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  • EDICIÓN DE 04/12/2014
 
 

El arrendatario de un local de negocios está obligado al abono de las derramas extraordinarias del inmueble donde se ubica cuando dicha obligación conste expresamente en el contrato

04/12/2014
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Se confirma la sentencia que condenó a la recurrente -arrendataria de un local de negocios- a abonar las cantidades reclamadas por el arrendador. Declara la Sala, por lo que se refiere a cantidad requerida por derrama extraordinaria por la realización de obras en elementos comunes de la comunidad de propietarios, que no existe duda de la obligación de su pago por la arrendataria, ya que dicha obligación consta expresamente en una de las cláusulas del contrato.

Iustel

A lo anterior se añade que la recurrente ha venido asumiendo las derramas extraordinarias, lo que determina que existen actos propios frente a los que ahora se levanta negándose a abonar otra derrama por obras en elementos comunes por el único motivo de que su importe es más elevado.

Órgano: Audiencia Provincial

Sede: Oviedo

Sección: 1

N.º de Recurso: 168/2014

N.º de Resolución: 172/2014

Procedimiento: CIVIL

Ponente: GUILLERMO SACRISTAN REPRESA

Audiencia Provincial Civil de Oviedo

S E N T E N C I A núm. 172/2014

En Oviedo a treinta de Mayo de dos mil catorce.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Primera, de la Audiencia Provincial de OVIEDO, los Autos de JUICIO VERBAL 890 /2013, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N.6 de OVIEDO, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 168 /2014, en los que aparece como parte apelante AULA PYME S.L., representada por el Procurador de los tribunales D. IGNACIO LOPEZ GONZALEZ, asistido por el Letrado D. SANTIAGO MARTINEZ CAMPO- OSORIO, como parte apelada D.

Cirilo, representado por el Procurador de los tribunales D. GNACIO LOPEZ GONZALEZ, asistido por el Letrado D. DON SANTIAGO MARTINEZ CAMPO-OSORIO y como parte apelada también D.ª Manuela, representada por el Procurador de los tribunales D. ENRIQUE A. TORRE LOCA, asistido por el Letrado D.LUIS MANUEL RODRIGUEZ SUAREZ.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la Sentencia apelada.

SEGUNDO.- El Juzgado de Primera Instancia núm. 6 de Oviedo dictó Sentencia en los autos referidos con fecha 25 de Febrero de 2014 cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Que ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda presentada por el Procurador de los Tribunales D. Enrique Torre Lorca en la representación que tiene encomendada, se condena a la entidad "Aula Pyme, S.L." al pago de 2.355,06 euros, más los intereses previstos en el artículo 576 de la LEC desde la notificación de la sentencia y hasta el completo pago, absolviendo al Sr. Cirilo, de los pedimentos interesados en su contra, sin imposición de costas. Que DESESTIMANDO INTEGRAMENTE la demanda presenta por el Procurador de los Tribunales D. Ignacio López González en la representación que tiene encomendada, absuelve a la demandada de todos los pedimentos interesados en su contra, sin imposición de costas".

TERCERO.- Notificada la anterior resolución a las partes, se interpuso recurso de apelación por la parte demandada Aula Pyme S.L., que fue admitido, previos los traslados ordenados, remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes, no habiendo estimado necesario la celebración de vista.

CUARTO.- Se señaló para deliberación, votación y fallo el día 27 de Mayo de 2014, quedando los autos para sentencia.

QUINTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. GUILLERMO SACRISTAN REPRESA.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- La sentencia que estima en parte la acción de D.ª Manuela frente a D. Cirilo y la mercantil AULA PYME SL, desestimando al mismo tiempo la instada por los dos demandados frente a D.ª Manuela, es impugnada por quienes resultan condenados al pago de determinada cantidad.

Son motivos de su impugnación el error en la valoración de la prueba, la infracción del artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, y la infracción por errónea interpretación de las cláusulas del contrato, que se consideran abusivas, así como de la jurisprudencia que cita de la Audiencia Provincial de Oviedo.

SEGUNDO.- El error en la valoración de la prueba lo apoya el recurso en la falta de consideración de determinada documental aportada en la instancia, y que, asegura, acredita el abono de la parte proporcional del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) correspondiente al año 2.013 por un importe total de 225#22 #, que se corresponde con los meses de enero a mayo, período durante el que ocupó el local la entidad demandada.

Dicha documental pretende ser los recibos del pago de renta entre esos meses, enero a mayo de 2.013 por un importe de 897#29 #, que englobaba 100 # mensuales como parte proporcional de dicho IBI, así como transferencias a través de la Caja Rural de 4-1-2.013, 4-2-2.013, 4-3-2.013, 4-4-2.013 y 3-5-2.013, acreditativas del pago de la renta más cantidad adicional "que se corresponde con la práctica totalidad del IBI del ejercicio 2.013" (palabras textuales que se recogen en el folio 3 del recurso (295 de los autos).

Esta tesis presenta un problema para su reconocimiento: no consta abonado el IBI correspondiente al ejercicio 2.012 ni tampoco el del año 2.013; pues bien, si esto es así y los pagos realizados mensualmente superaban en cierta cantidad la renta de cada una de dichas mensualidades, carece de sentido que se pretenda haber pagado el IBI del año 2.013 sin haber justificado el previo del año 2.012; aún más, se pretende haber pagado la "práctica totalidad del IBI del ejercicio de 2.013" cuando se deja el local en mayo de dicha anualidad, lo que supondría que el derecho de la propiedad sería el cobro de la parte proporcional de los meses durante los que ha venido ocupando el espacio alquilado. Si se tiene en cuenta que entre enero y mayo transcurren cinco meses, 100 # mensuales suponen el pago de 500 #, lo que supone una cantidad muy superior a la reclamada que alcanza tan solo 225#22 #, que es lo único que se pide en la demanda como adeudado. Lógicamente, al no acreditarse el abono del IBI del año 2.012, sin duda esa cantidad pagada mes a mes en el año 2.013 se correspondía con el IBI del año anterior, mientras que el pago del IBI del año 2.013 no se ha conseguido acreditar, de manera tal que no puede acogerse el error en la valoración de la prueba para estimar el primer motivo del recurso, y ello porque, siendo cierto el derecho a atribuir el pago de cantidades a una u otra anualidad, lo que se prueba fehacientemente es que de los dos impuestos sobre Bienes Inmuebles de los años 2.012 y 2.013, siguen restando por pagar la cantidad que se reclama en la demanda.

TERCERO.- La segunda cantidad que se discute asciende a 3.331#86 # y obedece a una derrama extraordinaria por obra de sustitución de la cubierta del edificio en donde se encuentra el local ocupado en alquiler por los demandados. El motivo de esta impugnación se realiza en forma doble: en primer lugar se asegura que se trata de una cantidad que no puede imponerse al inquilino al no constar entre aquellas cantidades que conforme a la Ley arrendaticia le corresponden, lo que supondría una vulneración de artículos como los 21 y 30 de la LAU 29/1.994, de 24 de noviembre; en segundo término se señala la posibilidad de que se trate de una cláusula abusiva y en consecuencia nula.

La cantidad que se reclama, ciertamente, obedece a una derrama extraordinaria como consecuencia de la sustitución que se hizo necesaria del tejado del edificio donde se encuentra el local litigioso, y así se reconoce en la propia demanda. Entre las cláusulas del contrato firmado se encuentra la tercera que dice así:

"Además de la renta, satisfará el arrendatario mensualmente el gasto derivado del consumo de agua y demás servicios de que goza la cosa objeto del contrato, así como la cuota ordinaria y las derramas extraordinarias que correspondan al local arrendado en la Comunidad de Propietarios del inmueble, y ello aun cuando los recibos se giren a nombre del propietario que podrá repercutir su importe sobre el inquilino o arrendatario.

El incumplimiento por éste de su obligación de pago en cuanto a esos conceptos permitirá al propietario el ejercicio de la acción de desahucio por falta de pago, puesto que a tales efectos aquellos se equipararán a la renta".

En este sentido debe tenerse en cuenta que los arrendamientos para uso distinto de la vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto por lo dispuesto en el Título III de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994 y, supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil. En el caso presente, las partes acordaron la cláusula tercera con el contenido antes reproducido, y no puede olvidarse, frente a la pretensión relativa a la abusividad de la mencionada cláusula que la entidad mercantil es la arrendataria mientras la propiedad es una persona física. Por su parte, las sentencias que se citan como vulneradas por la sentencia de instancia no suponen argumento a favor de las tesis del recurso.

La sentencia de la Sección 5.ª de la Audiencia Provincial de Oviedo, de 5 de octubre de 2.011 señalaba lo siguiente: "si es que el objeto del contrato es el arrendamiento de una vivienda o local y es de cuenta del arrendador, entre otras obligaciones, la conservación del bien arrendado ( art. 21 y 30 L.A.U ) y del arrendatario, como capital, el pago de la renta o precio por su uso y disfrute, y a la vez es que los gastos de la Comunidad y su obligación de contribución por el comunero viene dada por razón de su condición de propietario del bien privativo, aún cuando sea posible la convención de su repercusión al arrendatario, lo más consecuente con el objeto del contrato de arriendo es una interpretación que restrinja el gasto comunitario repercutible a aquél vinculado a los servicios y elementos comunes del inmueble, cuyo uso viene, a su vez, vinculado al disfrute del elemento privativo y su sostenimiento periódico y habitual, y que no es otro que el comúnmente identificado como gasto ordinario". Por su parte, la de la Sección 4.ª, de 24 de octubre de 2.010, citada por la anterior, recogía estas frases: "Es relativamente habitual el pacto de repercutir al arrendatario los gastos ordinarios de comunidad; pacto que incluso está previsto específicamente para los arrendamientos de vivienda en el art. 20 de su ley reguladora, cuyo alcance la doctrina y jurisprudencia que puede considerarse mayoritaria lo limita a esta clase de gastos. Es cierto que este precepto no es de aplicación al arrendamiento de local de negocio, pero sí lo es el art. 21 al que se remite el art. 30, que establece que es el arrendador quien está obligado a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido. De acuerdo con el art. 4 de la misma ley, las partes pueden en esta clase de contratos excluir la aplicación de esta norma, pero el propio precepto exige que se haga de modo expreso y particularizado, lo que en este caso no se hizo así, de tal modo que los gastos inherentes a tales reparaciones deberán ser de cargo de la arrendadora".

Lo que sucede es que esa exclusión de la norma en el caso que se examina consta en la cláusula tercera al decirse que el arrendatario "satisfará... la cuota ordinaria y las derramas extraordinarias que correspondan al local arrendado en la Comunidad de propietarios del inmueble, y ello aun cuando los recibos se giren a nombre del propietario que podrá repercutir su importe sobre el inquilino o arrendatario". No puede pedirse un modo más expreso y particularizado. Pero es que además, se acreditó que las derramas extraordinarias eran asumidas por la entidad arrendataria, como por ejemplo la abonada el 24 de noviembre de 2.011 por un importe de 108#06 # que se correspondía con una reparación del alero del edificio (folios 254 y 255), lo que determina que existen actos propios frente a los que se levanta en estos momentos negándose a abonar otra derrama extraordinaria también por obras en elementos comunes, por el único motivo de que su importe es más elevado.

En consecuencia, también el segundo motivo debe rechazarse para confirmar en sus propios términos la sentencia impugnada.

CUARTO.- La desestimación del recurso determina la imposición de las costas de la alzada, de acuerdo con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC ).

Por todo lo expuesto la Sala dicta el siguiente:

FALLO

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en los autos de los que el presente rollo dimana, debemos CONFIRMAR y confirmamos en todos sus pronunciamientos la sentencia recurrida, con imposición a la parte apelante de las costas causadas en la presenta alzada.

Dese el desti no legal al depósito constituido para recurrir.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

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