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STS de 18.03.09 (Rec. 1532/2002; S. 1.ª). Arrendamientos urbanos. Resolución//Arrendamientos urbanos. Sujetos. Arrendatario obligaciones. Ejecución de las obras

24/07/2009
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Se declara no haber lugar al recurso interpuesto por la parte demandada, arrendadora en el contrato de suscrito. La demandada ha aducido que se está ante un supuesto de los referidos en el art. 118 LAU, donde se establece que es causa de resolución del contrato de arrendamiento, la destrucción o siniestro que para la reconstrucción haga precisa la ejecución de obras cuyo costo exceda del 50% de su valor real al tiempo de ocurrir aquél, sin que para esta valoración se tenga en cuenta el valor del suelo; sin embargo, la recurrente no ha reconvenido con el planteamiento de esa circunstancia, ni ha demostrado que el precio de las obras exceda del mentado 50% del valor de la vivienda o finca al momento de la destrucción o siniestro. Además, en la prueba practicada no consta que el estado de la finca haya sido provocado por un siniestro, sino por el abandono de su conservación y reparación por la propiedad, lo que ha dado lugar a su actual deterioro.

TRIBUNAL SUPREMO

Sala de lo Civil

Sentencia 142/2009, de 18 de marzo de 2009

RECURSO DE CASACIÓN Núm: 1532/2002

Ponente Excmo. Sr. ROMAN GARCIA VARELA

En la Villa de Madrid, a dieciocho de Marzo de dos mil nueve

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida por los Magistrados indicados al margen, el presente recurso de casación interpuesto por

"CORPORACIÓN TREN DEL ÁGUILA, S.L."

contra la sentencia dictada por la Sección Vigésimo Quinta de la Audiencia Provincial de Madrid en fecha 20 de marzo de 2002 -rollo de apelación n.º 2439/2000- dimanante de los autos del juicio de cognición seguidos con el n.º 599/1999 ante el Juzgado de 1.ª Instancia n.º 70 de Madrid.

Ninguna de las partes ha comparecido en el rollo de casación.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.-

1.º.- La Procuradora doña Clara promovió demanda de juicio de cognición, turnada al Juzgado de Primera Instancia n.º 70 de Madrid, contra

"SOCIEDAD CORPORACIÓN TREN DE ÁGUILA, S.L."

, en la que, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, suplicó al Juzgado: " (...) Acordándose estimar el contenido de la presente demanda en todas sus pretensiones, condenando a la demandada a realizar las reparaciones necesarias a tenor del artículo 107 de la LAU del 64, para poder permitir la habitabilidad de la vivienda arrendada para el retorno de mi mandante como arrendataria, determinadas por la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid, en estructura, cubierta, red horizontal de saneamiento de cara a retornar mi mandante a la vivienda arrendada en la CALLE000, número NUM000, piso NUM003, número NUM001 de Madrid, así como al pago de indemnización del artículo 116.2 de la LAU de 1964, en su caso, y subsidiariamente para caso de incumplimiento de la sentencia estimatoria, la indemnización de daños y perjuicios a la arrendadora por los incumplimientos contractuales expuestos a tenor del cuerpo de este escrito para el supuesto de que la demandada no cumpliere la sentencia estimatoria de la demanda en su caso, con expresa condena en costas a la parte contraria por su mala fe a la vista los incumplimientos contractuales expuestos".

2.º.- Admitida a trámite la demanda y emplazada la demandada, el Procurador don Carlos Riopérez Losada, en nombre y representación de

"CORPORACIÓN DEL TREN DE ÁGUILA, S.L."

, se opuso a la misma, y, suplicó al Juzgado: " (...) Por formulada la excepción de litisconsorcio pasivo necesario, dictando sentencia estimándola, sin entrar en el fondo del asunto, y para el caso de que no sea estimada dicha excepción, dictar sentencia aplicando los artículos 118, o en su caso 119 del Decreto de 24 de diciembre de 1964, desestimando íntegramente la demanda formulada de adverso, con imposición de las costas a la contraparte".

3.º.- El Juzgado de Primera Instancia n.º 70 de Madrid dictó sentencia, en fecha 1 de junio de 2000, cuya parte dispositiva dice literalmente: "Que debo estimar y estimo la demanda deducida por doña Clara contra

"SOCIEDAD CORPORACIÓN TREN DE ÁGUILA, S.L."

, en su consecuencia condeno a la demandada a realizar las reparaciones necesarias a tenor del artículo 107 de la L.A.U. de 1964, para poder permitir la habitabilidad de la vivienda arrendada para el retorno de la actora como arrendataria, obras determinadas por la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid, en estructura, cubierta, red horizontal y saneamiento de cara a retornar la actora a la vivienda arrendada en C/ CALLE000, núm. NUM000, piso NUM003, número NUM001 de Madrid, así como al pago de indemnización del artículo 116.2 de la L.A.U. que se determinará en fase de ejecución de sentencia. Todo ello con expresa condena en costas a la parte demandada".

4.º.- Apelada la sentencia de primera instancia, y, sustanciada la alzada, la Sección Vigésimo Quinta de la Audiencia Provincial de Madrid dictó sentencia, en fecha 20 de marzo de 2002, cuyo fallo se transcribe textualmente: "Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales Sr. Riopérez Losada, en nombre y representación de la

"SOCIEDAD CORPORACIÓN TREN DE ÁGUILA, S.L."

, contra la sentencia dictada por la Iltma. Magistrado Juez titular del Juzgado de Primera Instancia n.º 70 de Madrid de fecha 1 de junio de 2000, en autos de cognición n.º 599/99, debemos confirmar y confirmamos íntegramente la misma, con imposición al apelante de las costas procesales causadas en esta alzada".

SEGUNDO.-

1.º.- La Audiencia Provincial de Madrid (Sección 25.ª), dictó Sentencia en fecha 20 de marzo de 2002 en el rollo de apelación n.º 2439/2000, dimanante de los autos del juicio de cognición n.º 599/1999 seguidos ante el Juzgado de 1.ª Instancia n.º 70 de Madrid.

2.º.- Por la representación procesal de

"SOCIEDAD CORPORACIÓN TREN DE ÁGUILA, S.L."

, en fecha 3 de abril de 2002, se presentó escrito de preparación de recurso de casación, ampliado el siguiente día 4, al amparo del art. 477.2, 3.º de la LEC 2000.

3.º.- Mediante providencia de 10 de abril de 2002 la Audiencia acordó tener por preparado el recurso de casación y, una vez interpuesto, por ulterior providencia de 14 de mayo de 2002, se dispuso la remisión de los autos a esta Sala para su conocimiento y resolución, siendo notificada al Procurador de la parte apelante, ahora recurrente, personado en la apelación, y remitido correo certificado con acuse de recibo a la Letrada de la parte apelada, recurrida en la presente casación. Ninguna de las partes ha comparecido en el rollo de casación.

4.º.-

Motivos del recurso de casación

. Con cobertura en el artículo 477.2-3.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por los siguientes motivos: 1.º).- Por inaplicación del artículo 1559 del Código Civil en relación con el n.º 2 del artículo 1544 del citado Texto legal al que nunca dió cumplimiento la arrendataria, que pudo acudir al Juzgado para solicitar la realización por su parte según lo establecido en la antigua L. A.U. artículo 99 y Disposición Transitoria 16.ª, si es que las consideraba, como ha manifestado en el proceso de simples reparos; 2.º) por inaplicación de la jurisprudencia del Tribunal Supremo ya que el presente recurso de casación se basa en el artículo 477.3.3.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil por quebrantar el espíritu del artículo 107 del Decreto 4140/64 de 24 de diciembre en relación con el artículo 107 del Código Civil y la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, se citan como sentencias contrarias a la emitida por la Audiencia Provincial de Madrid las SSTS de 20 de febrero de 1975, 26 de diciembre de 1942, 14 de junio de 1956, 22 de octubre de 1951, 6 de febrero de 1954 y 12 de febrero de 1955. SAP La Coruña de 19 de octubre de 1954, SAP Cáceres de 15 de julio de 1955 y SAP Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria de 28 de marzo de 1955; y, terminó suplicando a la Sala: " (...) Casar la sentencia recurrida dictando otra acorde con la jurisprudencia de nuestro más Alto Tribunal, y desestimando la demanda interpuesta de contrario con evidente mala fe, estimando las pretensiones de esta parte con arreglo a los motivos expresados en el presente recurso".

5.º.- La Sala dictó auto de fecha 21 de marzo de 2006, cuya parte dispositiva dice literalmente: "1.- Admitir parcialmente el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de

"SOCIEDAD CORPORACIÓN TREN DE ÁGUILA, S.L."

contra la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 25.ª) en fecha 20 de marzo de 2002 en el rollo de apelación n.º 2439/2000, dimanante de los autos del juicio de cognición n.º 599/1999 seguidos ante el Juzgado de 1.ª Instancia n.º 70 de Madrid, en el sentido de examinar tan sólo el posible interés casacional en relación a la pretendida infracción del art. 107 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964, en relación con el art. 1554 del Código Civil, basado en oposición a jurisprudencia del Tribunal Supremo, y no admitir la alegada infracción del art. 1559 del Código Civil. 2.- Y queden los presentes autos pendientes de señalamiento del día y hora para la celebración de vista, o, en su caso, para la votación y fallo del recurso de casación".

TERCERO.-

La Sala señaló para votación y fallo del presente recurso, el día 18 de febrero de 2009, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D.

ROMÁN GARCÍA VARELA

,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.-

Doña Clara demandó por los trámites del juicio de cognición a

"CORPORACIÓN TREN DE ÁGUILA, S.L."

, e interesó las peticiones que se detallan en el antecedente de hecho primero de esta sentencia.

La cuestión litigiosa se centra principalmente en si la aplicación de los artículos 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y 1554 del Código Civil, puede ser contraria a la doctrina jurisprudencial relativa a que no cabe la utilización de tales preceptos respecto a las reparaciones equivalentes a la reconstrucción de un edificio, habida cuenta de la entidad de las obras a realizar y su presupuesto (121.890.249 pesetas), que afectan no sólo a la vivienda arrendada, sino a la totalidad del inmueble.

El Juzgado acogió la demanda y condenó a la litigante pasiva a realizar las reparaciones necesarias a tenor del artículo 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, para poder permitir la habitabilidad de la vivienda arrendada para el retorno de la actora como arrendataria, obras determinadas por la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid en estructura, cubierta, red horizontal y saneamiento de cara a la vuelta de la actora a la vivienda arrendada en la CALLE000 número NUM000, piso NUM003, número NUM001, de Madrid, así como al pago de indemnización del artículo 116, 2 de la mencionada Ley, que se determinará en fase de ejecución de sentencia; y su resolución fue confirmada en grado de apelación por la de la Audiencia.

"CORPORACIÓN TREN DEL ÁGUILA, S.L."

ha interpuesto recurso de casación por interés casacional, con cobertura en el artículo 477.2 3.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y esta Sala, mediante auto de 21 de marzo de 2006, ha acordado la admisión parcial del recurso en el sentido de examinar tan solo el posible interés casacional en relación a la pretendida infracción del artículo 107 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964, en relación con el artículo 1554 del Código Civil, basado en la oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, y no admitir la alegada infracción del artículo 1559 del Código Civil.

SEGUNDO.-

El motivo del recurso acusa la inaplicación de la doctrina jurisprudencial contenida en la STS de 20 de febrero de 1975, según la cual

"la obligación establecida en el

número 2.º del artículo 1554 del Código Civil

, de reparar el arrendador la cosa arrendada a fin de conservarla en el estado de servir al uso a que ha sido destinada, no puede tener otro alcance que el expresado en el precepto legal, esto es, el de realizar las operaciones necesarias durante el arrendamiento, pero no es el reconstruir o reedificar, porque estas obras son de mayor empeño e importancia y no se pueden confundir con los simples reparos"

; asimismo, las SSTS de 22 de octubre de 1951, 6 de febrero de 1954 y 14 de junio de 1956 mantienen el criterio de que si la reparación necesaria es de tal entidad queda fuera de toda duda que debe equipararse a la pérdida de la vivienda, conforme al artículo 118, párrafo 2.º, de la Ley de Arrendamientos Urbanos; por todo ello, la recurrente no comparte los criterios de la sentencia recurrida, pues de la documental aportada y del Presupuesto de Obra aceptado por Gerencia Municipal de Urbanismo y la Empresa Municipal de la Vivienda, que asciende 121.890.249 pesetas, según está acreditado en las actuaciones, resulta obvio que no se trata de obras de las integradas en el artículo 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino de una auténtica reconstrucción del edificio.

El motivo se desestima.

Constituyen hechos declarados probados en la instancia los siguientes: 1.º, doña Clara es arrendataria del piso sito en Madrid, CALLE000 número NUM000, piso NUM001; NUM002, la entidad demandada es la propietaria de la finca donde está ubicado el piso objeto de arrendamiento; 3.º, en fecha de 10 de marzo de 1998, por el Juzgado de Primera Instancia número 46 de esta ciudad, en interdicto de obra ruinosa, se dictó auto en virtud del cual se acordaba el desalojo de los inquilinos ocupantes del inmueble, la realización urgente por el propietario a su costa de las medidas de seguridad en estructura, cubierta y red horizontal de saneamiento exigidas por la Gerencia Municipal de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid, así como las necesarias para procurar la debida seguridad; 4.º, por la propiedad del edificio se han adoptado únicamente obras de apuntalamiento y de seguridad necesaria, sin se hayan realizado obras de reparación del mismo, ni iniciado expediente de ruina; 5.º, que, por el E.M.V., se tiene concedida propuesta de subvención, para la reparación del edificio, siendo el presupuesto subvencionable de 121.890.249 de pesetas, sin que la propiedad hay cobrado todavía cantidad alguna.

Procede exponer que el inmueble de que se trata es una antigua

"corrala"

de Madrid, al parecer construida en el siglo XVII, que presenta un estado deficiente, habiéndose interpuesto por el arrendador un interdicto de obra ruinosa, donde se dispuso el desalojo de la edificación y la adopción de medidas de seguridad, e, igualmente, fue tramitado expediente administrativo por el Departamento de Protección de la Edificación de la Gerencia Municipal de Urbanismo de Madrid, en el que el arrendador fue requerido para la ejecución de las obras de reparación.

Por otra parte, la vivienda fue arrendada en 1976, tiene una superficie de 11 metros cuadrados, con aseo comunitario, y la última renta satisfecha, en 1 de marzo de 1998, ha sido por 3.810 pesetas mensuales.

Corresponde indicar que, el arrendador viene obligado no sólo a entregar la cosa en estado de servir al uso de su destino, durante todo el tiempo de vigencia del contrato, en esa situación; de ahí la obligación del artículo 1554.2.º del Código Civil de verificar las obras para su conservación; en efecto, las reparaciones han de ser las precisas para la conservación de la cosa, sin que esta obligación se extienda a las obras de mero lujo o recreo, ni aquéllas que vayan dirigidas a que la cosa sirva para un uso distinto de lo pactado.

Tanto la doctrina científica, como la jurisprudencial, excluyen de dicha obligación las obras de reconstrucción.

Destacada doctrina científica, ante la dificultad de deslindar los conceptos de reparación y reconstrucción, ha entendido que debe acudirse a un criterio económico que atienda a la cuantía o valor de la reparación o reconstrucción en relación con la importancia de la renta del arriendo y con la causa que la haya originado, para valorar no sólo el dolo o negligencia del arrendador, sino también la negligencia del arrendatario al guardar una postura pasiva de silencio en la denuncia del menoscabo.

En este caso, no es de aplicación la doctrina jurisprudencial citada en el motivo, por cuanto que la sentencia recurrida ha declarado probado que el arrendador no ha efectuado los trabajos correspondientes de conservación, que han derivado en la falta de habitabilidad de la finca, ordenados por el Juzgado de Primera Instancia número 46 de Madrid, y concernientes a la realización urgente a su costa de las medidas de seguridad en estructura, cubierta y red horizontal de saneamiento, exigidas por la Gerencia Municipal de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid, a pesar de haber sido requerido para la ejecución de tales obras, para hacer sólo las de apuntalamiento y de seguridad necesarias, sin que se hayan plasmado las de reparación de edificio, lo que evidencia la inobservancia de las obligaciones que le incumbían.

La demandada ha aducido que nos encontramos ante un supuesto de los referidos en el artículo 118 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, donde se establece que es causa de resolución del contrato de arrendamiento la destrucción o siniestro que para la reconstrucción haga precisa la ejecución de obras cuyo costo exceda del 50% de su valor real al tiempo de ocurrir aquél, sin que para esta valoración se tenga en cuenta el valor del suelo; sin embargo, no ha reconvenido con el planteamiento de esa circunstancia, ni ha demostrado que el precio de las obras exceda del mentado 50% del valor de la vivienda o finca al momento de la destrucción o siniestro, amén que de la prueba practicada no consta que el estado de la finca haya sido provocado por un siniestro, sino por el abandono de su conservación y reparación por la propiedad, lo que ha dado lugar a su actual deterioro.

TERCERO.-

La desestimación del motivo produce la confirmación de la sentencia recurrida, conforme a lo establecido en el artículo 487.2, en relación con el artículo 477.2 1.º, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y la condena en costas a la parte recurrente de acuerdo con lo prevenido en el artículo 398.1, en relación con el artículo 394.1 del mismo ordenamiento.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la entidad

"CORPORACIÓN TREN DEL ÁGUILA, S.L."

contra la sentencia dictada por la Sección Vigésimo Quinta de la Audiencia Provincial de Madrid en fecha de veinte de marzo de dos mil dos. Condenamos a la parte recurrente al pago de las costas causadas. Comuníquese esa sentencia a la referida Audiencia con devolución de los autos y rollo en su día remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. ROMÁN GARCÍA VARELA; FRANCISCO MARÍN CASTÁN; JOSÉ ANTONIO SEIJAS QUINTANA; ENCARNACIÓN ROCA TRÍAS; IGNACIO SIERRA GIL DE LA CUESTA. Firmado y rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D.

Román García Varela

, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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