Privada del uso de su vivienda una vecina que tenía entre 20 y 30 gatos, al prosperar la acción de cesación de actividad insalubre ejercitada por la Comunidad de propietarios

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Ponente: ILMA. SR. D. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA

SENTENCIA N.º 78

En Madrid a veinticuatro de febrero de dos mil diez. La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio Ordinario n.º 1417/2007, procedentes del Juzgado de 1.ª Instancia núm.41 de Madrid, seguidos entre partes, de una como demandante-apelada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA FINCA NUMERO NUM000 DE LA CALLE DIRECCION000, representada por el Procurador Sr. Manuel Ortiz de Urbina Ruiz, y de otra, como demandada-apelante Doña Casilda, representada por la Procuradora Sra. María Concepción Giménez Gómez.

I.- ANTECEDENTES DE HECHO

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia n.º 41 de Madrid, en fecha veintitrés de julio de dos mil ocho, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Que estimando la demanda interpuesta por Procurador de los Tribunales D. Manuel Ortiz de Urbina Ruiz en nombre y representación de la Comunidad de propietarios del inmueble sito en la calle DIRECCION000 n.º NUM000 de Madrid, representada por su presidenta contra D.ª. Casilda representada por la Procuradora de los Tribunales D.ª.

María Concepción Jiménez Gómez, debo condenar y condeno a la demandada a cesar definitivamente en la actividad consistente en la tenencia de gatos llevada a cabo en la vivienda sita en Madrid en la calle DIRECCION000 NUM000, NUM001, con privación, por tiempo de tres años, del derecho de uso de la referida vivienda; todo ello con expresa imposición de las costas causadas a la parte demandada".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 18 de febrero 2010.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

II.- FUNDAMENTOS DE DERECHO

Se aceptan en lo pertinente los de la resolución recurrida.

PRIMERO.- El presente recurso trae causa del Juicio ordinario número 1417/2007 tramitado en el Juzgado de Primera Instancia número 41 de Madrid, a instancias de la Comunidad de Propietarios del inmueble sito en la calle DIRECCION000 número NUM000 de Madrid (en adelante C de P), contra doña Casilda, sobre acción de cesación definitiva de actividad insalubre, consistente en la tenencia de gatos llevada a cabo en la vivienda piso segundo izquierda exterior de dicho inmueble, con privación por tiempo de tres años del derecho de uso de la misma, con apoyo legal en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH ).

Contra la sentencia estimatoria de la demanda se interpone recurso de apelación por doña Casilda en cuanto a la privación de uso de la vivienda de su propiedad por tiempo de tres años, que considera totalmente desproporcionada a los hechos, ya que no ha quedado acreditado que la tenencia de gatos haya sido de tal gravedad como para que se le prive de su derecho de propiedad y menos durante el plazo indicado. Añade que ha cesado dicha actividad hace más de año y medio, siendo que a fecha de celebración del juicio había dentro del inmueble sólo dos gatos. Argumenta asimismo que no ha quedado acreditada la mala situación y estado de la vivienda que mantiene la demandante. Alega por último que no dispone de otro inmueble, habiéndose visto obligada a suscribir un contrato de arrendamiento, y que además debido a su edad se ve obligada a tener que acudir a diversos controles médicos en esta capital, por lo que privarle del uso de la vivienda le causaría los graves perjuicios. Solicita que se le absuelva de toda sanción y de manera subsidiaria se acuerde únicamente cesar en la tenencia de gatos y por tiempo de un año, no acordándose en ningún caso la privación del uso de su vivienda habitual.

Por su parte la C. de P. se opone a dicho recurso solicitando se confirme íntegramente la sentencia.

SEGUNDO.- El recurso no ha de prosperar. Establece el Artículo 7.2 de la LPH lo siguiente:

2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.

En el presente caso, y como dice el Juzgador de primera instancia, queda sobradamente acreditada la realización por la demandada de una actividad claramente molesta e insalubre, consistente en la tenencia de un número indeterminado (se dice que entre 20 y 30) de gatos en su vivienda, piso NUM001 del edificio sito en calle DIRECCION000 número NUM000, de esta capital, en pésimas condiciones higiénico-sanitarias, de manera tal que es la causa de los malos olores y existencia de plagas de insectos en el edificio, lo que unido a una también deficiente situación de higiene y limpieza de la vivienda, justifica la estimación de la acción entablada por parte de la C. de P. al amparo de la norma precitada. Hechos estos que son incontestables a la vista de la documental aportada con el escrito de demanda y referida en la sentencia apelada. Por su parte la apelante, que no aporta prueba documental alguna con su contestación, proponiendo exclusivamente el interrogatorio de la Presidenta de la C de P, no logra desvirtuar los hechos probados de contrario.

En cuanto a la privación de uso por el máximo tiempo que prevé el artículo 7.2 de la el LPH, tres años, efectivamente se trata de una sanción que solicita la actora y acuerda la Juzgadora a quo, ante la gravedad de la infracción con los consiguientes perjuicios ocasionados a la comunidad, pronunciamiento que procede confirmar en esta alzada. Téngase en cuenta que la demandada y aquí apelante ha tenido sanciones de la administración municipal por la tenencia incontrolada en su casa de gatos, como ella misma reconoce en el acto del juicio. Y efectivamente en autos consta el acuerdo municipal de iniciación de expediente sancionador de fecha 18 julio 2006, por infracción grave que conlleva una multa de 602 #.

Asimismo es suficientemente esclarecedora la declaración de la señora Petra, veterinaria y jefa de la Sección de Control de alimentos de origen animal y protección animal, de la Junta Municipal de Distrito de Chamberí, que es quien firma los informes sanitarios, aportados como documentos 9 a 14 de la demanda, realizados en julio y diciembre de 2005, enero, abril y junio de 2006, y marzo de 2007, recogiendo en todos ellos la existencia de olor nauseabundo en el rellano de la puerta así como en toda la escalera, deficientes condiciones de higiene y limpieza de la vivienda e intenso olor relacionado con los excrementos, orines y falta de limpieza del número indeterminado de gatos, alrededor de 20, repartidos por toda la casa que carecen todos ellos de la documentación sanitaria preceptiva, restos de alimentos esparcidos por toda la casa y gran cantidad de moscas, olores nauseabundos derivados de la falta de ventilación y limpieza que presenta la vivienda y que se transmite por toda la escalera del inmueble. El 7 marzo 2007, se procede a la entrada en el domicilio constatando el olor insoportable a la apertura de la puerta, que no hay luz en la vivienda, que el suelo está lleno de excrementos y orines, bolsas con basura, trastos viejos, gran cantidad de muebles viejos acartonados todos ellos en la parte inferior por el orín de los gatos, persianas rotas, ausencia de cristales en las ventanas, siendo tapados estos huecos con cartones y cajas de plástico, la cocina se encuentra inutilizada dado que se han caído todos los muebles y el menaje que contenían se encuentra esparcido por el suelo junto con cajas y cartones, inodoros fuera de uso, declarando en el juicio la señora Petra que estaban levantados, con excrementos y orines a la vista.

De todo ello cabe concluir la gravedad de la actividad llevada a cabo en la vivienda de la demandada y de las importantes perturbaciones que produce a los vecinos del inmueble, que sirve todo ello de sustento a las acciones ejercitadas, cesación definitiva de la actividad y privación de uso por tres años. Como ya ha sido apreciado por este mismo tribunal anteriormente (sentencia dictada en el rollo 238/09, donde también se ejercía la acción del artículo 7.2 de la LPH ), el paso del tiempo no puede restar importancia y relevancia a los hechos que estuvieron a la base de la demanda y que fueron apreciados de forma directa y con inmediación por la Juzgadora de instancia. Y no se trata de, ni se puede, sustituir el criterio de la Juez por el criterio de este tribunal. Solamente cuando la valoración de las pruebas por parte de la Juzgadora ha sido ilógica, irracional o contraria a las normas de la sana crítica, puede entrar el tribunal de segunda instancia a hacer otra valoración nueva de los medios probatorios, lo que no concurre aquí pues no se ha puesto de relieve ninguno de esos defectos en la valoración judicial.

Por último cabe mencionar que, aunque es evidente que la privación de uso durante el plazo establecido tiene consecuencias para la demandada, lo cierto es que doña Casilda tiene inscrito, al menos, a su favor el usufructo vitalicio de la vivienda sita en la calle DIRECCION001 número NUM002, piso NUM003, de esta capital, y manifiesta igualmente en el juicio que ocupa una vivienda en la Sierra que alquila anualmente, datos todos ellos de los que no cabe deducir la precaria situación económica que alega la apelante.

Por todo lo anterior procede desestimar el recurso y confirmar la sentencia.

TERCERO.- Las costas de este recurso se imponen a la parte apelante, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.1 en relación con el 394.1 de la LEC.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

III.- FALLAMOS

Que DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora doña María Concepción Giménez Gómez en nombre y representación de doña Casilda contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia n.º 41 de Madrid, de fecha 23 julio de 2008, que se CONFIRMA, con imposición de las costas causadas en ésta alzada a la parte apelante.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Sentencia fue hecha pública por los Magistrados que la han firmado. Doy fe.

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