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  • EDICIÓN DE 19/09/2011
 
 

Causa para la resolución del contrat

El Supremo ve justa causa para la resolución del contrato la situación personal y profesional en que se encuentra el arrendatario, pues es incompatible con el uso del local en condiciones aptas para cumplir la finalidad que le es propia

19/09/2011
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Ejercitada acción de resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio dedicado a venta de bisutería, por cierre injustificado de su actividad durante más de seis meses, la sentencia recurrida, desestimando la demandada, entendió que la entidad de la enfermedad y las limitaciones de movilidad derivan de hechos no sujetos a la voluntad del demandado, así como que la ausencia de empleados para atender el negocio resultaban causa justificada para el cierre del local. El TS, estimando el recurso señala que, en principio, la enfermedad del comerciante no debe ser motivo de justificación del cierre del local porque no es necesario que sea precisamente él quien deba estar al frente del mismo. Ahora bien, en el caso examinado, no concurre justa causa para el cierre del local, pues aunque el arrendatario, estaba en una situación física grave consta que no contrató empleado alguno hasta que fue emplazado en la causa. A ello se une que la situación personal y profesional del arrendatario descrita en el “factum”, la cual es incompatible con el uso del local en condiciones aptas para cumplir la finalidad que es propia en estos casos. Por lo que acogiendo la solución dada por la sentencia de primera instancia, deniega la prórroga forzosa y condena a la demandada a desalojar el local.

TRIBUNAL SUPREMO

Sala de lo Civil

Sentencia 490/2011, de 27 de junio de 2011

RECURSO DE CASACIÓN Núm: 233/2008

Ponente Excmo. Sr. JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA

En la Villa de Madrid, a veintisiete de Junio de dos mil once.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Zaragoza, como consecuencia de autos de juicio ordinario 99 /2007, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número uno de Zaragoza, cuyo recurso fue preparado ante la citada Audiencia por la representación procesal don Primitivo, el Procurador don Alberto Hidalgo Martínez. Habiendo comparecido en calidad de recurrido el Procurador don José Pedro Vila Rodríguez, en nombre y representación de don Sebastián.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- 1.- La Procuradora doña Pilar Morellón Uson, en nombre y representación de don Primitivo, interpuso demanda de juicio ordinario sobre resolución de contrato, contra don Sebastián y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia por la que se declare resuelto el contrato de arrendamiento formalizado por don Primitivo y el demandado con fecha 17 de diciembre de 1956, y relativo al local propiedad de mi mandante sito en el inmueble número 1 de la calle San Miguel de Zaragoza, reseñado como Joyería Orleans, al concurrir causa de denegación de la prórroga por cierre del local sin justa causa, por más de seis meses en el curso de un año, condenando a la parte demandada a que lo desaloje en el plazo legal, en el plazo legal, con apercibimiento de las costas que resulten causadas en este juicio.

2.- La Procuradora doña Elena Ferrer Barcelo, en nombre y representación de don Sebastián, contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que desestimándola, absuelva imponiendo las costas a la parte demandante.

3.- Previos los trámites procesales correspondientes y práctica de la prueba propuesta por las partes y admitidas la Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número uno de Zaragoza, dictó sentencia con fecha 8 de junio de 2007, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: Que estimando la demanda formulada por la Procuradora Sra. Morellón Usón en nombre y representación de don Primitivo contra don Sebastián debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento formalizado por don Primitivo y el demandado con fecha 17 de diciembre de 1956, y relativo al local propiedad del demandante sito en el inmueble número 1 de la calle San Miguel de Zaragoza, reseñada como Joyería Orleáns, al concurrir causa de denegación de la prórroga forzosa por cierre del local sin justa causa, por más de seis meses en el curso de un año, condenando a la parte demandada a que lo desaloje en el plazo legal, con apercibimiento de lanzamiento si no lo efectúa. Y todo ello con expresa imposición de las costas del presente procedimiento a la parte demandada.

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de don Sebastián, la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Zaragoza, dictó sentencia con fecha 17 de diciembre de 2007, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: Que estimando el recurso de apelación interpuesto por don Sebastián contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número uno de Zaragoza el 8 de Junio de 2007, debemos revocar y revocamos la misma, y desestimando la demanda deducida por don Primitivo, debemos declarar y declaramos no haber lugar a la resolución del contrato de arrendamiento instada, con absolución del demandado de los pedimentos contra el deducidos, sin hacer declaración de las costas causadas en la instancia ni en esta alzada.

TERCERO.- 1.- Contra la expresada sentencia preparó y después interpuso recurso de casación la representación procesal de don Primitivo con apoyo en los siguientes MOTIVOS:PRIMERO.- Infracción del apartado tercero del artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en relación con el artículo 114.11.º del mismo texto legal, motivada por la vulneración de la Doctrina Jurisprudencia contenida en las sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 22 de junio de 1960, 22 de marzo de 1961, 26 de junio de 1966, 13 de marzo de 1968, 6 de marzo de 1970, 22 de octubre de 1971, 22 de marzo de 1974 y 30 de abril de 1975. SEGUNDO.- Infracción del apartado tercero del artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 1964, en relación con el artículo 114,11.º del mismo texto legal, motivada por la vulneración de la doctrina jurisprudencial contenida en las sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 22 de junio de 1960, 22 de marzo de 1961, 26 de junio de 1966, 13 de marzo de 1968, 6 de marzo de 1970, 22 de octubre de 1971, 22 de marzo de 1974 y 30 de abril de 1975, que exigen que la enfermedad alegada como justa para justificar el cierre del local tenga una naturaleza o carácter temporal transito u ocasional, rechazando tal justificación cuando se trata de enfermedad que puedan denominarse crónicas evolutivas o degenerativas. TERCERA.- Infracción del apartado tercero del artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en relación al artículo 114.11.º del mismo texto legal, motivada por la vulneración de la doctrina jurisprudencial contenida en las sentencias de la sala Primera del Tribunal Supremo de 20 de febrero de 1960, 28 de septiembre de 1964, 25 de mayo de 1966, 7 de junio de 1971, 3 de febrero de 1975 y 25 de mayo de 1996. CUARTO.- Infracción del apartado tercero del artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en relación al artículo 114.11 del mismo texto legal, motivada por la vulneración de la doctrina jurisprudencial contenida en las sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 24 de marzo de 1962, 13 de diciembre de 1963, 18 de julio de 1979, 18 de julio de 1989 y 5 de mayo de 1993, que determinan que las justas causas que se pueden alegar para justificar el cierre de un local de negocio deben ser interpretadas de un modo restrictivo

Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por auto de fecha dos de junio de 2009 se acordó admitir el recurso interpuesto y dar traslado a la parte para que formalizaran su oposición en el plazo de veinte días.

2.- Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, el Procurador don José Pedro Vila Rodriguez, en nombre y representación de don Sebastián, presentó escrito de impugnación al mismo.

3.- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 15 de junio del 2011, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Jose Antonio Seijas Quintana,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- El procedimiento se inicia por demanda de juicio ordinario en ejercicio de acción de resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio dedicado a venta de bisutería, por cierre injustificado de su actividad durante más de seis meses.

La demandada se opuso alegando la existencia de justa causa para el cierre solicitando la desestimación de la demanda.

La sentencia de primera instancia estimó la demanda porque entiende que no concurre justa causa para el cierre del local, de forma que deniega la prórroga forzosa y condena a la demandada a desalojar el local, bajo apercibimiento de lanzamiento.

La sentencia de apelación estimó el recurso de la demandada. Sostiene que no son hechos discutidos los siguientes: " el demandado inició en noviembre de 2005 rehabilitación por espondiloartrosis severa lumbar con afectación radicular, la que se suspendió por ingreso el 21 de marzo de 2006 por pielonefritis, siendo dado de alta el 12 de septiembre de 2006, presentando coxartrosis y gonartrosis bilateral que le impiden la deambulación, moviéndose en silla de ruedas, lo que le ha impedido una normal movilidad hasta que en febrero de 2007 se instaló en el inmueble de su propiedad una plataforma elevadora en el acceso al portal de su vivienda. Además el demandado tiene antecedentes de enfermedad de PARKINSON, pese a lo que, según informe médico obrante al folio 81 de las actuaciones, está capacitado para gobernar su vida y trabajar... Desde el 1 de marzo de 2007 el local arrendado permanece abierto al público de lunes a sábado de 17 a 20 horas, trabajando en él una dependienta contratada por el demandado ".

La sentencia rechaza la pretendida acción resolutoria fundada en el número tercero del artículo 62, en relación con la causa 11 del artículo 114 de la Ley especial, por entender que la entidad de la enfermedad y las limitaciones de movilidad deriva de hechos no sujetos a su voluntad y que la ausencia de empleados para atender el negocio resultan causa justificada para el cierre del local. Considera igualmente que el hecho de que el local se encuentre atendido por un empleado y con un horario distinto al mantenido con anterioridad, no supone causa de denegación de la prórroga, ya que ello no afecta a la finalidad para la que el local fue arrendado y resulta lícito en el marco de la libertad de empresa.

SEGUNDO.- La parte demandada interpone recurso de casación, de forma que, bajo la infracción del artículo 62 LAU 1964, en relación con el artículo 114.11 del mismo texto legal, se desarrollan cinco motivos alegando interés casacional por oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo:

a) por que la enfermedad del comerciante no puede ser considerada como causa justificada del cierre del local, porque no es necesario que sea precisamente él quien deba estar al frente del mismo y solo en supuestos muy excepcionales, cuando la intervención sea personalísima, cabría discutir tal posibilidad. En este sentido se citan las SSTS de 22/6/1960, 22/3/1961, 26/6/1966, 13/3/1968, 6/3/1970, 22/10/1971, 22/3/1974 y 30/4/1975;

b) para poder entender como causa justificada una enfermedad del arrendatario ésta debe ser transitoria y de carácter temporal, debiéndose rechazar dicha justificación cuando se trata de enfermedades crónicas, evolutivas o degenerativas. Se citan en este sentido las mismas SSTS del motivo anterior;

c) el uso de un local de modo o forma anormal a como se venía utilizando es equivalente al cierre, lo que ocurre en el presente caso en que el horario de apertura se ha reducido de 8 horas a solo tres en horario de tarde. Se citan las SSTS de 20/2/1960, 28/9/1964, 25/5/1966, 7/6/1971, 3/2/1975 y 25/5/1996;

d) las justas causas que se pueda alegar para justificar el cierre de un local de negocio han de ser interpretadas de manera restrictiva, en contra de lo efectuado por la sentencia recurrida. SSTS de 24/3/1962, 13/12/1963, 18/7/1979, 18/7/1989 y 5/5/1993, y

e) la excepción a la prorroga que regula el artículo 62.3.ª de la LAU 1964 se asienta en que no merece protección legal el arrendatario que no necesita el local según su fin pues con la interrupción del servicio público se incumple el destino pactado y se lesiona el interés social y el propio del arrendador, que no queda ajeno a que el local siga en las mismas condiciones que tenía antes del cierre. SSTS de 5/3/1961, 11/1/1963, 20/11/1963, 18/12/1964, 3/11/1965, 10/2/1966, 12/3/1969, 7 y 8/5, 7/6 y 18/12/1971, 14/2 y 22/3/1974, 25/2/1975, 6/4/1992, 16/7/1993 y 22/7/1993.

TERCERO.- La resolución del contrato se pretende por aplicación del caso 3.º del artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que niega al inquilino o arrendatario el derecho a la prórroga forzosa cuando la vivienda no esté ocupada durante más de seis meses en el curso de un año, o el local de negocio permanezca cerrado por plazo igual, a menos que la desocupación o cierre obedezca ajusta causa. En lo que aquí interesa supone que la cuestión atinente a la "justa causa" forma parte indisoluble de cualquier discusión que genere la aplicación o no del mismo en torno al caso que contempla, para cuya solución es preciso tener en cuenta reiterada jurisprudencia de esta Sala, citada en el motivo, para su aplicación en razón a la concurrencia de las circunstancias que pueden justificar la permanencia del inquilino o arrendatario en la vivienda o local, interpretando las justas causas de cierre de modo restrictivo ( SSTS de 13 de diciembre de 1963; 5 de mayo 1993 ).

Dice la STS de 24 de febrero de 2010, citando las de 25 de enero de 1964, 10 de noviembre de 1965 y 19 de octubre de 1968 - en el mismo sentido la de 17 de diciembre 1994 -, que "el concepto de justa causa consiste en hechos que estén ausentes de voluntariedad y de conveniencia exclusivamente y que el solo hecho del cierre no se sigue la causa de resolución, porque la Ley, con un sentido social de indudable justicia, deja al arbitrio del Tribunal la estimación de las circunstancias justificativas que demuestren que el desempleo del local no es revelador de una falta voluntaria de dedicación o de necesidad del mismo, sino que, por el contrario, puede ser una causa ajena a la voluntad del arrendatario, a quien, por tanto, no le es imputable".

De esa forma, concurre esta causa de justificación cuando el hecho que motiva el cierre no sea imputable al locatario, por constituir una causa extraña y superior a su voluntad, o sea, un hecho ajeno por completo a su simple comodidad o conveniencia ( SSTS de 14 de noviembre de 1960, 25 de enero de 1964, 30 de enero de 1965, 20 de diciembre de 1968, 24 de septiembre de 1969 y 28 de enero y 29 de octubre de 1970, 24 de febrero de 1975 ).

También es doctrina reiterada de esta Sala, que el cierre de un establecimiento abierto, que significa la incomunicación con el público, no se identifica en sentido legal, con el cese de toda actividad en su uso, y que, en consecuencia, no obsta a la realidad del cierre, el hecho de que el local se utilice pero de forma o modo anormal en relación a como anteriormente se había vendido utilizando, pues esa anormalidad equivale a un incumplimiento de su propia y natural dedicación y que el no uso es equiparable al cierre, sin que sean admisibles las ficciones encaminadas a sostener una mera apariencia de actividad ( SSTS 25 de mayo de 1966; de 12 de marzo de 1969m 3 de febrero 1975 ).

Por lo demás, acercando la jurisprudencia al caso, en principio, la enfermedad del comerciante no debe ser motivo de justificación del cierre del local, porque no es necesario que sea precisamente él quien deba estar al frente del mismo; de ahí que la jurisprudencia haya denegado tal causa de justificación en sentencias como la de 6 de marzo de 1970 y 30 de abril de 1975 porque: "para que la causa alegada justifique el cierre, es necesario que influya o repercuta en la aptitud o capacidad del arrendatario para ejercer en el local la actividad negocial que hasta entonces había venido desarrollando, de tal modo que le impida transitoriamente el desenvolvimiento de las actividades necesarias para que el negocio instalado pueda continuar desarrollándose normalmente; pues, si tal impedimento es permanente, no constituye justa causa de cierre, ya que de no entenderse así se haría definitiva una situación contraria a la propia naturaleza del contrato de arrendamiento".

Aplicando esta doctrina al caso de autos, la solución no es otra que la estimatoria del recurso, en la forma que en su momento resolvió la sentencia del juzgado de 1.ª Instancia. El arrendatario, Don Sebastián, de 79 años de edad, está en la grave situación física que describen los hechos probados de la sentencia y ello ha determinado que el local arrendado estuviera cerrado al público durante un periodo muy superior a los seis meses. Consta que desde junio de 2005, en que se dio de baja una empleada que tenía, no contrató otra hasta el día 1 de marzo de 2007 (una vez que había sido emplazado), manteniendo el local abierto al público de lunes a sábado de 17 a 20 horas.

Y es que, no solo la aplicación de la jurisprudencia al supuesto de hecho haría necesaria una solución jurídica distinta. La misma conclusión se alcanzaría a partir de una valoración lógica, razonable y coherente de hechos, como los descritos, claramente expresivos de la existencia de una situación personal y profesional del arrendatario incompatible con el uso del local en condiciones aptas para cumplir la finalidad que es propia en estos casos: primero, porque el local estuvo cerrado pudiendo haber estado abierto mediante algún empleado, como lo hizo antes y después del cierre. Después, porque se ha abierto al público de una forma prácticamente residual y ello equivale a un incumplimiento de su propia y natural dedicación en la forma o modo en que se ha venido utilizando.

CUARTO.- En materia de costas procesales, se imponen a la parte demandada las costas causadas en la primera instancia, sin que proceda hacer especial declaración de las demás, incluidas las de este recurso de casación, según lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

Haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de don Primitivo contra la sentencia dictada por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Zaragoza en fecha 17 de diciembre de 2006, que se casa, y acordar:

1.º.- Ratificar en su integridad la sentencia dictada, en fecha 8 de junio de 2007, por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Zaragoza que estimó íntegramente la demanda presentada por la representación procesal de don Primitivo contra don Sebastián.

2.º.- No hacer pronunciamiento en costas por las ocasionadas en este recurso ni en el de apelación, imponiendo a la parte demandada las causadas en primera instancia.

Comuníquese esta sentencia a la referida Audiencia, con devolución de los autos y rollo en su día remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Juan Antonio Xiol Rios. Xavier O'Callaghan Muñoz. Francisco Marin Castan.Jose Antonio Seijas Quintana. Roman Garcia Varela. Firmado y Rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Jose Antonio Seijas Quintana, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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