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  • EDICIÓN DE 23/03/2009
 
 

STS de 22.10.08 (Rec. 245/2003; S. 1.ª). Propiedad horizontal. Elementos comunes. Alteración. Mayoría para acordarla//Propiedad horizontal. Facultades. Adopción de acuerdos. Unanimidad

23/03/2009
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La cuestión litigiosa se refiere a la determinación de si, para la instalación por los titulares de una vivienda de un aparato de aire acondicionado en la cubierta y fachada del edificio, se considera legalmente necesaria o no la unanimidad en el acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios. El TS, estimando el recurso de la Comunidad de Propietarios, señala que al tratarse de una obra realizada en elementos comunes, que además está prohibida genéricamente en los Estatutos, requiere el acuerdo unánime en la Junta de Propietarios.

TRIBUNAL SUPREMO

Sala de lo Civil

Sentencia de 22 de octubre de 2008

RECURSO DE CASACIÓN Núm: 245/2003

Ponente Excmo. Sr. ROMAN GARCIA VARELA

En la Villa de Madrid, a veintidós de Octubre de dos mil ocho.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida por los Magistrados indicados al margen, el presente recurso de casación interpuesto por don Carlos Alberto, que no ha comparecido ante esta Sala, contra la sentencia dictada en grado de apelación -rollo n.º 524/02-, en fecha 11 de octubre de 2002, por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, dimanante de autos de juicio declarativo ordinario seguidos con el número 694/2001, ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 6 de Palma de Mallorca.

Han sido parte recurrida, aunque no se han personado ante esta Sala, la "COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO SITO EN LA CALLE001 NÚMERO NUM001 DE PALMA", doña Mercedes y don Joaquín.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- 1.º.- El Procurador don Juan Reinoso Ramis, en nombre y representación de don Carlos Alberto, promovió demanda de juicio declarativo ordinario, turnada al Juzgado de Primera Instancia n.º 6 de Palma de Mallorca, contra la "COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO SITO EN LA CALLE001 NÚMERO NUM001 DE PALMA", doña Mercedes y don Joaquín, en la que, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, suplicó al Juzgado: " (...) Dicte sentencia en la que se declare: a) Que el acuerdo de fecha 20 de septiembre de 2001 adoptado por la Comunidad demandada y referido al hecho quinto de la demanda "asunto aparatos de aire acondicionado ubicado en zonas comunes" no legítima, autoriza ni legaliza la instalación de los aparatos de aire acondicionado y demás elementos de conexión realizados por la Sra. Mercedes y Sr. Joaquín en la azotea del edificio. Subsidiariamente y para el supuesto de que se pudiera entender que la Comunidad autorizó expresamente a través del acuerdo invocado del 20 de septiembre la instalación de los aparatos en la azotea. b) Se declare que el acuerdo de fecha 20 de septiembre pasado y referido en el hecho quinto de la demanda es nulo o en su defecto anulable por la interposición de la presente acción judicial. c) Que como consecuencia de cualquiera de las anteriores declaraciones se condene a los demandados a estar y pasar por ella y se condene a los demandados Srs. Mercedes - Joaquín, a retirar a su costa los mentados aparatos y sus conexiones de la cubierta del edificio, dejándola en el primitivo estado en que se encontraba. d) Que se condene a los demandados al pago de las costas de este procedimiento".

2.º.- Admitida a trámite la demanda, y emplazados los demandados, el Procurador don Mateo Cabrer Acosta, en nombre y representación de don Joaquín y doña Mercedes, se opuso a la misma, y, suplicó al Juzgado: " (...) Se dicte sentencia por la que se desestime íntegramente la demanda y absuelva a mis representados de los pedimentos de la demanda y, subsidiariamente, para el caso de que se estime que el sistema de aire acondicionado instalado por los demandados realmente causa molestias al actor, se condene a los demandados bien a reubicarlo en otro lugar de tal modo que desaparecieran las molestias, bien a adaptar dicha instalación de tal modo que elimine los ruidos o, finalmente, a sustituir dicho aparato por otro menos molesto o ruidoso". La representación procesal de la "COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO SITO EN LA CALLE001 NÚMERO NUM001 DE PALMA", se allanó a la demanda.

3.º.- El Juzgado de Primera Instancia n.º 6 de Palma de Mallorca dictó sentencia, en fecha 7 de mayo de 2000, cuya parte dispositiva dice literalmente: "Que estimando como estimo la demanda deducida por el Procurador Sr. Reinoso en nombre y representación de don Carlos Alberto, contra Comunidad de Propietarios del edificio de la CALLE001 número NUM001 de Palma, y contra doña Mercedes y don Joaquín, debo declarar y declaro que el acuerdo de 20 de septiembre de 2001 adoptado por la comunidad demandada y referido al hecho de la demanda "asunto aparatos de aire acondicionado ubicados en zonas comunes", no legítima, autoriza ni legaliza la instalación de tal aparato y demás elementos de conexión realizada por la Sra. Mercedes y el Sr. Joaquín en la azotea del edificio de la demandada, por lo que se condena a los demandados a estar y pasar por tal declaración, y, concretamente a los Sres. Mercedes - Joaquín a retirar a su costa los mentados aparatos y sus conexiones de la cubierta del edificio, dejándola en el primitivo estado en el que se encontraba, con expresa imposición de las costas de esta instancia a tales demandados".

4.º.- Apelada la sentencia de primera instancia, y, sustanciada la alzada, la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Mallorca dictó sentencia, en fecha 11 de octubre de 2002, cuyo fallo se transcribe textualmente: "En atención a lo expuesto, esta Sección Quinta de la Audiencia Provincial, ha decidido: 1) Que se estima el recurso de apelación interpuesto por el Procurador don Mateo Cabrer, en nombre y representación de don Joaquín y doña Mercedes, contra la sentencia de fecha 7 de mayo de 2002, dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia n.º 6 de Palma, en los autos de juicio ordinario n.º 694/2001, de los que trae causa el presente rollo. 2) Que debemos revocar y revocamos la sentencia de instancia en todos sus extremos, y en su lugar: 3) se desestima íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador don Juan Reinoso, en el nombre y representación de don Carlos Alberto, contra don Joaquín y doña Mercedes y la Comunidad de Propietarios del CALLE001 n.º NUM001 de Palma, y en consecuencia; 4) debemos absolver y absolvemos a estos últimos de todos los pedimentos en su contra deducidos. 5) No se hace especial pronunciamiento sobre costas procesales en una y otra instancia".

SEGUNDO.- 1.º.- El Procurador don Juan Reinoso Ramis, en nombre y representación de don Carlos Alberto, con fecha 15 de noviembre de 2002, presentó ante la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, escrito de preparación de recurso de casación al amparo del ordinal 3.º del art. 477.2 de la LEC 2000.

2.º.- Mediante Providencia de fecha 28 de noviembre de 2002 la Audiencia tuvo por preparado el recurso, y mediante ulterior Providencia de 14 de enero de 2003, notificada a los Procuradores de las partes el 17 de enero del mismo año, se tuvo por interpuesto el recurso de casación y se acordó la remisión de los autos a esta Sala para su conocimiento y resolución. Ninguna de las partes se ha personado en el rollo de Sala.

3.º.- Motivos del recurso de casación: Único.- Al amparo del artículo 477.2, motivo 3.º, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción de los artículos 5, 6, 7.1, 12 y 17.1 de la Ley 8/99, de 6 de abril, de Propiedad Horizontal; amén de que, tal como afirma la Sala, no existe doctrina jurisprudencial aplicable tras la Ley de reforma 8/1999 de 6 de abril, que no lleva más de cinco años en vigor, siendo además contradictoria la doctrina jurisprudencial anterior, y, terminó suplicando a la Sala: " (...) Dicte sentencia por la que, estimando el recurso de casación interpuesto por esta parte, case y anule la sentencia recurrida, dictando otra, en la que, tal como declaró el Juez de Primera Instancia n.º 6, estime las pretensiones declaradas en nuestro escrito de interposición del recurso de casación y por tanto estime la demanda con imposición de las costas de la Primera Instancia".

4.º.- La Sala dictó auto de fecha 31 de octubre de 2006, cuya parte dispositiva dice literalmente: "1.- ADMITIR el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de don Carlos Alberto contra la sentencia dictada con fecha 11 de octubre de 2002 por la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca (Sección 5.ª) en el rollo de apelación n.º 524/02, dimanante de los autos de juicio ordinario n.º 694/01 del Juzgado de 1.ª Instancia n.º 6 de Palma de Mallorca. 2.- Y queden los presentes autos pendientes de señalamiento del día y hora para la celebración de la vista, o, en su caso, para la votación y fallo del recurso de casación interpuesto".

TERCERO.- La Sala señaló para votación y fallo del presente recurso el día uno de octubre de 2008, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ROMÁN GARCÍA VARELA

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Don Carlos Alberto demandó por los trámites del juicio ordinario a la "COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO SITO EN LA CALLE001 NÚMERO NUM001 DE PALMA", doña Mercedes y don Joaquín, e interesó las peticiones que se detallan en el antecedente de hecho primero de esta sentencia.

La cuestión litigiosa se refiere en casación a la determinación de si, para la instalación por los titulares de una vivienda de un aparato de aire acondicionado en la cubierta y fachada del edificio, se considera legalmente necesaria o no la unanimidad en el acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios.

El Juzgado acogió la demanda y su sentencia fue revocada en grado de apelación por la de la Audiencia.

Don Carlos Alberto ha interpuesto recurso de casación por interés casacional contra la sentencia de segunda instancia, que fue admitido por auto de esta Sala de fecha 31 de octubre de 2006, al haberse justificado el presupuesto de recurribilidad previsto en el artículo 477.2 3.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000 y concurrir los requisitos legalmente exigidos, sin advertirse causa legal de inadmisión.

SEGUNDO.- El motivo del recurso acusa que la sentencia impugnada ha infringido los artículos 5, 6, 7.1, 12 y 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, en el Texto vigente tras la reforma operada por la Ley 8/1999, de 6 de abril, sin que exista doctrina jurisprudencial aplicable tras la reforma derivada de la Ley 8/1999, de 6 de abril, que no lleva más de cinco años en vigor, siendo además contradictoria la anterior posición de esta Sala.

El motivo de casación es estimado.

El recurrente entiende que la Comunidad de Propietarios codemandada se rige, en su funcionamiento, además de por las Normas de la Ley de Propiedad Horizontal, por treinta y cuatro artículos o reglas que se encuadran bajo un texto que la propia Comunidad titula "Estatutos y Reglamento de Régimen Interior", que se acompañaron con el escrito de demanda.

Dicha parte, presta su conformidad, por el allanamiento de la Comunidad y la falta de impugnación de los demás demandados, a la validez y eficacia de los mentados Estatutos, tal como reconoce la Audiencia Provincial en el segundo de los fundamentos de derecho de su sentencia, pero discrepa, en la consideración sostenida en la resolución recurrida de que los artículos aplicables, especialmente los numerados como 13 y 16 c) de dicho texto, tienen la consideración de Normas de Régimen Interior, susceptibles, de alteración por mayoría absoluta.

Como dispone el artículo 5, párrafo tercero, de la Ley de Propiedad Horizontal, "el Título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad".

En verdad, el Estatuto tiene como finalidad la de que se puedan establecer derechos y facultades esenciales, como la exoneración de gastos, la autorización o prohibición de que en las viviendas o locales haya establecimientos profesionales, comerciales o industriales, la posibilidad de división, segregación o agrupación, la determinación de qué elementos comunes son para todos, o cuales para determinados propietarios, la utilización privativa de terrazas en áticos o patios, etc.; no cabe hacer una enumeración de todas las cuestiones que puede contener el Estatuto, pues la posibilidad de fijar reglas es amplísima si no vulneran las disposiciones de la propia Ley.

Según establece el artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal, "para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los Estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior, que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración".

El Reglamento de Régimen Interior se refiere a cuestiones de mero funcionamiento de los servicios y elementos comunes.

Pues bien, el recurrente considera que la apreciación de la Sala de instancia, en cuanto a la naturaleza jurídica de los artículos 13 y 16 c) de los Estatutos, es errónea, en cuanto, tienden, a imponer a los propietarios del inmueble unas pautas y prohibiciones, propias de ubicarse en la definición prevista en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, dado que contienen unas reglas que acotan y restringen el ejercicio de los derechos y facultades de los propietarios, sobre elementos comunes, determinados como normas prohibitivas, como son: a) la prohibición de utilizar la azotea para cualquier uso distinto a tendedero de ropa y zona de esparcimiento (artículo 13 ); b) la prohibición de ocupar, aunque sea por poco espacio de tiempo con objetos de cualquier clase, el zaguán, escalera, rellanos y demás lugares de uso común (artículo 16 c); c) la prohibición de efectuar los copropietarios, modificaciones que afecten a la propiedad común, muro de carga, fachada (artículo 9 ); y d) la prohibición de colocar en los balcones, ventanas o terrazas, aún privativas, objetos que no sean macetas de flores o adornos, siempre que se encuentren convenientemente asegurados contra su caída, así como tender ropa a secar en la fachada exterior (artículo 16 e).

Esta Sala considera que el documento denominado "Estatutos y Reglamento de Régimen Interior", antes mencionado, contiene una mezcla de reglas, algunas de las cuales, como las concernientes a los artículos 13 y 16 c), por su ambigua redacción, participan de los dos conceptos señalados, si bien, con indicación a las mentadas normas, predomina en la misma su naturaleza estatutaria, al limitar y acotar los derechos y facultades de los propietarios que constituyen la Comunidad respecto a la azotea.

El artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal limita las facultades del propietario, el cual, si bien usará de su piso o local según le convenga, carece de capacidad para alterar cualquier parte del resto del inmueble; es decir, el precepto distingue entre la propiedad privada y los elementos comunes del edificio; para la primera, el titular tiene plena libertad de realizar modificaciones, pero no en los servicios generales de la Comunidad, pues sus derechos dominicales terminan allí donde su propia superficie se acaba, conforme al artículo 3 a) de la Ley de Propiedad Horizontal.

Así, respecto al aire acondicionado, la doctrina científica y jurisprudencial sostienen que la colocación de aparatos sin necesidad de obras de perforación, no se considera como alteración de elementos comunes, pues, en el supuesto contrario, se impediría el uso y disfrute de los adelantos técnicos en todos los edificios no preparados para dicho particular, que no es la interpretación correcta que acepta la sociedad, habida cuenta de la actuación generalizada de los comuneros sobre esta materia en nuestro país, por lo que corresponde acudir a la realidad social impuesta en el artículo 3.1 del Código Civil (STS de 17 de abril de 1998, y, en similar doctrina, SAP de Zaragoza de 1 de junio de 1996 ).

Sin embargo, lo explicado en el párrafo precedente no significa que el propietario utilice azoteas, fachadas o cubiertas del edificio, esto es, que realice obras que afecten a los elementos comunes o que perjudiquen o molesten a otros propietarios, y que, en estos casos, la prohibición es manifiesta (SSTS de 26 de noviembre de 1990 y 24 de febrero de 1996; y, en la misma posición, SSAP de Huesca de 12 de diciembre de 2001 y de Barcelona de 24 de diciembre de 2001 ).

Como nos encontramos ante obras a realizar en elementos comunes, prohibidas genéricamente en los Estatutos, se precisa el acuerdo unánime de los propietarios, sin que sea suficiente la mayoría (artículos 5, 7.1 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal ).

TERCERO.- Por lo expuesto, al estimarse fundado el recurso, conforme a lo establecido en el artículo 487.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se casará la resolución impugnada y resolverá sobre el caso, declarando lo que corresponda según los términos en que se hubiere producido la oposición a la doctrina jurisprudencial o la contradicción o divergencia de jurisprudencia, sin hacer pronunciamiento en costas conforme al artículo 398.2 de dicha Ley.

Planteada en la apelación la validez del acuerdo adoptado por mayoría, relativo a la instalación de un aparato de aire acondicionado en la azotea del edificio, en verdad se trata de una obra realizada en elementos comunes, prohibida genéricamente en los Estatutos, y que, por consiguiente, requiere el acuerdo unánime en Junta de Propietarios.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

FALLAMOS

Que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación por interés casacional interpuesto por don Carlos Alberto contra la sentencia dictada por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca en fecha de once de octubre de dos mil dos, y acordamos:

1.º.- Casar la resolución recurrida.

2.º.- Declarar como doctrina jurisprudencial la necesidad del acuerdo unánime en la Junta de Propietarios para la instalación de un aparato de aire acondicionado en la azotea de un edificio, prohibida genéricamente por los Estatutos.

3.º.- Ratificar en su integridad la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Palma de Mallorca en fecha de siete de mayo de dos mil dos.

4.º.- No hacer pronunciamiento en costas por las causadas en apelación y en este recurso de casación.

Comuníquese esta sentencia a la referida Audiencia con devolución de los autos y rollo en su día remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. JUAN ANTONIO XIOL RÍOS; ROMÁN GARCÍA VARELA; JOSÉ ANTONIO SEIJAS QUINTANA. Firmado y rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Román García Varela, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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