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  • EDICIÓN DE 14/01/2010
 
 

Instrucciones particulares de uso y mantenimiento de los edificios destinados a viviendas

14/01/2010
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Orden de 30 de noviembre de 2009, por la que se aprueban las normas sobre las instrucciones particulares de uso y mantenimiento de los edificios destinados a viviendas y el Manual General para el uso, mantenimiento y conservación de los mismos (BOJA de 13 de enero de 2010). Texto completo.

ORDEN DE 30 DE NOVIEMBRE DE 2009, POR LA QUE SE APRUEBAN LAS NORMAS SOBRE LAS INSTRUCCIONES PARTICULARES DE USO Y MANTENIMIENTO DE LOS EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS Y EL MANUAL GENERAL PARA EL USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIÓN DE LOS MISMOS.

El derecho de los españoles a una vivienda digna y adecuada, consagrada por nuestra Constitución en su artículo 47 Vínculo a legislación, obliga a los poderes públicos a promover las condiciones necesarias y a establecer las normas pertinentes para que se haga efectivo ese derecho.

La Comunidad Autónoma de Andalucía, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 56.1.a) del Estatuto de Autonomía, tiene competencia exclusiva en materia de vivienda, y más específicamente, según su inciso final, en la regulación normativa sobre conservación y mantenimiento de las viviendas.

Por Decreto del Presidente 10/2008 Vínculo a legislación, de 19 de abril, de las Vicepresidencias y sobre reestructuración de las Consejerías, se crea la Consejería de Vivienda y Ordenación del Territorio, que asume las competencias que, hasta ese momento, venía ejerciendo la Consejería de Obras Públicas y Transportes en materia de arquitectura y vivienda.

La Ley 38/1999 Vínculo a legislación, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, en su artículo 7 relativo a la Documentación de la obra ejecutada que el promotor ha de entregar a los usuarios de los edificios, dispone que, entre la misma, han de estar comprendidas las instrucciones de uso y mantenimiento del Edificio y sus instalaciones de conformidad con la normativa que sea de aplicación.

A tales efectos, la Orden de la Consejería de Obras Públicas y Transportes de la Junta de Andalucía de 13 de noviembre de 2001 aprobó el Manual General para el uso, mantenimiento y conservación de los Edificios destinados a Viviendas que figura como Anexo a la misma.

En el artículo 5 de la precitada Orden, se establece que la Consejería de Obras Públicas y Transportes procederá, periódicamente, a la actualización y revisión del mencionado Manual General para su adecuación a los cambios normativos e innovaciones tecnológicas que, en su caso, se produzcan. Así, la Orden de la Consejería de Obras Públicas y Transportes, de 21 de abril de 2004, vino a modificar el referido Manual para adecuarlo a las cambiantes realidades técnicas que afectan a las viviendas.

En el tiempo transcurrido a partir de la modificación reseñada, se han producido nuevos e importantes modificaciones normativas y avances tecnológicos que requieren, no sólo actualizar y revisar en profundidad el contenido técnico del Manual General, sino, también, a modificar el texto articulado de la misma.

En tal sentido, el Real Decreto 314/2006 Vínculo a legislación, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación (CTE), establece, en su artículo 6, referido a las condiciones del proyecto, que se incluyan en éste las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio terminado de conformidad con lo previsto en el CTE y demás normativa que sea de aplicación.

Por otra parte, la aprobación del citado CTE y, en especial, de sus Documentos Básicos (DB) hacen necesario, adecuar a los mismos determinadas especificaciones técnicas relativas a elementos constructivos, instalaciones y materiales. Asimismo, el Real Decreto 1027/2007 Vínculo a legislación, de 20 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE) y sus Instrucciones Técnicas Complementarias (ITC), ha supuesto la modificación del Real Decreto 1218/2002, de 22 de noviembre, lo que repercute significativamente en las instrucciones de mantenimiento de las instalaciones de calefacción, climatización y agua caliente sanitaria.

A su vez, la promulgación del Real Decreto 47/2007 Vínculo a legislación, de 19 de enero, por el que se aprueba el Procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de los edificios de nueva construcción, incide en el contenido del Libro del Edificio y en el mantenimiento general del mismo.

También el Decreto 218/2005 Vínculo a legislación, de 11 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de información al consumidor en la compraventa y arrendamiento de viviendas en Andalucía, repercute, con carácter general, en la información sobre el uso y mantenimiento de los edificios de viviendas.

De otro lado, conscientes de la necesidad que supone el reforzar la cultura del respeto al medioambiente y del ahorro de agua y energía, es preciso incrementar de forma significativa las instrucciones y recomendaciones sobre esta materia.

Asimismo, con el fin de armonizar y unificar criterios y de evitar prescripciones dispares para un mismo material, espacio, elemento constructivo o instalación, utilizados en distintas promociones, que pueden inducir a confusión en los usuarios, y de procurar que, cualitativa y cuantitativamente, éstos reciban la misma información, en esta Orden se determinan los requisitos sobre las instrucciones de uso y mantenimiento que, según la normativa básica vigente, deberán incluir en los proyectos los autores de los mismos.

Por otra parte, los constantes cambios de la normativa técnica, exigen agilizar al máximo los trámites administrativos para efectuar las oportunas modificaciones en el Manual General para el Uso y Mantenimiento y Conservación, determinándose a tal efecto que la Consejería de Vivienda y Ordenación del Territorio, a través de la Dirección General de Vivienda y Arquitectura, procederá periódicamente a la actualización y revisión del Manual General para su adecuación a las modificaciones de las normas técnicas e innovaciones tecnológicas que, en su caso, se produzcan.

En suma, se hace necesario llevar a cabo considerables modificaciones para su adecuación a la normativa vigente, a los avances tecnológicos producidos y a los nuevos parámetros de sostenibilidad medioambiental. Por lo que se estima conveniente, en aras a una correcta técnica jurídica y a facilitar su mejor comprensión y cumplimiento, publicar una nueva Orden.

Por lo expuesto, en el ejercicio de la competencia establecida el artículo 44.2 Vínculo a legislación de la Ley 6/2006, de 24 de octubre, del Gobierno de la Comunidad Autónoma de Andalucía, y de conformidad con el Decreto 239/2008 Vínculo a legislación, de 13 de mayo, por el que se establece la estructura orgánica de la Consejería de Vivienda y Ordenación del Territorio,

DISPONGO

Artículo 1. Objeto.

La presente Orden tiene por objeto establecer las normas sobre las instrucciones particulares de uso y mantenimiento de los edificios destinados a viviendas que han de proporcionarse a los usuarios y aprobar el Manual General para el Uso, Mantenimiento y Conservación de los mismos.

Artículo 2. Ámbito de aplicación.

Esta Orden será de aplicación a las viviendas de titularidad pública o privada, de nueva planta u obtenidas por un proceso de rehabilitación integral, que se promuevan dentro del ámbito de la Comunidad Autónoma de Andalucía, estén acogidas o no a cualquier régimen de protección pública, con independencia de su tipología edificatoria, forma de uso y régimen de propiedad o tenencia.

Artículo 3. Manual General.

Se aprueba el Manual General para el Uso, Mantenimiento y Conservación de los Edificios destinados a Viviendas que figura como Anexo a la presente Orden.

Artículo 4. Instrucciones Particulares. Manual Particular de Uso y Mantenimiento.

1. Las instrucciones de uso y mantenimiento que, según la normativa básica vigente, deberán incluir en los proyectos los autores de los mismos, cumplirán los siguientes requisitos:

a) Comprenderán la Introducción, todos los Capítulos y el Vocabulario final del Manual General para el Uso, Mantenimiento y Conservación de los Edificios destinados a Viviendas, que se aprueba por esta Orden.

Se añadirá, además, un anexo, con el título “Instrucciones Complementarias”, en el que se incluirán:

- Las instrucciones de uso particulares del edificio de que se trate, a que se refiere el Documento Básico Seguridad Estructural (DB-SE) del Código Técnico de la Edificación (CTE).

- El Plan de Mantenimiento concreto de la estructura, en su caso, a que se refiere la Instrucción de Hormigón Estructural (EHE).

- Las especificaciones particulares sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia y la descripción y localización concreta de las medidas de seguridad contra incendios con que cuenta el mismo.

- Las previsiones de medidas, dispositivos, elementos, registros, etc., considerados, en su caso, en el proyecto con vistas al mantenimiento, indicando su emplazamiento y utilización.

- Las instrucciones concretas sobre Inspecciones Técnicas del edificio, caso de resultar obligatorias por el Ayuntamiento de que se trate, con indicación de su periodicidad y exigencias que rijan al respecto.

- Las instrucciones de uso y mantenimiento de aquellos espacios, materiales, unidades de obra, elementos constructivos e instalaciones que integren el proyecto y que, en su caso, no figuren en el Manual General.

- Las instrucciones de uso y mantenimiento que, además de las que se recogen en el Manual General, estime oportuno introducir el autor del proyecto.

Estas Instrucciones Complementarias tendrán carácter prevalente, en el caso de discrepancias o contradicciones con las recogidas en el Manual General.

b) La Introducción, Capítulos y Vocabulario a que se refiere el epígrafe anterior, habrán de tener, como mínimo, la misma estructura, ordenación, información, texto literal, ilustraciones, alcance y contenidos del Manual General que se aprueba por esta Orden, cuando en éste se hallen comprendidos los materiales, espacios, unidades de obra, elementos constructivos e instalaciones que figuren en el proyecto, y para los que figurando en el proyecto no se contemplen en el Manual General, se seguirá la misma ordenación, estructura, alcance, terminología y criterios de éste último.

c) Las instrucciones de uso y mantenimiento se presentarán como una separata independiente del proyecto, con el título de: “Manual Particular para el Uso, Mantenimiento y Conservación”, en el que figurarán los datos específicos y concretos de la promoción de que se trate.

2. En el supuesto de que durante el curso de la ejecución de las obras, se introduzcan modificaciones en el proyecto primitivo que supongan cambios de usos de los espacios, o la alteración de las calidades y características técnicas de los materiales, unidades de obra, elementos constructivos e instalaciones inicialmente previstos, habrá de procederse a las modificaciones pertinentes del Manual Particular de uso y mantenimiento, salvo que vengan contempladas en el Manual General, de forma que el Manual Particular que haya de ser entregado a los usuarios recoja, en todo caso, las instrucciones relativas a la obra realmente ejecutada.

3. Los promotores de viviendas, deberán proporcionar, antes de la entrega al uso de las mismas, a cada usuario y a la comunidad de propietarios, cuando los edificios se rijan por la Ley de Propiedad Horizontal Vínculo a legislación, el Manual Particular referido en la letra c) del apartado 1, o, en su caso, el mencionado en el apartado 2, de este artículo, junto con el resto de los documentos y datos del Libro del Edificio, y los manuales de las instalaciones térmicas, del ascensor, de las instalaciones de protección contra incendios, en su caso, de la instalación de energía solar o cualquier otro que venga exigido por la normativa vigente; así como, los manuales o instrucciones de los equipos, máquinas y aparatos instalados, proporcionados por los suministradores, fabricantes o instaladores, correspondientes a las viviendas y a los elementos comunes del edificio.

El Manual Particular, deberá, entregarse a los usuarios en formato de papel o en soporte informático, según su elección, y de no mostrar éstos sus preferencias de forma fehaciente, se entregará en ambos tipos de soportes.

Artículo 5. Edición y difusión.

1. Para propiciar su mejor comprensión, manejo y utilización por los usuarios y para facilitar su difusión y disponibilidad, principalmente, por parte de los redactores de proyectos y por los promotores, así como por cualquiera que pretenda acceder al Manual General que se aprueba por esta Orden, la Consejería de Vivienda y Ordenación del Territorio procederá a editar dicho Manual, a través de la página web de la citada Consejería, con el formato, maquetación y diseño adecuados que contendrá las ilustraciones y aclaraciones complementarias correspondientes, y en las distintas versiones que permitan: su personalización y particularización a los efectos previstos en el apartado 1 del artículo 4, su disposición interactiva para su consulta en internet y autoedición, y su publicación impresa en formato papel.

2. Así mismo, sin perjuicio de otras iniciativas para la información y conocimiento de lo dispuesto en esta Orden, la Consejería de Vivienda y Ordenación del Territorio, llevará a cabo, con la colaboración, en su caso, de los agentes implicados, campañas divulgativas sobre las obligaciones que de esta norma se derivan para los proyectistas, promotores y usuarios.

Artículo 6. Actualización y revisión.

La Consejería de Vivienda y Ordenación del Territorio procederá periódicamente a la actualización y revisión del Manual General aprobado por la presente Orden, para su adecuación a los cambios de las normas técnicas e innovaciones tecnológicas que, en su caso, se produzcan.

Artículo 7. Acreditación documental para la declaración de obra nueva.

La documentación a que se refiere el apartado 3 del artículo 4, formará parte del Libro del Edificio a los efectos previstos en el artículo 19 Vínculo a legislación de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo, en relación con la acreditación documental requerida para practicar las escrituras de declaración de obra nueva terminada y las correspondientes inscripciones de las mismas en el registro de la propiedad.

Disposición transitoria única. Actuaciones en curso

1. Lo dispuesto en la presente Orden no será de aplicación a los siguientes supuestos:

a) Las obras en ejecución y los proyectos o documentos técnicos relativos a actuaciones que tengan concedida licencia de obras a la entrada en vigor de esta Orden.

b) Los proyectos de viviendas aprobados por las Administraciones Públicas o visados por los Colegios Profesionales a la entrada en vigor de esta Orden.

2. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, los proyectos en ellos relacionados podrán ser adaptados voluntariamente a las determinaciones de la presente Orden

Disposición derogatoria única. Derogación normativa.

A la entrada en vigor de esta Orden, quedan derogadas la Orden de la Consejería de Obras Públicas y Transportes, de 13 de noviembre de 2001, por la que se aprueba el Manual General para el uso, mantenimiento y conservación de los edificios destinados a viviendas y la Orden de la Consejería de Obras Públicas y Transportes, de 21 de abril de 2004, por la que se modifica el Anexo de la Orden de 13 de Vínculo a legislación noviembre de 2001, por la que se aprueba el Manual General para el uso, mantenimiento y conservación de los edificios destinados a viviendas.

Disposición final primera. Desarrollo y ejecución de la presente Orden y actualización y revisión del Manual General.

Se faculta al Director General de Vivienda y Arquitectura para dictar las disposiciones necesarias para el desarrollo y ejecución de la presente Orden, así como para proceder a las actualizaciones y revisiones técnicas a que se refiere el artículo 6 de la misma.

Disposición final segunda. Entrada en vigor

Esta Orden entrará en vigor al mes de su publicación en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía.

Anexos

Omitidos.

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