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  • EDICIÓN DE 16/09/2009
 
 

STS de 28.05.09 (Rec. 1440/2004; S. 1.ª). Propiedad horizontal. Título constitutivo. Estatutos//Propiedad horizontal. Estatutos. Normas de régimen interno//Propiedad horizontal. Urbanizaciones

16/09/2009
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La cuestión a dilucidar pasa por precisar si los dueños de la parcelas situadas en el ámbito de un comunidad de propietarios han o no de ajustar la utilización y construcción a desarrollar, a unos límites de edificabilidad impuestos por una mayoría de propietarios, por medio de los estatutos, frente a la posibilidad que el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid autoriza y aparece reconocido en licencias de construcción legítimamente obtenidas. La sentencia impugnada condenó a la demandada, ahora recurrente, de abstenerse de edificar más chales de los autorizados por los Estatutos y a demoler los construidos; la misma es confirmada por el TS. Señala que la actividad de las urbanizaciones privadas está regido por el art. 24 de la Ley 8/1999, de 6 de abril, que modificaba la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, y en ella, la defensa de los intereses generales y del régimen de propiedad horizontal, autoriza a los propietarios, al amparo del principio de la autonomía de la voluntad consagrado en el art. 1255 CC, a configurar un régimen jurídico adaptado a esa peculiar naturaleza de las urbanizaciones privadas, con la posibilidad de limitar las facultades dispositivas de sus integrantes mediante la redacción de unos Estatutos que disciplinen los derechos y obligaciones de todos ellos.

TRIBUNAL SUPREMO

Sala de lo Civil

Sentencia 401/2009, de 28 de mayo de 2009

RECURSO DE CASACIÓN Núm: 1440/2004

Ponente Excmo. Sr. JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA

En la Villa de Madrid, a veintiocho de Mayo de dos mil nueve

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, como consecuencia de autos de juicio de menor cuantía 764/99, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 9 de Madrid, cuyo recurso fue preparado ante la Audiencia Provincial de Madrid Sección Novena Bis por la representación procesal Supersamba S.L. y de Don Pablo, aquí representado por el Procurador Don Emilio García Guillén. Habiendo comparecido en calidad de recurrido el Procurador Don José Luis Ferrer Recuero, en nombre y representación de Comunidad de Propietarios de DIRECCION001 NUM000.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

.- 1.-

El Procurador Don Jose Luis Ferrer Recuero, en nombre y representación de "Comunidad de Propietarios de DIRECCION001 NUM000 " de Aravaca, interpuso demanda de juicio de menor cuantía, contra Super Samba, S.L. y Don Pablo Administrador único de la anterior y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia por la que: 1.º.-Se declare que los estatutos de la Comunidad actora son de obligatoria observancia para "Super Samba S.L.". 2.º.- Se declare que la división por "Super Samba S.L." de las fincas 3.368 (luego 7472) y 3.382 del Registro de la Propiedad n.º 13 de Madrid, y la construcción de chales en las fincas resultantes, contradicen los citados estatutos y son, por tanto, contrarios a Derecho. 3.º-Se condene a "Super Samba S.L." a estar y pasar por los anteriores pronunciamientos. 4.º.-Se condene a "Super Samba S.L." a que se abstenga de edificar más de dos chalets en cada una de las citadas fincas registrales. 5.º.- Se condene a "Super Samba S.L." a demoler a su costa los chalets que haya edificado sobre dichas parcelas en número superior a dos por cada una de ellas y al pago de las costas. 6.º.- Con carácter subsidiario de los pedimentos 4.º y 5.º, se condene a "Super Samba S.L." y a Don Pablo, con carácter solidario a satisfacer a la Comunidad la indemnización daños y perjuicios causados a la misma por su ilícito proceder, cuya determinación se llevará a cabo en ejecución de sentencia y al pago de las costas.

2.-

El Procurador Don Emilio García Guillén, en nombre y representación de Super Samba S.L y de Don Pablo, contestó a la demanda y formuló reconvención oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que se estimen íntegramente las pretensiones ejercitadas en la misma y en consecuencia: a ) Se declare que las Juntas de Propietarios de la DIRECCION001 n.º NUM000 de Aravaca ( Madrid) celebradas los días 26 de febrero de 1999 y 7 de septiembre de 1999, no fueron convocadas validamente. b) Se declare que las Juntas de Propietarios de la DIRECCION001 n.º NUM000 de Aravaca (Madrid) celebradas los días 26 de febrero de 1999 y 7 de septiembre de 1999, no se constituyeron válidamente. c) Se declare que los acuerdos adoptados por las Juntas de Propietarios de la DIRECCION001 n.º NUM000 de Aravaca (Madrid), celebradas los días 26 de febrero de 1999 y 7 de septiembre de 1999 son nulos. d) Se condene a la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION001 n.º NUM000 de Aravaca (Madrid), a estar y pasar por tales declaraciones y al pago de las costas de la presente reconvención.

El Procurador Don José Luis Ferrer Recuero, en nombre y representación de la "Comunidad de Propietarios de DIRECCION001 NUM000 " contestó a la reconvención oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia en la que se contengan los siguientes pronunciamientos.1.º.- Con carácter principal, se desestime íntegramente la demanda reconvencional por carecer la reconviniente de legitimación material para impugnar los acuerdos adoptados en sentadas juntas celebradas cuando no había dado conocimiento a la Comunidad de su condición de propietaria. 2.º. Con carácter subsidiario del pronunciamiento anterior, se desestime íntegramente la demanda reconvencional por las razones de fondo expuestas en el cuerpo de este escrito 3.- En todo caso, se condene expresamente en costas a la parte demandante reconviniente.

3.-

Previos los trámites procesales correspondientes y práctica de la prueba propuesta por las partes y admitidas el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 9 de Madrid, dictó sentencia con fecha 23 de julio de 2001, cuya parte dispositiva es como sigue:

FALLO: Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por Comunidad de Propietarios DIRECCION001 NUM000 de Aravaca contra Super Samba S.L. y Pablo, y, en su consecuencia debo absolver y absuelvo a estos de todas las pretensiones deducidas en la demanda, declarándose, en relación con el apartado primero del suplico de la misma, que los estatutos de la comunidad actora son obligatorios para sus integrantes, pero no prevalecen sobre lo dispuesto en la legislación relativa a la materia de suelo, asimismo se desestima la reconvención planteada por los demandados.

SEGUNDO

.-

Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de La Comunidad de Propietarios DIRECCION001 NUM000 de Aravaca, la Sección Novena Bis de la Audiencia Provincial de Madrid, dictó sentencia con fecha 12 de febrero de 2004, cuya parte dispositiva es como sigue:

FALLAMOS: Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios de DIRECCION001 NUM000 de Aravaca contra la sentencia de fecha 23 de julio de 2001 recaída en los autos de Juicio de menor cuantía 764/99 del Juzgado de Primera Instancia n.º 9 de Madrid debemos revocar y revocamos dicha resolución y estimando la demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios de DIRECCION001 NUM000 de Aravaca contra Super Samba S.L debemos declarar y declaramos que los estatutos de la Comunidad son de obligada observancia para dicha demandada, declarando que la división llevada cabo por Super Samba S.L. de las fincas n.º 3.368 ( luego 7472) y 3.382 del registro de la Propiedad n.º 13 de Madrid y la construcción de chalets en las fincas resultantes contradicen los citados estatutos y son, por tanto, contrarias a Derecho, condenando a la citada demandada a estar y pasar por los anteriores pronunciamientos y a que se abstenga de edificar más de dos chalets en cada una de las citadas fincas registrales y a demoler a su costa los chalets que haya edificado sobre dichas parcelas superior a dos por cada una de ellas, todo ello sin hacer especial pronunciamiento sobre las costas causadas en la primera instancia y en las de la presente apelación.

TERCERO

.- 1.-

Contra la expresada sentencia preparó y después interpuso recurso de casación la representación procesal de Super Samba S.L. y Don Pablo con apoyo en los siguientes

MOTIVOS: PRIMERO.-

Infracción del artículo 348 del Código Civil y siguientes, así como los artículos 392 a 406 del mismo texto legal, en relación con los artículos 1, 2, 3, 5 y 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, y los artículos 33.1. y 2 y 47 de la Constitución Española. Este motivo se formula por cuanto se impone al propietario de una finca una limitación de su derecho a edificar, pese a no cumplirse los presupuestos legales que podrían haber apoyado tal limitación.

SEGUNDO.-

Infracción de los artículos 5 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal en relación ambos, y sus concordantes, con la disposición Transitoria 1.º de dicha Ley; y en este mismo sentido los artículos 8, 4.º, 34 y concordantes de la Ley Hipotecaria. Todo ello por cuanto se exige la inscripción de los estatutos para su oponibilidad erga onmes y la necesidad de unanimidad para su modificación.

TERCERO.-

Infracción del artículo 6.1. de la Ley 6/98 del Suelo y Valoraciones y artículos 2, 3, 4, 5, 6 y 7 de la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid, así como los artículos 30,31, 32, 33, 34, 57, 70, 73, 151 y 152 del mismo texto legal por ser ese el régimen de limitaciones legales referido en el artículo 348 del Código Civil. Todo ello por cuanto la actitud de la Comunidad actora vulnera todos los principios rectores de la ordenación urbanística, y con sus renuncias tanto a ejercitar su derecho de participar en el proceso de información y aprobación de los planteamientos de desarrollo de la normativa urbanística, como a impugnar las licencias de construcción de mi representado, constituyó un bloque de actos propios ( art. 1282 del Código Civil ) expresivos de su voluntad de aceptar la edificabilidad del suelo concedido

. CUARTO

.- Infracción del artículo 2 y artículos 12. 22 de la Ley 6/98 del Suelo y Valoraciones, en relación con los artículos 9, 10, 11, 12 de la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid, y todo ello en relación con el artículo 47 de la Constitución. En este mismo sentido el Capítulo 8, Sección 2.º, artículo 8.8. 4 a del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 17 de abril de 1997, capítulo 1, artículo 1.1.6. y capitulo 2, sección 1.º, artículo 2.1.1. y 2.1.2. de dicho Planteamiento. Todo ello por cuanto dichas disposiciones establecen las facultades del derecho de propiedad, el ejercicio e esos derechos y los deberes derivados del mismo, siempre en referencia al art. 348 del Código Civil. QUINTO.- Infracción de los artículos 6.2. y 7 del Código Civil, en relación con los artículos 1255 y 1261 del Código Civil. Igualmente el principio general de jerarquía normativa recogido en el artículo 9.3. de la Constitución. Todo ello en relación con los artículos 33.1 y 2 y 47 de la Constitución. Por cuanto se refiere a la aplicación del ordenamiento jurídico y de sus normas, la renuncia de derechos, la exigencia de la buena fe y la prohibición del abuso de derecho en el ejercicio de los mismos pues esta representación considera que la actitud de la comunidad vulnera dichos preceptos pese a la libertad de pactos entre las partes por cuanto éstos no pueden ser contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.

SEXTO.-

Infracción del artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal en relación con el artículo 3.1. del Código Civil, por cuanto se establece la facultad de división material de los inmuebles y se pretende exigir la autorización de la comunidad aún no dándose el presupuesto exigido en dicha norma.

Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por auto de fecha 22 de enero de 2008, se acordó admitir el recurso interpuesto y dar traslado a la parte para que formalicen su oposición en el plazo de veinte días.

2.-

Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, el Procurador D. José Luis Ferrer Recuero, en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios de DIRECCION001 NUM000 de Aravaca, presentó escrito de impugnación al mismo.

3.-

No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día catorce de mayo del 2009, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Jose Antonio Seijas Quintana,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.-

Dice la sentencia recurrida, que acepta en este aspecto el recurrente, que "

la cuestión nuclear en torno a la cual gira la controversia se centra en determinar si es preferente la aplicación de la legislación en materia de suelo como se expresa en la sentencia de instancia o si, por el contrario, ha de atribuirse prioridad a lo dispuesto en los Estatutos de la Comunidad apelante"

. El problema trae causa de un proceso de menor cuantía que tuvo por objeto la declaración de obligatoria observancia de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios actora, así como el carácter contrario a derecho de los actos de división llevados a cabo por los demandados en relación con diversas fincas ubicadas en dicha Comunidad con condena a demoler los chalets que, en numero superior a dos, se hubieran edificado en cada una de las parcelas, y lo resuelve la sentencia, revocando la del Juzgado, a favor de los estatutos, razón por la que estima la demanda y condena a la demandada, ahora recurrente, a abstenerse de edificar más chales de los autorizados por los Estatutos y a demoler los construidos en contravención de los mismos. Se trata, en suma, de precisar si los dueños de las parcelas situadas en el ámbito de la comunidad han o no de ajustar la utilización y construcción a desarrollar a unos límites de edificabilidad impuestos por una mayoría de propietarios, frente a la posibilidad que el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid autoriza y aparece reconocido en licencias de construcción legítimamente obtenidas.

SEGUNDO.-

Los dos primeros motivos de casación se analizan conjuntamente. Ambos tienen que ver con la infracción del artículo 348 del CC y siguientes, así como con los artículos 392 a 406 del mismo Texto legal, en relación con los artículos 2,3,4,5,17 y 24 de la LPH, y artículos 33.1 y 2 y 47 CE. Los argumentos no hacen sino reiterar los que ya se formularon en la instancia y fueron objeto de análisis y resolución en la sentencia de la Audiencia sobre el contendido y alcance de los estatutos, del derecho de propiedad y de las limitaciones impuestas por las leyes, entre ellas las de disponer, con la incorporación a su alegato de una cuestión nueva, y como tal rechazable, sobre la no constitución de la Comunidad por división horizontal y consiguiente inaplicación a la Comunidad actora de la Ley reguladora, y la de citar en los motivos "y siguientes" y " sus concordantes" que supone la absoluta falta de identificación de la norma vulnerada. En cualquier caso, se desestiman. Los derechos de disfrute, dice la Exposición de Motivos de la Ley de Propiedad Horizontal, "tienden a atribuir al titular las máximas posibilidades de utilización, con el límite representado tanto por la concurrencia de los derechos de igual clase de los demás cuanto por el interés general, que se encarna en la conservación del edificio y en la subsistencia del régimen de propiedad horizontal, que requiere una base material y objetiva. Por lo mismo íntimamente unidos a los derechos de disfrute aparecen los deberes de igual naturaleza... inspirados en las relaciones de vecindad, procurando dictar unas normas dirigidas a asegurar que el ejercicio del derecho propio no se traduzca en perjuicio del ajeno ni en menoscabo del conjunto, para así dejar establecidas las bases de convivencia normal y pacífica". Pues bien, el régimen jurídico aplicable a esta suerte de urbanizaciones, venía inicialmente establecido por la voluntad de los particulares propietarios, y a falta de pacto de los mismos con carácter subsidiario por la normativa de la Propiedad Horizontal, y como consecuencia lógica de todo ello había que tener muy en cuenta la jurisprudencia de esta Sala, interpretativa de la misma. En la actualidad, la actividad de las urbanizaciones privadas está regida por el artículo 24 de la Ley 8/1999, de 6 de abril, que modificaba la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, y denomina a dichas urbanizaciones como complejos inmobiliarios privados. Y es precisamente en defensa de los intereses generales y del régimen de propiedad horizontal, lo que autoriza a los propietarios, al amparo del principio de la autonomía de la voluntad consagrado en el artículo 1.255 del Código Civil, a configurar un régimen jurídico adaptado a esa peculiar naturaleza de las urbanizaciones privadas, limitando las facultades dispositivas de sus integrantes mediante la redacción de unos Estatutos en los que se disciplinan los derechos y obligaciones de todos ellos, sin contravención alguna que pudiera afectar al contenido del derecho singular que asiste a cada uno, desde el momento en que van dirigidos a asegurar el mejor disfrute de los comuneros; el equilibrio arquitectónico de la urbanización y a evitar un aumento de la densidad de la población en la misma, impidiendo la división o segregación de las parcelas en los términos que se establece en el artículo 2; estatutos que tienen una eficacia configuradota absoluta y que producen efectos reales entre las partes que contribuyeron a su formación y constitución a los que obliga junto a los demás que de los mismos traigan causa por virtud de un negocio jurídico posterior, al margen de la inscripción registral, como sucede en este caso.

TERCERO.-

Los dos siguientes motivos refieren la infracción de los numerosos artículos que cita tanto de la Ley 6/98 del Suelo y Valoraciones, como de la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid y del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 17 de abril de 1997 "por ser ese el régimen de limitaciones legales referido en el artículo 348 del Código Civil " y "por cuanto dichas disposiciones establecen las facultades del derecho de propiedad, el ejercicio de esos derechos y los deberes derivados del mismo, siempre en referencia al artículo 348 del Código Civil ". Se desestiman. En ningún caso existe contradicción entre ambos regímenes jurídicos, administrativo y civil, ni se cuestiona la competencia para regular los usos del suelo. Las limitaciones legales del dominio en la esfera civil son perfectamente compatibles con la plena vigencia de la planificación urbanística y con las previsiones constitucionales y civiles sobre la regulación de usos de suelo y del derecho a la vivienda, vinculada al régimen propio de la Comunidad de Propietarios regida por la Ley de Propiedad Horizontal. La necesidad de compaginar los derechos e intereses concurrentes de una pluralidad de propietarios y ocupantes de los pisos, justifica, sin duda, la fijación, legal o estatutaria, de específicas restricciones o límites a los derechos de uso y disfrute de los inmuebles por parte de sus respectivos titulares (SSTC 21 de octubre 1993; 8 de marzo 1999 ), al margen del carácter restrictivo a que deba sujetarse cualquier interpretación que suponga un menoscabo del derecho de propiedad, de tal forma que el hecho de que la actuación que se impugna se haya adecuado escrupulosamente a la normativa urbanística, de la que deriva una concreta licencia administrativa, no supone sin más su acomodación a la normativa civil, ni sirve para dirimir conflictos de esta naturaleza (STS 14 de julio 1992 ). El orden administrativo regula aspectos diferentes del civil siendo ambos compatibles, de tal manera que la construcción de las obras aun cuando cuenten con licencia obtenida al amparo de las normas urbanísticas, pueden ser impedidas por los tribunales del orden civil a instancia de los titulares de un derecho, como el de propiedad, a los que eventualmente puedan afectar, como sucede en el presente caso (STS 18 de julio 1997).

CUARTO.-

El quinto motivo denuncia infracción de los artículos 6.2 y 7 del Código Civil, en relación con los artículos 1255 y 1261 del mismo Texto, y de igual forma el principio de jerarquía normativa recogido en el artículo 9.3 de la Constitución; todo ello en relación con los artículos 33.1 y 2 y 47, también de la CE. Se sostiene que la actitud de la comunidad vulnera dichos preceptos pese a la libertad de pactos entre las partes pues estos no pueden ser contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público. Se desestima como los anteriores. Las normas estatutarias no han sido impugnadas ni el régimen establecido amplia ni desborda las facultades de derecho de dominio mas allá de las limitaciones impuestas por la legislación administrativa, por lo que no puede hablarse con fundamento de la existencia de conflicto alguno entre el orden civil y el privado, sino de ámbitos distintos perfectamente conciliables, en cuya virtud ha sido posible a la Comunidad establecer un conjunto de reglas de constitución y de ejercicio de los derechos en orden al destino y a unos usos razonables que se ajustan a las previsiones mínimas impuestas por la normativa administrativa y al mejor disfrute de los intereses generales, los cuales se verían afectados de llevarse a cabo la división de las parcelas y la posterior construcción extralimitada, en beneficio de uno de los comuneros y en perjuicio evidente de los demás. El hecho de que los demandados se hayan situado deliberadamente al margen de la Comunidad, actuado por mera vía de hecho, es lo que ha permitido a la Comunidad de Propietarios, con el planteamiento del proceso del que este recurso dimana, exigir su cumplimiento sin que con ello esté infringiendo el principio de buena fe, pues su conducta, al actuar de tal forma, lejos de contrariar unos estatutos que lo impiden, sólo supone el ejercicio normal de un derecho con la lícita finalidad de poner término a una trasgresión jurídica.

QUINTO.-

Tampoco infringe la sentencia el artículo 8 de la LPH, en relación con el artículo 3.1 del CC, como se dice en el sexto motivo del recurso; motivo que plantea una cuestión no resuelta en la sentencia de la Audiencia sobre autorización comunitaria recogida en el artículo 8 e innecesario reajuste de las cuotas de participación entre todos los comuneros, que -dice- sería en cualquier caso la misma. Quien recurre se olvida de que su actuación es contraria a las normas establecidas y que el debate se sostuvo con base en lo que reiteradamente ha quedado expuesto sobre la inaplicación de los estatutos en contra de lo autorizado mediante licencia administrativa de decisión o construcción.

SEXTO.-

En materia de costas procesales, se imponen a la recurrente de las de este recurso de casación, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398, en relación con el artículo 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

Declarar no haber lugar al recurso de casación formulado por el Procurador D. Emilio García Samba, en la representación que acredita de Supersamba SL y D Pablo, contra la sentencia dictada por la Sección 9.ª Bis de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 12 de febrero de 2004, con expresa condena de las costas causadas.

Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y Rollo de apelación en su día remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Roman Garcia Varela.- Jose Antonio Seijas Quintana.- Vicente Luis Montes Penades Encarnacion Roca Trias.- Ignacio Sierra Gil de la Cuesta.-Firmado y Rubricado.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Jose Antonio Seijas Quintana, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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