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STS de 14.05.09 (Rec. 1907/2004; S. 1.ª). Arrendamientos urbanos. Ámbito legal. LAU 1994//Viviendas de protección oficial//Arrendamientos urbanos. Renta

09/09/2009
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La cuestión aquí controvertida consiste en determinar si el apartado quinto de la Disposición Adicional Primera de la LAU de 1994, resulta de aplicación a todos los contratos de arrendamientos sobre viviendas calificadas de Protección Oficial, o si lo es únicamente a aquellas viviendas que se califiquen para arrendamiento a partir de la entrada en vigor de la Ley, el día 1 de Enero de 1995. Tal disposición, establece un régimen especial para los arrendamientos de viviendas de protección oficial, como una excepción, en el que se incluye, entre otras, una regla de duración del régimen legal de estas viviendas y otra de nulidad civil de los contratos que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas en la normativa aplicable. Declara la Sala que a partir de la entrada en vigor de la Ley no es ni ética ni jurídicamente sostenible admitir que existen dos suertes de contratos de arrendamientos, unos amparados en una jurisprudencia permisiva y otros sujetos a la regla sancionatoria impuesta por la mencionada Disposición, máxime cuando la propia Sala ha establecido una nueva doctrina que pretende acomodar la realidad jurídica civil y administrativa, en aras a que se pueda impedir que se siga manteniendo la irrelevancia civil de la infracción de normas administrativas. De modo que la cláusula de signo contrario a lo anterior, como aquí acontece, es nula y obliga a las partes a acomodar su contenido a las previsiones de la mencionada disposición. En tales casos, la Sala establece como doctrina que habrá de devolverse lo pagado en exceso, salvo para los contratos anteriores a la entrada en vigor de la ley a los que la nulidad sobrevenida impide reclamar lo pagado con exceso, pero no es óbice para que la renta pactada sea adaptada a las previsiones establecidas en cada caso hasta ese momento.

TRIBUNAL SUPREMO

Sala de lo Civil

Sentencia 337/2009, de 14 de mayo de 2009

RECURSO DE CASACIÓN Núm: 1907/2004

Ponente Excmo. Sr. JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA

En la Villa de Madrid, a catorce de Mayo de dos mil nueve

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Vitoria-Gasteiz, como consecuencia de autos de juicio verbal de desahucio n.º 709/2003, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 7 de Vitoria, cuyo recurso fue preparado ante la Audiencia Provincial de Vitoria-Gasteiz por la representación procesal de Don Ismael, aquí representado por el Procurador Don Enrique Antonio Viscor.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

.- 1.-

El Procurador Don Jesús María Calvo Barrasa, en nombre y representación de Don Ismael, interpuso demanda de juicio verbal de desahucio, contra Don Romualdo y Doña Marcelina y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia por la que en la que se decrete el desahucio de Don Romualdo y Doña Marcelina de la vivienda sita en la CALLE000 n.º NUM000 - NUM001, condenándoles a pagar a Don Ismael la cantidad de 2.294,12 euros así como las rentas y gastos asimilados que se dejen de pagar hasta el lanzamiento o abandono de la vivienda.

2.-

Por resolución de fecha 30 de octubre de 2003, se admite a tramite la demanda y se señala para la celebración de la vista con el resultado que obra en autos.

3.-

Previos los trámites procesales correspondientes y práctica de la prueba propuesta por las partes y admitidas el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número siete de Vitoria-Gasteiz, dictó sentencia con fecha seis de febrero 2004, cuya parte dispositiva es como sigue:

FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Don Jesús María Calvo Barrasa, en nombre y representación de Don Ismael contra D. Romualdo, representado por la Procuradora de los Tribunales Doña Pilar Elorza Barrera, y contra Doña Marcelina, representada por la Procuradora de los Tribunales Doña Olatz García Rodrigo debo absolver y absuelvo a los expresados demandados de todos los pedimentos contenidos en el escrito de demanda, con expresa imposición de las costas a la parte demandante.

SEGUNDO

.-

Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de Don Ismael, la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Vitoria-Gasteiza dictó sentencia con fecha uno de junio de 2004, cuya parte dispositiva es como sigue:

FALLAMOS: Desestimar el recurso de apelación interpuesto por Don Ismael representado por el Procurador Sr. Calvo Barrasa frente a la sentencia dictada con fecha 6 de febrero del presente año por el Juzgado de Primera Instancia número siete de esta Ciudad en el Juicio Verbal seguido ante el mismo con el número 709/03 de que este Rollo dimana, y confirmar la misma, imponiendo las costas de esta alzada a la parte apelante.

TERCERO

.-1.-

Contra la expresada sentencia preparó y después interpuso recurso de casación por interés casacional la representación procesal de Don Ismael con apoyo en los siguientes

MOTIVOS: PRIMERO.-

El recurso se interpone por: a) infracción de la Disposición Adicional Primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994. b) Jurisprudencia contradictoria de Audiencia Provinciales: Sentencias de Audiencias Provinciales que mantienen que la disposición Adicional Primera de la L.A.U. 1994 resulta de aplicación a todos los contratos de arrendamientos de viviendas calificadas de V.P.O., con independencia de la fecha de la calificación Sentencias de la Audiencia Provincial de Alava de 1 de junio de 2004 y de 29 de septiembre de 1998, de la Audiencia Provincial de Valencia de 30 de junio de 1998. Sentencias de las Audiencias Provinciales que mantienen que la Disposición Adicional Primera de la L.A.U. 29/1994 solo resulta de aplicación a las viviendas de protección oficial calificadas como V.P.O. tras la entrada en vigor de la citada Ley: Sentencia de la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Vizcaya de fecha 9 de mayo de 2001; Sentencia de la Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 8 de febrero de 2000 y Sentencia de la Sección Undécima de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 3 de julio de 2001.

Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por auto de fecha once de diciembre de 2007 se acordó admitir el recurso interpuesto por Don Ismael, y quedando pendientes de señalamiento

2.-

No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día veintinueve de abril del 2009, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Jose Antonio Seijas Quintana,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.-

La cuestión sobre la que se produce la contraposición jurisprudencial entre las Audiencias Provinciales, que da lugar al recurso de casación por interés casacional, consiste en determinar si el apartado quinto de la Disposición Adicional Primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 resulta de aplicación a todos los contratos de arrendamientos sobre viviendas calificadas de Protección Oficial, o si lo es únicamente a aquellas viviendas que se califiquen para arrendamiento a partir de la entrada en vigor de la Ley, es decir, a partir del día 1 de enero de 1995, criterio este último que mantiene la recurrente en contra del sustentado en la sentencia de la Audiencia Provincial de Alava.

SEGUNDO.-

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 regula el régimen aplicable a las viviendas de protección oficial en situación de arrendamiento en la Disposición Transitoria Quinta y en la Disposición Adicional Primera. Mientras que la primera se ocupa de los arrendamientos subsistentes a la entrada en vigor de la ley, señalando que "continuarán rigiéndose por la normativa que les viniera siendo de aplicación", la segunda, en lo que aquí interesa, dice lo siguiente: 1. El plazo de duración del régimen legal de las viviendas de protección oficial, que se califiquen para arrendamiento a partir de la entrada en vigor de la presente Ley, concluirá al transcurrir totalmente el período establecido en la normativa aplicable para la amortización del préstamo cualificado obtenido para su promoción o, en caso de no existir dicho préstamo, transcurridos veinticinco años a contar desde la fecha de la correspondiente calificación definitiva; 3. En todo caso, la revisión de las rentas de las viviendas de protección oficial, cualquiera que fuera la legislación a cuyo amparo estén acogidas, podrá practicarse anualmente en función de las variaciones porcentuales del Indice Nacional General del Sistema de Indices de Precios de Consumo, y 5. Sin perjuicio de las sanciones administrativas que procedan, serán nulas las cláusulas y estipulaciones que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas en la normativa aplicable para las viviendas de protección oficial.

En el caso, no se discute que la renta convenida era superior a la renta legal máxima a la fecha de suscripción del contrato, de 7 de junio de 1999. Lo que se discute es si, dado que la calificación como VPO se produjo mediante resolución de fecha 10 de mayo de 1988, queda fuera de la Adicional Primera, lo que permite al arrendador beneficiarse de la doctrina establecida por esta Sala en reiteradas sentencias sobre los efectos de la violación por sobreprecio en las compraventas o arrendamientos de esta clase de viviendas. Lo que se pretende, en suma, es mantener una doble regulación legal para los arrendamientos de estas viviendas a partir de una jurisprudencia que señalaba que el establecimiento de un régimen de sanciones venía a comportar el reconocimiento de la validez civil de los contratos celebrados que contravenían meritada prohibición, bien en el precio de venta, bien, por las mismas razones, en el del arriendo. En la actualidad la Disposición Adicional Primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 establece un régimen especial para los arrendamientos de viviendas de protección oficial como una suerte de excepción a los demás contratos sujetos a su regulación, en el que se incluye, entre otras, una regla de duración del régimen legal de estas viviendas y otra de nulidad civil de los contratos que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas en la normativa aplicable. No se puede poner en duda, por tanto, que esa Disposición Adicional es una fuente normativa que va a afectar a cualquier contrato con independencia de la fecha de su calificación, incluso a los anteriores a los que la jurisprudencia daba cobertura. A partir de la entrada en vigor de la Ley no es ni ética ni jurídicamente sostenible admitir que existen dos suertes de contratos de arrendamientos, unos amparados en una jurisprudencia permisiva y otros sujetos a la regla sancionatoria impuesta por la Disposición Adicional Primera de la Ley de 1994, en unos momentos en que esta Sala ha establecido una nueva doctrina que pretende acomodar ambas realidades jurídicas, civil y administrativa, para impedir que se pueda seguir manteniendo la irrelevancia civil de la infracción de normas administrativas, aplicando las pertinentes consecuencias sobre su ineficacia o invalidez (SSTS 30 de septiembre y 29 de octubre de 2008 ). La cláusula es nula y obliga a las partes a acomodar la renta a las previsiones contenidas en la propia Disposición Adicional, con devolución de lo pagado en exceso, salvo para los contratos anteriores a la entrada en vigor de la ley a los que esta nulidad sobrevenida impide reclamar lo pagado con exceso, pero no adaptar la renta pactada a las previsiones establecidas en cada caso hasta ese momento; doctrina que establece esta Sala en virtud del recurso formulado.

TERCERO.-

Se imponen las costas procesales a la recurrente, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398, en relación con el artículo 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

Declarar no haber lugar al recurso de casación formulado por el Procurador Don Jesús María Calvo Barrasa, en la representación que acredita de Don Ismael, contra la sentencia dictada por la Sección Primera de la Audiencia Provincial Vitoria-Gasteiz, de fecha 1 de Junio de 2004, con expresa condena de las costas causadas.

Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y Rollo de apelación en su día remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Juan Antonio Xiol Rios.- Roman Garcia Varela.-Francisco Marin Castan.- Jose Antonio Seijas Quintana.- Encarnacion Roca Trias PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Jose Antonio Seijas Quintana, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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