REGLAMENTO DE URBANISMO

La Comunidad Autónoma de Castilla y León tiene atribuida la competencia exclusiva en materia de urbanismo, conforme a lo dispuesto en el artículo 32.1.2.º de su Estatuto de Autonomía.

En ejercicio de esta atribución fue promulgada la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León, con el objeto de regular íntegramente la actividad urbanística en la Comunidad Autónoma.

Ahora, el Decreto 22/2004 procede al desarrollo reglamentario de dicha Ley siguiendo los criterios que guiaron en su día la redacción de la misma: codificación y simplificación normativa, adaptación a las características de Castilla y León y a los valores sociales de nuestro tiempo, desarrollo de los principios constitucionales de la política económica y social.

Tanto la Ley Orgánica 4/1983, de 25 de febrero, de Estatuto de Autonomía de Castilla y León, como la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León, pueden consultarse, respectivamente, en los Libros Segundo y Séptimo del Repertorio de Legislación Vigente de Iustel.

DECRETO 22/2004, DE 29 DE ENERO, POR EL QUE SE APRUEBA EL REGLAMENTO DE URBANISMO DE CASTILLA Y LEÓN

Preámbulo

I.– La Comunidad Autónoma de Castilla y León tiene atribuida la competencia exclusiva en materia de urbanismo, conforme a lo dispuesto en el artículo 32.1.2.º del Estatuto de Autonomía aprobado por Ley Orgánica 4/1983, de 25 de febrero, y modificado por Ley Orgánica 4/1999, de 8 de enero. En ejercicio de esta atribución fue promulgada la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León, con el objeto de regular íntegramente la actividad urbanística en la Comunidad Autónoma. Como es lógico, la Ley no agota por sí sola dicha regulación, y por tanto exige un adecuado desarrollo reglamentario, proporcional a la complejidad de las materias relacionadas con la actividad urbanística.

Como medida provisional, la Disposición Final Primera de la Ley 5/1999 estableció que continuarían aplicándose en Castilla y León los artículos de los Reglamentos de Planeamiento, Gestión y Disciplina de 1978 que resultaran compatibles con lo dispuesto en la Ley, los cuales fueron identificados por el Decreto 223/1999, de 5 de agosto. Pero esa solución transitoria no excusa la necesidad de un desarrollo reglamentario propio de la Ley de Urbanismo: numerosos artículos lo reclaman expresamente a lo largo de su texto, y su Disposición Final Tercera implica un mandato a la Junta de Castilla y León en tal sentido.

II.– Suficientemente justificada la conveniencia y oportunidad del Reglamento, su elaboración se atiene a los criterios que guiaron en su día la redacción de la Ley de Urbanismo: codificación y simplificación normativa, adaptación a las características de Castilla y León y a los valores sociales de nuestro tiempo, desarrollo de los principios constitucionales de la política económica y social. En tal sentido baste recordar con la Exposición de Motivos de la Ley 5/1999 que el propósito del urbanismo “ha de ser que el uso del suelo se realice conforme al interés general, con el objetivo de mejorar la calidad de vida y la cohesión social de la población, en especial mediante su acceso a una vivienda digna y a las dotaciones urbanísticas adecuadas, y de forma compatible con la protección del medio ambiente y del patrimonio cultural”.

También afectan al Reglamento las modificaciones de la Ley de Urbanismo introducidas por las recientes Leyes 10/2002, de 10 de julio, 21/2002, de 27 de diciembre y 13/2003, de 23 de diciembre, así como muchas otras normas europeas, estatales y autonómicas en materia de régimen jurídico, procedimiento administrativo, ordenación del territorio, expropiación, vivienda, infraestructuras, equipamientos, medio ambiente, patrimonio cultural, etc. Especialmente importante resulta la legislación estatal sobre régimen y valoraciones del suelo: la Ley 6/1998, de 13 de abril, modificada por Ley 10/2003, de 20 de mayo, y los artículos aún vigentes del Texto Refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio. Han de pervivir incluso algunos artículos del Reglamento de Gestión Urbanística aprobado por Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, que por regular competencias exclusivas del Estado son indisponibles para la Comunidad Autónoma.

Por lo demás, la siempre compleja relación entre Ley y Reglamento se resuelve a favor de un texto omnicomprensivo y sistemático que evita la necesidad de consultar la Ley. El Reglamento nace así con voluntad de constituirse en el texto normativo de referencia general para el urbanismo en Castilla y León, sin más excepciones que las derivadas de la vigencia de las normas estatales citadas en el párrafo anterior. Éstas se enumeran de forma expresa en una Disposición Final para evitar, en aras de la seguridad jurídica, que se invoque la pervivencia de preceptos estatales supletorios, los cuales por el contrario deben entenderse enteramente desplazados por el Derecho autonómico.

Con tales criterios se dicta el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León, estructurado en ocho títulos que se corresponden estrictamente con sus homónimos del texto legal, de los cuales constituyen directo desarrollo. En efecto, a fin de facilitar el conocimiento y el uso del nuevo Reglamento, se ha optado por mantener la estructura original de la Ley 5/1999 sin más alteraciones que las imprescindibles para aclarar ciertas imprecisiones y resolver algunas dudas planteadas durante estos primeros años de vigencia.

III.– El título preliminar establece como objeto del Reglamento el desarrollo de la Ley de Urbanismo de Castilla y León, y por tanto la regulación de la actividad urbanística en esta Comunidad. Como ya hiciera la Ley, el Reglamento amplía el concepto de actividad urbanística con la enumeración de sus aspectos, los cuales articulan en ambas normas sus títulos segundo a séptimo: planeamiento, gestión, intervención en el uso del suelo, intervención en el mercado del suelo, organización y coordinación administrativa, información pública y participación social. Previamente en el título primero se regula el régimen de la propiedad del suelo, evitándose de forma deliberada su incardinación conceptual en la actividad urbanística, ya que si ésta es una competencia propiamente autonómica, los derechos y deberes de los propietarios de suelo deben atenerse a lo dispuesto en la legislación básica del Estado.

IV.– Como se ha dicho, el título primero desarrolla la regulación del régimen del suelo en el marco de la legislación básica del Estado, procurando aclarar la construcción legal por la que se delimita el contenido del derecho de propiedad del suelo desde lo general a lo particular. Es decir, desde la definición de sus más genéricas facultades (incluidos los efectos del silencio administrativo y los supuestos indemnizatorios) y limitaciones (concretadas en los deberes urbanísticos generales) que son aplicables en todo el territorio, hasta el detalle del régimen de derechos y deberes de los propietarios en cada una de las tres clases de suelo y en las doce categorías en las que éstas se dividen.

El primer capítulo regula los derechos y deberes generales de los propietarios de suelo. Aquéllos, bajo la fórmula tradicional de libre disposición sin más límites que los impuestos en la normativa, incluso en caso de silencio administrativo; de especial interés es la adaptación de los supuestos indemnizatorios establecidos por la legislación estatal a la terminología del Derecho urbanístico de Castilla y León y la atribución de responsabilidades en la materia. Por su parte, los deberes evolucionan desde sus precedentes históricos (los deberes de uso y conservación y las normas de aplicación directa) incorporando otros nuevos (dotación de servicios, prevención de riesgos) y aclarando su a veces difícil relación con el planeamiento urbanístico: conflicto que se resuelve considerando al planeamiento como el instrumento adecuado para concretar los deberes urbanísticos, evitándose así el riesgo de reclamaciones de nulidad sobre instrumentos aprobados con las garantías establecidas.

El capítulo segundo desarrolla los criterios para clasificar el suelo, así como para ubicar cada terreno en la categoría adecuada. En primer lugar se aclara, conforme a la Ley 10/1998, que aunque la clasificación debe establecerse por el planeamiento general, también pueden hacerlo los instrumentos de ordenación del territorio habilitados para ello en dicha legislación específica. Comenzando por el suelo urbano, los criterios de clasificación clásicos (dotación de servicios, consolidación y previa urbanización) se agrupan en torno al requisito de inserción en un núcleo de población existente, descartando como argumentos la existencia o previsión de infraestructuras de carácter supramunicipal o impropias de las zonas urbanas. Además la distinción entre suelo urbano consolidado y no consolidado se vincula a las decisiones del planeamiento, y se habilita la utilización en el consolidado de los instrumentos típicos del no consolidado: Estudios de Detalle o Planes Especiales para completar la ordenación detallada, ámbitos de gestión para un mejor cumplimiento de los deberes urbanísticos. Por su parte, el suelo urbanizable delimitado se dividirá en sectores con un plazo para establecer su ordenación detallada de acuerdo a las previsiones del planeamiento general, incumplido el cual los terrenos serán considerados como suelo urbanizable no delimitado. Y a su vez, el suelo urbanizable no delimitado se dividirá en áreas para las que se definirán parámetros de ordenación. Por último se insiste en la diferencia entre el carácter residual del antiguo suelo no urbanizable y el carácter reglado del suelo rústico en la legislación de Castilla y León: aquí el suelo rústico estará constituido por los terrenos que deban ser justificadamente excluidos del proceso urbanizador; otra cosa es que el Reglamento incluya un amplio listado de razones para hacerlo, y que señale ocho categorías con distinto régimen para adaptarse a las características del territorio: desde la estricta protección natural, hasta el suelo rústico común, compatible con muchas actividades humanas sin perjuicio de que se prohíba su transformación urbanística.

El capítulo tercero regula el régimen de cada una de las categorías de suelo urbano y urbanizable. Respecto del suelo urbano consolidado se aborda la compatibilidad de la Ley 5/1999 con la regulación básica de los artículos 13 y 14 de la Ley 6/1998 en cuanto al “deber de cesión” para regularizar las vías públicas existentes. Se trata de conciliar la norma autonómica, que se apoya en una práctica socialmente admitida y reclamada por la Administración local, con el derecho de los propietarios al íntegro aprovechamiento de sus terrenos, reconocido por la legislación del Estado. En este sentido, lo importante no es cuánto suelo haya de cederse, sino que corresponde al propietario todo el aprovechamiento resultante de aplicar a su parcela las determinaciones del planeamiento. Es decir, que la edificabilidad asignada a la parcela, ya sea mediante coeficiente numérico o mediante parámetros volumétricos, debe aplicarse sobre la superficie bruta para determinar el aprovechamiento del propietario. Luego ceder el terreno exterior a las alineaciones no le perjudica si sobre la parcela neta restante puede materializar su aprovechamiento, o si en caso contrario el Ayuntamiento le compensa. Por otro lado, en suelo urbanizable se introducen distinciones según el tipo de Municipio, ya que si cuentan con Plan General el deber de urbanización incluye la conexión del sector con los sistemas generales y su ampliación o refuerzo en caso necesario; mientras que en Municipios con Normas Urbanísticas Municipales, la eventual inexistencia de sistemas generales se resuelve incluyendo en este deber la conexión con las vías públicas y los servicios urbanos existentes.

Siguiendo el orden de la Ley, el capítulo cuarto aborda el régimen del suelo rústico, regulando los deberes de los propietarios (prevención de riesgos, protección de vías públicas y prohibición de parcelaciones y obras de urbanización) y sus derechos, entre los que distingue el uso ordinario de los recursos naturales, y los usos excepcionales, que según la categoría de suelo rústico se adscriben a alguno de los regímenes de autorización: usos permitidos, usos autorizables y usos prohibidos; éste es precisamente el contenido de los siguientes artículos del capítulo, que establecen el régimen particular de cada una de las categorías. Pero sobre todo hay que insistir en que este régimen reglamentario tiene carácter de mínimo, por lo que deben respetarse las mayores limitaciones que en su caso impongan los instrumentos de ordenación del territorio y de planeamiento urbanístico, así como la legislación sectorial.

Por fin, el último capítulo profundiza en la regulación de los Municipios sin planeamiento propio, aún muy numerosos en Castilla y León. Aquí sólo existe suelo urbano consolidado, donde la gestión urbanística ha de limitarse a las actuaciones aisladas, y suelo rústico, en principio siempre común, salvo cuando la legislación sectorial o los instrumentos de ordenación del territorio establezcan regímenes de protección más estrictos. Precisamente corresponderá a estos últimos pormenorizar para los diferentes ámbitos territoriales de Castilla y León las normas generales sobre condiciones de edificación que aquí se incluyen.

V.– El título segundo desarrolla el sistema de planeamiento urbanístico, entendido como el conjunto de instrumentos para la ordenación del uso del suelo y la regulación de las condiciones para su transformación o en su caso conservación. Se sitúa aquí una de las pocas alteraciones respecto del orden seguido en el texto legal, ya que los “criterios de ordenación urbanística” se trasladan con el correspondiente detalle a las secciones donde se regula cada instrumento. En cuanto al sistema en sí, se organiza en dos grandes conjuntos: el planeamiento general (Plan General de Ordenación Urbana y Normas Urbanísticas Municipales) y el planeamiento de desarrollo (Estudios de Detalle, Planes Parciales y Planes Especiales). También se aborda la elección del instrumento de planeamiento general según el tipo de Municipio y las actuaciones posibles frente a su inexistencia. Por último, el amplio margen de discrecionalidad que se otorga al planificador municipal se equilibra con la potestad de la Junta de Castilla y León para señalar criterios objetivos y homogéneos mediante normas e instrucciones técnicas urbanísticas, con carácter respectivamente directriz y orientador del planeamiento.

El capítulo segundo acoge una regulación muy detallada del Plan General de Ordenación Urbana, figura protagonista de la actividad urbanística en las ciudades de Castilla y León, y cuyas determinaciones se agrupan en tres secciones que se corresponden con sus objetivos: la ordenación general de todo el término municipal (obligatoria), la ordenación detallada del suelo urbano consolidado (también obligatoria, pero con varias modalidades posibles) y la ordenación detallada del suelo urbano no consolidado y del suelo urbanizable (sólo para los sectores donde el Ayuntamiento considere oportuno ahorrar el ulterior planeamiento de desarrollo). Entre los aspectos más relevantes del desarrollo reglamentario cabe citar: que los sistemas generales pueden incluirse en los sectores de suelo urbano no consolidado o suelo urbanizable de forma concreta (adscribiendo a cada sector un determinado sistema general) o bien de forma genérica (adscribiendo a cada sector un porcentaje del conjunto de los sistemas generales conforme a la programación que prevea el Plan General); que en suelo urbano consolidado deben señalarse “unidades urbanas” sobre las que pueda controlarse la ejecución de las determinaciones del Plan, la adecuación de las dotaciones urbanísticas y la influencia de las modificaciones, y que se pueden delimitar ámbitos de planeamiento de desarrollo (para completar la ordenación detallada) y ámbitos de gestión (las unidades de normalización); que a la ordenación general reglada puede el Ayuntamiento incorporar otras determinaciones que estime de importancia; que la ordenación detallada puede establecerse para cada parcela, o bien de forma conjunta para ámbitos de planeamiento asumido u otras áreas homogéneas; que en suelo urbano no consolidado y en suelo urbanizable deben fijarse índices de variedad urbana relativos al uso, la tipología y la integración social, entre los cuales destaca la reserva de suelo para la construcción de viviendas con protección pública, obligatoria en suelo urbanizable; y que a los límites máximos de densidad se añade ahora una densidad mínima, como garantía de sostenibilidad.

En el capítulo tercero se desarrolla la regulación de las Normas Urbanísticas Municipales, figura concebida para la gran mayoría de los Municipios de Castilla y León, y que por tanto se distancia de la más compleja regulación del Plan General. No obstante, la importancia que la Ley otorga a los conceptos de ordenación general y ordenación detallada aconseja introducir expresamente la distinción entre las determinaciones correspondientes a cada nivel. Por cierto que uno de los frutos de la sistematización de contenidos del planeamiento en torno a dichos conceptos se muestra en el capítulo siguiente, el cuarto, relativo al planeamiento de desarrollo (Estudios de Detalle, Planes Parciales y Planes Especiales), puesto que siendo su objeto propio la ordenación detallada de ámbitos concretos del territorio, su contenido simplemente se remite a los artículos correspondientes de los capítulos anteriores. Ello sin perjuicio de que se introduzcan algunos matices para cada clase y categoría de suelo: así se distinguen tres tipos de Estudios de Detalle: en suelo urbano consolidado y en suelo urbano no consolidado, con y sin ordenación detallada; tres tipos de Planes Parciales: en suelo urbanizable delimitado con y sin ordenación detallada, y en suelo urbanizable no delimitado, donde la imprevisión del planeamiento general justifica mayores exigencias de contenido y procedimiento; y varios tipos de Planes Especiales, según su objeto concreto, aunque en Castilla y León destacan los Planes Especiales de Reforma Interior y los Planes Especiales de Protección, con especialidades para los que se ocupen de Bienes de Interés Cultural.

El siguiente capítulo desarrolla todos los detalles del proceso de elaboración y aprobación del planeamiento, introduciendo modulaciones y reglas particulares para situaciones concretas, en gran medida fruto de la experiencia en la aplicación de la Ley 5/1999: sobre el proceso de elaboración (en materia de colaboración administrativa, cartografía, publicación de avances, informes sectoriales...), sobre el procedimiento de aprobación (en cuanto a suspensión de licencias, evaluación de impacto ambiental, información pública, modificaciones posteriores…), sobre las competencias de la Comunidad Autónoma (el control ordinario en la aprobación definitiva y varias formas de intervención extraordinaria: suspensión de vigencia, subrogación en las competencias municipales, delegación de competencias propias), sobre los efectos del silencio administrativo, sobre los procedimientos de revisión y modificación (tanto en cuanto a las diferencias entre ellos como respecto de los supuestos especiales de modificación) y sobre los actos posteriores a la aprobación definitiva. El último capítulo desarrolla los efectos de la aprobación del planeamiento urbanístico en cuanto a ejecutividad, vinculación y legitimación de expropiaciones, así como los regímenes especiales de los usos declarados expresamente fuera de ordenación y de los demás usos disconformes con el planeamiento.

VI.– El título tercero se ocupa de la gestión urbanística, desarrollando en el primer capítulo las disposiciones generales esbozadas en el texto legal. Entre los sujetos que intervienen en la gestión se define la figura del urbanizador y se regulan las entidades urbanísticas colaboradoras (mientras mancomunidades, consorcios, gerencias y sociedades mercantiles se remiten al título sexto, pues sus fines no se limitan a la gestión). Los gastos de urbanización se atribuyen a los propietarios del suelo con dos excepciones: que el Ayuntamiento no debe sufragar los gastos correspondientes a los terrenos que obtenga por cesión, y los supuestos especiales para la atribución de los gastos relacionados con los servicios urbanos. Como instrumentos para el pago de la urbanización, se regulan el canon (para anticiparlo), la garantía (para asegurarlo), las contribuciones especiales y el pago en terrenos, así como las medidas frente al impago. Por último se detallan reglas para la recepción y conservación de la urbanización, y para el ejercicio de los derechos de realojo y retorno. Nótese que se limita la posibilidad, de práctica siempre deficiente y a menudo conflictiva, de que el Ayuntamiento sea sustituido por la iniciativa privada en la obligación de mantener la urbanización, más allá del lógico plazo de garantía.

El segundo capítulo, sobre actuaciones aisladas, acoge el mayor esfuerzo reglamentario en materia de gestión. Según su modo de gestión y la clase de suelo afectada se distinguen las actuaciones de urbanización y las actuaciones de normalización, propias del suelo urbano consolidado y de gestión pública o privada, de las actuaciones de gestión pública que pueden ejecutarse en cualquier clase de suelo: obras públicas ordinarias, expropiación y ocupación directa. Las actuaciones de urbanización sirven para completar la urbanización del suelo urbano consolidado, pero también de las parcelas urbanas en los Municipios sin planeamiento; además pueden ejecutarse no sólo por iniciativa del propietario (al que se impondrían las necesarias condiciones en la licencia) sino también por iniciativa pública, asumiendo el Ayuntamiento la condición de urbanizador y ejecutando la actuación como obra pública ordinaria, financiable mediante un canon de urbanización. Las actuaciones de normalización persiguen adaptar la configuración física de las parcelas incluidas en una “unidad de normalización” utilizando como instrumento un “Proyecto de Normalización”. Otra posibilidad es combinar ambas modalidades, cuando convenga tanto completar la urbanización como normalizar los límites de las fincas. Y en cuanto a las actuaciones de gestión pública, tienen interés las reglas sobre expropiación, complementarias de la legislación del Estado, y los plazos máximos para su desarrollo.

Con toda la importancia que el Reglamento otorga a las actuaciones aisladas, en sintonía con la realidad social de Castilla y León, las actuaciones integradas ocupan un espacio mucho mayor, conforme a la tradicionalmente prolija regulación de la reparcelación en nuestro Derecho Urbanístico. Como notas generales destacan la relevancia del urbanizador, cuyas obligaciones se deslindan nítidamente, y del Proyecto de Actuación, concebido como único instrumento de gestión en la práctica ordinaria y cuyo contenido se detalla exhaustivamente, sobre todo en cuanto a las determinaciones sobre reparcelación. No obstante, se abunda en la posibilidad de que el Proyecto no agote las determinaciones sobre reparcelación (en tal caso debe aprobarse más tarde un Proyecto de Reparcelación) o urbanización (es preciso entonces un posterior Proyecto de Urbanización). Y sobre los ámbitos de actuación integrada, es decir, las unidades de actuación que se delimitan en el planeamiento, se abordan problemas como los sistemas generales incluidos, las fincas en proindiviso o los bienes de dominio público afectados.

La gestión de las actuaciones integradas varía según el sistema de actuación elegido. Y a su vez, los sistemas de actuación se distinguen según quién está habilitado para asumir la condición de urbanizador: en el sistema de concierto, el propietario único o el conjunto de los propietarios de la unidad; en el sistema de compensación, los propietarios mayoritarios; en cooperación, el Ayuntamiento (los propietarios aportan los terrenos, financian la actuación y pueden ejecutarla por delegación municipal); en el sistema de concurrencia, una persona física o jurídica seleccionada mediante concurso por el Ayuntamiento, que será retribuida por los propietarios en efectivo o en terrenos urbanizados; y en la expropiación, una Administración pública. Esta distinta condición del urbanizador es la que justifica las diferencias entre sistemas en cuanto a formulación de propuestas, contenido y aprobación del Proyecto de Actuación y ejecución de la actuación, sólo significativas en el sistema de concurrencia. Pero más allá de las diferencias, se insiste en la unidad del procedimiento de gestión integrada: en todo caso, la aprobación del planeamiento que establezca la ordenación detallada de la unidad de actuación habilita la presentación de iniciativas para la elección del sistema y del urbanizador, en forma de Proyecto de Actuación. La aprobación del Proyecto produce como efecto la elección del sistema y otorga la condición de urbanizador a quién se proponga en el mismo. Otra cosa son los importantes “efectos particulares de la reparcelación”, que sólo se producen si el Proyecto de Actuación contiene las determinaciones completas sobre reparcelación, y que en caso contrario se derivan de la ulterior aprobación del Proyecto de Reparcelación: transmisión al Municipio de los terrenos de cesión, subrogación de las fincas de origen por las parcelas resultantes y afección de las parcelas adjudicadas al pago de los gastos de urbanización.

VII.– Los cuatro últimos títulos del Reglamento desarrollan las prescripciones legales relativas a las restantes formas de intervención administrativa en la actividad urbanística. Entre las mismas resultan de particular importancia por su tradición en nuestro sistema urbanístico las reguladas en el título cuarto, sobre intervención en el uso del suelo, y que se corresponden con el antiguo Reglamento de Disciplina. En efecto, la disciplina urbanística se ha entendido en el Derecho en un sentido amplio, comprensivo tanto de las técnicas de intervención administrativa sobre los actos de uso del suelo como de los mecanismos de protección de la legalidad, perspectiva tradicional que sigue en su estructura y contenido este título.

Por lo tanto, el primero de los capítulos de este título cuarto trata del más conocido de los instrumentos de intervención administrativa en el uso del suelo, la licencia urbanística, que por su uso generalizado y constante por la Administración municipal se hace acreedor de un tratamiento singular. Tras definir su concepto y relacionar los actos sujetos y exentos, se desarrolla detalladamente el procedimiento ordinario para su otorgamiento y las especialidades resultado de la pluralidad de supuestos en la que se despliega este instrumento genuinamente municipal: licencia provisional, licencia parcial, concurrencia con licencia ambiental o con autorización de uso en suelo rústico, supuestos de interés general. También se determinan los supuestos para los que los Ayuntamientos pueden establecer un procedimiento abreviado: obras menores y licencias de primera ocupación… Por último, merecen un tratamiento aún más específico las parcelaciones, ya que su trascendencia suele quedar enmascarada por su poco aparente materialización en obras concretas.

El siguiente capítulo relaciona los deberes urbanísticos establecidos en el título primero con varias técnicas de intervención, entre ellas las bien conocidas de las órdenes de ejecución y la declaración de ruina, pero también una nueva modalidad de intervención administrativa de carácter preventivo, vinculada al mecanismo de las órdenes de ejecución, pero que pretende evitar la necesidad de dictarlas, al obligar a los propietarios a someter sus edificios a una inspección técnica periódica para verificar su mantenimiento. Por su parte, la venta forzosa es una técnica más ligada a la acción de fomento que a la de policía, pues no opera de forma automática sino que es preciso que el Ayuntamiento aprecie el incumplimiento de los plazos para cumplir deberes urbanísticos, y sólo tras la inclusión de los bienes en el correspondiente Registro municipal se abre el procedimiento propiamente dicho.

El capítulo tercero de este título se dedica a la protección de la legalidad, expresión que es empleada en un sentido amplio, compresivo de la inspección, las medidas preventivas y de reacción frente a las infracciones, las medidas de restauración de la legalidad y la sanción de las infracciones. Principios importantes son aquí la reposición de los bienes afectados a su estado anterior si no es posible la legalización, y la necesidad de colaboración administrativa para reforzar la eficacia del control. Entre otras medidas se incluyen previsiones para la colaboración con el Registro de la Propiedad y los Colegios profesionales, así como la potestad para acudir a la expropiación como medida sancionadora. También se regulan las posibilidades de actuación de la Diputación Provincial y de la Administración de la Comunidad Autónoma ante la eventual inactividad del Ayuntamiento, conjugando las prescripciones de la Ley con la autonomía municipal reconocida en nuestro ordenamiento jurídico.

En un título independiente, el quinto, se desarrollan los instrumentos a disposición de las Administraciones públicas para intervenir en el mercado inmobiliario y contribuir a su necesaria regulación, relacionada con el precio de la vivienda y con la provisión de suelo para actividades productivas. Primero, los patrimonios públicos de suelo, respecto de los cuales se detallan los bienes que los integran en la nueva concepción dada por la Ley 13/2003, de 23 de diciembre, así como sus destinos posibles y sus mecanismos de gestión y transmisión. En capítulo aparte se regulan otros instrumentos de intervención en el mercado de suelo: ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, cesión del derecho de superficie y elaboración de Programas Municipales de Suelo.

En el sexto título se regulan los órganos especiales que pueden gestionar competencias urbanísticas (mancomunidades, consorcios y gerencias) así como las sociedades mercantiles con finalidad urbanística, y los mecanismos de coordinación administrativa de carácter orgánico (Consejo de Urbanismo y Ordenación del Territorio y Comisiones Territoriales de Urbanismo y de Valoración) e instrumental: las normas sobre delegación de competencias e información recíproca. Por fin, el título séptimo y último regula instrumentos para facilitar la participación social y la información urbanística, desarrollando normas aplicables a los procedimientos de información pública y audiencia a los propietarios, incluida la posibilidad de promoverlos por iniciativa privada, así como para la consulta urbanística en los niveles municipal, provincial y regional, y para celebrar convenios urbanísticos entre Administración y particulares.

Por lo demás, se incluye como Disposición Adicional un amplio listado de conceptos de técnica urbanística, y se concreta el régimen transitorio previsto en la Ley 5/1999 con reglas para la adaptación del planeamiento al nuevo marco normativo y para su aplicación hasta entonces. Se siguen aquí los criterios defendidos por la Junta de Castilla y León durante estos primeros años de vigencia de la Ley de Urbanismo: aplicación progresiva de la nueva norma, favoreciendo la continuidad de los procesos y procedimientos en curso y el mantenimiento de las determinaciones del planeamiento vigente; adaptación a la realidad social de Castilla y León, vinculando la sistemática de la Ley y las argumentaciones de su exposición de motivos con el orden lógico del proceso urbanístico y la realidad de la práctica profesional y administrativa; y continuidad y congruencia con la normativa urbanística histórica, interpretando cada precepto conflictivo o ambiguo tal como se hacía respecto de sus precedentes de la legislación del Estado, y siempre en línea con la jurisprudencia relacionada y con la doctrina más reciente. Por último, las disposiciones derogatoria y finales persiguen aclarar el marco normativo aplicable en Castilla y León a partir de la entrada en vigor del Reglamento, y en particular su relación con la legislación estatal y con la normativa de ordenación del territorio.

Vista la Disposición Final Tercera de la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León, que autoriza a la Junta de Castilla y León para dictar cuantas disposiciones sean necesarias para el desarrollo y aplicación de la citada Ley,

En su virtud, la Junta de Castilla y León, a propuesta del Consejero de Fomento, de acuerdo con el Consejo de Estado y previa deliberación del Consejo de Gobierno en su reunión del día 29 de enero de 2004

DISPONE

Artículo Único.– Se aprueba el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León, para el desarrollo y aplicación de la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León, cuyo texto se inserta a continuación.

Disposición Adicional Única

Conceptos

A los efectos de la normativa urbanística, se entiende por:

a) Núcleo de población: agrupación de construcciones bien identificable e individualizada en el territorio, que se caracterizan por su proximidad entre sí, por la consolidación de una malla urbana y por necesitar el mantenimiento adecuado de dotaciones urbanísticas comunes.

b) Parcela: superficie de terrenos legalmente conformada o dividida, que puede ser soporte de aprovechamiento en las condiciones previstas en la normativa urbanística. En relación con este concepto, se entiende por:

1.º– Superficie bruta: la superficie original de la parcela conforme a los datos que consten en el Registro de la Propiedad y en el Catastro y

particular su urbanización y edificación. En relación con este concepto, se entiende por:

1.º– Uso predominante: el uso característico de un ámbito, de tal forma que sea mayoritario respecto del aprovechamiento total del mismo.

2.º– Uso compatible: todo uso respecto del cual resulta admisible su coexistencia con el uso predominante del ámbito de que se trate.

3.º– Uso prohibido: todo uso incompatible con el uso predominante del ámbito de que se trate; en suelo rústico, todo uso incompatible con su régimen de protección.

4.º– Uso provisional: uso para el que se prevea un plazo de ejercicio concreto y limitado, sin que resulten relevantes las características constructivas.

5.º– Acto de uso del suelo: la ejecución, modificación o eliminación de construcciones, instalaciones, actividades u otros usos que afecten al suelo, al vuelo o al subsuelo.

6.º– Intensidad de uso del suelo o edificabilidad: cantidad de metros cuadrados de techo edificables, que asigna o permite el planeamiento sobre un ámbito determinado.

7.º– Aprovechamiento o aprovechamiento lucrativo: cantidad de metros cuadrados de techo edificables destinados al uso privado, que asigna o permite el planeamiento urbanístico sobre un ámbito determinado, incluyendo todo uso no dotacional así como las dotaciones urbanísticas privadas, y excluyendo las dotaciones urbanísticas públicas.

d) Determinaciones: cada una de las diferentes normas, criterios y orientaciones, tanto de carácter escrito como gráfico, que se contienen en los instrumentos de ordenación del territorio, planeamiento y gestión urbanística. Entre las determinaciones se distinguen:

1.º– Ordenación general: conjunto de las determinaciones del planeamiento general que por su especial relevancia configuran el modelo territorial del término municipal. Los parámetros de ordenación general son las determinaciones de ordenación general que caracterizan un sector de suelo urbano no consolidado o suelo urbanizable.

2.º– Ordenación detallada: conjunto de las determinaciones del planeamiento urbanístico que no forman parte de la ordenación general.

e) Sector: ámbito de suelo urbano no consolidado o suelo urbanizable que se utiliza como referencia para establecer las determinaciones de ordenación detallada.

f) Dotaciones urbanísticas: conjunto de los sistemas y elementos que se caracterizan por estar destinados al servicio de la población, que comprenden vías públicas, servicios urbanos, espacios libres públicos y equipamientos. En relación con este concepto, se entiende por:

1.º– Vías públicas: sistema de espacios e instalaciones asociadas, delimitados y definidos por sus alineaciones y rasantes, y destinados a la estancia, relación, desplazamiento y transporte de la población así como al transporte de mercancías, incluidas las plazas de aparcamiento ordinarias y las superficies cubiertas con vegetación complementarias del viario. Son de uso y dominio público en todo caso y a efectos de los deberes de cesión y urbanización tienen siempre carácter de dotaciones urbanísticas públicas.

2.º– Servicios urbanos: sistema de redes, instalaciones y espacios asociados, destinados a la prestación de servicios de captación, almacenamiento, tratamiento y distribución de agua, saneamiento, depuración y reutilización de aguas residuales, recogida, depósito y tratamiento de residuos, suministro de gas, energía eléctrica, telecomunicaciones y demás servicios esenciales o de interés general. Pueden ser de titularidad pública o privada. A efectos de los deberes de cesión y urbanización, sólo los servicios esenciales o de interés general tienen siempre carácter de dotaciones urbanísticas públicas.

3.º– Espacios libres públicos: sistema de espacios e instalaciones asociadas, destinados a parques, jardines, áreas de ocio, expansión y recreo de la población, áreas reservadas para juego infantil, zonas deportivas abiertas de uso no privativo y otras áreas de libre acceso no vinculadas al transporte ni complementarias de las vías públicas o de los equipamientos. Son de uso y dominio público en todo caso y a efectos de los deberes de cesión y urbanización tienen siempre carácter de dotaciones urbanísticas públicas.

4.º– Zonas verdes: dentro de los espacios libres públicos, las superficies específicamente destinadas a la plantación de especies vegetales.

5.º– Equipamientos: sistema de construcciones, instalaciones y espacios asociados que se destinen a la prestación de servicios básicos a la comunidad, de carácter educativo, cultural, sanitario, asistencial, religioso, comercial, deportivo, administrativo, de ocio, de transporte, de seguridad y otros análogos, incluidas las plazas de aparcamiento anejas y las superficies cubiertas con vegetación complementarias de los equipamientos. Pueden ser de titularidad pública o privada. A efectos de los deberes de cesión y urbanización, sólo los de titularidad pública tienen carácter de dotaciones urbanísticas públicas.

6.º– Sistemas generales: conjunto de las dotaciones urbanísticas públicas que puedan considerarse al servicio de toda la población del término municipal.

7.º– Sistemas locales: conjunto de las dotaciones urbanísticas que no tengan carácter de sistema general, tanto públicas como privadas.

g) Urbanización: conjunto de las vías públicas, servicios urbanos y espacios libres públicos previstos en el instrumento de planeamiento urbanístico que establezca la ordenación detallada de los terrenos afectados por una actuación urbanística.

h) Grado de protección: cada uno de los niveles de protección que pueden establecer los instrumentos de planeamiento urbanístico respecto de los inmuebles que cataloguen. Los grados de protección básicos son los siguientes:

1.º– Protección integral: grado de protección que afecta a todo el inmueble, preservando por tanto todas sus características, su forma de ocupación del espacio y los demás rasgos que contribuyen a singularizarlo como elemento integrante del patrimonio construido.

2.º– Protección estructural: grado de protección que afecta a la identidad del inmueble y a los elementos básicos que definen su forma de articulación, uso y ocupación del espacio.

3.º– Protección ambiental: grado de protección que afecta, no tanto al inmueble en sí mismo sino a su recuerdo histórico como integrante del patrimonio cultural colectivo.

i) Tipología edificatoria: los diversos modos de disponer la edificación en relación con la parcela y con el uso.

j) Vivienda: alojamiento de carácter permanente destinado a satisfacer de manera habitual las necesidades vitales de habitación de una o varias personas. En relación con este concepto, se entiende por:

1.º– Vivienda con protección pública: vivienda acogida a cualquiera de los regímenes de protección establecidos por las Administraciones públicas.

2.º– Vivienda colectiva: edificio de uso mayoritariamente residencial que dispone de acceso y servicios comunes para más de dos viviendas.

3.º– Vivienda unifamiliar: edificio de uso mayoritariamente residencial que no dispone de acceso y servicios comunes para más de dos viviendas.

Disposición Transitoria Primera

Adaptación a la normativa urbanística

1.– Los Municipios con población igual o superior a 5.000 habitantes e inferior a 20.000, que a la entrada en vigor de este Reglamento cuenten con instrumento de planeamiento general no adaptado a la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León, deben adaptarlo a lo dispuesto en dicha Ley y en este Reglamento antes de tres años desde la entrada en vigor del Reglamento, mediante su revisión o modificación.

2.– Los Municipios que a la entrada en vigor de este Reglamento ya cuenten con un Plan General de Ordenación Urbana o con unas Normas Urbanísticas Municipales adaptados a Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León, deben adaptar dicho instrumento a lo dispuesto en este Reglamento:

a) Los Municipios con población igual o superior a 5.000 habitantes: antes de dos años desde la entrada en vigor del Reglamento, mediante su revisión o modificación.

b) Los Municipios con población inferior a 5.000 habitantes: cuando procedan a su revisión.

3.– Finalizados los plazos señalados en la Disposición Transitoria Primera de la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León y en los apartados anteriores, y en tanto no culmine la adaptación del instrumento de planeamiento general:

a) No podrá ser aprobada definitivamente ninguna modificación de dicho instrumento.

b) Los Planes Parciales que desarrollen sectores con uso predominante residencial deberán incluir una reserva mínima del 30 por ciento del aprovechamiento con destino a la construcción de viviendas con protección pública.

4.– Transcurridos dos años desde la finalización de los plazos citados en el apartado anterior, no podrá ser aprobado definitivamente ningún instrumento de planeamiento de desarrollo hasta que no culmine la adaptación del instrumento de planeamiento general.

5.– Los Municipios con población igual o superior a 1.000 habitantes que a la entrada en vigor de este Reglamento no cuenten con instrumento de planeamiento general vigente, deben elaborar y tramitar un Plan General de Ordenación Urbana o unas Normas Urbanísticas Municipales antes de dos años desde la entrada en vigor del Reglamento. Transcurrido dicho plazo, el otorgamiento de todas las licencias urbanísticas deberá someterse al procedimiento para la autorización de usos excepcionales en suelo rústico.

Disposición Transitoria Segunda

Normas Provinciales y Planes de Conjunto

Las Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal con Ámbito Provincial y los Planes de Conjunto aprobados antes de la entrada en vigor de la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León, continuarán en vigor hasta que se aprueben Directrices de Ordenación de ámbito subregional sobre su ámbito de aplicación, o bien instrumentos de planeamiento general para los Municipios afectados, con las siguientes particularidades:

a) Tienen la consideración de instrumentos de ordenación del territorio y de instrumentos de planeamiento urbanístico, a todos los efectos previstos en este Reglamento, en especial en cuanto al régimen aplicable a los Municipios sin planeamiento municipal.

b) Pueden ser modificados según el procedimiento previsto en la legislación de ordenación del territorio para modificar las Directrices de Ordenación de ámbito subregional, si bien el trámite de evaluación estratégica previa no es exigible cuando el órgano ambiental competente entienda que la modificación no tiene repercusiones sobre el medio ambiente.

c) Cuando proceda su revisión o derogación, deben ser sustituidos por Directrices de Ordenación de ámbito subregional o bien por instrumentos de planeamiento general para cada Municipio, o mediante cualquier combinación de dichos procedimientos. La sustitución puede afectar sólo a una parte de su ámbito, en cuyo caso continuarán vigentes sobre el resto.

Disposición Transitoria Tercera

Planes generales de Ordenación Urbana

En los Municipios con Plan General de Ordenación Urbana aún no adaptado a la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León, el régimen urbanístico aplicable es el establecido en la citada Ley y en este Reglamento para los Municipios con Plan General de Ordenación Urbana, con las siguientes particularidades:

a) En el suelo urbano no incluido en unidades de actuación, unidades de ejecución o ámbitos equivalentes, se aplica el régimen previsto para el suelo urbano consolidado en los artículos 40 y 41, con las siguientes salvedades:

1.ª– En los Municipios donde el Plan General determine el aprovechamiento correspondiente a los propietarios aplicando un coeficiente de aprovechamiento tipo para cada área de reparto, cuando el aprovechamiento correspondiente a los propietarios sea inferior al permitido sobre sus parcelas, el exceso corresponde al Ayuntamiento, y cuando sea superior, los propietarios deben ser compensados en efectivo o bien con terrenos o aprovechamiento de valor equivalente.

2.ª– En los Municipios donde el Plan General determine el aprovechamiento correspondiente a los propietarios aplicando coeficientes de aprovechamiento normal y máximo, los propietarios pueden materializar el aprovechamiento normal de dos o más parcelas sobre una de ellas, con los índices de corrección por cambio de zona y uso que procedan, hasta el límite determinado por el coeficiente de aprovechamiento máximo. En tal caso, los propietarios deben ceder las parcelas restantes al Municipio para su incorporación al Patrimonio Municipal de Suelo.

3.ª– En los demás Municipios, el aprovechamiento correspondiente a los propietarios de terrenos reservados para dotaciones urbanísticas públicas equivale a la media ponderada de los aprovechamientos correspondientes a los propietarios de los terrenos servidos por cada dotación, calculada conforme a la legislación del Estado.

b) En el suelo urbano incluido en unidades de actuación, unidades de ejecución o ámbitos equivalentes, se aplica el régimen previsto para el suelo urbano no consolidado en los artículos 42 y 43, con las siguientes salvedades:

1.ª– En los Municipios citados en la salvedad 1.ª de la letra anterior, las referencias al aprovechamiento medio del sector se entienden hechas al aprovechamiento tipo del área de reparto.

2.ª– En los Municipios citados en la salvedad 2.ª de la letra anterior, los propietarios pueden materializar el aprovechamiento normal de las parcelas calificadas con determinados usos terciarios seleccionados en el Plan General, sobre una o varias parcelas calificadas con uso residencial, con los índices de corrección por cambio de zona y uso que procedan, hasta el límite determinado por el coeficiente de aprovechamiento máximo, y con las cesiones al Municipio que se estipulen en los convenios que concreten estas transferencias de aprovechamientos o en el mismo Plan General.

c) En el suelo urbanizable programado, así como en el suelo urbanizable no programado con Programa de Actuación Urbanística aprobado, se aplica el régimen previsto para el suelo urbanizable delimitado en los artículos 44 y 45, con las salvedades citadas en la letra anterior.

d) En el suelo urbanizable no programado sin Programa de Actuación Urbanística aprobado, se aplica el régimen previsto para el suelo urbanizable no delimitado en los artículos 46 a 48, con las salvedades citadas en la letra b).

e) En el suelo no urbanizable común, suelo no urbanizable genérico o suelo no urbanizable con cualquier otra denominación que implique la inexistencia de una protección especial, se aplica el régimen previsto para el suelo rústico común en los artículos 56 a 59, salvo en el entorno de protección de los Bienes de Interés Cultural o en su defecto en una banda de 50 metros desde su límite exterior, donde se aplica el régimen previsto para el suelo rústico con protección cultural en el artículo 64.

f) En el suelo no urbanizable especialmente protegido o con cualquier otra denominación que implique la existencia de una protección especial, se aplica el régimen establecido en el propio Plan General, con la salvedad citada en la letra anterior.

g) Toda modificación y revisión del Plan General debe ajustarse a lo dispuesto en la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León y en este Reglamento.

h) En particular, en los Municipios con población inferior a 20.000 habitantes no se aplica lo dispuesto en este Reglamento para los Municipios con Plan General de Ordenación Urbana, aplicándose hasta su adaptación a la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León el régimen de los demás Municipios con población inferior a 20.000 habitantes.

Disposición Transitoria Cuarta

Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal

En los Municipios con Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal, el régimen urbanístico aplicable es el establecido en la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León y en este Reglamento para los Municipios con Normas Urbanísticas Municipales, con las siguientes particularidades:

a) En el suelo urbano no incluido en unidades de actuación o ámbitos equivalentes, se aplica el régimen previsto para el suelo urbano consolidado en los artículos 40 y 41, con la salvedad de que el aprovechamiento correspondiente a los propietarios de terrenos reservados para dotaciones urbanísticas públicas equivale a la media ponderada de los aprovechamientos correspondientes a los propietarios de los terrenos servidos por cada dotación, calculada conforme a la legislación del Estado.

b) En el suelo urbano incluido en unidades de actuación o ámbitos equivalentes, se aplica el régimen previsto para el suelo urbano no consolidado en los artículos 42 y 43.

c) En el suelo apto para urbanizar en el que los sectores estén delimitados y cuenten con aprovechamiento medio o índice equivalente determinado, se aplica el régimen previsto para el suelo urbanizable delimitado en los artículos 36 y 37.

d) En el suelo apto para urbanizar que no cumpla las condiciones citadas en la letra anterior, se aplica el régimen previsto para el suelo urbanizable no delimitado en los artículos 46 a 48.

e) En el suelo no urbanizable común, suelo no urbanizable genérico o suelo no urbanizable con cualquier otra denominación que implique la inexistencia de una protección especial, se aplica el régimen previsto para el suelo rústico común en los artículos 56 a 59, salvo en el entorno de protección de los Bienes de Interés Cultural o en su defecto en una banda de 50 metros desde su límite exterior, donde se aplica el régimen previsto para el suelo rústico con protección cultural en el artículo 64.

f) En el suelo no urbanizable especialmente protegido o con cualquier otra denominación que implique la existencia de una protección especial, se aplica el régimen establecido en las propias Normas Subsidiarias, con la salvedad citada en la letra anterior.

g) Las Normas Subsidiarias pueden ser modificadas según el procedimiento previsto para modificar las Normas Urbanísticas Municipales, respetando lo dispuesto en la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León y en este Reglamento.

h) Cuando proceda su revisión o derogación, las Normas Subsidiarias deben ser sustituidas por un instrumento de planeamiento general aprobado conforme a lo dispuesto en la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León y en este Reglamento.

Disposición Transitoria Quinta

Proyectos de delimitación del suelo urbano

En los Municipios con Proyecto de Delimitación del Suelo Urbano, el régimen urbanístico aplicable es el establecido en la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León y en este Reglamento para los Municipios sin planeamiento urbanístico municipal, con las siguientes particularidades:

a) En los terrenos incluidos en la delimitación, se aplica el régimen previsto para el suelo urbano en los artículos 68 a 71.

b) En los terrenos no incluidos en la delimitación, se aplica el régimen previsto para el suelo rústico en los artículos 72 a 74.

c) El Proyecto de Delimitación puede ser modificado según el procedimiento previsto para modificar las Normas Urbanísticas Municipales, respetando lo dispuesto en la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León y en este Reglamento. No obstante, no pueden aprobarse modificaciones que aislada o acumuladamente produzcan un incremento de la superficie de suelo urbano superior al 10 por ciento respecto de la que estuviera vigente a la entrada en vigor de este Reglamento.

d) Cuando proceda su revisión o derogación, el Proyecto de Delimitación debe ser sustituido por un instrumento de planeamiento general aprobado conforme a lo dispuesto en la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León y a este Reglamento, o bien por Directrices de Ordenación de ámbito subregional aprobadas conforme a la legislación sobre ordenación del territorio.

Disposición Transitoria Sexta

Otros instrumentos urbanísticos

1.– Los instrumentos de planeamiento urbanístico no citados en las disposiciones anteriores y que estén vigentes a la entrada en vigor de este Reglamento, se aplican y ejecutan conforme a lo dispuesto en sus propias determinaciones y en las Disposiciones Transitorias Tercera y Cuarta, según cuál sea el instrumento de planeamiento general del Municipio.

2.– Los instrumentos de gestión urbanística que se encontraban en ejecución a la entrada en vigor de la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León, en los términos de su Disposición Transitoria Séptima, deben culminar su ejecución conforme a la legislación anterior, salvo que incumplidos los plazos aplicables el Ayuntamiento acuerde su sujeción al régimen previsto para la gestión de las actuaciones integradas.

3.– Toda modificación de los instrumentos citados en los apartados anteriores debe ajustarse a lo previsto en la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León, y en este Reglamento.

Disposición Transitoria Séptima

Procedimientos en tramitación

Lo dispuesto en este Reglamento no se aplica a los procedimientos urbanísticos iniciados a su entrada en vigor, como máximo hasta pasados seis meses desde dicha entrada en vigor. A tal efecto se consideran iniciados los procedimientos urbanísticos sobre los que haya recaído acuerdo de aprobación inicial, o de no ser exigible dicho trámite, cuando se hayan publicado los anuncios de información pública preceptivos, o de no ser exigibles ninguno de dichos trámites, cuando se haya presentado la solicitud con toda su documentación exigible completa.

Disposición Transitoria Octava

Recepción de urbanizaciones

En los sectores y demás ámbitos donde a la entrada en vigor de este Reglamento la urbanización ya esté ejecutada pero no haya sido recibida por el Ayuntamiento, o bien donde los terrenos destinados a vías públicas, espacios libres públicos y demás usos y servicios públicos no hayan sido aún cedidos al Ayuntamiento, debe cumplirse lo dispuesto en los artículos 206 y 207 de este Reglamento en el plazo de un año desde su entrada en vigor. Durante dicho plazo, las entidades de conservación que ya estuvieran constituidas a la entrada en vigor de este Reglamento podrán continuar ejerciendo sus funciones, teniendo a todos los efectos carácter de entidades urbanísticas colaboradoras. Transcurrido dicho plazo y en tanto no se cumpla lo dispuesto en los artículos citados, el Ayuntamiento no podrá conceder ninguna licencia urbanística en el sector o ámbito afectado.

Disposición Transitoria Novena

Inspección Técnica de Construcciones

Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 316, los edificios que hayan sido terminados o rehabilitados íntegramente antes del 1 de enero de 1967, deben someterse a la primera inspección técnica dentro de los siguientes plazos:

a) Los edificios terminados antes del 1 de enero de 1950 y que no hayan sido objeto de rehabilitación integral después de esa fecha, hasta el 30 de diciembre de 2005.

b) Los edificios terminados o que hayan sido objeto de rehabilitación integral entre el 1 de enero de 1950 y el 31 de diciembre de 1959, hasta el 30 de diciembre de 2006.

c) Los edificios terminados o que hayan sido objeto de rehabilitación integral entre el 1 de enero de 1960 y el 31 de diciembre de 1966, hasta el 30 de diciembre de 2007.

Disposición Transitoria Décima

Órganos colegiados

1.– El Consejo de Urbanismo y Ordenación del Territorio de Castilla y León, las Comisiones Territoriales de Urbanismo y sus respectivas ponencias técnicas deben ejercer las funciones que les atribuye este Reglamento a partir de su entrada en vigor sin necesidad de constituirse de nuevo, continuando integrados por sus miembros actuales en tanto no sean sustituidos.

2.– Las Comisiones Territoriales de Valoración deben ejercer las funciones que les atribuye este Reglamento a partir de su constitución, la cual debe tener lugar antes de dos años desde la entrada en vigor de este Reglamento.

3.– Todas las referencias contenidas en la normativa de la Comunidad Autónoma de Castilla y León a la Comisión de Urbanismo de Castilla y León, las Comisiones Provinciales de Urbanismo y los Jurados Provinciales de Expropiación, deben entenderse hechas al Consejo de Urbanismo y Ordenación del Territorio de Castilla y León, las Comisiones Territoriales de Urbanismo y las Comisiones Territoriales de Valoración, respectivamente.

Disposición Derogatoria Única

Disposiciones derogadas

Quedan derogadas cuantas disposiciones de igual o inferior rango resulten contrarias a lo dispuesto en este Decreto, y en particular:

a) El Decreto 180/1993, de 29 de julio, regulador de las instalaciones de almacenamiento de chatarra en suelo no urbanizable.

b) El Decreto 223/1999, de 5 de agosto, por el que se aprueba la Tabla de Preceptos de los Reglamentos urbanísticos del Estado que resultan de aplicación por su compatibilidad con la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León.

c) El Decreto 145/2000, de 29 de junio, por el que se regula el Consejo de Urbanismo y Ordenación del Territorio de Castilla y León.

d) El Decreto 146/2000, de 29 de junio, por el que se regulan las Comisiones Territoriales de Urbanismo de Castilla y León.

Disposición Final Primera

Normativa del Estado

A partir de la entrada en vigor de este Reglamento no son aplicables en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Castilla y León las siguientes normas:

a) El Reglamento de Edificación Forzosa y Registro Municipal de Solares, aprobado por Decreto 635/1964, de 5 de marzo.

b) El Reglamento de Reparcelaciones de Suelo afectado por Planes de Ordenación Urbana, aprobado por Decreto 1006/1966, de 7 de abril.

c) El Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril.

d) El Real Decreto 1169/1978, de 2 de mayo, sobre creación de Sociedades Urbanísticas por el Estado, los Organismos Autónomos y las Corporaciones Locales.

e) El Reglamento de Planeamiento Urbanístico, aprobado por Real Decreto 2159/1978, de 23 de junio.

f) El Reglamento de Disciplina Urbanística, aprobado por Real Decreto 2187/1978, de 23 de junio.

g) El Reglamento de Gestión Urbanística, aprobado por Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, a excepción de sus artículos 130, 171, 196, 197, 198, 205, 206, 207, 208 y 210. A efectos de su interpretación, las referencias a los términos “polígono o unidad de actuación”, “polígonos para la creación de suelo urbanizado” y “Jurado Provincial de Expropiación Forzosa” se entienden hechas a los términos “unidad de actuación”, “sectores de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable” y “Comisión Territorial de Valoración”, respectivamente.

h) El Real Decreto-Ley 3/1980, de 14 de marzo, sobre creación de suelo y agilización de la gestión urbanística.

i) El Real Decreto-Ley 16/1981, de 16 de octubre, de adaptación de Planes Generales de Ordenación Urbana.

Disposición Final Segunda

Normativa de Ordenación del Territorio

1.– En lo no previsto por la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León ni por este Reglamento, las relaciones entre los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística y los instrumentos de ordenación del territorio se rigen por lo dispuesto en la Ley 10/1998, de 5 de diciembre, de Ordenación del Territorio de Castilla y León.

2.– Cuando las Directrices de Ordenación de Ámbito Subregional, los Planes Regionales de Ámbito Territorial y los Proyectos Regionales, en los supuestos previstos en la legislación sobre ordenación del territorio, incluyan todas o algunas de las determinaciones citadas en el Título II de este Reglamento, tendrán la consideración de instrumentos de planeamiento urbanístico, a todos los efectos. En tales casos corresponden a la Administración de la Comunidad Autónoma las competencias propias de los Municipios, sin más limitación que la obligada justificación del interés regional que habilite el ejercicio directo de la actividad urbanística por la Administración de la Comunidad Autónoma, así como el respeto a las competencias municipales en la materia.

Disposición Final Tercera

Entrada en vigor y desarrollo del Reglamento

1.– Este Decreto entrará en vigor al mes de su publicación en el “Boletín Oficial de Castilla y León”.

2.– Se autoriza al Consejero de Fomento para dictar cuantas disposiciones sean necesarias para el desarrollo y aplicación de este Decreto.

REGLAMENTO DE URBANISMO DE CASTILLA Y LEÓN

TÍTULO PRELIMINAR

Objeto y principios generales

Capítulo I

Objeto

Artículo 1.– Objeto del Reglamento.

Este Reglamento tiene por objeto el desarrollo de la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León, que regula la actividad urbanística en la Comunidad Autónoma de Castilla y León en el marco de la legislación básica del Estado.

Artículo 2.– Objeto y aspectos de la actividad urbanística.

1.– La actividad urbanística es una función pública que tiene por objeto la ordenación, la transformación, la conservación y el control del uso del suelo, entendiendo incluidos el subsuelo y el vuelo, y en especial su urbanización y edificación.

2.– La actividad urbanística comprende los siguientes aspectos:

a) Planeamiento urbanístico, regulado en el título II de este Reglamento.

b) Gestión urbanística, regulada en el título III de este Reglamento.

c) Intervención en el uso del suelo, regulada en el título IV de este Reglamento.

d) Intervención en el mercado de suelo, regulada en el título V de este Reglamento.

e) Organización y coordinación administrativa, reguladas en el título VI de este Reglamento.

f) Información urbanística y participación social, reguladas en el título VII de este Reglamento.

Capítulo II

Principios generales de la actividad urbanística

Artículo 3.– Sujeción a la normativa.

1.– La actividad urbanística debe desarrollarse en todo caso con plena sujeción a lo previsto en la normativa urbanística y en las demás normas aplicables.

2.– La normativa urbanística es el conjunto de normas que regulan la ordenación del territorio y el urbanismo, integrado por:

a) La Ley 10/1998, de 5 de diciembre, de Ordenación del Territorio de la Comunidad de Castilla y León, con su correspondiente desarrollo reglamentario.

b) La Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León, modificada por las Leyes 10/2002, de 10 de julio, 21/2002, de 27 de diciembre y 13/2003, de 23 de diciembre, con este Reglamento que la desarrolla.

c) Los instrumentos de ordenación del territorio y de planeamiento urbanístico aplicables en cada caso.

Artículo 4.– Dirección y gestión de la actividad urbanística.

1.– La dirección y el control de la actividad urbanística corresponden a la Comunidad Autónoma y a los Municipios de Castilla y León, dentro de sus respectivas competencias, sin perjuicio de la participación de la Administración del Estado, de las Diputaciones Provinciales y de la iniciativa privada, en las formas previstas en la normativa urbanística:

a) Corresponden a los Municipios todas las competencias de dirección y control de la actividad urbanística que no estén expresamente atribuidas a otras Administraciones públicas en la normativa urbanística.

b) Corresponden a la Comunidad Autónoma de Castilla y León las competencias de dirección y control de la actividad urbanística que se le atribuyen expresamente en la normativa urbanística, y en especial:

1.ª– La dirección e impulso de la actividad urbanística de las Administraciones públicas.

2.ª– La coordinación de la actividad urbanística de las Administraciones públicas, entre sí y con la iniciativa privada, en particular mediante la elaboración, aprobación y ejecución de instrumentos de ordenación del territorio.

3.ª– La supervisión de los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística para asegurar su coherencia con los instrumentos de ordenación del territorio, así como su calidad, homogeneidad y actualización periódica.

2.– La actividad urbanística puede gestionarse:

a) De forma directa por la Administración competente en cada caso, sea el Ayuntamiento o la Administración de la Comunidad Autónoma.

b) De forma indirecta por las demás Administraciones públicas o por la iniciativa privada, a excepción de la aprobación de los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística, de las actividades que impliquen el ejercicio de potestades de policía, intervención y sanción, y en general de las actividades que impliquen el ejercicio de autoridad, las cuales sólo pueden gestionarse de forma directa por la Administración competente en cada caso.

3.– La actividad urbanística debe gestionarse en las formas previstas en la normativa urbanística, y de forma complementaria en las formas autorizadas por la legislación reguladora de la Administración competente en cada caso.

Artículo 5.– Actividad urbanística pública.

1.– La actividad urbanística pública es la que gestionan las Administraciones públicas, entendiendo incluidas sus entidades dependientes, tanto si actúan de forma directa en el papel de Administración competente, como si actúan de forma indirecta.

2.– La competencia para desarrollar la actividad urbanística pública corresponde a los Municipios. No obstante, las demás Administraciones públicas y sus entidades dependientes pueden también ejercer la actividad urbanística pública en las formas y con el alcance previstos en la normativa urbanística y en las demás normas aplicables.

3.– En aplicación de los principios constitucionales de la política económica y social, la actividad urbanística pública debe orientarse en todo caso a la consecución de los siguientes objetivos generales:

a) Asegurar que el uso del suelo se realice de acuerdo al interés general y a la función social de la propiedad, en las condiciones establecidas en la normativa urbanística y en las demás normas aplicables.

b) Fomentar un desarrollo territorial y urbano sostenible, comprometido con los valores de progreso económico, cohesión social, preservación del patrimonio natural y cultural y respeto a las peculiaridades locales, integrando las políticas de ámbito municipal para favorecer:

1.º– El desarrollo del sistema productivo, la atracción de inversiones, la modernización de las infraestructuras y equipamientos, la integración y articulación del territorio y la capacidad para hacer frente a los cambios sociales y las innovaciones tecnológicas.

2.º– La cohesión social de la población, mediante la mezcla equilibrada de grupos sociales, usos y actividades y la reserva de suelo para la ubicación de las dotaciones urbanísticas necesarias en condiciones óptimas.

3.º– La mejora de la calidad de vida de la población, regulando las condiciones de uso del suelo para garantizar el derecho a una vivienda digna y adecuada, controlar la densidad de población y edificación y promover la rehabilitación de las áreas degradadas así como la integración de los sistemas e infraestructuras de transporte.

4.º– La protección del medio ambiente y del patrimonio natural, incluida la conservación y en caso necesario la recuperación y mejora del aire, el agua, los espacios naturales, la fauna, la flora y en general las condiciones ambientales adecuadas, mediante la gestión responsable de los recursos y la utilización racional del territorio.

5.º– La protección del patrimonio cultural, mediante la conservación, recuperación y mejora de los Bienes de Interés Cultural, los espacios urbanos relevantes, los elementos y tipos arquitectónicos singulares, el patrimonio arqueológico y etnológico, los paisajes de valor cultural e histórico y las formas tradicionales de ocupación humana del territorio.

6.º– –La mejora de la calidad urbana, mediante normas que favorezcan la continuidad y la estética del espacio urbano y la compatibilidad entre las construcciones e instalaciones que lo conforman, e impidan una inadecuada concentración de usos o actividades o la abusiva repetición de soluciones urbanísticas.

c) Impedir la especulación del suelo, en cuanto perjudica el acceso a la vivienda, la creación de suelo para actividades productivas y la disposición de nuevas dotaciones urbanísticas.

d) Asegurar la participación de la comunidad, representada por el Ayuntamiento, en las plusvalías que genere la propia actividad urbanística pública.

e) Garantizar la equidistribución o reparto equitativo de los beneficios y las cargas derivados de la actividad urbanística, entre todos los propietarios afectados por la misma.

f) Promover en la mayor medida posible la aplicación de los principios de colaboración administrativa, fomento de la iniciativa privada y de la participación social y libre acceso a la información urbanística, desarrollados en los artículos siguientes.

Artículo 6.– Colaboración administrativa.

1.– Las competencias urbanísticas deben ejercerse en coordinación con las competencias administrativas legalmente atribuidas para la gestión de otros intereses públicos, tanto de ámbito sectorial como local, que requieran la ordenación, la transformación, la conservación o el control del uso del suelo, o que afecten al uso del suelo de cualquier forma.

2.– Sin perjuicio de las competencias legalmente atribuidas a las Administraciones públicas, sus relaciones en materia de urbanismo deben regirse por los principios de coordinación, cooperación, concertación e información recíproca, a fin de garantizar la aplicación y eficacia de la normativa urbanística. En particular, es misión de los instrumentos de ordenación del territorio y de planeamiento urbanístico facilitar dichas formas de colaboración administrativa. A tal efecto las Administraciones públicas competentes deben procurar su actualización periódica y máxima adaptación a la realidad.

Artículo 7.– Iniciativa privada.

1.– La iniciativa privada para el ejercicio de la actividad urbanística no tiene más limitaciones que las establecidas en la normativa urbanística y en las demás normas aplicables.

2.– Las Administraciones públicas deben promover, dentro de sus respectivas competencias:

a) La incorporación a la actividad urbanística de los propietarios del suelo y demás bienes inmuebles, facilitando su asociación en entidades urbanísticas colaboradoras.

b) La participación y colaboración de la iniciativa privada en la actividad urbanística, aun cuando no ostente la propiedad del suelo.

Artículo 8.– Participación social.

Las Administraciones públicas deben procurar que la actividad urbanística se desarrolle conforme a las necesidades y aspiraciones de la sociedad de Castilla y León, fomentando a tal efecto la más amplia participación social, en especial durante la elaboración y aprobación de los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística, procurando que dichos instrumentos sean claros y accesibles para todos, y garantizando el derecho de iniciativa de los particulares y de las entidades constituidas para la defensa de sus intereses.

Artículo 9.– Información urbanística.

Las Administraciones públicas deben garantizar el acceso a la información urbanística a todas las personas, físicas y jurídicas, sin necesidad de que acrediten un interés determinado. No obstante, deben reconocer especial prioridad a los propietarios y demás afectados por cada actuación urbanística, así como a las entidades constituidas para la defensa de sus intereses.

Artículo 10.– Acción pública.

Es pública la acción para exigir ante los órganos de las Administraciones públicas competentes y ante los Tribunales y Juzgados de lo Contencioso-Administrativo la observancia de lo establecido en la normativa urbanística, y en particular de las determinaciones de los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística vigentes.

TÍTULO PRIMERO

Régimen del suelo

Capítulo I

Contenido urbanístico del derecho de propiedad

Sección 1.ª– Derechos urbanísticos

Artículo 11.– Derechos urbanísticos de los propietarios de bienes inmuebles.

Los propietarios de suelo y demás bienes inmuebles tienen derecho a usar, disfrutar y disponer de los mismos, dentro de los límites y con el cumplimiento de los deberes señalados en la normativa urbanística y en las demás normas aplicables, los cuales delimitan el contenido urbanístico del derecho de propiedad y definen su función social.

Artículo 12.– Silencio administrativo.

1.– Los derechos urbanísticos pueden ejercerse incluso en caso de silencio administrativo, si bien respetando las normas generales de la legislación sobre procedimiento administrativo y las reglas para su aplicación que se señalan en este Reglamento.

2.– No obstante, en ningún caso pueden entenderse adquiridos ni ejercerse por silencio administrativo derechos urbanísticos en contra de lo dispuesto en la normativa urbanística o en las demás normas aplicables.

Artículo 13.– Supuestos indemnizatorios.

1.– Las condiciones de uso del suelo establecidas en la normativa urbanística no confieren derecho a exigir indemnización, salvo en los siguientes supuestos:

a) Indemnización por alteración del planeamiento: la aprobación de modificaciones o revisiones del planeamiento urbanístico antes de que transcurran los plazos establecidos en el mismo para cumplir los deberes urbanísticos exigibles, o bien si transcurridos tales plazos los deberes no han podido cumplirse por causas imputables a alguna Administración pública, confieren derecho a los afectados a ser indemnizados cuando produzcan una reducción del aprovechamiento que les corresponda, o hagan inservibles gastos efectuados en cumplimiento de los deberes urbanísticos exigibles. Asimismo existe derecho a indemnización cuando dichos gastos resulten inservibles por acordarse la expropiación del ámbito afectado.

b) Indemnización por declaración de fuera de ordenación: las modificaciones o revisiones del planeamiento urbanístico que declaren usos fuera de ordenación de forma expresa o produzcan situaciones de disconformidad con el planeamiento sólo confieren derecho a exigir indemnización cuando concurran las circunstancias citadas en la letra anterior.

c) Indemnización por alteración del planeamiento con licencia en vigor: si al entrar en vigor una modificación o revisión del planeamiento urbanístico se ha obtenido licencia urbanística, pero aún no se ha iniciado la realización de los actos que ampare, el Ayuntamiento debe declarar extinguida su eficacia en cuanto sea disconforme con las nuevas determinaciones, previa tramitación de procedimiento en que fije la indemnización por la reducción o extinción de aprovechamiento, en su caso, así como por los perjuicios que justificadamente se acrediten conforme a la legislación sobre expropiación forzosa; si se ha iniciado la ejecución de los actos amparados por la licencia, el Ayuntamiento puede optar entre modificarla o revocarla, fijándose la indemnización de igual forma.

d) Indemnización por limitaciones singulares: las limitaciones o vinculaciones singulares que se impongan en orden a la protección, conservación o restauración de terrenos, edificios y demás bienes inmuebles confieren derecho a exigir indemnización en lo que excedan de los deberes urbanísticos exigibles, así como cuando produzcan una reducción del aprovechamiento que no pueda ser objeto de equidistribución entre los interesados. A tal efecto debe entenderse que exceden de los deberes urbanísticos exigibles las limitaciones o vinculaciones singulares que no estén previstas en los instrumentos de ordenación del territorio, planeamiento o gestión urbanística, ni en sus revisiones o modificaciones.

e) Indemnización por anulación, demora o denegación de licencia: cuando se anule una licencia urbanística, se demore injustificadamente su otorgamiento o se deniegue de forma improcedente, los perjudicados pueden reclamar el resarcimiento por los daños y perjuicios causados, en los casos y con la concurrencia de los requisitos señalados en las normas sobre responsabilidad administrativa. No obstante, en ningún caso ha lugar a indemnización si existe dolo, culpa o negligencia graves imputables a los perjudicados.

2.– Como regla general, la indemnización correspondiente a los supuestos previstos en el apartado anterior debe satisfacerse por el Ayuntamiento. No obstante, la indemnización debe satisfacerse por otra Administración pública en los siguientes casos:

a) En los supuestos citados en las letras a) y b), cuando los deberes urbanísticos exigibles no se hayan cumplido en plazo por causas imputables a dicha Administración pública, o cuando la expropiación haya sido acordada por otra Administración pública.

b) En el supuesto citado en la letra d), cuando las limitaciones o vinculaciones singulares hayan sido impuestas por dicha Administración pública.

Sección 2.ª– Deberes urbanísticos

Artículo 14.– Deberes urbanísticos de los propietarios de bienes inmuebles.

1.– Los propietarios de suelo y demás bienes inmuebles deben cumplir:

a) Los deberes urbanísticos generales establecidos para todo el territorio de Castilla y León en los siguientes artículos de esta sección.

b) Los deberes urbanísticos específicos para cada clase y categoría de suelo establecidos en los siguientes capítulos de este título.

c) Los deberes, limitaciones y demás prescripciones establecidos en la legislación sectorial aplicable en cada caso.

d) Las determinaciones de los instrumentos de ordenación del territorio, planeamiento y gestión urbanística aplicables en cada caso.

2.– El coste de los trabajos, obras y servicios necesarios para cumplir los deberes citados en el apartado anterior corresponde a los propietarios de los bienes inmuebles afectados en cada caso, salvo cuando de la legislación sectorial resulte que deba ser sufragado de forma total o parcial por la Administración pública o por entidades prestadoras de servicios.

3.– El cumplimiento de los deberes establecidos en el apartado 1 debe ser verificado en cada caso por la Administración competente:

a) Conforme a lo dispuesto al respecto en la normativa urbanística y en las demás normas relacionadas con dichos deberes.

b) En función de la situación, uso y demás características específicas de cada inmueble, y de los valores naturales y culturales, los riesgos y las demás circunstancias relevantes que concurran en su entorno.

c) Aplicando criterios generales de equidad, proporcionalidad, prevención y en su caso ponderación de intereses públicos y respeto a los precedentes administrativos.

Artículo 15.– Deber de uso.

Los propietarios de bienes inmuebles deben destinarlos a usos que no estén prohibidos en la normativa urbanística ni en las demás normas aplicables. A tal efecto se entienden como usos prohibidos tanto los expresamente excluidos como aquéllos que por cualquier motivo resulten incompatibles con las normas citadas.

Artículo 16.– Deber de dotación de servicios.

Los propietarios de bienes inmuebles deben dotarlos con los servicios necesarios o exigibles en cada caso, según las condiciones señaladas en la normativa urbanística y en las demás normas aplicables. La dotación de servicios debe realizarse de forma adecuada a la situación, uso y demás características de cada inmueble.

Artículo 17.– Deber de adaptación al entorno.

1.– El uso del suelo, y en especial su urbanización y edificación, debe adaptarse a las características naturales y culturales de su entorno así como respetar sus valores. A tal efecto se establecen con carácter general para todo el territorio de Castilla y León y con independencia de la clasificación de los terrenos, las siguientes normas de aplicación directa:

a) Las construcciones e instalaciones de nueva planta, así como la reforma, rehabilitación o ampliación de las existentes, y asimismo sus elementos auxiliares de cualquier tipo destinados a seguridad, suministro de servicios, ocio, comunicación, publicidad, decoración o cualquier otro uso complementario, deben ser coherentes con las características naturales y culturales de su entorno inmediato y del paisaje circundante.

b) En las áreas de manifiesto valor natural o cultural, y en especial en el interior y en el entorno de los Espacios Naturales Protegidos y de los Bienes de Interés Cultural, no debe permitirse que las construcciones e instalaciones de nueva planta, ni la reforma, rehabilitación o ampliación de las existentes, ni los elementos auxiliares citados en la letra anterior, degraden la armonía del paisaje o impidan la contemplación del mismo. A tal efecto debe asegurarse que todos ellos armonicen con su entorno inmediato y con el paisaje circundante en cuanto a su situación, uso, altura, volumen, color, composición, materiales y demás características, tanto propias como de sus elementos complementarios.

2.– Conforme al principio de seguridad jurídica que debe guiar la actuación administrativa, las normas establecidas en el apartado anterior deben ser concretadas por el Ayuntamiento o la Administración de la Comunidad Autónoma, en forma de determinaciones justificadas incluidas en los instrumentos de ordenación del territorio y planeamiento urbanístico aplicables, o bien en forma de condiciones que se impongan en las licencias urbanísticas y demás autorizaciones administrativas que procedan, en desarrollo justificado de las citadas determinaciones.

Artículo 18.– Deber de prevención de riesgos.

1.– Los propietarios de bienes inmuebles deben respetar las limitaciones impuestas en áreas amenazadas por riesgos naturales o tecnológicos, tales como inundación, erosión, hundimiento, deslizamiento, alud, incendio, contaminación o cualquier otra perturbación del medio ambiente o de la seguridad y salud públicas. En dichas áreas no debe permitirse ninguna construcción, instalación o uso del suelo incompatible con tales riesgos.

2.– Las áreas amenazadas por riesgos naturales o tecnológicos y las limitaciones impuestas en las mismas son las establecidas, en esos términos o en cualesquiera otros análogos, por las Administraciones públicas competentes para la prevención de cada riesgo, a las que también corresponde evaluar en cada caso el cumplimiento del deber de prevención de riesgos.

3.– Conforme al principio de prevención que debe guiar la actuación administrativa, cuando no exista un pronunciamiento expreso de la Administración competente en relación con un determinado riesgo, la delimitación del área amenazada y las limitaciones necesarias pueden ser establecidas por el Ayuntamiento o la Administración de la Comunidad Autónoma en forma de determinaciones justificadas incluidas en los instrumentos de ordenación del territorio y planeamiento urbanístico aplicables, con carácter subsidiario respecto del pronunciamiento de la Administración competente.

Artículo 19.– Deber de conservación.

1.– Los propietarios de bienes inmuebles deben mantenerlos en condiciones adecuadas de seguridad, salubridad, ornato público y habitabilidad según su destino, realizando los trabajos precisos para conservar o reponer dichas condiciones. A tal efecto se entiende por:

a) Seguridad: conjunto de las características constructivas que aseguran la estabilidad y la consolidación estructural de los inmuebles y la seguridad de sus usuarios y de la población.

b) Salubridad: conjunto de las características higiénicas y sanitarias de los inmuebles y de su entorno que aseguran la salud de sus usuarios y de la población.

c) Ornato público: conjunto de las características estéticas de los inmuebles y de su entorno que satisfacen las exigencias de dignidad de sus usuarios y de la sociedad.

d) Habitabilidad: conjunto de las características de diseño y calidad de las viviendas y de los lugares de trabajo y estancia, de los inmuebles donde se sitúan y de su entorno, que satisfacen las exigencias de calidad de vida de sus usuarios y de la sociedad.

2.– No obstante lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 14, el coste de los trabajos, obras y servicios necesarios para cumplir el deber de conservación corresponde a los propietarios sólo hasta el límite del citado deber, correspondiendo el exceso al Ayuntamiento. A tal efecto, el límite del deber de conservación de un inmueble se fija en la mitad de su coste de reposición, entendido como el valor actual de construcción de un inmueble nuevo, en condiciones que permitan su autorización conforme a la normativa vigente, con la misma superficie edificada y cuyas demás características sean similares, excluyendo el valor del suelo e incluyendo el coste de ejecución, el beneficio empresarial, los honorarios profesionales y los tributos que graven la construcción, sin depreciaciones de ningún tipo.

Capítulo II

Clasificación del suelo

Sección 1.ª– Disposiciones generales

Artículo 20.– Clasificación del suelo.

Mediante la técnica de la clasificación del suelo se determina el régimen urbanístico más adecuado a las características de hecho y aptitudes de cada terreno, incluyéndolo en alguna de las siguientes clases de suelo:

a) Suelo urbano, dentro del cual se distinguen las siguientes categorías:

1.ª– Suelo urbano consolidado.

2.ª– Suelo urbano no consolidado.

b) Suelo urbanizable, dentro del cual se distinguen las siguientes categorías:

1.ª– Suelo urbanizable delimitado.

2.ª– Suelo urbanizable no delimitado.

c) Suelo rústico, dentro del cual se distinguen las siguientes categorías:

1.ª– Suelo rústico común.

2.ª– Suelo rústico de entorno urbano.

3.ª– Suelo rústico de asentamiento tradicional.

4.ª– Suelo rústico con protección agropecuaria.

5.ª– Suelo rústico con protección de infraestructuras.

6.ª– Suelo rústico con protección cultural.

7.ª– Suelo rústico con protección natural.

8.ª– Suelo rústico con protección especial.

Artículo 21.– Instrumentos de clasificación del suelo.

1.– La clasificación del suelo debe establecerse por el instrumento de planeamiento general de cada Municipio, sea un Plan General de Ordenación Urbana o unas Normas Urbanísticas Municipales. Este instrumento debe clasificar la totalidad del suelo del término municipal.

2.– La clasificación del suelo puede establecerse también por los instrumentos de ordenación del territorio habilitados para ello en la Ley 10/1998, de 5 de diciembre, de Ordenación del Territorio de Castilla y León. Estos instrumentos pueden:

a) Clasificar la totalidad o parte del suelo de su ámbito de aplicación que no haya sido aún clasificado por el planeamiento general o por otro instrumento de ordenación del territorio.

b) Modificar la clasificación de las zonas en las que resulte necesario hacerlo para asegurar la eficacia de sus determinaciones.

3.– Una vez establecida, la clasificación del suelo sólo puede alterarse mediante la revisión o modificación del Plan General de Ordenación Urbana o las Normas Urbanísticas Municipales, o bien por los instrumentos de ordenación del territorio citados en el apartado anterior.

Artículo 22.– Criterios generales de clasificación del suelo.

Al establecer la clasificación, los instrumentos citados en el artículo anterior deben:

a) Respetar los objetivos de la actividad urbanística pública y los demás criterios señalados en la normativa urbanística, en particular en los instrumentos de ordenación del territorio.

b) Considerar las características de hecho y las aptitudes potenciales de cada terreno, tanto en sí mismas como en relación a su entorno y al conjunto del término municipal.

c) Tener en cuenta los objetivos y propuestas de ordenación del propio instrumento que establezca la clasificación.

Sección 2.ª– Suelo Urbano

Artículo 23.– Criterios de clasificación.

1.– El suelo urbano es el conjunto de terrenos ya urbanizados o incorporados al proceso de urbanización. A tal efecto deben clasificarse como suelo urbano los terrenos que formen parte de un núcleo de población y cumplan además alguno de los siguientes criterios:

a) Criterio de dotación de servicios: que los terrenos cuenten con acceso integrado en la malla urbana y con servicios de abastecimiento de agua, saneamiento y suministro de energía eléctrica. Tanto el acceso como los otros servicios deben cumplir los siguientes requisitos:

1.º– Contar con condiciones suficientes y adecuadas para servir tanto a las construcciones e instalaciones existentes como a las que prevea o permita el planeamiento urbanístico, sin perjuicio de que hayan existido en el pasado o de que se prevea su existencia futura.

2.º– Estar disponibles a una distancia máxima de 50 metros de la parcela, y en el caso del acceso, en forma de vía abierta al uso público y transitable por vehículos automóviles.

b) Criterio de consolidación: que los terrenos estén ocupados por la edificación en al menos la mitad de los espacios aptos para la misma conforme al planeamiento urbanístico. A tal efecto sólo pueden entenderse como espacios aptos para la edificación los terrenos que cuenten con acceso integrado en la malla urbana y todos los servicios citados en la letra anterior.

c) Criterio de previa urbanización: que los terrenos hayan sido urbanizados conforme a los procedimientos establecidos en la normativa urbanística vigente en su momento, de forma que cuenten con acceso integrado en la malla urbana y todos los servicios citados en la letra a).

2.– No pueden clasificarse como suelo urbano:

a) Los terrenos que no formen parte de un núcleo de población.

b) Los terrenos que no cumplan ninguno de los criterios señalados en el apartado anterior, incluso cuando los cumplan todas o algunas de las parcelas colindantes.

c) Los terrenos en los que el cumplimiento de los criterios señalados en el apartado anterior se fundamente en la existencia o en la previsión de infraestructuras, equipamientos u otras instalaciones de carácter supramunicipal o impropios de las zonas urbanas, tales como líneas férreas, carreteras, variantes de población, rondas, circunvalaciones, centros de tratamiento o almacenamiento de aguas o residuos, canales, presas, embalses, líneas eléctricas de alta tensión, centros de producción o transformación de energía, explotaciones agropecuarias, actividades extractivas, industrias o cualesquiera otros elementos análogos.

Artículo 24.– Condición de solar.

1.– Tienen la condición de solar las superficies de suelo urbano legalmente conformadas o divididas, aptas para su uso inmediato conforme a las determinaciones del planeamiento urbanístico vigente, y que cuenten con:

a) Acceso por vía urbana que cumpla las siguientes condiciones:

1.ª– Estar abierta sobre terrenos de uso y dominio público.

2.ª– Estar señalada como vía pública en algún instrumento de planeamiento urbanístico.

3.ª– Ser transitable por vehículos automóviles, salvo en los centros históricos que delimite el planeamiento urbanístico, y sin perjuicio de las medidas de regulación del tráfico.

4.ª– Estar pavimentada y urbanizada con arreglo a las alineaciones, rasantes y normas técnicas establecidas en el planeamiento urbanístico.

b) Los siguientes servicios, disponibles a pie de parcela en condiciones de caudal, potencia, intensidad y accesibilidad adecuadas para servir a las construcciones e instalaciones existentes y a las que prevea o permita el planeamiento urbanístico:

1.º– Abastecimiento de agua potable mediante red municipal de distribución.

2.º– Saneamiento mediante red municipal de evacuación de aguas residuales.

3.º– Suministro de energía eléctrica mediante red de baja tensión.

4.º– Alumbrado público.

5.º– Telecomunicaciones.

2.– Los terrenos que los instrumentos citados en el artículo 21 clasifiquen como suelo urbano no consolidado y como suelo urbanizable sólo pueden alcanzar la condición de solar una vez se hayan ejecutado las obras de urbanización necesarias para:

a) Conectar el sector en el que estén incluidos los terrenos con los sistemas generales de vías públicas y servicios urbanos, o en su defecto con las vías públicas y los servicios urbanos existentes.

b) Ampliar o reforzar los sistemas generales de vías públicas y servicios urbanos, o en su defecto las vías públicas y los servicios urbanos existentes, cuando dicha ampliación o refuerzo resulten necesarios para asegurar el correcto funcionamiento de dichos elementos.

Artículo 25.– Suelo urbano consolidado.

1.– Dentro del suelo urbano, deben incluirse en la categoría de suelo urbano consolidado:

a) Los terrenos que tengan la condición de solar, así como los que puedan alcanzar dicha condición mediante actuaciones de gestión urbanística aislada.

b) Los terrenos que sustenten dotaciones urbanísticas propias de las zonas urbanas en las condiciones establecidas por el planeamiento urbanístico, así como los terrenos donde se prevea ubicar dichas dotaciones mediante actuaciones de gestión urbanística aislada.

2.– Los terrenos incluidos en suelo urbano consolidado pueden agruparse:

a) En ámbitos de planeamiento de desarrollo, denominados ámbitos de Estudio de Detalle o ámbitos de Plan Especial, cuando esta agrupación sea conveniente para completar o mejorar la ordenación detallada de los terrenos.

b) En ámbitos de gestión urbanística, tales como unidades de normalización u otros ámbitos de actuación aislada, cuando esta agrupación sea conveniente para una mejor gestión o para un mejor cumplimiento de los deberes urbanísticos.

Artículo 26.– Suelo urbano no consolidado.

1.– Dentro del suelo urbano, deben incluirse en la categoría de suelo urbano no consolidado:

a) Los terrenos donde sean precisas actuaciones de urbanización, reforma interior u obtención de terrenos reservados para ubicar dotaciones urbanísticas públicas, que deban ser objeto de equidistribución o reparcelación.

b) Los terrenos donde se prevea una ordenación urbanística sustancialmente diferente de la que estuviera vigente con anterioridad, cuando la misma no pueda materializarse mediante actuaciones de gestión urbanística aislada.

c) Los terrenos que hayan adquirido la condición de suelo urbano prescindiendo de los procedimientos establecidos en la normativa urbanística vigente en su momento, salvo cuando ya tengan condición de solar.

d) Los terrenos donde se prevea un aumento del número de viviendas o de la superficie o volumen edificables con destino privado, superior al 30 por ciento respecto de la ordenación anteriormente vigente.

e) De forma residual, los demás terrenos que se puedan clasificar como suelo urbano y que no cumplan las condiciones para ser incluidos en suelo urbano consolidado.

2.– Los terrenos incluidos en suelo urbano no consolidado deben agruparse en ámbitos denominados sectores, donde la ordenación detallada puede ser establecida directamente por los instrumentos citados en el artículo 21 o remitirse a un Estudio de Detalle o Plan Especial. Cuando se establezca su ordenación detallada, los sectores pueden dividirse en ámbitos de gestión urbanística integrada denominados unidades de actuación, entendiéndose en otro caso que cada sector constituye una unidad de actuación.

Sección 3.ª– Suelo Urbanizable

Artículo 27.– Criterios de clasificación.

El suelo urbanizable es el conjunto de terrenos aptos para ser incorporados al proceso de urbanización o en curso de incorporación al mismo. A tal efecto deben clasificarse como suelo urbanizable los terrenos que no puedan ser clasificados como suelo urbano ni como suelo rústico según los criterios señalados en este Reglamento.

Artículo 28.– Suelo urbanizable delimitado.

1.– Dentro del suelo urbanizable, deben incluirse en la categoría de suelo urbanizable delimitado los terrenos cuya transformación en suelo urbano se considere más adecuada a los criterios y previsiones de la normativa urbanística.

2.– Los terrenos incluidos en suelo urbanizable delimitado deben agruparse en ámbitos denominados sectores, donde la ordenación detallada puede ser establecida directamente por los instrumentos citados en el artículo 21 o remitirse a un Plan Parcial. Cuando se establezca su ordenación detallada los sectores pueden dividirse en ámbitos de gestión urbanística integrada denominados unidades de actuación, entendiéndose en otro caso que cada sector constituye una unidad de actuación.

3.– Cuando la ordenación detallada se remita a un Plan Parcial, debe señalarse un plazo para la aprobación del mismo, con un máximo de ocho años, transcurrido el cual los terrenos deben ser considerados como suelo urbanizable no delimitado, a todos los efectos. En defecto de indicación expresa, el plazo para la aprobación del Plan Parcial es de ocho años.

Artículo 29.– Suelo urbanizable no delimitado.

1.– Dentro del suelo urbanizable, deben incluirse en la categoría de suelo urbanizable no delimitado los terrenos que no se incluyan en suelo urbanizable delimitado.

2.– Los terrenos incluidos en suelo urbanizable no delimitado pueden dividirse en ámbitos denominados áreas de suelo urbanizable no delimitado, entendiéndose de lo contrario que constituyen una única área. Para cada área deben definirse condiciones para la aprobación del Plan Parcial o los Planes Parciales que establezcan su ordenación detallada.

3.– Los Planes Parciales que establezcan la ordenación detallada del suelo urbanizable no delimitado deben delimitar sus propios ámbitos, denominados sectores. Dichos Planes pueden dividir los sectores en ámbitos de gestión urbanística integrada, denominados unidades de actuación, entendiéndose en otro caso que cada sector constituye una unidad de actuación.

Sección 4.ª– Suelo rústico

Artículo 30.– Criterios de clasificación.

El suelo rústico es el conjunto de terrenos que deben ser protegidos del proceso de urbanización. A tal efecto deben clasificarse como suelo rústico los terrenos que cumplan alguno de los siguientes criterios:

a) Criterio de protección singular: que los terrenos estén sometidos a algún régimen especial de protección incompatible con su urbanización, establecido de acuerdo a la normativa urbanística o a la legislación sobre medio ambiente, aguas, montes, patrimonio cultural, obras públicas, infraestructuras, energía, transportes, comunicaciones, telecomunicaciones u otras normas que justifiquen la protección o establezcan limitaciones de aprovechamiento.

b) Criterio de valor intrínseco: que los terrenos presenten manifiestos valores naturales, culturales o productivos que justifiquen la necesidad de protegerlos o de establecer limitaciones a su aprovechamiento. A tal efecto debe tenerse particularmente en cuenta lo dispuesto en el artículo 17, y deben entenderse como merecedores de protección los valores ambientales, ecológicos, geológicos, litológicos, paisajísticos, científicos, educativos, históricos, artísticos, arqueológicos, etnológicos, turísticos, recreativos, deportivos, agrícolas, ganaderos, forestales y de riqueza natural, así como las formas tradicionales de ocupación humana del territorio, los paisajes resultado de procesos seculares de transformación humana del medio físico y las construcciones e instalaciones vinculadas a la utilización de los recursos naturales.

c) Criterio de recuperación de valores: que los terrenos, habiendo presentado en el pasado alguno de los valores citados en la letra anterior, deban protegerse para facilitar o promover su recuperación, o para evitar una mayor degradación.

d) Criterio de prevención de riesgos: que los terrenos estén amenazados por riesgos naturales o tecnológicos incompatibles con su urbanización, tales como inundación, erosión, hundimiento, deslizamiento, alud, incendio, contaminación o cualquier otro tipo de perturbación del medio ambiente o de la seguridad y salud públicas. A tal efecto debe tenerse especialmente en cuenta lo dispuesto en el artículo 18.

e) Criterio de calidad de la urbanización: que los terrenos no reúnan condiciones que aseguren que la urbanización alcance un nivel mínimo de calidad. A tal efecto se entiende que los terrenos no reúnen dichas condiciones cuando:

1.º– Presenten características topográficas, geológicas, geotécnicas o mecánicas que desaconsejen su urbanización, tales como propensión a los deslizamientos, pendientes fuertes, baja resistencia, expansividad de arcillas o existencia de depósitos o corrientes de aguas subterráneas cuya protección sea necesaria.

2.º– Resulten peligrosos para la salud por haber sustentado usos industriales, extractivos, de producción de energía, de depósito o tratamiento de residuos u otros análogos.

3.º– Su transformación altere el sistema de asentamientos mediante la formación de nuevos núcleos ajenos a la lógica histórica de ocupación humana del territorio.

4.º– Su transformación comprometa el desarrollo urbano futuro o amenace la transición armónica entre el medio urbano y el medio natural.

Artículo 31.– Suelo rústico común.

Dentro del suelo rústico, deben incluirse en la categoría de suelo rústico común los terrenos que deban ser protegidos del proceso de urbanización pero no precisen ser incluidos en ninguna de las categorías señaladas en los artículos siguientes.

Artículo 32.– Suelo rústico de entorno urbano.

Dentro del suelo rústico, pueden incluirse en la categoría de suelo rústico de entorno urbano los terrenos colindantes con los núcleos de población que se estime necesario proteger con alguna de las siguientes finalidades:

a) Para no comprometer su desarrollo futuro.

b) Para preservar el paisaje tradicional, fomentando una transición armónica entre el medio urbano y el medio natural.

c) Para preservar las perspectivas y panorámicas de interés, tanto desde el núcleo hacia su entorno como a la inversa.

Artículo 33.– Suelo rústico de asentamiento tradicional.

Dentro del suelo rústico, pueden incluirse en la categoría de suelo rústico de asentamiento tradicional los terrenos que se estime necesario proteger para preservar las formas tradicionales de ocupación humana del territorio que no se emplacen en suelo urbano, entendiendo incluidas las siguientes:

a) Los elementos de arquitectura tradicional propios del suelo rústico, tales como aceñas, apriscos, batanes, bodegas, brañas, cabañas, casas de teito, casetas de era, de pozo y de viña, chozos, cortines, esquileos, fuentes, guardaviñas, hórreos, invernales, majadas, molinos, palomares, paneras, refugios, tenadas y otros análogos, tanto aislados como agrupados.

b) Las alquerías y otros núcleos situados en el interior de dehesas, conjuntos monásticos desafectados y otras grandes explotaciones agropecuarias.

c) Los núcleos vinculados al servicio de las cañadas reales y demás vías pecuarias.

d) Las zonas en las que se constate la existencia histórica de poblamiento disperso.

e) Los núcleos de población abandonados, deshabitados o sin población permanente.

Artículo 34.– Suelo rústico con protección agropecuaria.

Dentro del suelo rústico, pueden incluirse en la categoría de suelo rústico con protección agropecuaria los terrenos que se estime necesario proteger:

a) Por su interés, calidad, riqueza, tradición, singularidad u otras características agrícolas, ganaderas o forestales.

b) Para no comprometer la funcionalidad y rentabilidad de las instalaciones de regadío y demás infraestructuras agrarias existentes o previstas en la planificación sectorial.

Artículo 35.– Suelo rústico con protección de infraestructuras.

Dentro del suelo rústico, deben incluirse en la categoría de suelo rústico con protección de infraestructuras:

a) Los terrenos ya ocupados o afectados por obras públicas y otras infraestructuras de carácter ambiental, hidráulico, energético, de comunicaciones, de telecomunicaciones, de transportes o de cualquier otro tipo, siempre que no deban tener la consideración de dotaciones urbanísticas o que sean impropias de las zonas urbanas, así como sus zonas de afección, defensa, protección, servidumbre o denominación equivalente, cuando la legislación sectorial exija preservarlas de la urbanización.

b) Los terrenos que conforme a lo previsto en los instrumentos de ordenación del territorio, planeamiento urbanístico y planeamiento sectorial vayan a ser ocupados o afectados por las obras públicas y otras infraestructuras citadas en la letra anterior, así como por sus zonas de afección, defensa, protección, servidumbre o denominación equivalente, cuando la legislación sectorial exija preservarlas de la urbanización.

Artículo 36.– Suelo rústico con protección cultural.

Dentro del suelo rústico, deben incluirse en la categoría de suelo rústico con protección cultural:

a) Los terrenos ocupados por Bienes de Interés Cultural declarados o en proceso de declaración, bienes arqueológicos y otros elementos catalogados por los instrumentos de ordenación del territorio y planeamiento urbanístico, así como sus entornos de protección.

b) Los demás terrenos sometidos a algún régimen de protección especial conforme a la legislación de patrimonio cultural, así como sus entornos de protección, en su caso.

c) Los demás terrenos que se estime necesario proteger:

1.º– Por su contigüidad, cercanía o vinculación con los citados en las letras anteriores.

2.º– Por cualesquiera otros valores culturales acreditados, presentes o pasados.

Artículo 37.– Suelo rústico con protección natural.

Dentro del suelo rústico, deben incluirse en la categoría de suelo rústico con protección natural:

a) Los terrenos definidos en la legislación de espacios naturales como zonas de reserva, zonas de uso limitado y zonas húmedas de interés especial.

b) Los terrenos definidos en la legislación de aguas como dominio público hidráulico, cauces de corrientes naturales continuas y discontinuas, lechos de los lagos, lagunas, zonas húmedas y embalses superficiales, así como las zonas de servidumbre de las riberas.

c) Las vías pecuarias que no atraviesen suelo urbano o urbanizable.

d) Los demás terrenos que se estime necesario proteger:

1.º– Para preservar o regenerar el suelo, la fauna, la flora o las masas forestales, o porque deban ser objeto de restauración ambiental.

2.º– Por cualesquiera otros valores naturales acreditados, presentes o pasados.

Artículo 38.– Suelo rústico con protección especial.

Dentro del suelo rústico, deben incluirse en la categoría de suelo rústico con protección especial:

a) Los terrenos amenazados por riesgos naturales o tecnológicos incompatibles con su urbanización, tales como inundación, erosión, hundimiento, deslizamiento, alud, incendio, contaminación o cualquier otro tipo de perturbación del medio ambiente o de la seguridad y salud públicas, teniendo en cuenta lo dispuesto en el artículo 18.

b) Los terrenos donde existan razones objetivas que desaconsejen su urbanización por los siguientes motivos u otros análogos:

1.º– Porque su urbanización sea contraria a las exigencias de la Defensa Nacional.

2.º– Porque presenten características topográficas, geológicas, geotécnicas o mecánicas que desaconsejen su urbanización, tales como propensión a los deslizamientos, pendientes fuertes, baja resistencia, expansividad de arcillas o existencia de depósitos o corrientes de aguas subterráneas cuya protección sea necesaria.

3.º– Porque hayan sustentado anteriormente usos industriales, extractivos, de producción de energía, de depósito o tratamiento de residuos u otros análogos.

Artículo 39.– Concurrencia de categorías de suelo rústico.

Cuando un terreno, sea por sus propias características o aptitudes presentes o pasadas, o bien por aplicación de los criterios de la normativa urbanística o de la legislación sectorial, pueda ser incluido al mismo tiempo en varias categorías de suelo rústico, debe optarse entre:

a) Incluirlo en la categoría de suelo rústico que otorgue una mayor protección.

b) Incluirlo en varias categorías de suelo rústico, en cuyo caso sus respectivos regímenes deben aplicarse de forma complementaria; si se produce contradicción entre los mismos, deben prevalecer los regímenes establecidos para la protección de los valores naturales y culturales, y en último extremo aquél que otorgue una mayor protección.

Capítulo III

Régimen del suelo urbano y urbanizable

Sección 1.ª– Régimen del suelo urbano consolidado

Artículo 40.– Derechos en suelo urbano consolidado.

1.– Los propietarios de suelo urbano consolidado tienen los siguientes derechos:

a) Derecho a urbanizar: los propietarios tienen derecho a completar la urbanización de sus parcelas a fin de que alcancen la condición de solar si aún no la tuvieran.

b) Derecho a edificar: los propietarios tienen derecho a edificar las parcelas que tengan la condición de solar, con las condiciones que señale en cada caso el planeamiento urbanístico. En particular:

1.º– Corresponde a los propietarios el aprovechamiento real, que se obtiene aplicando las determinaciones del planeamiento urbanístico sobre la superficie bruta de sus parcelas.

2.º– Los propietarios pueden materializar su aprovechamiento sobre la superficie neta de sus parcelas o bien sobre las parcelas que resulten de una actuación aislada. Cuando no sean posibles dichas opciones deben ser compensados mediante cesión de terrenos o de aprovechamiento de valor equivalente, o pago en efectivo.

2.– El ejercicio del derecho a urbanizar requiere que previamente se apruebe el instrumento de planeamiento urbanístico que establezca la ordenación detallada, y cuando el mismo lo exija, también el instrumento de gestión urbanística necesario. Además de lo anterior, el ejercicio del derecho a edificar requiere que previamente se obtenga la licencia urbanística correspondiente.

Artículo 41.– Deberes en suelo urbano consolidado.

1.– Los propietarios de suelo urbano consolidado tienen los siguientes deberes:

a) Deber de urbanización: los propietarios deben completar la urbanización de sus parcelas a fin de que alcancen la condición de solar si aún no la tuvieran. A tal efecto deben costear todos los gastos de urbanización necesarios para completar los servicios urbanos y regularizar las vías públicas existentes, y ejecutar en su caso las obras correspondientes.

b) Deber de cesión: los propietarios deben ceder gratuitamente al Municipio los terrenos necesarios para regularizar las vías públicas existentes, entendidos como las superficies exteriores a las alineaciones señaladas por el planeamiento urbanístico. Este deber no debe impedir que los propietarios puedan materializar el aprovechamiento que les corresponde. A tal efecto, cuando no pueden materializar dicho aprovechamiento sobre la superficie neta de las parcelas resultantes tras la cesión, el Ayuntamiento puede optar entre:

1.º– Ajustar las alineaciones o aumentar el volumen edificable mediante un Estudio de Detalle de forma que el propietario pueda materializar todo su aprovechamiento.

2.º– Compensar el aprovechamiento no materializable mediante cesión de aprovechamiento o de terrenos de valor equivalente, o pago en efectivo.

c) Deber de edificación: los propietarios deben edificar sus solares en los plazos y con las condiciones que establezcan el planeamiento urbanístico y la licencia urbanística.

2.– Los terrenos clasificados como suelo urbano consolidado no pueden ser destinados a los usos permitidos por el planeamiento hasta haber alcanzado la condición de solar, una vez cumplidos los deberes de urbanización y cesión establecidos en el apartado anterior. No obstante, la licencia urbanística puede autorizar la ejecución simultánea de la urbanización, con las correspondientes garantías. En los mismos términos la licencia puede autorizar la ejecución de la urbanización por fases.

Sección 2.ª– Régimen del suelo urbano no consolidado

Artículo 42.– Derechos en suelo urbano no consolidado.

1.– Los propietarios de suelo urbano no consolidado tienen los siguientes derechos:

a) Derecho a urbanizar: los propietarios tienen derecho a completar la urbanización de la unidad de actuación en la que estén incluidos sus terrenos, a fin de que las parcelas resultantes alcancen la condición de solar.

b) Derecho a edificar: los propietarios tienen derecho a edificar las parcelas que tengan la condición de solar, con las condiciones que señale en cada caso el planeamiento urbanístico. En particular:

1.º– En los Municipios con población igual o superior a 20.000 habitantes o que cuenten con Plan General de Ordenación Urbana, corresponde a los propietarios el aprovechamiento que resulte de aplicar a la superficie bruta de sus parcelas el 90 por ciento del aprovechamiento medio del sector, salvo en los sectores incluidos total o parcialmente en Conjuntos Históricos declarados Bien de Interés Cultural, donde se aplica íntegramente el aprovechamiento medio del sector.

2.º– En los demás Municipios con población inferior a 20.000 habitantes, corresponde a los propietarios el aprovechamiento que resulte de aplicar a la superficie bruta de sus parcelas el aprovechamiento medio del sector.

3.º– Los propietarios pueden materializar su aprovechamiento sobre las parcelas que resulten de una actuación integrada. Cuando no sea posible, deben ser compensados mediante cesión de terrenos o de aprovechamiento de valor equivalente, o pago en efectivo.

2.– El ejercicio del derecho a urbanizar requiere que previamente se apruebe el instrumento de planeamiento urbanístico que establezca la ordenación detallada y el Proyecto de Actuación. Además de lo anterior, el ejercicio del derecho a edificar requiere que previamente se obtenga la licencia urbanística correspondiente.

Artículo 43.– Deberes en suelo urbano no consolidado.

1.– Los propietarios de suelo urbano no consolidado tienen los siguientes deberes:

a) Deber de urbanización: los propietarios deben completar la urbanización de sus terrenos, a fin de que las parcelas resultantes alcancen la condición de solar. A tal efecto deben costear los gastos de urbanización necesarios, excepto los de ejecución de nuevos sistemas generales, y ejecutar en su caso las obras correspondientes.

b) Deber de cesión: los propietarios deben ceder gratuitamente al Municipio los terrenos reservados para la ubicación de dotaciones urbanísticas públicas, incluidos los destinados a nuevos sistemas generales, así como los terrenos aptos para materializar el aprovechamiento que exceda del correspondiente a los propietarios. Todos los terrenos citados deben cederse completamente urbanizados, a excepción de los destinados a nuevos sistemas generales.

c) Deber de equidistribución: los propietarios deben repartirse de forma equitativa los beneficios y las cargas derivados de las determinaciones del planeamiento urbanístico, con anterioridad al inicio de la ejecución material de las mismas.

d) Deber de edificación: los propietarios deben edificar sus solares en los plazos y con las condiciones que establezcan el planeamiento urbanístico y la licencia urbanística.

2.– Los terrenos clasificados como suelo urbano no consolidado no pueden ser destinados a los usos permitidos por el planeamiento hasta haber alcanzado la condición de solar, una vez cumplidos los deberes de urbanización, cesión y equidistribución establecidos en el apartado anterior. No obstante, la licencia urbanística puede autorizar la ejecución simultánea de la urbanización, con las correspondientes garantías. En los mismos términos la licencia puede autorizar la ejecución de la urbanización por fases.

Sección 3.ª– Régimen del suelo urbanizable delimitado con ordenación detallada

Artículo 44.– Derechos en suelo urbanizable delimitado con ordenación detallada.

1.– Los propietarios de suelo urbanizable delimitado con ordenación detallada tienen los siguientes derechos:

a) Derecho a urbanizar: los propietarios tienen derecho a completar la urbanización de la unidad de actuación en la que estén incluidos sus terrenos, a fin de que las parcelas resultantes alcancen la condición de solar.

b) Derecho a edificar: los propietarios tienen derecho a edificar las parcelas que tengan la condición de solar, con las condiciones que señale en cada caso el planeamiento urbanístico. En particular:

1.º– Corresponde a los propietarios el aprovechamiento que resulte de aplicar a la superficie bruta de sus parcelas el 90 por ciento del aprovechamiento medio del sector.

2.º– Los propietarios pueden materializar su aprovechamiento sobre las parcelas que resulten de una actuación integrada. Cuando no sea posible, deben ser compensados mediante cesión de terrenos o de aprovechamiento de valor equivalente, o pago en efectivo.

2.– El ejercicio del derecho a urbanizar requiere que previamente se apruebe el instrumento de planeamiento urbanístico que establezca la ordenación detallada y el Proyecto de Actuación. Además de lo anterior, el ejercicio del derecho a edificar requiere que previamente se obtenga la licencia urbanística correspondiente.

Artículo 45.– Deberes en suelo urbanizable delimitado con ordenación detallada.

1.– Los propietarios de suelo urbanizable delimitado con ordenación detallada tienen los siguientes deberes:

a) Deber de urbanización: los propietarios deben urbanizar sus terrenos a fin de que las parcelas resultantes alcancen la condición de solar. A tal efecto deben costear los gastos de urbanización necesarios, excepto los de ejecución de nuevos sistemas generales, y ejecutar en su caso las obras correspondientes. Entre dichos gastos deben incluirse:

1.º– En Municipios con Plan General de Ordenación Urbana, los precisos para la conexión del sector con los sistemas generales existentes de vías públicas y servicios urbanos, así como para su ampliación o refuerzo, cuando cualquiera de ellos resulte necesario para asegurar el correcto funcionamiento de dichos sistemas generales.

2.º– En Municipios con Normas Urbanísticas Municipales, los precisos para la conexión del sector con las vías públicas y servicios urbanos existentes, así como para su ampliación o refuerzo, cuando cualquiera de ellos resulte necesario para asegurar el correcto funcionamiento de dichas vías y servicios.

b) Deber de cesión: los propietarios deben ceder gratuitamente al Municipio los terrenos reservados para la ubicación de dotaciones urbanísticas públicas, incluidos los destinados a nuevos sistemas generales y a la ejecución de las obras citadas en la letra anterior, así como los terrenos aptos para materializar el aprovechamiento que exceda del correspondiente a los propietarios. Todos los terrenos citados deben cederse completamente urbanizados, a excepción de los destinados a nuevos sistemas generales.

c) Deber de equidistribución: los propietarios deben repartirse de forma equitativa los beneficios y las cargas derivados de las determinaciones del planeamiento urbanístico, con anterioridad al inicio de la ejecución material de las mismas.

d) Deber de edificación: los propietarios deben edificar sus solares en los plazos y con las condiciones que establezcan el planeamiento urbanístico y la licencia urbanística.

2.– Los terrenos clasificados como suelo urbanizable delimitado no pueden ser destinados a los usos permitidos por el planeamiento hasta haber alcanzado la condición de solar, una vez cumplidos los deberes de urbanización, cesión y equidistribución establecidos en el apartado anterior. No obstante, la licencia urbanística puede autorizar la ejecución simultánea de la urbanización, con las correspondientes garantías. En los mismos términos la licencia puede autorizar la ejecución de la urbanización por fases.

Sección 4.ª– Régimen del suelo urbanizable delimitado sin ordenación detallada y del suelo urbanizable no delimitado

Artículo 46.– Derecho a promover la urbanización.

Los propietarios de suelo urbanizable delimitado sin ordenación detallada y de suelo urbanizable no delimitado tienen derecho a promover la urbanización de sus terrenos. A tal efecto deben presentar al Ayuntamiento un Plan Parcial que establezca la ordenación detallada, cuya aprobación definitiva les otorga los derechos establecidos en el artículo 44, y les impone la obligación de cumplir los deberes señalados en el artículo 45.

Artículo 47.– Derecho al uso provisional.

Los propietarios de suelo urbanizable delimitado sin ordenación detallada tienen derecho, hasta que se apruebe el Plan Parcial que

Los propietarios de suelo urbanizable delimitado sin ordenación detallada tienen derecho, hasta que se apruebe el Plan Parcial que establezca la ordenación detallada del sector, a solicitar la autorización de usos provisionales, siempre que no estén prohibidos expresamente en la normativa urbanística ni en otras normas aplicables, conforme al procedimiento y las condiciones previstas en el artículo 313.

Artículo 48.– Derecho y deber de uso rústico.

Hasta la aprobación definitiva del Plan Parcial que establezca la ordenación detallada de los terrenos, los propietarios de suelo urbanizable delimitado sin ordenación detallada y de suelo urbanizable no delimitado:

a) Tienen derecho a usar, disfrutar y disponer de sus terrenos conforme a su naturaleza rústica original, en las condiciones citadas en los artículos 51 a 59 para el suelo rústico común.

b) Deben cumplir los deberes y respetar las limitaciones señalados en dichos artículos.

Sección 5.ª– Plazos para cumplir los deberes urbanísticos

Artículo 49.– Determinación de los plazos.

1.– El instrumento que establezca la ordenación detallada debe señalar plazos para cumplir los deberes urbanísticos regulados en este capítulo, a contar desde su entrada en vigor, con un máximo de diez años como plazo total para cumplir el conjunto de los deberes urbanísticos.

2.– En defecto de indicación expresa, se entiende que el plazo total para cumplir el conjunto de los deberes urbanísticos es de ocho años desde la entrada en vigor del instrumento que establezca la ordenación detallada.

3.– En particular, el plazo para cumplir el deber de urbanización no puede ser superior a las tres cuartas partes del plazo total para cumplir el conjunto de los deberes urbanísticos, o en defecto de indicación expresa, a seis años.

Artículo 50.– Incumplimiento de los plazos.

1.– En caso de incumplimiento de los plazos establecidos en el artículo anterior, si concurren causas justificadas no imputables al propietario, el Ayuntamiento debe conceder una prórroga de duración no superior al plazo incumplido, aplicando para evaluar la solicitud criterios de equidad, proporcionalidad y ponderación entre los intereses públicos y privados.

2.– Si la prórroga no se concede, e igualmente si transcurrida se mantiene el incumplimiento, el Ayuntamiento puede acordar, previa audiencia a los interesados, el inicio del procedimiento para expropiar los terrenos y demás bienes inmuebles por incumplimiento de la función social de la propiedad, o bien para someterlos al régimen de venta forzosa.

3.– En tanto el Ayuntamiento no les notifique el inicio de alguno de los procedimientos citados en el apartado anterior, los afectados pueden iniciar o proseguir el ejercicio de sus derechos. No obstante, el transcurso de los plazos previstos en el artículo anterior extingue sus eventuales derechos indemnizatorios en caso de alteración del planeamiento.

4.– Cuando el incumplimiento de deberes urbanísticos lesione o amenace intereses de carácter supramunicipal, si el Ayuntamiento no ejerce las potestades previstas en el apartado 2 en el plazo de un año desde la fecha de incumplimiento, la Administración de la Comunidad Autónoma puede subrogarse en el ejercicio de dichas potestades durante el año siguiente al vencimiento del plazo, previo apercibimiento al Ayuntamiento.

Capítulo IV

Régimen del suelo rústico

Sección 1.ª– Régimen general de deberes en suelo rústico

Artículo 51.– Deberes y limitaciones en suelo rústico.

1.– Los propietarios de suelo rústico deben cumplir:

a) Los deberes urbanísticos generales señalados en los artículos 14 y siguientes.

b) Los deberes señalados para todo el suelo rústico en los siguientes artículos.

c) Los deberes señalados para cada categoría de suelo rústico en los artículos 59 a 65.

2.– Este régimen del suelo rústico tiene carácter de régimen mínimo de protección, debiendo respetarse también las demás condiciones que impongan los instrumentos de ordenación del territorio y planeamiento urbanístico, o la legislación sectorial.

Artículo 52.– Prevención activa de riesgos.

Los propietarios de suelo rústico deben realizar o permitir realizar a la Administración pública competente los trabajos y obras de defensa del suelo y la vegetación necesarios para su conservación y para evitar riesgos de inundación, erosión, hundimiento, deslizamiento, alud, incendio, contaminación o cualquier otro tipo de perturbación del medio ambiente o de la seguridad y salud públicas.

Artículo 53.– Prohibición de parcelaciones urbanísticas.

En suelo rústico se prohíben las parcelaciones urbanísticas, conforme se definen en la Disposición Adicional Primera, salvo cuando resulten de la aplicación de la legislación sectorial o de los instrumentos de ordenación del territorio o planeamiento urbanístico. A tal efecto:

a) En ningún caso pueden efectuarse divisiones, segregaciones o fraccionamientos de fincas rústicas en contra de lo dispuesto en la legislación sectorial.

b) La división, segregación o fraccionamiento de fincas rústicas no debe producir parcelas de extensión inferior a la parcela mínima fijada en los instrumentos de ordenación del territorio y planeamiento urbanístico aplicables, o en su defecto a la Unidad Mínima de Cultivo.

c) En los supuestos excepcionales en los que la legislación sectorial permite divisiones, segregaciones o fraccionamientos de fincas rústicas dando lugar a parcelas de extensión inferior a la Unidad Mínima de Cultivo, con finalidad constructiva, ésta queda subordinada al régimen establecido en la normativa urbanística para mantener la naturaleza rústica de los terrenos, y no puede dar lugar a la implantación de servicios urbanos o a la formación de nuevos núcleos de población.

Artículo 54.– Protección mínima de las vías públicas.

Sin perjuicio de las superiores limitaciones que establezca la legislación sectorial, y con la excepción de los elementos catalogados en el planeamiento urbanístico, en suelo rústico todas las construcciones e instalaciones de nueva planta, así como la ampliación de las existentes, e igualmente los cierres y vallados de fincas con materiales opacos de altura superior a un metro y medio, deben situarse a una distancia no inferior a tres metros desde el límite exterior de las carreteras, caminos, cañadas y demás vías públicas. Cuando dicho límite no esté definido, deben situarse a una distancia mínima de cuatro metros desde el eje de las citadas vías.

Artículo 55.– Prohibición de obras de urbanización.

En suelo rústico las Administraciones públicas no pueden ejecutar directamente ni financiar, subvencionar o auspiciar de ninguna forma obras de urbanización, salvo cuando se deriven de la estricta aplicación de la legislación sectorial o estén previstas en los instrumentos de ordenación del territorio o planeamiento urbanístico aplicables.

Sección 2.ª– Régimen general de derechos en suelo rústico

Artículo 56.– Derechos ordinarios en suelo rústico.

Los propietarios de suelo rústico tienen derecho a usar, disfrutar y disponer de sus terrenos conforme a su naturaleza rústica, pudiendo destinarlos sin restricciones urbanísticas a cualesquiera usos no constructivos vinculados a la utilización racional de los recursos naturales y que no alteren la naturaleza rústica de los terrenos, tales como la explotación agrícola, ganadera, forestal, piscícola y cinegética, o las actividades culturales, científicas, educativas, deportivas, recreativas, turísticas y similares que sean propias del suelo rústico.

Artículo 57.– Derechos excepcionales en suelo rústico.

Además de los derechos ordinarios establecidos en el artículo anterior, en suelo rústico pueden autorizarse los siguientes usos excepcionales, en las condiciones establecidas en los artículos 58 a 65 para cada categoría de suelo, atendiendo a su interés público y a su conformidad con la naturaleza rústica de los terrenos:

a) Construcciones e instalaciones vinculadas a la explotación agrícola, ganadera, forestal, piscícola y cinegética.

b) Actividades extractivas, entendiendo incluidas las explotaciones mineras bajo tierra y a cielo abierto, las canteras y las extracciones de áridos o tierras, así como las construcciones e instalaciones vinculadas a su funcionamiento.

c) Obras públicas e infraestructuras en general, así como las construcciones e instalaciones necesarias para su ejecución, conservación y servicio, entendiendo como tales:

1.º– El transporte viario, ferroviario, aéreo y fluvial.

2.º– La producción, transporte, transformación, distribución y suministro de energía.

3.º– La captación, depósito, tratamiento y distribución de agua.

4.º– El saneamiento y depuración de aguas residuales.

5.º– La recogida y tratamiento de residuos.

6.º– Las telecomunicaciones.

7.º– Otros elementos calificados como infraestructuras por la legislación sectorial.

d) Construcciones e instalaciones propias de los asentamientos tradicionales, incluidas las necesarias para la obtención de los materiales de construcción característicos del propio asentamiento.

e) Construcciones destinadas a vivienda unifamiliar aislada que no formen un nuevo núcleo de población.

f) Obras de rehabilitación, reforma y ampliación de las construcciones e instalaciones existentes que no estén declaradas fuera de ordenación.

g) Otros usos, sean dotacionales, comerciales, industriales, de almacenamiento, vinculados al ocio o de cualquier otro tipo, que puedan considerarse de interés público:

1.º– Por estar vinculados a cualquier forma de servicio público.

2.º– Porque se aprecie la necesidad de su emplazamiento en suelo rústico, ya sea a causa de sus específicos requerimientos en materia de ubicación, superficie, accesos, ventilación u otras circunstancias especiales, o por su incompatibilidad con los usos urbanos.

Artículo 58.– Regímenes de autorización de los usos excepcionales.

1.– Los usos excepcionales citados en el artículo anterior se adscriben, para cada una de las categorías de suelo rústico, a alguno de los siguientes regímenes:

a) Usos permitidos, que son los compatibles en todo caso con la protección otorgada a la categoría de suelo rústico de que se trate, y que por tanto no precisan una autorización de uso excepcional, sino tan sólo la obtención de licencia urbanística y de las autorizaciones que procedan conforme a la legislación sectorial.

b) Usos sujetos a autorización, que son aquéllos que deben obtener una autorización de uso excepcional previa a la licencia urbanística conforme al procedimiento de los artículos 306 a 308, mediante el cual deben evaluarse las circunstancias de interés público que justifiquen la autorización de uso excepcional, e imponerse las cautelas que procedan.

c) Usos prohibidos, que son los incompatibles en todo caso con la protección otorgada a la categoría de suelo rústico de que se trate, y que por tanto no pueden ser objeto de autorización de uso excepcional en suelo rústico ni obtener licencia urbanística.

2.– La prohibición o denegación justificada de autorizaciones de usos excepcionales en suelo rústico no confiere derecho a los propietarios de los terrenos a ser indemnizados.

Sección 3.ª– Régimen de cada categoría de suelo rústico

Artículo 59.– Régimen del suelo rústico común.

En suelo rústico común se aplica el siguiente régimen mínimo de protección:

a) Son usos permitidos:

1.º– Los citados en la letra a) del artículo 57.

2.º– Los citados en la letra c) del artículo 57, cuando estén previstos en la planificación sectorial o en instrumentos de ordenación del territorio o planeamiento urbanístico.

b) Son usos sujetos a autorización todos los demás citados en el artículo 57.

c) Son usos prohibidos todos los no citados en los artículos 56 y 57.

Artículo 60.– Régimen del suelo rústico de entorno urbano.

En suelo rústico de entorno urbano se aplica el siguiente régimen mínimo de protección:

a) Son usos permitidos los citados en la letra c) del artículo 57, cuando estén previstos en la planificación sectorial o en instrumentos de ordenación del territorio o planeamiento urbanístico.

b) Son usos sujetos a autorización:

1.º– Los citados en las letras a), d) y f) del artículo 57.

2.º– Los citados en la letra c) del artículo 57, cuando no estén previstos en la planificación sectorial ni en instrumentos de ordenación del territorio o planeamiento urbanístico.

3.º– Los citados en la letra g) del artículo 57, cuando no estén señalados como usos prohibidos en la letra siguiente.

c) Son usos prohibidos todos los no citados en los artículos 56 y 57, y además:

1.º– Los citados en las letras b) y e) del artículo 57.

2.º– Dentro de los citados en la letra g) del artículo 57, los usos industriales, comerciales y de almacenamiento.

Artículo 61.– Régimen del suelo rústico de asentamiento tradicional.

En suelo rústico de asentamiento tradicional los instrumentos de ordenación del territorio y planeamiento urbanístico deben establecer el régimen de protección adecuado, señalando:

a) Como usos permitidos, los que sean característicos y tradicionales del asentamiento.

b) Como usos sujetos a autorización, los que guarden relación directa con las necesidades de la población permanente o estacional del asentamiento, incluidas las construcciones e instalaciones necesarias para la obtención de los materiales de construcción característicos del propio asentamiento.

c) Como usos prohibidos, los incompatibles con la protección del asentamiento y en general todos los no citados en los artículos 56 y 57.

d) Las demás limitaciones, normas y criterios que procedan para asegurar la adaptación de las construcciones e instalaciones a las características particulares del asentamiento, así como para que sólo puedan realizarse divisiones o segregaciones de fincas respetando lo dispuesto en el artículo 53 y permitan conservar las características particulares del asentamiento.

Artículo 62.– Régimen del suelo rústico con protección agropecuaria.

En suelo rústico con protección agropecuaria se aplica el siguiente régimen mínimo de protección:

a) Son usos permitidos:

1.º– Los citados en la letra a) del artículo 57.

2.– Los citados en la letra c) del artículo 57, cuando estén previstos en la planificación sectorial o en instrumentos de ordenación del territorio o planeamiento urbanístico.

b) Son usos sujetos a autorización:

1.º– Los citados en las letras d) y f) del artículo 57.

2.º– Los citados en la letra c) del artículo 57, cuando no estén previstos en la planificación sectorial ni en instrumentos de ordenación del territorio o planeamiento urbanístico.

3.º– Los citados en la letra g) del artículo 57, cuando no estén señalados como usos prohibidos en la letra siguiente.

c) Son usos prohibidos todos los no citados en los artículos 56 y 57, y además:

1.º– Los citados en las letras b) y e) del artículo 57.

2.º– Dentro de los citados en la letra g) del artículo 57, los usos industriales, comerciales y de almacenamiento no vinculados a la producción agropecuaria del término municipal.

Artículo 63.– Régimen del suelo rústico con protección de infraestructuras.

1.– En suelo rústico con protección de infraestructuras por estar sometido a algún régimen de protección singular conforme a la legislación sectorial, debe aplicarse el régimen establecido en dicha legislación y en los instrumentos de planificación sectorial que la desarrollen.

2.– En el resto del suelo rústico con protección de infraestructuras se aplica el siguiente régimen mínimo de protección:

a) Son usos permitidos los citados en la letra c) del artículo 57, cuando estén previstos en la planificación sectorial o en instrumentos de ordenación del territorio o planeamiento urbanístico.

b) Son usos sujetos a autorización:

1.º– Los citados en las letras a) y f) del artículo 57.

2.º– Los citados en la letra c) del artículo 57, cuando no estén previstos en la planificación sectorial ni en instrumentos de ordenación del territorio o planeamiento urbanístico.

3.º– Los citados en la letra g) del artículo 57, cuando no estén señalados como usos prohibidos en la letra siguiente.

c) Son usos prohibidos todos los no citados en los artículos 56 y 57, y además:

1.º– Los citados en las letras b), d) y e) del artículo 57.

2.º– Dentro de los citados en la letra g) del artículo 57, los usos industriales, comerciales y de almacenamiento no vinculados a la conservación y servicio de las infraestructuras.

Artículo 64.– Régimen del suelo rústico con protección cultural y del suelo rústico con protección natural.

1.– En suelo rústico con protección natural por estar sometido a algún régimen de protección singular conforme a la legislación de espacios naturales, vida silvestre, aguas, montes, vías pecuarias, medio ambiente en general u ordenación del territorio, debe aplicarse el régimen establecido en dicha legislación y en los instrumentos de planificación sectorial y ordenación del territorio que la desarrollen.

2.– En el resto del suelo rústico con protección natural y en el suelo rústico con protección cultural se aplica el siguiente régimen mínimo de protección:

a) Son usos sujetos a autorización:

1.º– Los citados en las letras a), c), d) y f) del artículo 57, salvo cuando manifiestamente puedan producir un deterioro ambiental o paisajístico relevante.

2.º– Los citados en la letra g) del artículo 57, cuando no estén señalados como usos prohibidos en la letra siguiente.

b) Son usos prohibidos todos los no citados en los artículos 56 y 57, y además:

1.º– Los citados en las letras b) y e) del artículo 57.

2.º– Dentro de los citados en la letra g) del artículo 57, los usos industriales, comerciales y de almacenamiento.

Artículo 65.– Régimen del suelo rústico con protección especial.

1.– En suelo rústico con protección especial por estar sometido a algún régimen de protección singular conforme a la legislación sectorial o de ordenación del territorio, debe aplicarse el régimen establecido en dicha legislación y en los instrumentos de planificación sectorial y ordenación del territorio que la desarrollen.

2.– En el resto del suelo rústico con protección especial se aplica el siguiente régimen mínimo de protección:

a) Son usos sujetos a autorización los citados en las letras a), b), c), d), f) y g) del artículo 57.

b) Son usos prohibidos todos los no citados en los artículos 56 y 57, y además los citados en la letra e) del artículo 57.

Capítulo V

Régimen del suelo en municipios sin planeamiento municipal

Sección 1.ª– Disposiciones generales

Artículo 66.– Régimen del suelo.

En los Municipios sin planeamiento urbanístico municipal, los derechos y deberes de los propietarios de bienes inmuebles se regulan:

a) Por lo dispuesto con carácter general para todo el territorio de Castilla y León sobre derechos y deberes urbanísticos en los artículos 11 a 19.

b) Por lo dispuesto específicamente en este capítulo, y en su desarrollo en los instrumentos de ordenación del territorio.

Artículo 67.– Clasificación del suelo.

1.– En los Municipios sin planeamiento urbanístico municipal, en tanto la clasificación del suelo no sea establecida por los instrumentos de ordenación del territorio citados en el artículo 21, todos los terrenos del término municipal deben considerarse incluidos en suelo urbano consolidado o en suelo rústico, conforme a los criterios señalados en los siguientes apartados.

2.– Tienen la condición de suelo urbano consolidado los terrenos que cumplan las siguientes condiciones:

a) Formar parte de un núcleo de población existente.

b) Contar con los siguientes servicios, en las condiciones que señalen los instrumentos de ordenación del territorio:

1.º– Acceso por vía abierta al uso público, integrada en la malla urbana y transitable por vehículos automóviles hasta una distancia máxima de 50 metros.

2.º– Abastecimiento de agua mediante red municipal de distribución disponible a una distancia máxima de 50 metros.

3.º– Saneamiento mediante red municipal de evacuación de aguas residuales disponible a una distancia máxima de 50 metros.

4.º– Suministro de energía eléctrica mediante red de baja o media tensión disponible a una distancia máxima de 50 metros de la parcela.

3.– Tienen la condición de suelo rústico los demás terrenos del término municipal. Dichos terrenos deben considerarse:

a) Como suelo rústico común, los que no estén sometidos a ninguno de los regímenes de protección citados en las siguientes letras.

b) Como suelo rústico con protección de infraestructuras, los ocupados o afectados por obras públicas y otras infraestructuras existentes o previstas en los instrumentos de ordenación del territorio o de planeamiento sectorial, así como sus respectivas zonas de afección, defensa, protección, servidumbre o denominación equivalente.

c) Como suelo rústico con protección cultural, los que sustenten Bienes de Interés Cultural declarados o en proceso de declaración, bienes arqueológicos y otros elementos catalogados por los instrumentos de ordenación del territorio, así como los demás terrenos sometidos a algún régimen de protección conforme a la legislación de patrimonio cultural y los entornos de protección de todos los anteriores, o en su defecto, los terrenos situados dentro de una banda de 50 metros desde el límite exterior de los terrenos citados.

d) Como suelo rústico con protección natural, los terrenos sometidos a algún régimen de protección conforme a la legislación de espacios naturales, vida silvestre, aguas, montes, vías pecuarias, prevención de riesgos y medio ambiente en general.

e) Como suelo rústico con protección especial, los terrenos sometidos a un régimen de protección no citado en las letras anteriores.

Sección 2.ª– Régimen del suelo urbano

Artículo 68.– Condición de solar.

En los Municipios sin planeamiento urbanístico municipal, tienen la condición de solar las parcelas de suelo urbano legalmente conformadas o divididas, aptas para su uso conforme a las normas establecidas en esta sección, y que cuenten con:

a) Acceso por vía pública que esté integrada en la malla urbana y que sea transitable por vehículos automóviles.

b) Los siguientes servicios, disponibles a pie de parcela en condiciones de caudal, potencia, intensidad y accesibilidad adecuadas para servir a las construcciones e instalaciones existentes y a las que permitan los instrumentos de ordenación del territorio:

1.º– Abastecimiento de agua potable mediante red municipal de distribución, con una dotación mínima de 200 litros por habitante y día ó 20 litros por metro cuadrado y día.

2.º– Saneamiento mediante red municipal de evacuación de aguas residuales, capaz de evacuar al menos los caudales citados en el párrafo anterior.

3.º– Suministro de energía eléctrica mediante red de baja tensión, con una dotación mínima de 3 kilovatios por vivienda ó 50 vatios por metro cuadrado para otros usos.

Artículo 69.– Derechos en suelo urbano.

En los Municipios sin planeamiento urbanístico municipal, los propietarios de los terrenos que tengan la condición de suelo urbano tienen los siguientes derechos:

a) A completar la urbanización de sus terrenos a fin de que alcancen la condición de solar si aún no la tuvieran, y puedan así ser edificados.

b) A edificar los terrenos que hayan alcanzado la condición de solar con las condiciones establecidas en los artículos de esta sección y en los instrumentos de ordenación del territorio.

Artículo 70.– Deberes en suelo urbano.

El ejercicio de los derechos establecidos en el artículo anterior requiere que previamente se obtenga licencia urbanística y se cumplan los siguientes deberes, si bien la licencia puede autorizar la ejecución de la urbanización de forma total o parcialmente simultánea a la edificación:

a) Deber de urbanización: los propietarios deben completar la urbanización de sus terrenos a fin de que alcancen la condición de solar si aún no la tuvieran, costeando todos los gastos de urbanización necesarios para completar los servicios urbanos y regularizar las vías públicas existentes, y ejecutando en su caso las obras correspondientes.

b) Deber de cesión: los propietarios deben ceder gratuitamente al Municipio los terrenos necesarios para regularizar las vías públicas existentes, entendidos como las superficies exteriores a las alineaciones señaladas por los instrumentos de ordenación del territorio. En defecto de alineaciones, debe cederse la superficie necesaria para que la nueva construcción se sitúe al menos a 2 metros del eje de la vía pública. No obstante, en los Conjuntos Históricos declarados Bien de Interés Cultural esta obligación queda subordinada a lo dispuesto en la legislación sobre patrimonio cultural.

c) Deber de edificación: los propietarios deben edificar sus solares con las condiciones señaladas en los artículos de esta sección y en la licencia urbanística.

Artículo 71.– Otras condiciones en suelo urbano.

En el suelo urbano de los Municipios sin planeamiento urbanístico municipal, las construcciones e instalaciones de nueva planta, así como la reforma, rehabilitación o ampliación de las construcciones e instalaciones existentes, deben respetar las siguientes normas, y las que en su desarrollo establezcan los instrumentos de ordenación del territorio:

a) La altura máxima es la media de las construcciones de uso similar ya existentes en el Municipio que se hayan edificado conforme a la normativa vigente en su momento, sin superar nunca tres plantas sobre ninguna de las rasantes, incluidos áticos, plantas bajo cubierta, plantas bajas y semisótanos que sobresalgan más de un metro de cualquiera de las rasantes. En caso de reforma, rehabilitación o ampliación de construcciones o instalaciones existentes, la altura máxima es la existente, salvo cuando los instrumentos de ordenación del territorio señalen otra, no superior a tres plantas, para adaptarse a las características del núcleo.

b) Las alineaciones y rasantes existentes en cada núcleo de población deben mantenerse sin más retranqueos que los que sean necesarios en calles y plazas porticadas para favorecer la continuidad de los soportales. No obstante, las calles de anchura inferior a 4 metros pueden ser objeto de regularización para alcanzar dicho mínimo.

c) Para las construcciones con uso de vivienda se aplican las siguientes reglas:

1.º– Se admite únicamente la vivienda unifamiliar con acceso directo a la vía pública.

2.º– Se prohíben los edificios de vivienda colectiva.

3.º– Las características de toda construcción residencial deben ser afines a las tradicionales en el Municipio por su altura, volumen, color, composición o materiales exteriores.

Sección 3.ª– Régimen del suelo rústico

Artículo 72.– Derechos en suelo rústico.

En los Municipios sin planeamiento urbanístico municipal, los propietarios de los terrenos que tengan la condición de suelo rústico tienen derecho:

a) A usar, disfrutar y disponer de los mismos conforme a su naturaleza rústica, pudiendo destinarlos sin restricciones urbanísticas a cualesquiera usos no constructivos vinculados a la utilización racional de los recursos naturales, tales como la explotación agrícola, ganadera, forestal, piscícola y cinegética, así como las actividades científicas, educativas, deportivas, recreativas, turísticas y similares que sean propias del suelo rústico.

b) A solicitar la autorización de los usos excepcionales en suelo rústico señalados en el artículo 57.

Artículo 73.– Deberes en suelo rústico.

1.– En los Municipios sin planeamiento urbanístico municipal, los propietarios de los terrenos que tengan la condición de suelo rústico deben cumplir:

a) Los deberes urbanísticos generales señalados en el artículo 14 y siguientes.

b) Los deberes señalados para todo el suelo rústico en los artículos 52 a 55.

c) Los deberes señalados para el suelo rústico común en el artículo 59, salvo que los terrenos tengan la consideración de suelo rústico con protección, en cuyo caso deben cumplirse los deberes y respetarse las limitaciones citadas en los artículos 63, 64 ó 65, según proceda.

2.– Este régimen del suelo rústico tiene carácter de régimen mínimo de protección, debiendo respetarse también las demás condiciones que impongan los instrumentos de ordenación del territorio o la legislación sectorial.

Artículo 74.– Otras condiciones en suelo rústico.

En el suelo rústico de los Municipios sin planeamiento urbanístico municipal, las construcciones e instalaciones de nueva planta, así como la reforma, rehabilitación o ampliación de las construcciones e instalaciones existentes, deben respetar las siguientes normas, y las que en su desarrollo establezcan los instrumentos de ordenación del territorio:

a) La altura máxima es de dos plantas sobre la rasante natural del terreno, incluidos áticos, plantas bajo cubierta, plantas bajas y semisótanos que sobresalgan más de un metro de cualquiera de las rasantes, excepto para:

1.º– Las construcciones e instalaciones de uso no residencial que justifiquen la necesidad técnica de superar dicha altura máxima. En particular, las construcciones e instalaciones destinadas a dotaciones urbanísticas pueden alcanzar tres plantas.

2.º– La reforma, rehabilitación o ampliación de construcciones o instalaciones existentes, cuya altura máxima es la existente, salvo cuando los instrumentos de ordenación del territorio señalen otra, no superior a dos plantas, para adaptarse al entorno.

b) Debe exigirse la adaptación a las características del entorno inmediato y del paisaje circundante en cuanto a situación, uso, altura, volumen, color, composición, materiales y demás características, así como el respeto de la vegetación y de los perfiles naturales del terreno.

c) Para las construcciones con uso de vivienda se aplican las siguientes reglas:

1.º– Se admite únicamente la vivienda unifamiliar con acceso directo al exterior.

2.º– Se prohíben los edificios de vivienda colectiva.

3.º– Las características de toda construcción residencial deben ser afines a las tradicionales en el Municipio por su altura, volumen, color, composición o materiales exteriores.

TÍTULO II

Planeamiento urbanístico

Capítulo I

Disposiciones generales

Artículo 75.– Concepto y objetivos del planeamiento urbanístico.

1.– El planeamiento urbanístico es el conjunto de instrumentos establecidos en la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León y en este Reglamento para la ordenación del uso del suelo y la regulación de las condiciones para su transformación o conservación.

2.– Los instrumentos de planeamiento urbanístico deben orientarse a la consecución, en su ámbito de aplicación, de los objetivos generales de la actividad urbanística pública señalados en el artículo 5, sin perjuicio de promover sus propios objetivos.

3.– En aplicación de sus objetivos, los instrumentos de planeamiento urbanístico están legitimados para señalar determinaciones diferentes sobre cada uno de los terrenos a los que se apliquen, incluso cuando los mismos presenten características similares o pertenezcan a un mismo propietario.

Artículo 76.– Planeamiento general.

1.– Los instrumentos de planeamiento general tienen como principal objeto la ordenación general de términos municipales completos, sin perjuicio de que también pueden establecer determinaciones de ordenación detallada para ámbitos concretos. Según su complejidad y el alcance de sus determinaciones, se distinguen los siguientes:

a) Los Planes Generales de Ordenación Urbana, de elaboración y tramitación obligatoria en los Municipios con población igual o superior a 20.000 habitantes y en aquéllos que señalen los instrumentos de ordenación del territorio o bien la Junta de Castilla y León mediante Acuerdo, atendiendo a circunstancias objetivas como situación, población, función en el sistema urbano o especial complejidad urbanística actual o potencial. En los demás Municipios, la elaboración y tramitación de Planes Generales de Ordenación Urbana es potestativa.

b) Las Normas Urbanísticas Municipales, de elaboración y tramitación obligatoria para todos los Municipios que no cuenten con Plan General de Ordenación Urbana.

2.– En los Municipios que aún no dispongan de instrumento de planeamiento general vigente, las determinaciones del planeamiento urbanístico pueden ser establecidas mediante:

a) La subrogación de la Comunidad Autónoma en las competencias de elaboración y aprobación del planeamiento urbanístico, regulada en el artículo 180.

b) Los instrumentos de ordenación del territorio habilitados para ello en la Ley 10/1998, de 5 de diciembre, de Ordenación del Territorio de Castilla y León.

Artículo 77.– Planeamiento de desarrollo.

Los instrumentos de planeamiento de desarrollo tienen como principal objeto la ordenación detallada de los sectores u otros ámbitos a los que se apliquen. Según su objeto y ámbito de aplicación, se distinguen los siguientes:

a) Los Estudios de Detalle, de aplicación en suelo urbano.

b) Los Planes Parciales, de aplicación en suelo urbanizable.

c) Los Planes Especiales, de aplicación en cualquier clase de suelo e incluso sobre distintas clases de suelo simultáneamente, en función de su objeto específico.

Artículo 78.– Normas e instrucciones técnicas urbanísticas.

1.– Por Decreto de la Junta de Castilla y León, a propuesta del Consejero de Fomento, pueden aprobarse Normas Técnicas Urbanísticas que desarrollen con carácter vinculante lo establecido en este Reglamento en cuanto a:

a) Requisitos de calidad, claridad y homogeneidad que deban cumplir los instrumentos de planeamiento urbanístico.

b) Criterios para la concreción de las determinaciones de los instrumentos de planeamiento urbanístico.

2.– Por Orden del Consejero de Fomento pueden aprobarse Instrucciones Técnicas Urbanísticas que desarrollen con carácter orientativo lo establecido en este Reglamento, con las finalidades citadas en el apartado anterior y además las siguientes:

a) Criterios sobre planificación, diseño, ejecución, recepción, conservación y mantenimiento de las obras de urbanización.

b) Modelos de ordenación para las zonas de ordenación urbanística en las que se divida cada término municipal, que regulen los parámetros de uso y tipología de las construcciones e instalaciones, a fin de homogeneizar la terminología y los conceptos urbanísticos, reducir el grado de discrecionalidad en su interpretación, simplificar la elaboración de los instrumentos de planeamiento urbanístico y facilitar un mejor conocimiento público de los mismos.

Capítulo II

Plan General de Ordenación Urbana

Sección 1.ª– Objeto

Artículo 79.– Objeto del Plan General de Ordenación Urbana.

El objeto principal del Plan General de Ordenación Urbana es establecer la ordenación general del término municipal. Otros objetos del Plan General son:

a) Establecer la ordenación detallada del suelo urbano consolidado.

b) Establecer la ordenación detallada de los sectores de suelo urbano no consolidado y de suelo urbanizable delimitado en los que se considere oportuno habilitar su ejecución directa sin necesidad de planeamiento de desarrollo.

Sección 2.ª– Ordenación general

Artículo 80.– Determinaciones de ordenación general.

1.– El Plan General de Ordenación Urbana debe establecer las siguientes determinaciones de ordenación general:

a) Para todo el término municipal (artículos 81 a 84) :

1.ª– Objetivos y propuestas de ordenación.

2.ª– Clasificación del suelo.

3.ª– Sistemas generales de vías públicas, servicios urbanos, espacios libres públicos y equipamientos.

4.ª– Catalogación de los elementos que deban ser protegidos, conservados o recuperados, con las normas de protección que procedan.

b) En suelo urbano consolidado: división en unidades urbanas (artículo 85).

c) En suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable delimitado, los parámetros de ordenación general para cada sector (artículos 86, 87 y 88) :

1.º– Delimitación.

2.º– Usos predominantes, compatibles y prohibidos.

3.º– Densidad máxima.

4.º– Plazo para establecer la ordenación detallada.

5.º– Índices de variedad urbana.

6.º– Reserva para la construcción de viviendas con protección pública.

7.º– Sistemas generales y otras dotaciones urbanísticas incluidas.

d) En suelo urbanizable no delimitado, en conjunto o para cada una de las áreas en las que se divida: condiciones para la aprobación de los Planes Parciales, indicando los criterios para delimitar los sectores, regular los parámetros para el desarrollo de cada sector y determinar los sistemas generales y demás dotaciones urbanísticas públicas necesarias (artículo 89).

e) En suelo rústico: las normas de protección que procedan en cada categoría (artículo 90).

2.– El Plan General puede también establecer, si procede, determinaciones de ordenación general potestativas (artículo 91).

3.– Dentro de las determinaciones de ordenación general, son determinaciones sustanciales la 1.ª, 2.ª y 3.ª de la letra a) y los parámetros 1.º, 2.º y 3.º de la letra c).

Artículo 81.– Objetos y propuestas de ordenación.

A partir del análisis y diagnóstico de las circunstancias urbanísticas del término municipal, el Plan General de Ordenación Urbana ha de formular sus propios objetivos y propuestas de ordenación, los cuales deben:

a) Respetar lo dispuesto en la normativa urbanística y en la legislación sectorial aplicable.

b) Ser coherentes con los objetivos generales de la actividad urbanística pública.

c) Ser compatibles con el planeamiento sectorial que afecte al término municipal, con el planeamiento urbanístico de los Municipios limítrofes y con las demás políticas municipales.

d) Orientarse de forma preferente a resolver las necesidades de dotaciones urbanísticas y de suelo que se deriven de las características del propio término municipal. No obstante el Plan General debe tener en cuenta todas las demandas, en el marco de las previsiones de los instrumentos de ordenación del territorio y teniendo en cuenta la situación del Municipio en:

1.º– Áreas de influencia de centros urbanos de importancia regional, provincial o comarcal donde sea conveniente la previsión ordenada de suelo residencial, dotacional, industrial, comercial o con otros usos.

2.º– Áreas susceptibles de desarrollo económico donde sea necesaria la previsión ordenada de suelo industrial o de servicios, de forma que su eventual escasez o mala calidad no perjudique o condicione el citado desarrollo.

3.º– Áreas de atracción turística donde sea conveniente la previsión ordenada de suelo para segunda residencia y usos vinculados al ocio, de forma que se asegure la pervivencia de los valores naturales o culturales que generan dicha atracción turística.

e) Orientar el crecimiento de los núcleos de población del Municipio a completar, conectar y estructurar las tramas urbanas existentes, a solucionar los problemas urbanísticos de las áreas degradadas y a prevenir los que puedan surgir en el futuro, favoreciendo la reconversión y reutilización de los inmuebles abandonados, con preferencia a los procesos de extensión discontinua o exterior a los núcleos de población.

Artículo 82.– Clasificación del suelo.

El Plan General de Ordenación Urbana debe clasificar la totalidad del suelo del término municipal en todas o algunas de las clases y categorías de suelo definidas en el artículo 20, de acuerdo a los criterios señalados en los artículos 22 a 39. En particular, una vez delimitado el suelo urbano, el resto del término municipal ha de dividirse en unidades de características homogéneas o similares respecto de las que se estudien sus valores, el grado en que puedan verse afectados por el proceso urbanizador y la conveniencia de protegerlas incluyéndolas en la categoría de suelo rústico adecuada. Los terrenos que no hayan sido clasificados como suelo urbano ni como suelo rústico deben clasificarse como suelo urbanizable.

Artículo 83.– Sistemas generales.

1.– El Plan General de Ordenación Urbana debe señalar y cuantificar los sistemas generales de vías públicas, servicios urbanos, espacios libres públicos y equipamientos, teniendo en cuenta tanto los datos constatados en el momento de su elaboración como los que puedan resultar de la ejecución de sus propias determinaciones, y aplicando los siguientes criterios:

a) El Plan General puede incluir en los sistemas generales terrenos de cualquier clase y categoría de suelo, sin que ello afecte a su clasificación.

b) El sistema general de vías públicas debe diseñarse con el objetivo de favorecer el desarrollo y ampliación del transporte público y de las vías existentes, en particular de las áreas peatonales, procurando reducir el impacto contaminante del tráfico motorizado.

c) El sistema general de servicios urbanos debe diseñarse con los objetivos de: asegurar la funcionalidad, eficiencia y accesibilidad de los servicios y su planificación coordinada con las demás determinaciones del planeamiento urbanístico, atendiendo a su más fácil ampliación futura; garantizar la seguridad de la población y la protección del medio ambiente; y promover el drenaje natural, el uso de energías renovables, el uso compartido de las infraestructuras y su canalización subterránea, así como su integración ambiental.

d) El sistema general de espacios libres públicos debe diseñarse con el objetivo de facilitar su accesibilidad y su uso por la población, mejorar la calidad urbana y ambiental y favorecer la transición entre el medio urbano y el medio natural. El índice de permeabilidad, o porcentaje de superficie destinado a la plantación de especies vegetales, no debe ser inferior al 50 por ciento.

e) El sistema general de equipamientos debe diseñarse con el objetivo de favorecer la funcionalidad y eficiencia de los equipamientos, así como facilitar su accesibilidad y su uso por la población.

2.– La superficie mínima del sistema general de espacios libres públicos se obtiene aplicando un módulo de 5 metros cuadrados por habitante, sin incluir en el cómputo espacios libres públicos de sistema local ni Espacios Naturales Protegidos. Asimismo la superficie mínima del sistema general de equipamientos se obtiene aplicando un módulo de 5 metros cuadrados por habitante, sin incluir en el cómputo equipamientos de sistema local.

3.– Para cada uno de los elementos de los sistemas generales que aún no estén ejecutados, el Plan General puede optar entre establecer su ubicación concreta con precisión, o cuando ello no sea posible o conveniente, limitarse a señalar una ubicación orientativa, definiendo criterios para determinar su ubicación concreta ulteriormente.

4.– Asimismo, para cada uno de los elementos de los sistemas generales que aún no estén ejecutados, el Plan General debe indicar:

a) Los criterios para su dimensionamiento, diseño y ejecución, de forma que se garantice su coherencia con el conjunto de la ordenación general.

b) El sistema de obtención de los terrenos privados que deban pasar a titularidad pública, indicando el sector en el que se incluyan, en su caso. En particular, cuando alguno de los elementos del sistema general de servicios urbanos no deba discurrir necesariamente sobre o bajo terrenos de titularidad pública, puede admitirse el uso de terrenos de la entidad prestadora del servicio o la constitución de servidumbres.

Artículo 84.– Catalogación.

1.– El Plan General de Ordenación Urbana debe catalogar todos los elementos del término municipal que merezcan ser protegidos, conservados o recuperados por sus valores naturales o culturales presentes o pasados, por su adscripción a regímenes de protección previstos en la legislación sectorial o en la normativa urbanística o por su relación con el dominio público, tales como los Bienes de Interés Cultural declarados o en proceso de declaración, el patrimonio histórico, arqueológico y etnológico, los espacios urbanos relevantes, los elementos y tipos arquitectónicos singulares, los paisajes e infraestructuras de valor cultural o histórico y las formas tradicionales de ocupación humana del territorio, conforme a las peculiaridades locales.

2.– Para cada uno de los elementos catalogados, el Plan General debe indicar al menos:

a) El grado de protección, que puede ser integral, estructural o ambiental.

b) Los criterios, normas y otras previsiones que procedan para su protección, conservación y en su caso recuperación, y en general para concretar con precisión los términos en los que haya de cumplirse el deber de adaptación al entorno conforme al artículo 17.

c) En su caso, los criterios sobre compensaciones a los propietarios privados.

3.– El Plan General puede autorizar que un posterior Plan Especial de Protección concrete y complete los elementos catalogados y su grado de protección, y remitir al mismo la misión de señalar los criterios y normas citados en las letras b) y c) del apartado anterior.

Artículo 85.– Ordenación general en suelo urbano consolidado.

1.– En los Municipios con población igual o superior a 20.000 habitantes, el Plan General de Ordenación Urbana debe dividir el suelo urbano consolidado en ámbitos de superficie no superior a 100 hectáreas, denominados unidades urbanas, que se correspondan con barrios tradicionales, áreas de ordenación homogénea, sectores de suelo urbano no consolidado o suelo urbanizable ya ejecutados o ámbitos de influencia de dotaciones urbanísticas, y sobre las que pueda analizarse y controlarse la ejecución de sus determinaciones, la adecuación de las dotaciones urbanísticas y la influencia de las modificaciones que se propongan y de las demás circunstancias no previstas en el propio Plan General.

2.– En los Municipios con población inferior a 20.000 habitantes, el Plan General también puede dividir el suelo urbano consolidado en unidades urbanas, entendiéndose de lo contrario que existe una única unidad urbana.

Artículo 86.– Ordenación general en suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable delimitado.

1.– El Plan General de Ordenación Urbana debe dividir el suelo urbano no consolidado y el suelo urbanizable delimitado en ámbitos para su ordenación detallada, denominados sectores, delimitándolos conforme a las siguientes reglas:

a) La delimitación debe efectuarse atendiendo a la racionalidad y calidad de la ordenación urbanística, utilizando en lo posible como límites sistemas generales, terrenos de dominio público u otros elementos geográficos determinantes.

b) Los sectores de suelo urbano no consolidado pueden ser discontinuos.

c) Los sectores de suelo urbanizable delimitado pueden también ser discontinuos, si bien a los solos efectos de incluir terrenos destinados a sistemas generales.

2.– Para cada sector de suelo urbano no consolidado o suelo urbanizable delimitado, el Plan General debe fijar, además de la delimitación, los parámetros de ordenación general:

a) Uso predominante, y en su caso usos compatibles y prohibidos. Todo uso no designado expresamente como predominante o prohibido debe entenderse compatible.

b) Plazo para establecer la ordenación detallada, con un máximo de ocho años; en defecto de indicación expresa, se entiende que el plazo es de ocho años.

c) Densidad máxima de edificación, o edificabilidad máxima en usos privados por cada hectárea del sector, excluyendo a tal efecto de la superficie del sector los terrenos reservados para sistemas generales. Este parámetro debe respetar los siguientes límites:

1.º– En Municipios con población igual o superior a 20.000 habitantes: 10.000 metros cuadrados por hectárea.

2.º– En los demás Municipios: 7.500 metros cuadrados por hectárea.

d) Índice de variedad de uso, que expresa el porcentaje de aprovechamiento del sector que debe destinarse a usos compatibles con el predominante, entre los cuales puede incluirse la edificación de viviendas con protección pública. Este índice debe ser igual o superior:

1.º– En suelo urbano no consolidado: al 10 por ciento.

2.º– En suelo urbanizable: al 20 por ciento.

3.– Además de los señalados en el apartado anterior, para cada sector de suelo urbano no consolidado o suelo urbanizable delimitado con uso predominante residencial, el Plan General debe fijar también los siguientes parámetros de ordenación general:

a) Densidades máxima y mínima de población, o números máximo y mínimo de viviendas edificables por cada hectárea del sector, excluyendo de la superficie del sector los terrenos reservados para sistemas generales. Estos parámetros deben respetar los siguientes límites:

1.º– En Municipios con población igual o superior a 20.000 habitantes, la densidad máxima no debe superar 70 viviendas por hectárea, y la densidad mínima no debe ser inferior a 40 viviendas por hectárea.

2.º– En los demás Municipios, la densidad máxima no debe superar 50 viviendas por hectárea y la densidad mínima no debe ser inferior a 20 viviendas por hectárea.

b) Índice de variedad tipológica, que expresa el porcentaje de aprovechamiento del sector que debe destinarse a tipologías edificatorias diferentes de la predominante: en suelo urbano no consolidado no es obligatorio; en suelo urbanizable, debe ser igual o superior al 20 por ciento.

c) Índice de integración social, que expresa el porcentaje de aprovechamiento de cada sector con uso predominante residencial que debe destinarse a la construcción de viviendas con protección pública: en suelo urbano no consolidado no es obligatorio; en suelo urbanizable debe ser igual o superior al 10 por ciento, conforme a lo dispuesto en el artículo siguiente.

4.– Exclusivamente a efectos del cálculo de las densidades máxima y mínima de población, pueden considerarse como una sola vivienda dos de superficie útil inferior a 50 metros cuadrados, no pudiendo superar el número de estas últimas el límite del 25 por ciento del total de viviendas resultantes en el sector.

Artículo 87.– Reserva para viviendas con protección pública en suelo urbanizable delimitado.

El Plan General de Ordenación Urbana debe reservar para la construcción de viviendas con protección pública al menos el 10 por ciento del aprovechamiento lucrativo total del conjunto de los sectores de suelo urbanizable delimitado con uso predominante residencial, con un máximo del 50 por ciento. El Plan General puede distribuir esta reserva entre los sectores, pero en defecto de distribución, el porcentaje de aprovechamiento lucrativo que debe destinarse a la construcción de viviendas con protección pública debe ser igual en todos los sectores de suelo urbanizable delimitado con uso predominante residencial.

Artículo 88.– Inclusión de sistemas generales en los sectores de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable delimitado.

En los sectores de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable delimitado, el Plan General de Ordenación Urbana debe incluir terrenos reservados para la ejecución de sistemas generales, optando entre:

a) Señalar de forma concreta su ubicación, superficie y demás características señaladas en el artículo 83.4.

b) Señalar todas o algunas de sus características de forma genérica, incluso en forma de porcentaje o proporción respecto del conjunto de los sistemas generales previstos; en tal caso, dichas características deben concretarse cuando se establezca la ordenación detallada del sector, de acuerdo a las previsiones que el propio Plan General realice para la distribución y priorización de los sistemas generales.

Artículo 89.– Ordenación general en suelo urbanizable no delimitado.

1.– El Plan General de Ordenación Urbana puede dividir el suelo urbanizable no delimitado en ámbitos previos al planeamiento de desarrollo, denominados áreas de suelo urbanizable no delimitado, entendiéndose de lo contrario que existe una única área.

2.– Para cada área de suelo urbanizable no delimitado, el Plan General debe establecer las siguientes determinaciones de ordenación general:

a) Criterios para que los Planes Parciales delimiten los sectores, complementarios de los señalados en el artículo 86.1 y entre los que debe incluirse la superficie mínima de los sectores, que no puede ser inferior a 5 hectáreas.

b) Criterios para que los Planes Parciales regulen los parámetros para el desarrollo de cada sector citados en el artículo 86.2, con las siguientes particularidades:

1.º– La densidad máxima de edificación no puede exceder de 5.000 metros cuadrados por hectárea.

2.º– El índice de variedad de uso debe ser igual o superior al 20 por ciento.

c) Criterios para los Planes Parciales que tengan uso predominante residencial regulen los parámetros para el desarrollo de cada sector citados en el artículo 86.3, con las siguientes particularidades:

1.º– La densidad máxima de población no debe superar 40 viviendas por hectárea.

2.º– La densidad mínima de población no debe ser inferior a 20 viviendas por hectárea.

3.º– El índice de variedad tipológica debe ser igual o superior al 20 por ciento.

4.º– El índice de integración social debe ser igual o superior al 30 por ciento.

d) Criterios para que los Planes Parciales señalen los sistemas generales y otras dotaciones urbanísticas necesarias, de forma que se asegure que cada sector:

1.º– Incluya las conexiones necesarias con los sistemas generales existentes.

2.º– Asuma las cargas derivadas de las ampliaciones o refuerzos de los sistemas generales existentes precisas para asegurar el mantenimiento de su capacidad y funcionalidad.

3.º– Reserve para la ubicación de sistemas generales al menos 10 metros cuadrados por cada 100 metros cuadrados edificables aplicando la densidad máxima de edificación.

3.– No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en las reservas que se delimiten para su incorporación a los patrimonios públicos de suelo pueden aplicarse los límites de densidad máxima de población y edificación establecidos para el suelo urbanizable delimitado.

Artículo 90.– Ordenación general en suelo rústico.

1.– En suelo rústico, el Plan General de Ordenación Urbana debe establecer las normas de protección que procedan en función de los criterios que hayan justificado su clasificación y la categoría en la que hayan sido incluidos, procurando salvaguardar la naturaleza rústica del suelo, asegurar el carácter aislado de las construcciones e instalaciones que se permitan y evitar la formación de nuevos núcleos de población.

2.– Para cada categoría de suelo rústico, el Plan General debe establecer al menos las siguientes determinaciones de ordenación general:

a) Calificación de los usos como permitidos, sujetos a autorización o prohibidos, respetando lo dispuesto en los artículos 57 a 65. En defecto de calificación expresa, se entiende que se aplica el régimen previsto en los citados artículos sin ningún desarrollo ni matización.

b) Parámetros y condiciones para los diferentes usos permitidos y sujetos a autorización que garanticen su adaptación al entorno, incluyendo al menos los siguientes:

1.º– Parcela mínima.

2.º– Ocupación máxima de parcela.

3.º– Altura máxima de las construcciones.

4.º– Distancias mínimas al dominio público, a las parcelas colindantes y en su caso a otros elementos geográficos.

Artículo 91.– Determinaciones de ordenación general potestativas.

El Plan General de Ordenación Urbana puede señalar también otras determinaciones de ordenación general, vinculantes para el planeamiento de desarrollo, tales como:

a) En cualquier clase de suelo:

1.ª– Delimitación de ámbitos de planeamiento especial.

2.ª– Imposición de condiciones concretas de ordenación, urbanización, edificación o uso.

3.ª– Criterios, normas y condiciones sobre ubicación, ordenación, urbanización o uso de las dotaciones urbanísticas previstas.

b) En suelo urbanizable no delimitado: delimitación de reservas para su incorporación a cualquiera de los patrimonios públicos de suelo.

c) En suelo rústico:

1.ª– Normas para la protección, conservación y en su caso recuperación de los espacios naturales, la flora, la fauna y el medio ambiente en general, complementarias de las citadas en el artículo anterior.

2.ª– Condiciones para la dotación de servicios a los usos permitidos y sujetos a autorización, para la resolución de sus repercusiones sobre la capacidad y funcionalidad de las redes de infraestructuras, y para su mejor integración en su entorno.

Sección 3.ª– Ordenación detallada en suelo urbano consolidado

Artículo 92.– Determinaciones de ordenación detallada en suelo urbano consolidado.

La ordenación detallada del suelo urbano consolidado comprende:

a) Calificación urbanística (artículo 94).

b) Sistemas locales de vías públicas, servicios urbanos, espacios libres públicos y equipamientos (artículo 95).

c) Ámbitos de planeamiento de desarrollo (artículo 96).

d) Unidades de normalización (artículo 97).

e) Usos fuera de ordenación (artículo 98).

f) Plazos para cumplir los deberes urbanísticos (artículo 99).

g) Áreas de tanteo y retracto (artículo 100).

Artículo 93.– Modalidades de ordenación detallada.

Según la complejidad, heterogeneidad y demás características de los terrenos, el Plan General de Ordenación Urbana puede establecer las determinaciones de ordenación detallada en alguna de las siguientes modalidades, o mediante cualquier combinación de las mismas:

a) De forma individual para cada una de las parcelas, pudiendo establecer incluso cuando sea preciso determinaciones diferentes dentro de una misma parcela.

b) De forma conjunta para un grupo de parcelas, sea una calle, una manzana, una barriada, una urbanización o cualquier otro tipo de área homogénea de suelo urbano consolidado.

c) De forma conjunta para un ámbito que por sus relevantes valores o por su especial complejidad precise la ulterior elaboración de un instrumento de planeamiento de desarrollo.

d) De forma conjunta para un ámbito territorial donde haya sido aprobado y ejecutado previamente un instrumento de planeamiento de desarrollo.

Artículo 94.– Calificación urbanística.

1.– El Plan General de Ordenación Urbana debe establecer la calificación urbanística en todo el suelo urbano consolidado en alguna de las modalidades señaladas en el artículo anterior. La calificación urbanística comprende:

a) La asignación del uso pormenorizado, adscribiendo los usos posibles a los tipos previstos en el artículo 86.2.a), o indicando el único o únicos usos admisibles, quedando prohibidos los demás. Además deben respetarse las siguientes condiciones:

1.ª– Se prohíbe el uso residencial en sótanos y semisótanos, sin perjuicio de que puedan ubicarse en dicha situación dependencias auxiliares o complementarias de la vivienda.

2.ª– Se prohíbe la compatibilidad en una misma parcela entre el uso de espacio libre público y cualquier otro, a excepción del uso deportivo público al aire libre, de los usos no constructivos vinculados al ocio y del aparcamiento bajo rasante en condiciones que permitan la plantación de especies vegetales en superficie.

b) La asignación de la intensidad de uso o edificabilidad, la cual debe expresarse en todo caso de forma numérica, en metros cuadrados edificables por cada metro cuadrado de superficie de los terrenos. La edificabilidad también puede expresarse de forma volumétrica, definiendo el sólido capaz mediante parámetros tales como altura, fondo edificable, distancias a linderos, área de movimiento de la edificación u otros análogos. Si aplicando los índices numérico y volumétrico se obtienen resultados diferentes, la edificabilidad es el menor de los mismos.

c) La asignación de la tipología edificatoria.

d) La regulación de cada uno de los usos pormenorizados, parámetros de intensidad de uso y tipologías edificatorias que se utilicen o prevean, estableciendo en caso necesario ordenanzas específicas para cada uno de ellos.

2.– El Plan General puede definir completamente los elementos de la calificación urbanística mediante sus propias ordenanzas, o bien asumir para todas o algunas de ellas, de forma total o parcial, lo dispuesto en las Normas e Instrucciones Técnicas Urbanísticas aplicables.

3.– La calificación urbanística debe establecerse de forma que la edificabilidad y los demás parámetros de la edificación privada, tales como altura, volumen o fondo edificable, no superen los niveles característicos de las edificaciones con uso y tipología similares construidas legalmente en la unidad urbana en la que estén incluidas.

4.– En las unidades urbanas donde estén previstas, conforme al planeamiento antes vigente, más de 100 viviendas por hectárea o de 15.000 metros cuadrados construidos en usos privados por hectárea, en ambos casos excluyendo de la superficie de referencia los sistemas generales, la calificación urbanística debe establecerse de forma que no se produzca un incremento del aprovechamiento ni de la densidad de población totales.

Artículo 95.– Sistemas locales.

1.– El Plan General de Ordenación Urbana debe señalar y cuantificar los sistemas locales de vías públicas, servicios urbanos, espacios libres públicos y equipamientos, teniendo en cuenta los criterios señalados en el artículo 83.1.

2.– Los elementos de los sistemas locales de vías públicas y espacios libres públicos deben ser de uso y dominio público en todo caso.

3.– Para cada uno de los elementos de los sistemas locales que aún no estén ejecutados, el Plan General debe indicar los criterios para su diseño y ejecución, así como su carácter público o privado y, para los de carácter público, el sistema de obtención de los terrenos que deban pasar a titularidad pública. No obstante, cuando alguno de los elementos del sistema local de servicios urbanos no deba discurrir necesariamente sobre o bajo terrenos de titularidad pública, puede admitirse el uso de terrenos de la entidad prestadora del servicio o la constitución de servidumbres.

4.– El Plan General puede señalar también otras condiciones y normas para la ordenación, la urbanización y el uso de cualquiera de las dotaciones urbanísticas que prevea.

Artículo 96.– Ámbitos de planeamiento de desarrollo.

1.– En las áreas de manifiesto valor cultural, y en todo caso en los Bienes de Interés Cultural declarados con categoría de Conjunto Histórico, Conjunto Etnológico, Sitio Histórico y Zona Arqueológica, el Plan General de Ordenación Urbana debe delimitar el ámbito para elaborar un Plan Especial de Protección, abarcando al menos el área declarada Bien de Interés Cultural y su entorno de protección, en su caso, y señalar los objetivos, criterios y demás condiciones para la elaboración del Plan Especial. Asimismo debe imponerse el mantenimiento de la trama urbana, las alineaciones y las rasantes existentes, salvo en los ámbitos en los que se justifique la necesidad de realizar actuaciones de reforma interior que tengan por objeto su descongestión o rehabilitación, la mejora de las condiciones de habitabilidad o la obtención de suelo para dotaciones urbanísticas.

2.– El Plan General puede agrupar otros terrenos de suelo urbano consolidado en ámbitos de planeamiento de desarrollo denominados ámbitos de Estudio de Detalle o de Plan Especial, cuando esta agrupación sea conveniente para completar o mejorar la ordenación detallada mediante un ulterior Estudio de Detalle o Plan Especial. En tal caso, para estos ámbitos debe indicarse al menos su delimitación y los objetivos y criterios que deba atender el instrumento de planeamiento de desarrollo.

Artículo 97.– Unidades de normalización.

El Plan General de Ordenación Urbana puede agrupar terrenos colindantes de suelo urbano consolidado en ámbitos de gestión urbanística denominados unidades de normalización, cuando esta agrupación sea conveniente para una mejor gestión o para un mejor cumplimiento de los deberes urbanísticos. Las unidades deben delimitarse de forma que permitan la ejecución de las determinaciones del Plan General y el cumplimiento conjunto de los deberes urbanísticos, incluyendo las parcelas edificables que se transformen en solares y los terrenos reservados para completar los servicios urbanos y regularizar las vías públicas existentes.

Artículo 98.– Usos fuera de ordenación.

El Plan General de Ordenación Urbana debe incluir la relación de los usos del suelo y en especial de las construcciones e instalaciones que, en su caso, se declaren fuera de ordenación de forma expresa por su disconformidad con sus propias determinaciones. En particular, siempre deben declararse fuera de ordenación de forma expresa los usos emplazados en terrenos que hayan de ser objeto de cesión o expropiación, o en construcciones o instalaciones para las que se haya dispuesto su demolición.

Artículo 99.– Plazos para cumplir los deberes urbanísticos.

El Plan General de Ordenación Urbana debe señalar plazos para cumplir los deberes urbanísticos exigibles, conforme a las reglas establecidas en el artículo 49. Los plazos pueden señalarse de forma pormenorizada para parcelas concretas o en cualquiera de las demás modalidades previstas en el artículo 93.

Artículo 100.– Delimitación de áreas de tanteo y retracto.

El Plan General de Ordenación Urbana debe delimitar cuando proceda áreas de tanteo y retracto en las cuales las transmisiones onerosas de los terrenos, y en caso necesario también de otros bienes inmuebles, quedan sujetas al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto conforme a lo dispuesto en los artículos 383 a 392.

Sección 4.ª– Ordenación detallada en suelo urbano no consolidado y suelo urbano delimitado

Artículo 101.– Determinaciones de ordenación detallada en suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable delimitado.

1.– El Plan General de Ordenación Urbana puede establecer la ordenación detallada de los sectores de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable delimitado para los que se estime oportuno habilitar su ejecución directa sin necesidad de planeamiento de desarrollo. En otro caso debe aprobarse posteriormente un instrumento de planeamiento de desarrollo.

2.– La ordenación detallada del suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable delimitado comprende:

a) Calificación urbanística (artículo 94, con las especialidades de los artículos 102 y 103).

b) Sistemas locales de vías públicas, servicios urbanos, espacios libres públicos y equipamientos (artículo 95, con las especialidades de los artículos 104, 105 y 106).

c) Determinación del aprovechamiento medio (artículo 107).

d) Delimitación de unidades de actuación (artículo 108).

e) Usos fuera de ordenación (artículo 98).

f) Plazos para cumplir los deberes urbanísticos (artículo 99).

g) Áreas de tanteo y retracto (artículo 100).

Artículo 102.– Ponderación entre usos.

Al establecer la ordenación detallada de los sectores de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable delimitado se asignan justificadamente los coeficientes de ponderación para cada uso, conforme a las siguientes reglas:

a) Los coeficientes de ponderación deben guardar relación con la rentabilidad respectiva de cada uso, y pueden oscilar entre un mínimo de 0,50 y un máximo de 2,00, correspondiendo al uso predominante la unidad. En defecto de asignación expresa para todos o algunos de los usos, se entiende que se les asigna como coeficiente la unidad.

b) En particular, en los sectores de suelo urbanizable con uso predominante residencial debe asignarse un coeficiente para cada régimen de protección pública previsto, que refleje la proporción entre el precio máximo de venta de cada régimen de protección pública y el precio de venta estimado para las viviendas libres que puedan construirse en el sector.

Artículo 103.– Criterios para la calificación urbanística.

Al establecer la ordenación detallada de los sectores de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable delimitado, deben aplicarse las siguientes reglas:

a) La edificabilidad se expresa en metros cuadrados edificables en el uso predominante del sector: para ello se multiplica la superficie edificable en cada uso compatible por su coeficiente de ponderación y los resultados se suman a la superficie edificable en el uso predominante.

b) Además de los parámetros de ordenación general aplicables, deben respetarse también los siguientes límites:

1.º– El aprovechamiento del subsuelo no puede exceder del 20 por ciento del permitido sobre rasante, salvo para uso de aparcamiento e instalaciones.

2.º– En los sectores con uso predominante no residencial, la ocupación del terreno por las construcciones no puede exceder de dos tercios de la superficie del sector, excluidos los terrenos reservados para sistemas generales.

3.º– En los sectores de suelo urbanizable delimitado, la altura de las fachadas a vía pública no puede exceder de tres medios de la distancia a la fachada más próxima de otro edificio situado al otro lado de la vía pública de que se trate.

c) En los sectores de suelo urbano no consolidado en los que el Plan General justifique la necesidad de realizar actuaciones de reforma interior que tengan por objeto su descongestión o rehabilitación, la mejora de las condiciones de habitabilidad o la obtención del suelo necesario para dotaciones urbanísticas, pueden considerarse como densidades máximas de población y edificación las existentes en el momento de la aprobación inicial del Plan General.

Artículo 104.– Reserva de suelo para aparcamientos.

1.– Al establecer la ordenación detallada de los sectores de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable delimitado, deben preverse dos plazas de aparcamiento por cada 100 metros cuadrados edificables en el uso predominante, al menos una de ellas de uso público.

2.– Para determinar la superficie total de aparcamiento se toma como referencia una plaza de 10 metros cuadrados de superficie, sin perjuicio de que las dimensiones reales de las plazas se adapten a las características de los diferentes tipos de vehículos.

3.– Las plazas de aparcamiento pueden ubicarse sobre terrenos de titularidad pública o privada, respetando las siguientes reglas:

a) Al menos el 25 por ciento deben ubicarse sobre terrenos de uso y dominio público.

b) Al menos el 50 por ciento deben ubicarse sobre terrenos de titularidad privada.

c) En sectores con uso predominante industrial, pueden establecerse coeficientes que ponderen la equivalencia entre las plazas de aparcamiento ordinarias y los espacios necesarios para la circulación, maniobra, aparcamiento y operaciones de carga y descarga de los vehículos de transporte de mercancías.

Artículo 105.– Reserva de suelo para el sistema local de espacios libres públicos.

1.– Al establecer la ordenación detallada de los sectores de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable delimitado, la reserva de suelo para el sistema local de espacios libres públicos debe alcanzar al menos:

a) En suelo urbano no consolidado: 15 metros cuadrados de suelo por cada 100 metros cuadrados edificables en el uso predominante del sector.

b) En suelo urbanizable delimitado: 20 metros cuadrados de suelo por cada 100 metros cuadrados edificables en el uso predominante del sector, con un mínimo del 10 por ciento de la superficie del sector.

2.– Asimismo la reserva debe cumplir las siguientes condiciones:

a) En todo caso debe garantizarse su adecuado soleamiento, y su índice de permeabilidad, o porcentaje de superficie destinado a la plantación de especies vegetales, no debe ser inferior al 50 por ciento.

b) En los sectores con uso predominante residencial, debe distribuirse en áreas adecuadas para su uso, evitando las zonas residuales, con una superficie unitaria mínima de 500 metros cuadrados y de forma que pueda inscribirse en su interior una circunferencia de 20 metros de diámetro. En su interior deben preverse áreas especiales reservadas para juego infantil, de superficie no inferior a 200 metros cuadrados y equipadas adecuadamente para su función.

c) En los sectores con uso predominante industrial o de servicios, debe destinarse de forma preferente a arbolado en bandas lineales con un ancho mínimo de 5 metros, que favorezca la transición con el medio ambiente circundante, así como la salvaguarda de los espacios arbolados y de los cauces naturales y vías pecuarias afectados.

3.– En los sectores de suelo urbano no consolidado puede admitirse de forma excepcional que las superficies reservadas para el sistema local de espacios libres públicos, cuando no satisfagan condiciones mínimas de funcionalidad y su superficie total sea inferior a 500 metros cuadrados, se destinen a incrementar las reservas para otras dotaciones urbanísticas públicas.

Artículo 106.– Reserva de suelo para el sistema local de equipamientos.

1.– Al establecer la ordenación detallada de los sectores de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable delimitado, la reserva de suelo para el sistema local de equipamientos debe alcanzar al menos:

a) En suelo urbano no consolidado: 15 metros cuadrados de suelo por cada 100 metros cuadrados edificables en el uso predominante del sector.

b) En suelo urbanizable delimitado: 20 metros cuadrados de suelo por cada 100 metros cuadrados edificables en el uso predominante del sector, con un mínimo del 5 por ciento de la superficie del sector.

2.– Al menos el 50 por ciento de la reserva para el sistema local de equipamientos debe destinarse a la construcción o rehabilitación de equipamientos de titularidad pública.

3.– No obstante lo dispuesto en los apartados anteriores, en los sectores de suelo urbano no consolidado cuyas especiales condiciones lo justifiquen, puede admitirse que las superficies reservadas para el sistema local de equipamiento:

a) Cuando no satisfagan condiciones mínimas de funcionalidad y capacidad, se destinen a incrementar las reservas para otras dotaciones urbanísticas públicas.

b) Cuando no puedan encontrar una ubicación independiente razonable, no se materialicen en suelo sino en superficie edificable o mediante compensación económica determinada según las reglas de valoración establecidas en la legislación del Estado.

Artículo 107.– Determinación del aprovechamiento medio.

1.– Al establecer la ordenación detallada de los sectores de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable delimitado, debe determinarse su aprovechamiento medio, dividiendo el aprovechamiento lucrativo total del sector entre la superficie total del sector, conforme a las siguientes reglas:

a) El aprovechamiento lucrativo total del sector debe obtenerse sumando todos los aprovechamientos lucrativos permitidos sobre el sector, incluyendo todo uso no dotacional así como las dotaciones urbanísticas privadas, y excluyendo las dotaciones urbanísticas públicas.

b) Los aprovechamientos lucrativos permitidos sobre el sector deben expresarse en metros cuadrados edificables en el uso predominante, previa ponderación de la superficie edificable en los usos compatibles con los coeficientes establecidos conforme al artículo 102. Para ello se multiplica la superficie edificable en cada uso compatible por su coeficiente de ponderación, y se suman los resultados para obtener el aprovechamiento lucrativo total del sector.

c) De la superficie total del sector debe restarse la superficie ocupada por las dotaciones urbanísticas públicas existentes, tanto de carácter general como local, salvo las adquiridas por expropiación u otras formas onerosas. Cuando no sea posible determinar el carácter oneroso o gratuito de la adquisición, debe presumirse que se ha realizado por cesión gratuita.

2.– El aprovechamiento medio de los sectores de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable delimitado que carezcan de aprovechamiento lucrativo por estar íntegramente constituidos por sistemas generales, será el promedio de los que se hubieran fijado para los sectores con aprovechamiento lucrativo en la misma categoría de suelo.

3.– En suelo urbanizable no delimitado en tanto no se apruebe el correspondiente Plan Parcial, así como en suelo rústico, no será aplicable la técnica del aprovechamiento medio ni siquiera cuando se trate de sistemas generales, salvo que el planeamiento general adscriba los terrenos a algún sector de suelo urbanizable delimitado.

Artículo 108.– Delimitación de unidades de actuación.

1.– Al establecer la ordenación detallada de los sectores de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable delimitado, los mismos pueden dividirse en dos o más ámbitos de gestión urbanística integrada, denominados unidades de actuación, entendiéndose de lo contrario que constituyen una única unidad de actuación.

2.– Las unidades de actuación deben delimitarse de forma que por sus dimensiones y demás características permitan la correcta ejecución de las determinaciones de los instrumentos de planeamiento urbanístico y el cumplimiento conjunto de los deberes urbanísticos por parte de los propietarios de los terrenos incluidos en la unidad, respetando las siguientes reglas:

a) En suelo urbano no consolidado las unidades de actuación pueden ser discontinuas.

b) En suelo urbanizable delimitado las unidades de actuación pueden ser discontinuas, si bien tan sólo a los efectos de incluir terrenos destinados a sistemas generales.

c) Deben incluirse en cada unidad de actuación tanto las parcelas edificables que hayan de transformarse en solares, como todos los terrenos reservados para la ejecución de sistemas generales y demás dotaciones urbanísticas necesarias para desarrollar la actuación, por lo que no pueden excluirse restos de parcelas, privadas o públicas, que queden inedificables, ni fragmentos de vial o zona verde de forma que dificulten la urbanización completa de cada dotación, o de cada fase de ella susceptible de ejecución autónoma.

d) El aprovechamiento lucrativo total de una unidad de actuación no puede diferir en más de un 25 por ciento del que resulte de aplicar a su superficie el aprovechamiento medio del sector.

Sección 5.ª– Planeamiento previo

Artículo 109.– Determinaciones sobre el planeamiento previo.

1.– Para los ámbitos sobre los que haya sido aprobado previamente un instrumento de planeamiento de desarrollo, el Plan General de Ordenación Urbana debe también establecer determinaciones, con el grado de precisión que exija la clase y categoría de suelo en la que se incluyan los terrenos.

2.– Para los ámbitos citados en el apartado anterior, el Plan General debe establecer al menos las determinaciones de ordenación general, optando entre:

a) Mantener en vigor el instrumento de planeamiento de desarrollo como “planeamiento asumido”, limitándose a señalar las determinaciones del mismo a las que otorgue carácter de ordenación general, en su caso.

b) Derogar el instrumento de planeamiento de desarrollo, estableciendo determinaciones de ordenación general totalmente nuevas, vinculantes para el ulterior planeamiento de desarrollo.

c) Combinar ambas posibilidades, manteniendo parcialmente en vigor dicho instrumento como “planeamiento parcialmente asumido”, debiendo en tal caso señalar con claridad las determinaciones del mismo que se derogan.

3.– Cuando por la ejecución de un instrumento de planeamiento de desarrollo los terrenos hayan alcanzado la condición de suelo urbano consolidado, el Plan General debe establecer determinaciones de ordenación general y ordenación detallada, sustituyendo íntegramente al planeamiento antes vigente. A tal efecto, una vez señaladas las determinaciones de ordenación general conforme al apartado anterior, el Plan General debe optar entre:

a) Asumir como ordenación detallada propia las determinaciones del instrumento de planeamiento de desarrollo, debiendo en tal caso incorporarlas en su documentación.

b) Establecer determinaciones de ordenación detallada totalmente nuevas.

c) Combinar ambas posibilidades.

Sección 6.ª– Documentación

Artículo 110.– Documentación del Plan General de Ordenación Urbana.

El Plan General de Ordenación Urbana debe contener los documentos necesarios para reflejar adecuadamente todas sus determinaciones de ordenación general y detallada, y al menos los siguientes:

a) Documentos de información, análisis y diagnóstico (artículo 111).

b) Memoria vinculante (artículo 112).

c) Normativa (artículo 113).

d) Planos de ordenación (artículo 114).

e) Catálogo (artículo 115).

f) Estudio económico (artículo 116).

Artículo 111.– Documentos de información, análisis y diagnóstico.

1.– El Plan General de Ordenación Urbana debe contener los documentos de información necesarios para elaborar el análisis y diagnóstico del término municipal, servir de soporte a sus propias determinaciones y realizar su Evaluación Estratégica Previa. Los documentos de información carecen de valor normativo, y deben evitar la reproducción literal de artículos de otras normas. Según su carácter, los documentos de información se agrupan en:

a) La memoria informativa, que debe describir las características, elementos y valores naturales, ambientales, culturales, demográficos, socioeconómicos y de infraestructuras del término municipal, presentes y pasados, que resulten relevantes para las determinaciones del Plan General, así como las perspectivas de evolución futura. Asimismo deben señalarse:

1.º– Las repercusiones de la legislación y el planeamiento sectorial aplicables, así como de las actuaciones sectoriales relevantes que afecten al término municipal.

2.º– El grado de cumplimiento de los instrumentos de planeamiento general y de desarrollo anteriormente vigentes.

3.º– Los instrumentos de planeamiento de desarrollo asumidos total o parcialmente.

4.º– El grado de adecuación de las dotaciones urbanísticas existentes a las necesidades de la población.

5.º– El estudio de la evolución demográfica y de las necesidades de vivienda y de suelo para actividades productivas, así como de la evolución del mercado de suelo.

6.º– El estudio de movilidad urbana en relación con las infraestructuras de transporte y en especial con el sistema de transporte público.

7.º– Cuando se delimiten áreas de tanteo y retracto, el ámbito elegido y la relación de bienes y propietarios afectados.

b) Los planos de información, que deben contener la información territorial y urbanística de carácter gráfico sobre las características naturales, ambientales, culturales, socioeconómicas, demográficas y de infraestructuras del término municipal, presentes y pasadas, que resulten relevantes para las determinaciones del Plan General, con claridad y escala suficientes para su correcta interpretación.

c) El informe ambiental, que a efectos de la Evaluación Estratégica Previa debe señalar, describir y evaluar los probables efectos relevantes sobre el medio ambiente de la aplicación de las determinaciones del Plan General, así como las alternativas razonables que tengan en cuenta sus propios objetivos. El informe debe aludir al menos a los siguientes aspectos, si bien puede remitirse a otros documentos del Plan General donde se haga referencia a los mismos:

1.º– Los aspectos relevantes de la situación del medio ambiente en el término municipal, y su evolución probable en caso de que no se apliquen las determinaciones del Plan General.

2.º– Las características ambientales de las zonas que puedan verse afectadas de forma relevante por la aplicación del Plan General.

3.º– Los problemas ambientales relevantes, en especial los relacionados con las zonas de especial importancia medioambiental designadas por la Unión Europea y por las normas estatales y autonómicas que las desarrollan.

4.º– Los objetivos de protección ambiental y de sostenibilidad de los asentamientos humanos que guarden relación con el ámbito del Plan General y el modo en que se han tenido en cuenta en su elaboración.

5.º– Los probables efectos de la aplicación del Plan General sobre el medio ambiente, incluidos aspectos como la biodiversidad, la salud humana, la fauna, la flora, la tierra, el agua, el aire, el clima, los bienes materiales y la interrelación entre los mismos.

6.º– Los motivos de selección de las alternativas tenidas en cuenta para la elaboración del Plan General, incluyendo una descripción del modo en que se realizó su evaluación.

7.º– Las medidas previstas para prevenir, reducir y en lo posible compensar cualquier efecto negativo importante sobre el medio ambiente que pueda derivarse de los procesos de urbanización del territorio vinculados a la aplicación del Plan General.

8.º– Las medidas de supervisión que permitan evaluar los efectos de la aplicación del Plan General, señalar con prontitud los efectos adversos no previstos y permitir la ejecución de las medidas de reparación adecuadas y la readaptación del Plan General.

2.– El Plan General debe contener un documento de análisis y diagnóstico urbanístico y territorial, sin carácter normativo, elaborado a partir de la información descrita en el apartado anterior, que resuma los problemas y oportunidades del término municipal, determine sus horizontes de evolución tendencial y permita concretar los objetivos del Plan General.

Artículo 112.– Memoria vinculante.

La memoria vinculante del Plan General de Ordenación Urbana debe expresar y justificar sus objetivos, propuestas de ordenación y demás contenidos normativos y determinaciones que sirvan de fundamento al modelo territorial elegido, incluyendo al menos:

a) Relación de los objetivos y propuestas de ordenación del Plan General, justificando que los mismos cumplen las condiciones establecidas en el artículo 81.

b) Relación de las determinaciones que tengan carácter de ordenación general, detallando la superficie incluida en cada clase y categoría de suelo, así como en las unidades urbanas de suelo urbano consolidado, los sectores de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable delimitado y las áreas de suelo urbanizable no delimitado, y los elementos que integran los sistemas generales y los plazos para el establecimiento de la ordenación detallada.

c) En su caso, relación de otras determinaciones del Plan General que resulten relevantes en función de sus objetivos y propuestas de ordenación.

Artículo 113.– Normativa.

La normativa del Plan General de Ordenación Urbana debe recoger sus determinaciones escritas de carácter obligatorio, aplicables a las diferentes clases y categorías de suelo, evitando la reproducción literal de artículos de otras normas. En particular:

a) Para el suelo urbano consolidado y para los sectores de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable delimitado en los que el Plan General establezca la ordenación detallada, la normativa debe organizarse en Ordenanzas de Uso del Suelo.

b) Para los demás sectores de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable delimitado y para las áreas de suelo urbanizable no delimitado, la normativa debe organizarse en fichas que sinteticen las determinaciones de ordenación general aplicables a cada sector o área.

c) Para el suelo rústico, la normativa debe organizarse en Normas de Protección para cada una de sus categorías, que incluyan todas las determinaciones relativas a la regulación de los usos permitidos y autorizables.

Artículo 114.– Planos de ordenación.

Los planos de ordenación del Plan General de Ordenación Urbana deben recoger sus determinaciones gráficas con claridad y escala suficientes para su correcta interpretación:

a) Para el conjunto del término municipal, los planos deben expresar las determinaciones citadas en los artículos 80 a 91, a escala mínima 1:10.000, e incluyendo siempre:

1.º– Plano de clasificación de suelo, con expresión de las superficies asignadas a cada una de las clases y categorías previstas.

2.º– Plano de indicación de los sistemas generales y de los sectores en los que se incluyan, en su caso.

3.º– Plano de catalogación, donde se señalen los elementos que merezcan ser protegidos, conservados o recuperados, conforme al artículo 84.

b) Para el suelo urbano consolidado, los planos deben expresar las determinaciones que procedan de las citadas en los artículos 92 a 100, a escala mínima 1:1.000.

c) Para los sectores de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable delimitado en los que se establezca la ordenación detallada, los planos deben expresar las determinaciones que procedan de las citadas en los artículos 92 a 108, a escala mínima 1:1.000.

Artículo 115.– Catálogo.

El catálogo del Plan General de Ordenación Urbana debe recoger sus determinaciones escritas y gráficas sobre catalogación de los elementos del término municipal que merezcan ser protegidos, conservados o recuperados, conforme a lo previsto en el artículo 84. En particular, el catálogo debe incluir la información suficiente para la identificación de cada uno de sus elementos y de los valores singulares que justifiquen su catalogación, además de las medidas de protección, conservación y recuperación que procedan en cada caso.

Artículo 116.– Estudio económico.

El estudio económico del Plan General de Ordenación Urbana debe recoger sus determinaciones escritas sobre programación, valoración y financiación de sus objetivos y propuestas, en especial en cuanto a la ejecución de los sistemas generales y demás dotaciones urbanísticas públicas, y además:

a) Cuando en los sectores de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable se incluyan sistemas generales de forma genérica, el estudio económico debe señalar las previsiones y prioridades para su distribución y concreción.

b) Asimismo el estudio económico debe señalar las previsiones y prioridades para asignar los sistemas generales y demás dotaciones urbanísticas públicas que resulten necesarias para desarrollar los sectores de suelo urbanizable no delimitado.

Capítulo III

Normas Urbanísticas Municipales

Sección 1.ª– Objeto

Artículo 117.– Objeto de las Normas Urbanísticas Municipales.

El objeto principal de las Normas Urbanísticas Municipales es establecer la ordenación general del término municipal. Otros objetos de las Normas son:

a) Establecer la ordenación detallada del suelo urbano consolidado.

b) Establecer la ordenación detallada en los sectores de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable delimitado en los que se considere oportuno habilitar su ejecución directa sin necesidad de planeamiento de desarrollo.

Sección 2.ª– Ordenación general

Artículo 118.– Objetivos y propuestas de ordenación.

A partir del análisis y diagnóstico de las circunstancias urbanísticas del término municipal, las Normas Urbanísticas Municipales han de formular sus objetivos y propuestas de ordenación para todo el término municipal, en los términos señalados en el artículo 81, si bien de forma proporcionada a la complejidad de las circunstancias urbanísticas del término municipal.

Artículo 119.– Clasificación del suelo.

Las Normas Urbanísticas Municipales deben clasificar la totalidad del suelo del término municipal en todas o algunas de las clases y categorías de suelo definidas en el artículo 20, de acuerdo a los criterios señalados en los artículos 22 a 39.

Artículo 120.– Dotaciones urbanísticas.

1.– Las Normas Urbanísticas Municipales deben señalar las dotaciones urbanísticas del término municipal: Vías públicas, servicios urbanos, espacios libres públicos y equipamientos, teniendo en cuenta tanto los datos constatados en el momento de su elaboración como los que resulten de la ejecución de sus determinaciones, y aplicando los siguientes criterios:

a) Las Normas pueden prever dotaciones urbanísticas sobre terrenos de cualquier clase y categoría de suelo, sin que ello afecte a su clasificación.

b) Las vías públicas deben ser de uso y dominio público en todo caso y deben garantizar la accesibilidad de la población, mejorar las vías existentes y favorecer el transporte público.

c) Los servicios urbanos deben diseñarse con el objetivo de asegurar su funcionalidad, eficiencia y accesibilidad, facilitar su ampliación futura, y garantizar la seguridad de la población y la protección del medio ambiente.

d) Los espacios libres públicos deben ser de uso y dominio público en todo caso y deben facilitar su accesibilidad y su uso por la población, mejorar la calidad urbana y ambiental y favorecer la transición entre el medio urbano y el medio natural.

e) Los equipamientos deben diseñarse con el objetivo de favorecer su funcionalidad y eficiencia, así como facilitar su accesibilidad y su uso por la población.

2.– Cuando resulte conveniente, las Normas pueden distinguir sistemas generales dentro de las dotaciones urbanísticas públicas, aplicando en tal caso los criterios de los apartados 1, 3 y 4 del artículo 83.

3.– Para cada dotación urbanística necesaria que aún no esté ejecutada, las Normas pueden optar entre establecer su ubicación concreta con precisión, o cuando ello no sea posible o conveniente, limitarse a señalar una ubicación orientativa, definiendo criterios para determinar su ubicación concreta ulteriormente. Asimismo las Normas deben indicar:

a) Los criterios para su dimensionamiento, diseño y ejecución.

b) Su carácter público o privado, teniendo en cuenta que tanto las vías públicas como los espacios libres públicos debe ser en todo caso de uso y dominio público.

c) Para las de carácter público, el sistema de obtención de los terrenos que deban pasar a titularidad pública. No obstante, cuando alguno de los elementos de los servicios urbanos no deba discurrir necesariamente sobre o bajo terrenos de titularidad pública, puede admitirse el uso de terrenos de la entidad prestadora del servicio o la constitución de servidumbres.

Artículo 121.– Catalogación.

1.– Las Normas Urbanísticas Municipales deben catalogar todos los elementos del término municipal que merezcan ser protegidos, conservados o recuperados por sus valores naturales o culturales presentes o pasados, por su adscripción a regímenes de protección previstos en la legislación sectorial o en la normativa urbanística o por su relación con el dominio público, tales como los Bienes de Interés Cultural declarados o en proceso de declaración, el patrimonio histórico, arqueológico y etnológico, los espacios urbanos relevantes, los elementos y tipos arquitectónicos singulares, los paisajes e infraestructuras de valor cultural o histórico y las formas tradicionales de ocupación humana del territorio, conforme a las peculiaridades locales.

2.– Para cada uno de los elementos catalogados, las Normas deben indicar al menos:

a) El grado de protección, que puede ser integral, estructural o ambiental.

b) Los criterios, normas y otras previsiones que procedan para su protección, conservación y en su caso recuperación, y en general para concretar con precisión los términos en los que haya de cumplirse el deber de adaptación al entorno conforme al artículo 17.

3.– Además de las determinaciones sobre catalogación, en los Conjuntos Históricos, Sitios Históricos y Zonas Arqueológicas declarados Bien de Interés Cultural y en sus entornos de protección, las Normas deben establecer el régimen de protección exigible de acuerdo a la legislación sobre patrimonio cultural.

Artículo 122.– Ordenación general en suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable delimitado.

1.– Cuando las Normas Urbanísticas Municipales clasifiquen suelo urbano no consolidado o suelo urbanizable delimitado, deben dividirlos en ámbitos para su ordenación detallada, denominados sectores, delimitándolos conforme a las siguientes reglas:

a) La delimitación debe efectuarse atendiendo a la racionalidad y calidad de la ordenación urbanística, utilizando en lo posible como límites terrenos de dominio público u otros elementos geográficos determinantes.

b) Los sectores de suelo urbano no consolidado pueden ser discontinuos.

c) Los sectores de suelo urbanizable delimitado pueden también ser discontinuos, si bien a los solos efectos de incluir terrenos destinados para dotaciones urbanísticas públicas.

2.– Para cada sector de suelo urbano no consolidado o suelo urbanizable delimitado, las Normas deben fijar, además de la delimitación, los parámetros de ordenación general:

a) Uso predominante, y en su caso usos compatibles y prohibidos. Todo uso no designado expresamente como predominante o prohibido debe entenderse compatible.

b) Plazo para establecer la ordenación detallada, con un máximo de ocho años; en defecto de indicación expresa, se entiende que el plazo es de ocho años.

c) Densidad máxima de edificación, o edificabilidad máxima en usos privados por cada hectárea del sector, excluyendo de la superficie del sector los terrenos reservados para sistemas generales. Este parámetro no puede superar 5.000 metros cuadrados por hectárea.

d) Sólo para los sectores con uso predominante residencial, densidades máxima y mínima de población, o números máximo y mínimo de viviendas edificables por cada hectárea del sector, que deben situarse entre 20 y 30 viviendas por hectárea, excluyendo de la superficie del sector los terrenos reservados para sistemas generales, y pudiendo aplicarse también la regla establecida en el artículo 86.4.

e) Sólo para los sectores de suelo urbanizable delimitado con uso predominante residencial, reserva para viviendas con protección pública, que debe ser igual o superior al 10 por ciento del aprovechamiento lucrativo total del conjunto de dichos sectores, con un máximo del 50 por ciento. Las Normas pueden distribuir esta reserva entre los sectores, pero en defecto de distribución, se entiende que el porcentaje de aprovechamiento lucrativo que debe destinarse a la construcción de viviendas con protección pública es el 10 por ciento en todos los sectores de suelo urbanizable delimitado con uso predominante residencial.

Artículo 123.– Ordenación general en suelo urbanizable no delimitado.

Cuando las Normas Urbanísticas Municipales clasifiquen suelo urbanizable no delimitado, deben establecer las siguientes determinaciones de ordenación general, como condiciones para la aprobación de los Planes Parciales:

a) Criterios para que los Planes Parciales delimiten los sectores, complementarios de los señalados en el artículo anterior para el suelo urbanizable delimitado y entre los que debe incluirse la superficie mínima de los sectores, que no puede ser inferior a 5 hectáreas.

b) Criterios para que los Planes Parciales regulen los parámetros para el desarrollo de cada sector citados en el apartado 2 del artículo anterior, con la particularidad de que la reserva para viviendas con protección pública no puede ser inferior al 30 por ciento del aprovechamiento lucrativo de cada sector con uso predominante residencial.

c) Criterios para que los Planes Parciales señalen las dotaciones urbanísticas necesarias para el desarrollo de cada sector, incluyendo las conexiones con las dotaciones urbanísticas existentes y las ampliaciones o refuerzos de las mismas que sean precisas para mantener su capacidad y funcionalidad previas.

Artículo 124.– Ordenación general en suelo rústico.

1.– En suelo rústico, las Normas Urbanísticas Municipales pueden incluir también las normas de protección que procedan, de entre las siguientes, para mantener la naturaleza rústica del suelo y asegurar el carácter aislado de las construcciones:

a) Calificación de los usos como permitidos, sujetos a autorización o prohibidos, respetando lo dispuesto en los artículos 57 a 65. En defecto de calificación expresa, se entiende que se aplica el régimen previsto en los citados artículos sin ningún desarrollo ni matización.

b) Parámetros y condiciones para los diferentes usos permitidos y sujetos a autorización que garanticen su adaptación al entorno, incluyendo al menos los siguientes: Parcela mínima, ocupación máxima de parcela, altura máxima de las construcciones, y distancias mínimas de las construcciones al dominio público, a las parcelas colindantes y en su caso a otros elementos geográficos.

2.– Respecto de las determinaciones citadas en el apartado anterior que las Normas no incluyan expresamente, seguirán siendo de aplicación las normas subsidiarias que señalen los instrumentos de ordenación del territorio.

Artículo 125.– Otras determinaciones de ordenación general potestativas.

Las Normas Urbanísticas Municipales pueden también señalar otras determinaciones de ordenación general, vinculantes para el planeamiento de desarrollo, tales como:

a) En cualquier clase de suelo:

1.ª– Delimitación de ámbitos de planeamiento especial.

2.ª– Imposición de condiciones concretas de ordenación, urbanización, edificación o uso.

3.ª– Criterios, normas y condiciones sobre ubicación, ordenación, urbanización o uso de las dotaciones urbanísticas previstas.

b) En suelo urbano no consolidado o suelo urbanizable: inclusión de dotaciones urbanísticas concretas en todos o algunos de los sectores.

c) En suelo rústico:

1.ª– Normas para la protección, conservación y en su caso recuperación de los espacios naturales, la flora, la fauna y el medio ambiente en general.

2.ª– Condiciones para la dotación de servicios a los usos permitidos y sujetos a autorización, para la resolución de sus repercusiones sobre la capacidad y funcionalidad de las redes de infraestructuras, y para su mejor integración en su entorno.

Sección 3.ª– Ordenación detallada

Artículo 126.– Modalidades de ordenación detallada.

Teniendo en cuenta el grado de complejidad, heterogeneidad y las demás características de los terrenos, las Normas Urbanísticas Municipales pueden establecer las determinaciones de ordenación detallada en alguna de las siguientes modalidades, o mediante una combinación de las mismas:

a) De forma individual para cada una de las parcelas, pudiendo establecer incluso cuando sea preciso determinaciones diferentes dentro de una misma parcela.

b) De forma conjunta para un grupo de parcelas, sea una calle, una manzana, una barriada, una urbanización o cualquier otro tipo de área homogénea.

c) De forma conjunta para un ámbito que por sus relevantes valores o por su especial complejidad precise la ulterior elaboración de un instrumento de planeamiento de desarrollo.

d) De forma conjunta para un ámbito territorial donde haya sido aprobado y ejecutado previamente un instrumento de planeamiento de desarrollo.

Artículo 127.– Ordenación detallada en suelo urbano consolidado.

1.– Las Normas Urbanísticas Municipales deben establecer la calificación urbanística en todo el suelo urbano consolidado, en alguna de las modalidades señaladas en el artículo anterior. La calificación urbanística comprende:

a) La asignación del uso pormenorizado, adscribiendo los usos posibles a los tipos previstos en el artículo 122.2.a), o indicando el único o únicos usos admisibles, quedando prohibidos los demás. Además deben respetarse las siguientes condiciones:

1.ª– Se prohíbe el uso residencial en sótanos y semisótanos, sin perjuicio de que puedan ubicarse en dicha situación dependencias auxiliares o complementarias de la vivienda.

2.ª– Se prohíbe la compatibilidad en una misma parcela entre el uso de espacio libre público y cualquier otro, a excepción del uso deportivo público al aire libre y de los usos no constructivos vinculados al ocio.

b) La asignación de la intensidad de uso o edificabilidad, que puede expresarse de forma numérica, en metros cuadrados edificables por cada metro cuadrado de superficie de los terrenos, o de forma volumétrica, definiendo el sólido capaz mediante parámetros tales como altura máxima y mínima, fondo edificable, distancias a linderos u otros análogos. Si aplicando ambos índices se obtienen resultados diferentes, la edificabilidad es el menor de los mismos.

c) La asignación de la tipología edificatoria.

d) La regulación de cada uno de los usos pormenorizados, parámetros de intensidad de uso y tipologías edificatorias que se prevean, en caso necesario mediante ordenanzas específicas.

2.– Las Normas pueden definir completamente los elementos de la calificación urbanística mediante sus propias ordenanzas, o bien asumir para todas o algunas de ellas, de forma total o parcial, lo dispuesto en las Normas e Instrucciones Técnicas Urbanísticas aplicables.

3.– La calificación urbanística debe establecerse de forma que la edificabilidad y los demás parámetros de la edificación privada, tales como altura, volumen o fondo edificable, no superen los niveles característicos de las edificaciones con uso y tipología similares construidas legalmente en el núcleo de población.

4.– Cuando proceda, las Normas pueden también establecer en suelo urbano consolidado las siguientes determinaciones de ordenación detallada:

a) Delimitación de ámbitos de planeamiento de desarrollo, denominados ámbitos de Estudio de Detalle o de Plan Especial, cuando esta delimitación sea conveniente para completar o mejorar la ordenación detallada mediante un ulterior Estudio de Detalle o Plan Especial. En tal caso deben indicarse los objetivos y criterios que deba atender dicho instrumento.

b) Delimitación de ámbitos de gestión urbanística, denominados unidades de normalización, cuando sea conveniente para una mejor gestión o para un mejor cumplimiento de los deberes urbanísticos, conforme a las reglas establecidas en el artículo 97.

c) Relación de los usos del suelo y en especial de las construcciones e instalaciones que se declaren fuera de ordenación de forma expresa por su disconformidad con las determinaciones de las propias Normas, conforme a las reglas establecidas en el artículo 98.

d) Señalamiento de plazos para cumplir los deberes urbanísticos exigibles, conforme a las reglas establecidas en el artículo 49, y bien para parcelas concretas o en cualquiera de las modalidades previstas en el artículo anterior.

Artículo 128.– Ordenación detallada en suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable delimitado.

1.– Las Normas Urbanísticas Municipales pueden establecer la ordenación detallada de los sectores de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable delimitado para los que se estime oportuno habilitar su ejecución directa sin necesidad de planeamiento de desarrollo. En otro caso debe aprobarse posteriormente un instrumento de planeamiento de desarrollo.

2.– En suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable delimitado, la ordenación detallada comprende al menos las siguientes determinaciones:

a) Calificación urbanística, respetando las reglas y criterios establecidos en los artículos 103 y 127. Además puede asignarse justificadamente un coeficiente de ponderación para cada uso compatible, oscilando entre un mínimo de 0,50 y un máximo de 2,00, correspondiendo al uso predominante la unidad. En defecto de asignación expresa, se entiende que se asigna la unidad para todos los usos.

b) Reservas de suelo para los servicios urbanos del sector.

c) Reservas de suelo para las vías públicas del sector, previendo al menos una plaza de aparcamiento de uso público por cada 100 metros cuadrados edificables en el uso predominante del sector, en las condiciones señaladas en los apartados 2, 3.a) y 3.c) del artículo 104.

d) Reservas de suelo para los espacios libres públicos del sector, con las condiciones señaladas en los apartados 2 y 3 del artículo 105 y previendo al menos:

1.º– En suelo urbano no consolidado, 10 metros cuadrados de suelo por cada 100 metros cuadrados edificables en el uso predominante del sector.

2.º– En suelo urbanizable delimitado, 20 metros cuadrados de suelo por cada 100 metros cuadrados edificables en el uso predominante del sector, con un mínimo del 5 por ciento de la superficie del sector.

e) Reservas de suelo para los equipamientos del sector, con las condiciones señaladas en los apartados 2 y 3 del artículo 106, y previendo al menos:

1.º– En suelo urbano no consolidado, 10 metros cuadrados de suelo por cada 100 metros cuadrados edificables en el uso predominante del sector.

2.º– En suelo urbanizable delimitado, 20 metros cuadrados de suelo por cada 100 metros cuadrados edificables en el uso predominante del sector, con un mínimo del 5 por ciento de la superficie del sector.

f) Determinación del aprovechamiento medio, dividiendo el aprovechamiento del sector por su superficie, conforme a las reglas establecidas en el artículo 107.

g) División de los sectores en dos o más ámbitos de gestión urbanística integrada, denominados unidades de actuación, entendiéndose de lo contrario que constituyen una única unidad. Las unidades deben respetar las reglas señaladas en el artículo 108, entendiendo las referencias a los sistemas generales como hechas a las dotaciones urbanísticas públicas.

3.– Asimismo, la ordenación detallada de los sectores de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable delimitado puede incluir una relación de los usos del suelo que se declaren fuera de ordenación, y señalar plazos para cumplir los deberes urbanísticos, respectivamente conforme a las letras 4.c) y 4.d) del articulo anterior.

Sección 4.ª– Planeamiento previo

Artículo 129.– Determinaciones sobre el planeamiento previo.

1.– Para los ámbitos sobre los que haya sido aprobado con anterioridad un instrumento de planeamiento de desarrollo, las Normas Urbanísticas Municipales deben también establecer las determinaciones de ordenación general, optando entre:

a) Mantener en vigor el instrumento como “planeamiento asumido”, limitándose a señalar las determinaciones del mismo a las que otorgue carácter de ordenación general, en su caso.

b) Derogar dicho instrumento, estableciendo determinaciones de ordenación general nuevas y vinculantes para los ulteriores instrumentos de planeamiento de desarrollo.

c) Combinar ambas posibilidades, manteniendo parcialmente en vigor dicho instrumento como “planeamiento parcialmente asumido”, debiendo en tal caso señalar con claridad las determinaciones del mismo que se derogan.

2.– Cuando por la ejecución de un instrumento de planeamiento de desarrollo los terrenos hayan alcanzado la condición de suelo urbano consolidado, las Normas deben establecer determinaciones de ordenación general y de ordenación detallada, sustituyendo íntegramente al planeamiento antes vigente. A tal efecto, una vez señaladas las determinaciones de ordenación general conforme al apartado anterior, las Normas deben optar entre:

a) Asumir las determinaciones de ordenación detallada del instrumento de planeamiento de desarrollo, debiendo en tal caso incorporarlas en su documentación.

b) Establecer determinaciones de ordenación detallada totalmente nuevas.

c) Combinar ambas posibilidades.

Sección 5.ª– Documentación

Artículo 130.– Documentación de las Normas Urbanísticas Municipales.

Las Normas Urbanísticas Municipales deben contener todos los documentos necesarios para reflejar adecuadamente todas sus determinaciones de ordenación general y ordenación detallada, y al menos los siguientes:

a) Los documentos de información, análisis y diagnóstico necesarios para servir de soporte a las determinaciones de las Normas y realizar su Evaluación Estratégica Previa cuando proceda. Estos documentos carecen de valor normativo y deben evitar la reproducción literal de artículos de otras normas. Según su carácter, se agrupan en:

1.º– La memoria informativa, que debe describir las características, elementos y valores naturales, ambientales, culturales, demográficos, socioeconómicos y de infraestructuras del término municipal que sean relevantes para las determinaciones de las Normas, así como las repercusiones de la legislación, el planeamiento y las actuaciones sectoriales, el grado de cumplimiento del planeamiento anteriormente vigente y los instrumentos de planeamiento de desarrollo asumidos por las Normas.

2.º– Los planos de información, que deben contener la información de carácter gráfico sobre las características, elementos, valores y demás circunstancias señaladas en el párrafo anterior, con claridad y escala suficientes para su correcta interpretación.

3.º– El informe ambiental, que a efectos de la Evaluación Estratégica Previa cuando la misma proceda, debe señalar, describir y evaluar los probables efectos relevantes sobre el medio ambiente de la aplicación de las determinaciones de las Normas, haciendo referencia a los aspectos citados en el artículo 111.1.c), si bien de forma proporcionada a la relevancia de las transformaciones propuestas por las Normas.

4.º– El documento de análisis y diagnóstico urbanístico y territorial, elaborado a partir de la información descrita en los párrafos anteriores, y que debe describir los problemas y oportunidades del término municipal, determinar sus horizontes de evolución tendencial y permitir la concreción de los objetivos y propuestas de ordenación de las Normas.

b) La memoria vinculante, que debe expresar y justificar los objetivos, propuestas de ordenación y demás contenidos normativos y determinaciones que sirvan de fundamento al modelo territorial elegido, incluyendo al menos:

1.º– Relación de los objetivos y propuestas de ordenación de las Normas, justificando que los mismos cumplen las condiciones establecidas en el artículo 118.

2.º– Relación de las determinaciones que tengan carácter de ordenación general, incluida la clasificación del suelo con el detalle de la superficie incluida en cada clase y categoría, así como las dotaciones urbanísticas existentes y previstas.

3.º– Relación de las demás determinaciones de las Normas que resulten relevantes en función de sus objetivos y propuestas de ordenación.

c) La normativa, que debe recoger las determinaciones escritas de carácter obligatorio, evitando la reproducción literal de artículos de otras normas. En particular:

1.º– En suelo urbano consolidado y en los sectores de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable delimitado donde se establezca la ordenación detallada, la normativa debe organizarse en Ordenanzas de Uso del Suelo.

2.º– En los demás sectores de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable delimitado, así como en su caso en suelo urbanizable no delimitado, la normativa debe organizarse en fichas que sinteticen las determinaciones de ordenación general aplicables para cada sector, y en su caso para el suelo urbanizable no delimitado.

3.º– En suelo rústico, la normativa debe organizarse en Normas de Protección para cada una de sus categorías, que incluyan todas las determinaciones relativas a la regulación de los usos permitidos y autorizables.

d) Los planos de ordenación, que deben recoger las determinaciones gráficas con claridad y escala suficientes para su correcta interpretación:

1.º– Para el conjunto del término municipal, planos que expresen las determinaciones citadas en los artículos 118 a 125 a escala mínima 1:10.000, y al menos sobre clasificación de suelo, dotaciones urbanísticas y catalogación.

2.º– Para el suelo urbano consolidado, planos que expresen las determinaciones citadas en el artículo 127 a escala mínima 1:1.000.

3.º– Para los sectores de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable delimitado en los que se establezca la ordenación detallada, planos que expresen las determinaciones citadas en el artículo 128 a escala mínima 1:1.000.

e) El catálogo, que debe recoger todas las determinaciones escritas y gráficas relativas a la catalogación de los elementos del término municipal que merezcan ser protegidos, conservados o recuperados, conforme al artículo 121. El catálogo debe incluir la información suficiente para identificar cada uno de sus elementos y los valores singulares que justifiquen su catalogación, con las medidas de protección, conservación y recuperación que procedan en cada caso.

Capítulo IV

Planeamiento de Desarrollo

Sección 1.ª– Estudios de Detalle

Artículo 131.– Objeto.

Los Estudios de Detalle son los instrumentos de planeamiento de desarrollo adecuados para concretar la ordenación detallada en suelo urbano, y pueden tener por objeto:

a) En suelo urbano consolidado, completar o modificar las determinaciones de ordenación detallada.

b) En los sectores de suelo urbano no consolidado con ordenación detallada, completar o modificar las determinaciones de ordenación detallada.

c) En los sectores de suelo urbano no consolidado sin ordenación detallada, establecer las determinaciones de ordenación detallada.

Artículo 132.– Coherencia con el planeamiento general.

1.– No pueden aprobarse Estudios de Detalle en los Municipios que no cuenten con Plan General de Ordenación Urbana o Normas Urbanísticas Municipales en vigor.

2.– Los Estudios de Detalle no pueden suprimir, modificar ni alterar de ninguna forma las determinaciones de ordenación general establecidas por el Plan General de Ordenación Urbana o las Normas Urbanísticas Municipales. También deben respetar los objetivos, criterios y demás condiciones que les señalen los instrumentos de ordenación del territorio u otros instrumentos de planeamiento urbanístico indicando de forma expresa su carácter vinculante.

3.– Los Estudios de Detalle deben también:

a) Ser coherentes con los objetivos generales de la actividad urbanística pública.

b) Ser compatibles con el planeamiento sectorial que afecte al término municipal y con el planeamiento urbanístico de los Municipios limítrofes, en el marco de las determinaciones de coordinación que establezcan los instrumentos de ordenación del territorio.

4.– Cuando un Estudio de Detalle modifique alguna de las determinaciones de ordenación detallada establecidas previamente por el Plan General de Ordenación Urbana, las Normas Urbanísticas Municipales u otros instrumentos de planeamiento urbanístico, dicha modificación debe identificarse de forma expresa y clara, y justificarse adecuadamente. En particular, cuando dicha modificación produzca un aumento del volumen edificable o del número de viviendas previstos en suelo urbano consolidado, el Estudio de Detalle debe prever un incremento proporcional de las reservas de suelo para espacios libres públicos y demás dotaciones urbanísticas, conforme a las reglas establecidas en el artículo 173.

Artículo 133.– Determinaciones en suelo urbano consolidado.

1.– En suelo urbano consolidado, los Estudios de Detalle deben limitarse a establecer las determinaciones de ordenación detallada necesarias para completar o modificar las que hubiera establecido el instrumento de planeamiento general, de entre las previstas:

a) En los artículos 92 a 100 para los Municipios con Plan General de Ordenación Urbana.

b) En el artículo 127 para los Municipios con Normas Urbanísticas Municipales.

2.– Los Estudios de Detalle en suelo urbano consolidado no pueden establecer una ordenación detallada sustancialmente diferente de la que estuviera vigente, de forma que los terrenos debieran ser considerados como suelo urbano no consolidado conforme al artículo 26.

Artículo 134.– Determinaciones en suelo urbano no consolidado con ordenación detallada.

1.– En los sectores de suelo urbano no consolidado donde ya esté establecida la ordenación detallada, los Estudios de Detalle pueden limitarse a establecer las determinaciones de ordenación detallada necesarias para completar o modificar las que hayan sido establecidas previamente, de entre las previstas:

a) En los artículos 101 a 108 para los Municipios con Plan General de Ordenación Urbana.

b) En el artículo 128 para los Municipios con Normas Urbanísticas Municipales.

2.– Asimismo, en los sectores de suelo urbano no consolidado donde ya esté establecida la ordenación detallada, los Estudios de Detalle pueden establecer todas las determinaciones de ordenación detallada previstas en los artículos citadas en el apartado anterior, sustituyendo por tanto a las establecidas previamente por el instrumento de planeamiento general.

Artículo 135.– Determinaciones en suelo urbano no consolidado sin ordenación detallada.

En los sectores de suelo urbano no consolidado donde aún no haya sido establecida la ordenación detallada, los Estudios de Detalle deben establecer todas las determinaciones de ordenación detallada previstas:

a) En los artículos 101 a 108 para los Municipios con Plan General de Ordenación Urbana.

b) En el artículo 128 para los Municipios con Normas Urbanísticas Municipales.

Artículo 136.– Documentación.

1.– Los Estudios de Detalle deben contener todos los documentos necesarios para reflejar adecuadamente sus determinaciones, según las diferentes posibilidades señaladas en los artículos anteriores. En todo caso deben contener un documento independiente denominado Memoria vinculante, donde se expresen y justifiquen sus objetivos y propuestas de ordenación, haciendo referencia al menos a los siguientes aspectos:

a) Justificación de que los objetivos y propuestas de ordenación del Estudio de Detalle respetan las determinaciones de ordenación general establecidas en el Plan General de Ordenación Urbana o las Normas Urbanísticas Municipales, así como los objetivos, criterios y demás condiciones que les señalen otros instrumentos con carácter vinculante.

b) En su caso, relación y justificación de las modificaciones o incluso sustituciones totales que se realicen respecto de la ordenación detallada establecida previamente por otros instrumentos de planeamiento urbanístico.

c) En su caso, relación y justificación de las determinaciones que tuvieran por objeto completar la ordenación detallada establecida previamente por otros instrumentos de planeamiento urbanístico.

2.– Además de la Memoria vinculante, los Estudios de Detalle en sectores de suelo urbano no consolidado donde aún no haya sido establecida la ordenación detallada deben incluir al menos los siguientes documentos:

a) Los documentos de información, anexos sin carácter normativo escritos y gráficos, estos últimos a escala mínima 1:1.000, comprensivos de toda la información necesaria para servir de soporte a las determinaciones del Estudio de Detalle, haciendo referencia a las características, elementos y valores relevantes de su ámbito, y al menos a los siguientes:

1.º– Situación.

2.º– Topografía.

3.º– Otras características naturales, tales como suelo, hidrografía, vegetación y paisaje.

4.º– Estructura de la propiedad.

5.º– Dotaciones urbanísticas existentes.

6.º– Otros usos del suelo existentes.

7.º– Determinaciones relevantes de los instrumentos de ordenación del territorio y planeamiento urbanístico aplicables.

8.º– Repercusiones de la normativa y el planeamiento sectoriales y de las actuaciones para su desarrollo ejecutadas, en ejecución o programadas.

9.º– El grado de desarrollo de los instrumentos de planeamiento urbanístico anteriormente vigentes.

10.º–Elementos que deban conservarse, protegerse o recuperarse por sus valores naturales o culturales presentes o pasados.

b) La normativa, que debe recoger las determinaciones escritas del Estudio de Detalle a las que se otorgue carácter normativo, organizadas en Ordenanzas de Uso del Suelo que incluyan todas las determinaciones sobre regulación de los usos y tipologías edificatorias permitidos.

c) Los planos de ordenación, que deben recoger las determinaciones gráficas del Estudio de Detalle a escala mínima 1:1.000 con claridad suficiente para su correcta interpretación, y al menos las siguientes:

1.ª– Calificación urbanística.

2.ª– Reservas de suelo para espacios libres públicos y equipamientos.

3.ª– Red de vías públicas, definidas por sus alineaciones y rasantes.

4.ª– Servicios urbanos.

5.ª– Delimitación de unidades de actuación.

d) El estudio económico, que debe recoger las determinaciones del Estudio de Detalle sobre programación, valoración y financiación de sus objetivos y propuestas, en especial en cuanto a la ejecución de las dotaciones urbanísticas públicas previstas.

Sección 2.ª– Planes parciales

Artículo 137.– Objeto.

Los Planes Parciales son los instrumentos de planeamiento de desarrollo adecuados para concretar la ordenación detallada en suelo urbanizable, y pueden tener por objeto:

a) En los sectores de suelo urbanizable delimitado con ordenación detallada, completar o modificar las determinaciones de ordenación detallada.

b) En los sectores de suelo urbanizable delimitado sin ordenación detallada, establecer las determinaciones de ordenación detallada.

c) En suelo urbanizable no delimitado, delimitar el ámbito del sector y establecer las determinaciones de ordenación detallada según los criterios señalados en el instrumento de planeamiento general correspondiente.

Artículo 138.– Coherencia con el planeamiento general.

1.– No pueden aprobarse Planes Parciales en los Municipios que no cuenten con Plan General de Ordenación Urbana o Normas Urbanísticas Municipales en vigor.

2.– Los Planes Parciales no pueden suprimir, modificar ni alterar de ninguna forma las determinaciones de ordenación general establecidas por el Plan General de Ordenación Urbana o las Normas Urbanísticas Municipales. También deben respetar los objetivos, criterios y demás condiciones que les señalen los instrumentos de ordenación del territorio u otros instrumentos de planeamiento urbanístico indicando de forma expresa su carácter vinculante.

3.– Los Planes Parciales deben también:

a) Ser coherentes con los objetivos generales de la actividad urbanística pública.

b) Ser compatibles con el planeamiento sectorial que afecte al término municipal y con el planeamiento urbanístico de los Municipios limítrofes, en el marco de las determinaciones de coordinación que establezcan los instrumentos de ordenación del territorio.

4.– Cuando un Plan Parcial modifique alguna de las determinaciones de ordenación detallada establecidas previamente por el Plan General de Ordenación Urbana, las Normas Urbanísticas Municipales u otros instrumentos de planeamiento urbanístico, dicha modificación debe identificarse de forma expresa y clara, y ser adecuadamente justificada.

Artículo 139.– Determinaciones en suelo urbanizable delimitado con ordenación detallada.

1.– En los sectores de suelo urbanizable delimitado donde ya esté establecida la ordenación detallada, los Planes Parciales pueden limitarse a establecer las determinaciones de ordenación detallada necesarias para completar o modificar las que hayan sido establecidas previamente, de entre las previstas:

a) En los artículos 101 a 108 para los Municipios con Plan General de Ordenación Urbana.

b) En el artículo 128 para los Municipios con Normas Urbanísticas Municipales.

2.– Asimismo, en los sectores de suelo urbanizable delimitado donde ya esté establecida la ordenación detallada, los Planes Parciales pueden establecer todas las determinaciones de ordenación detallada previstas en los artículos citados en el apartado anterior, sustituyendo por tanto a las establecidas previamente por el instrumento de planeamiento general.

Artículo 140.– Determinaciones en suelo urbanizable delimitado sin ordenación detallada.

En los sectores de suelo urbanizable delimitado donde aún no haya sido establecida la ordenación detallada, los Planes Parciales deben establecer todas las determinaciones de ordenación detallada previstas:

a) En los artículos 101 a 108 para los Municipios con Plan General de Ordenación Urbana.

b) En el artículo 128 para los Municipios con Normas Urbanísticas Municipales.

Artículo 141.– Determinaciones en suelo urbanizable no delimitado.

1.– En los Municipios con Plan General de Ordenación Urbana, los Planes Parciales en suelo urbanizable no delimitado deben:

a) Establecer la delimitación del sector cuya ordenación y desarrollo propongan, justificando que puede desarrollarse de forma autónoma.

b) Justificar la conveniencia de la transformación urbanística de los terrenos, analizando la relación del sector que se delimita con:

1.º– Las determinaciones de ordenación general establecidas en el Plan General.

2.º– Las determinaciones de los instrumentos de ordenación del territorio.

3.º– La normativa, el planeamiento y las actuaciones sectoriales con incidencia sobre el término municipal.

4.º– El planeamiento urbanístico de los Municipios limítrofes.

c) Establecer todas las determinaciones de ordenación detallada previstas en los artículos 101 a 108 para el suelo urbanizable delimitado, en los mismos términos, si bien respetando en todo caso los límites y demás condiciones señaladas en el artículo 89.

d) Determinar los sistemas generales y demás dotaciones urbanísticas necesarias para el desarrollo del sector, asegurando que incluya todas las conexiones necesarias con los sistemas generales existentes y asuma las cargas derivadas de las ampliaciones o refuerzos precisos para asegurar el mantenimiento de su capacidad y funcionalidad previas. A tal efecto:

1.º– La superficie mínima de sistemas generales que debe incluirse en el sector no debe ser inferior a 10 metros cuadrados por cada 100 metros cuadrados edificables en el sector.

2.º– Debe garantizarse la resolución completa del ciclo del agua, incluyendo la conexión a la red municipal, o en su defecto la construcción de instalaciones completas de captación, potabilización y depuración independientes, y en todo caso las redes de suministro y distribución de agua potable y de saneamiento.

3.º– Debe garantizarse la resolución del suministro de energía eléctrica y de los servicios de telecomunicaciones, y en su caso de gas, incluyendo la conexión y las instalaciones de transformación y distribución que fueran necesarias.

e) Evaluar los movimientos de población y de mercancías que puedan derivarse del desarrollo del sector, analizando las posibilidades de transporte público y privado existentes y previstas, tanto respecto de la capacidad y funcionalidad de la red viaria como de los modos de transporte alternativos.

f) Establecer las medidas necesarias para la integración del sector en su entorno, de forma compatible con la protección del paisaje, los cursos de agua, la fauna y la flora silvestres, las vías pecuarias y el medio ambiente en general, así como del patrimonio cultural. En particular debe facilitarse:

1.º– La circulación de la fauna silvestre.

2.º– El mantenimiento del arbolado existente, y en lo posible del resto de la vegetación.

3.º– La continuidad de las vías pecuarias.

4.º– La integración de los elementos de interés cultural.

2.– En los Municipios con Normas Urbanísticas Municipales, los Planes Parciales en suelo urbanizable no delimitado deben cumplir lo dispuesto en el apartado anterior. A tal efecto las referencias al Plan General, a los sistemas generales, al artículo 89 y a los artículos 101 a 108 deben entenderse hechas a las Normas Urbanísticas Municipales, a las dotaciones urbanísticas públicas, al artículo 123 y al artículo 128, respectivamente.

Artículo 142.– Documentación.

1.– Los Planes Parciales deben contener todos los documentos necesarios para reflejar adecuadamente sus determinaciones, según las diferentes posibilidades señaladas en los artículos anteriores. En todo caso deben contener un documento independiente denominado Memoria vinculante, donde se expresen y justifiquen sus objetivos y propuestas de ordenación, haciendo referencia al menos a los aspectos citados en el artículo 136.1.

2.– Los Planes Parciales en sectores de suelo urbanizable delimitado donde aún no haya sido establecida la ordenación detallada deben incluir además los documentos citados en el artículo 136.2.

3.– Los Planes Parciales que deban someterse al procedimiento de evaluación de impacto ambiental conforme al artículo 157 deben incluir además un estudio de impacto ambiental que señale, describa y evalúe los probables efectos relevantes sobre el medio ambiente de la aplicación de las determinaciones del Plan Parcial, haciendo referencia a los aspectos citados en el artículo 111.1.c).

4.– Los Planes Parciales que establezcan la ordenación detallada de sectores de suelo urbanizable no delimitado deben incluir los documentos citados en los apartados anteriores, con las siguientes particularidades:

a) En la memoria vinculante debe justificarse la delimitación del sector y la conveniencia de desarrollarlo, así como el respeto de lo dispuesto en la normativa urbanística y en particular en las determinaciones de ordenación general, así como en los instrumentos de ordenación del territorio. También deben relacionarse los sistemas generales y demás dotaciones urbanísticas precisas para el desarrollo del sector y asimismo las medidas de integración en el entorno. En todo caso debe asegurarse la posibilidad de cumplir las determinaciones establecidas en el artículo 141.

b) Los planos de ordenación deben expresar a escala mínima 1:1.000 la delimitación del sector y su relación con las determinaciones de ordenación general establecida en el planeamiento general vigente, así como señalar los sistemas generales y demás dotaciones urbanísticas precisas para el desarrollo del sector.

c) El estudio económico debe incluir las previsiones necesarias para la ejecución de los sistemas generales y demás dotaciones urbanísticas precisas para el desarrollo de cada sector.

Sección 3.ª– Planes especiales

Artículo 143.– Objeto.

1.– Los Planes Especiales son instrumentos de planeamiento de desarrollo adecuados para regular situaciones de especial complejidad urbanística así como aspectos sectoriales de la ordenación urbanística, en cualquier clase de suelo.

2.– Los Planes Especiales pueden tener por objeto desarrollar, completar e incluso de forma excepcional sustituir las determinaciones del Plan General de Ordenación Urbana o las Normas Urbanísticas Municipales, con alguna o varias de las siguientes finalidades:

a) Proteger el medio ambiente, el patrimonio cultural, el paisaje u otros valores socialmente reconocidos sobre ámbitos concretos del territorio.

b) Planificar y programar actuaciones de rehabilitación, mejora urbana u otras operaciones de reforma interior.

c) Planificar y programar la ejecución de sistemas generales, dotaciones urbanísticas públicas y otras infraestructuras.

d) Planificar y programar la ejecución de los accesos y la dotación de servicios necesarios para los usos permitidos y sujetos a autorización en suelo rústico, incluida la resolución de sus repercusiones sobre la capacidad y funcionalidad de las redes de infraestructuras, y para su mejor integración en su entorno.

e) Otras finalidades que requieren un tratamiento urbanístico pormenorizado.

Artículo 144.– Coherencia con el planeamiento general.

1.– Pueden aprobarse Planes Especiales incluso en Municipios que no cuenten con Plan General de Ordenación Urbana o Normas Urbanísticas Municipales en vigor. No obstante, ningún Plan Especial puede sustituir a dichos instrumentos de planeamiento general en su función de establecer la ordenación general.

2.– Los Planes Especiales no pueden suprimir, modificar ni alterar de ninguna forma las determinaciones de ordenación general establecidas por el Plan General de Ordenación Urbana o las Normas Urbanísticas Municipales. También deben respetar los objetivos, criterios y demás condiciones que les señalen los instrumentos de ordenación del territorio u otros instrumentos de planeamiento urbanístico indicando de forma expresa su carácter vinculante.

3.– Los Planes Especiales deben también:

a) Ser coherentes con los objetivos generales de la actividad urbanística pública.

b) Ser compatibles con el planeamiento sectorial que afecte al término municipal y con el planeamiento urbanístico de los Municipios limítrofes, en el marco de las determinaciones de coordinación que establezcan los instrumentos de ordenación del territorio.

4.– Cuando un Plan Especial modifique alguna de las determinaciones de ordenación detallada establecidas previamente por el Plan General de Ordenación Urbana, las Normas Urbanísticas Municipales u otros instrumentos de planeamiento urbanístico, dicha modificación debe identificarse de forma expresa y clara, y justificarse adecuadamente. En particular, cuando dicha modificación produzca un aumento del volumen edificable o del número de viviendas previstos en suelo urbano o en suelo urbanizable, el Plan Especial debe prever un incremento proporcional de las reservas de suelo para espacios libres públicos y demás dotaciones urbanísticas, conforme a las reglas establecidas en el artículo 173.

Artículo 145.– Planes especiales de protección.

1.– Los Planes Especiales de Protección tienen por objeto preservar el medio ambiente, el patrimonio cultural, el paisaje u otros ámbitos o valores socialmente reconocidos.

2.– El ámbito de los Planes Especiales de Protección puede ser delimitado:

a) Mediante los procedimientos establecidos en la legislación de protección del medio ambiente y del patrimonio cultural o en otras normativas sectoriales.

b) Por el Plan General de Ordenación Urbana, las Normas Urbanísticas Municipales o los instrumentos de ordenación del territorio.

c) Por los propios Planes Especiales de Protección, incluso cuando no exista Plan General de Ordenación Urbana ni Normas Urbanísticas Municipales.

3.– En los casos citados en las letras a) y b) del apartado anterior, el ámbito de los Planes Especiales de Protección puede justificadamente exceder del ya delimitado, pero en ningún caso reducirlo. En el caso citado en la letra c), los propios Planes Especiales de Protección deben justificar la delimitación de su ámbito.

4.– Cuando sea posible, los Planes Especiales de Protección deben abarcar ámbitos de protección completos, en especial si se trata de ámbitos previamente delimitados conforme a la legislación de medio ambiente o patrimonio cultural o en otra legislación sectorial. Con tal fin pueden aplicarse sobre cualquier clase y categoría de suelo o sobre varias al mismo tiempo, e incluso extenderse sobre varios términos municipales.

5.– Los Planes Especiales de Protección deben contener las determinaciones y la documentación más adecuadas a su finalidad protectora, y además:

a) En suelo urbano, cuando aún no haya sido establecida la ordenación detallada, las determinaciones y documentación señaladas para los Estudios de Detalle.

b) En los Bienes de Interés Cultural con categoría de Conjunto Histórico, Sitio Histórico, Conjunto Etnológico y Zona Arqueológica, tanto declarados como en proceso de declaración, las determinaciones y documentación exigidas en la legislación sobre patrimonio cultural.

Artículo 146.– Planes Especiales de Reforma Interior.

1.– Los Planes Especiales de Reforma Interior son los instrumentos de planeamiento de desarrollo adecuados para la transformación de los núcleos urbanos y la reconversión del espacio a efectos de sustituir o rehabilitar las construcciones e instalaciones inadecuadas, insalubres o antiestéticas y crear o ampliar las dotaciones urbanísticas públicas necesarias, conservando al mismo tiempo los elementos de interés arquitectónico o urbanístico.

2.– Los Planes Especiales de Reforma Interior tienen por objeto la ejecución de operaciones de reforma interior para la descongestión del suelo urbano, la mejora de las condiciones de habitabilidad, la rehabilitación de los edificios, la obtención de suelo destinado a la ubicación de dotaciones urbanísticas, la recuperación de los espacios públicos degradados, la resolución de los problemas de circulación o cualesquiera otros fines análogos.

3.– El ámbito de los Planes Especiales de Reforma Interior puede ser delimitado por el Plan General de Ordenación Urbana o las Normas Urbanísticas Municipales o bien elaborarse en respuesta a necesidades no previstas por los mismos.

4.– Los Planes Especiales de Reforma Interior pueden aplicarse en suelo urbano consolidado o en suelo urbano no consolidado, e incluso abarcar terrenos incluidos en ambas categorías de suelo, sin perjuicio de que los mismos mantengan su respectivo régimen jurídico.

5.– Los Planes Especiales de Reforma Interior deben contener las determinaciones y la documentación más adecuadas a su finalidad específica, y además:

a) Un estudio de las consecuencias sociales y económicas de su ejecución, justificando la existencia de medios necesarios para llevarla a efecto y la adopción de las medidas precisas que garanticen la defensa de los intereses de la población afectada.

b) Cuando aún no haya sido establecida la ordenación detallada, las determinaciones y documentación señaladas para los Estudios de Detalle.

Artículo 147.– Otros Planes Especiales.

1.– Los Planes Especiales que se redacten con las finalidades señaladas en las letras c), d) y e) del artículo 143.2 pueden desarrollar las previsiones del Plan General de Ordenación Urbana, las Normas Urbanísticas Municipales o los instrumentos de ordenación del territorio, o bien elaborarse en respuesta a necesidades no previstas por los mismos.

2.– El ámbito de los Planes Especiales citados en el apartado anterior puede ser delimitado:

a) Por el Plan General de Ordenación Urbana, las Normas Urbanísticas Municipales o los instrumentos de ordenación del territorio. En tal caso, el ámbito de los Planes Especiales puede justificadamente diferir del ya delimitado.

b) Por los propios Planes Especiales, incluso en los Municipios que no cuenten con Plan General de Ordenación Urbana o Normas Urbanísticas Municipales en vigor. En tal caso, los propios Planes Especiales deben justificar la delimitación de su ámbito.

3.– Los Planes Especiales regulados en este artículo deben contener las determinaciones y documentación más adecuadas a su finalidad específica, y además, cuando no estén previstos en el Plan General de Ordenación Urbana, en las Normas Urbanísticas Municipales o en algún instrumento de ordenación del territorio, la justificación de su propia conveniencia y de su conformidad con los instrumentos de ordenación del territorio y con las determinaciones de ordenación general en vigor.

Artículo 148.– Documentación.

Los Planes Especiales deben contener todos los documentos necesarios para reflejar adecuadamente sus determinaciones, según las diferentes posibilidades señaladas en los artículos anteriores. En todo caso deben contener un documento independiente denominado Memoria vinculante, donde se expresen y justifiquen sus objetivos y propuestas de ordenación, haciendo referencia al menos a los aspectos citados en el artículo 136.

Capítulo V

Elaboración y aprobación del planeamiento urbanístico

Sección 1.ª– Elaboración del planeamiento urbanístico

Artículo 149.– Competencia.

Los instrumentos de planeamiento urbanístico pueden ser elaborados tanto por el Ayuntamiento como por otras Administraciones públicas y por los particulares, sin perjuicio de que su aprobación corresponda exclusivamente a las Administraciones públicas competentes en cada caso.

Artículo 150.– Cartografía básica.

La documentación gráfica de los instrumentos de planeamiento urbanístico debe ser elaborada en formato digital, utilizando como soporte preferente la cartografía básica oficial disponible en el Centro de Información Territorial de Castilla y León. Cuando la misma no esté disponible o suficientemente actualizada para el ámbito afectado, quien elabore un instrumento de planeamiento urbanístico debe producir previa o simultáneamente la cartografía necesaria de acuerdo a las Normas Cartográficas vigentes, poniéndola a disposición del Centro de Información Territorial a efectos de su incorporación al Plan Cartográfico Regional.

Artículo 151.– Colaboración administrativa.

1.– Las Administraciones públicas, sus entidades dependientes y los concesionarios de servicios públicos deben colaborar en la elaboración de los instrumentos de planeamiento urbanístico, facilitando al Ayuntamiento cuanta información les solicite a tal efecto, salvo que esté sujeta a restricciones legales de difusión.

2.– Las Administraciones públicas y los particulares que pretendan elaborar instrumentos de planeamiento urbanístico pueden requerir al Ayuntamiento para que solicite la información necesaria de las entidades citadas en el apartado anterior.

3.– El deber de colaboración administrativa establecido en los apartados anteriores debe cumplirse dentro de los plazos previstos en la legislación sobre procedimiento administrativo para la emisión de informes.

4.– Asimismo, con el fin de obtener o comprobar la información necesaria para la elaboración de los instrumentos de planeamiento urbanístico, pueden efectuarse ocupaciones temporales de fincas conforme a la legislación sobre expropiación forzosa.

Artículo 152.– Avances de planeamiento.

1.– Durante el proceso de elaboración de los instrumentos de planeamiento urbanístico, el Ayuntamiento puede, de oficio o a instancia de quienes estén elaborando algún instrumento, disponer la exposición pública de Avances expresivos de sus objetivos y propuestas generales o bien de uno o varios aspectos concretos que convenga someter al debate público. Dicha exposición pública debe desarrollarse conforme a las reglas establecidas en este artículo y de forma complementaria en el artículo 432.

2.– Para la exposición pública de Avances de planeamiento, sin perjuicio de la utilización de otros medios de difusión y participación, el Ayuntamiento debe publicar anuncios en el “Boletín Oficial de Castilla y León” y en uno de los diarios de mayor difusión en la provincia. Los gastos de publicación corresponden, en su caso, a quien promueva la exposición pública.

3.– La exposición pública de Avances de planeamiento sólo tiene efectos administrativos internos, preparatorios de la redacción de los instrumentos definitivos, sobre cuya aprobación final no tienen efectos vinculantes.

Artículo 153.– Informes previos.

1.– Una vez elaborados los instrumentos de planeamiento urbanístico y dispuestos para su aprobación inicial, previamente a la misma el Ayuntamiento debe solicitar:

a) Los informes exigidos por la legislación sectorial del Estado y de la Comunidad Autónoma, que deben entenderse vinculantes en las materias y con el alcance regulados en la normativa correspondiente.

b) Informe del Servicio Territorial de Fomento, vinculante en cuanto al modelo territorial definido por los instrumentos de ordenación del territorio vigentes y orientativo en cuanto a la legalidad, oportunidad, calidad, coherencia y homogeneidad de las restantes determinaciones y de la documentación.

c) Informe de la Diputación Provincial, vinculante en lo que afecte a sus competencias y orientativo en cuanto a las restantes determinaciones y a la documentación, respecto de lo cual debe prestar especial atención al fomento de la calidad y la homogeneidad de los instrumentos de planeamiento urbanístico de la provincia correspondiente.

2.– Con la solicitud de informe debe adjuntarse un ejemplar del instrumento de planeamiento a informar, siendo válida a tal efecto la remisión del mismo en soporte digital.

3.– En defecto de regulación sectorial, los informes deben entenderse favorables si no se comunican al Ayuntamiento antes de la finalización del período de información pública posterior al acuerdo de aprobación inicial.

Sección 2.ª– Aprobación del planeamiento urbanístico: Disposiciones comunes

Artículo 154.– Aprobación inicial.

1.– La aprobación inicial abre el procedimiento de aprobación de todos los instrumentos de planeamiento urbanístico, y corresponde al órgano municipal competente conforme a la legislación sobre régimen local.

2.– Cuando se trate de instrumentos de planeamiento urbanístico elaborados por otras Administraciones públicas o por particulares, el órgano municipal competente debe resolver sobre la aprobación inicial antes de que transcurran tres meses desde la presentación del instrumento con toda su documentación completa, debiendo optar entre:

a) Aprobarlo inicialmente, simplemente o bien:

1.º– Con indicación de las deficiencias que contenga, señalando que deben ser subsanadas en el plazo que se determine, y en todo caso antes de la aprobación provisional.

2.º– Con subsanación directa de las deficiencias que contenga, mediante la introducción de los cambios, correcciones o incluso innovaciones necesarias, que deben relacionarse motivadamente en el acuerdo.

b) Denegar motivadamente la aprobación inicial, acuerdo que debe justificarse indicando las determinaciones o documentos que incumplan lo dispuesto en los instrumentos de ordenación del territorio y planeamiento urbanístico aplicables y demás normativa urbanística en vigor.

3.– Sin perjuicio de la utilización de otros medios de difusión, el Ayuntamiento debe publicar el acuerdo de aprobación inicial en el “Boletín Oficial de Castilla y León”, en el “Boletín Oficial de la Provincia” y en uno de los diarios de mayor difusión en la provincia. Los gastos de publicación corresponden, en su caso, a quien promueva la información pública.

4.– Transcurridos tres meses desde la presentación en el Ayuntamiento de un instrumento de planeamiento urbanístico con toda su documentación completa, sin que se haya resuelto sobre su aprobación inicial, puede promoverse el trámite de información pública por iniciativa privada conforme al artículo 433.

Artículo 155.– Información pública.

1.– En el mismo acuerdo de aprobación inicial de los instrumentos de planeamiento urbanístico, el Ayuntamiento debe disponer la apertura de un periodo de información pública, que debe desarrollarse conforme a las reglas establecidas en este artículo y de forma complementaria en el artículo 432.

2.– El período de información pública debe tener una duración entre uno y tres meses, entendiéndose en defecto de indicación expresa en el acuerdo que el plazo señalado es de un mes. El plazo debe contarse a partir del día siguiente al de la publicación del último de los anuncios preceptivos señalados en el artículo anterior.

3.– En toda la documentación sometida al trámite de información pública debe constar la diligencia del Secretario del Ayuntamiento, acreditativa de que la misma se corresponde con la que fue aprobada inicialmente.

4.– Asimismo, una vez aprobados inicialmente los instrumentos de planeamiento urbanístico, el Ayuntamiento debe remitir un ejemplar de los mismos al Registro de la Propiedad, para su publicidad y demás efectos que procedan, siendo válida a tal efecto la remisión del mismo en soporte digital.

Artículo 156.– Suspensión del otorgamiento de licencias.

1.– El acuerdo de aprobación inicial de los instrumentos de planeamiento urbanístico produce la suspensión del otorgamiento de las licencias urbanísticas citadas en los párrafos 1.º, 2.º, 3.º y 4.º de la letra a) y 1.º de la letra b) del artículo 288, en las áreas donde se altere la calificación urbanística o cualquiera de las determinaciones de ordenación general, y en general donde se modifique el régimen urbanístico vigente.

2.– Asimismo el acuerdo de aprobación inicial puede ordenar también, justificadamente, la suspensión del otorgamiento de otras licencias urbanísticas, así como de la tramitación de otros instrumentos de planeamiento o gestión urbanística.

3.– En el acuerdo de aprobación inicial debe señalarse de forma expresa si no hay áreas afectadas por la suspensión. En caso contrario, debe concretarse cuáles son dichas áreas. No obstante, la suspensión del otorgamiento de licencias no afecta a las solicitudes:

a) Que hayan sido presentadas, con toda la documentación necesaria completa, más de tres meses antes de la fecha de publicación del acuerdo que produzca la suspensión.

b) Que tengan por objeto actos de uso del suelo que sean conformes tanto al régimen urbanístico vigente como a las determinaciones del instrumento que motiva la suspensión.

4.– El acuerdo de aprobación inicial debe ser notificado a los solicitantes de licencias urbanísticas pendientes de resolución, indicando su derecho, cuando no se les pueda aplicar ninguno de los supuestos citados en el apartado anterior, a ser indemnizados por los gastos realizados en concepto de proyectos técnicos, sea íntegramente o en la parte de los mismos que deba ser rectificada para adecuarse al nuevo planeamiento, conforme a los baremos orientativos del colegio profesional correspondiente, así como a la devolución de las tasas municipales y demás tributos que hubieran satisfecho, todo ello siempre que la solicitud fuera compatible con las determinaciones del planeamiento urbanístico vigente en el momento en que fue presentada la solicitud. Dicha indemnización debe hacerse efectiva una vez haya entrado en vigor el instrumento de planeamiento que motiva la suspensión, tras comprobar que la solicitud de licencia resulta total o parcialmente incompatible con el nuevo planeamiento.

5.– La suspensión se mantiene hasta la entrada en vigor del instrumento de planeamiento que la motiva, o como máximo:

a) Durante dos años, cuando la suspensión se haya producido por la aprobación inicial de un instrumento de planeamiento general.

b) Durante un año, cuando la suspensión se haya producido por la aprobación inicial de un instrumento de planeamiento de desarrollo.

6.– Una vez levantada la suspensión, no puede acordarse una nueva por el mismo motivo hasta pasados cuatro años desde la fecha de levantamiento.

Artículo 157.– Trámite ambiental.

Concluida la información pública, debe recabarse del órgano ambiental competente:

a) Dictamen medioambiental de evaluación estratégica previa, respecto de los siguientes instrumentos de planeamiento urbanístico:

1.º– Los Planes Generales de Ordenación Urbana, en todo caso.

2.º– Las Normas Urbanísticas Municipales que clasifiquen suelo urbanizable no delimitado sobre Espacios Naturales Protegidos, Zonas de Especial Protección para las Aves, Lugares de Importancia Comunitaria y Zonas Húmedas.

3.º– Las Normas Urbanísticas Municipales que clasifiquen una superficie conjunta de suelo urbano y urbanizable superior en más de un 50 por ciento a la que estuviera vigente con anterioridad, o si el Municipio carecía previamente de planeamiento urbanístico, superior en más de un 50 por ciento a la superficie de suelo urbano consolidado.

b) Declaración de impacto ambiental, conforme al Anexo IV de la Ley 11/2003, de 8 de abril, de Prevención Ambiental de Castilla y León, en relación con la Disposición Final Primera y los artículos 45 y 46.2 de la citada norma, respecto de los siguientes instrumentos de planeamiento urbanístico:

1.º– Planes Parciales en suelo urbanizable no delimitado.

2.º– Planes Parciales que desarrollen sectores de suelo urbanizable delimitado que no sean colindantes al suelo urbano de los núcleos de población existentes.

3.º– Planes Parciales y demás instrumentos de planeamiento urbanístico que establezcan la ordenación detallada de sectores de suelo urbanizable con uso predominante industrial.

4.º– Planes Parciales y demás instrumentos de planeamiento urbanístico que un instrumento de ordenación del territorio obligue a someter a dicho trámite.

5.º– Planes Parciales cuyo ámbito se encuentre total o parcialmente incluido en Espacios Naturales Protegidos, Zonas de Especial Protección para las Aves, Lugares de Importancia Comunitaria, Zonas Húmedas, y Montes de Utilidad Pública.

Artículo 158.– Cambios posteriores a la información pública.

1.– Concluido el período de información pública de los instrumentos de planeamiento urbanístico, y a la vista de los informes, alegaciones, sugerencias y alternativas presentados durante el mismo, así como en su caso del dictamen medioambiental o de la declaración de impacto ambiental, corresponde al Ayuntamiento introducir motivadamente los cambios que resulten más convenientes respecto del instrumento aprobado inicialmente.

2.– Cuando los cambios citados en el apartado anterior produzcan una alteración sustancial del instrumento aprobado inicialmente, debe abrirse un nuevo período de información pública conforme al artículo 155 o en caso de silencio conforme al artículo 433, si bien con una duración de un mes como máximo y sin que ello obligue a repetir aprobación inicial ni a volver a solicitar los informes citados en el artículo 153, salvo cuando la legislación sectorial así lo exija. A tal efecto, se entiende por alteración sustancial del instrumento aprobado inicialmente:

a) Para los instrumentos de planeamiento general, aquel conjunto de cambios que, más allá de la simple alteración de una o varias determinaciones de ordenación general, transforme la ordenación general inicialmente elegida.

b) Para los instrumentos de planeamiento de desarrollo, aquel conjunto de cambios que, más allá de la simple alteración de una o varias de sus determinaciones, transforme el modelo urbanístico inicialmente elegido.

3.– Cuando los cambios citados en el apartado 1 no produzcan una alteración sustancial del instrumento aprobado inicialmente, el Ayuntamiento debe relacionar y motivar dichos cambios en el acuerdo que ponga fin a la tramitación municipal. Este acuerdo debe ser notificado a los afectados por los cambios; no obstante, cuando su número sea indeterminado, la notificación personal puede sustituirse por la publicación del acuerdo en el “Boletín Oficial de Castilla y León”.

Sección 3.ª– Aprobación del planeamiento general

Artículo 159.– Aprobación provisional.

1.– La aprobación provisional pone fin a la tramitación municipal del procedimiento de aprobación de los instrumentos de planeamiento general, y corresponde al órgano municipal competente conforme a la legislación sobre régimen local.

2.– El Ayuntamiento debe resolver sobre la aprobación provisional:

a) Cuando se trate de instrumentos elaborados por otras Administraciones públicas o por particulares, antes de nueve meses desde la publicación del acuerdo de aprobación inicial o en su caso del anuncio de información pública por iniciativa privada.

b) En otro caso, antes de doce meses desde la publicación del acuerdo de aprobación inicial o en su caso del anuncio de información pública por iniciativa privada.

3.– Transcurridos los plazos citados en el apartado anterior, puede solicitarse la subrogación de la Administración de la Comunidad Autónoma conforme al artículo 180.

Artículo 160.– Remisión para aprobación definitiva.

1.– Una vez aprobados provisionalmente los instrumentos de planeamiento general, el Ayuntamiento debe remitirlos para su aprobación definitiva al órgano competente de la Administración de la Comunidad Autónoma:

a) Cuando se trate de Municipios con población igual o superior a 20.000 habitantes, al Consejero de Fomento.

b) Cuando se trate de Municipios con población inferior a 20.000 habitantes, a la Comisión Territorial de Urbanismo.

2.– La documentación que se remita para aprobación definitiva debe incluir el expediente administrativo original tramitado por el Ayuntamiento o copia compulsada del mismo, junto con tres ejemplares de la documentación técnica y su correspondiente soporte informático.

3.– En toda la documentación impresa que se remita para aprobación definitiva debe constar la diligencia del Secretario del Ayuntamiento, acreditativa de que la misma se corresponde con la que fue aprobada provisionalmente.

Artículo 161.– Aprobación definitiva.

1.– La aprobación definitiva es el acto que pone fin al procedimiento de aprobación de los instrumentos de planeamiento general, en cuya virtud son ejecutivos una vez publicados, y corresponde a la Administración de la Comunidad Autónoma.

2.– El órgano competente de la Administración de la Comunidad Autónoma debe examinar el instrumento de planeamiento general realizando un doble control:

a) Control de la legalidad de las determinaciones y del procedimiento: este control es pleno, salvo si entran en juego conceptos jurídicos indeterminados que no afecten a competencias supramunicipales, para los cuales el margen de apreciación corresponde al Ayuntamiento.

b) Control de oportunidad de las determinaciones, que debe limitarse a las cuestiones de importancia supramunicipal que trasciendan el ámbito del interés puramente local, entre las cuales debe otorgarse especial relevancia al modelo territorial definido en los instrumentos de ordenación del territorio.

3.– Una vez examinado el instrumento, si el órgano competente de la Administración de la Comunidad Autónoma no observa ninguna deficiencia, debe aprobarlo definitivamente en los mismos términos en los que fue aprobado provisionalmente por el Ayuntamiento. Cuando se observe alguna deficiencia, según su naturaleza y gravedad debe optar entre:

a) Aprobarlo definitivamente con subsanación de las deficiencias, mediante la introducción de los cambios, correcciones o incluso innovaciones necesarias, que deben relacionarse motivadamente en el acuerdo de aprobación definitiva.

b) Suspender su aprobación definitiva para que el Ayuntamiento subsane las deficiencias observadas y eleve de nuevo el instrumento dentro de un plazo de tres meses a contar desde la recepción del acuerdo. Además el acuerdo debe optar entre:

1.º– Si las deficiencias no son importantes, acordar que la aprobación definitiva se produzca tras su subsanación, sin perjuicio de la remisión del instrumento subsanado a efectos de su publicación.

2.º– En otro caso, ordenar la nueva remisión del instrumento subsanado para volver a evaluar su aprobación definitiva.

c) Aprobar definitivamente el instrumento con carácter parcial, quedando aprobadas las partes no afectadas por las deficiencias y suspendida la aprobación del resto. En tal caso el acuerdo debe justificar que las partes aprobadas pueden aplicarse con coherencia, y respecto del resto, señalar un plazo para que el Ayuntamiento subsane las deficiencias observadas y eleve de nuevo el instrumento.

4.– El transcurso de los plazos citados en el apartado anterior sin que el Ayuntamiento eleve de nuevo el instrumento con las deficiencias debidamente subsanadas, da lugar a la caducidad del expediente conforme a la legislación sobre procedimiento administrativo, salvo cuando se deba a causas acreditadas no imputables al Ayuntamiento, tales como la necesidad de abrir un nuevo período de información pública, solicitar informes sectoriales o realizar trámites ante otras Administraciones públicas.

Artículo 162.– Aprobación por silencio.

1.– El órgano competente de la Administración de la Comunidad Autónoma debe resolver sobre la aprobación definitiva de los instrumentos de planeamiento general, y notificar dicha resolución al Ayuntamiento, antes de tres meses desde la recepción del instrumento con toda su documentación técnica y administrativa completa, transcurridos los cuales el instrumento puede entenderse aprobado definitivamente por silencio.

2.– No obstante, cuando se solicite la aprobación definitiva por iniciativa privada, el órgano competente de la Administración de la Comunidad Autónoma debe requerir al Ayuntamiento en un plazo de diez días desde dicha solicitud, otorgándole igual plazo para remitir el expediente, transcurrido el cual comienza a correr el plazo de tres meses establecido en el apartado anterior para que se produzca la aprobación definitiva por silencio.

3.– Sin perjuicio del transcurso de los plazos citados en los apartados anteriores, no puede entenderse aprobado definitivamente por silencio ningún instrumento de planeamiento general:

a) Que no contenga todas las determinaciones y documentación exigibles.

b) Que contenga determinaciones manifiestamente contrarias a la normativa urbanística o la legislación sectorial.

c) Cuyo procedimiento de elaboración y aprobación no haya cumplido lo dispuesto en los artículos 153 a 160, en especial en cuanto al trámite de información pública.

4.– Cuando tras la aprobación definitiva por silencio se aprecie la existencia de deficiencias que no incurran en los supuestos citados en el apartado anterior, pueden ser subsanadas por el órgano competente para la aprobación definitiva, de oficio o a instancia del promotor o de otra Administración pública.

Sección 4.ª– Aprobación del planeamiento de desarrollo

Artículo 163.– Competencias.

La aprobación definitiva es el acto que pone fin al procedimiento de aprobación de los instrumentos de planeamiento de desarrollo, en cuya virtud son ejecutivos una vez publicados, y corresponde:

a) Para los Estudios de Detalle, al Ayuntamiento, conforme a los siguientes artículos.

b) Para los Planes Parciales en suelo urbanizable delimitado y los Planes Especiales que estén previstos en el planeamiento general:

1.º– En Municipios con población igual o superior a 20.000 habitantes o que cuenten con Plan General de Ordenación Urbana adaptado a la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León, al Ayuntamiento, conforme a los siguientes artículos.

2.º– En los demás Municipios, a la Comisión Territorial de Urbanismo, conforme a los artículos 159 a 162.

c) Para los Planes Parciales en suelo urbanizable no delimitado y los Planes Especiales que no estén previstos en el planeamiento general: A la Comisión Territorial de Urbanismo, conforme a los artículos 159 a 162.

d) Para los Planes Especiales que afecten a varios términos municipales, a la Junta de Castilla y León, conforme al procedimiento regulado en la Ley 10/1998, de 5 de diciembre, de Ordenación del Territorio, para la aprobación de Planes Regionales.

Artículo 164.– Tramitación simultánea con el planeamiento general.

Los instrumentos de planeamiento de desarrollo pueden tramitarse y aprobarse de forma conjunta con el instrumento de planeamiento general. No obstante, cuando el órgano competente para la aprobación definitiva sea diferente, la aprobación definitiva del instrumento de planeamiento de desarrollo debe ser posterior a la publicación del acuerdo correspondiente al instrumento de planeamiento general.

Artículo 165.– Aprobación por el Ayuntamiento.

1.– Cuando le corresponda la aprobación definitiva, el Ayuntamiento debe examinar el instrumento de planeamiento de desarrollo de que se trate tanto en cuanto a la legalidad de sus determinaciones como en cuanto a su oportunidad, así como en lo relativo a su adecuación a los instrumentos de ordenación del territorio y a la ordenación general establecida en el planeamiento general vigente.

2.– Examinado el instrumento, el Ayuntamiento debe adoptar un acuerdo sobre el mismo antes de doce meses desde la publicación del acuerdo de aprobación inicial. Si no observa deficiencias ni considera necesario ningún cambio o corrección, debe aprobarlo definitivamente en los términos en que fue aprobado inicialmente. Si observa alguna deficiencia, según su naturaleza y gravedad debe optar entre:

a) Aprobarlo definitivamente con subsanación de las deficiencias, mediante la introducción de los cambios, correcciones o incluso innovaciones necesarias, que deben relacionarse motivadamente en el acuerdo de aprobación definitiva.

b) Suspender su aprobación definitiva para que quien promueva el instrumento subsane las deficiencias dentro de un plazo de tres meses a contar desde la recepción del acuerdo. El transcurso de dicho plazo da lugar a la caducidad del expediente conforme a la legislación sobre procedimiento administrativo, salvo cuando se deba a causas acreditadas no imputables a quien promueva el instrumento, tales como la necesidad de abrir un nuevo período de información pública o solicitar informes sectoriales.

Artículo 166.– Aprobación por silencio.

1.– Cuando le corresponda la aprobación definitiva de los instrumentos de planeamiento de desarrollo elaborados por otras Administraciones públicas o por particulares, el Ayuntamiento debe resolver sobre la misma y notificar dicha resolución a los interesados, antes de doce meses desde la publicación del acuerdo de aprobación inicial o en su caso del anuncio de información pública por iniciativa privada, transcurridos los cuales se entienden aprobados definitivamente por silencio, siempre que haya tenido lugar la información pública, y sin perjuicio del régimen especial establecido en el artículo 181.1.a).

2.– Sin perjuicio del transcurso del plazo citado en el apartado anterior, no puede entenderse aprobado definitivamente por silencio ningún instrumento de planeamiento de desarrollo que:

a) Incurra en alguno de los supuestos previstos en el artículo 162.3.

b) Contenga determinaciones manifiestamente contrarias a la ordenación general vigente.

3.– Cuando tras la aprobación definitiva por silencio se aprecie la existencia de deficiencias que no incurran en los supuestos citados en el apartado anterior, pueden ser subsanadas por el órgano competente para la aprobación definitiva, de oficio o a instancia del promotor o de otra Administración pública.

Sección 5.ª– Vigencia, revisión y modificación del planeamiento urbanístico

Artículo 167.– Vigencia.

Los instrumentos de planeamiento urbanístico tienen vigencia indefinida. No obstante, las Administraciones públicas competentes puede proceder en cualquier momento, de oficio o a instancia de otras Administraciones públicas o de los particulares, a alterar las determinaciones de los instrumentos de planeamiento urbanístico mediante los procedimientos de revisión y modificación regulados en los artículos siguientes.

Artículo 168.– Revisión.

1.– Se entiende por Revisión del Plan General de Ordenación Urbana o de las Normas Urbanísticas Municipales la reconsideración total de las determinaciones de ordenación general establecidas por dichos instrumentos, en función de la evolución de las circunstancias sociales, económicas, ambientales y de todo orden que afecten al término municipal.

2.– La aprobación definitiva de la Revisión del Plan General de Ordenación Urbana o de las Normas Urbanísticas Municipales produce la sustitución íntegra del instrumento revisado.

3.– La Revisión del Plan General de Ordenación Urbana y de las Normas Urbanísticas Municipales debe cumplir lo dispuesto respectivamente en los artículos 79 a 116 y 117 a 130 en cuanto a sus determinaciones y documentación, y en los artículos 149 a 162 en cuanto al procedimiento para su elaboración y aprobación.

Artículo 169.– Modificaciones.

1.– Los cambios que se introduzcan en el Plan General de Ordenación Urbana o en las Normas Urbanísticas Municipales, siempre que no impliquen su revisión, se consideran como modificación de dichos instrumentos.

2.– Todos los cambios que se introduzcan en Estudios de Detalle, Planes Parciales o Planes Especiales se consideran como modificación de dichos instrumentos.

3.– Las modificaciones de cualesquiera instrumentos de planeamiento urbanístico deben:

a) Limitarse a contener las determinaciones adecuadas a su específica finalidad, de entre las previstas en este Reglamento para el instrumento modificado.

b) Contener los documentos necesarios para reflejar adecuadamente sus determinaciones y en especial los cambios que se introduzcan en las determinaciones vigentes, incluyendo al menos un documento independiente denominado Memoria vinculante donde se expresen y justifiquen dichos cambios, y que haga referencia a los siguientes aspectos:

1.º– La justificación de la conveniencia de la modificación, acreditando su interés público.

2.º– La identificación y justificación pormenorizada de las determinaciones del instrumento de modificado que se alteran, reflejando el estado actual y el propuesto.

3.º– El análisis de la influencia de la modificación sobre el modelo territorial definido en los instrumentos de ordenación del territorio vigentes y sobre la ordenación general vigente.

4.– La aprobación de las modificaciones de los instrumentos de planeamiento urbanístico debe ajustarse al procedimiento establecido para la aprobación de los instrumentos que se modifican, con las excepciones señaladas en los artículos siguientes. No obstante, el trámite ambiental previsto en el artículo 157 sólo es exigible cuando así lo determine la legislación aplicable o algún instrumento de ordenación del territorio, o cuando el objeto de la modificación sea alguno de los siguientes:

a) Clasificación de sectores de suelo urbano no consolidado o suelo urbanizable delimitado o de áreas de suelo urbanizable no delimitado:

1.º– No colindantes con un núcleo de población.

2.º– Colindantes con un núcleo de población pero de superficie superior a 100 hectáreas.

3.º– Colindantes con un núcleo de población pero que supongan un incremento superior al 50 por ciento respecto de la superficie de suelo urbano y urbanizable ya clasificada.

4.º– Que afecten Espacios Naturales Protegidos, Zonas de Especial Protección de las Aves, Zonas Húmedas y demás Lugares de Importancia Comunitaria.

b) Establecimiento de la ordenación detallada de sectores de suelo urbanizable con uso predominante industrial.

Artículo 170.– Modificaciones de la ordenación detallada.

En los Municipios que cuenten con Plan General de Ordenación Urbana adaptado a la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León, corresponde al Ayuntamiento la aprobación definitiva de las modificaciones de los instrumentos de planeamiento urbanístico que no afecten a la ordenación general definida en el planeamiento general vigente, conforme a los artículos 153 a 158 y 165.

Artículo 171.– Modificaciones de los ámbitos de Gestión o de los plazos para cumplir deberes.

En todos los Municipios, corresponde al Ayuntamiento la aprobación definitiva de las modificaciones de cualesquiera instrumentos de planeamiento urbanístico cuyo único objeto sea alterar la delimitación de las unidades de normalización o de las unidades de actuación, o bien los plazos para cumplir los deberes urbanísticos, conforme a lo dispuesto en los artículos 154, 155, 158 y 165. Además, para la aprobación de estas modificaciones no es preceptivo lo dispuesto en los artículos 153 y 156.

Artículo 172.– Modificaciones de zonas verdes y otros espacios libres.

1.– La aprobación de las modificaciones de cualesquiera instrumentos de planeamiento urbanístico que tengan por objeto una diferente calificación urbanística de las zonas verdes y demás espacios libres públicos existentes o previstos en el planeamiento, corresponde a la Administración de la Comunidad Autónoma, conforme al siguiente procedimiento:

a) El Ayuntamiento, una vez realizados los trámites de los artículos 153 a 159, debe remitir la modificación a la Consejería de Fomento.

b) El Consejero de Fomento debe emitir informe sobre la modificación. Si es favorable, procede solicitar informe del Consejo Consultivo de la Comunidad Autónoma. En otro caso, debe devolverse el expediente al Ayuntamiento para que subsane las deficiencias observadas.

c) Si el informe del Consejo Consultivo es favorable, el Consejero de Fomento debe elevar la modificación a la Junta de Castilla y León para su aprobación por Decreto. En otro caso, debe devolver el expediente al Ayuntamiento para que subsane las deficiencias observadas.

2.– La aprobación de las modificaciones reguladas en este artículo requiere que la superficie de zona verde o espacio libre que se destine a otro uso sea sustituida por una nueva superficie destinada a espacio libre público y de análoga superficie y funcionalidad, situada:

a) Cuando se trate de suelo urbano consolidado, en la misma unidad urbana o bien en un sector de suelo urbano no consolidado o suelo urbanizable delimitado colindante, pero sin disminuir los espacios libres propios de dicho sector.

b) Cuando se trate de suelo urbano no consolidado o suelo urbanizable, en el mismo sector, o de ser imposible en un sector próximo, pero sin disminuir sus propios espacios libres.

Artículo 173.– Modificaciones que aumenten el volumen edificable o la intensidad de población.

Para la aprobación de las modificaciones de cualesquiera instrumentos de planeamiento urbanístico que aumenten el volumen edificable o el número de viviendas previstos, deben incrementarse proporcionalmente las reservas de suelo para espacios libres públicos y demás dotaciones urbanísticas situadas en la unidad urbana donde se produzca el aumento, o en un sector de suelo urbano no consolidado o suelo urbanizable delimitado colindante. A tal efecto:

a) En los Conjuntos Históricos declarados Bien de Interés Cultural, el incremento de las reservas puede ser dispensado cuando se justifique su incompatibilidad con la protección del Conjunto, y siempre que la Consejería competente en materia de patrimonio cultural informe favorablemente la Modificación.

b) En el resto del suelo urbano consolidado, debe exigirse un incremento de las reservas cuando aumente el número de viviendas en 5 ó más, o cuando aumente el volumen edificable de forma que la superficie edificable con destino privado se incremente 500 metros cuadrados o más. En tal caso deben aplicarse el más restrictivo de los siguientes módulos:

1.º– Cuando se aumente la superficie edificable, por cada 100 metros cuadrados de aumento debe exigirse una reserva de 20 metros cuadrados de suelo para espacios libres públicos, más una plaza de aparcamiento de uso público.

2.º– Cuando se aumente el número de viviendas, por cada nueva vivienda debe exigirse una reserva de 20 metros cuadrados de suelo para espacios libres públicos, más una plaza de aparcamiento de uso público.

c) En suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable se aplica lo previsto en los artículos 104, 105, 106 y 128, sin que resulte necesaria una mayor exigencia.

Sección 6.ª– Actos posteriores a la aprobación del planeamiento urbanístico

Artículo 174.– Notificación.

El acuerdo de aprobación definitiva de los instrumentos de planeamiento urbanístico, sea total o parcial, debe notificarse conforme a las siguientes reglas:

a) Cuando el acuerdo fuera adoptado por la Administración de la Comunidad Autónoma, la misma debe notificarlo al Ayuntamiento afectado, acompañando un ejemplar completo y diligenciado del instrumento aprobado.

b) Cuando el acuerdo fuera adoptado por el Ayuntamiento, el mismo debe notificarlo a la Comisión Territorial de Urbanismo, acompañando un ejemplar completo y diligenciado del instrumento aprobado, junto con su soporte informático.

c) En todo caso, la Administración que haya adoptado el acuerdo debe también notificarlo a la Administración del Estado, a la Diputación Provincial, al Registro de la Propiedad, a quienes se personaran durante el período de información pública y, cuando se trate de instrumentos de iniciativa privada, a su promotor.

Artículo 175.– Publicación.

1.– El acuerdo de aprobación definitiva de los instrumentos de planeamiento urbanístico debe publicarse en los Boletines Oficiales de Castilla y León y de la Provincia, correspondiendo esta obligación a la Administración competente para dicha aprobación.

2.– Como anexo al acuerdo, en el “Boletín Oficial de la Provincia” debe publicarse:

a) La memoria vinculante del instrumento aprobado.

b) La normativa del instrumento aprobado, entendiendo como tal exclusivamente las ordenanzas y demás documentos escritos de carácter normativo.

c) Una relación de todos los demás documentos, tanto escritos como gráficos, que integren el instrumento aprobado.

3.– La publicación oficial regulada en este artículo tiene carácter gratuito.

4.– Transcurrido un mes desde el acuerdo de aprobación definitiva de los instrumentos de planeamiento urbanístico, o en su caso desde que puedan considerarse aprobados por silencio, sin que la Administración competente haya procedido a su publicación oficial, la misma puede ser realizada por los promotores de dichos instrumentos.

Artículo 176.– Interpretación.

1.– Cuando se observen discrepancias entre varios documentos de un mismo instrumento de planeamiento urbanístico u otras dudas interpretativas sobre sus determinaciones, deben seguirse las reglas de interpretación señaladas en el propio instrumento. En su defecto, debe atenderse por orden de prevalencia a la memoria vinculante, la normativa, el catálogo, los planos de ordenación y el estudio económico. En último extremo, debe atenderse a la solución de la que se derive una mayor protección del medio ambiente y del patrimonio cultural, una mayor provisión de dotaciones urbanísticas públicas y una menor edificabilidad.

2.– Cuando se observen discrepancias o se planteen dudas interpretativas entre diferentes instrumentos de planeamiento urbanístico, deben aplicarse los principios de competencia, prevalencia del instrumento de mayor jerarquía y ponderación de intereses públicos.

Artículo 177.– Corrección de errores.

El órgano competente para la aprobación definitiva de un instrumento de planeamiento urbanístico puede corregir en cualquier momento cuantos errores materiales se observen en su documentación, de oficio o a instancia de cualquier interesado.

Artículo 178.– Textos refundidos.

1.– Cuando el número o la relevancia de las modificaciones acumuladas perjudiquen la coherencia o inteligibilidad de un instrumento de planeamiento urbanístico, el Ayuntamiento puede acordar la elaboración de un texto refundido, de oficio o a instancia de la Administración de la Comunidad Autónoma o de los particulares.

2.– Los Textos Refundidos sólo pueden afectar a la documentación de los instrumentos de planeamiento urbanístico que constituyan su objeto, sin alterar ninguna de sus determinaciones, sin perjuicio de las adaptaciones necesarias para homogeneizar la documentación.

3.– Los Textos Refundidos deben aprobarse por el órgano competente para la aprobación definitiva del instrumento de planeamiento urbanístico refundido, y para su eficacia deben ser publicados conforme al artículo 175.

Sección 7.ª– Intervenciones especiales de la Comunidad Autónoma

Artículo 179.– Suspensión de vigencia.

1.– En casos excepcionales, el Consejero de Fomento puede suspender de forma total o parcial la vigencia de los instrumentos de planeamiento urbanístico para garantizar su adecuación a los instrumentos de ordenación del territorio o para defender otros intereses de ámbito supramunicipal.

2.– La Orden de suspensión de vigencia debe dictarse previa audiencia a los Municipios afectados e informe del Consejo de Urbanismo y Ordenación del Territorio de Castilla y León, y en la misma deben indicarse los instrumentos cuya vigencia se suspenda, el alcance de la suspensión, los plazos en los que deban revisarse o modificarse los instrumentos suspendidos y la normativa que haya de aplicarse transitoriamente.

3.– La Orden debe notificarse al Ayuntamiento y publicarse en el “Boletín Oficial de Castilla y León”, en el “Boletín Oficial de la Provincia” y en uno de los diarios de mayor difusión en la provincia. Esta publicación determina la suspensión del otorgamiento de licencias urbanísticas en el ámbito afectado por la suspensión de vigencia, en las condiciones y plazos establecidos en el artículo 156.

Artículo 180.– Subrogación en las competencias de elaboración y aprobación.

1.– La Administración de la Comunidad Autónoma, a través de la Comisión Territorial de Urbanismo, puede subrogarse en las competencias municipales de elaboración y aprobación de los instrumentos de planeamiento urbanístico, de oficio o a instancia de quienes se sientan perjudicados por la inactividad municipal, una vez transcurridos:

a) El plazo previsto en el artículo 159 para la aprobación provisional de los instrumentos de planeamiento general.

b) El plazo previsto en el artículo 165 para la aprobación definitiva de los instrumentos de planeamiento de desarrollo elaborados por el Ayuntamiento.

c) Los plazos previstos en el artículo 179 para la revisión o modificación de los instrumentos de planeamiento urbanístico cuya vigencia sea suspendida.

d) Los plazos previstos en la Disposición Transitoria Primera para adaptar los instrumentos de planeamiento general a la normativa urbanística.

e) Los plazos que el Consejero de Fomento resuelva otorgar para cumplir lo dispuesto en el artículo 76.

2.– La subrogación se produce desde que el Ayuntamiento reciba el requerimiento para el envío del expediente a la Comisión Territorial de Urbanismo, siempre que hayan transcurrido efectivamente los plazos establecidos.

Artículo 181.– Delegación de la competencia de aprobación definitiva.

1.– La Junta de Castilla y León puede delegar en los Ayuntamientos cuyo instrumento de planeamiento general haya sido adaptado a la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León, sus competencias para aprobar definitivamente:

a) Todos los instrumentos de planeamiento de desarrollo y sus modificaciones. En tal caso, una vez transcurridos ocho meses desde la publicación del acuerdo de aprobación inicial sin que el Ayuntamiento haya resuelto sobre su aprobación definitiva, dichos instrumentos se entienden aprobados por silencio, siempre que se haya realizado la información pública, y con las excepciones establecidas en el artículo 162.3.

b) Las modificaciones de los instrumentos de planeamiento general que no afecten a la ordenación general definida en dichos instrumentos.

2.– La delegación debe atender a circunstancias objetivas de carácter general tales como situación y población, teniendo en cuenta especialmente si los criterios expresivos de los intereses de ámbito supramunicipal se han recogido en instrumentos de ordenación del territorio aprobados conforme a la Ley 10/1998, de 5 de diciembre, de Ordenación del Territorio de Castilla y León.

Capítulo VI

Efectos del planeamiento urbanístico

Artículo 182.– Ejecutividad.

Los instrumentos de planeamiento urbanístico son ejecutivos y entran plenamente en vigor al día siguiente de la publicación de su acuerdo de aprobación definitiva en el “Boletín Oficial de la Provincia” con los requisitos establecidos en el artículo 175.

Artículo 183.– Vinculación.

1.– El planeamiento urbanístico es vinculante para las Administraciones públicas y para los particulares, todos los cuales están obligados a su cumplimiento.

2.– Las determinaciones del planeamiento urbanístico deben servir de base para los trabajos catastrales, para la planificación sectorial y, en general, para la programación de los recursos económicos de las Administraciones públicas.

3.– Son nulas de pleno derecho las reservas de dispensación que se contengan en los instrumentos de planeamiento urbanístico, así como las que se concedan con independencia de los mismos en materias reguladas en la normativa urbanística.

Artículo 184.– Declaración de Utilidad Pública.

1.– La aprobación definitiva de los instrumentos de planeamiento urbanístico, una vez publicado el acuerdo en el “Boletín Oficial de la Provincia” conforme al artículo 175, implica:

a) La declaración de utilidad pública e interés social de las obras previstas en los mismos.

b) La necesidad de ocupación de los bienes y derechos necesarios para su ejecución, a efectos de su expropiación forzosa, ocupación temporal o imposición de servidumbres.

2.– Entre los bienes citados en el apartado anterior deben entenderse incluidos tanto los que deban ser materialmente ocupados por las obras previstas, como los que resulten necesarios para asegurar su pleno valor y rendimiento y para garantizar la protección del entorno y del medio ambiente en general, así como para definir los enlaces y conexiones con las obras públicas y otras infraestructuras previstas en el planeamiento sectorial y para garantizar la protección del entorno y del medio ambiente.

Artículo 185.– Régimen de los usos fuera de ordenación.

1.– En los terrenos que sustenten construcciones, instalaciones u otros usos del suelo que, siendo anteriores a la aprobación definitiva de los instrumentos de planeamiento urbanístico, resulten disconformes con las determinaciones de los mismos y sean declarados fuera de ordenación de forma expresa por el instrumento de planeamiento urbanístico que establezca la ordenación detallada, no puede autorizarse ninguna obra, salvo las necesarias para la ejecución del planeamiento urbanístico.

2.– No obstante, en tanto no se acometan las obras citadas en el apartado anterior, el Ayuntamiento puede conceder licencia urbanística para autorizar:

a) Las reparaciones estrictamente exigibles para asegurar la seguridad y la salubridad de las construcciones e instalaciones, entendidas en sentido restrictivo, en atención a la finalidad que inspira este régimen especial.

b) Obras parciales de consolidación, excepcionalmente y sólo cuando falten más de ocho años para que expire el plazo fijado para la expropiación o demolición del inmueble, o cuando no se hubiera fijado dicho plazo.

3.– Cualesquiera otras obras diferentes de las señaladas en el apartado anterior deben ser consideradas ilegales, y ni ellas ni las autorizables pueden incrementar el valor de expropiación.

Artículo 186.– Régimen de los usos disconformes con el planeamiento.

En los terrenos que sustenten construcciones, instalaciones u otros usos del suelo que, siendo anteriores a la aprobación definitiva de los instrumentos de planeamiento urbanístico, resulten disconformes con las determinaciones de los mismos y no sean declarados fuera de ordenación de forma expresa, el Ayuntamiento sólo puede conceder licencia urbanística para autorizar obras de consolidación, así como los aumentos de volumen y cambios de uso que permitan las determinaciones del nuevo planeamiento.

Escribir un comentario

Para poder opinar es necesario el registro. Si ya es usuario registrado, escriba su nombre de usuario y contraseña:

Si desea registrase en www.iustel.com y poder escribir un comentario, puede hacerlo a través el siguiente enlace: Registrarme en www.iustel.com.

• Iustel no es responsable de los comentarios escritos por los usuarios.
• No está permitido verter comentarios contrarios a las leyes españolas o injuriantes.
• Reservado el derecho a eliminar los comentarios que consideremos fuera de tema.