Diario del Derecho. Edición de 24/09/2021
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  • EDICIÓN DE 07/04/2011
 
 

El Supremo declara que en los casos de compra de viviendas sobre plano se ha de estar, en cuanto a las calidades, a las incorporadas en el momento de la firma del contrato que perfecciona la compraventa, aun cuando difieran de las contempladas en el proyecto de obra

07/04/2011
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El TS declara haber lugar al recurso interpuesto contra la sentencia que estimó en parte la demanda mediante la que se ejercitó acción contra la promotora de unas viviendas, al apreciar la existencia de vicios ruinógenos, habiendo la Audiencia valorado el hecho de que los compradores adquirieron las viviendas sobre plano en base a unas calidades que constaban en el proyecto de obra que se adjudicó, siendo posteriormente modificadas por la promotora y sin conocimiento de los compradores en la memoria de calidades. La Sala acoge lo aducido por la promotora recurrente cuando afirma que con la unión de las Memorias de Calidades a los contratos de compraventa, se cumple con la exigencia legal impuesta por el RD 515/1989, de 21 de abril, por lo que desde el momento que se incorpora al contrato firmado por los contratantes, su contenido tiene la misma fuerza de obligar que el resto de las estipulaciones del contrato. Añade la Sala, que aunque es cierto que inicialmente se ofertaron las viviendas conforme a un plano y a un proyecto, también es cierto que, bajo la cobertura del principio de libertad contractual, en el momento de la perfección de la venta, los actores firmaron un contrato en el que se incorporó un anexo donde de manera pormenorizada se recogía una memoria de calidades, por lo que los adquirentes firmaron y consistieron, de este modo, con ella.

TRIBUNAL SUPREMO

Sala de lo Civil

Sentencia 827/2010, de 17 de diciembre de 2010

RECURSO DE CASACIÓN Núm: 765/2007

Ponente Excmo. Sr. JUAN ANTONIO XIOL RIOS

En la Villa de Madrid, a diecisiete de Diciembre de dos mil diez.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación que con el n.º 765/2007 ante la misma pende de resolución, interpuesto por la representación procesal de Inmobiliaria del Sur, S.A., aquí representada por la procuradora D.ª Ana Llorens Pardo contra la sentencia de 23 de noviembre de 2006 dictada en grado de apelación, rollo n.º 4086/2006, por la Audiencia Provincial de Sevilla Sección 5.ª, dimanante de procedimiento de juicio ordinario n.º 766/04, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 14 de Sevilla. Habiendo comparecido en calidad de parte recurrida el procurador D. Luciano Rosch Nadal, en nombre y representación de D. Juan Ignacio, D.ª Nuria, D. Aquilino, D. Ceferino, D. Erasmo, D. Geronimo, D.ª María Dolores, D. Landelino, D. Olegario, Monprodu, S.A., D.ª Carmela, D. Teodosio, D. Luis Angel, D. Abel, D. Baltasar, D. David, D. Federico, D. Ignacio, D.ª Marcelina, D. Mauricio, D. Romeo, D. Jose Luis, D. Jesus Miguel, D.ª Victoria, D. Apolonio, D.ª Araceli.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia n.º 14 de Sevilla dictó sentencia de fecha 14 de febrero de 2006 en el juicio ordinario n.º 766/2004 cuyo fallo dice:

““Fallo.

““Que desestimando la demanda deducida por el Procurador D. Jaime Cox Meana, en representación de. Don Juan Ignacio, D.ª Nuria, Don Aquilino, Don Ceferino, Don Erasmo, Don Geronimo, D.ª María Dolores, Don Landelino, Don Olegario, la entidad Monprodu, S.A., D.ª Carmela, Don Teodosio, Don Luis Angel, Don Isidro, Don Baltasar, Don David, Don Federico, Don Ignacio, D.ª Marcelina, Don Mauricio, Don Romeo, Don Jose Luis, Don Jesus Miguel, D.ª Victoria, Don Apolonio y D.ª Araceli contra Inmobiliaria del Sur, S.A., sobre reconocimiento de extremos y obligación de hacer, debo declarar y declaro no haber lugar a la misma, absolviendo a la demandada de los pedimentos de la parte actora, y sin hacer expresa imposición de costas a ninguna de las partes.”“

SEGUNDO.- En los fundamentos de Derecho de la sentencia se declara:

““PRIMERO: Las excepciones de falta de legitimación activa y pasiva planteadas por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda --- artículo 416.1.1.º de la L.E.C.- --; la estudiaremos conjuntamente con el fondo del asunto, al estar íntimamente conectados, no estando prescrita o caducada la acción ejercitada, vista la prueba obrante en autos.

En principio, la parte actora sustenta la acción ejercitada, en el contenido del artículo 1.591 del Código Civil, conectado con el 1.101 y siguientes del mismo Cuerpo Legal:... "el contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción, responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviera lugar dentro de diez años, contados desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección; y si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de indemnización durará quince años... ".

Basta una somera lectura del precepto para darse cuenta que no es de encaje para la "litis" que nos ocupa, indicando que debe entenderse aplicable dicho precepto a los casos de ruina del edificio, consistente en defectos que afecten a su estructura o elementos esenciales, lo que no ocurre en el supuesto debatido, en el que no nos encontramos ante un caso de ruina, toda vez que los defectos no entrañan ningún riesgo para las personas o para el conjunto del edificio.

La jurisprudencia, siguiendo el criterio unánime de la doctrina, ratifica estos criterios, y así la Sentencia de 13 de Julio de 1.990, indica que, respecto al artículo 1.591 del Código Civil, si bien el concepto de ruina viene empleado en un amplio sentido, sin ser preciso que el inmueble quede o pueda quedar materialmente en ruinas o comprometida su estabilidad, requiere para calificarla como tal, la existencia de defectos constructivos que por exceder de simples imperfecciones entrañen una suerte de ruina potencial que haga temer por su pérdida futura y aquellas otras que hagan inútil la edificación para la finalidad que lea propia, sin que sea preciso que los defectos afecten al inmueble en su totalidad, pudiendo entenderlos, en definitiva, como aquellos que, por exceder de las imperfecciones corrientes, configuran una violación del contrato, criterio que contrastan numerosas resoluciones anteriores, configurando un incumplimiento contractual, que hace inútil lo construido para el cumplimiento de su destino conforme a su naturaleza (Sentencia de 20 de febrero de 1.989).

ítem más: la Sentencia de 22 de abril de 1.988, instituye que tras catalogar las distintas clases de ruina, a los efectos previstos en el artículo 1.591 del Código Civil, total, parcial, funcional, la doctrina ha precisado, y la Jurisprudencia aceptado que, cuando se trata de la exigencia de responsabilidad civil derivada de la producción de ruina por el contratista, han de acreditarse, entre otros, los siguientes extremos: un estado de ruina, que se deba a vicios de la construcción, que se deriven de un cumplimiento defectuoso y que su exigencia no rebase el plazo decenal fijado en el citado precepto, introduciendo, como vemos, un elemento culposo; finalmente, las Sentencias de 21 de mayo de 1.981, 8 de febrero de 1.982, 17 de febrero de 1.984, 13 de octubre de 1.986, 11 y 17 de octubre de 1.974, 30 de octubre de 1.986, 13 de julio de 1.987, 12 de febrero de 1.988, 22 de marzo, 24 de abril, 22 de mayo, 5 de julio y 22 de noviembre de 1.986, y 16 de febrero de 1.985, inciden sobre la base de que... cuando existan deficiencias en la construcción, que la hiciese inservible para el uso contemplado en el contrato que era su finalidad y que entraba en las previsiones del proyecto correspondiente a la construcción, se produce lo que doctrinalmente se denomina ruina potencial, funcional o imperfección para el fin propuesto; la responsabilidad derivada de la aplicación del artículo 1.591 del Código Civil, alcanza al promotor-constructor y no excluye la de los sucesivos adquirentes de la edificación, siempre que actúen dentro del decenio contemplado en dicho precepto; el concurso de los requisitos que permiten ejercitar la acción de ruina, la identifican y definen frente a la que corresponde a vicios ocultos o redhibitorios, contemplada en el artículo 1.484 del Código Civil, por deficiencias de menor entidad y consecuencias para la utilidad de lo construido, si bien, en este caso, el plazo de prescripción sería el de seis meses, contados a partir de la entrega de la cosa vendida... no existiendo ruina incipiente originada por vicios en la construcción y de control de ejecución atribuible a los profesionales que intervinieron en la obra, sin acreditarse el elemento culposo que el artículo 1.591 conlleva (Sentencia de 8 de junio de 1.988).

entendida de ese modo la ruina, es claro y patente que los desperfectos denunciados por los actores no tienen acomodo en el referido precepto, y si estas deficiencias pudieran acomodarse en el artículo 1.484 del Código Civil, defectos ocultos, las acción se extinguiría a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida, pues únicamente en el supuesto de existir dolo, se aplicarían las normas ordinarias de las obligaciones, siendo el plazo de prescripción el ordinario de quince años.

La sentencia de la Audiencia Provincial de Pamplona, de 5 de junio de 1.984, mantiene que la acción dimanante de los artículos 1.484 a 1.488 del Código Civil, se extinguirá a los seis meses, por imperativo del artículo 1.490, estando declarado doctrinal y jurisprudencialmente, que este plazo debe entenderse como de caducidad y no de prescripción, y siendo así que estos plazos no se interrumpen por reclamaciones o protestas extrajudiciales, sino solo por el ejercicio de la acción, debiendo, por otra partes, apreciarse la caducidad incluso de oficio.

Sintetizando: inaplicación del artículo 1.591 a la "litis" debatida, con existencia de desperfectos que no integran el concepto de ruina, ni siquiera potencial sino simples imperfecciones, que también pudiera deberse a deficiente conservación al simple transcurso del tiempo --- aunque es jurídicamente irrelevante y que, en todo caso, podrían tener su acomodo en el artículo 1.902 del Código Civil, aunque en este supuesto, el plazo de prescripción sería el de un año: artículo 1.968-2° del susodicho Cuerpo Legal: consideraciones todas ellas que nos llevan a la total desestimación de la demanda planteada, en el sentido de la Sentencia de 20 de noviembre de 1.959: "La ruina, a la que esta disposición se contrae, no hay que referirla tan solo a lo que en sentido riguroso y estricto pueda implicar, es decir, al inmediato y actual derrumbamiento o destrucción, total o parcial, de la obra, sino a un más amplio y lato contenido del arruinamiento, extensivo a la estimación de tan graves defectos de construcción que hagan temer la próxima pérdida de la misma, si inmediatamente no se sustituye como impropia e inútil para la finalidad a la que se destinó.

Ítem más: en cuanto a las alegaciones verificadas por la parte actora en el hecho quinto de la demanda, referente al incumplimiento por parte de la promotora de las calidades ofertadas, está íntimamente conectado con lo anteriormente estudiado, y deben ser englobadas y resueltas dichas alegaciones bajo los parámetros a que hemos hecho referencia anteriormente, quedando totalmente desvirtuadas a través de la prueba practicada en el acto del plenario.

““SEGUNDO: En materia de costas, no se hace expresa imposición de ellas a ninguna de las partes, conllevando el supuesto de autos serias dudas.”“

TERCERO.- La Audiencia Provincial de Sevilla Sección 5.ª, dictó sentencia de 23 de noviembre de 2006 en el rollo de apelación número 4086/2006 cuyo fallo dice:

““Fallamos.

““Que estimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales D. Jaime Cox Meana en nombre y representación de los demandantes Don Juan Ignacio, D.ª Nuria, Don Aquilino, Don Ceferino, Don Erasmo, Don Geronimo, D.ª María Dolores, Don Landelino, Don Olegario, la entidad MONPRODU, S.A., D.ª Carmela, Don Teodosio, Don Luis Angel, Don Isidro, Don Baltasar, Don David, Don Federico, Don Ignacio, D.ª Marcelina, Don Mauricio, Don Romeo, Don Jose Luis, Don Jesus Miguel, D.ª Victoria, Don Apolonio y D.ª Araceli, contra la Sentencia dictada el día 14 de febrero de 2006, por el Ilmo. Sr. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia N.º 14 de Sevilla, en los autos de juicio ordinario N.º 766/04, de los que dimanan estas actuaciones, debemos revocar y revocamos la citada Resolución, y en consecuencia, con estimación parcial de la demanda formulada por el Procurador D. Jaime Cox Meana en la representación indicada de los veintiséis demandantes contra la entidad mercantil Inmobiliaria del Sur S.A. declaramos que las viviendas de los actores tienen vicios y defectos constructivos de diversa naturaleza y que por la promotora Inmobiliaria del Sur S.A. se han infringido y alterado en la construcción de las viviendas de los demandantes D. Juan Ignacio, D.ª Nuria, D. Ceferino, D. Erasmo, D. Geronimo, D.ª María Dolores, D. Landelino (solo respecto de la vivienda de la DIRECCION000 n.º NUM000 ) Monprodu S.A., D.ª Carmela, D. Luis Angel, D. Isidro, D. David, D. Ignacio, D.ª Marcelina, D. Mauricio y D. Jesus Miguel, las calidades y características constructivas a que resultaba obligada conforme a lo previsto para las mismas en el Proyecto de obra aportado en su momento a la Gerencia Municipal de Urbanismo de Sevilla. Consecuentemente condenamos a Inmobiliaria del Sur S.A.:

A realizar en las viviendas objeto de este pleito propiedad de los demandantes cuantas obras sean necesarias para la eliminación de los daños existentes en los inmuebles que se describen en el informe elaborado por el Arquitecto Superior D. Dionisio, que se acompañó a la demanda, así como las causas determinantes de la aparición de éstos, con el apercibimiento que de no llevarlo a efecto, se ejecutarán las obras a su costa, o bien deberá resarcir los daños y perjuicios en los términos establecidos en la Ley de Enjuiciamiento civil para la ejecución de las obligaciones de hacer.

A sustituir y, en su caso, realizar, los trabajos necesarios para dotar a las viviendas vendidas a los demandantes D. Juan Ignacio, D.ª Nuria, D. Ceferino, D. Erasmo, D. Geronimo, D.ª María Dolores, D. Landelino (solo respecto de la vivienda de la DIRECCION000 n.º NUM000 ) Monprodu S.A., D.ª Carmela, D. Luis Angel, D. Isidro, D. David, D. Ignacio, D.ª Marcelina, D. Mauricio y D. Jesus Miguel, de las calidades y características previstas para las mismas en el Proyecto de obra aportado en su momento a la Gerencia Municipal de Urbanismo de Sevilla.

No ha lugar a hacer expresa imposición de las costas procesales causadas en ninguna de las dos instancias.”“

CUARTO.- En los fundamentos de Derecho de la sentencia se declara:

““PRIMERO.- No se aceptan los fundamentos de derecho de la Resolución recurrida.

““SEGUNDO.- Mediante el escrito rector de estas actuaciones sus veintiséis promotores ejercitaron una acción de responsabilidad decenal al amparo del art. 1591 del Código Civil, y otra de responsabilidad contractual por incumplimiento en cuanto a calidades y terminados de las viviendas adquiridas a las demandada INMOBILIARIA DEL SUR S.A., sitas en el Conjunto Residencial Los Milanos del Polígono Aeropuerto de Sevilla, en reclamación de que se condenase a la promotora demandada a realizar las obras necesarias para la eliminación de los daños existentes en los inmuebles que se describen en el informe pericial elaborado por el Arquitecto D. Dionisio y las causas determinantes de la aparición de los daños, y a que se le condene a sustituir y realizar los trabajos necesarios para dotar a las viviendas vendidas de las calidades y características previstas para las mismas en el Proyecto de obra aportado a la Gerencia Municipal de urbanismo.

La entidad demandada se opuso a la demanda, dictándose Sentencia en la instancia que desestimó íntegramente la demanda, considerando que los vicios y defectos que presentan las viviendas de los actores no integran el concepto de ruina por lo que no es aplicable el art. 1591 del Código Civil, y en cuanto al incumplimiento de las calidades no hace razonamiento alguno para desestimar esta petición limitándose a decir que ha de ser resuelto bajo los parámetros de lo expuesto anteriormente en la propia Resolución recurrida.

Contra esta Sentencia se alzan los demandantes para pedir la estimación de la demanda, insistiendo en sus pretensiones.

““TERCERO.- La apreciación y valoración de la abundante prueba obrante en autos que realiza la Sentencia apelada, los razonamientos jurídicos que contiene y la conclusión desestimatoria de las pretensiones de los propietarios demandantes a que llega, han de ser calificadas, cuando menos, de desafortunadas y erróneas, pues resulta difícilmente sostenible que a estas alturas y tras los tres procesos precedentes tramitados en virtud de otras tantas demandas presentadas por otros propietarios de la Urbanización Los Milanos contra Inmobiliaria del Sur S.A., por vicios ruinógenos en las viviendas e incumplimientos en cuanto a las calidades, en todos los cuales resultó condenada la promotora demandada, pueda ahora negarse la naturaleza de ruinógenos de los defectos que padecen las viviendas de la Urbanización y se desestime la solicitud de reparar las deficiencias que padecen los compradores y los actuales ocupantes de las viviendas.

En efecto, constan en autos las siguientes sentencias condenatorias de Inmobiliaria del Sur S.A.:

1) Sentencia de 29 de Marzo de 1993, seguida en el Juzgado de Primera Instancia 12 de Sevilla (autos n.º 134/92), que condenaba a la aquí también demandada a realizar las obras para subsanar los defectos y vicios acreditados pericialmente, con cumplimiento del contenido del Proyecto de ejecución. Esta Sentencia fue confirmada, excepto en el pronunciamiento sobre costas, por la de esta Audiencia Provincial Sección 2.ª, de 20 de octubre de 1993.

2) Sentencia de 20 de mayo de 1997 del Juzgado n.º 8 de Sevilla (autos n.º 738/93, que condena a Inmobiliaria del Sur S.A. a realizar las obras para subsanar los defectos de las viviendas y la alteración de calidades. Esta Sentencia fue confirmada en todo lo concerniente a la condena a Inmobiliaria del Sur S.A. por la de esta Sección 5.ª de la Audiencia Provincial de Sevilla de 13 de febrero de 1999. Asimismo, esta Sentencia recurrida en casación, fue confirmada por la del Tribunal Supremo de 12 de diciembre de 2005 (folios 1938 a 1950 de las actuaciones), que rechazó el recurso de casación interpuesto por Inmobiliaria del Sur S.A.

3) Sentencia de 7 de octubre de 2003, dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 20 de esta ciudad (autos n.º 821/00) que condena a Inmobiliaria del Sur S.A. a realizar las obras necesarias conforme al informe pericial realizado por el Sr. Dionisio para reparar los defectos detectados en dicho informe, y a realizar los trabajos precisos para dotar a las viviendas de las calidades previstas para las mismas en los proyectos depositados en la Gerencia Municipal de Urbanismo, siguiendo los criterios expuestos por el perito Sr. Dionisio. Esta Sentencia ha sido confirmada por la de la Sección 8.ª de esta Audiencia Provincial dictada el 8 de junio de 2005 (folios 1540 a 1547 de las actuaciones).

Pero es más, la existencia de vicios constructivos de carácter ruinógeno ni tan siquiera es negada por la entidad demandada en su contestación a la demanda, en la que dice en el hecho primero (y repite en la oposición a la apelación) que los vicios constructivos no presentan los tintes alarmistas que se pretende, y que está en disconformidad con la soluciones constructivas propuestas por los actores "para la reparación de los vicios existentes".

Es sorprendente que a la vista de lo anterior, el Juez de Primera Instancia difiera tan radicalmente de lo declarado por otros Juzgados de Sevilla, por la Audiencia Provincial de esta Capital y por el Tribunal Supremo, que llegue a desestimar en su integridad lo que aquellos órganos judiciales siempre han estimado. Y esta Sala que sintoniza con aquellas Resoluciones, rechaza los argumentos que contiene la Resolución recurrida y la valoración de la prueba que realiza, por lo que puede anticiparse una revocación de la misma

““CUARTO.- Con la demanda se acompañó un voluminoso informe pericial sobre las patologías de las veintiséis viviendas de la Urbanización Los Milanos propiedad de los demandantes, elaborado por el Arquitecto D. Dionisio, perito que declaró en el acto del juicio. Siendo este informe enormemente ilustrativo, por su profundidad, exhaustividad, rigor científico y análisis detallado de todos los defectos de los que adolecen las viviendas, además de ser suficientemente claro, afortunadamente disponemos además de otros seis informes periciales (de Vorsevi, de D. Modesto sobre acústica, de D.ª Avelino, de D. Edemiro, de D. Gumersindo y de D. Leopoldo ). Pues bien, tras el examen de todos esos informes, y tras haber oído todas las declaraciones prestadas en el juicio, la Sala no tiene ninguna duda de que las múltiples deficiencias y defectos que presentan las viviendas permiten estimar, como así lo han estimado también nada menos que siete Sentencias anteriores a ésta, que nos hallamos en presencia de vicios ruinógenos de los que contempla el art. 1591 del Código Civil, tal como ha sido interpretado por la Jurisprudencia del Tribunal Supremo el concepto de vicios ruinógenos.

En efecto, de las pruebas periciales y documentales practicadas, incluidos documentos fotográficos, resulta que los inmuebles de los actores presentan evidentes deficiencias, daños y desperfectos. Se ha demostrado el insuficiente aislamiento acústico, grietas, fisuras y desprendimientos en los revestimientos de cerramientos de fachadas, múltiples fisuraciones verticales, horizontales, inclinadas etc..., humedades generalizadas por defectuosa ejecución del revestimiento de la fachada, humedades por capilaridad sobre cerramientos de fachada, zócalos de fachada y muros de delimitación de propiedades en patios traseros, grietas, humedades en sótano por defectuosa impermeabilización y por ausencia de impermeabilización del extradós del muro de cimentación y de drenaje y de los orificios del encofrado del muro de pantalla de sótano, solerías defectuosas por agrietamientos y deficiencias de calidad; la sección de Línea de Derivación Individual es inferior a lo fijado en el Proyecto y a lo dispuesto por la Norma NTE-IEB-74 por lo que puede producirse sobrecalentamiento; el aislamiento térmico del cerramiento de fachadas no coincide con el proyectado ni cumple con la Norma Básica de Edificación NBE-CT-79; oxidación de las armaduras de la estructura de arcos de porche por las filtraciones de terrazas, lo que ha provocado la apertura de grietas y de vías de humedades en los cerramientos.

““QUINTO.- La responsabilidad decenal que establece el art. 1591 del Código Civil tiene su fundamento en la existencia de culpa o negligencia de carácter profesional, aunque la Ley no se refiera a tal culpa o negligencia porque está objetivizada y cualificada por el resultado, de tal manera que al demandante le basta con probar la existencia del vicio ruinógeno y que se manifestó dentro del plazo de diez años ( SS. del Tribunal Supremo de 30 de Septiembre de 1991 y 29 de Noviembre de 1993 ). Se produce una presunción de culpa en los eventualmente responsables, en beneficio del propietario, correspondiendo a aquellos destruir dicha presunción, quedando liberados sólo si prueban que los daños son ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño. Las consecuencias de la falta de prueba sobre el origen de los daños no recaen sobre el demandante, al que le basta con acreditar los dos extremos que acabamos de indicar, sino sobre los demandados, cuya condena solidaria a la reparación en el supuesto de que no se haya logrado establecer suficientemente la causa de los vicios, es ineludible.

En el presente caso, los daños están plenamente acreditados, por las abundantes periciales aportadas, las declaraciones realizadas en el acto del juicio y los documentos fotográficos unidos a dictámenes periciales. Y esos defectos constituyen vicios ruinógenos, de acuerdo con la doctrina jurisprudencial al respecto, la cual ha declarado que el Código Civil utiliza un concepto de ruina equivalente al estado físico de una construcción que amenaza su próximo deterioro o abatimiento final o en el que dicha amenaza se ha producido. Se trata de una ruina física o afectante a elementos estructurales de una edificación. Pero pese a esta significación natural del término ruina, lo cierto es que la doctrina de la Sala Primera del Tribunal Supremo en numerosísimas Sentencias (v.gr. de 16 de noviembre de 1996, de 30 de enero de 1997, de 17 de diciembre de 1997, de 8 de mayo de 1998 ) ha ampliado el concepto de ruina a lo que se denomina ruina funcional, que alcanza o bien a toda la construcción o bien a una parte o elementos de la misma que exceden de las imperfecciones corrientes, separando el concepto de ruina "de una interpretación literal, identificativa con el derrumbamiento de un edificio, para comprender en él aquellos graves defectos que hagan temer la pérdida del inmueble o le hagan inútil para la finalidad que le es propia, así como aquellos otros que, por exceder de las imperfecciones corrientes, configuren una violación del contrato o incidan en la inhabilidad del edificio" (ST del TS de 30 de enero de 1997 ). La ruina no es sólo la destrucción total y física del edificio sino la llamada "ruina funcional", comprensiva de supuestos en que si bien las anomalías constructivas no comprometen la estabilidad y seguridad del edificio, lo afectan de tal modo que restan, dificultan o impiden la utilización para la que fue construido (Sts. del TS de 17 de enero de 1984, 20 de diciembre de 1985, 19 de octubre de 1990,16 de diciembre de 1991 entre otras). Por su parte, la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de diciembre de 1998 se refiere a la ausencia de las condiciones necesarias de habitabilidad como vicio generador de la responsabilidad del artículo 1591 del Código civil.

De esta doctrina jurisprudencial se desprende que el Tribunal Supremo ha extrapolado lo que son responsabilidades derivadas del incumplimiento contractual - que deberían encontrar su amparo en los artículos 1091, 1098, y 1101 del Código Civil - a las responsabilidades ex lege del artículo 1591, independientes de las contractuales pero compatibles con ellas.

En el presente caso la valoración que la Sala efectúa de los abundantes daños y deterioros que presentan las viviendas de los actores permiten calificarlos de vicios ruinógenos a los efectos expresados por la doctrina jurisprudencial indicada. Los defectos son tan abundantes y generalizados en todos los inmuebles que inciden en la habitabilidad y en la seguridad de las viviendas. Estimamos que es tan obvio el carácter ruinógeno de los vicios que no hacen falta mayores razonamientos, remitiéndonos al resultado de las periciales obrantes en autos.

““SEXTO.- La otra pretensión deducida en la demanda se refiere al incumplimiento por la promotora demandada de las calidades ofertadas, pues las entregadas eran muy inferiores a aquellas que constaban en el Proyecto entregado a la Gerencia Municipal de Urbanismo. Frente a ello la promotora demandada sostiene que las calidades son las que figuran en la Memoria de calidades que se puso a disposición de los compradores junto con el contrato de compraventa, y que es práctica normal en la construcción la reforma de los proyectos inicialmente aprobados, y esas modificaciones se contenían en la Memoria de Calidades.

Los actores que reclaman por este concepto, que son obviamente los que adquirieron de Inmobiliaria del Sur, es decir, dieciséis de los veintiséis que demandan, pues se trata de una acción contractual y sólo los contratantes tiene legitimación, compraron sobre plano en base a unas calidades que constaban en el Proyecto. Estas calidades fueron posteriormente modificadas por la Promotora sin conocimiento de los compradores, y afectaron a la cubierta, albañilería, carpintería, fontanería, electricidad, cimentación, cambio de materiales de cerramiento de fachadas, modificación pared divisoria con incumplimiento de la Norma Básica de Condiciones Acústicas, cambios en muros de cerramientos de patios ejecutados con ladrillo hueco en vez de macizo, cambio de materiales constituyentes y revestimiento de elementos de patio, jardineras etc...

Ha quedado acreditado, por tanto, ese cambio de calidades entre las que figuraban en el Proyecto y las ejecutadas. Los adquirentes demandantes compraron sobre plano y a la vista del Proyecto. Su decisión se basó en estos documentos y no en la Memoria de Calidades que se les entregó posteriormente. Es cierto que las proyectos son modificables, pero siempre que ello obedezca a una necesidad técnica, o a alguna obligación impuesta por la autoridad administrativa o por la legalidad vigente. Nada de ello se acredita por la demandada. Se limita a reconocer la introducción de diferencias entre el Proyecto y lo ejecutado pero no acredita ninguna razón que justifique las múltiples modificaciones del Proyecto, siempre en detrimento de la calidad ofertada a los adquirentes. El Proyecto visado por la Gerencia Municipal de Urbanismo fue alterado con demérito para los inmuebles construidos, sin causa que lo justifique y sin la aceptación expresa de los adquirentes, pues el hecho de que recibiesen la Memoria de Calidades en el momento de firmar el contrato, y pudiesen tener conocimiento del cambio no es expresión de la necesaria conformidad y aceptación expresa que debieran de haber prestado a la disminución de las Calidades unilateralmente efectuada por la Promotora, la cual minoraba las calidades que los adquirentes tuvieron en cuenta cuando decidieron comprar a Inmobiliaria del Sur, por lo que tan esencial modificación que alteraba el objeto de la compra requería la aceptación y autorización expresa de los compradores.

Por ello, existió un incumplimiento de lo pactado por la Promotora pues entregó un inmueble de calidad inferior a la ofertada que figuraba en el Proyecto, por lo que debe estimarse la demanda también en este punto y condenar a la demandada a sustituir y realizar los trabajos necesarios para dotar a las viviendas vendidas a los demandantes D. Juan Ignacio, D.ª Nuria, D. Ceferino, D. Erasmo, D. Geronimo, D.ª María Dolores, D. Landelino (solo respecto de la vivienda de la DIRECCION000 n.º NUM000 ) Monprodu S.A., D.ª Carmela, D. Luis Angel, D. Isidro, D. David, D. Ignacio, D.ª Marcelina, D. Mauricio y D. Jesus Miguel, de las calidades y características previstas para las mismas en el Proyecto de obra aportado en su momento a la Gerencia Municipal de Urbanismo de Sevilla.

““SÉPTIMO.- Los demandantes solicitan también que se condene a la demandada a indemnizar los gastos por desalojo de sus viviendas si fuera necesario para la ejecución de las obras de reparación y de sustitución.

Es incuestionable que si los propietarios demandantes hubiesen de abandonar sus viviendas para llevar a cabo la reparación de vicios y la sustituciones de materiales que hubiese que hacer, ello les supondría un perjuicio añadido que tienen todo el derecho de reclamar al demandado cuando el hecho acontezca. Pero lo que no puede hacerse en esta Sentencia es una condena de la demandada a indemnizar unos daños que no se han producido todavía y no se sabe si se producirán en el futuro. No hay una prueba fehaciente que acredite que las viviendas habrían de desalojarse indefectiblemente para ejecutar las reparaciones. Se pretende la condena de la demandada por un evento dañoso que aun no se ha producido, y que hasta tanto no acontezca no se originará el derecho de los demandantes a reclamárselo, acudiendo a la vía judicial en el caso de que voluntariamente no quisiese satisfacerlo. Por tanto, no procede conceder indemnización alguna en esta Sentencia por un hipotético y futuro desalojo de la vivienda, con total incertidumbre, además, en cuanto al tiempo de duración, lo que haría en todo caso imposible la fijación de la cantidad indemnizatoria justa. Ello, por supuesto, sin perjuicio del derecho de los demandantes a que si llegase a producirse el hecho dañoso, puedan ejercitar las acciones que a su derecho competan para reclamar en otro pleito las cuantías indemnizatorias que fueren procedentes. Lo que no se puede hacer son condenas de futuro sobre meras hipótesis de posibles infracciones, vulneraciones o incumplimientos de obligaciones, que si llegasen a constituir una realidad generarían el derecho de la demandante de reclamar los oportunos daños y perjuicios en el proceso correspondiente. Pero sólo cuando se genere o acontezca el daño.

Por otro lado, el art. 209.4.º y el 219 LEC establecen que la sentencia determinará la cantidad objeto de la condena sin que pueda dejarse su determinación para ejecución de sentencia, no pudiendo el demandante pretender que la condena se efectúe con reserva de liquidación en la ejecución. Por esta razón tampoco cabe hacer pronunciamiento sobre esta solicitud, sin perjuicio, insistimos, del derecho de los demandantes de plantear esa reclamación en otro procedimiento cuando los perjuicios se hayan efectivamente producido y se pueda valorar la cuantía de los mismos.

““OCTAVO.- Hemos de hacer mención a continuación a dos cuestiones que plantea la apelada en su oposición a la apelación. Ha de rechazarse la alegación de la entidad apelada respecto a la falta de legitimación activa de los demandantes que no adquirieron de Inmobiliaria del Sur para ejercitar la acción del art. 1591 del CC. Declara la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de junio de 2003 que según la doctrina jurisprudencial, está legitimado activamente para ejercitar esta clase de acciones no sólo el dueño de la obra, sino también los posteriores adquirentes de la misma, ya que el artículo 1591 no distingue si la obra ha cambiado o no de propietario. La acción decenal no requiere para su ejercicio un contrato directo entre los actores y la empresa promotora. Por su parte la Sentencia del TS de 20 de febrero de 1981 dice: "Que el problema planteado por el enunciado primer motivo del recurso, consistente en determinar -como dijo la sentencia de esta Sala de 1 de abril de 1977 - si tiene o no acción contra el constructor o contratista, el comprador que adquiere un piso cuando ya la construcción se había terminado y que, por tanto no fue parte en el contrato de ejecución de obra, fue resuelto por la jurisprudencia de esta propia Sala en sentido afirmativo proclamando, en definitiva, la sentencia de 3 de octubre de 1979, "que los derechos y obligaciones del contrato trascienden, con excepción de los personalísimos, a los causahabientes a título particular que penetran en la situación jurídica mediante negocio celebrado con el primitivo contratante, según enseñan las sentencias de 12 de noviembre de 1960, 27 de junio de 1961, 9 de febrero y 5 de octubre de 1965 y 25 de abril de 1975, y por lo que concierne al contrato de ejecución de obra, la legitimación activa del subadquirente de un piso en régimen de propiedad horizontal para entablar acciones por prestación defectuosa o vicios en la cosa viene reconocida, con diverso fundamento, por la doctrina de los autores, y ha sido sancionada por la sentencia de 5 de mayo de 1961".

En definitiva, la doctrina jurisprudencial establece que frente a los promotores, los constructores y técnicos, además de las personas que con ellos contrataron, están legitimados por subrogación los sucesivos compradores de los pisos quienes al adquirirlos adquirieron también la cobertura que el art.1.591 CC proporcionó al originario dueño de la obra (entre otras muchas, STS de 9-6-1989, 22-3- 1986, 20-6-1985, 1-12-1984 ).

Por último, la apelada también alega caducidad de la acción de responsabilidad al haber transcurrido más de diez años. Pero no hay tal. El plazo del art. 1591 CC es un plazo de garantía, durante el cual ha de tener lugar la ruina para poder reclamar. En el presente caso los abundantísimos vicios y defectos fueron apareciendo durante los diez años siguientes a la terminación de la obra, por tanto, dentro del plazo de garantía, como resulta de los requerimientos efectuados a la demandada, facturas de reparaciones urgentes, demandas de conciliación presentadas (pruebas documentales acompañadas con la demanda como documentos n.º 43 a 65) y de los propios informes periciales obrantes en autos.

““NOVENO.- Por todo lo expuesto, procede la estimación del recurso de apelación y la revocación de la Sentencia recurrida, para dictar otra acogiendo los pedimentos de la demanda, con excepción del contenido en el apartado E) del suplico por las razones indicadas en el fundamento de derecho séptimo de esta Resolución.

No ha lugar a hacer expresa imposición de las costas de la primera instancia al acogerse parcialmente la demanda (art. 394.2 de la LEC ).

En cuanto a las costas procesales causadas en esta alzada, tampoco ha lugar a hacer especial imposición al estimarse el recurso de apelación (art. 398.2 de la LEC ).”“

QUINTO.- En el escrito de interposición del recurso de casación y extraordinario por infracción procesal presentado por la representación procesal Inmobiliaria del Sur S.A. se formulan los siguientes motivos:

A) Recurso extraordinario por infracción procesal:

Se introduce con la siguiente fórmula:

““Se funda el presente recurso en el n.º 2 del artículo 469.1 LEC, al considerar vulneradas las normas procesales reguladoras de la sentencia, por entender que infringe el art. 209, reglas 2.ª y 3.ª y el art. 218, apartados 1, 2 y 3 de la LEC”“

El recurso extraordinario por infracción procesal no fue admitido.

B) Recurso de casación:

1.- El motivo primero se introduce con la siguiente fórmula:

““Al amparo de lo establecido en el art. 477.1 de la LEC por infracción de las normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso, por entender que la sentencia recurrida infringe por aplicación indebida e interpretación errónea el art. 1591 del CC, y los arts. 1091, 1098, 1100 del mismo Texto Legal, al haber considerado como ruinógenos todos los defectos de las viviendas apreciados por el Arquitecto Sr. Dionisio y no haber tenido en cuenta además que no se acredita su aparición dentro del plazo de garantía de diez años.”“

Este motivo no fue admitido.

2.- El motivo segundo se introduce con la siguiente fórmula:

““Al amparo de lo establecido en el art. 477.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción de las normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso, por entender que la sentencia recurrida infringe por interpretación errónea los artículos 1089, 1091, 1255, 1258 y 1469 del Código Civil, por inaplicación, en cuanto a que la existencia de la Memoria de Calidades suscrita como anexos a los contratos por los actores compradores originarios a Inmobiliaria del Sur, S.A. no se da en la sentencia valor contractual alguno”“.

Alega la parte recurrente, en síntesis:

i)La unión de las Memorias de Calidades a los contratos de compraventa, supone el cumplimiento la exigencia legal impuesta por el artículo 9 RD 515/1989, de 21 de abril en relación con el artículo 4 del mismo texto legal, y una vez firmado el contrato y el anexo que contiene la memoria de calidades, su contenido tiene la misma fuerza de obligar que el resto de las estipulaciones del contrato.

ii)La adquisición de las viviendas no se realizó únicamente en atención al plano y al proyecto inicial puesto que la memoria de calidades formaba parte del contrato.

iii)Las memorias son vinculantes para las partes, y las calidades en ellas establecidas son las únicas que los actores pueden exigir a la promotora, por imperativo de lo dispuesto en los artículos 1089, 1091, 1255 y 1278 CC.

SEXTO.- Por auto de 28 de abril de 2009 se acordó no admitir el recurso extraordinario por infracción procesal ni el motivo primero del recurso de casación. Se acordó admitir el motivo segundo del recurso de casación.

SÉPTIMO.- En el escrito de impugnación del recurso presentado por la representación procesal de D. Juan Ignacio y otros, se formulan, en síntesis, las siguientes alegaciones:

1.- Los actores adquirieron las viviendas conforme a un plano y en base a un proyecto, donde se contenían unas calidades que posteriormente fueron modificadas unilateralmente por la parte ahora recurrente, sin razón legal que lo justificase y en perjuicio de los adquirentes.

2.- Los compradores no fueron conscientes que las memorias de calidades anexas a los contratos de compraventa suponían una alteración de las calidades establecidas en el proyecto inicial.

3.- La cuestión objeto del recurso de casación ya ha sido resuelta por el Tribunal Supremo, a través de su sentencia de 12 de diciembre de 2005.

OCTAVO.- En los fundamentos de esta resolución se han utilizado las siguientes siglas jurídicas:

LEC, Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

RC, recurso de casación.

RD 515/1989, Real Decreto de 4 de abril de 1989 sobre Protección de los Consumidores en cuanto a la información a suministrar en la Compraventa y Arrendamiento de Viviendas.

SSTS, sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Juan Antonio Xiol Rios, que expresa el parecer de la Sala.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO. - Resumen de antecedentes.

1.- El Juzgado desestimó una demanda mediante la que se ejercitaba acción contra la promotora de unas viviendas, por existir en las mismas vicios ruinógenos. Desestimó igualmente la acción ejercitada acumuladamente por varios de los actores contra la misma entidad, por la que se solicitaba se declarara el incumplimiento contractual de la inmobiliaria y se la obligara a realizar en las viviendas los trabajos necesarios para dotarlas de las calidades y características contenidas en el proyecto de obra.

2.- Consideró, en síntesis, que los vicios denunciados por los actores no podían calificarse de ruinógenos, a efectos de estimar la acción de responsabilidad decenal del artículo 1591 CC. La acción ejercitada por parte de los actores fundada en un incumplimiento contractual, igualmente debía rechazarse por cuanto se trataba de una cuestión íntimamente ligada a la anterior y en atención a la prueba practicada debía ser desestimada.

2.- La Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación formalizado por los actores y estimó en parte la demanda.

3.- Consideró, en síntesis, en cuanto a la acción del artículo 1591 CC, que la existencia de vicios ruinógenos estaba plenamente acreditada. Respecto de la acción fundada en un incumplimiento contractual entre la inmobiliaria demandada y parte de los actores igualmente fue estimada. Valoró que los que adquirieron las viviendas a la entidad inmobiliaria, compraron sobre plano en base a unas calidades que constaban en el proyecto que se adjuntó. Estas calidades fueron posteriormente modificadas por la promotora sin conocimiento de los compradores. La decisión de los adquirente se sustentó en el plano y a la vista del proyecto, y no en la memoria de calidades donde se incorporaban las modificaciones, que se les entregó posteriormente. Los proyectos pueden modificarse, siempre que ello obedezca a una necesidad técnica, o a alguna obligación impuesta por la autoridad administrativa o legalidad vigente, circunstancias que no han sido acreditadas por la demandada, motivo por el que estima en este punto la demanda. Rechazó las alegaciones de la demandada en cuanto a la falta de legitimación de los actores que no habían adquirido directamente de la inmobiliaria sus viviendas a efectos de poder ejercitar la acción del artículo 1591 CC así como la caducidad de esta acción, pues los vicios fueron apareciendo dentro de los diez años siguientes a la terminación de la obra, dentro, por tanto, del plazo de garantía. Desestimó la acción de los actores por la que solicitaban se condenara a la demandada a indemnizar por los gastos de desalojo de sus viviendas para el caso de que ello fuera necesario para la ejecución de las obras, en tanto se trataba de un daño que no se había producido y no existía certeza de que fuera a producirse, sin que la normativa de la LEC, permitiera dejar para ejecución de sentencia la condena, tal y como pretendía la parte actora.

5.- Frente a tal decisión la parte demanda interpuso recurso de casación y extraordinario por infracción procesal. Únicamente fue admitido el motivo segundo del recurso de casación.

SEGUNDO. - Enunciación del segundo motivo de casación (único admitido)

Se introduce con la siguiente fórmula:

““Al amparo de lo establecido en el art. 477.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción de las normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso, por entender que la sentencia recurrida infringe por interpretación errónea los artículos 1089, 1091, 1255, 1258 y 1469 del Código Civil, por inaplicación, en cuanto a que la existencia de la Memoria de Calidades suscrita como anexos a los contratos por los actores compradores originarios a Inmobiliaria del Sur, S.A. no se da en la sentencia valor contractual alguno”“.

Alega la parte recurrente, en síntesis que con la unión de las Memorias de Calidades a los contratos de compraventa, se cumple con la exigencia legal impuesta por el RD 515/1989, de 21 de abril, por lo que desde el momento que se incorporan al contrato firmado por los contratantes, su contenido tiene la misma fuerza de obligar que el resto de las estipulaciones del contrato. No puede aceptarse, tal y como expone la sentencia recurrida y defienden los actores, que la adquisición de las viviendas se realizó sólo en base a un plano y al proyecto, pues la Memoria de Calidades fue firmada por los compradores y se unieron a los contratos. Por todo ello estas Memorias son vinculantes para las partes, y las calidades en ellas establecidas son las únicas que los actores pueden exigir a la promotora, por imperativo de lo dispuesto en los artículos 1089, 1091, 1255 y 1278 CC. Añade que la oferta de las viviendas de los actores se hizo sobre la base de las calidades contenidas en las Memorias, que estaban a disposición de los compradores, quienes se mostraron conformes y las suscribieron. En definitiva considera que en el caso de que los actores hubieran valorado que las calidades incluidas en las Memorias no eran de su interés, pudieron haberlas rechazado o no haber adquirido las viviendas.

El motivo debe ser estimado.

TERCERO. - Principio de libertad contractual. Cumplimiento del contrato.

Esta Sala ya ha tenido ocasión de resolver un recurso de casación sustancialmente parecido al que ahora se plantea ( STS 15 de marzo de 2010 RC n.º 2352/2005 ), formalizado por quien nuevamente vuelve a recurrir, Inmobiliaria del Sur, S.A.. Las razones por las que el recurso debe estimarse son las siguientes:

A) El principio de libertad contractual aparece consagrado en el artículo 1255 CC, en virtud del cual las partes puede establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a la ley, la moral o el orden público. Estas obligaciones surgidas del contrato tienen fuerza de ley para las partes (artículo 1091 CC ).

B) Los actores que adquirieron sus viviendas de la entidad ahora recurrente, suscribieron el contrato de compraventa al que se unió una memoria de calidades distinta de la que fue inicialmente ofertada.

La obligación esencial del vendedor es poner en poder del comprador la cosa vendida con todo lo que exprese el contrato. En el caso que se examina, las viviendas aún no estaban construidas cuando se perfeccionó el contrato, motivo por el cual la entidad inmobiliaria tenía como esencial obligación entregar las viviendas con las características que venían fijadas en el contrato de compraventa. Es cierto que inicialmente se ofertaron las viviendas conforme a un plano y a un proyecto que se entregaba a los compradores. Pero también lo es que en el momento de la perfección de la venta, los actores firmaron un contrato en el que se incorporaba un anexo donde de manera pormenorizada se recogía una memoria de calidades en cumplimiento de lo previsto en el artículo 9 del RD 515/1989, diferente en algunos puntos, del proyecto inicialmente presentado. Los adquirentes firmaron el contrato de compra y consintieron con la memoria de calidades presentada. Sin esta memoria de calidades, el proyecto inicial hubiera integrado la oferta y su contenido sería plenamente exigible. Pero en el contrato se introdujo una memoria de calidades que suponía unos cambios en la ejecución de las viviendas que fueron aceptados por los compradores, y que por tanto pasaron a formar parte del contenido obligacional del contrato. No se ha probado que alguno de los actores impugnara o se opusiera al contenido de la memoria de calidades.

C) La parte recurrida, en su escrito de oposición cita la sentencia de esta Sala de 12 de diciembre de 2005 y argumenta que la cuestión, ahora debatida, ha sido ya resuelta por esta sentencia. Sin embargo de la lectura de la misma se desprende que, si bien resulta coincidente la entidad demandada, en ella simplemente se rechazan los motivos invocados por no haberse infringido las normas reguladoras de la prueba pericial, porque no cabe apreciar prescripción de la acción entablada y, finalmente, porque no se ha infringido el artículo 1591 del Código Civil. Estas cuestiones nada tienen que ver con el contenido del recurso que ahora se resuelve.

CUARTO. - Costas

Estimado el recurso de casación, procede casar la sentencia recurrida y por tanto desestimar la demanda en cuanto al único particular que ha sido objeto de impugnación, sin hacer declaración en cuanto a las costas causadas respecto del presente recurso de casación.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

1. Declaramos haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de Inmobiliaria del Sur, S.A. contra la sentencia de 23 de noviembre de 2006 dictada por la Sección 5.ª de la Audiencia Provincial de Sevilla en el rollo de apelación n.º 4086/2006, cuyo fallo dice:

““Fallamos.

““Que estimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales D. Jaime Cox Meana en nombre y representación de los demandantes Don Juan Ignacio, D.ª Nuria, Don Aquilino, Don Ceferino, Don Erasmo, Don Geronimo, D.ª María Dolores, Don Landelino, Don Olegario, la entidad Monprodu, S.A., D.ª Carmela, Don Teodosio, Don Luis Angel, Don Isidro, Don Baltasar, Don David, Don Federico, Don Ignacio, D.ª Marcelina, Don Mauricio, Don Romeo, Don Jose Luis, Don Jesus Miguel, D.ª Victoria, Don Apolonio y D.ª Araceli, contra la Sentencia dictada el día 14 de febrero de 2006, por el Ilmo. Sr. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia N.º 14 de Sevilla, en los autos de juicio ordinario N.º 766/04, de los que dimanan estas actuaciones, debemos revocar y revocamos la citada Resolución, y en consecuencia, con estimación parcial de la demanda formulada por el Procurador D. Jaime Cox Meana en la representación indicada de los veintiséis demandantes contra la entidad mercantil Inmobiliaria del Sur S.A. declaramos que las viviendas de los actores tienen vicios y defectos constructivos de diversa naturaleza y que por la promotora Inmobiliaria del Sur S.A. se han infringido y alterado en la construcción de las viviendas de los demandantes D. Juan Ignacio, D.ª Nuria, D. Ceferino, D. Erasmo, D. Geronimo, D.ª María Dolores, D. Landelino (solo respecto de la vivienda de la DIRECCION000 n.º NUM000 ) Monprodu S.A., D.ª Carmela, D. Luis Angel, D. Isidro, D. David, D. Ignacio, D.ª Marcelina, D. Mauricio y D. Jesus Miguel, las calidades y características constructivas a que resultaba obligada conforme a lo previsto para las mismas en el Proyecto de obra aportado en su momento a la Gerencia Municipal de Urbanismo de Sevilla. Consecuentemente condenamos a Inmobiliaria del Sur S.A.:

A realizar en las viviendas objeto de este pleito propiedad de los demandantes cuantas obras sean necesarias para la eliminación de los daños existentes en los inmuebles que se describen en el informe elaborado por el Arquitecto Superior D. Dionisio, que se acompañó a la demanda, así como las causas determinantes de la aparición de éstos, con el apercibimiento que de no llevarlo a efecto, se ejecutarán las obras a su costa, o bien deberá resarcir los daños y perjuicios en los términos establecidos en la Ley de Enjuiciamiento civil para la ejecución de las obligaciones de hacer.

A sustituir y, en su caso, realizar, los trabajos necesarios para dotar a las viviendas vendidas a los demandantes D. Juan Ignacio, D.ª Nuria, D. Ceferino, D. Erasmo, D. Geronimo, D.ª María Dolores, D. Landelino (solo respecto de la vivienda de la DIRECCION000 n.º NUM000 ) Monprodu S.A., D.ª Carmela, D. Luis Angel, D. Isidro, D. David, D. Ignacio, D.ª Marcelina, D. Mauricio y D. Jesus Miguel, de las calidades y características previstas para las mismas en el Proyecto de obra aportado en su momento a la Gerencia Municipal de Urbanismo de Sevilla.

No ha lugar a hacer expresa imposición de las costas procesales causadas en ninguna de las dos instancias.”“

2. Casamos la expresada sentencia y en su lugar, estimamos parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Don Juan Ignacio, D.ª Nuria, Don Aquilino, Don Ceferino, Don Erasmo, Don Geronimo, D.ª María Dolores, Don Landelino, Don Olegario, la entidad Monprodu, S.A., D.ª Carmela, Don Teodosio, Don Luis Angel, Don Isidro, Don Baltasar, Don David, Don Federico, Don Ignacio, D.ª Marcelina, Don Mauricio, Don Romeo, Don Jose Luis, Don Jesus Miguel, D.ª Victoria, Don Apolonio y D.ª Araceli contra la sentencia de 14 de febrero de 2006 dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 14 de Sevilla en el procedimiento ordinario n.º 766/04 y revocamos parcialmente dicha sentencia en el único sentido de desestimar la acción por la que se obligaba a la parte demandada, Inmobiliaria del Sur, S.A. a sustituir y, en su caso, realizar, los trabajos necesarios para dotar a las viviendas vendidas a los demandantes D. Juan Ignacio, D.ª Nuria, D. Ceferino, D. Erasmo, D. Geronimo, D.ª María Dolores, D. Landelino (solo respecto de la vivienda de la DIRECCION000 n.º NUM000 ) Monprodu S.A., D.ª Carmela, D. Luis Angel, D. Isidro, D. David, D. Ignacio, D.ª Marcelina, D. Mauricio y D. Jesus Miguel, de las calidades y características previstas para las mismas en el Proyecto de obra aportado en su momento a la Gerencia Municipal de Urbanismo de Sevilla de la sentencia dictada por la Audiencia Provincial. Se mantienen en su integridad el resto de los pronunciamientos de la sentencia recurrida.

3. No ha lugar a la imposición de las costas causadas en este recurso.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Juan Antonio Xiol Rios. Jesus Corbal Fernandez. Jose Ramon Ferrandiz Gabriel. Antonio Salas Carceller. Rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Juan Antonio Xiol Rios, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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    Queda confirmada la sentencia que estimó la demanda de la Registradora de la Propiedad solicitando que se dejase sin efecto la resolución de la DGRN recurrida, por considerar que el recurso gubernativo debía entenderse desestimado por el transcurso de tres meses, en virtud del art. 327, párrafo noveno, LH. La cuestión central que se plantea es la de determinar si el transcurso del plazo de tres meses a que se refiere el precepto aludido convierte en firme la desestimación del recurso o, por el contrario, debe entenderse, mediante una aplicación supletoria de la regulación sobre el silencio administrativo negativo contenida en la LRJPAC, a partir de la Ley 4/1999, según la cual la obligación de resolver que tiene la Administración -art. 42 LRJPAC- permite una resolución expresa posterior al vencimiento del expresado plazo sin vinculación alguna al sentido del silencio -art. 43.3.b] LRJPAC-. La cuestión ha sido resuelta de manera discrepante por las audiencias provinciales, si bien la Sala considera que la cuestión planteada debe resolverse en el sentido de que el transcurso del plazo impuesto a la DGRN para resolver y notificar el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador determina que se entienda desestimado el recurso y comporta la nulidad de una resolución del recurso recaída con posterioridad al transcurso de este plazo. 15/04/2011
  • El Supremo considera que no implica la nulidad radical e indiscriminada de una Junta, el hecho de ser convocada por administradores cuyos cargos se encuentran caducados
    Se confirma la sentencia objeto del presente recurso de casación, que declaró la nulidad de la Junta celebrada por la sociedad anónima demandada, por haber sido convocada por administradores cuyos cargos habían caducado, pero manteniendo la validez de lo acordado en uno de los puntos del orden del día de la sesión, el relativo al nombramiento o ratificación, en su caso, de miembros del Consejo de administración. El TS declara que la resolución impugnada se ajusta a la doctrina sentada al respecto, que aboga por la aplicación del principio de conservación de la empresa y estabilidad de la sociedad y de los mercados, y que se traduce en reconocer a quienes de hecho administran con el cargo caducado facultades para convocar junta dirigida a regularizar los órganos de la sociedad. El hecho de que la convocatoria efectuada por los administradores con cargo caducado comprendiese, además del dirigido a la regularización del órgano de administración, otros extremos, en modo alguno determina la nulidad radical e indiscriminada de toda la convocatoria, ni supone un obstáculo para la validez de los actos dirigidos a aquel fin. 14/04/2011
  • El TS considera que la instalación de cámaras de seguridad en las que se graba el camino entre dos viviendas, captándose el momento en que entran y salen los propietarios de la vivienda contigua, vulnera el derecho a la intimidad de éstos
    Queda confirmada la sentencia que declaró la existencia de la vulneración del derecho a la intimidad denunciada, producida por la captación de imágenes del demandante por una cámara de seguridad, instalada por los ahora recurrentes entre su domicilio y el del aquél, en el camino que constituye una serventía que separa las propiedades de ambos, ello, ante los robos que se venían produciendo. En el caso examinado las cámaras, sin sonido, graban lo que acontece en dicho camino, considerándose que aunque el actor no desarrolle ninguna actividad que pueda considerarse integrada en el ámbito de su vida personal y familiar se produce la intromisión ilegítima denunciada En este sentido el TS señala que se ha ponderado adecuadamente la instalación y los medios de grabación de imágenes empleados, pues de acuerdo con el principio de proporcionalidad, en este caso, es evidente que, aunque el fin perseguido con la instalación era legítimo -habiéndose aducido razones de seguridad-, el medio empleado ha sido excesivo, captando imágenes de la vida privada del demandante y de su familia, al quedar grabadas las entradas y salidas de su domicilio por cualquiera de las tres puertas que tiene la vivienda, sin que se haya acreditado que existiera una situación de inseguridad tal que requiriera de medios de vigilancia tan drásticos. Asimismo, se mantiene la existencia de daños morales, producidos como consecuencia de la instalación, junto a las cámaras, de unos focos de luz que permitían la grabación de imágenes nocturnas, de suerte que los sucesivos episodios de encender y apagar fueron una molestia adicional que no han de ser soportadas en el orden de los acontecimientos normales de la vida. 13/04/2011

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