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  • EDICIÓN DE 20/02/2009
 
 

STS de 25.09.08 (Rec. 396/2003; S. 1.ª). Arrendamientos urbanos. Sujetos. Arrendatario obligaciones. Otras obligaciones//Arrendamientos urbanos. Renta. Reclamación de rentas//Arrendamientos urbanos. Resolución. A instancia del arrendador. Falta de pago

20/02/2009
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La Sala casa la sentencia recurrida y declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado verbalmente entre el demandante y la arrendataria demandada. El TS sostiene que se ha vulnerado el art. 114.1 LAU de 1964 al no considerar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles impagado por la arrendataria, como causa de resolución del contrato de arrendamiento. Es doctrina jurisprudencial que el impago de este impuesto en arrendamientos vigentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva LAU de 1994, ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el mencionado precepto, por considerarse el mismo como cantidad asimilada a la renta, cuyo pago ha de asumir el arrendatario por mandato legal.

TRIBUNAL SUPREMO

Sala de lo Civil

Sentencia 871/2008, de 25 de septiembre de 2008

RECURSO DE CASACIÓN Núm: 396/2003

Ponente Excmo. Sr. IGNACIO SIERRA GIL DE LA CUESTA

En la Villa de Madrid, a veinticinco de Septiembre de dos mil ocho.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Excmos. Sres. Magistrados al margen indicados, el recurso de casación interpuesto por D. David, representado por la Procuradora de los Tribunales Doña María Rodríguez Puyol contra la sentencia dictada en grado de apelación con fecha 8 de noviembre de 2.002 por la Audiencia Provincial de Huelva, Sección Segunda en el rollo número 240/2002, dimanante del Juicio verbal número 317/2001 seguido en el Juzgado de Primera Instancia Número 2 de los de Ayamonte. Es parte recurrida D.ª Blanca, no personada en esta alzada.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia N.º 2 de los de Ayamonte, conoció el juicio verbal n.º 317/2001, seguido a instancia de D. David contra D.ª Blanca, sobre desahucio.

Por la representación procesal de D. David se formuló demanda en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado: "...dicte sentencia por la que se declare resuelto el contrato de arrendamiento que ampara la ocupación por la demandada como arrendataria del inmueble propiedad de mi mandante sito en Ayamonte, C/ DIRECCION000, NUM000, puerta NUM001, condenándole a que lo desaloje en plazo legal bajo apercibimiento de lanzamiento, y condenándole, así mismo al pago de la cantidad de 44.171 pesetas que adeuda por los conceptos de IBI de los ejercicios 1996, 1997 y 2000, e imponiéndole expresamente a dicha demandada el pago de las costas del presente juicio.

Admitida a trámite la demanda, y señalado día para la vista, comparecieron ambas partes ratificándose la parte actora y oponiéndose la demandada.

Con fecha 10 de abril de 2002, el Juzgado dictó sentencia cuyo fallo dice: "Desestimar íntegramente la demanda formulada por el Procurador Sr. Díaz Gómez, obrando en nombre y representación de D. David, y en consecuencia absolver a la demandada Dña. Blanca, de cuantas pretensiones ejercitadas de contrario, condenando a la parte actora al abono de las costas derivadas en el presente procedimiento.".

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Huelva, dictó sentencia en fecha 8 de noviembre de 2002, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Estimamos parcialmente el recurso de apelación interpuesto por don David, contra la sentencia dictada, en los autos a que se contrae el rollo de Sala y su primer grado por el Sr. Juez de Primera Instancia n.º 2 de Ayamonte en fecha 10 de abril de 2002, y revocamos parcialmente la indicada resolución, condenando a la demandada doña Blanca a abonar al actor David la cantidad de 265,47 € (44.171 ptas) que adeuda por los conceptos de IBI de los ejercicios 1996, 1997 y 2000, confirmando la sentencia apelada en todos sus restantes pronunciamientos, salvo el relativo a las costas, respecto del que se declara que cada parte deberá abonar las costas devengadas a su instancia y las comunes por mitad."

TERCERO.- Por el Procurador Sr. Ruiz Ruiz, en nombre y representación de David, se presentó escrito de interposición del recurso de casación ante la Audiencia Provincial de Huelva, con apoyo procesal en el siguiente motivo:

Único: "Se alega como único Motivo de Casación, al amparo del artículo 477.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la infracción de normas aplicables para resolver cuestiones objeto del proceso. Concretamente han resultado infringidos los siguientes preceptos legales: Disposición Transitoria Segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos 290/1994, en sus apartados a).1 y c).12.2, relación con la Disposición Transitoria Sexta.1, y los artículos 27.2.a) de dicha Ley, y 114.1.ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos aprobada por decreto n.º 4.104/1964, de 24 de diciembre."

CUARTO.- Personada la parte recurrente ante este Tribunal Supremo, por Auto de esta Sala de fecha 16 de enero de 2007, se admite a trámite el recurso.

QUINTO.- No habiéndose solicitado, por todas las partes personadas, la celebración de vista pública, por la Sala se acordó señalar, para la votación y fallo del presente recurso, el día dieciocho de septiembre del año en curso, en el que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. IGNACIO SIERRA GIL DE LA CUESTA

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- El litigio del que trae causa el presente recurso de casación fue iniciado por el aquí recurrente, David en ejercicio acumulado de diversas acciones consistentes en la resolución del contrato de arrendamiento verbal celebrado con Blanca en relación con la vivienda sita en la DIRECCION000 número NUM000 puerta NUM001 de la localidad de Ayamonte por impago de cantidades asimiladas a renta (Impuesto de Bienes Inmuebles de los años 1.996, 1.997 y 2.000) solicitando el desahucio de la misma, así como el pago de las cantidades debidas que alcanzan la suma de 44.171 pesetas.

La demandada reconoció deber el IBI correspondiente a los años 1.996 y 1.997 rechazando el del año 2.000 por compensación con una serie de mejoras llevadas a cabo en la vivienda. Sin embargo, solicitó la desestimación de la demanda bajo el argumento de no ser el IBI cantidad asimilada a renta, por lo que procedía su pago pero no el desahucio.

El Juzgado desestimó la demanda al considerar el IBI como cantidad no asimilada a renta en los contratos celebrados al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964. La Audiencia Provincial estimó parcialmente el recurso de apelación interpuesto por el demandante al reconocer la existencia de incongruencia omisiva por la sentencia recurrida por no resolver sobre la acción de reclamación de cantidad y sólo sobre la acción de resolución del contrato y desahucio. Resolviendo esta cuestión condenó a la demandada al pago del IBI de los años reclamados. Sin embargo, confirmó el pronunciamiento relativo a la no consideración del IBI como cantidad asimilada a renta a los efectos de resolución del contrato y desestimó esta acción de desahucio por falta de pago, confirmando la de primera instancia.

SEGUNDO.- El único motivo del recurso de casación alega "al amparo del artículo 477.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la infracción de normas aplicables para resolver cuestiones objeto del proceso, concretamente han resultado infrigidos los siguientes preceptos legales: Disposición transitoria segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, en sus apartados A)1 y C) 10.2, en relación con la Disposición Transitoria Sexta.1, y los artículos 27.2 a) de dicha Ley, y 114.1.ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos aprobada por Decreto n.º 4.104/1964, de 24 de diciembre ".

El recurrente interpuso recurso de casación al amparo del ordinal 3.º del artículo 477.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil justificando en el asunto la existencia de "interés casacional" por jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales en relación a la consideración del Impuesto de Bienes Inmuebles como cantidad asimilada a renta a efectos de resolución del arrendamiento en caso de impago, habiéndose justificado en el escrito de interposición el presupuesto de recurribilidad y demás requisitos exigibles.

El motivo ha de ser estimado.

Esta Sala ha tenido ocasión de pronunciarse sobre la cuestión jurídica planteada por el recurrente, mediante la Sentencia de Pleno de 12 de enero de 2.007 en el siguiente sentido: "Declarar como doctrina jurisprudencial que el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles, en arrendamientos de vivienda vigentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114-1.ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ". La fundamentación jurídica de esta afirmación se contiene en el Fundamento de Derecho Tercero de dicha resolución que señala: "Cuando la causa 1.ª del artículo 114 se refiere a cantidades asimiladas a la renta está aludiendo a aquéllas cuyo pago ha de asumir el arrendatario por mandato legal, empleando una fórmula abierta que ha de ser completada con las que en cada momento establezca la legislación aplicable. Si bajo la vigencia del texto refundido de 1964 eran, en determinados supuestos, las correspondientes a diferencias en el coste de servicios y suministros y las derivadas de la repercusión del importe de las obras realizadas por el arrendador, ahora la consideración del texto de la nueva Ley lleva a estimar que esta nueva obligación del arrendatario de satisfacer el importe del IBI ha de merecer igual consideración, de forma que su impago -en cuanto supone el incumplimiento de una obligación dineraria añadida a la esencial de abono de la renta- faculta al arrendador para instar la resolución del contrato. Lo contrario supondría forzar a dicho arrendador a emprender anualmente el ejercicio de una acción de reclamación contra el arrendatario incumplidor de una obligación de periodicidad anual de la que ha de responder mientras el contrato esté vigente, cuyo carácter periódico comporta su necesaria asimilación a estos efectos a la obligación, también periódica, de pago de la renta. Por otro lado, la interpretación de las normas conforme a su espíritu y finalidad (artículo 3 del Código Civil ) lleva también a considerar que la causa resolutoria del artículo 114-1.ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ha de comprender actualmente el impago por parte del arrendatario del impuesto de bienes inmuebles, en tanto dicha norma tiende a proteger al arrendador frente a los incumplimientos del arrendatario respecto de obligaciones de inexcusable cumplimiento, como es ésta, y carecería de sentido estimar que, impuesta dicha obligación respecto de los contratos de arrendamiento de vivienda concertados tras la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, con efectos resolutorios por su incumplimiento (artículo 27.2 a), y extendida tal obligación del arrendatario igualmente a los contratos anteriores regidos por la Ley de 1964, opere la resolución para los primeros -en cuanto a los que el legislador dispensa una menor protección- y no respecto de los segundos amparados por un derecho de prórroga indefinido, en los que la máxima protección concedida al arrendatario ha de verse correspondida por un escrupuloso cumplimiento de sus obligaciones.

Habiendo sido resuelta por esta Sala la cuestión planteada por el recurrente en los términos antedichos, y siendo contraria a esta doctrina la solución dada por la sentencia recurrida, debe entenderse que se ha producido una vulneración del artículo 114.1.ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos aprobada por Decreto n.º 4.104/1964, de 24 de diciembre, al no considerar el IBI impagado por la arrendataria como causa de resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes.

De conformidad con lo establecido en el artículo 487.2 LEC, habiéndose producido una infracción de la normativa aplicable para resolver la cuestión objeto del proceso en la interpretación dada a la misma por esta Sala, debe casarse la resolución recurrida, siendo deber de esta Sala, por el efecto positivo de la jurisdicción, asumir la instancia, con lo que procede la anulación parcial de la sentencia recurrida, declarándose así resuelto el contrato de arrendamiento celebrado verbalmente en el mes de julio de 1.997 entre David y Blanca, relativo a la vivienda sita en Ayamonte (Huelva) C/ DIRECCION000 número NUM000, puerta NUM001, por el impago de los recibos correspondientes al IBI de los ejercicios 1.996, 1997 y 2.000 condenando a Blanca a que desaloje dicha vivienda en plazo legal bajo apercibimiento de lanzamiento, confirmando el resto de los pronunciamientos de la resolución recurrida.

TERCERO.- De conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no procede la condena en costas de este recurso, imponiéndose las costas de primera instancia conforme al artículo 394 del mismo cuerpo legal a la parte que ha visto desestimadas todas sus pretensiones, esto es, a la aquí recurrida y demandada en el pleito principal, manteniéndose el pronunciamiento de la no condena en costas de la apelación conforme al artículo 398.2 de la LEC.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

FALLAMOS

Que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación formulado por don David, representado por la Procuradora de los Tribunales doña María Rodríguez Puyol contra la sentencia dictada el 8 de noviembre de 2.002 por la Audiencia Provincial de Huelva, y en su consecuencia se acuerda lo siguiente:

1.º.- Casar parcialmente la sentencia recurrida, manteniendo el pronunciamiento relativo a la condena a la demandada doña Blanca a abonar al actor don David la cantidad de 265,47 euros (44.171 ptas.) que adeuda por los conceptos de IBI de los ejercicios 1996, 1997 y 2.000.

2.º.- Asumiendo las funciones de instancia, se resuelve el contrato de arrendamiento celebrado verbalmente en el mes de julio de 1.997 entre don David y doña Blanca, relativo a la vivienda sita en Ayamonte (Huelva) C/ DIRECCION000 número NUM000, puerta NUM001, por el impago de los recibos correspondientes al IBI de los ejercicios 1.996, 1997 y 2.000 condenando a dicha doña Blanca a que desaloje dicha vivienda en plazo legal bajo apercibimiento de lanzamiento.

3.º.- Se imponen las costas de primera instancia a la parte demandada, sin hacer especial declaración de las causadas en la alzada, y en este recurso.

Expídase la correspondiente certificación a la referida Audiencia Provincial, con remisión de los autos y rollo de Sala en su día enviados.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Juan Antonio Xiol Ríos.- José Antonio Seijas Quintana.- Ignacio Sierra Gil de la Cuesta.- Firmado.- Rubricado.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Ignacio Sierra Gil de la Cuesta, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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