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STS de 20.10.08 (Rec. 3106/2002; S. 1.ª). Propiedad horizontal. Título constitutivo. Estatutos

10/03/2009
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La Sala estima el recurso en el que la cuestión que se plantea es si las limitaciones a las facultades del propietario deben constar de forma expresa en el título constitutivo. El demandado decidió ejercer en su “piso-vivienda” la actividad de clínica de cirugía estética, pero observa el TS que no existe ninguna limitación de uso ni una declaración de exclusividad de este destino en los estatutos. Por lo que concluye que el propietario recurrente pudo usar el piso adquirido como consultorio médico, ya que ello pertenece al ámbito exclusivo de sus facultades dominicales.

TRIBUNAL SUPREMO

Sala de lo Civil

Sentencia 929/2008, de 20 de octubre de 2008

RECURSO DE CASACIÓN Núm: 3106/2002

Ponente Excmo. Sr. ENCARNACIÓN ROCA TRÍAS

En la Villa de Madrid, a veinte de Octubre de dos mil ocho.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Excmos. Sres. Magistrados indicados al margen, el recurso de casación interpuesto ante la Audiencia Provincial de Valencia, Sec. 8.ª, por D. Carlos Daniel, representado por el Procurador de los Tribunales D. Carlos Aznar Gómez, contra la Sentencia dictada, el día 24 de octubre de 2002, en el rollo de apelación n.º 558/02, que resolvió el recurso de apelación interpuesto en su día contra la Sentencia que había pronunciado, el Juzgado de Primera Instancia número 14, de los de Valencia. Ante esta Sala comparece el recurrente D. Carlos Daniel, por medio del Procurador D. Carlos Ibañez de la Cadiniere. Asimismo comparece como recurrida la Comunidad de Propietarios de la C/ DIRECCION000, n.º NUM000 de Valencia, representada por la Procuradora D.ª M.ª Luz Albacar Medina.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO. Ante el Juzgado de Primera Instancia número 14 de Valencia, interpuso demanda de juicio ordinario, la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS SITA EN 46004-VALENCIA, DIRECCION000, NUM000, contra D. Carlos Daniel. El suplico de la demanda es del tenor siguiente: ".... se dicte sentencia por la que: A) Declare prohibida por la Escritura de declaración de obra nueva y constitución en régimen de propiedad horizontal, la actividad de clínica de cirugía estética realizada por el demandado, D. Carlos Daniel, en la vivienda sita en Valencia, DIRECCION000 número NUM000, pta. 3.ª. B) Condene al demandado, D. Carlos Daniel, a la cesación definitiva de dicha actividad prohibida en la vivienda sita en Valencia, DIRECCION000 número NUM000, puerta NUM001, así como cualquier otra distinta a la de vivienda, y en su consecuencia, se proceda a la retirada por parte del demandado y a su costa de todos y cada uno de los elementos publicitarios instalados tanto en el interior del inmueble de su propiedad con acceso a la fachada del edificio como en los elementos comunes de la finca. C) Condene al demandado, D. Carlos Daniel, al pago de los daños y perjuicios derivados de la actividad prohibida que ha realizado y sigue realizando, que se tasan en un millón de pesetas por cada año que transcurra, desde el requerimiento efectuado en fecha 15 de noviembre de 2.000 hasta el momento en que se produzca el efectivo cese de dicha actividad de clínica de cirugía estética, y, de no alcanzar dicha anualidad o de rebasarla se indemnice en la suma proporcional al tiempo que efectivamente discurra. D) Condene al demandado, D. Carlos Daniel, al pago de las costas procesales".

Admitida a trámite la demanda fue emplazado el demandado, alegando la representación de D. Carlos Daniel los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación al caso, para terminar suplicando: "... dictar sentencia, en su día desestimando la demanda interpuesta, con imposición de las costas causadas a esta parte a la demandante".

Contestada la demanda y dado el oportuno traslado, se acordó convocar a las partes a la Audiencia Previa al Juicio en los términos que la Ley establece. Celebrada la misma ratificaron las partes sus peticiones y propusieron medios de prueba. Señalada fecha para la celebración del Juicio, tuvo éste lugar, practicándose las pruebas previamente admitidas y con el resultado que obra en autos.

El Juzgado de Primera Instancia n.º 14 de Valencia, dictó Sentencia, con fecha 12 de marzo de 2002 y con la siguiente parte dispositiva: "FALLO: Que, desestimo la demanda formulada por la Procuradora D.ª María Antonia Ferrer García-España, en nombre y representación de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS sita en la DIRECCION000 número NUM000 de Valencia, contra D. Carlos Daniel, y debo absolver y absuelvo, a dicho demandado de los pedimentos de la demanda".

SEGUNDO. Contra dicha Sentencia interpuso recurso de apelación la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000, n.º NUM000 de Valencia. Sustanciada la apelación, la Sección 8.ª de la Audiencia Provincial de Valencia dictó Sentencia, con fecha 24 de octubre de 2002, con el siguiente fallo: "Con estimación parcial del recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Ferrer García-España en representación de la Comunidad de Propietarios c/ DIRECCION000 n.º NUM000 de Valencia, contra la Sentencia de fecha 12-03-02 dictada por el juzgado de primera instancia n.º 14 de Valencia en juicio Ordinario segundo con el n.º 544/01, debemos revocarla como la revocamos y dictamos otra en la que acordamos: a) Declarar prohibido el desarrollo de la actividad de clínica sanitaria (cirugía estética) realizada por el demandado D. Carlos Daniel, en la vivienda sita en Valencia, DIRECCION000 n.º NUM000 pta. NUM001. b) Condenamos al demandado D. Carlos Daniel, a que cese la actividad señalada anteriormente en el lugar expresado en el punto anterior, teniendo que retirar a su costa todos y cada uno de los elementos publicitarios instalados tanto en el interior del inmueble de su propiedad con acceso a la fachada del edificio como en los elementos comunes de la finca. c) Le absuelve al demandado de la indemnización por daños y perjuicios solicitada por la actora. d) Cada parte hará pago de las costas causadas a su instancia y la comunes por mitad, respecto de las de primera instancia, sin hacer especial pronunciamiento respecto de las costas de esta alzada".

TERCERO. Anunciado recurso de casación por D. Carlos Daniel, contra la sentencia de apelación, el Tribunal de instancia lo tuvo por preparado y dicha parte, representado por el Procurador de los Tribunales D. Carlos Aznar Gómez, formalizó recurso de casación contra la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, Secc. 8.º articulándolo en: Único motivo: Se formula al amparo del artículo 477.3, en relación con los artículos 477.1 y 477.2.3.º todos ellos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción, por interpretación errónea, de los artículos 5 y 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, y de la doctrina jurisprudencial de esta Sala.

Por resolución de fecha 11 de diciembre de 2002, la Audiencia Provincial acordó la remisión de los autos originales a la Sala Primera del Tribunal Supremo.

CUARTO. Recibidos los autos y formado el presente rollo, se personó el Procurador D. Carlos Ibañez de la Cadiniere, en nombre y representación de D. Carlos Daniel como recurrente, y la Procuradora D.ª M.ª Luz Albacar Medina, en representación de la Comunidad de Propietarios de la C/ DIRECCION000, n.º NUM000 de Valencia, como recurridos. Admitido el recurso por Auto de fecha 24 de enero de 2006, y evacuado el traslado conferido al respecto la Procuradora D.ª M.ª Luz Albacar Medina, presentó escrito de oposición al recurso de casación.

QUINTO. Se señaló como día para votación y fallo del recurso el treinta de septiembre de dos mil ocho, en que el acto tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excma. Sra. D.ª. ENCARNACIÓN ROCA TRÍAS

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO. Se resumen a continuación los hechos necesarios en el presente recurso.

1.º D. Carlos Daniel compró un piso en el edificio de la DIRECCION000 n.º NUM000 de Valencia, donde instaló un consultorio de cirugía estética, colocando unos rótulos en la fachada. La Comunidad de propietarios demandante requirió al cabo de poco tiempo a D. Carlos Daniel para que cesara su actividad profesional; el requerido ofreció una cantidad anual como compensación por las molestias que pudiera ocasionar, que fue rechazada por la comunidad.

2.º Al no llegarse a un acuerdo, la Comunidad demandó a D. Carlos Daniel por entender que la actividad que desarrollaba en el piso de su propiedad estaba prohibida en los estatutos, donde se describía la unidad como "piso-vivienda" y por ello consideraba la demandante que se estaba efectuando un uso ilegal, al haberse instalado una consulta médica. Debe hacerse constar que en la inscripción registral del piso adquirido sólo constaba su destino como vivienda, sin que apareciera prohibida la actividad desarrollada por el demandado u otra semejante. En la demanda la Comunidad reclamó la cesación de la actividad y una indemnización por los daños y perjuicios causados.

3.º La sentencia del Juzgado de 1.ª Instancia n.º 14 de Valencia, de 12 marzo 2002, desestimó la demanda. Consideró que el problema central consistía en determinar si la actividad de consulta de cirugía plástica realizada por el demandado en el piso de su propiedad estaba o no prohibida en los estatutos de la comunidad. Entendió que "basta examinar el título constitutivo [...] para advertir que tal prohibición concreta no existe, pues el hecho de que prevea que los pisos o plantas superiores serán destinadas a vivienda, no quiere decir que no pueda instalarse en las mismas la actividad que en éste caso ejerce el demandado, consultorio médico, si no existe una norma estatutaria que prohíba expresamente este destino". Añadía también que la prueba desarrollada impedía concluir que la actividad pudiera ser calificada como molesta o incómoda, ni tampoco que generara inseguridad a los vecinos.

4.º La Comunidad demandante apeló la sentencia. La sección 8.ª de la Audiencia Provincial de Valencia, de 24 octubre 2002, estimó en parte el recurso de apelación y revocó la sentencia apelada. La expresión estatutaria, según la cual en la descripción del edificio se dice que "la planta baja y la primera en alto, se destinan a locales comerciales, y las plantas superiores a viviendas a razón de dos por planta", "[...]sólo puede entenderse en el sentido que la segunda y restantes plantas en alto sólo puede destinarse a viviendas, o lo que sería lo mismo, que se prohíbe que sean destinadas a un uso distinto al de vivienda"; de ahí que la destinación a despacho profesional, "[...] produce una transmutación de su objeto, que alcanza a algo más de aquellos supuestos en que siendo la residencia habitual, además se ejerce una tarea profesional". La sentencia ahora recurrida estimó sólo parcialmente la demanda, declarando prohibido el desarrollo de la actividad clínica sanitaria y condenando al demandado al cese de la actividad, sin que hubiera lugar a indemnización alguna a los propietarios demandantes y apelantes.

5.º D. Carlos Daniel interpuso recurso de casación, que fue admitido por auto de esta Sala de 24 enero 2006, por tener interés casacional al oponerse a la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

SEGUNDO. El único motivo del recurso de casación formulado por D. Carlos Daniel denuncia la infracción, por interpretación errónea, de los artículos 5 y 7.2 de la Ley de Propiedad horizontal (LPH) y de la doctrina jurisprudencial de la Sala Primera. Dice que en la sentencia recurrida "[...]se establece a partir de la simple descripción del destino de una prohibición de uso, vulnerando con ello la doctrina del Tribunal Supremo que ha venido proclamando de manera pacífica y constante que las limitaciones de facultades dominicales no pueden presumirse ni pueden ser interpretadas las que existan de modo extensivo". Dice que la sentencia vulnera los artículos 5 y 7.2 LPH porque realiza una interpretación amplia de una prohibición, llegando a una conclusión inversa a la que proclama la jurisprudencia, ya que exige que el destino esté expresamente previsto, limitando cualquier variación no prevista.

El motivo se estima.

La doctrina constitucional entiende que el Art. 33 CE reconoce al derecho a la propiedad privada un núcleo esencial, de manera que el régimen de los bienes, es decir, las facultades del propietario, no puede privarle de la efectiva utilidad económica, ni de la autonomía de la voluntad para usar, gozar y disponer de ellos. Si bien es cierto que los estatutos de una determinada comunidad constituida en régimen de propiedad horizontal pueden contener cláusulas prohibitivas o limitativas de determinadas actividades, éstas deben estar establecidas en atención al interés general de la propia comunidad. Para garantizar su eficacia frente a terceros y a posteriores adquirentes, estas limitaciones deben constar inscritas en el Registro de la Propiedad.

Por esta razón, en las ocasiones en que esta Sala ha debido pronunciarse sobre problemas iguales o semejantes a los que se suscitan en el actual recurso de casación, ha advertido que las limitaciones a las facultades del propietario deben constar de forma expresa en el título constitutivo. Así, la sentencia de 20 septiembre 2007, señala que "la concepción del derecho de propiedad en nuestro ordenamiento jurídico, no sujeta a otras limitaciones que las expresamente previstas en las leyes y las que convencionalmente se establezcan, así como la inexistencia en el título constitutivo de una prohibición expresa del cambio de uso o destino de los locales comerciales del edificio [...]implica que las restricciones a las facultades dominicales han de interpretarse limitadamente, de tal forma que su titular puede acondicionar su propiedad al uso que tenga por conveniente, siempre y cuando no quebrante alguna prohibición legal, y ello aunque suponga un cambio de destino respecto del previsto en el título constitutivo" (asimismo, SSTS de 17-11-1993, 21-12-1993 y 23-2-2006 ).

TERCERO. Teniendo en cuenta lo dicho, debe ahora interpretarse el valor de la simple descripción del destino de los pisos. La doctrina de esta Sala es prácticamente unánime (con la sola excepción de la STS de 23 noviembre 1995, aunque en este caso el propietario ejercitaba también una actividad molesta), en considerar que "la mera descripción no supone limitación del uso o de las facultades dominicales, pues para ello deviene necesaria una cláusula o regla precisa y concreta, con obligación para los comuneros de su cumplimiento [...] y a ninguno de ellos se le puede privar de la utilización de su derecho de propiedad como considere oportuno, siempre que el destino elegido no esté prohibido singularmente en aquellos documentos" (STS de 23 febrero 2006, que sigue la doctrina sentada en las de 21-12-1993, 5-3-1998 y que resulta confirmada por las de 19-5-2006 y 20-9-2007 ). Más concretamente y en relación al caso concreto planteado en este litigio, esto es, el ejercicio en un piso-vivienda de una actividad médica, la sentencia de 17 noviembre 1993 ya había dicho que "lo que afirma la sentencia recurrida es que “dentro” de la vivienda puede hacerse la instalación, coexistiendo los dos destinos, interpretación acertada pues, en la división horizontal, que es, repetimos, donde únicamente consta el destino de los pisos, no se dice “exclusivamente”, u otra expresión análoga, se dedicarán a viviendas, sino sólo se describen lo que se denominan “pisos-viviendas”. Deducir de ello la exclusividad implicaría una limitación de facultades dominicales, que ni puede presumirse ni interpretar las que existan de modo extensivo". Esta doctrina debe aplicarse al presente recurso de casación porque: a) el destino de las unidades era el de "piso-vivienda", y b) no existía ninguna limitación de uso ni una declaración de exclusividad de este destino en los estatutos.

En conclusión, el propietario recurrente pudo usar el piso adquirido como consultorio médico, porque ello pertenece al ámbito exclusivo de sus facultades dominicales.

CUARTO. La estimación del único motivo del recurso de casación presentado por la representación procesal de D. Carlos Daniel contra la sentencia de la Sección 8.ª de la Audiencia Provincial de Valencia, de 24 octubre 2002 comporta la anulación del fallo de dicha sentencia y la confirmación de la del Juzgado de 1.ª Instancia n.º 14 de Valencia, que desestimó la demanda.

QUINTO. La estimación del recurso comporta la no imposición a ninguna de las partes de las costas ocasionadas por el presente recurso de casación, de acuerdo con lo establecido en el artículo 398.2 LECiv/2000. Se imponen las costas de la segunda instancia a la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 n.º NUM000 de Valencia.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

FALLAMOS

1.º Ha lugar al recurso de casación instado por la representación procesal de D. Carlos Daniel, contra la Sentencia de la Sección 8.ª de la Audiencia Provincial de Valencia, de veinticuatro de octubre de dos mil dos, dictada en el rollo de apelación n.º 558/02, cuyo fallo dice: "Con Estimación parcial del recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Ferrer García-España en representación de la Comunidad de Propietarios c/ DIRECCION000, n.º NUM000 de Valencia, contra la Sentencia de fecha 12-03-02 dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 14 de Valencia en juicio Ordinario segundo con el n.º 554/01, debemos revocarla como revocamos y dictamos otra en la que acordamos: a) Declaramos prohibido el desarrollo de la actividad de clínica sanitaria (cirugía estética) realizada por el demandado D. Carlos Daniel, en la vivienda sita en Valencia, DIRECCION000, n.º NUM000 pta. NUM001. b) Condenamos al demandado D. Carlos Daniel, a que cese la actividad señalada anteriormente en el lugar expresado en el punto anterior, teniendo que retirar a su costa todos y cada uno de los elementos publicitarios instalados tanto en el interior del inmueble de su propiedad con acceso a la fachada del edificio como en los elementos comunes de la finca. c) Le absuelve al demandado de la indemnización por daños y perjuicios solicitada por la actora. d) Cada parte hará pago de las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, respecto de las de primera instancia, sin hacer especial pronunciamiento respecto de las costas de esta alzada".

2.º Se casa y anula el fallo de la Sentencia recurrida.

3.º Se confirma la Sentencia dictada por el Juzgado de 1.ª instancia n.º 14 de los de Valencia, de doce de marzo de dos mil dos, cuyo fallo dice: "Que, desestimo la demanda formulada por la Procurador María Antonia Ferrer García-España, en nombre y representación de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS sita en la DIRECCION000 número NUM000 de Valencia, contra DON Carlos Daniel, y debo absolver y absuelvo a dicho demandado de los pedimentos de la demanda".

4.º No se hace especial declaración de costas del recurso de casación.

5.º Se imponen las costas de la apelación a la apelante Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 n.º NUM000 de Valencia.

Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Francisco Marín Castán.-José Ramón Ferrándiz Gabriel.- Encarnación Roca Trías.- Rubricado. - PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMA. SRA. D.ª. Encarnación Roca Trías, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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