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STS de 02.06.09 (Rec. 2544/2004; S. 1.ª). Opción de compra. Concepto//Opción de compra. Plazo//Opción de compra. Caducidad

09/10/2009
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La Sala estima el recurso y acoge la alegada infracción de lo dispuesto en el art. 1504 CC, por haberse aplicado éste analógicamente de forma indebida al contrato de opción de compra controvertido. Señala que en virtud de este tipo de contratos, una de las partes atribuye a la otra un derecho que le permite decidir unilateralmente, dentro del periodo de tiempo fijado, la eficacia de un determinado contrato proyectado en sus elementos esenciales. Siendo consustancial a su propia naturaleza, que la vigencia de la opción únicamente se produce durante un tiempo determinado e inexorable, pues de no ser así quedaría a voluntad del optante y de un modo indefinido la posibilidad de perfeccionar el contrato. Afirma que, incluso la falta por el optatario o concedente de las obligaciones propias del contrato, no releva al optante de que, en caso de estar interesado en el ejercicio de la opción, dirija a aquél la oportuna comunicación. De suerte que la falta de comunicación en plazo -como aquí aconteció- hace caducar un derecho que nació únicamente para su ejercicio dentro de un plazo previamente fijado; sin que eventuales aplazamientos permitan interpretar que el plazo de la opción no es un término fatal.

TRIBUNAL SUPREMO

Sala de lo Civil

Sentencia 410/2009, de 02 de junio de 2009

RECURSO DE CASACIÓN Núm: 2544/2004

Ponente Excmo. Sr. ANTONIO SALAS CARCELLER

En la Villa de Madrid, a dos de Junio de dos mil nueve

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de Casación contra la sentencia dictada en grado de Apelación por la Sección Decimosegunda de la Audiencia Provincial de Barcelona, como consecuencia de autos de juicio ordinario n.º 91/02, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Arenys de Mar; cuyo recurso fue interpuesto ante la mencionada Audiencia por la representación procesal de doña Elsa, representada ante esta Sala por el Procurador de los Tribunales don Francisco José Abajo Abril; siendo parte recurrida don Jose Daniel y Carburantes KM 671,5 S.L., representados por el Procurador de los Tribunales don Antonio Sorribes Calle.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.-

Ante el Juzgado de Primera Instancia fueron vistos los autos, juicio ordinario, promovidos a instancia de don Jose Daniel y Carburantes KM.671,5, S.L. contra doña Elsa.

1.-

Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, que se

"... dicte sentencia por la que se CONDENE a la demandada a: A) Otorgar a favor de Carburantes Km. 671,5 S.L. un derecho de superficie y opción de compra sobre los 1.500 metros cuadrados calificados en el Planeamiento Urbanístico de Pineda de Mar con la clave 5 b).- B) Subsidiariamente y para el caso de que, como sostiene esta parte ello no fuera posible por no ser la demandada propietaria de dichos 1.500 metros, se condene a la demandada a transmitir un derecho de superficie y opción de compra sobre el terreno que con dicha calificación (5 b) resulte ser propietaria minorando el precio en la proporción correspondiente.- C) Subsidiariamente y para el caso en que se entienda que dicha imposibilidad de cumplimiento determina la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO, se condene a la demandada a restituir las cantidades percibidas, los gastos en que por su causa hubiera incurrido mi representada, los perjuicios derivados del incumplimiento, conforme al detalle que a continuación se expresará y todo ello, con el abono de los intereses devengados: - Tres millones quinientas de pesetas (sic) (3.500.000.- Ptas.) abonada por Don. Jose Daniel en pago del precio estipulado por la concesión de la opción del derecho de superficie.- Diez millones ochocientas mil pesetas (10.800.000.- Ptas.) entregadas a cuenta del total precio fijado para el ejercicio del derecho de superficie.- Así como al pago de la cantidad de SEIS MILLONES SETECIENTAS OCHENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTAS NOVENTA Y TRES PESETAS (6.784.293.- Ptas). en concepto de daños y perjuicios causados a mis mandantes y derivados directamente del incumplimiento de la contraria, tal como se detalla en el antecedente quinto del presente escrito de demanda.- Todo ello, asciende a la cantidad de VEINTIUN MILLONES OCHENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTAS NOVENTA Y TRES PESETAS (21.084.293.- Ptas.) equivalente a CIENTO VEINTISEIS MIL SETECIENTAS DIECINUEVE MIL (sic) EUROS CON QUINCE CENTIMOS DE EURO (126.719,15 €), más los intereses devengados.- Y de conformidad con lo establecido en el artículo 394 de la LEC se condene al demandado al pago de las costas que genere el presente procedimiento."

2.-

Admitida a trámite la demanda, la representación procesal de doña Elsa contestó a la misma, oponiendo a las pretensiones deducidas de adverso los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para concluir solicitando que, en definitiva, se dicte "... sentencia por la que: a).- Desestime íntegramente la demanda.- b).- Imponga a la parte actora el pago de las costas causadas y las que se causen en la tramitación de este procedimiento."

3.-

Practicadas las pruebas, las partes formularon oralmente sus conclusiones sobre los hechos controvertidos.

4.-

El Juzgado de Primera Instancia dictó Sentencia con fecha 31 de agosto de 2003, cuya parte dispositiva es como sigue:

"FALLO: Que debo ESTIMAR y ESTIMO la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dña. María Blanca Quintana Riera, actuando en nombre y representación de D. Jose Daniel y Carburants Km. 671,5, S.L. contra Dña. Elsa representada por el Procurador de los Tribunales D. Lluis Pons Ribot, declarando que se otorgue a favor de Carburants Km. 671,5 S.L. el derecho de superficie y posterior opción de compra sobre los 1.316,65 m2 calificados en el Planeamiento Urbanístico de Pineda de Mar con la clave 5 b) propiedad de Dña. Elsa, de conformidad con lo estipulado en el contrato firmado el día 26 de junio de 1997, o bien, sobre los metros cuadrados de los que resulte ser propietaria Dña. Elsa, minorando el precio en la proporción correspondiente. Respecto a las costas, cada parte abonará las propias y las comunes por mitad."

SEGUNDO.-

Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación doña Elsa, y sustanciada la alzada, la Sección Decimosegunda de la Audiencia Provincial de Barcelona, dictó sentencia con fecha 10 de septiembre de 2004, cuyo Fallo es como sigue:

"Con DESESTIMACIÓN del recurso interpuesto por la representación de la demandada D.ª. Elsa contra la

sentencia de 31 de Agosto de 2003 dictada en Procedimiento Ordinario n.º 91/2002 del Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Arenys

de Mar, en el que ha sido parte actora D. Jose Daniel y CARBURANTES KM 671, S.L., debemos confirmar y confirmamos los pronunciamientos de la sentencia apelada, con expresa condena en costas de la presente alzada procedimental a la demandada y recurrente Sra. Elsa."

TERCERO.-

El Procurador don Jaime Gillem Rodríguez, en nombre y representación de doña Elsa, formalizó recurso de casación ante la Audiencia Provincial de Barcelona al amparo de lo dispuesto en el artículo 477.1 y 2.2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, fundado en los siguientes motivos: 1.º) Infracción del artículo 1504 del Código Civil así como de la jurisprudencia relativa la contrato de opción de compra; 2.º) Infracción del artículo 1124, en relación con el 1091, ambos del Código Civil; y 3.º) Infracción del artículo 1255 del Código Civil en relación con el artículo 1281 del mismo código.

CUARTO.-

Por esta Sala se dictó auto de fecha 16 de octubre de 2007 por el que se acordó la admisión del recurso de casación, así como que se diera traslado del mismo a la parte recurrida, habiéndose opuesto por escrito a su estimación el Procurador don Antonio Sorribes Calle, en nombre y representación de don Jose Daniel y de Carburants Km 671,5 S.L.

QUINTO.-

No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública ni estimándola necesaria este Tribunal, se señaló para votación y fallo del recurso el día 19 de mayo de 2009, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Antonio Salas Carceller,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.-

Los hechos básicos de los que nace el litigio son los siguientes: a) El 26 de julio de 1997, don Jose Daniel celebró contrato de opción de derecho de superficie y compraventa con doña Elsa sobre 1.500 metros cuadrados que, en término de Pineda de Mar, pertenecían a la demandada, formando parte de una finca de mayor extensión - concretamente una hectárea, treinta áreas y noventa y cinco centiáreas- la cual se hallaba inscrita en el Registro de la Propiedad de Pineda del Mar, al tomo NUM000, libro NUM001, folio NUM002, finca n.º NUM003; b) El objeto del contrato era la construcción por parte del optante de una estación de servicio, con sus accesorios de lavado de coches, bar-restaurante y demás instalaciones propias, fijándose un precio de 40.000.000 pesetas para la adquisición del derecho de superficie, que duraría veinticinco años a partir del otorgamiento de la correspondientes escritura pública; c) El plazo estipulado en el contrato para el ejercicio del derecho de opción y constitución del derecho de superficie, con posterior opción de compra, era de doce meses a contar desde su fecha -26 de junio de 1997- previéndose expresamente, en su cláusula cuarta, una prórroga por plazo máximo de dieciocho meses para el supuesto de que por cuestiones urbanísticas no pudiera ejercerse la opción dentro del plazo establecido en el contrato; d) Como contraprestación por el derecho de opción se fijó la cantidad de tres millones quinientas mil pesetas, que pagó el optante al firmar el contrato; pactándose además que, en el supuesto de hacerse uso del derecho de prórroga, se abonaría por el optante la cantidad de cuatrocientas mil pesetas mensuales, a descontar del precio final fijado para la concesión del derecho de superficie; e) Por el optante se solicitó oportunamente la concesión de la prórroga contractual, por lo que el plazo de ejercicio se extendió hasta el día 26 de diciembre de 1999, fecha hasta la cual se satisfizo la cantidad mensual estipulada; f) Posteriormente se sucedieron dos nuevas renovaciones del plazo por seis meses y tres meses, por lo que finalizaba definitivamente el día 25 de septiembre de 2000; g) Transcurrida esa fecha, sin ejercicio del derecho de opción, y hasta marzo de 2001 la entidad Carburants Km. 671,5 S.L., a la que el optante había hecho cesión de sus derechos, continuó abonando en la cuenta de la concedente doña Elsa la cantidad de cuatrocientas mil pesetas mensuales, cantidades que fueron devueltas por ésta desde el día 18 de octubre de 2000; h) En fecha 13 de octubre de 2000, don Jose Daniel remitió burofax a la Sra. Elsa manifestando su intención de ejercitar el derecho de opción para la constitución de derecho de superficie según lo pactado, a lo que ésta respondió mediante carta de fecha 23 de octubre de 2000 dando por rescindido el contrato firmado por las partes; i) Con fecha 23 de noviembre de 2000, don Jose Daniel promovió acto de conciliación ante el Juzgado de Paz de Calella contra la Sra. Elsa con la finalidad de lograr la constitución del derecho de superficie, dándose dicho acto por "intentado sin efecto".

SEGUNDO.-

Con tales antecedentes, don Jose Daniel y Carburants Km. 671,5 S.L. interpusieron con fecha 8 de marzo de 2002 la demanda que ha dado origen al presente proceso, que dirigieron contra doña Elsa, interesando en el "suplico" que se dictara sentencia por la cual: a) Se condene a la demandada a otorgar a favor de Carburants Km. 671,5 S.L. un derecho de superficie y opción de compra sobre los 1.500 metros cuadrados de su finca calificados en el correspondiente plan urbanístico con la clave 5 b), según lo estipulado en el contrato de 26 de junio de 1997; b) Subsidiariamente, se condene a la demandada a constituir el mismo derecho sobre la parte de su finca incluida como clave 5 b) con disminución parcial del precio estipulado; y c) Subsidiariamente respecto de todo lo anterior, que se dé lugar a la resolución del contrato con restitución al optante de todas las cantidades entregadas más los daños y perjuicios sufridos que se cuantificaban en 6.784.293 pesetas, ascendiendo el total de lo reclamado a 126.719,15 euros.

La demandada se opuso a tales pretensiones y, seguido el proceso por sus trámites, el Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Arenys de Mar dictó sentencia de fecha 31 de agosto de 2003, que fue estimatoria de la demanda y condenó a la demandada a otorgar a favor de Carburants Km. 671,5 S.L el derecho de superficie y posterior opción de compra sobre los 1.316,65 metros cuadrados calificados en el Planeamiento Urbanístico de Pineda de Mar con la clave 5 b) pertenecientes a su finca, de conformidad con lo estipulado en el contrato de fecha 26 de junio de 1997, o bien sobre los metros cuadrados de los que resulte ser propietaria doña Elsa, minorando el precio en la proporción correspondiente; todo ello sin especial pronunciamiento sobre costas.

La demandada recurrió en apelación y la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 12.ª) dictó nueva sentencia, de fecha 10 de septiembre de 2004, desestimando el recurso con imposición de costas a la recurrente.

Contra dicha sentencia recurre en casación la parte demandada.

TERCERO.-

La Audiencia en su sentencia, recurrida en casación, confirma la desestimación de la demanda acordada por el Juzgado a partir del siguiente razonamiento que se contiene en el fundamento de derecho tercero:

“en interpretación analógica con lo dispuesto en el artículo 1504 del Código Civil, aplicado al contrato de opción de compra, hay que decir que los efectos de la resolución en adquisición de bienes inmuebles, aunque se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo reconocido tendría lugar de pleno derecho la resolución contractual, sin embargo el comprador podrá pagar, aun después de expirado el plazo, interin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial; por tanto, es claro que si la voluntad contractual mostrada en los aplazamientos sucesivos fue la de conceder nuevos plazos que se requerían para alcanzar la finalidad negocial, y si el comprador mostró a lo largo del tiempo una voluntad inequívoca de cumplir el contrato (aun después de haber recibido burofax de resolución, pues intentó conciliación en 23 de noviembre de 2000 y siguió enviando periódicamente dinero a la vendedora, hasta marzo de 2001), quiere decirse por un lado que el plazo de la opción no era un término fatal (pues sufrió varios aplazamientos), y que por otro lado la vendedora no cumplió el requisito formal de dar por resuelto el contrato...”

CUARTO.-

El primero de los motivos del recurso denuncia la infracción del artículo 1504 del Código Civil y de la doctrina jurisprudencial sobre el contrato de opción de compra, afirmando la imposibilidad de aplicación analógica de dicha norma al supuesto enjuiciado.

El motivo ha de ser estimado por las siguientes razones. En virtud del contrato de opción una de las partes atribuye a la otra un derecho que le permite decidir unilateralmente, dentro del período de tiempo fijado, la eficacia de un determinado contrato - normalmente de compraventa- proyectado en sus elementos esenciales. En esencia no es más que una modalidad de precontrato o promesa unilateral de contrato, de modo que el consentimiento del optante es lo único decisivo para que el contrato previsto llegue a perfeccionarse.

La vigencia de la opción únicamente durante un tiempo determinado e inexorable es consustancial a su propia naturaleza pues de no ser así quedaría a voluntad del optante de modo indefinido la posibilidad de perfeccionar el contrato; y la particularidad que tal derecho de opción supone respecto de lo previsto en el artículo 1256 del Código Civil (“la validez y cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno solo de los contratantes”) se convertiría en un definitivo desconocimiento de tal principio elemental de la contratación. Así ha de entenderse que, incluso la falta por el concedente u optatario a las obligaciones propias del contrato de opción, no releva al optante de la necesidad de que, en caso de estar interesado en el ejercicio de la opción, dirija a aquél la oportuna comunicación recepticia dentro del plazo previsto, perfeccionando así el negocio en los términos pactados. La falta de tal comunicación dentro del plazo establecido -como ha ocurrido en el caso- cualquiera que hubiera sido la actuación del concedente u optatario, hace caducar un derecho que nació únicamente para su ejercicio dentro de un plazo previamente fijado.

Las sentencias de esta Sala de 30 septiembre 1992, 20 julio 1993, 10 julio 1999, citadas en igual sentido por la de 29 mayo 2006, afirman que la caducidad no admite interrupción de ninguna clase en consonancia con la naturaleza de los derechos para cuyo ejercicio se establece que, siendo de carácter potestativo, nacen y se extinguen con el propio plazo de caducidad; al contrario de lo que ocurre con la prescripción que únicamente afecta al ejercicio del derecho y no a su existencia.

Como recuerda la sentencia de 16 octubre 1997, fijando doctrina que igualmente es de aplicación a la opción proyectada sobre el derecho de superficie, en el contrato de opción de compra la compraventa futura está plenamente configurada, y depende del optante únicamente que se perfeccione o no (SS. 16 abril 1979; 4 abril y 9 octubre 1987; 24 octubre 1990; 24 enero, 28 octubre y 23 diciembre 1991 y 13 noviembre 1992 ) pues constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante, constituyendo sus elementos principales: la concesión a éste (al optante) del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compraventa, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima.

QUINTO.-

De lo ya razonado se desprende la improcedente aplicación realizada, por analogía, por la sentencia impugnada al supuesto del contrato de opción de la norma prevista para el de compraventa de inmuebles en el artículo 1504 del Código Civil

("En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término").

En palabras de la sentencia de esta Sala de 18 mayo 2006, para la aplicación por vía analógica de una norma es necesario

“que el supuesto especifico carezca de regulación normativa, además que la norma que se pretende aplicar, por su identidad de razón con el supuesto sea lo suficientemente expansiva, interpretada correctamente en su finalidad hasta el punto de permitir esa aplicación (sentencias de 7 de enero y 3 de abril de 1981). Como dice la sentencia del Tribunal Constitucional de 14 de julio de 1988, se trata de una operación jurídica delicada que exige mesura, ponderado, meditado y cuidado uso”.

Pues bien, es cierto que el contrato de opción carece de expresa regulación normativa en nuestro derecho y, en consecuencia, ello permitiría en principio suplir tal ausencia por vía analógica. Pero sin embargo no cabe tal aplicación al caso de lo dispuesto en el artículo 1504 del Código Civil, que regula un supuesto bien distinto.

Así el artículo 1504 CC se está refiriendo al incumplimiento por el comprador del plazo fijado contractualmente para el pago del precio en la compraventa de inmuebles y permite que, aun transcurrido éste, el obligado pueda satisfacerlo en tanto no haya sido requerido de resolución por tal causa; mientras que, en el caso del contrato de opción, el optante no está obligado a pagar precio alguno por razón de un contrato que aún no se ha perfeccionado, por lo que carece de sentido que el concedente u optatario haya de requerirle a tales efectos. Además, como ya se dijo, el plazo de caducidad establecido para el ejercicio de la opción resulta de inexorable observancia por parte del optante y merece su cumplimiento un trato de carácter decididamente restrictivo (sentencia de esta Sala de 2 julio 2008, entre otras) en consonancia con la propia naturaleza del contrato, que sujeta al concedente a la mera voluntad negocial del optante que es quien, unilateralmente, decide si el contrato ha de perfeccionarse o no. Por ello no cabe extender el plazo de caducidad pactado -incluso prorrogado, como en el presente caso- más allá de los estrictos términos convenidos y si el optante no manifestó su voluntad de contratar en el término fijado decae para él definitivamente el derecho concedido.

SEXTO.-

Como consecuencia de la estimación del motivo primero del recurso, la sentencia impugnada ha de ser casada sin necesidad de examen de los restantes motivos que se han formulado por la parte recurrente, lo que obliga a esta Sala a resolver sobre el fondo de la cuestión planteada.

De lo ya razonado se desprende la necesidad de desestimar la demanda en tanto ha quedado acreditado, pues ni siquiera se discute, que el ejercicio de la opción se intentó cuando ya había finalizado el plazo contractualmente fijado y todas sus prórrogas, lo que determina la caducidad del derecho concedido y la liberación de la concedente respecto del compromiso contraído; sin que lógicamente pueda atenderse tampoco a la última de las peticiones subsidiarias del demandante en el sentido de que se declare resuelto el contrato de opción, pues la resolución opera respecto de contratos vigentes y no en relación con aquellos ya extinguidos con anterioridad, como sucede en el caso del derecho de opción que ha caducado.

SÉPTIMO.-

De conformidad con lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede imponer a la parte actora -hoy recurrida- las costas causadas en la primera instancia, sin especial declaración sobre las de la apelación y las del presente recurso.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

Que DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de doña Elsa contra la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 12.ª) de fecha 10 de septiembre de 2004 en Rollo de Apelación n.º 893/03, dimanante de autos de juicio ordinario número 91/02 seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Arenys de Mar a instancia de don Jose Daniel y Carburants Km. 671,5 S.L. contra la hoy recurrente la que casamos y, conociendo de la cuestión planteada, desestimamos la demanda absolviendo a la parte demandada de las pretensiones formuladas contra la misma, condenando a los demandantes al pago de las costas de primera instancia, sin especial pronunciamiento sobre las del recurso de apelación y el presente de casación.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Juan Antonio Xiol Rios.- Xavier O'Callaghan Muñoz.- Antonio Salas Carceller.- Jose Almagro Nosete.- Firmado y Rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Antonio Salas Carceller, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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