Diario del Derecho. Edición de 17/05/2022
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  • EDICIÓN DE 21/01/2022
 
 

La AP de Cáceres aplica la cláusula “rebus sic stantibus” a las consecuencias del desistimiento de un contrato de arrendamiento de local comercial producido por la crisis sanitaria generada por el Sars Cov 2

21/01/2022
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Se plantea en el presente recurso las consecuencias del desistimiento, por parte del arrendatario de un local dedicado a la actividad de hostelería, del contrato que contiene una cláusula penal para el caso de que dicho desistimiento se produzca en los doce primeros meses de vigencia del contrato, donde se pacta una “pena” que sustituye a la indemnización de daños y perjuicios.

Iustel

Para resolver el litigio la Sala examina si en el caso se dan los requisitos establecidos por la jurisprudencia para que sea procedente la modificación y/o moderación equitativa de la pena conforme establece el art. 1.154 del CC. Pues bien, dado que el desistimiento se produjo por la crisis sanitaria generada por el Sars Cov 2 y la declaración del Estado de Alarma que afectó sobremanera al sector hostelero, procede la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” a las consecuencias del desistimiento del contrato de arrendamiento, moderando los efectos económicos, que en este supuesto se concretan en el importe de las rentas impagadas del periodo de tiempo correspondiente al primer año de vigencia del contrato, minorándose la pena en el 50%, asumiendo en tal proporción cada uno de los contratantes las consecuencias de la imprevisibilidad generada por la pandemia.

Órgano: Audiencia Provincial

Sede: Cáceres

Sección: 1

Fecha: 03/09/2021

Nº de Recurso: 677/2021

Nº de Resolución: 637/2021

Procedimiento: Recurso de apelación

Ponente: ANTONIO MARIA GONZALEZ FLORIANO

Tipo de Resolución: Sentencia

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CÁCERES

SENTENCIA

En la Ciudad de Cáceres a tres de Septiembre de dos mil veintiuno.

Habiendo visto ante esta Audiencia Provincial de Cáceres el Rollo de apelación al principio referenciado, dimanante de los autos de Juicio Verbal núm.- 539/2020 del Juzgado de 1.ª Instancia núm.- 4 de Cáceres, siendo parte apelante, el demandante DON Constancio, representado en la instancia y en esta alzada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Morano Masa y defendido por la Letrada Sra. Narros Lluch, y como parte apelada, la demandada, DOÑA Delfina, representada en la instancia y en la presente alzada por la Procuradora de los Tribunales Sra. González Rodríguez y defendida por el Letrado Sr. Vázquez Sánchez.

I.- ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1.ª Instancia núm.- 4 de Cáceres, en los Autos núm.- 539/2020 con fecha 26 de Marzo de de 2021 se dictó sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

"FALLO: Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por el procurador DOÑA JOSEFA MORENO MASA en nombre y representación de D. Constancio contra DOÑA Delfina, debo ABSOLVER Y ABSUELVO a la referida demandada de los pedimentos efectuados en su contra con expresa imposición a la actora de las costas procesales..." SEGUNDO.- Frente a la anterior resolución y por la representación de la parte demandante se interpuso en tiempo en forma recurso de apelación, se tuvo por interpuesto y de, conformidad con lo establecido en el art.

461 de la L.E.C., se emplazó a las demás partes personadas para que en el plazo de diez días presentaran ante el Juzgado escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que le resulte desfavorable.

TERCERO.- La representación procesal de la parte demandada presentó escrito de oposición al recurso de apelación interpuesto de contrario. Seguidamente se remitieron los Autos originales a la Audiencia Provincial de Cáceres, previo emplazamiento de las partes por término de diez días.

CUARTO.- Recibidos los autos, registrados en el Servicio Común de Registro y Reparto, pasaron al Servicio Común de Ordenación del Procedimiento, que procedió a incoar el correspondiente Rollo de Apelación, y, previos los trámites legales correspondientes, se recibieron en esta Sección Primera de la Audiencia Provincial, turnándose de ponencia; y no habiéndose propuesto prueba por ninguna de ellas, ni considerando este Tribunal necesaria la celebración de vista, se señaló para la DELIBERACIÓN Y FALLO el día 2 de Septiembre de 2021, quedando los autos para dictar sentencia en el plazo que determina el art. 465 de la L.E.C.

QUINTO.- En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Vistos y siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON ANTONIO MARÍA GONZALEZ FLORIANO.

II.- FUNDAMENTOS JURÍDICOS

PRIMERO.- Frente a la Sentencia de fecha 26 de Marzo de 2.021, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Número Cuatro de los de Cáceres en los autos de Juicio Verbal seguidos con el número 539/2.020, conforme a la cual se acuerda -y es cita literal- lo siguiente: " Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por el procurador DOÑA JOSEFA MORENO MASA en nombre y representación de D. Constancio contra DOÑA Delfina, debo ABSOLVER Y ABSUELVO a la referida demandada de los pedimentos efectuados en su contra con expresa imposición a la actora de las costas procesales ", se alza la parte apelante -demandante, D.

Constancio - alegando, básicamente y en esencia, como motivos del Recurso, los siguientes: en primer término, error en la desestimación de la declaración de resolución, instada por la parte actora en la Demanda, del contrato de arrendamiento de fecha 1 de Diciembre de 2.019; en segundo lugar, error en la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus", y, finalmente (sobre la posesión del inmueble arrendado y sobre la cosa juzgada material positiva), error en la valoración de la prueba: la puesta a disposición de las llaves del local, y error en la aplicación de la Jurisprudencia que se ha ocupado de analizar la entrega de las llaves en inmuebles arrendados. En sentido inverso, la parte apelada - demandada, D.ª. Delfina - se ha opuesto al Recurso de Apelación interpuesto, interesando su desestimación y la confirmación de la Sentencia recurrida.

Con carácter previo, ha de indicarse que, aun cuando la parte actora apelante articula la Impugnación que deduce por mor del Recurso de Apelación interpuesto a través de tres motivos distintos -en principio- y convenientemente separados, en realidad dichos tres motivos convergen en una única problemática jurídica, referida a la interpretación y aplicación de la estipulación Tercera, en su segundo párrafo, del contrato de arrendamiento de local comercial de fecha 1 de Diciembre de 2.019, que vincula a las partes actora (arrendatario) y demandada (arrendadora), con motivo del desistimiento del contrato por el primero debido a la situación de pandemia y de crisis y emergencia sanitaria a causa del Sars Cov 2, desde el mes de Marzo/ Abril de 2.019 cuando se decretó en España el Estado de Alarma por Decreto 463/2.020, así como al alcance (fundamentalmente económico-contractual) del referido desistimiento; por lo que los expresados tres motivos, si bien con la necesaria sistemática, merecerán, en la presente Resolución, un examen conjunto y unitario.

SEGUNDO.- Centrado el Recurso de Apelación en los términos que, de manera sucinta, han quedado expuestos en el Fundamento Jurídico anterior y, examinadas las alegaciones que lo conforman, conviene significar, como premisa inicial y, como declaración de principio, que las cuestiones que, en este Proceso (y, en concreto, en esta segunda instancia), se someten a la consideración de este Tribunal, no presentan la complejidad que parecería inferirse del contenido material de los Escritos Expositivos presentados en las actuaciones por las partes contendientes en este Juicio; sobre todo cuando la parte demandada y apelada, en su Escrito de Oposición al Recurso de Apelación, admitió, de forma expresa (último párrafo de la página 10), que concurrían los requisitos para la aplicabilidad de la cláusula "rebus sic stantibus", y que su aplicación debería llevar a la moderación de las obligaciones, a restablecer el equilibrio, pero no a la resolución del contrato con inmunidad para el actor y perjuicio para la demandada; planteamiento que este Tribunal reconoce sin ambages, y que se aplicará al presente supuesto en los términos que después se concretarán. Y decimos que el expresado efecto moderador es aplicable al presente supuesto porque (en contra del criterio que sostiene la parte demandada apelada) la parte actora en la Demanda, sí solicitó la moderación de la pena.

En efecto, la parte actora ejercitó en la Demanda una pretensión resolutoria del contrato de arrendamiento de local comercial, de fecha 1 de Diciembre de 2.019, pretendiendo una doble consecuencias: en primer lugar, que se declarara resuelto el referido contrato y, en segundo término, que se declarara asimismo -y citamos literalque "atendiendo a las circunstancias por las que se ha declarado la resolución, la cláusula penal convencional pactada no es de aplicación en atención a los motivos aducidos en los fundamentos jurídicos, y, en caso, de que SS.ª considerase que la exoneración no es posible, proceda a moderar la pena en el sentido equitativo que sea de Justicia".

A estas consideraciones iniciales debe adicionarse una tercera, relativa a que la arrendadora (demandada, D.ª. Delfina ) no ha condonado al arrendatario (demandante, D. Constancio ) las rentas correspondientes al contrato de arrendamiento de los meses de Abril, Mayo y Junio de 2.020; de hecho, la parte actora no ha aportado prueba alguna (menos aun documental -que sería la adecuada-) que demostrara esa exención en el pago de las rentas, que, sin embargo, fueron reclamadas por la demandante mediante Escrito de fecha 6 de Noviembre de 2.020, remitido por burofax recepticio con fecha de admisión 9 de Noviembre de 2.020; lo que se tendrá en cuenta a los efectos de la decisión que se adoptará en la presente Resolución.

TERCERO.- La estipulación del contrato de arrendamiento controvertida es la pactada con el número de orden Tercera, en su párrafo segundo, que es del siguiente tenor literal: " En el caso de que la parte arrendataria quiera dar por finalizado el contrato en cualquier momento de la vida del mismo, deberá comunicarlo fehacientemente al arrendador con una antelación de cuatro meses, si bien las partes acuerdan que si la precipitada resolución fuera instada dentro del periodo comprendido por los doce primeros meses pactados, la parte arrendataria deberá abonar al arrendador, en concepto de indemnización, una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo contractual que quede por cumplir, hasta alcanzar los doce primeros meses".

La expresada estipulación contempla el derecho de desistimiento del contrato a favor del arrendatario, como declaración unilateral y admisible en todo caso por el arrendador; por tanto, no es condicional, ni se halla sometida a ningún tipo de condicionante, salvo la cláusula penal que se pacta convencionalmente para el caso de que el arrendatario desista en los doce primeros meses de vigencia del contrato, donde se pacta esa "pena" que sustituye a la indemnización de daños y perjuicios ( artículo 1.152 del Código Civil) y que es susceptible de modificación equitativa conforme establece el artículo 1.154 del Código Civil, si se dan los requisitos establecidos por la Jurisprudencia para que sea procedente la modificación y/o moderación de la pena. Por lo demás, esta cláusula penal es de común y habitual reconocimiento en contratos de esta naturaleza, donde se fija un plazo mínimo de duración de cinco años; luego, el desistimiento anticipado por el arrendatario en el primer segmento temporal del contrato (en la primera anualidad de las cinco pactadas como mínimo) es susceptible de generar perjuicios objetivos al arrendador, cuyo importe ya queda cuantificado por la previsión de una cláusula penal.

Resulta de toda evidencia que el arrendatario ha desistido del contrato por su propia voluntad; y ese desistimiento produce efectos desde que se emite, pero no resolutorios del contrato, dado que para la resolución del contrato a instancia del arrendatario tendría que existir un previo incumplimiento contractual del arrendador, lo que, en este caso, ni se produce ni existe. Luego el desistimiento del contrato no requiere de una Resolución Judicial que lo reconozca; de tal modo que la acción tendente a este fin es innecesaria;

y tal es así, que la parte demandada (arrendadora) no ha discutido la operatividad y eficacia de ese derecho del arrendatario; por lo que este pleito tendría que haberse limitado a las consecuencias de ese desistimiento, dado que es improcedente que la parte actora promueva una acción resolutoria del contrato que no le asiste por dos motivos: de un lado, porque lo que el arrendatario ha hecho ha sido desistir del contrato conforme contemplan las propias estipulaciones del negocio jurídico, sin que haya existido oposición ni discusión posible frente a tal declaración de voluntad; y, en segundo lugar, porque no procede resolución contractual alguna a instancia del arrendatario dado que la arrendadora no ha incumplido el contrato y, además, la aplicación, en este caso, de la cláusula "rebus sic stantibus" no justifica la resolución contractual, sino calibrar, en su caso, los efectos del desistimiento, no de la resolución. Por tanto, la primera de las pretensiones de la Demanda ha de ser indefectiblemente desestimada, tanto por improcedente, como por innecesaria, en la medida en que, manifestado por el arrendatario el desistimiento del contrato, sin oposición alguna por la arrendadora, no es necesaria ninguna resolución judicial que lo declare, sin perjuicio -reiteramos- de las consecuencia del referido desistimiento.

CUARTO.- La consecuencia del desistimiento por el arrendatario dentro del primer año de vigencia del contrato no puede ser otra que la aplicación de la cláusula penal prevista en la estipulación Tercera del contrato de arrendamiento de fecha 1 de Diciembre de 2.019. No puede desconocerse, sin embargo, que la crisis sanitaria (convertida en pandemia) generada por el Sars Cov 2 y la declaración del Estado de Alarma en el mes de Marzo de 2.020 desembocó en una situación absolutamente imprevisible que afectó sobremanera al sector hostelero, con el cierre de establecimientos de esta naturaleza y de su actividad empresarial, y, después, con horarios reducidos y limitaciones de aforos. Este hecho exige moderar la pena bajo parámetros de ponderación que, en el supuesto que se examina, exige un reparto equitativo de las consecuencias de ese desistimiento. No es posible la resolución contractual que pretende la parte actora, por las razones que ya se han explicitado en los Fundamentos de Derecho precedentes, sobre todo cuando el arrendatario desistió del contrato de manera unilateral conforme a la facultad que, en tal sentido, le brindaban las propias estipulaciones del negocio jurídico. Por otro lado, no empece a la moderación de las consecuencias del desistimiento el que el actor (arrendatario) haya emprendido otro negocio empresarial de naturaleza análoga por dos motivos: de un lado, porque las características del local, aun parecidas, son distintas, y, de otro, porque la actividad empresarial se acometió con otro socio, lo que posibilita el que los riesgos económicos se minimicen y puedan ser asumidos y compartidos de mejor manera.

En cualquier caso, estimamos que es de aplicación al supuesto que examinamos la cláusula "rebus sic stantibus", al igual que la facultad moderadora de la pena que contempla el artículo 1.154 del Código Civil, porque la obligación fue parcial o irregularmente cumplida por el demandante, arrendatario del local comercial.

Y, sobre la puesta a disposición del local comercial, dentro del primer año de vigencia del contrato, este Tribunal ha apreciado reticencias objetivas -e insuficientemente justificadas- por parte del arrendador para recoger las lleves del local, entendemos por encontrarse en desacuerdo con el posicionamiento del arrendatario de pretender la inaplicación de la cláusula penal. Con todo, consideramos que el requisito de la efectiva puesta disposición del local comercial a favor de la parte arrendadora se produjo con el burofax remitido por el arrendatario a la arrendadora en fecha 16 de Noviembre de 2.020, donde consta un ofrecimiento serio y verosímil de entrega de las llaves del local en el día, hora y lugar que hubiera designado la arrendadora, con expresión de que el inmueble se encontraba libre y expedito.

QUINTO.- Sobre la cláusula "rebus sic stantibus", el Tribunal Supremo mantenía una postura claramente restrictiva en su aplicación, tal y como se aprecia en la Sentencia número 129/2.001, de 20 de Febrero, cuando establece lo siguiente: " Dicha resolución sigue la línea de la doctrina jurisprudencial pacífica y consolidada sobre esta materia, relativa a que por la aplicación de la cláusula implícita "rebus sic stantibus" cabe la posibilidad de que, aunque en casos excepcionales y con gran cautela, por la alteración que ello puede suponer del principio "pacta sunt servanda" y del de seguridad jurídica, pueda el órgano jurisdiccional, atendidas las circunstancias particulares de cada caso concreto, llevar a efecto una modificación (no la extinción o resolución) del vínculo obligacional, por defecto o alteración de la base negocial y haber sido roto el equilibrio de las prestaciones, siempre que concurran los requisitos siguientes: a) alteración completamente extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración;

b) una desproporción inusitada o exorbitante entre las prestaciones de las partes contratantes, que rompan el equilibrio entre dichas prestaciones; y c) que todo ello acontezca por la sobreviniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles (aparte de otras, SSTS de 15 de marzo de 1972 [ RJ 1972, 1252], 19 de abril de 1985 [ RJ 1985, 1804], 17 de mayo de 1986 [ RJ 1986, 2725], 6 de octubre de 1987 [ RJ 1987, 6720], 16 de octubre de 1989 [ RJ 1989, 6927], 21 de febrero [ RJ 1990, 707 ] y 10 de diciembre de 1990 [ RJ 1990, 9927], 23 de abril de 1991 [ RJ 1991, 3023 ] y 6 de noviembre de 1992 [ RJ 1992, 9226])".

Esta tendencia se modificó con la Sentencia del Alto Tribunal (Sala de lo Civil), número 591/2.014, de 15 de Octubre, cuando establece lo siguiente: " En este sentido, y en contra de lo argumentado por la parte recurrente, resulta de aplicación la doctrina jurisprudencial sintetizada por esta Sala en su sentencia de 7 de abril de 2014 (RJ 2014, 2184) (núm. 166/2014 ) que al respecto declara: "En esta línea, motivo segundo del recurso, de acuerdo con el régimen de aplicación señalado, la facultad judicial de moderación equitativa de la pena procede, en general, cuando la configuración de la obligación penal establecida responde, o se programa, en consideración del incumplimiento total de la obligación, supuesto que permite dicha moderación en atención a la transcendencia o alcance de los incumplimientos parciales o irregulares realizados ( artículo 1154 del Código Civil ). Sin embargo, cuando la configuración de la obligación penal se aleja de este plano indemnizatorio del incumplimiento contractual en aras a la previsión específica de otros hechos relevantes de la relación contractual, caso que nos ocupa, en donde se penaliza el desistimiento unilateral del vínculo contractual por una de las partes, la valoración judicial respecto del alcance patrimonial o "exceso" de dicha pena queda excluida al pertenecer al ámbito de la autonomía privada y, por tanto, fuera de la facultad de moderación aplicada; todo ello acorde con el principio dispositivo de las partes ( STS de 10 de marzo de 2014 [RJ 2014, 1467], núm. 149/2014 )." Cuestión distinta, y aquí no planteada, de la posible aplicación de la cláusula que penaliza el desistimiento cuando la extinción del contrato deriva, propiamente, de la vía resolutoria del contrato.

La cláusula rebus sic stantibus. Caracterización de la figura y régimen jurídico. Doctrina jurisprudencial aplicable.

5. En el motivo sexto del recurso de casación se plantea el régimen de aplicación de esta figura en atención tanto a su caracterización general, como a sus presupuestos y requisitos de aplicación, extremos que la sentencia de Apelación desarrolla desde una doctrina jurisprudencial claramente restrictiva de la aplicación de esta figura por el carácter peligroso y cauteloso que comporta la misma.

En el presente caso, por la fundamentación que a continuación se expone, el motivo debe ser estimado.

6. En este sentido debe señalarse que, en la actualidad, se ha producido un cambio progresivo de la concepción tradicional de esta figura referenciada en torno a un marco de aplicación sumamente restrictivo concorde, por lo demás, con una caracterización singular de la cláusula, de "peligrosa" o "cautelosa" admisión, y con una formulación rígida de sus requisitos de aplicación: "alteración extraordinaria", "desproporción desorbitante" y circunstancias "radicalmente imprevisibles"; caso de la Sentencia de esta Sala, de 23 de abril de 1991, que es tomada por la Audiencia como referente jurisprudencial para declarar la inaplicación de la cláusula rebus.

Por contra, en la línea del necesario ajuste o adaptación de las instituciones a la realidad social del momento, así como al desenvolvimiento doctrinal consustancial al ámbito jurídico, la valoración del régimen de aplicación de esta figura tiende a una configuración plenamente normalizada en donde su necesaria aplicación prudente no deriva de la anterior caracterización, sino de su ineludible aplicación casuística, de la exigencia de su específico y diferenciado fundamento técnico, y de su concreción funcional en el marco de la eficacia causal de la relación negocial derivada de su imprevisibilidad contractual y de la ruptura de la base económica del contrato, con la consiguiente excesiva onerosidad para la parte contractual afectada.

Esta tendencia hacia la aplicación normalizada de la figura, reconocible ya en las Sentencias de esta Sala de 17 y 18 de enero de 2013 (RJ 2013, 1604) (núms. 820/2012 y 822/2012, respectivamente), en donde se declara que la actual crisis económica, de efectos profundos y prolongados de recesión económica, puede ser considerada abiertamente como un fenómeno de la economía capaz de generar un grave trastorno o mutación de las circunstancias, ha tomado cuerpo en la reciente Sentencia de esta Sala de 30 de abril de 2014 (núm.

333/2014 ) con una detallada fundamentación y caracterización técnica de la figura y del desarrollo de la doctrina jurisprudencial relativa a su régimen de aplicación.

7. La doctrina jurisprudencial allí expuesta, llevada al supuesto de enjuiciamiento, exige realizar las siguientes precisiones que conducen a la estimación señalada del motivo planteado. Así, en primer lugar, debe señalarse que la sentencia de la Audiencia, pese a reconocer la incidencia significativa de la crisis económica en el sector turístico y la actividad de hostelería, datos no cuestionados por los informes periciales, no entra a analizar el alcance o concreción de esta alteración en la relación contractual celebrada justificando su inaplicación, en última instancia, ya con base a criterios restrictivos en la caracterización y aplicación de esta figura, caso de la Sentencia citada de 23 de abril de 1991, o bien, con una petición de principio que también elude el necesario tratamiento casuístico de la cuestión debatida, esto es, la posibilidad de haber previsto una cláusula de revisión de la renta al respecto, dada la previsibilidad cíclica de las crisis económicas.

Fuera de este planteamiento, y aceptando el hecho notorio de la crisis económica, el examen de la cuestión requiere profundizar en la señalada concreción funcional y aplicativa de la figura respecto del marco negocial celebrado, especialmente en relación a las notas de imprevisibilidad del riesgo derivado y de la excesiva onerosidad resultante respecto de la prestación debida.

En esta dirección lo que se observa en el presente caso es que, con independencia de las expectativas de explotación del negocio, de claro riesgo asignado para la parte arrendataria, el contexto económico del momento de la celebración y puesta en ejecución del contrato (período del 1999 a 2004), de inusitado crecimiento y expansión de la demanda acompañado, además, de una relevante promoción urbanística de la zona de ubicación de los hoteles, formó parte de la base económica del negocio que informó la configuración del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en febrero de 1999.

Desde esta perspectiva, y conforme a las prácticas negociales del sector en dicho contexto, no parece que pese a tratarse la parte arrendataria de una empresa relevante en el sector y, por tanto, conocedora del riesgo empresarial que entraña la explotación del negocio de hostelería, se le puede imputar, exclusivamente, la falta de previsión acerca de la crisis económica; de forma que por las circunstancias de su irrupción, de su especial impacto y trascendencia, su asignación como riesgo no puede caer sólo en la esfera de control de la parte en desventaja, ni tampoco cabe establecer que "razonablemente" se hubiera debido tener en cuenta en la distribución natural de los riesgos derivados del contrato celebrado. Por el contrario, la imprevisibilidad y crudeza de esta crisis hace que en la ciudad de Valencia su realidad resulte generalizada en el año 2009, con caídas en este sector de un 42,3% en el rendimiento por habitación, cierre de hoteles emblemáticos y renegociaciones de renta de los contratos en vigor; extremo de especial relevancia si se tiene en cuenta que la propia empresa arrendadora, en atención a las nuevas circunstancias y a su incidencia en la viabilidad del negocio si que accede, en el 2010, a la formalización de un nuevo contrato para mantener la relación negocial que le unía con la otra cadena hotelera (HOTUSA) contemplándose, en este caso, una sustanciosa reducción del 50% de la renta respecto de la inicialmente pactada en el año 2000. De ahí, que la nota de imprevisibilidad no debe apreciarse respecto de una abstracta posibilidad de producción de la alteración o circunstancia determinante del cambio considerada en sí mismo, esto es, que la crisis económica es una circunstancia cíclica que hay que prever siempre, con independencia de las peculiares características y alcance de la misma en el contexto económico y negocial en el que incide ( STS de 26 de abril de 2013, núm. 308/2013 ); todo ello conforme, también, con la aplicación ya normalizada de esta figura que presentan los principales textos de armonización y actualización en materia de Derecho contractual europeo, la "razonabilidad" de su previsión en el momento de la celebración del contrato, y la aplicación de su alcance modificativo conforme al principio de conservación de los actos y negocios jurídicos STS de 15 de enero de 2013 (RJ 2013, 2276) (núm. 827/2012 ).

Por último, y en segundo lugar, hay que destacar que, de acuerdo con la doctrina jurisprudencial expuesta en la citada Sentencia de esta Sala de 30 de junio de 2014, también se da, en el presente caso, el presupuesto de la excesiva onerosidad como exponente de la ruptura de la relación de equivalencia de las contraprestaciones de las partes (principio de conmutabilidad del contrato), particularmente referenciada en aquellos supuestos en donde la actividad económica o de explotación, por el cambio operado de las circunstancias, comporta un resultado reiterado de pérdidas (inviabilidad económica) o la completa desaparición de cualquier margen de beneficio (falta de carácter retributivo de la prestación); supuesto del presente caso en donde los hoteles de la cadena Accor (Novotel e Ibi) presentan unas pérdidas acumuladas cercana a los tres millones de euros en el período 2005-2009, frente al balance positivo de la empresa arrendadora, en torno a los 750.000 euros para el mismo período objeto de valoración.

8. Resuelta la procedencia de la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, conforme a los presupuestos y requisitos exigibles, resta por concretar su régimen de aplicación en el presente caso.

En este sentido, y en primer término, cabe plantearse el alcance de su aplicación, esto es, su incidencia modificativa o resolutoria del marco contractual celebrado.

En el presente caso, la solución por el alcance meramente modificativo de la relación contractual queda justificada por razonamientos de distinta índole pero concurrentes. En efecto, el alcance modificativo de la cláusula rebus ha resultado de aplicación preferente, con carácter general, tanto en la doctrina tradicional de esta Sala, como en su reciente caracterización llevada a cabo en la citada Sentencia de 30 de abril de 2014 (núm.

333/2014 ). En esta línea, también debe precisarse que esta solución se corresponde, en mayor medida, con el principio de conservación de los actos y negocios jurídicos (favor contractus); criterio, que la reciente doctrina de esta Sala ha elevado a principio informador de nuestro sistema jurídico, más allá de su tradicional aplicación como mero criterio hermenéutico, STS 15 de enero de 2013 (núm. 827/2012 ). Pero además, y en todo caso, el alcance modificativo también se corresponde mejor con la naturaleza y características del contrato celebrado, esto es, de un contrato de arrendamiento de larga duración.

En segundo término, en relación a la moderación de la renta inicialmente pactada, debe señalarse que pese a las deficiencias que la sentencia de la Audiencia destaca respecto del informe pericial aportado por la actora, particularmente en relación a la asignación de un Rev Par medio de tres estrellas, cuando en realidad es de dos, no obstante, las conclusiones de dicho informe resultan ajustadas a los parámetros básicos de la aplicación de esta cláusula, a saber, la significativa caída de la demanda del sector, con la disminución de ventas e ingresos medios por habitación, y el consiguiente y notable registro de pérdidas de la empresa arrendataria; de forma, que la reducción de la renta un 29% propuesta resulta ajustada conforme al reequilibrio de la economía contractual que debe seguirse, sobre todo teniendo en cuenta que pese a dicha reducción la renta resultante sería superior a un 20% de la renta de mercado que se negocia en la actualidad, y muy inferior a la rebaja del 50% de la renta que la propietaria negoció con la otra cadena hotelera y competidora de la actora.

Por último, el plazo de duración de la modificación operada en la reducción de la renta pactada se establece para el período que cursa desde la presentación de la demanda hasta el final del ejercicio del año 2015, por considerarse ajustado al contexto temporal especialmente afectado por la alteración de las circunstancias examinadas".

Finalmente, el Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección 1.ª), en la Sentencia número 452/2.019, de 18 de Julio, ha declarado lo siguiente: " Como recuerda la sentencia del pleno de esta sala 820/2012, de 17 de enero de 2013 SIC (RJ 2013, 1819), aunque el Código Civil no regula un mecanismo que expresamente permita extinguir o modificar el contenido de las obligaciones en función de cambios imprevisibles, doctrina y jurisprudencia recurren a la cláusula "rebus sic stantibus" [estando así las cosas], próxima en su fundamento a los arts. 7 y 1258 CC, para solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o de las circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato.

Según esta doctrina, la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la propia finalidad del contrato. Y por supuesto, es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes.

Es condición necesaria para la aplicación de la regla "rebus" la imprevisibilidad del cambio de circunstancias.

Si las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y/o naturaleza del contrato, tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida que, por definición, implica lo no asunción del riesgo (recientemente sentencia 5/2019, de 9 de enero (RJ 2019, 5)). No puede hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato ( sentencias 333/2014, de 30 de junio , 64/2015, de 24 de febrero, y 477/2017, de 20 de julio, entre otras)".

SEXTO.- En atención a las consideraciones expuestas en los Fundamentos de Derecho precedentes, procede la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus" a las consecuencias del desistimiento del contrato de arrendamiento, moderando sus consecuencias económicas, que se concretan en el importe de las rentas no pagadas del periodo de tiempo correspondiente al primer año de vigencia del contrato y que son las siguientes:

las mensualidades de Abril y Mayo de 2.020, a razón de 1.020 euros netos cada una, una vez aplicado IVA y retención por IRPF, y las mensualidades de Junio, Septiembre, Octubre y Noviembre de 2.020, a razón de 1.122 euros netos cada una; lo que en total arroja la cifra de 6.528 euros, que se corresponde con la cantidad que la arrendadora reclamó al arrendatario mediante comunicación de fecha 6 de Noviembre de 2.020.

El reparto equitativo de esta consecuencia económica por la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus", determina -a criterio de este Tribunal- que la pena se minore en el 50% del referido importe (3.264 euros), asumiendo en tal proporción cada uno de los contratantes las consecuencias de la imprevisibilidad generada por la emergencia sanitaria derivada de la pandemia debida al Sars Cov 2.

Por último, ha de indicarse que, al objeto de que esta Resolución no incurra en Incongruencia, la Parte Dispositiva de la misma se adecuará a lo que, en concreto, se solicitó en el Suplico de la Demanda; y, en su virtud, se desestimará la petición a) del mismo, y se estimará parcialmente su petición b) en el único sentido de fijar la pena, después de su moderación por el Tribunal, en la cantidad de 3.264 euros.

SEPTIMO.- Por tanto y, en virtud de las consideraciones que anteceden, procede la estimación parcial del Recurso de Apelación interpuesto, y, en su consecuencia, la revocación de la Sentencia que constituye su objeto en los términos que, a continuación, se indicarán.

OCTAVO.- Estimándose parcialmente el Recurso de Apelación interpuesto y, de conformidad con lo establecido en el apartado 2 del artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no procede efectuar pronunciamiento especial en orden a la imposición de las costas de esta alzada, de modo que cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, Al estimarse parcialmente la Demanda como consecuencia del acogimiento parcial del Recurso de Apelación interpuesto y, no existiendo méritos para imponerlas a alguna de las partes por haber litigado con temeridad, procede el mismo pronunciamiento en cuanto a las costas de la primera instancia, en aplicación del apartado 2 del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por lo que, también en este caso, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación en nombre de S.M. EL REY y por la Autoridad que nos confiere la Constitución Española, pronunciamos el siguiente:

F A L L O

Que, estimando parcialmente el Recurso de Apelación interpuesto por la representación procesal de D.

Constancio contra la Sentencia 74/2.021, de veintiséis de Marzo, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Número Cuatro de los de Cáceres en los autos de Juicio Verbal seguidos con el número 539/2.020, del que dimana este Rollo, debemos REVOCAR y REVOCAMOS la indicada Resolución; y, en su lugar, con estimación parcial de la Demanda deducida por la representación procesal de D. Constancio frente a D.ª. Delfina, fijamos la cláusula penal establecida en la Estipulación Tercera del Contrato de Arrendamiento de fecha 1 de Diciembre de 2.019, después de su moderación por el Tribunal, en la cantidad de TRES MIL DOSCIENTOS SESENTA Y CUATRO EUROS (3.264 euros), ABSOLVIENDO a la indicada demandada del resto de las peticiones contenidas en el Suplico de la Demanda; todo ello, sin hacer pronunciamiento especial en orden a la imposición de las costas causadas, tanto en la primera instancia, como en esta alzada, de modo que, en ambos casos, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad Notifíquese esta resolución a las partes, con expresión de la obligación de constitución del depósito establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta añadida por la Ley Orgánica 1/2009, en los casos y en la cuantía que la misma establece.

En su momento, devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, con testimonio de la presente Resolución para ejecución y cumplimiento, interesando acuse de recibo a efectos de archivo del Rollo de Sala.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

E./ La difusión del texto de esta resolución a partes no interesadas en el proceso en el que ha sido dictada sólo podrá llevarse a cabo previa disociación de los datos de carácter personal que los mismos contuvieran y con pleno respeto al derecho a la intimidad, a los derechos de las personas que requieran un especial deber de tutelar o a la garantía del anonimato de las víctimas o perjudicados, cuando proceda.

Los datos personales incluidos en esta resolución no podrán ser cedidos, ni comunicados con fines contrarios a las leyes.

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