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REGLAMENTO DE URBANISMO

02/02/2004
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Decreto 22/2004, de 29 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León (BOCYL de 2 de febrero de 2004). Parte II.

TÍTULO III

Gestión Urbanística

Capítulo I

Disposiciones Generales

Sección 1.ª– Concepto y modalidades de gestión urbanística

Artículo 187.– Concepto de gestión urbanística.

La gestión urbanística es el conjunto de instrumentos y procedimientos establecidos en la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León y en este Reglamento para la transformación del uso del suelo, y en especial para su urbanización y edificación, en ejecución del planeamiento urbanístico.

Artículo 188.– Modalidades de gestión urbanística.

1.– En suelo urbano consolidado, la gestión urbanística puede efectuarse mediante actuaciones aisladas, a desarrollar sobre las parcelas existentes o sobre agrupaciones de parcelas denominadas unidades de normalización.

2.– En suelo urbano no consolidado y en suelo urbanizable, la gestión urbanística se efectúa mediante actuaciones integradas, a desarrollar sobre agrupaciones de parcelas denominadas unidades de actuación.

3.– No obstante, las Administraciones públicas pueden desarrollar en cualquier clase de suelo actuaciones aisladas para ejecutar los sistemas generales y las demás dotaciones urbanísticas públicas, así como para ampliar los patrimonios públicos de suelo.

Artículo 189.– Presupuestos de la gestión urbanística.

1.– La gestión urbanística requiere que esté aprobado definitivamente el instrumento de planeamiento urbanístico que establezca la ordenación detallada de los terrenos:

a) En suelo urbano consolidado, el Plan General de Ordenación Urbana o las Normas Urbanísticas Municipales, salvo en las áreas donde los mismos ordenen que un Plan Especial o un Estudio de Detalle complete su ordenación detallada.

b) En suelo urbano no consolidado, el Plan General de Ordenación Urbana o las Normas Urbanísticas Municipales en los sectores donde los mismos establezcan la ordenación detallada, y un Plan Especial o un Estudio de Detalle en los demás sectores.

c) En suelo urbanizable delimitado, el Plan General de Ordenación Urbana o las Normas Urbanísticas Municipales en los sectores donde los mismos establezcan la ordenación detallada, y un Plan Parcial en los demás sectores.

d) En suelo urbanizable no delimitado, un Plan Parcial, previa aprobación de un Plan General de Ordenación Urbana o unas Normas Urbanísticas Municipales.

2.– No obstante, en los Municipios sin planeamiento urbanístico propio pueden desarrollarse, con las condiciones que señalen en su caso los instrumentos de ordenación del territorio:

a) Actuaciones aisladas de urbanización en los terrenos que tengan la condición de suelo urbano.

b) Actuaciones aisladas de expropiación en cualquier clase de suelo.

Artículo 190.– Obtención de suelo para dotaciones urbanísticas.

Los terrenos reservados en el planeamiento urbanístico para la ejecución de sistemas generales y demás dotaciones urbanísticas públicas pueden ser obtenidos:

a) Por cesión gratuita, mediante alguno de los procedimientos regulados en los artículos 211 a 222 para las actuaciones aisladas y 233 a 276 para las actuaciones integradas, y de acuerdo a las normas generales señaladas en el artículo 207.

b) Por expropiación forzosa, mediante los procedimientos previstos en la legislación del Estado y de forma complementaria en los artículos 223 a 227 para las actuaciones aisladas y 277 a 283 para las actuaciones integradas.

c) Por ocupación directa, mediante el procedimiento previsto en los artículos 228 a 232.

Artículo 191.– Sujetos intervinientes en la gestión urbanística.

Son sujetos intervinientes en la gestión urbanística:

a) Las Administraciones públicas y las entidades dependientes de las mismas, así como las mancomunidades, consorcios, gerencias y sociedades mercantiles que incluyan entre sus fines la gestión urbanística.

b) Los propietarios de terrenos afectados por actuaciones urbanísticas, sea individualmente o asociados en una entidad urbanística colaboradora.

c) Los urbanizadores, que son las personas físicas o jurídicas, públicas o privadas, que, sean o no propietarias de los terrenos afectados por una actuación urbanística, contraen la responsabilidad de su ejecución, asumiendo las obligaciones establecidas en los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística aplicables sin perjuicio de que los gastos de urbanización correspondan a los propietarios.

d) Los constructores, que son las personas físicas o jurídicas, públicas o privadas, que ejercen la actividad empresarial de la ejecución material de las obras de urbanización y edificación previstas en los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística.

Sección 2.ª– Entidades urbanísticas colaboradoras

Artículo 192.– Régimen.

1.– Las entidades urbanísticas colaboradoras tienen personalidad jurídica propia y carácter administrativo, y están sujetas a la tutela del Ayuntamiento.

2.– Las entidades urbanísticas colaboradoras se rigen por sus propios estatutos, por lo dispuesto con carácter general en esta sección y con carácter específico en las secciones que regulan cada sistema de actuación.

3.– Los estatutos de las entidades urbanísticas colaboradoras deben atenerse a las normas de Derecho público en cuanto a organización, formación de voluntad de sus órganos de gobierno y relaciones con el Ayuntamiento. Asimismo deben constar en los estatutos:

a) Datos generales de la entidad, tales como nombre, domicilio social, fines, Municipio en cuyo término se sitúa la actuación urbanística a la que esté vinculada la entidad, e instrumentos de planeamiento urbanístico aplicables.

b) Condiciones de incorporación, que deben respetar las siguientes reglas:

1.ª– Debe reconocerse el derecho de los propietarios afectados por la actuación urbanística a la que esté vinculada la entidad, a incorporarse a la misma con idénticos derechos y en análogas condiciones que los miembros fundadores.

2.ª– Pueden regularse condiciones para la incorporación de personas físicas o jurídicas que aporten financiación o asuman la ejecución total o parcial de la actuación.

c) Condiciones de representación, que deben respetar las siguientes reglas:

1.ª– Tanto los propietarios como las demás personas físicas o jurídicas que se incorporen a la entidad, y en su caso el Ayuntamiento, deben ser representados por una persona física.

2.ª– En los supuestos de fincas pertenecientes a menores o a personas que tengan limitada su capacidad de obrar, actúan quienes ostenten su representación legal.

3.ª– Los cotitulares de una finca o derecho deben designar una persona como representante ante la entidad, sin perjuicio de responder solidariamente de sus obligaciones; en su defecto, dicho representante debe ser designado por el Ayuntamiento.

d) Facultades, forma de designación y régimen de convocatoria, constitución y adopción de acuerdos de los órganos de gobierno.

e) Recursos procedentes contra los acuerdos de los órganos de la entidad.

f) Normas para la recaudación de las cuotas ordinarias y extraordinarias.

g) Normas sobre duración, disolución y liquidación de la entidad.

h) Otros derechos y obligaciones de los miembros de la entidad.

Artículo 193.– Constitución.

1.– Para la constitución de una entidad urbanística colaboradora, así como para las ulteriores modificaciones de sus estatutos, deben seguirse los siguientes trámites:

a) La iniciativa de constitución debe acompañarse con una propuesta de estatutos, elaborada por todos o algunos de los propietarios afectados por una actuación urbanística, o bien por el propio Ayuntamiento, de oficio o a instancia de todos o algunos de los propietarios afectados por una actuación urbanística.

b) El Ayuntamiento debe notificar la propuesta de estatutos a los propietarios y titulares de derechos que consten en el Registro de la Propiedad y a los demás interesados que consten en el Catastro, otorgándoles un plazo de audiencia de quince días.

c) En caso de iniciativa particular, el Ayuntamiento debe efectuar la notificación prevista en la letra b) antes de un mes desde la presentación de la propuesta con su documentación completa, transcurrido el cual puede promoverse la notificación a los propietarios por iniciativa privada conforme al artículo 434.

d) Una vez finalizado el plazo de audiencia, el órgano municipal competente conforme a la legislación sobre régimen local debe resolver sobre la aprobación de los estatutos, optando entre aprobarlos tal como fueron presentados o con las modificaciones que procedan, o bien denegar motivadamente su aprobación. Este acuerdo debe publicarse en el “Boletín Oficial de la Provincia” y notificarse a los propietarios e interesados citados en la letra b).

e) En caso de iniciativa particular, siempre que se hubiera realizado el trámite de audiencia, el Ayuntamiento debe notificar el acuerdo previsto en la letra anterior antes de tres meses desde la presentación de la propuesta con su documentación completa, transcurridos los cuales los estatutos se entienden aprobados.

f) La entidad debe constituirse antes de un mes desde la publicación del acuerdo de aprobación de sus estatutos, mediante escritura pública en la que consten:

1.º– Acuerdo de constitución.

2.º– Relación de sus miembros.

3.º– Relación de las fincas de las que sean titulares.

4.º– Composición del órgano de gobierno.

5.º– Estatutos de la entidad.

g) Constituida la entidad, adquiere personalidad jurídica mediante su inscripción en el Registro de Urbanismo de Castilla y León, en el cual debe quedar depositada copia de la escritura de constitución. Esta inscripción debe notificarse al Ayuntamiento y al Registro de la Propiedad, haciendo constar su constitución y estatutos.

2.– Las actuaciones realizadas antes de la inscripción de una entidad urbanística colaboradora obligan a sus miembros si las mismas son asumidas como propias de la entidad mediante acuerdo de su órgano de gobierno, posterior a la citada inscripción.

3.– Las entidades urbanísticas colaboradoras deben comunicar al Ayuntamiento cualquier modificación que se produzca o acuerde respecto de los contenidos de la escritura de constitución citados en el apartado 1.f).

Artículo 194.– Afección de las fincas.

1.– A partir de la constitución de una entidad urbanística colaboradora, la incorporación de los propietarios a la misma determina la afección de sus fincas, con carácter real, a los fines y obligaciones de la entidad.

2.– La transmisión de la titularidad que determine la pertenencia a una entidad urbanística colaboradora implica la subrogación obligatoria en los derechos y obligaciones del causante, entendiéndose incorporado el adquirente a la entidad a partir del momento de la transmisión.

Artículo 195.– Acuerdos.

Los acuerdos de los órganos de gobierno de las entidades urbanísticas colaboradoras deben adoptarse por mayoría simple del total de las cuotas de participación, proporcionales a los derechos de cada miembro, salvo que en los Estatutos o en otras normas aplicables se establezca un quórum especial para determinados supuestos.

Artículo 196.– Responsabilidades de los miembros.

1.– Las entidades urbanísticas colaboradoras pueden repercutir el importe de las multas y demás sanciones que se les impongan sobre los miembros a quienes se impute la comisión de la infracción o que hayan percibido los beneficios derivados de la misma.

2.– Cuando algún miembro de una entidad incumpla sus obligaciones económicas, el órgano de gobierno de la misma puede instar al Ayuntamiento para que exija el pago de las cantidades adeudadas mediante el procedimiento administrativo de apremio, y en su caso para que expropie los derechos del deudor en beneficio de la entidad.

Artículo 197.– Disolución.

La disolución de las entidades urbanísticas colaboradoras se produce por el cumplimiento íntegro de los fines y obligaciones de la entidad, mediante acuerdo del Ayuntamiento. Este acuerdo debe notificarse a los propietarios y demás interesados citados en el artículo 193.1.b) y al Registro de Urbanismo de Castilla y León.

Sección 3.ª– Ejecución y garantía de la urbanización

Artículo 198.– Determinación de los gastos de urbanización.

1.– Son gastos de urbanización todos los que precise la gestión urbanística.

2.– Entre los gastos de urbanización deben entenderse incluidos al menos los siguientes gastos de ejecución material de la urbanización:

a) La ejecución o regularización de las vías públicas previstas en el planeamiento urbanístico, entendiéndose incluidas:

1.º– La explanación, pavimentación y señalización de calzadas, aceras y carriles especiales.

2.º– La construcción de las canalizaciones e infraestructuras de los servicios urbanos.

3.º– La plantación de arbolado y demás especies vegetales.

4.º– La conexión con el sistema general o en su defecto la red municipal de vías públicas.

b) La ejecución, ampliación o conclusión de los servicios urbanos que se prevean en el planeamiento urbanístico o en la legislación sectorial, y al menos de los siguientes:

1.º– Abastecimiento de agua potable, incluidas las redes de distribución, los hidrantes contra incendios y las instalaciones de riego, y en su caso de captación, depósito y tratamiento.

2.º– Saneamiento, incluidos los sumideros, conducciones y colectores de evacuación, tanto de aguas pluviales como residuales, y en su caso las instalaciones de depuración.

3.º– Suministro de energía eléctrica, incluidas las instalaciones de transformación, conducción, distribución y alumbrado público.

4.º– Canalización, distribución e instalación de los demás servicios previstos en el planeamiento urbanístico o en la legislación sectorial.

5.º– Conexión con el sistema general de servicios urbanos, o en su defecto con los servicios urbanos municipales.

c) La ejecución o recuperación de los espacios libres públicos previstos en el planeamiento urbanístico, entendiendo incluidos:

1.º– La plantación de arbolado y demás especies vegetales.

2.º– La jardinería.

3.º– El tratamiento de los espacios no ajardinados.

4.º– El mobiliario urbano.

3.– Entre los gastos de urbanización deben entenderse también incluidos los siguientes gastos complementarios de la ejecución material de la urbanización:

a) La elaboración de los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística, así como los demás gastos asociados a la gestión urbanística, tales como:

1.º– Los gastos de constitución y gestión de las entidades urbanísticas colaboradoras.

2.º– Los gastos derivados de las publicaciones y notificaciones legalmente exigibles.

3.º– Los gastos derivados de las actuaciones relacionadas con el Registro de la Propiedad.

4.º– Los tributos y tasas correspondientes a la gestión urbanística.

5.º– En el sistema de concurrencia, la retribución del urbanizador.

b) Las indemnizaciones a propietarios y arrendatarios y demás gastos que procedan para, en caso de incompatibilidad con el planeamiento urbanístico o su ejecución:

1.º– La extinción de servidumbres y derechos de arrendamiento.

2.º– La demolición de construcciones e instalaciones y la destrucción de plantaciones y obras de urbanización.

3.º– El cese de actividades, incluidos los gastos de traslado.

4.º– El ejercicio de los derechos de realojo y retorno.

c) La conservación y mantenimiento de la urbanización hasta su recepción por el Ayuntamiento.

Artículo 199.– Atribución de los gastos de urbanización.

Con carácter general, los gastos de urbanización corresponden a los propietarios, con las especialidades establecidas según la clase y categoría de suelo. No obstante se establecen las siguientes excepciones:

a) El Ayuntamiento no está obligado a sufragar los gastos de urbanización correspondientes a los terrenos que obtenga por cesión obligatoria, salvo los destinados a la ejecución de nuevos sistemas generales.

b) Los gastos de instalación, modificación y ampliación de las redes de distribución de agua, energía eléctrica, gas, telecomunicaciones y demás servicios urbanos se atribuyen conforme a las siguientes reglas:

1.ª– Los gastos deben repartirse entre los propietarios y la entidad prestadora de cada servicio, conforme a la legislación sectorial reguladora del servicio.

2.ª– En defecto de legislación sectorial, los gastos corresponden íntegramente a la entidad prestadora.

3.ª– La entidad prestadora de un servicio urbano puede repercutir los gastos sobre los usuarios en los casos y condiciones que señale su normativa reguladora.

4.ª– Los gastos que, correspondiendo a la entidad prestadora de un servicio, hayan sido anticipados por los propietarios, por el Ayuntamiento o por el urbanizador, deben serles reintegrados por la entidad prestadora; a tal efecto dichos gastos pueden ser acreditados mediante certificación del Ayuntamiento.

Artículo 200.– Ejecución de la urbanización.

1.– La ejecución de la urbanización es responsabilidad del urbanizador, sea o no propietario de los terrenos afectados por la actuación, sin perjuicio de que los gastos de urbanización corresponden a los propietarios conforme al artículo anterior. A tal efecto el urbanizador puede:

a) Disponer mediante enajenación o gravamen de los terrenos que se hayan reservado en los instrumentos de gestión urbanística para financiar los gastos de urbanización, así como concertar créditos con garantía hipotecaria sobre las fincas afectadas por la actuación.

b) Ejecutar materialmente las obras de urbanización por sus propios medios o contratar su ejecución por un constructor.

c) Poner a disposición del constructor los terrenos que sea necesario ocupar para ejecutar la urbanización, sin que dicha ocupación implique merma de los derechos de los propietarios.

2.– No obstante, cuando así convenga a la funcionalidad o calidad de la urbanización, el Ayuntamiento puede acordar su ejecución total o parcial por sus propios medios o por los de otra Administración pública, mediante el procedimiento de obras públicas ordinarias regulado en la legislación sobre régimen local. En cualquier caso, dicha ejecución pública no exime a los propietarios de su obligación de costear los gastos de urbanización.

3.– Para asegurar la correcta ejecución de las determinaciones del planeamiento urbanístico, el Ayuntamiento ostenta la facultad de vigilar la ejecución de la urbanización y de ordenar la corrección de deficiencias en lo ya ejecutado. El coste de las actuaciones necesarias para dichas correcciones tiene la consideración de gasto de urbanización.

Artículo 201.– Canon de urbanización.

Cuando sea conveniente anticipar determinados gastos de urbanización respecto de la total ejecución de una actuación urbanística, el Ayuntamiento puede imponer la prestación de un canon de urbanización a los propietarios a los que correspondan dichos gastos, conforme a la legislación sobre haciendas locales y a las siguientes reglas:

a) El canon debe establecerse sobre la totalidad de las fincas integrantes del ámbito de la actuación urbanística que lo justifique, excluidos los terrenos de uso y domino público, y queda afectado a la ejecución de dicha actuación urbanística.

b) El canon se devenga en proporción al aprovechamiento que corresponda a los propietarios afectados o, cuando aún no sea posible determinarlo con precisión, en proporción a la superficie de sus terrenos.

c) Los propietarios afectados deben abonar el canon que les corresponda dentro del mes siguiente a la notificación individual de su liquidación. Vencido dicho plazo y las prórrogas que justificadamente acuerde conceder el Ayuntamiento, el mismo puede proceder a la exacción del canon mediante el procedimiento administrativo de apremio.

d) El Ayuntamiento puede acordar conceder aplazamientos o fraccionamientos del pago conforme a la normativa sobre recaudación, salvo a los propietarios que hayan solicitado licencia para ejecutar las construcciones e instalaciones que permita el planeamiento sobre sus terrenos antes de la total ejecución de la actuación.

Artículo 202.– Garantía de urbanización.

1.– La garantía de urbanización tiene por objeto asegurar ante el Ayuntamiento la total ejecución de una actuación urbanística, en especial cuando sea conveniente diferir algunas de las obras, respondiendo del cumplimiento de las obligaciones de los propietarios afectados y en su caso del urbanizador, así como de los daños y perjuicios que pueda ocasionar la ejecución de la actuación.

2.– La garantía de urbanización se rige por lo dispuesto con carácter general en los siguientes apartados, y de forma complementaria por lo dispuesto en materia de garantías en la legislación sobre contratación administrativa.

3.– La garantía de urbanización debe constituirse sobre el ámbito completo de la actuación urbanística que la justifique, y queda afectada a su ejecución. Cuando proceda su distribución entre los afectados, se devenga en proporción al aprovechamiento que les corresponda.

4.– La garantía de urbanización debe constituirse en el plazo de un mes:

a) En las actuaciones aisladas, desde la notificación del otorgamiento de la licencia urbanística o de la aprobación del Proyecto de Normalización.

b) En las actuaciones integradas, desde la aprobación del Proyecto de Actuación.

5.– Transcurridos los plazos señalados en el apartado anterior, así como las prórrogas que justificadamente conceda el Ayuntamiento, sin que se haya constituido la garantía, el mismo puede acordar la caducidad de los efectos del instrumento de gestión urbanística o declarar la ineficacia de la licencia urbanística, en su caso.

6.– La garantía de urbanización puede constituirse en alguna de las siguientes formas:

a) En efectivo.

b) Mediante hipoteca de solares situados en el mismo término municipal que la actuación a garantizar. Por acuerdo municipal, esta hipoteca puede ser pospuesta a las posteriores que se constituyan para garantizar préstamos concedidos para ejecutar la actuación.

c) Mediante aval prestado por bancos, cajas de ahorro, cooperativas de crédito, sociedades de garantía recíproca u otros establecimientos financieros de crédito autorizados para operar en España, que cumpla las siguientes condiciones:

1.ª– Que tenga vigencia indefinida, hasta que el Ayuntamiento resuelva expresamente su cancelación una vez extinguida la obligación garantizada.

2.ª– Que sea solidario respecto al obligado principal, con renuncia expresa al beneficio de excusión.

3.ª– Que sea pagadero al primer requerimiento del Ayuntamiento.

d) Mediante contrato de seguro de caución celebrado con entidad aseguradora autorizada para operar en España, que cumpla las siguientes condiciones:

1.ª– Que tenga vigencia indefinida, hasta que el Ayuntamiento resuelva expresamente declarar su cancelación una vez extinguida la obligación asegurada.

2.ª– Que incluya el compromiso del asegurador de indemnizar al Ayuntamiento al primer requerimiento.

3.ª– Que la garantía se constituya en forma de certificado individual de seguro, con la misma extensión y garantías que las resultantes de la póliza, y con referencia expresa a que ante la falta de pago de la prima, sea única, primera o siguientes, no queda extinguido el contrato, ni suspendida la cobertura, ni liberado el asegurador de su obligación en caso de que el Ayuntamiento deba hacer efectiva la garantía, ni tiene derecho el asegurador a resolver el contrato, ni puede oponer al Ayuntamiento excepción alguna contra el tomador del seguro.

e) En valores cotizados en Bolsa, tanto públicos como privados, que cumplan las siguientes condiciones:

1.ª– Que tengan la consideración de valores de elevada liquidez conforme a la legislación sobre contratación administrativa, entendiéndose incluidos la deuda pública y las participaciones en fondos de inversión que, conforme a su reglamento de gestión, inviertan exclusivamente en activos del mercado monetario o de renta fija.

2.ª– Que se encuentren representados en anotaciones en cuenta o en certificados nominativos de participaciones en fondos de inversión.

3.ª– Que, a efectos de la inmovilización registral de los valores, la garantía se inscriba en el registro contable en el que figuren anotados dichos valores.

4.ª– Que en la fecha de inmovilización registral, tengan un valor nominal igual o superior a la garantía y un valor de realización igual o superior al 105 por ciento de la garantía.

5.ª– Que estén libres de toda carga o gravamen en el momento de constituirse la garantía, sin que posteriormente puedan tampoco quedar gravados por ningún otro acto o negocio jurídico que perjudique la garantía durante su vigencia.

7.– El Ayuntamiento puede requerir el reajuste o la reposición de la garantía de urbanización, otorgando al efecto un plazo de un mes a contar desde la notificación del requerimiento:

a) Cuando por variaciones de precios o modificación del instrumento de gestión urbanística correspondiente se alteren los gastos de urbanización estimados inicialmente.

b) Cuando la garantía experimente variaciones por amortizaciones de valores, sustituciones de éstos o de los avales, ampliaciones o reajustes de su importe o cualquier otra causa.

c) Cuando se hagan efectivas sanciones o indemnizaciones a costa de la garantía.

8.– Transcurridos los plazos señalados en el apartado anterior, así como las prórrogas que justificadamente conceda el Ayuntamiento, sin que se haya reajustado o repuesto la garantía, el mismo puede adoptar alguna de las medidas previstas en el apartado 5.

9.– La cancelación o devolución de la garantía sólo procede una vez que el Ayuntamiento haya recibido la urbanización, o bien cuando la misma pueda entenderse recibida por silencio.

Artículo 203.– Contribuciones especiales.

El coste de la ejecución de la urbanización y en su caso de las expropiaciones de bienes y derechos cuya privación u ocupación temporal sean necesarias al efecto, puede ser repercutido sobre los propietarios que resulten especialmente beneficiados por la actuación urbanística mediante la imposición de contribuciones especiales, conforme a la legislación del Estado en materia de Haciendas Locales.

Artículo 204.– Pago en terrenos de los gastos de urbanización.

El pago de los gastos de urbanización, o en su caso del canon de urbanización, puede satisfacerse de forma total o parcial mediante la cesión de terrenos edificables o de aprovechamiento, en ambos casos de valor equivalente, cuando así lo autoricen los instrumentos de gestión urbanística aplicables o, en defecto de previsión expresa, cuando así se acuerde entre el Ayuntamiento y los afectados.

Artículo 205.– Incumplimiento del pago de los gastos de urbanización.

Ante el incumplimiento en el pago de los gastos de urbanización, el Ayuntamiento puede adoptar alguna o varias de las siguientes medidas, según las circunstancias del caso:

a) Recaudar los gastos adeudados mediante el procedimiento administrativo de apremio.

b) Ejecutar la garantía de urbanización constituida, previa tramitación de procedimiento con audiencia a los deudores.

c) Someter los terrenos afectados al régimen de venta forzosa.

d) Expropiar los terrenos afectados.

Sección 4.ª– Recepción y conservación de la urbanización

Artículo 206.– Entrega y recepción de la urbanización.

Una vez terminada la ejecución de las obras de urbanización incluidas en una actuación urbanística, procede su recepción por el Ayuntamiento. Si la urbanización fue ejecutada por el propio Ayuntamiento, la recepción se realiza conforme a la legislación sobre contratación administrativa. En otro caso se aplica el siguiente procedimiento:

a) El urbanizador debe poner en conocimiento del Ayuntamiento la terminación de las obras, solicitando expresamente su recepción. En defecto de comunicación del urbanizador, el Ayuntamiento puede también iniciar el procedimiento de recepción, de oficio o a instancia de cualquier interesado.

b) En un plazo de tres meses desde el inicio del procedimiento de recepción, el Ayuntamiento debe notificar al urbanizador su conformidad con la urbanización ejecutada, señalando fecha para formalizar el acta de recepción, o bien requerir la subsanación de las deficiencias observadas en relación con lo dispuesto en los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística aplicables, otorgando un plazo para su subsanación.

c) Una vez subsanadas las deficiencias señaladas por el Ayuntamiento, el urbanizador debe reiterar la comunicación del fin de las obras, iniciándose de nuevo el procedimiento.

d) Si el Ayuntamiento no realiza la notificación citada en la letra b) dentro del plazo fijado, la urbanización se entiende recibida por silencio.

e) La urbanización ejecutada está sujeta a un plazo de garantía de un año, a contar desde el día siguiente a la formalización del acta de cesión o de la fecha en que se produzca la recepción por silencio. Durante dicho plazo el urbanizador está obligado a subsanar las deficiencias derivadas de una incorrecta ejecución, previa comunicación del Ayuntamiento.

f) Vencido el plazo de garantía, de no existir deficiencias en la ejecución de la urbanización, o bien cuando las mismas queden subsanadas, el urbanizador queda relevado de toda responsabilidad en relación con las mismas, sin perjuicio del régimen jurídico aplicable a los vicios ocultos conforme a la legislación sobre contratación administrativa.

g) El Ayuntamiento debe notificar la finalización del plazo de garantía al urbanizador, así como al Registro de la Propiedad para la cancelación de la nota de afección de las fincas. Asimismo debe devolver la garantía constituida y reintegrar en su caso los gastos anticipados antes de seis meses desde la finalización del plazo de garantía.

h) Pueden realizarse recepciones parciales de la urbanización de una actuación urbanística, siempre que la parte recibida pueda ser destinada al uso previsto con independencia funcional de las partes aún sin recibir.

Artículo 207.– Destino de la urbanización.

1.– Una vez recibida la urbanización, los terrenos destinados en el planeamiento urbanístico para vías públicas, espacios libres públicos y demás usos y servicios públicos, deben integrarse en el dominio público para su afección al uso común general o al servicio público. Se exceptúan de esta obligación las instalaciones y demás elementos necesarios para la prestación de servicios que conforme a la legislación sectorial deban ser cedidos a las entidades prestadoras de los mismos.

2.– La cesión de los terrenos citados en el apartado anterior debe ser perfeccionada una vez recibida la urbanización. En ningún caso puede el Ayuntamiento otorgar licencia de primera ocupación o utilización de cualesquiera construcciones o instalaciones en ámbitos donde no haya tenido lugar la cesión regulada en este artículo.

3.– No obstante, los servicios urbanos de trazado aéreo o subterráneo pueden discurrir sobre o bajo terrenos de titularidad privada, siempre que se constituya una servidumbre que asegure su conservación, mantenimiento y ampliación.

Artículo 208.– Conservación de la urbanización.

1.– Hasta la recepción de la urbanización, su conservación y mantenimiento se consideran gastos de urbanización, y por tanto corresponden a quienes tuvieran atribuidos los mismos conforme al artículo 199.

2.– Una vez recibida la urbanización, su conservación y mantenimiento corresponden al Ayuntamiento, sin perjuicio de las obligaciones derivadas del plazo de garantía. No obstante, la conservación y mantenimiento de los servicios urbanos corresponden a las entidades que los presten, salvo cuando su respectiva legislación sectorial disponga otro régimen.

3.– Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, el Ayuntamiento puede suscribir un convenio urbanístico con los propietarios de bienes inmuebles incluidos en un ámbito determinado, a fin de que los mismos colaboren en la conservación y mantenimiento de la urbanización de dicho ámbito. A tal efecto, además de lo dispuesto con carácter general para los convenios urbanísticos en los artículo 435 a 440, se aplican las siguientes reglas:

a) El convenio debe especificar:

1.º– El alcance de la colaboración de los propietarios en la conservación y mantenimiento de la urbanización, que puede ser total o parcial.

2.º– La duración del compromiso de colaboración de los propietarios, que no puede ser inferior a cuatro años ni superior a diez, sin perjuicio de la renovación del convenio una vez transcurrido el plazo inicialmente previsto en el mismo.

b) La firma del convenio determina para los propietarios afectados, incluidos en su caso el Ayuntamiento y las demás Administraciones públicas que lo sean, la obligación de constituir una Entidad de Conservación y de permanecer integrados en la misma en tanto esté vigente el convenio, de acuerdo a las normas generales señaladas en los artículos 192 a 197 para las entidades urbanísticas colaboradoras y a las siguientes reglas específicas:

1.ª– La cuota de conservación de cada propietario debe ser proporcional al aprovechamiento que les corresponda. En los inmuebles en régimen de propiedad horizontal, la cuota se distribuye entre los propietarios conforme a la normativa sobre propiedad horizontal.

2.ª– En los estatutos de la Entidad de Conservación debe constar que la cuota de conservación adeudada genera a favor de la Entidad, además de los recargos e intereses fijados en el Reglamento General de Recaudación, el devengo del interés legal del dinero más dos puntos.

3.ª– Una vez transcurrido el plazo de vigencia señalado en el convenio, si el mismo no se renueva, procede la disolución de la Entidad conforme al artículo 197.

Sección 5.ª– Derechos de realojo y retorno

Artículo 209.– Ejercicio de los derechos de realojo y retorno en las actuaciones urbanísticas.

En las actuaciones urbanísticas que requieran el desalojo de los ocupantes legales de viviendas que constituyan su residencia habitual, se deben garantizar sus derechos de realojo y retorno conforme a lo dispuesto en la legislación sobre arrendamientos y complementariamente en las siguientes reglas:

a) En actuaciones de expropiación, tanto aisladas como integradas, la Administración expropiante, o en su caso el beneficiario de la expropiación, debe poner a disposición de los ocupantes legales afectados viviendas cuyas condiciones de superficie y precio de venta o alquiler sean conformes a sus necesidades, en el marco de la normativa sobre vivienda con protección pública. Asimismo ha de satisfacer los gastos de traslado y demás gastos accesorios que recayesen sobre los citados ocupantes.

b) En actuaciones aisladas sin expropiación, los ocupantes legales de viviendas que constituyan su residencia habitual en régimen de alquiler tienen derecho de retorno, así como de ser alojados provisionalmente en condiciones adecuadas hasta que sea posible el retorno. La obligación de hacer efectivos tales derechos corresponde al propietario de las viviendas.

c) En actuaciones integradas sin expropiación se aplica lo dispuesto en la letra a), correspondiendo la obligación de hacer efectivo el derecho:

1.º– Al urbanizador, respecto de los ocupantes en régimen de propiedad.

2.º– Al propietario, respecto de los ocupantes en régimen de arrendamiento.

d) Los potenciales beneficiarios de los derechos regulados en este artículo deben acreditar que ya tenían la condición de ocupantes legales antes de la aprobación definitiva del instrumento de gestión urbanística, o cuando el mismo no sea exigible, del instrumento de planeamiento urbanístico que establezca la ordenación detallada de los terrenos.

e) En todos los supuestos previstos en este artículo, los beneficiarios pueden aceptar la sustitución del realojo o del retorno por una indemnización en efectivo.

Capítulo II

Actuaciones aisladas

Sección 1.ª– Objeto y gestión

Artículo 210.– Objeto y gestión de las actuaciones aisladas.

Según su objeto, modo de gestión y clase de suelo sobre la que pueden ejecutarse, se distinguen los siguientes tipos de actuaciones aisladas:

a) En suelo urbano consolidado pueden ejecutarse, mediante gestión pública o privada:

1.º– Actuaciones aisladas de urbanización.

2.º– Actuaciones aisladas de normalización.

3.º– Actuaciones aisladas de urbanización y normalización.

b) En cualquier clase de suelo pueden ejecutarse, mediante gestión pública:

1.º– Actuaciones aisladas de expropiación.

2.º– Actuaciones aisladas de ocupación directa.

3.º– Actuaciones aisladas mediante obras públicas ordinarias, conforme a la legislación sobre régimen local.

Sección 2.ª– Actuaciones aisladas de urbanización

Artículo 211.– Objeto.

Las actuaciones aisladas de urbanización tienen por objeto completar la urbanización de las parcelas clasificadas en el planeamiento urbanístico como suelo urbano consolidado, o que tengan la condición de suelo urbano en los Municipios sin planeamiento urbanístico, a fin de que alcancen o recuperen la condición de solar.

Artículo 212.– Iniciativa y modos de gestión.

1.– Las actuaciones aisladas de urbanización pueden desarrollarse mediante gestión pública, en cuyo caso el Ayuntamiento asume la condición de urbanizador, y como tal:

a) Promueve y ejecuta la actuación conforme a la legislación sobre régimen local para las obras públicas ordinarias.

b) Financia la actuación completamente o bien, según los casos, imponiendo un canon de urbanización al propietario de la parcela o contribuciones especiales a los propietarios beneficiados por la actuación.

2.– Asimismo las actuaciones aisladas de urbanización pueden desarrollarse mediante gestión privada, en cuyo caso el propietario asume la condición de urbanizador, y como tal:

a) Promueve la actuación sobre su propia parcela, presentando en el Ayuntamiento una solicitud de licencia urbanística.

b) Ejecuta y financia por sus propios medios la actuación, previa obtención de la licencia.

3.– Las actuaciones aisladas de urbanización pueden ejecutarse:

a) Previamente a la ejecución de cualesquiera construcciones e instalaciones, conforme al procedimiento regulado en el artículo siguiente.

b) Simultáneamente a la ejecución total o parcial de las construcciones e instalaciones que permita el planeamiento urbanístico sobre la parcela afectada por la actuación, conforme al procedimiento regulado en los dos artículos siguientes.

Artículo 213.– Procedimiento de gestión privada.

1.– El propietario que pretenda ejecutar una actuación aislada de urbanización sobre su parcela debe solicitar el otorgamiento de la licencia urbanística conforme al artículo 293, acompañando un proyecto de obras ordinarias que programe técnica y económicamente la actuación con el detalle de los gastos de ejecución material de la urbanización necesarios para que la parcela alcance la condición de solar.

2.– En los proyectos de obras ordinarias no pueden establecerse determinaciones propias de los instrumentos de planeamiento urbanístico, ni modificar las que estén vigentes, sin perjuicio de las adaptaciones materiales exigidas por la realidad física de los terrenos, que no pueden producir variaciones de superficie superiores al 5 por ciento.

3.– Al otorgar la licencia urbanística, el Ayuntamiento debe imponer al propietario solicitante las condiciones que resulten necesarias, de entre las siguientes, para asegurar que la parcela alcance la condición de solar:

a) Costear las obras de urbanización necesarias para completar los servicios urbanos, incluida la conexión con las redes municipales, y para regularizar o rehabilitar las vías públicas existentes, conforme a las alineaciones fijadas en el planeamiento urbanístico.

b) Ceder gratuitamente al Municipio, en las condiciones y con los límites establecidos en el artículo 41, los terrenos necesarios para regularizar las vías públicas existentes, entendidos como las superficies exteriores a las alineaciones señaladas por el planeamiento urbanístico para delimitar la propiedad privada del dominio público.

c) Garantizar la ejecución de la urbanización, constituyendo en el plazo de un mes desde la notificación del otorgamiento de la licencia, una garantía de urbanización conforme al artículo 202, por el importe necesario para asegurar la ejecución subsidiaria de las obras por el Ayuntamiento.

Artículo 214.– Urbanización y construcción simultáneas.

Cuando se pretenda la ejecución simultánea de la urbanización y de las construcciones e instalaciones permitidas por el planeamiento urbanístico se aplican las reglas señaladas en el artículo anterior, y además las siguientes:

a) El proyecto de obras ordinarias a presentar con la solicitud de licencia debe programar de forma conjunta y coordinada la ejecución de la urbanización y de las construcciones o instalaciones cuya ejecución se solicite.

b) En la solicitud de licencia urbanística debe constar expresamente que el solicitante se compromete a:

1.º– Ejecutar simultáneamente la urbanización y las construcciones e instalaciones permitidas por el planeamiento urbanístico.

2.º– No utilizar las construcciones e instalaciones ejecutadas hasta que la urbanización haya sido recibida.

3.º– Establecer las condiciones anteriores en cualesquiera cesiones del derecho de propiedad o de uso que se efectúen para la totalidad o partes de las construcciones e instalaciones ejecutadas.

Artículo 215.– Incumplimiento de condiciones.

En caso de incumplimiento de todas o algunas de las condiciones establecidas en los dos artículos anteriores, el Ayuntamiento debe adoptar todas o algunas de las siguientes medidas, evaluando las circunstancias del caso:

a) Incautar la garantía constituida y ejecutar subsidiariamente la urbanización con cargo a la misma, previo apercibimiento al propietario incumplidor.

b) Declarar la ineficacia de la licencia otorgada, sin derecho a indemnización.

c) Impedir el uso de las construcciones e instalaciones ejecutadas, en particular denegando el otorgamiento de la licencia de primera ocupación o utilización, así como de otras licencias y autorizaciones que fueran necesarias.

Sección 3.ª– Actuaciones aisladas de normalización

Artículo 216.– Objeto.

1.– Las actuaciones aisladas de normalización tienen por objeto adaptar la configuración física de las parcelas de suelo urbano consolidado a las determinaciones del planeamiento urbanístico.

2.– Las actuaciones aisladas de normalización se desarrollan sobre agrupaciones de parcelas colindantes denominadas unidades de normalización, utilizando como instrumento de gestión urbanística el Proyecto de Normalización.

Artículo 217.– Iniciativa y modos de gestión.

1.– Las actuaciones aisladas de normalización pueden desarrollarse mediante gestión pública, en cuyo caso el Ayuntamiento asume la condición de urbanizador, y como tal:

a) Promueve la actuación, elaborando y aprobando el Proyecto de Normalización, y la ejecuta conforme a lo dispuesto en el mismo.

b) Financia la actuación completamente o bien, según los casos, imponiendo un canon de urbanización o contribuciones especiales a los propietarios beneficiados.

2.– Asimismo las actuaciones aisladas de normalización pueden desarrollarse mediante gestión privada, en cuyo caso los propietarios de los terrenos incluidos en una unidad de normalización asumen en conjunto la condición de urbanizador, y como tal:

a) Promueven la actuación, elaborando a su costa el Proyecto de Normalización y presentándolo en el Ayuntamiento.

b) Ejecutan la actuación, previa aprobación del Proyecto por el Ayuntamiento, ajustándose en la ejecución a lo dispuesto en dicho Proyecto.

c) Financian la actuación por sus propios medios, en proporción al aprovechamiento que les corresponda.

Artículo 218.– Unidades de normalización.

Las unidades de normalización son superficies delimitadas de suelo urbano consolidado, que definen el ámbito completo de una actuación aislada de normalización. Estas unidades pueden delimitarse y modificarse:

a) En el instrumento de planeamiento urbanístico que establezca la ordenación detallada de los terrenos, así como en sus revisiones y modificaciones, conforme a los criterios señalados en el artículo 97. En particular, las modificaciones de planeamiento cuyo único objeto sea la creación, agrupación, división, alteración de límites o supresión de unidades de normalización, sin alterar otras determinaciones, pueden tramitarse por el procedimiento del artículo 171.

b) En el propio Proyecto de Normalización, aplicando los mismos criterios.

Artículo 219.– Proyectos de normalización.

1.– Los Proyectos de Normalización son instrumentos de gestión urbanística que tienen por objeto programar la ejecución de las actuaciones aisladas de normalización, y cuyo ámbito abarca una o varias unidades de normalización completas.

2.– Los Proyectos de Normalización no pueden:

a) Aprobarse sin que previa o simultáneamente se apruebe el instrumento de planeamiento urbanístico que establezca la ordenación detallada de la unidad.

b) Establecer determinaciones propias del planeamiento urbanístico, ni modificar las que estén vigentes, en ambos casos salvo lo relativo a la propia delimitación de la unidad y sin perjuicio de las adaptaciones materiales exigidas por la realidad física de los terrenos, que no pueden producir variaciones de superficie superiores al 5 por ciento.

c) Afectar a las construcciones e instalaciones existentes que no hayan sido declaradas fuera de ordenación, salvo que así lo admitan los titulares de derechos sobre las mismas, todo ello sin perjuicio de que se incluyan dentro de una unidad de normalización.

3.– Los Proyectos de Normalización deben contener los siguientes documentos:

a) Memoria justificativa.

b) Delimitación de la unidad de normalización, cuando no esté delimitada por el instrumento de planeamiento general o si se modifican los límites allí previstos.

c) Relación de los propietarios y otros titulares de derechos sobre las fincas incluidas en la unidad, según las titularidades que consten en el Registro de la Propiedad, así como de los demás interesados según los datos que consten en el Catastro, con indicación de los domicilios de todos ellos a efectos de notificaciones.

d) Identificación registral y catastral de las fincas incluidas en la unidad, acompañando certificaciones registrales de titularidad y cargas o, en caso de fincas no inmatriculadas, testimonio de los títulos justificativos de la propiedad.

e) Documentos de información, incluyendo al menos un plano a escala 1:500, que reflejen la situación de la unidad, la parcelación original, las construcciones e instalaciones existentes en su caso, y las determinaciones del planeamiento urbanístico aplicables.

f) Documentos sobre la normalización, incluyendo al menos un plano a escala 1:500, que identifiquen con precisión las fincas normalizadas y el aprovechamiento que les corresponde, asif) Documentos sobre la normalización, incluyendo al menos un plano a escala 1:500, que identifiquen con precisión las fincas normalizadas y el aprovechamiento que les corresponde, así como los terrenos a ceder al Municipio, conforme a las siguientes reglas:

1.ª– Deben cederse gratuitamente al Municipio, con los límites señalados en el artículo 41, los terrenos necesarios para regularizar las vías públicas existentes.

2.ª– Cuando el aprovechamiento que permita el planeamiento sobre las fincas normalizadas no coincida con el permitido sobre las fincas de origen, las variaciones deben ser compensadas en efectivo.

3.ª– En defecto de acuerdo entre los propietarios de la unidad se aplican las reglas sobre reparcelación establecidas en los artículos 246 a 248.

Artículo 220.– Procedimiento.

Los Proyectos de Normalización se aprueban y modifican con el siguiente procedimiento:

a) La aprobación inicial del Proyecto corresponde al órgano municipal competente conforme a la legislación sobre régimen local, y puede realizarse de oficio o a instancia de alguno de los propietarios incluidos en una unidad de normalización. Este acuerdo debe notificarse a los propietarios y titulares de derechos que consten en el Registro de la Propiedad y a los demás interesados que consten en el Catastro, otorgándoles un plazo de audiencia de quince días.

b) En caso de iniciativa particular, debe efectuarse la notificación prevista en la letra anterior antes de tres meses desde la presentación del Proyecto con toda su documentación completa, transcurridos los cuales puede promoverse la notificación por iniciativa privada conforme al artículo 434.

c) Concluido el plazo de audiencia, el órgano municipal competente debe resolver sobre la aprobación definitiva del Proyecto, optando entre aprobarlo tal como fue presentado o con las modificaciones que procedan, o bien denegar motivadamente su aprobación. Este acuerdo debe notificarse a los propietarios e interesados citados en la letra a) y publicarse en el “Boletín Oficial de la Provincia”.

d) En caso de iniciativa particular, siempre que se hubiera realizado el trámite de audiencia, debe efectuarse la notificación prevista en la letra anterior antes de tres meses desde la aprobación inicial, transcurridos los cuales el Proyecto se entiende aprobado por silencio.

e) Una vez firme en vía administrativa el acuerdo de aprobación, en un plazo de tres meses el urbanizador, sea el Ayuntamiento o el conjunto de propietarios, debe depositar el Proyecto en el Registro de la Propiedad, para su publicidad y la practica de los asientos que correspondan.

Artículo 221.– Efectos.

La aprobación definitiva de los Proyectos de Normalización produce los efectos citados en el artículo 252 para la aprobación de los Proyectos de Actuación.

Sección 4.ª– Actuaciones aisladas de urbanización y normalización

Artículo 222.– Objeto y reglas para su desarrollo.

1.– Las actuaciones aisladas de urbanización y normalización tienen por objeto tanto adaptar la configuración física de las parcelas de suelo urbano consolidado a las determinaciones del planeamiento urbanístico, como completar su urbanización a fin de que las parcelas resultantes alcancen la condición de solar. Estas actuaciones se

2.– Las actuaciones aisladas de urbanización y normalización se desarrollan conforme a las reglas previstas en la sección anterior, y además las siguientes:

a) El Proyecto de Normalización debe contener documentos sobre urbanización, incluyendo al menos un plano a escala 1:500, que definan las obras necesarias para la ejecución de las determinaciones del planeamiento urbanístico de forma que las parcelas resultantes alcancen la condición de solar, incluyendo el detalle de los gastos de urbanización precisos y su distribución entre los afectados en proporción al aprovechamiento que les corresponda.

b) En el plazo de un mes desde la aprobación del Proyecto de Normalización, el urbanizador debe constituir una garantía de urbanización conforme al artículo 202, por el importe necesario para asegurar la ejecución subsidiaria de la urbanización por el Ayuntamiento.

Sección 5.ª– Actuaciones aisladas de expropiación

Artículo 223.– Objeto.

1.– Las Administraciones públicas pueden desarrollar actuaciones aisladas de expropiación en cualquier clase de suelo, con alguna de las siguientes finalidades:

a) Ejecutar los sistemas generales y demás dotaciones urbanísticas públicas.

b) Ampliar los patrimonios públicos de suelo.

c) Sustituir a los propietarios del suelo que incumplan sus deberes urbanísticos.

2.– Las actuaciones aisladas de expropiación pueden desarrollarse por el procedimiento individual regulado en la legislación sobre expropiación forzosa o por el procedimiento de tasación conjunta regulado en este Reglamento.

Artículo 224.– Requisitos y efectos.

1.– La ejecución de las actuaciones aisladas de expropiación requiere:

a) Que su ámbito haya sido delimitado por el instrumento de planeamiento urbanístico que establezca la ordenación detallada de los terrenos, o en su defecto por un Plan Especial o por un Proyecto de Expropiación aprobado conforme al procedimiento del artículo 220.

b) Que el instrumento citado en la letra anterior incluya la relación de propietarios y demás titulares afectados por la expropiación y la descripción de los bienes y derechos a expropiar.

c) Que durante la tramitación del instrumento citado en la letra a) sean notificadas a los propietarios y demás titulares las correspondientes hojas de aprecio.

d) En particular, cuando se trate de actuaciones que tengan por objeto ejecutar los sistemas generales u otras dotaciones urbanísticas públicas, que el instrumento citado en la letra a) las defina así y califique los terrenos necesarios con dicha finalidad.

2.– El acuerdo de aprobación definitiva del instrumento que cumpla lo dispuesto en el apartado anterior produce los efectos citados en el artículo 184, en cuanto no se deriven del planeamiento urbanístico previamente aprobado.

Artículo 225.– Procedimiento de tasación conjunta.

1.– Mediante el procedimiento de tasación conjunta se fijan de manera razonada los precios de los terrenos afectados por la actuación, según su clasificación y calificación urbanística, estableciendo las hojas de justiprecio individualizado para cada finca, en las que se contendrán el valor del suelo y de las construcciones, instalaciones y plantaciones que sustente, y las hojas de justiprecio que correspondan a otras indemnizaciones.

2.– Una vez notificada la aprobación del instrumento que legitime la expropiación conforme al artículo anterior, si los afectados, dentro de los veinte días siguientes, manifiestan por escrito su disconformidad con la valoración contenida en su hoja de aprecio, la Administración expropiante debe trasladar el expediente a la Comisión Territorial de Valoración para que fije el justiprecio. En otro caso, el silencio del interesado se considera como aceptación de la valoración fijada en la hoja de aprecio, entendiéndose determinado definitivamente el justiprecio.

3.– El justiprecio de los bienes y derechos a expropiar puede satisfacerse, de acuerdo con el expropiado, mediante la adjudicación de terrenos o mediante la cesión de aprovechamiento que corresponda a la Administración expropiante, en ambos casos de valor equivalente.

4.– El pago o depósito de la valoración establecida en el instrumento que legitime la expropiación, o en su caso la aprobación del documento de adjudicación de terrenos de valor equivalente a los propietarios expropiados, habilita a la Administración expropiante para ocupar las fincas previo levantamiento de las correspondientes actas, y produce los efectos previstos en la legislación sobre expropiación forzosa, sin perjuicio de que continúe la tramitación de los procedimientos para la determinación definitiva del justiprecio ante la Comisión Territorial de Valoración.

Artículo 226.– Expropiación de dotaciones urbanísticas públicas en suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable.

En las actuaciones aisladas que tengan por objeto la expropiación de terrenos reservados para la ejecución de sistemas generales u otras dotaciones urbanísticas públicas en suelo urbano no consolidado o suelo urbanizable, la Administración expropiante se integra en la unidad de actuación a la que esté adscrito el aprovechamiento de los terrenos expropiados, subrogándose en los derechos y obligaciones del propietario original.

Artículo 227.– Incumplimiento de plazos.

1.– Las actuaciones aisladas de expropiación para la ejecución de sistemas generales u otras dotaciones urbanísticas públicas, así como para la ampliación de los patrimonios públicos de suelo, deben iniciarse antes de transcurridos cuatro años desde la aprobación definitiva del instrumento de planeamiento urbanístico que establezca la ordenación detallada.

2.– Transcurrido el plazo citado sin que se haya iniciado la actuación, los propietarios pueden advertir al Ayuntamiento de su propósito de iniciar el expediente de justiprecio, que debe llevarse a cabo por ministerio de la Ley transcurridos seis meses desde dicha advertencia.

3.– A tal efecto, los propietarios pueden presentar sus correspondiente hojas de aprecio, y transcurridos tres meses sin que el Ayuntamiento notifique su aceptación o bien sus hojas de aprecio contradictorias, los propietarios pueden dirigirse a la Comisión Territorial de Valoración para que fije el justiprecio correspondiente. La valoración debe entenderse referida al momento del inicio del expediente de justiprecio por ministerio de la Ley.

Sección 6.ª– Actuaciones aisladas de ocupación directa

Artículo 228.– Objeto.

1.– El Ayuntamiento puede desarrollar en suelo urbano y urbanizable actuaciones aisladas mediante el procedimiento de ocupación directa, con la finalidad de obtener terrenos reservados en el planeamiento urbanístico para la ejecución de los sistemas generales y demás dotaciones urbanísticas públicas.

2.– La ocupación directa consiste en el reconocimiento al propietario de terrenos reservados para la ejecución de los sistemas generales y demás dotaciones urbanísticas públicas, de su derecho a integrarse en una unidad de actuación de suelo urbano no consolidado o de suelo urbanizable, en la cual el aprovechamiento lucrativo total permitido por el planeamiento exceda del aprovechamiento que corresponda a sus propietarios. En dicha unidad, el propietario ocupado se subroga en los derechos y obligaciones que correspondían al Ayuntamiento en su condición de titular de los excesos de aprovechamiento.

Artículo 229.– Requisitos.

La ejecución de las actuaciones aisladas de ocupación directa requiere:

a) Que estén aprobados los instrumentos de planeamiento urbanístico que establezcan la ordenación detallada, tanto de los terrenos a ocupar como de la unidad de actuación en la que haya de integrarse su propietario.

b) Que los terrenos a ocupar estén calificados como dotaciones urbanísticas públicas en los instrumentos de planeamiento urbanístico citados en la letra anterior.

Artículo 230.– Procedimiento.

La ejecución de las actuaciones aisladas de ocupación directa debe ajustarse al siguiente procedimiento:

a) La relación de terrenos a ocupar, sus propietarios, el aprovechamiento que corresponda a cada uno de ellos y las unidades de actuación en las que deban integrarse, ha de publicarse en el “Boletín Oficial de la Provincia” y notificarse a dichos propietarios, otorgándoles un plazo de audiencia de quince días. Asimismo debe notificarse al Registro de la Propiedad, solicitando del mismo certificación de dominio y cargas de las fincas afectadas y la práctica de los asientos que correspondan.

b) Terminado dicho plazo de audiencia debe levantarse el acta de ocupación, haciendo constar las siguientes circunstancias:

1.ª– Datos de identificación de los titulares de derechos sobre las fincas ocupadas.

2.ª– Resultado del trámite de audiencia a dichos titulares.

3.ª– Descripción escrita y gráfica de las fincas o partes de fincas objeto de ocupación directa, indicando la superficie ocupada, su aprovechamiento y los datos registrales, incluidas las cargas que hayan de cancelarse por ser incompatibles con el planeamiento.

4.ª– Unidad de actuación en la que haya de hacerse efectivo el aprovechamiento.

c) Cuando existan propietarios desconocidos, no comparecientes, incapacitados o sin persona que los represente, o cuando se trate de propiedad litigiosa, las actuaciones señaladas deben practicarse con intervención del Ministerio Fiscal.

d) El Ayuntamiento debe expedir a favor de cada propietario certificación del acta de ocupación, remitiendo copia al Registro de la Propiedad para inscribir a favor del Ayuntamiento la superficie ocupada y a favor de los propietarios el aprovechamiento de las fincas ocupadas, a cuyos folios se trasladarán todos los asientos vigentes de las mismas.

Artículo 231.– Efectos.

La ejecución de las actuaciones aisladas de ocupación directa produce los siguientes efectos:

a) El levantamiento del acta de ocupación directa produce los efectos citados en el artículo 252 para la aprobación de los Proyectos de Actuación.

b) Las cargas o derechos existentes sobre las fincas ocupadas pueden quedar liberadas, recibiendo sus titulares aprovechamiento en proporción al valor de su derecho, si en el momento de la ocupación el propietario de la finca y los titulares de las cargas presentan escritura pública otorgada por ellos en la que se repartan el aprovechamiento de la finca ocupada a título de dominio. En tal caso, todos ellos tienen la consideración de propietarios al efecto de hacer efectivo su derecho en la unidad de actuación en que han de integrarse.

c) Los propietarios afectados por la ocupación directa tienen derecho a indemnización por ocupación temporal, conforme a la legislación del Estado, desde el levantamiento del acta de ocupación hasta la aprobación definitiva del instrumento de gestión urbanística que contenga las determinaciones completas sobre reparcelación de la unidad de actuación en la que se hayan integrado.

Artículo 232.– Incumplimiento de plazos.

1.– Las actuaciones aisladas de ocupación directa deben iniciarse antes de transcurridos cuatro años desde la aprobación definitiva del instrumento de planeamiento urbanístico que establezca la ordenación detallada.

2.– Transcurridos cuatro años desde la ocupación directa sin que se haya aprobado definitivamente el instrumento de gestión urbanística que contenga la reparcelación de la unidad de actuación en la que se hayan integrado los propietarios de las fincas ocupadas, pueden éstos advertir al Ayuntamiento de su propósito de iniciar el expediente de justiprecio, que debe llevarse a cabo por ministerio de la Ley transcurridos seis meses desde dicha advertencia, conforme al procedimiento regulado en el artículo 227.3.

Capítulo III

Actuaciones integradas: Disposiciones Comunes

Sección 1.ª– Objeto y gestión

Artículo 233.– Objeto de las actuaciones integradas.

Las actuaciones integradas tienen por objeto la urbanización de los terrenos clasificados como suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable, a fin de que alcancen la condición de solar, cumpliendo los deberes establecidos en la normativa urbanística.

Artículo 234.– Gestión de las actuaciones integradas.

1.– Las actuaciones integradas se desarrollan sobre agrupaciones de parcelas de suelo urbano no consolidado o suelo urbanizable, denominadas unidades de actuación.

2.– Las actuaciones integradas utilizan como instrumento de gestión urbanística el Proyecto de Actuación. No obstante, cuando el Proyecto de Actuación no incluya las determinaciones completas sobre reparcelación, debe aprobarse posteriormente un Proyecto de Reparcelación. Asimismo, cuando el Proyecto de Actuación no incluya las determinaciones completas sobre urbanización, debe aprobarse posteriormente un Proyecto de Urbanización.

3.– Para la gestión de las actuaciones integradas se aplican las disposiciones comunes establecidas en este capítulo, junto con las normas específicas señaladas para cada uno de los siguientes sistemas de actuación:

a) Sistema de concierto, regulado en los artículos 255 a 258.

b) Sistema de compensación, regulado en los artículos 259 a 263.

c) Sistema de cooperación, regulado en los artículos 264 a 268.

d) Sistema de concurrencia, regulado en los artículos 269 a 276.

e) Sistema de expropiación, regulado en los artículos 277 a 283.

Artículo 235.– El urbanizador en las actuaciones integradas.

Además de lo dispuesto en el artículo 191, en las actuaciones integradas el urbanizador debe, con las especialidades señaladas para cada sistema de actuación:

a) Asumir las obligaciones establecidas en los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística aplicables, y en particular en el Proyecto de Actuación.

b) Elaborar los Proyectos de Reparcelación y Urbanización cuando el Proyecto de Actuación no incluya todas las determinaciones sobre reparcelación y urbanización.

c) Ejecutar la actuación, previa aprobación por el Ayuntamiento del Proyecto de Actuación y en su caso de los Proyectos de Reparcelación y Urbanización.

d) Financiar los gastos de urbanización previstos en el Proyecto de Actuación y en su caso en el Proyecto de Urbanización, sin perjuicio de la obligación de los propietarios de costearlos.

e) Responder de los daños causados por la ejecución de la actuación, salvo cuando se deban al cumplimiento de las determinaciones de los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística aplicables, o de instrucciones escritas del Ayuntamiento.

Sección 2.ª– Unidades de actuación

Artículo 236.– Concepto de unidad de actuación.

1.– Las unidades de actuación son superficies delimitadas de terrenos, interiores a los sectores de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable o coincidentes con los mismos, que definen el ámbito completo de una actuación integrada.

2.– Los terrenos reservados en el planeamiento urbanístico para la ejecución de los sistemas generales y de las demás dotaciones urbanísticas públicas deben ser considerados como parte integrante de las unidades de actuación en las que hayan sido incluidos, y sus propietarios deben ser tenidos como propietarios de la unidad de actuación, a todos los efectos.

3.– Cuando alguna de las fincas incluidas en una unidad de actuación pertenezca a una comunidad proindiviso, cada comunero puede disponer libremente de su parte sin necesidad de consentimiento de los demás comuneros, a los solos efectos de la gestión urbanística, incluido el cómputo de la mayoría exigida para proponer determinados sistemas de actuación.

Artículo 237.– Delimitación y modificación.

1.– Las unidades de actuación se delimitan en el instrumento de planeamiento urbanístico que establezca la ordenación detallada del sector.

2.– Las unidades de actuación pueden modificarse mediante los procedimientos de revisión y modificación de los instrumentos de planeamiento urbanístico. En particular, las modificaciones cuyo único objeto sea la agrupación o división de unidades ya existentes o la alteración de límites entre varias unidades, sin alterar ninguna otra determinación del planeamiento vigente, pueden tramitarse por el procedimiento del artículo 171.

Artículo 238.– Bienes de dominio público.

1.– Los bienes de dominio público incluidos en la unidad de actuación para los cuales el planeamiento urbanístico mantenga el uso que motivó su afectación o adscripción al uso general o a los servicios públicos no deben verse afectados por la gestión urbanística.

2.– Cuando en la unidad existan bienes de dominio público para los cuales el planeamiento urbanístico establezca un uso diferente del que motivó su afectación o adscripción al uso general o a los servicios públicos, se aplican los siguientes criterios:

a) Para los de titularidad no municipal, el Ayuntamiento debe instar ante la Administración competente el procedimiento que corresponda para su mutación demanial o desafectación.

b) Para los de titularidad municipal, se aplica la legislación sobre régimen local.

c) En caso de duda sobre su titularidad, deben entenderse municipales.

3.– Cuando los bienes de dominio público hayan sido adquiridos de forma onerosa, su Administración titular tiene derecho al aprovechamiento correspondiente a su superficie.

4.– Cuando los bienes de dominio público hayan sido adquiridos por cesión gratuita, se aplican las siguientes reglas:

a) Cuando su superficie total sea igual o inferior a la superficie de los bienes de dominio público que resulten del planeamiento urbanístico, se entienden sustituidos unos por otros.

b) Cuando su superficie total sea superior a la superficie de los bienes de dominio público que resulten del planeamiento urbanístico, su Administración titular tiene derecho, como propietaria, al aprovechamiento correspondiente al exceso de superficie.

5.– Cuando no sea posible determinar el carácter oneroso o gratuito de la adquisición de los bienes de dominio público desafectados, se presume su adquisición por cesión gratuita.

Artículo 239.– Diferencias de aprovechamiento.

1.– Cuando el aprovechamiento lucrativo total permitido por el planeamiento en una unidad de actuación sea superior al aprovechamiento que corresponda al conjunto de sus propietarios, el exceso corresponde al Ayuntamiento y debe incorporarse al Patrimonio Municipal de Suelo.

2.– Cuando el aprovechamiento lucrativo total permitido por el planeamiento en una unidad de actuación sea inferior al aprovechamiento que corresponda al conjunto de sus propietarios, el Ayuntamiento debe compensar la diferencia optando, previa audiencia a los propietarios afectados, por alguna o varias de las siguientes posibilidades:

a) Atribuir a los propietarios afectados aprovechamiento de titularidad municipal en unidades de actuación que se encuentren en situación inversa.

b) Abonar el valor de la diferencia de aprovechamiento en efectivo.

c) Asumir gastos de urbanización por valor equivalente.

Sección 3.ª– Proyectos de actuación: Objeto y determinaciones generales

Artículo 240.– Objeto, contenido y limitaciones.

1.– Los Proyectos de Actuación son instrumentos de gestión urbanística que tienen por objeto programar técnica y económicamente la ejecución de las actuaciones integradas, y cuyo ámbito abarca una o varias unidades de actuación completas.

2.– Sin perjuicio de las especialidades que se establecen para cada sistema de actuación, los Proyectos de Actuación deben establecer los siguientes grupos de determinaciones:

a) Determinaciones generales.

b) Determinaciones sobre la urbanización de la unidad de actuación.

c) Determinaciones sobre la reparcelación de las fincas incluidas en la unidad de actuación.

3.– Los Proyectos de Actuación no pueden establecer determinaciones propias de los instrumentos de planeamiento urbanístico ni suprimir o modificar las que estén vigentes, sin perjuicio de las adaptaciones materiales exigidas por la realidad física de los terrenos, que no pueden producir variaciones de superficie superiores al 5 por ciento.

Artículo 241.– Determinaciones generales.

Los Proyectos de Actuación deben incluir las siguientes determinaciones generales:

a) Sistema de actuación propuesto.

b) Urbanizador propuesto y, en su caso, persona física que actúe como su representante, indicando su domicilio a efectos de notificaciones.

c) Identificación registral y catastral de las fincas incluidas en la unidad.

d) Relación de los propietarios de las fincas incluidas en la unidad, según las titularidades que consten en el Registro de la Propiedad y en el Catastro, indicando sus domicilios a efectos de notificaciones. Si la finca está inscrita en el Registro de la Propiedad se entiende como titular al registral. Para determinar las titularidades y resolver otras cuestiones respecto de quienes carezcan de capacidad de obrar o bien tengan limitada, condicionada o prohibida su facultad de disponer, se aplican las normas establecidas en la legislación sobre expropiación forzosa.

e) Documentos de información, que reflejen adecuadamente las características relevantes de la unidad de actuación, tales como situación, topografía, elementos naturales, parcelación y construcciones e instalaciones existentes, incluyendo planos a escala mínima 1:1.000. También debe indicarse el planeamiento urbanístico vigente, reproduciendo los planos aplicables.

f) Documentos que acrediten que, una vez aprobado el Proyecto, podrá constituirse una garantía de urbanización conforme al artículo 202 por el importe necesario para asegurar la ejecución subsidiaria por el Ayuntamiento. Si el Proyecto se elabora por Administraciones públicas o entidades dependientes de las mismas, es suficiente la acreditación de la existencia de crédito comprometido con cargo a fondos públicos.

g) Plazos para la ejecución de la actuación, que no pueden ser superiores a los señalados en el instrumento de planeamiento urbanístico que establezca la ordenación detallada.

h) Cuando resulte conveniente para el mejor desarrollo de la actuación, los compromisos complementarios que asuma el urbanizador en cuanto a ejecución de dotaciones urbanísticas públicas o privadas u otras construcciones o instalaciones, afección de determinados inmuebles a fines sociales o cualesquiera otras prestaciones.

Sección 4.ª– Proyectos de actuación: Determinaciones sobre urbanización

Artículo 242.– Determinaciones básicas sobre urbanización.

1.– Las determinaciones sobre urbanización tienen por objeto la definición técnica y económica de las obras necesarias para la ejecución material de las determinaciones del planeamiento urbanístico, incluyendo el detalle de los gastos de urbanización a realizar, de forma que pueda estimarse su coste, así como la distribución del mismo en proporción al aprovechamiento correspondiente a los propietarios.

2.– Respecto de las determinaciones sobre urbanización, los Proyectos de Actuación pueden limitarse a incluir las bases para la urbanización de la unidad de actuación, señalando al menos:

a) El plazo para que el urbanizador elabore un Proyecto de Urbanización que incluya las determinaciones completas sobre urbanización señaladas en el artículo siguiente.

b) Las características técnicas mínimas que deba cumplir el Proyecto de Urbanización.

c) La estimación justificada del importe total de los gastos de urbanización.

d) Criterios básicos para la contratación de las obras de urbanización.

Artículo 243.– Determinaciones completas sobre urbanización.

Si los Proyectos de Actuación no se limitan sólo a incluir las bases para la urbanización de la unidad de actuación, deben incluir todas las determinaciones precisas para definir técnica y económicamente las obras necesarias para la ejecución de la urbanización, incluyendo el detalle de los gastos de urbanización necesarios, de forma que pueda estimarse su coste y su distribución entre los propietarios afectados, y respetando las siguientes reglas:

a) La distribución de los gastos de urbanización entre los propietarios afectados se efectúa en proporción al aprovechamiento que les corresponda. No obstante, si aún no está aprobado el instrumento que contenga las determinaciones completas sobre reparcelación, el reparto debe efectuarse en proporción a la superficie de sus fincas de origen.

b) Las determinaciones sobre urbanización deben redactarse con la precisión suficiente para poder ser ejecutadas bajo la dirección de técnicos diferentes de sus redactores.

c) Las determinaciones sobre urbanización deben reflejarse en los siguientes documentos:

1.º– Memoria descriptiva y justificativa de las obras de urbanización.

2.º– Planos de urbanización que definan los contenidos técnicos de las obras.

3.º– Pliego de condiciones técnicas.

4.º– Mediciones.

5.º– Cuadro de precios.

6.º– Presupuesto.

Sección 5.ª– Proyectos de actuación: Determinaciones sobre reparcelación

Artículo 244.– Determinaciones básicas sobre reparcelación.

1.– Las determinaciones sobre reparcelación tienen por objeto la agrupación de la totalidad de las fincas incluidas en una unidad de actuación, sin exclusión alguna, para su nueva división conforme a las determinaciones del planeamiento urbanístico, con cesión al Municipio de los terrenos destinados a sistemas generales y demás dotaciones urbanísticas públicas, y con adjudicación de las parcelas resultantes a los propietarios de las fincas, al Ayuntamiento y en su caso al urbanizador, en proporción a sus respectivos derechos.

2.– Respecto de las determinaciones sobre reparcelación, los Proyectos de Actuación pueden limitarse a incluir las bases para la reparcelación de las fincas incluidas en la unidad de actuación, las cuales deben señalar al menos:

a) El plazo para que el urbanizador elabore un Proyecto de Reparcelación que incluya las determinaciones completas sobre reparcelación señaladas en el artículo siguiente.

b) Los criterios para la definición de los derechos de los propietarios y demás afectados por la reparcelación, así como para la valoración y adjudicación de las parcelas resultantes y para la determinación de las compensaciones e indemnizaciones que procedan.

Artículo 245.– Determinaciones completas sobre reparcelación.

Si los Proyectos de Actuación no se limitan sólo a incluir las bases para la reparcelación de las fincas incluidas en la unidad de actuación, deben incluir las siguientes determinaciones completas sobre reparcelación, conforme a las reglas establecidas en los artículos 246, 247 y 248, reflejando dichas determinaciones en los documentos citados en el artículo 249:

a) Determinación de los terrenos que deben ser objeto de cesión al Municipio.

b) Definición de los derechos de los afectados por la reparcelación.

c) Valoración de las parcelas resultantes de la reparcelación

d) Adjudicación de las parcelas resultantes de la reparcelación.

e) Compensaciones e indemnizaciones que resulten de la reparcelación.

Artículo 246.– Definición de derechos.

La definición de los derechos de los propietarios y demás afectados por la reparcelación debe realizarse con criterios objetivos y uniformes para toda la unidad de actuación, de acuerdo a las siguientes reglas:

a) Los derechos de los propietarios son proporcionales a la superficie de sus fincas de origen respectivas, incluso si eran exteriores a la unidad de actuación.

b) En caso de discordancia entre los títulos y la realidad física de los terrenos, debe prevalecer ésta. Si la discordancia se plantea en orden a la titularidad de derechos, dado que la resolución del conflicto corresponde a los Tribunales, el Proyecto de Actuación debe limitarse a constatar que la titularidad es dudosa o litigiosa, según proceda, asumiendo el Ayuntamiento la representación de los derechos e intereses de esas titularidades durante la tramitación del Proyecto de Actuación, salvo convenio entre las partes interesadas.

c) Los propietarios de las obras de urbanización que puedan ser conservadas por resultar conformes con el planeamiento urbanístico y útiles para la ejecución de la actuación tienen derecho a ser indemnizados según el coste de reposición de las obras, corregido según su antigüedad y estado de conservación y con independencia del valor del suelo.

d) Los propietarios de las construcciones y obras de urbanización existentes que no puedan ser conservadas tienen derecho a ser indemnizados según su coste de reposición, corregido según su antigüedad y estado de conservación y con independencia del valor del suelo. Asimismo los propietarios de las instalaciones y plantaciones existentes que no puedan ser conservadas tienen derecho a ser indemnizados conforme a lo dispuesto para su valoración en la legislación sobre expropiación forzosa y en la legislación sectorial aplicable, y de forma subsidiaria según las normas de Derecho Administrativo, Civil y Fiscal aplicables, y con independencia del valor del suelo. A tal efecto se entiende que no pueden ser conservadas las construcciones, instalaciones, plantaciones y obras de urbanización que se encuentren en alguna de las siguientes situaciones:

1.ª– Que sea imprescindible su eliminación para ejecutar la actuación.

2.ª– Que queden emplazadas en una parcela resultante que no se adjudique a su propietario.

3.ª– Que estén destinadas a usos prohibidos en el planeamiento urbanístico vigente.

4.ª– Que hayan sido declaradas fuera de ordenación por el planeamiento urbanístico vigente.

5.ª– Que sean disconformes con el planeamiento urbanístico y el aprovechamiento permitido por el planeamiento sobre la parcela resultante en la que queden emplazadas sea superior o inferior en más de un 15 por ciento al que corresponda a su propietario.

e) Las reglas establecidas en la letra anterior son también aplicables para determinar las indemnizaciones a las que tienen derecho los titulares de servidumbres, cargas, derechos reales, derechos de arrendamiento y demás derechos que deban extinguirse por su incompatibilidad con el planeamiento urbanístico.

f) Los titulares de derechos reales que no se extingan con la reparcelación, aunque no se les mencione, mantienen sus derechos y resultan adjudicatarios en el mismo concepto en que lo eran anteriormente por aplicación del principio de subrogación real.

Artículo 247.– Valoración de las parcelas resultantes.

La valoración de las parcelas resultantes de la reparcelación debe realizarse con criterios objetivos y uniformes para toda la unidad de actuación, de acuerdo a las siguientes reglas en el marco de lo dispuesto sobre valoraciones en la legislación del Estado:

a) Como regla general, la valoración se determina aplicando al aprovechamiento permitido por el planeamiento sobre cada parcela resultante, el valor básico de repercusión recogido en las ponencias de valores catastrales vigentes.

b) En caso de inexistencia de los valores de las ponencias catastrales, o cuando los mismos sean manifiestamente incongruentes con la realidad del mercado inmobiliario, la valoración se determina aplicando los valores de repercusión obtenidos por el método residual, e introduciendo en caso necesario coeficientes de ponderación relativos al uso y la tipología edificatoria de la parcela resultante, conforme a la normativa sobre valoración catastral.

Artículo 248.– Adjudicación de las parcelas resultantes.

La adjudicación de las parcelas resultantes de la reparcelación, o parcelas resultantes, debe realizarse con criterios objetivos y uniformes para toda la unidad de actuación, de acuerdo a las siguientes reglas:

a) Debe ser objeto de adjudicación toda la superficie que conforme a lo dispuesto en el planeamiento urbanístico sea susceptible de propiedad privada, aunque no sea edificable.

b) Los propietarios, el Ayuntamiento y en su caso el urbanizador deben recibir parcelas aptas para materializar el aprovechamiento que les corresponda en proporción a sus derechos.

c) Los propietarios deben recibir parcelas situadas sobre sus fincas de origen, o de no ser factible en el lugar más próximo posible, salvo cuando más de un 50 por ciento de la superficie de las fincas de origen esté reservada para dotaciones urbanísticas públicas.

d) No deben adjudicarse como parcelas independientes superficies inferiores a la parcela mínima edificable definida en el planeamiento urbanístico, o que no sean adecuadas para su uso conforme al mismo.

e) Cuando el aprovechamiento que corresponda a cada propietario no alcance o exceda de lo necesario para la adjudicación de parcelas completas en plena propiedad, los restos deben satisfacerse mediante adjudicación en proindiviso o, de no ser posible o conveniente, en efectivo. En particular, procede la adjudicación en efectivo para los propietarios a los que corresponda menos del 25 por ciento de la parcela mínima edificable.

f) Los terrenos con construcciones e instalaciones conformes con el planeamiento, o que puedan ser conservadas por no encontrarse en las situaciones citadas en el artículo 246.d), deben adjudicarse a sus propietarios originales, sin perjuicio de que se normalicen sus linderos en la parte no edificada y de las compensaciones en efectivo que procedan.

g) Los propietarios en régimen de comunidad de bienes, así como los propietarios de edificios en régimen de propiedad horizontal que no puedan ser conservados conforme al artículo 246.d), deben recibir parcelas en régimen de comunidad de bienes, con participaciones en proporción a sus derechos originales.

Artículo 249.– Documentación sobre reparcelación.

1.– Si el Proyecto de Actuación incluye las determinaciones completas sobre reparcelación, las mismas deben reflejarse en una Memoria de Reparcelación, en la que conste:

a) Relación de los afectados por la reparcelación no citados en el artículo 241.d) : Titulares de aprovechamiento que deba hacerse efectivo en la unidad, titulares de derechos reales o de arrendamiento sobre fincas incluidas en la unidad, y cualesquiera otros interesados que hayan comparecido justificando su derecho o interés legítimo.

b) Descripción de las fincas incluidas en la unidad de actuación en todo lo no citado en el artículo 241.c), así como de las unidades de aprovechamiento que deban hacerse efectivas en la unidad, especificando su titularidad, así como las cargas y gravámenes inscritos sobre las mismas y demás datos registrales. Cuando una finca se incluya sólo en parte en la unidad, la descripción puede limitarse a la parte afectada señalando sus linderos respecto de la finca matriz. Asimismo debe hacerse constar la existencia de fincas no inscritas, los casos de doble inmatriculación, propietarios desconocidos o titularidad controvertida, y en general todas las discrepancias entre la realidad de las fincas y los datos del Registro de la Propiedad, a los efectos de restablecer la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral.

c) Descripción de las construcciones, instalaciones, plantaciones y obras de urbanización existentes en la unidad de actuación, indicando para las que puedan ser conservadas las parcelas resultantes en las que se ubican, y para las que no puedan ser conservadas la indemnización que corresponda a su titular, así como la relación de ocupantes con derechos de realojo o retorno, en su caso.

d) Descripción de las cargas y derechos inscritos sobre las fincas de origen, indicando para los que deban ser objeto de traslado las parcelas resultantes a las que se trasladan, y para los que deban ser cancelados el motivo de su incompatibilidad con el planeamiento urbanístico así como la indemnización que corresponda a su titular.

e) Descripción de las fincas resultantes de la reparcelación conforme a la legislación hipotecaria: Respecto de las fincas destinadas al uso y dominio público deben formarse tantas fincas como porciones de suelo que, aun sin ser colindantes, tengan el mismo destino urbanístico, y respecto de las fincas con aprovechamiento lucrativo debe indicarse la causa de la adjudicación, sea subrogación real con las fincas aportadas, o adquisición originaria por cesión al Municipio, retribución del urbanizador o derechos de aprovechamiento que deban hacerse efectivos en la unidad. Asimismo debe indicarse la titularidad individual o en proindiviso del adjudicatario, y en su caso otras circunstancias especiales que afectaran a la misma.

f) Determinación de la cuota y del importe que se atribuya en la cuenta de liquidación provisional a cada una de las parcelas resultantes de la reparcelación, con advertencia de su carácter provisional hasta la liquidación definitiva de la reparcelación.

2.– Asimismo, cuando el Proyecto de Actuación incluya las determinaciones completas sobre reparcelación, las mismas deben reflejarse en los siguientes documentos complementarios:

a) Planos de reparcelación a escala 1:500, complementarios de los documentos citados en el artículo 241.e) :

1.º– Plano de valoración de las parcelas resultantes.

2.º– Plano de adjudicación de las parcelas resultantes.

3.º– Plano superpuesto de información y adjudicación.

b) Cuenta de liquidación provisional de la reparcelación, en la que debe constar:

1.º– El coste previsto de la ejecución material de la urbanización.

2.º– El coste previsto de la conservación y mantenimiento de la urbanización hasta su recepción por el Ayuntamiento.

3.º– Los gastos de elaboración de los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística y los demás gastos complementarios de la ejecución material de la actuación.

4.º– Las indemnizaciones a propietarios y arrendatarios y demás gastos que procedan para, en los casos en los que exista incompatibilidad con el planeamiento urbanístico o con su ejecución, la extinción de servidumbres y derechos de arrendamiento, la demolición de construcciones e instalaciones, la destrucción de plantaciones y obras de urbanización, el cese de actividades, incluso gastos de traslado, y el ejercicio de los derechos de realojo y retorno.

5.º– Las compensaciones que correspondan a las diferencias de adjudicación producidas, tanto por defecto como por exceso, incluidos los excesos de aprovechamiento que queden atribuidos a las edificaciones e instalaciones que se conserven.

c) Cuentas de liquidación individual de cada afectado por la reparcelación, que reflejen tanto sus respectivos derechos como las parcelas completas o en proindiviso que se les adjudiquen y las cantidades en efectivo que les correspondan. Para la elaboración de estas cuentas son de aplicación las siguientes reglas:

1.º– Las partidas de cada cuenta deben quedar compensadas, cuando fueran de distinto signo, siendo exigibles únicamente los saldos resultantes.

2.º– Los saldos de las cuentas deben entenderse provisionales y a buena cuenta hasta que se apruebe la liquidación definitiva de la reparcelación, en la que corresponde dirimir los errores y omisiones que se adviertan y las rectificaciones que se estimen procedentes.

3.º– Los saldos de las cuentas son deudas líquidas y exigibles que median entre cada uno de los interesados y el urbanizador.

4.º– Los saldos adeudados por los adjudicatarios pueden satisfacerse mediante transmisión del dominio de parcelas adjudicadas o de su aprovechamiento, mediando acuerdo entre acreedor y deudor. El Ayuntamiento puede conceder, a petición de los interesados, fraccionamientos y aplazamientos de pago conforme a la normativa sobre recaudación.

Sección 6.ª– Proyectos de actuación: Elaboración, aprobación y efectos

Artículo 250.– Elaboración.

1.– Los Proyectos de Actuación pueden ser elaborados por el Ayuntamiento, por cualquier otra Administración pública o por los particulares.

2.– A efectos de la elaboración de Proyectos de Actuación, el Ayuntamiento debe solicitar del Registro de la Propiedad certificación de dominio y cargas de las fincas incluidas en la unidad de actuación. Asimismo puede autorizar la ocupación temporal de los terrenos de la unidad de actuación a fin de comprobar u obtener información, conforme a la legislación expropiatoria.

3.– Los propietarios y titulares de derechos afectados por una actuación urbanística están obligados a exhibir los títulos que posean y declarar las situaciones jurídicas que conozcan y afecten a sus fincas. La omisión, error o falsedad en la declaración no debe afectar al contenido ni a los efectos del Proyecto de Actuación y, si se aprecia dolo o negligencia grave, puede exigirse la responsabilidad civil o penal que corresponda. En caso de discordancia entre los títulos y la realidad física de las fincas, debe prevalecer ésta sobre aquéllos.

Artículo 251.– Aprobación.

1.– Los Proyectos de Actuación no pueden aprobarse sin que previa o simultáneamente se apruebe el instrumento de planeamiento urbanístico que establezca la ordenación detallada de la unidad de actuación.

2.– Una vez presentado en el Ayuntamiento un Proyecto de Actuación para desarrollar una actuación integrada, con toda su documentación completa, no puede aprobarse definitivamente ningún otro Proyecto de Actuación presentado con posterioridad para desarrollar la misma actuación, mientras el Ayuntamiento no resuelva denegar la aprobación del primero.

3.– Los Proyectos de Actuación pueden aprobarse y modificarse de forma independiente mediante el siguiente procedimiento, completado con las especialidades señaladas para cada sistema de actuación en su sección correspondiente:

a) Corresponde al órgano municipal competente conforme a la legislación sobre régimen local, comprobado que el Proyecto reúne los requisitos exigidos, acordar su aprobación inicial tal como fue presentado o con las modificaciones que procedan, y la apertura de un período de información pública de un mes como mínimo. Este acuerdo debe publicarse en el “Boletín Oficial de la Provincia” y notificarse a los propietarios y titulares de derechos que consten en el Registro de la Propiedad y a los demás interesados que consten en el Catastro.

b) En caso de iniciativa particular o de otras Administraciones públicas, el Ayuntamiento debe notificar el acuerdo de aprobación inicial del Proyecto antes de tres meses desde su presentación con su documentación completa, transcurridos los cuales puede promoverse la información pública y la notificación a los propietarios por iniciativa privada conforme a los artículos 433 y 434.

c) El acuerdo de aprobación inicial del Proyecto puede suspender el otorgamiento de las licencias urbanísticas citadas en los párrafos 1.º, 2.º, 3.º y 4.º de la letra a) y 1.º de la letra b) del artículo 288, en el ámbito de la unidad de actuación, hasta que sea firme en vía administrativa la aprobación definitiva del Proyecto de Actuación, o en su caso del Proyecto de Reparcelación.

d) Concluida la información pública, corresponde al órgano municipal competente conforme a la legislación sobre régimen local la aprobación definitiva del Proyecto, señalando los cambios que procedan respecto de lo aprobado inicialmente, en su caso. Este acuerdo debe publicarse en el “Boletín Oficial de la Provincia” y notificarse a los propietarios e interesados citados en la letra a) y a quienes hayan presentado alegaciones.

e) En caso de iniciativa particular o de otras Administraciones públicas, el Ayuntamiento debe notificar el acuerdo de aprobación definitiva del Proyecto antes de seis meses desde su aprobación inicial, transcurridos los cuales se entiende aprobado definitivamente por silencio el.

4.– Asimismo los Proyectos de Actuación pueden aprobarse y modificarse conjuntamente con el instrumento de planeamiento urbanístico que establezca la ordenación detallada de la unidad de actuación, conforme al procedimiento aplicable al instrumento de planeamiento de que se trate, completado con la notificación de los acuerdos de aprobación inicial y definitiva a los propietarios y titulares de derechos que consten en el Registro de la Propiedad y a los demás interesados que consten en el Catastro y con las especialidades señaladas para cada sistema de actuación en su sección correspondiente.

5.– Las mejoras que se ejecuten en el ámbito de la unidad de actuación con posterioridad a la aprobación inicial del Proyecto de Actuación en ningún caso otorgan derechos superiores a los que se poseían antes de la misma.

Artículo 252.– Efectos.

1.– Con las especialidades establecidas para cada sistema de actuación, la aprobación definitiva del Proyecto de Actuación implica la elección del sistema de actuación y otorga la condición de urbanizador a quien se proponga al efecto en el Proyecto, en los términos y con las obligaciones señalados en los artículos 191 y 235.

2.– Asimismo, la aprobación definitiva del Proyecto de Actuación determina la afección real de la totalidad de los terrenos de la unidad de actuación al cumplimiento de las obligaciones exigibles para la ejecución de la actuación, en proporción a su porcentaje de la superficie total de la unidad. A efectos de hacer constar dicha afección, una vez firme en vía administrativa el acuerdo de aprobación del Proyecto de Actuación, el urbanizador debe depositar el Proyecto en el Registro de la Propiedad, para su publicidad y la práctica de los asientos que correspondan. Esta obligación no afecta a los documentos sobre urbanización citados en el artículo 243.

3.– La aprobación definitiva del Proyecto de Actuación, cuando contenga las determinaciones completas sobre urbanización, habilita el inicio de las obras de ejecución de la urbanización, que en otro caso requiere la ulterior aprobación del Proyecto de Urbanización.

4.– La aprobación definitiva del Proyecto de Actuación, cuando contenga las determinaciones completas sobre reparcelación, produce los siguientes efectos, que en otro caso se derivan de la ulterior aprobación del Proyecto de Reparcelación:

a) Transmisión al Municipio, en pleno dominio y libres de cargas, gravámenes y ocupantes, de los terrenos que deban ser objeto de cesión, para su afección a los usos previstos en el planeamiento y su incorporación al Patrimonio Municipal de Suelo, en su caso.

b) Afección de los terrenos destinados en el planeamiento urbanístico para la ejecución de dotaciones urbanísticas públicas a dicha ejecución, sin más trámites.

c) Subrogación, con plena eficacia real, de las fincas de origen por las parcelas resultantes adjudicadas, siempre que quede claramente establecida su correspondencia. En tal caso, las titularidades limitadas y los derechos y gravámenes existentes sobre las fincas de origen quedan referidas, sin solución de continuidad y aunque no se los mencione, a las correlativas parcelas resultantes, en su mismo estado y condiciones. No obstante, cuando existan derechos reales o cargas incompatibles con las determinaciones del planeamiento o con su ejecución, el acuerdo de aprobación del instrumento que contenga las determinaciones completas sobre reparcelación debe declarar su extinción y fijar la indemnización, que no tiene carácter de gasto de urbanización y corresponde a su propietario original.

d) Afección real de las parcelas resultantes adjudicadas al cumplimiento de las obligaciones exigibles para la ejecución de la actuación, y en especial al pago de los gastos de urbanización, conforme al saldo de la cuenta de liquidación correspondiente.

e) Respecto de los derechos y cargas que deban extinguirse y de las construcciones, instalaciones y plantaciones que deban destruirse, el acuerdo de aprobación del Proyecto tiene el mismo efecto que el acta de ocupación a efectos expropiatorios.

f) Las adjudicaciones de parcelas y las indemnizaciones que resulten de la reparcelación gozan de las exenciones y bonificaciones fiscales establecidas en la legislación aplicable respecto de los tributos que graven los actos documentados y las transmisiones patrimoniales.

g) Una vez aprobado el Proyecto, pueden realizarse y documentarse operaciones jurídicas complementarias que no se opongan al contenido sustancial de la reparcelación efectuada ni a las determinaciones de los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística aplicables, ni causen perjuicio a terceros.

Sección 7.ª– Otras disposiciones generales para la gestión de las actuaciones integradas

Artículo 253.– Proyectos de urbanización y de reparcelación independientes.

1.– Cuando el Proyecto de Actuación no contenga las determinaciones completas sobre urbanización definidas en el artículo 243, el urbanizador debe elaborar y presentar ante el Ayuntamiento un Proyecto de Urbanización que las complete.

2.– Asimismo, cuando el Proyecto de Actuación no contenga las determinaciones completas sobre reparcelación definidas en los artículos 245 a 248, el urbanizador debe elaborar y presentar ante el Ayuntamiento un Proyecto de Reparcelación que las complete.

3.– Los Proyectos de Urbanización y de Reparcelación no pueden aprobarse ni entenderse aprobados por silencio sin la previa aprobación del Proyecto de Actuación. Tampoco pueden establecer determinaciones propias del planeamiento urbanístico ni modificar las que estén vigentes, sin perjuicio de las adaptaciones materiales exigidas por la realidad física de los terrenos, que no pueden producir variaciones de superficie superiores al 5 por ciento.

4.– Los Proyectos de Urbanización y de Reparcelación se aprueban y se modifican conforme al procedimiento regulado en el artículo 251.3, con las siguientes particularidades:

a) Cuando durante los trámites de información pública y audiencia a los propietarios no se hayan presentado alegaciones ni se hayan formulado informes contrarios a la aprobación del Proyecto, el mismo se entiende aprobado definitivamente sin necesidad de resolución expresa. En tal caso las notificaciones y publicaciones oficiales deben referirse a la certificación del secretario municipal acreditativa de la aprobación definitiva sin resolución expresa.

b) Para los Proyectos de Reparcelación, la información pública se sustituye por la audiencia a los propietarios de la unidad de actuación, por un plazo de un mes en todo caso. Asimismo, una vez firme en vía administrativa su acuerdo de aprobación, debe depositarse el Proyecto en el Registro de la Propiedad, para su publicidad y la práctica de los asientos que correspondan.

Artículo 254.– Liquidación definitiva de la reparcelación.

1.– Procede la liquidación definitiva de la reparcelación una vez recibida la urbanización por el Ayuntamiento y transcurrido el plazo de garantía. La cuenta de liquidación debe ser elaborada por el urbanizador y aprobada por el Ayuntamiento, conforme a las siguientes reglas:

a) La liquidación definitiva tiene efectos exclusivamente económicos y no puede alterar las titularidades de las parcelas adjudicadas ni su aprovechamiento.

b) En la liquidación definitiva deben tenerse en cuenta todas las modificaciones posteriores a la aprobación definitiva de los instrumentos de gestión urbanística aplicables, tales como gastos de urbanización imprevistos, rectificaciones impuestas por resoluciones administrativas o judiciales, o errores y omisiones advertidos.

2.– Si con posterioridad a la liquidación definitiva se producen nuevas resoluciones judiciales o administrativas con efecto sobre los intereses económicos de los afectados, la ejecución de las mismas debe producirse en un expediente nuevo y distinto.

Capítulo IV

Actuaciones integradas: Sistemas de actuación

Sección 1.ª– Actuaciones integradas por concierto

Artículo 255.– Sistemas de concierto.

El sistema de concierto tiene por objeto la gestión urbanística de una actuación integrada actuando como urbanizador:

a) El propietario único o la comunidad en proindiviso de la totalidad de los terrenos de la unidad de actuación que no sean de uso y dominio público.

b) El conjunto de los propietarios de los terrenos de la unidad de actuación que no sean de uso y dominio público, garantizando solidariamente su actuación ante el Ayuntamiento mediante alguna de las siguientes posibilidades:

1.º– Suscribiendo un convenio por todos ellos.

2.º– Suscribiendo un convenio urbanístico con el Ayuntamiento.

3.º– Constituyendo una sociedad mercantil participada por todos ellos.

4.º– Constituyendo una Asociación de Propietarios.

Artículo 256.– Propuesta del sistema.

1.– Aprobado definitivamente el instrumento de planeamiento urbanístico que establezca la ordenación detallada de la unidad de actuación, la propuesta para desarrollar una actuación integrada por el sistema de concierto puede realizarse por los propietarios citados en el artículo anterior, presentando el Proyecto de Actuación en el Ayuntamiento. En particular:

a) Cuando se pretenda suscribir un convenio con el Ayuntamiento, debe presentarse previa o simultáneamente la propuesta de convenio con el contenido señalado en el artículo 438. En el primer caso el convenio se tramita conforme al artículo 439, y el Proyecto de Actuación debe presentarse antes de seis meses desde la suscripción del convenio. En el segundo caso el convenio se tramita conjuntamente con el Proyecto de Actuación.

b) Cuando se pretenda constituir una Asociación de Propietarios, debe presentarse previa o simultáneamente la propuesta de estatutos de la Asociación, con el contenido señalado en el artículo 192. En el primer caso los estatutos se tramitan conforme al artículo 193, y el Proyecto de Actuación debe presentarse antes de seis meses desde la aprobación de los estatutos. En el segundo caso los estatutos se tramitan conjuntamente con el Proyecto de Actuación.

2.– Mientras no esté aprobado definitivamente el instrumento que establezca la ordenación detallada de la unidad, puede también realizarse la propuesta regulada en el apartado anterior, presentando dicho instrumento junto con el Proyecto de Actuación y en su caso la propuesta de convenio o de estatutos de la Asociación de Propietarios, para su tramitación conjunta.

Artículo 257.– Contenido del Proyecto de Actuación.

En el sistema de concierto, el Proyecto de Actuación debe cumplir lo establecido en los artículos 240 a 249, con las siguientes particularidades:

a) Entre las determinaciones generales deben constar las certificaciones registrales, o en su defecto catastrales, que acrediten que todos los terrenos de la unidad de actuación que no sean de uso y dominio público son propiedad de quienes presentan el Proyecto.

b) Entre las determinaciones sobre urbanización, no es necesario incluir la distribución de los gastos de urbanización entre los propietarios afectados.

c) Las determinaciones sobre reparcelación pueden limitarse a identificar los terrenos que deban ser objeto de cesión al Municipio.

Artículo 258.– Aprobación y efectos del Proyecto de Actuación.

1.– En el sistema de concierto el Proyecto de Actuación se aprueba y se modifica según lo dispuesto en el artículo 251, con las siguientes especialidades:

a) En caso de tramitación independiente del Proyecto de Actuación:

1.º– El período de información pública tiene una duración de un mes en todo caso.

2.º– Cuando durante el periodo de información pública no se hayan presentado alegaciones ni se hayan formulado informes contrarios a la aprobación del Proyecto, el mismo puede entenderse aprobado definitivamente sin necesidad de resolución expresa. En tal caso las notificaciones y publicaciones oficiales deben referirse a la certificación del secretario municipal acreditativa de la aprobación definitiva sin resolución expresa.

b) Cuando se pretenda actuar mediante la constitución de una Asociación de Propietarios, el procedimiento debe completarse con lo dispuesto en el artículo 193.

2.– Además de los efectos citados en el artículo 252, la aprobación definitiva del Proyecto de Actuación implica la elección del sistema de concierto y otorga la condición de urbanizador, con carácter provisional, a quien se proponga a tal efecto en el Proyecto. Para adquirir tal condición con carácter definitivo, el mismo debe constituir dentro del mes siguiente a la notificación de la aprobación del Proyecto, una garantía de urbanización a determinar por el Ayuntamiento, por un importe mínimo del 4 por ciento de los gastos de urbanización previstos.

Sección 2.ª– Actuaciones integradas por compensación

Artículo 259.– Sistema de compensación.

El sistema de compensación tiene por objeto la gestión urbanística de una actuación integrada actuando como urbanizador el propietario o los propietarios a los que corresponda al menos el 50 por ciento del aprovechamiento lucrativo de la unidad de actuación, constituidos en Junta de Compensación.

Artículo 260.– Propuesta del sistema.

1.– Aprobado definitivamente el instrumento de planeamiento urbanístico que establezca la ordenación detallada de la unidad de actuación, la propuesta para desarrollar una actuación integrada por el sistema de compensación puede realizarse por el propietario o los propietarios citados en el artículo anterior, presentando en el Ayuntamiento la propuesta de estatutos de la Junta de Compensación con el contenido señalado en el artículo 192, previa o simultáneamente a la presentación del Proyecto de Actuación. En el primer caso los estatutos se tramitan conforme al artículo 193, y el Proyecto de Actuación debe presentarse antes de seis meses desde la aprobación de los estatutos. En el segundo caso los estatutos se tramitan de forma conjunta con el Proyecto de Actuación.

2.– Mientras no esté aprobado definitivamente el instrumento que establezca la ordenación detallada de la unidad, puede también realizarse la propuesta regulada en el apartado anterior, presentando dicho instrumento junto con el Proyecto de Actuación y la propuesta de estatutos de la Junta de Compensación, para su tramitación conjunta.

Artículo 261.– Participación de los propietarios.

1.– En el sistema de compensación los propietarios participan en la actuación integrándose en la Junta de Compensación, entidad urbanística colaboradora regulada por lo dispuesto en los artículos 192 a 197 y por las siguientes reglas complementarias:

a) Publicado el acuerdo de aprobación de los estatutos de la Junta, todos los terrenos de la unidad quedan vinculados a la actuación, y los propietarios, tanto públicos como privados, que sean titulares de bienes incluidos en la unidad o de derechos de aprovechamiento que deban hacerse efectivos en la misma, quedan obligados a constituir la Junta de Compensación dentro de los tres meses siguientes a dicha publicación.

b) Una vez constituida la Junta, pueden incorporarse a la misma otros titulares de bienes o derechos sobre la unidad así como empresas urbanizadoras, en las condiciones establecidas al respecto en los estatutos.

c) El Ayuntamiento debe estar representado en el órgano de gobierno de la Junta.

2.– Los propietarios que no deseen integrarse en la Junta pueden, a partir de la publicación del acuerdo de aprobación de sus estatutos, solicitar del Ayuntamiento la expropiación de sus bienes y derechos afectados en beneficio de la Junta, quedando inmediatamente excluidos de la obligación de integrarse en la misma. Asimismo el Ayuntamiento, de oficio o a instancia de la Junta, puede expropiar los bienes y derechos de los propietarios que incumplan su obligación de integrarse en la misma. En todos los casos, el Ayuntamiento debe iniciar el expediente de expropiación antes de seis meses desde la solicitud. Aprobado definitivamente el instrumento que contenga las determinaciones completas sobre reparcelación, las parcelas resultantes que correspondan por subrogación real a las fincas expropiadas deben inscribirse a favor de la Junta de Compensación, en concepto de beneficiaria de la expropiación.

Artículo 262.– Contenido del Proyecto de Actuación.

En el sistema de compensación, el Proyecto de Actuación debe cumplir lo establecido en los artículos 240 a 249. No obstante, por acuerdo unánime de la Junta de Compensación, o bien por acuerdo del Ayuntamiento adoptado a instancia del propietario o propietarios a los que corresponda al menos el 50 por ciento del aprovechamiento lucrativo de la unidad, las reglas establecidas en los artículos 246 a 248 pueden sustituirse por otras diferentes.

Artículo 263.– Aprobación y efectos del Proyecto de Actuación.

1.– En el sistema de compensación el Proyecto de Actuación se aprueba y se modifica según lo dispuesto en el artículo 251. En caso de tramitación conjunta con los estatutos de la Junta de Compensación, el procedimiento debe completarse con lo dispuesto en el artículo 193.

2.– Además de los efectos citados en el artículo 252, la aprobación definitiva del Proyecto de Actuación implica la elección del sistema de compensación y otorga la condición de urbanizador, con carácter provisional, a la Junta de Compensación. Para adquirir tal condición con carácter definitivo, la Junta debe constituir dentro del mes siguiente a la notificación de la aprobación del Proyecto, una garantía de urbanización a determinar por el Ayuntamiento, por un importe mínimo del 4 por ciento de los gastos de urbanización previstos.

3.– La Junta de Compensación actúa como fiduciaria con pleno poder dispositivo sobre las fincas de sus miembros, sin más limitaciones que las establecidas en los estatutos. Además la Junta puede imponer a sus miembros el pago de cuotas para sufragar gastos de urbanización y en general para hacer frente a cualesquiera otras responsabilidades derivadas de su condición de urbanizador. Cuando algún miembro incumpla sus obligaciones, la Junta puede instar al Ayuntamiento para que exija el pago de las cantidades adeudadas mediante el procedimiento administrativo de apremio y en su caso para que expropie sus bienes y derechos en beneficio de la Junta, conforme a lo dispuesto en el artículo 261.2. No obstante, el pago de las cantidades adeudadas antes del levantamiento del acta de ocupación, con los intereses y recargos que procedan, cancela el procedimiento de expropiación.

Sección 3.ª– Actuaciones integradas por cooperación

Artículo 264.– Sistema de cooperación.

1.– El sistema de cooperación tiene por objeto la gestión urbanística de una actuación integrada actuando como urbanizador el Ayuntamiento, mientras que los propietarios de la unidad de actuación cooperan aportando los terrenos y financiando la actuación.

2.– El Ayuntamiento puede delegar todas o algunas de las facultades y obligaciones de su condición de urbanizador en una Asociación de Propietarios, así como encomendar su gestión a otras Administraciones públicas, entidades dependientes de las mismas, empresas públicas, mancomunidades, consorcios o sociedades urbanísticas.

Artículo 265.– Propuesta del sistema.

1.– Aprobado definitivamente el instrumento de planeamiento urbanístico que establezca la ordenación detallada de la unidad de actuación, la propuesta para desarrollar una actuación integrada por el sistema de cooperación puede realizarse:

a) Por el Ayuntamiento, elaborando y tramitando el Proyecto de Actuación.

b) Por el propietario o propietarios a los que corresponda al menos el 25 por ciento del aprovechamiento lucrativo de la unidad, solicitando del Ayuntamiento:

1.º– Que elabore y tramite el Proyecto de Actuación y que lo ejecute por sus propios medios o que encomiende su gestión a alguna de las entidades citadas en el artículo anterior.

2.º– Que elabore y tramite el Proyecto de Actuación y que delegue su ejecución en una Asociación de Propietarios, adjuntando la propuesta de estatutos de la Asociación con el contenido señalado en el artículo 192.

3.º– Que, previa constitución de una Asociación de Propietarios conforme al artículo 193, delegue en la misma la elaboración y ejecución del Proyecto de Actuación, adjuntando la propuesta de estatutos de la Asociación con el contenido señalado en el artículo 192. En tal caso el Proyecto de Actuación debe presentarse antes de seis meses desde la aprobación de los estatutos.

2.– Mientras no esté aprobado definitivamente el instrumento que establezca la ordenación detallada de la unidad, puede también realizarse la propuesta regulada en el apartado anterior, bien por el Ayuntamiento, elaborando y tramitando dicho instrumento junto con el Proyecto de Actuación, o bien por los propietarios citados en la letra b), presentando dicho instrumento junto con alguna de las solicitudes allí previstas, y en su caso con la propuesta de estatutos de la Asociación de Propietarios con el contenido señalado en el artículo 192.

Artículo 266.– Participación de los propietarios.

1.– En el sistema de cooperación los propietarios participan en la actuación integrándose en una Asociación de Propietarios, entidad urbanística colaboradora regulada por lo dispuesto en los artículos 192 a 197 y por las siguientes reglas complementarias:

a) La Asociación puede colaborar con el Ayuntamiento en todas las fases de la actuación, incluida la determinación y recaudación de las cuotas de urbanización, la vigilancia de las obras y la conservación de la urbanización, e incluso asumir por delegación del Ayuntamiento todas o algunas de las facultades y obligaciones de la condición de urbanizador.

b) Una vez constituida la Asociación, pueden incorporarse a la misma otros titulares de bienes o derechos sobre la unidad así como empresas urbanizadoras, conforme a lo dispuesto al respecto en los estatutos.

c) El Ayuntamiento debe estar representado en el órgano de gobierno de la Asociación.

2.– Asimismo en el sistema de cooperación los propietarios, individualmente o agrupados en una Asociación conforme al apartado anterior, pueden constituir una sociedad urbanística con el Ayuntamiento o con cualquier otra de las entidades citadas en el artículo 264.

3.– Los propietarios pueden en todo momento solicitar del Ayuntamiento la expropiación de sus bienes y derechos afectados. Asimismo el Ayuntamiento, de oficio o a instancia de la Asociación de Propietarios, puede expropiar los bienes y derechos de los propietarios que incumplan sus obligaciones. En ambos casos, el Ayuntamiento debe iniciar el expediente expropiatorio antes de seis meses desde la solicitud.

Artículo 267.– Contenido del Proyecto de Actuación.

En el sistema de cooperación, el Proyecto de Actuación debe cumplir lo establecido en los artículos 240 a 249. Además el Proyecto puede efectuar una reserva de parcelas edificables a fin de sufragar total o parcialmente los gastos de urbanización con su aprovechamiento, así como para hacer frente en la liquidación a desajustes entre gastos previstos y reales o cambios en las valoraciones. Esta reserva de parcelas debe adjudicarse en pleno dominio a favor, según los casos, del Ayuntamiento, de la Asociación de Propietarios o bien de la entidad a la que se haya encomendado la gestión. Asimismo el Proyecto puede imponer cánones o garantías de urbanización sin necesidad de un procedimiento separado.

Artículo 268.– Aprobación y efectos del Proyecto de Actuación.

1.– En el sistema de cooperación el Proyecto de Actuación se aprueba y se modifica según lo dispuesto en el artículo 251. En caso de tramitación conjunta con los estatutos de la Asociación de Propietarios, el procedimiento debe completarse con lo dispuesto en el artículo 193.

2.– Además de los efectos citados en el artículo 252, la aprobación definitiva del Proyecto de Actuación implica la elección del sistema de cooperación y otorga la condición de urbanizador al Ayuntamiento.

3.– El Ayuntamiento puede delegar en la Asociación de Propietarios todas o algunas de sus facultades y obligaciones de urbanizador. En tal caso dicha Asociación debe constituir dentro del mes siguiente a la notificación del acuerdo de delegación, una garantía de urbanización a determinar por el Ayuntamiento, por un importe mínimo del 4 por ciento de los gastos de urbanización previstos.

4.– Aprobado definitivamente el Proyecto de Actuación si contiene todas las determinaciones sobre reparcelación, o de no ser así, el Proyecto de Reparcelación:

a) El Ayuntamiento debe acordar la ocupación inmediata de los terrenos y demás bienes que deban serle cedidos gratuitamente.

b) La entidad titular de la reserva de parcelas regulada en el artículo anterior puede, para financiar la actuación:

1.º– Enajenarlas en subasta pública.

2.º– Gravarlas con hipoteca en garantía de créditos.

3.º– Transmitirlas a las empresas con las que se contrate la ejecución de la urbanización.

5.– Una vez ejecutada la actuación, la entidad titular de la reserva de parcelas regulada en el artículo anterior puede, respecto de los terrenos sobrantes:

a) Adjudicarlos a los propietarios en proporción al aprovechamiento que les corresponda, una vez deducidos, en su caso, los gastos de urbanización pendientes de abono.

b) Enajenarlos mediante subasta, abonando el producto de la misma a los propietarios en proporción al aprovechamiento que les corresponda, una vez deducidos, en su caso, los gastos de urbanización pendientes de abono.

Sección 4.ª– Actuaciones integradas por concurrencia

Artículo 269.– Sistema de concurrencia.

El sistema de concurrencia tiene por objeto la gestión urbanística de una actuación integrada actuando como urbanizador una persona física o jurídica seleccionada mediante concurso por el Ayuntamiento y retribuida por los propietarios de la unidad de actuación, conforme a lo dispuesto en los siguientes artículos de esta sección y de forma complementaria en la legislación sobre contratación administrativa.

Artículo 270.– Propuesta del sistema.

1.– Aprobado definitivamente el instrumento de planeamiento urbanístico que establezca la ordenación detallada de la unidad de actuación, la propuesta para desarrollar una actuación integrada por el sistema de concurrencia puede realizarse:

a) Por el Ayuntamiento, en caso de manifiesta inactividad de la iniciativa privada, necesidad de viviendas con protección pública u otras circunstancias de urgencia, elaborando y tramitando el Proyecto de Actuación.

b) Por cualquier persona física o jurídica que, sea o no titular de bienes o derechos sobre la unidad de actuación, tenga capacidad de obrar y no esté incursa en las prohibiciones para contratar citadas en la legislación sobre contratación administrativa. En tal caso, esta persona debe presentar el Proyecto de Actuación en el Ayuntamiento.

2.– Mientras no esté aprobado definitivamente el instrumento que establezca la ordenación detallada de la unidad, puede también realizarse la propuesta regulada en el apartado anterior, elaborando dicho instrumento junto con el Proyecto de Actuación y promoviendo su tramitación conjunta.

Artículo 271.– Contenido del Proyecto de Actuación.

En el sistema de concurrencia el Proyecto de Actuación debe cumplir lo establecido en los artículos 240 a 249, especificando en todo caso la forma de retribución del urbanizador, sea en efectivo mediante cuotas de urbanización, sea en solares, o mediante cualquier combinación de dichas modalidades.

Artículo 272.– Aprobación del Proyecto de Actuación y concurso para la selección del urbanizador.

1.– En el sistema de concurrencia el Proyecto de Actuación se aprueba y se modifica según lo dispuesto en el artículo 251, con las siguientes especialidades:

a) Antes de la aprobación inicial el Ayuntamiento, comprobado que el Proyecto reúne los requisitos exigidos, debe elaborar un pliego de cláusulas administrativas para regir el concurso de selección del urbanizador, que contenga criterios de adjudicación objetivos y ponderados, vinculados a las condiciones económicas y de colaboración de los propietarios y a la idoneidad de las obras de urbanización y demás contenidos del Proyecto, tales como:

1.º– Mayor disponibilidad de los terrenos por haber formalizado acuerdos con propietarios.

2.º– Mayor calidad de la urbanización.

3.º– Mayor garantía de urbanización.

4.º– Mejor distribución de los gastos de urbanización.

5.º– Menor retribución del urbanizador.

6.º– Plazos más breves para la ejecución de la actuación.

7.º– Otros compromisos del urbanizador, tales como construcción de viviendas con protección pública, ejecución de dotaciones urbanísticas o afección de inmuebles a fines sociales.

b) Corresponde al órgano municipal competente conforme a la legislación sobre régimen local acordar de forma conjunta la aprobación del pliego, la convocatoria del concurso para la selección del urbanizador, la aprobación inicial del Proyecto de Actuación y la apertura de un período de información pública de dos meses como mínimo. En caso de iniciativa privada este acuerdo, además de su publicación y notificación ordinaria, debe ser notificado también a quien hubiera presentado la propuesta.

c) Durante el período de información pública pueden presentarse:

1.º– Alegaciones y sugerencias ordinarias al Proyecto de Actuación, por cualquier interesado, que en ningún caso implican la intención de incorporarse a la actuación.

2.º– Proposiciones jurídico-económicas para la ejecución de la actuación, en sobre cerrado, por quienes pretendan optar a la condición de urbanizador, incluso por quien hubiera presentado la propuesta, en su caso.

3.º– Proposiciones jurídico-económicas para la ejecución de la actuación, en sobre cerrado, acompañadas de alternativas al Proyecto de Actuación, por quienes pretendan optar a la condición de urbanizador con un Proyecto diferente del aprobado inicialmente.

d) Quienes presenten proposiciones jurídico-económicas deben acreditar la constitución a favor del Ayuntamiento de una garantía provisional equivalente al 2 por ciento de los gastos de urbanización previstos en su propia proposición.

e) Dentro de los cinco días hábiles siguientes al final del período de información pública del Proyecto de Actuación debe constituirse el órgano de selección, al cual corresponde la apertura de las proposiciones jurídico-económicas, en acto público.

f) Dentro de los tres meses siguientes al acto de apertura de las proposiciones jurídico-económicas, el órgano de selección debe formular la propuesta de adjudicación del concurso para la selección del urbanizador, y en caso de que se hayan presentado alternativas, la propuesta de aprobación definitiva del Proyecto de Actuación que se considere más idóneo. Cuando se presente una sola proposición, el órgano de selección debe formular la propuesta de adjudicación dentro del mes siguiente al acto de apertura de las proposiciones.

g) Dentro de los seis meses siguientes al acto de apertura de las proposiciones jurídico-económicas, el órgano municipal competente debe dictar una de las siguientes resoluciones, que además de su publicación y notificación ordinaria, debe ser notificada también a quienes hayan presentado alegaciones y proposiciones jurídico-económicas.

1.ª– No aprobar ninguno de los Proyectos de Actuación presentados.

2.ª– Aprobar definitivamente uno de los Proyectos de Actuación presentados, introduciendo los cambios que procedan. En tal caso debe resolverse también la adjudicación del concurso para la selección del urbanizador, a favor de quien presentara la mejor proposición jurídico-económica conforme al pliego de cláusulas administrativas. Si con base en dichos criterios se declara desierto el concurso, el órgano municipal competente puede convocar un nuevo concurso sobre el Proyecto de Actuación aprobado.

h) El adjudicatario, dentro de los cinco días hábiles siguientes a la notificación del acuerdo citado en la letra anterior, puede renunciar a la adjudicación cuando la misma exija asumir compromisos distintos de los que ofreció, en función de las modificaciones introducidas por el Ayuntamiento, recuperando la fianza provisional; también puede renunciar por cualquier otro motivo, respondiendo con la fianza provisional. Ante dicha renuncia, el Ayuntamiento puede declarar adjudicatario al concursante cuya propuesta recibiera la segunda mejor valoración.

i) En caso de iniciativa privada, cuando no resulte adjudicatario del concurso quien hubiera presentado la propuesta que motivó su convocatoria, el Ayuntamiento debe garantizar el reembolso de los gastos acreditados de elaboración de dicha propuesta, sin perjuicio de su reclamación a quien resultara adjudicatario.

2.– Además de los efectos citados en el artículo 252, la aprobación definitiva del Proyecto de Actuación implica la elección del sistema de concurrencia y otorga la condición de urbanizador, con carácter provisional, a quien haya resultado adjudicatario del Proyecto.

Artículo 273.– Constitución de garantía y formalización de contrato.

El adjudicatario del Proyecto debe, para adquirir la condición de urbanizador con carácter definitivo:

a) Constituir dentro del mes siguiente a la notificación de la aprobación del Proyecto, una garantía de urbanización a determinar por el Ayuntamiento, por un importe mínimo del 4 por ciento de los gastos de urbanización previstos.

b) Una vez constituida la garantía, formalizar con el Ayuntamiento un contrato administrativo que recoja las potestades, compromisos y obligaciones de ambas partes, y en particular:

1.º– La potestad municipal para su interpretación, modificación y resolución.

2.º– Las causas de resolución.

3.º– Las penalidades por incumplimiento de los compromisos y obligaciones especificados.

4.º– La competencia del orden jurisdiccional contencioso-administrativo para conocer de las cuestiones que pudieran plantearse en la ejecución y resolución del contrato.

Artículo 274.– Participación y otros derechos de los propietarios.

1.– En el sistema de concurrencia los propietarios participan en la actuación cooperando con el urbanizador mediante cualesquiera formas libremente pactadas con el mismo, tales como:

a) La constitución de una Asociación de Propietarios con carácter de entidad urbanística colaboradora regulada por lo dispuesto en los artículos 192 a 197.

b) La suscripción de acciones de una sociedad mercantil constituida por el urbanizador, desembolsando el capital suscrito con la aportación de sus fincas o en efectivo.

2.– Los propietarios que expresamente renuncien a participar en la actuación o que no cumplan sus obligaciones, deben ser expropiados de sus bienes y derechos sobre la unidad de actuación, de oficio o a instancia del urbanizador. En este caso, el Ayuntamiento debe iniciar el expediente de expropiación antes de seis meses desde la solicitud. Aprobado definitivamente el instrumento que contenga las determinaciones completas sobre reparcelación, las parcelas resultantes que correspondan por subrogación real a las fincas expropiadas deben inscribirse a favor del urbanizador, en concepto de beneficiario de la expropiación.

3.– Cualquiera que sea su forma de participación en la actuación, los propietarios tienen los siguientes derechos:

a) A recibir, tras la ejecución de la actuación, solares a cambio de sus fincas originales, en proporción al aprovechamiento que les corresponda, descontada la retribución del urbanizador.

b) A recabar del urbanizador y del Ayuntamiento, información sobre el desarrollo de la actuación, en especial sobre los gastos de urbanización que deban asumir.

c) A presentar al urbanizador y al Ayuntamiento sugerencias relativas a los Proyectos de Reparcelación y Urbanización, y en general al desarrollo de la actuación.

d) A exigir del urbanizador la correcta ejecución de la actuación y al Ayuntamiento la efectiva tutela de la misma.

e) A manifestar discrepancias respecto de los gastos de urbanización previstos o aprobados posteriormente por el Ayuntamiento, debiendo aportar a tal efecto un dictamen pericial. Estas discrepancias deben ser resueltas por el Ayuntamiento.

Artículo 275.– Retribución y otros derechos del urbanizador.

1.– Una vez ejecutada la actuación, los propietarios reciben los solares que se les adjudiquen en el Proyecto de Actuación o en su caso en el Proyecto de Reparcelación, y deben retribuir al urbanizador en efectivo o en solares, conforme a lo previsto en el Proyecto de Actuación.

2.– La retribución al urbanizador en efectivo puede satisfacerse:

a) Mediante cánones de urbanización impuestos conforme al artículo 201.

b) Mediante cuotas de urbanización, conforme a las siguientes reglas:

1.ª– El importe de las cuotas y el plazo para su pago en período voluntario, que no debe ser inferior a un mes, deben ser aprobados por el Ayuntamiento, sobre la base de una memoria y una cuenta detallada y justificada de los gastos de urbanización a realizar en los seis meses siguientes, y previa audiencia de los interesados.

2.ª– Las liquidaciones individuales de cada propietario deben serles notificadas señalando el plazo para su pago en período voluntario, así como las posibilidades de aplazamiento y fraccionamiento de pago disponibles conforme al Reglamento General de Recaudación.

3.ª– En caso de impago en período voluntario el Ayuntamiento debe recaudar las cuotas por el procedimiento administrativo de apremio.

3.– La retribución al urbanizador mediante solares debe concretarse en el instrumento que contenga las determinaciones completas sobre reparcelación. Una vez aprobado el mismo, las fincas destinadas a retribuir al urbanizador quedan afectas a tal fin, como carga real por importe cautelar estipulado en la cuenta de liquidación provisional para cada propietario.

4.– No obstante, cuando el Proyecto de Actuación o en su caso el Proyecto de Reparcelación hayan previsto la retribución al urbanizador en solares, los propietarios pueden optar por retribuirle en efectivo. A tal efecto deben manifestar su intención ante el Ayuntamiento dentro del mes siguiente a la notificación de los acuerdos de aprobación inicial de dichos Proyectos, acompañando la garantía necesaria para asegurar dicha retribución, que debe ser proporcional a la garantía prestada por el urbanizador con relación al aprovechamiento que corresponda a cada propietario, y asumiendo igualmente el resto de compromisos que el urbanizador hubiera contraído en relación con el destino de los solares que habría de percibir.

5.– Asimismo, cuando tras la ejecución de la actuación se constaten variaciones al alza en los gastos de urbanización, aprobadas por el Ayuntamiento y no imputables al urbanizador, los propietarios deben abonar estos excesos en efectivo.

6.– Cualquiera que sea su forma de retribución, el urbanizador tiene también los siguientes derechos, en los términos de la legislación sobre contratación administrativa:

a) A ser informado del otorgamiento de licencias en la unidad de actuación, a partir de la aprobación del Proyecto de Actuación y hasta su pleno cumplimiento.

b) A proponer la modificación de los gastos de urbanización previstos, por causas objetivas no previsibles en el Proyecto de Actuación.

c) A proponer al Ayuntamiento la adquisición del aprovechamiento que le corresponda.

d) A subcontratar con terceros prestaciones accesorias dentro de los límites establecidos en la legislación sobre contratación administrativa y permaneciendo como único responsable ante el Ayuntamiento, al que debe dar cuenta de la subcontratación.

e) A ceder su condición a favor de tercero que reúna las condiciones citadas en el artículo 270.1.b) y que se subrogue en todas las obligaciones asumidas por el urbanizador inicial. La cesión ha de ser autorizada por el Ayuntamiento que sólo puede denegarla conforme a la legislación sobre contratación administrativa. La cesión parcial, para un tramo o porción minoritaria de la actuación, requiere que entre cedente y adquirente asuman solidariamente una programación coordinada de los actos precisos para la total ejecución de la actuación.

f) A ser compensado cuando el ejercicio de las potestades administrativas impida o modifique el normal desarrollo de la actuación, pudiendo incluso instar la resolución de la adjudicación, cuando por dichas causas se altere en más de un 20 por ciento el coste de sus compromisos y obligaciones.

Artículo 276.– Potestades del Ayuntamiento.

1.– Conforme a la legislación sobre contratación administrativa, el Ayuntamiento ostenta las potestades de interpretación, modificación o resolución del contrato administrativo previsto en el artículo 273. También puede ejercer en caso necesario sus potestades de expropiación o de exigencia de las cuotas de urbanización mediante el procedimiento administrativo de apremio.

2.– En caso de incumplimiento de los plazos establecidos para la ejecución de la actuación, si el mismo se debe a causas no imputables al urbanizador, el Ayuntamiento debe conceder una prórroga de duración no superior al plazo incumplido. Si la prórroga no se concede, o si una vez transcurrida se mantiene el incumplimiento, el Ayuntamiento debe declarar la caducidad de la adjudicación. Sin perjuicio de las responsabilidades que procedan, el Ayuntamiento también puede acordar:

a) Cambiar el sistema de actuación.

b) Convocar un concurso para seleccionar un nuevo urbanizador.

c) Iniciar el procedimiento para incluir en el suelo urbano consolidado los terrenos en los que pueda concluirse la urbanización mediante actuaciones aisladas.

Sección 5.ª– Actuaciones integradas por expropiación

Artículo 277.– Sistema de expropiación.

1.– El sistema de expropiación tiene por objeto la gestión urbanística de una actuación integrada actuando como urbanizador el Ayuntamiento o cualquier otra Administración pública que expropie todos los bienes y derechos incluidos en la unidad de actuación, subrogándose en los derechos y deberes urbanísticos de los propietarios originales.

2.– La Administración pública expropiante puede encomendar las facultades y obligaciones de su condición de urbanizador a otras Administraciones públicas, entidades dependientes de las mismas, mancomunidades, consorcios o sociedades urbanísticas. Asimismo puede otorgar la concesión de la condición de urbanizador a cualquier persona física o jurídica.

Artículo 278.– Propuesta del sistema.

1.– Aprobado definitivamente el instrumento de planeamiento urbanístico que establezca la ordenación detallada de la unidad de actuación, la propuesta para desarrollar una actuación integrada por el sistema de expropiación puede realizarse por el Ayuntamiento o por cualquier otra Administración pública que ejerza la potestad expropiatoria, elaborando el Proyecto de Actuación para su tramitación por el Ayuntamiento, en los siguientes casos:

a) Cuando lo justifiquen especiales razones de urgencia, necesidad o dificultad en la gestión urbanística.

b) Cuando se incumplan los plazos establecidos en los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística para ejecutar la actuación mediante otro sistema.

c) Cuando el urbanizador perdiera las condiciones que le habilitaban para serlo.

2.– Transcurridos seis meses desde la aprobación definitiva del instrumento que establezca la ordenación detallada de la unidad, puede también realizarse la propuesta regulada en el apartado anterior sin necesidad de que concurra ninguna circunstancia especial.

3.– Mientras no esté aprobado definitivamente el instrumento que establezca la ordenación detallada de la unidad, puede también realizarse la propuesta regulada en el apartado 1 en los casos previstos en el mismo, elaborando dicho instrumento junto con el Proyecto de Actuación y promoviendo su tramitación conjunta.

Artículo 279.– Participación de los propietarios.

En el sistema de expropiación, los propietarios participan en la actuación integrándose en una Asociación de Propietarios, entidad urbanística colaboradora regulada por lo dispuesto en los artículos 192 a 197, y habilitada para solicitar la concesión de la condición de urbanizador.

Artículo 280.– Contenido del Proyecto de Actuación.

En el sistema de expropiación, el Proyecto de Actuación debe incluir las determinaciones generales señaladas en el artículo 241, a excepción de las garantías citadas en la letra f), así como, según los casos, las determinaciones sobre urbanización señaladas en los artículos 242 y 243, con las siguientes particularidades:

a) La descripción de los bienes y derechos afectados por la expropiación, así como la relación de sus titulares, deben redactarse conforme a la legislación sobre expropiación forzosa. Los bienes de dominio público deben relacionarse y describirse de forma separada.

b) Para cada uno de los bienes y derechos afectados por la expropiación debe elaborarse una hoja de aprecio individual que contenga su justiprecio, determinado conforme a los criterios establecidos en la legislación del Estado; en particular, el

justiprecio de las fincas debe incluir tanto el valor del suelo como el de las construcciones, instalaciones y plantaciones existentes.

c) Cuando se pretenda pagar el justiprecio mediante adjudicación de terrenos de valor equivalente, el Proyecto debe incluir la justificación del valor de las parcelas a adjudicar, así como la aceptación por el propietario expropiado del pago en terrenos.

Artículo 281.– Aprobación y efectos del Proyecto de Actuación.

1.– En el sistema de expropiación el Proyecto de Actuación se aprueba y se modifica según lo dispuesto en el artículo 251. En particular, con la notificación del acuerdo de aprobación inicial a los propietarios debe acompañarse su hoja de aprecio, a fin de que puedan formular observaciones y reclamaciones sobre la titularidad o valoración de sus respectivos derechos.

2.– Una vez notificada la aprobación definitiva del Proyecto de Actuación, si los interesados, dentro de los veinte días siguientes a la misma manifiestan por escrito su disconformidad con la valoración contenida en su hoja de aprecio, la Administración expropiante debe trasladar el expediente a la Comisión Territorial de Valoración para la fijación del justiprecio conforme a los criterios de valoración establecidos en la legislación del Estado. En otro caso, el silencio del interesado se considera como aceptación de la valoración prevista en el Proyecto de Actuación, entendiéndose determinado definitivamente el justiprecio.

3.– Además de los efectos citados en el artículo 252, la aprobación definitiva del Proyecto de Actuación implica la elección del sistema de expropiación y otorga la condición de urbanizador a la Administración expropiante. Asimismo, la publicación en el “Boletín Oficial de la Provincia” del acuerdo de aprobación definitiva del Proyecto produce los efectos citados en el artículo 184, en cuanto no se deriven del planeamiento urbanístico previamente aprobado.

4.– Además de lo establecido en la legislación sobre expropiación forzosa en cuanto a pago del justiprecio, ocupación, adquisición e inscripción de los terrenos, derechos de terceros no tenidos en cuenta y supuestos de reversión, el pago o depósito del importe de la valoración establecida en el Proyecto de Actuación, o en su caso la aprobación del documento de adjudicación a los expropiados de los terrenos de valor equivalente, habilita para proceder a la ocupación de las fincas y produce los efectos previstos en la legislación sobre expropiación forzosa, sin perjuicio de que sigan tramitándose los procedimientos para la determinación definitiva del justiprecio ante la Comisión Territorial de Valoración.

Artículo 282.– Liberación de la expropiación.

1.– La Administración pública expropiante puede acordar la liberación de la expropiación para determinados bienes, de oficio o a instancia de los propietarios afectados o de las entidades y personas citadas en el artículo 277.2, en su caso.

2.– La liberación de la expropiación requiere:

a) Que los bienes a liberar no estén destinados a dotaciones urbanísticas públicas, y que su liberación no perjudique la ejecución de la actuación.

b) Que el acuerdo de liberación establezca las condiciones necesarias para la vinculación de los propietarios afectados a la actuación, de forma que se garantice el cumplimiento de los deberes urbanísticos exigibles, y que los propietarios acepten expresamente esas condiciones.

3.– El acuerdo de liberación debe publicarse en el “Boletín Oficial de la Provincia” y notificarse al propietario afectado y a los demás propietarios de la unidad de actuación.

4.– El incumplimiento de los deberes urbanísticos exigibles o de las condiciones establecidas en el acuerdo de liberación habilita su ejecución forzosa por el Ayuntamiento o en su caso por la Administración expropiante, y asimismo la nueva expropiación de los terrenos liberados, por incumplimiento de la función social de la propiedad.

Artículo 283.– Concesión de la condición de urbanizador.

1.– En el sistema de expropiación, la Administración expropiante puede conceder la condición de urbanizador a cualquier persona física o jurídica. En tal caso el concesionario asume la posición de beneficiario de la expropiación, y como tal debe:

a) Abonar a la Administración expropiante el canon de concesión en efectivo, en terrenos edificables, o bien en forma de participación en los beneficios de la concesión.

b) Financiar el pago del justiprecio y ejecutar la urbanización conforme a lo dispuesto en el planeamiento urbanístico y en el Proyecto de Actuación.

2.– La concesión puede limitarse a una o varias de las facultades y obligaciones de la condición de urbanizador, tales como la ejecución de sistemas generales y otras dotaciones urbanísticas públicas, la edificación de viviendas con protección pública o la gestión de los servicios públicos de la unidad de actuación.

3.– La concesión se otorga mediante concurso, conforme a la legislación sobre contratación administrativa, cuyo pliego de cláusulas administrativas:

a) Debe contener al menos los siguientes extremos:

1.º– Objeto de la concesión.

2.º– Plazos para la ejecución del objeto de la concesión.

3.º– Cuantía y forma del canon de la concesión a abonar a la Administración concedente.

4.º– Determinación de los factores a tener en cuenta para la fijación de los precios de venta de los solares resultantes.

5.º– Deberes de conservación de la urbanización y de mantenimiento y conservación de los servicios públicos hasta la terminación del plazo de concesión.

6.º– Relaciones del concesionario con los propietarios liberados de la expropiación y con los adquirentes de solares edificables.

7.º– Penalidades derivadas del incumplimiento.

8.º– Supuestos de resolución y de caducidad y sus consecuencias.

9.º– Garantías a prestar por el concesionario como urbanizador y en su caso como gestor de servicios públicos.

b) Debe determinar los criterios de adjudicación del concurso en relación con el objeto de la concesión, reconociendo preferencia en la adjudicación a las asociaciones de antiguos propietarios a los que corresponda conjuntamente al menos el 25 por ciento de la superficie de la unidad, siempre que su oferta no sea inferior en más de un 10 por ciento a la media de las presentadas.

c) Puede imponer al concesionario:

1.º– La obligación de constituir una sociedad mercantil, a la que corresponde ser la titular de la concesión, y en la que se dé opción a los expropiados de suscribir la parte del capital social que corresponda al importe del justiprecio de sus bienes.

2.º– Que esta sociedad tenga carácter de sociedad de economía mixta, con participación en ella de la Administración expropiante, desembolsando todo o parte del capital suscrito mediante valoración de la concesión.

4.– El concesionario puede incorporar a la gestión a los titulares de bienes y derechos incluidos en la unidad de actuación, en las condiciones que libremente pacten, previa liberación de sus terrenos.

Sección 6.ª– Cambio del sistema y derogación del Proyecto de Actuación

Artículo 284.– Motivación.

El Ayuntamiento, de oficio o a instancia de cualquier interesado, puede acordar el cambio del sistema de actuación o la derogación del Proyecto de Actuación aprobado para desarrollar una actuación integrada, en los siguientes casos:

a) Cuando se incumplan los plazos señalados en el Proyecto de Actuación o en los demás instrumentos de planeamiento y gestión urbanística aplicables.

b) Cuando el urbanizador pierda las condiciones que le habilitaban para serlo.

c) Cuando el propio urbanizador solicite el cambio por haber adquirido las condiciones necesarias para desarrollar la actuación mediante otro sistema.

Artículo 285.– Procedimiento.

1.– El cambio del sistema de actuación o la derogación del Proyecto de Actuación deben ser acordados por el Ayuntamiento, previa audiencia al urbanizador y a los propietarios afectados, optando entre alguna de las siguientes posibilidades:

a) Mantener en vigor el Proyecto de Actuación.

b) Mantener parcialmente en vigor el Proyecto de Actuación, debiendo entonces aprobarse una modificación del mismo.

c) Derogar el Proyecto de Actuación, debiendo entonces aprobarse un nuevo Proyecto para desarrollar la actuación integrada.

2.– Si durante el procedimiento de cambio del sistema de actuación o derogación del Proyecto de Actuación, el urbanizador ofrece garantizar los gastos de urbanización pendientes, y formaliza dicha garantía en la cuantía y plazo, no inferior a tres meses, que el Ayuntamiento acuerde, conserva sus derechos para iniciar o proseguir la actuación durante el nuevo plazo que el Ayuntamiento señale, cuya duración no puede ser superior al plazo incumplido.

Artículo 286.– Derechos de los propietarios no responsables de incumplimiento.

Tras el acuerdo de cambio del sistema de actuación o derogación del Proyecto de Actuación, los propietarios no responsables del incumplimiento conservan los derechos vinculados a la gestión urbanística, conforme a las siguientes reglas:

a) Se entiende que no son responsables del incumplimiento los propietarios no adheridos a la entidad urbanística colaboradora que actúe como urbanizador.

b) El acuerdo puede establecer la compensación de las cuotas de urbanización ya satisfechas o su abono con cargo a la garantía incautada al urbanizador.

c) Si el nuevo sistema de actuación es el de expropiación, debe aplicarse a los propietarios no responsables el procedimiento de liberación de la expropiación.

TÍTULO IV

Intervención en el uso del suelo

Capítulo I

Licencia urbanística

Sección 1.ª– Actos sujetos

Artículo 287.– Licencia urbanística.

Mediante la licencia urbanística el Ayuntamiento realiza un control preventivo sobre los actos de uso del suelo para verificar su conformidad con la normativa urbanística.

Artículo 288.– Actos sujetos a licencia urbanística.

Están sujetos a previa licencia urbanística, sin perjuicio de las demás intervenciones administrativas que procedan conforme a la normativa aplicable en cada caso, los siguientes actos de uso del suelo:

a) Actos constructivos:

1.º– Las obras de construcción de nueva planta.

2.º– Las obras de implantación de instalaciones de nueva planta, incluidas las antenas y otros equipos de comunicaciones y las canalizaciones y tendidos de distribución de energía.

3.º– Las obras de ampliación de construcciones e instalaciones existentes.

4.º– Las obras de demolición de construcciones e instalaciones existentes, salvo en caso de ruina inminente.

5.º– Las obras de construcción de embalses, presas y balsas, así como las obras de defensa y corrección de cauces públicos.

6.º– Las obras de modificación, rehabilitación o reforma de las construcciones e instalaciones existentes.

7.º– Las obras de construcción o instalación de cerramientos, cercas, muros y vallados de fincas y parcelas.

8.º– La colocación de vallas, carteles, paneles y anuncios publicitarios visibles desde las vías públicas.

9.º– La implantación de construcciones e instalaciones prefabricadas, móviles o provisionales, salvo en ámbitos autorizados conforme a la legislación sectorial.

b) Actos no constructivos:

1.º– La modificación del uso de construcciones e instalaciones.

2.º– Las segregaciones, divisiones y parcelaciones de terrenos.

3.º– La primera ocupación o utilización de construcciones e instalaciones.

4.º– Las actividades mineras y extractivas en general, incluidas las minas, canteras, graveras y demás extracciones de áridos o tierras.

5.º– Las obras que impliquen movimientos de tierras relevantes, incluidos los desmontes y las excavaciones y explanaciones, así como la desecación de zonas húmedas y el depósito de vertidos, residuos, escombros y materiales ajenos a las características del terreno o de su explotación natural.

6.º– La corta de arbolado y de vegetación arbustiva que constituya masa arbórea, espacio boscoso, arboleda o parque en suelo urbano y en suelo urbanizable.

c) Los demás actos de uso del suelo que se señalen expresamente en los instrumentos de planeamiento urbanístico.

Artículo 289.– Actos no sujetos a licencia urbanística.

No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, no requieren licencia urbanística los siguientes actos de uso del suelo:

a) Las obras públicas y demás construcciones e instalaciones eximidas expresamente por la legislación sectorial.

b) Las obras públicas e instalaciones complementarias de las mismas previstas en Planes y Proyectos Regionales aprobados conforme a la Ley 10/1998, de 5 de diciembre, de Ordenación del Territorio de Castilla y León.

c) Los actos amparados por órdenes de ejecución dictadas por el Ayuntamiento, las cuales producen los mismos efectos que el otorgamiento de licencia urbanística.

d) Los actos promovidos por el Ayuntamiento en su término municipal, cuya aprobación produce los mismos efectos que el otorgamiento de licencia urbanística.

e) En general, todos los actos previstos y definidos en proyectos de contenido más amplio previamente aprobados o autorizados.

Artículo 290.– Actos promovidos por Administraciones públicas.

Los actos de uso del suelo que se promuevan por órganos de las Administraciones públicas o de sus entidades dependientes están igualmente sujetos a previa licencia urbanística en los casos y con las excepciones previstos en los artículos de esta sección, sin perjuicio del régimen especial aplicable a la Administración General del Estado conforme a lo dispuesto en los apartados 2, 3 y 4 del artículo 244 del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio.

Sección 2.ª– Competencia y procedimiento

Artículo 291.– Régimen general.

1.– Las licencias urbanísticas deben otorgarse de acuerdo a las previsiones de la normativa urbanística vigente en el momento de la resolución, siempre que la misma se produzca dentro de los plazos establecidos en este Reglamento. Cuando la resolución se dicte fuera de dichos plazos, deben aplicarse las previsiones de la normativa urbanística vigente en el momento de concluir los plazos citados.

2.– Las resoluciones de otorgamiento o denegación de licencias urbanísticas deben ser congruentes con lo solicitado y estar adecuadamente motivadas, con referencia expresa a la normativa que les sirva de fundamento.

3.– No pueden otorgarse licencias urbanísticas para la realización de actos de uso del suelo que, conforme a la legislación sectorial, requieran otras autorizaciones administrativas previas, hasta que las mismas sean concedidas.

4.– Las licencias urbanísticas deben otorgarse dejando a salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio de terceros, y para solicitarlas no es necesario acreditar la titularidad de los terrenos afectados, salvo cuando el Ayuntamiento estime que su otorgamiento pueda afectar al dominio público o al patrimonio municipal.

5.– En particular, el Ayuntamiento debe denegar el otorgamiento de las licencias urbanísticas cuya ejecución haya de producir una ocupación ilegal de los bienes de dominio público.

Artículo 292.– Competencia.

La competencia para otorgar las licencias urbanísticas corresponde al órgano municipal competente conforme a la legislación sobre régimen local, y su ejercicio debe ajustarse a lo dispuesto en dicha legislación y en las demás normas aplicables.

Artículo 293.– Procedimiento ordinario.

1.– El procedimiento para el otorgamiento de las licencias urbanísticas debe tramitarse y resolverse conforme a la legislación sobre régimen local y procedimiento administrativo y a las reglas particulares establecidas en los siguientes apartados.

2.– Las solicitudes deben dirigirse al Ayuntamiento, acompañadas de la documentación que permita conocer suficientemente su objeto. En particular:

a) Las solicitudes deben adjuntar un proyecto técnico suscrito por facultativo competente en los supuestos y con el grado de detalle que establezca la legislación sectorial. Cuando no sea exigible un proyecto técnico, las solicitudes pueden acompañarse simplemente de una memoria descriptiva que defina las características generales de su objeto.

b) Las solicitudes que tengan por objeto construcciones o instalaciones de nueva planta así como ampliaciones de las mismas, deben indicar su destino o destinos específicos, que debe ser conforme las características de la construcción o instalación.

c) Las solicitudes de licencia de parcelación deben adjuntar planos a escala adecuada de la situación y superficie de los terrenos que se pretenden dividir y de las parcelas resultantes.

d) Las solicitudes de licencia de primera ocupación o utilización deben acompañarse de un certificado acreditativo de la efectiva finalización de las obras suscrito por técnico competente, así como de una declaración del mismo técnico sobre la conformidad de las obras ejecutadas con el proyecto autorizado por la licencia de obras correspondiente.

3.– Si la documentación presentada está incompleta o presenta deficiencias formales, debe requerirse al solicitante para que la subsane, otorgándole un plazo de diez días prorrogable conforme a la legislación sobre procedimiento administrativo, con advertencia de que si así no lo hiciera se le tendrá por desistido de su petición, previa resolución expresa que debe notificarse al interesado.

4.– Cuando sean preceptivos informes o autorizaciones de otras Administraciones públicas y los mismos no se adjunten con la solicitud, el Ayuntamiento debe remitir copia del expediente a dichas Administraciones para que resuelvan en el plazo máximo de dos meses, transcurrido el cual los informes se entienden favorables y las autorizaciones concedidas, salvo cuando la legislación aplicable establezca procedimientos o efectos diferentes.

5.– Los servicios técnicos y jurídicos municipales, o en su defecto los correspondientes de la Diputación Provincial, deben emitir informe previo a la resolución, pronunciándose sobre la conformidad de las solicitudes a la normativa urbanística y a las demás normas aplicables.

Artículo 294.– Procedimiento abreviado.

El Ayuntamiento puede acordar, en el instrumento de planeamiento general, o bien mediante Ordenanza, que se sustancie un procedimiento abreviado en el que, respetando las reglas establecidas en el artículo anterior, se reduzcan a la mitad los plazos para el otorgamiento de todas o algunas de las siguientes licencias urbanísticas:

a) Licencias de obras que por razón de su sencillez técnica y escasa entidad constructiva y económica deban ser consideradas obra menor.

b) Licencias de primera ocupación o utilización de construcciones e instalaciones.

Artículo 295.– Modelos normalizados de solicitud.

El Ayuntamiento puede regular modelos normalizados de solicitud de licencia urbanística para simplificar la tramitación del procedimiento y facilitar a los interesados la aportación de los datos y la documentación requerida. Dichos modelos deben:

a) Acompañarse de instrucciones escritas que informen de los requisitos y efectos básicos del procedimiento y de la forma de cumplimentar el modelo.

b) Publicarse en el “Boletín Oficial de la Provincia” para general conocimiento y estar a disposición de los ciudadanos en las oficinas municipales.

Artículo 296.– Plazos de resolución.

1.– Las solicitudes de licencia urbanística deben ser resueltas, y notificada la resolución a los interesados, dentro de los plazos siguientes:

a) Cuando se requiera también licencia ambiental: cuatro meses.

b) Cuando no se requiera licencia ambiental:

1.º– Tres meses para los actos de usos del suelo relacionados en los párrafos 1.º a 6.º de la letra a) y 2.º a 5.º de la letra b) del artículo 288.

2.º– Un mes para los demás actos de uso del suelo que requieran licencia urbanística.

2.– El plazo máximo en que debe notificarse la resolución comienza a contar desde la fecha en que la solicitud tenga entrada en el registro municipal, y se interrumpe en los casos previstos en la legislación sobre procedimiento administrativo, incluidos los siguientes:

a) Plazos para la subsanación de deficiencias en la solicitud.

b) Períodos preceptivos de información pública y suspensión del otorgamiento de licencias.

c) Plazos para la concesión de autorizaciones o emisión de informes preceptivos conforme a la normativa urbanística o a la legislación sectorial.

Artículo 297.– Resolución única con la licencia ambiental.

Cuando además de licencia urbanística se requiera licencia ambiental:

a) Ambas deben ser objeto de resolución única, sin perjuicio de la tramitación de piezas separadas para cada intervención administrativa.

b) El otorgamiento de la licencia ambiental es requisito previo para el otorgamiento de la licencia urbanística, y por tanto:

1.º– Si procede denegar la licencia ambiental, debe notificarse así al interesado, indicando que no procede resolver sobre la solicitud de licencia urbanística.

2.º– Si procede otorgar la licencia ambiental, debe resolverse también sobre la licencia urbanística en la misma resolución, notificándose en forma unitaria.

Artículo 298.– Resolución condicionada.

En la resolución por la que se otorgue licencia urbanística, el Ayuntamiento puede imponer al solicitante el cumplimiento de condiciones derivadas de la normativa urbanística, con la finalidad de acomodar a la misma los actos objeto de licencia. Dichas condiciones:

a) No pueden afectar al uso principal proyectado de forma que lleguen a impedir su efectivo desarrollo, ni en general implicar una alteración sustancial de la solicitud.

b) Cuando hayan de cumplirse en la finca a la que afecten, pueden hacerse constar en el Registro de la Propiedad a los efectos previstos en la legislación hipotecaria.

Artículo 299.– Resolución por silencio.

Transcurridos los plazos establecidos en el artículo 296 sin que se les haya notificado la resolución de la licencia urbanística, los interesados pueden entenderla otorgada por silencio conforme a la legislación sobre procedimiento administrativo. No obstante:

a) La solicitud de licencia urbanística debe entenderse desestimada cuando se trate de actos que afecten al dominio público, a Bienes de Interés Cultural declarados o a otros elementos catalogados por los instrumentos de ordenación del territorio o planeamiento urbanístico.

b) En ningún caso pueden entenderse otorgadas por silencio licencias urbanísticas que tengan por objeto actos de uso del suelo que sean contrarios a la normativa urbanística o a las demás normas aplicables, o que resulten disconformes con las mismas.

Artículo 300.– Publicidad.

1.– En todas las obras de edificación y urbanización debe disponerse a pie de obra de una copia autorizada de la licencia urbanística, o en su caso de la documentación acreditativa de su obtención por silencio.

2.– En todas las obras que hayan requerido la presentación de un proyecto técnico para el otorgamiento de licencia urbanística, debe instalarse y mantenerse durante el tiempo que duren las obras, un cartel informativo conforme a las siguientes reglas:

a) En el cartel informativo debe indicarse el objeto, número y fecha de la licencia, así como la identidad del titular de la licencia, del proyectista, del constructor y de los directores de obra y de ejecución. Es responsabilidad del promotor que la información sea veraz y esté actualizada.

b) El cartel informativo debe ubicarse en el acceso a las obras, en lugar visible desde la vía pública, y sin riesgo para la seguridad vial o para terceros.

c) La forma, dimensiones y demás características del cartel informativo deben ser reguladas por el Ayuntamiento.

Sección 3.ª– Efectos y eficacia temporal

Artículo 301.– Efectos generales.

1.– El otorgamiento de licencia urbanística, además de los efectos previstos en la legislación del Estado en cuanto a su exigibilidad para la autorización e inscripción de escrituras de declaración de obra nueva, legitima a su solicitante para realizar los actos de uso del suelo autorizados por la misma, en las condiciones señaladas en la normativa urbanística, en las demás normas aplicables y en la propia licencia.

2.– Cuando se otorgue licencia urbanística conforme a un proyecto básico:

a) El comienzo de las obras debe ser autorizado por el Ayuntamiento, previa solicitud del interesado acompañada del proyecto de ejecución que desarrolle el citado proyecto básico.

b) El Ayuntamiento debe resolver y notificar la autorización para comenzar las obras dentro del mes siguiente a la presentación de la solicitud con su documentación completa, transcurrido el cual la autorización se entiende concedida por silencio.

Artículo 302.– Exigibilidad para contratar servicios.

Las entidades prestadoras de los servicios de suministro de agua, energía eléctrica, gas, telefonía y demás servicios urbanos no pueden:

a) Efectuar suministros provisionales para la ejecución de actos de uso del suelo que carezcan de la licencia urbanística correspondiente.

b) Mantener los suministros provisionales transcurridos seis meses desde la finalización de las obras correspondientes.

c) Contratar definitivamente sus servicios sin la previa acreditación de la licencia de primera ocupación o utilización de construcciones o instalaciones, o en su caso de la licencia de apertura o funcionamiento de la actividad.

Artículo 303.– Plazos de ejecución.

1.– Los actos de uso del suelo amparados por licencia urbanística deben realizarse dentro de los plazos de inicio, finalización e interrupción máxima que se establezcan en los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística aplicables y en la propia licencia.

2.– En defecto de indicación expresa, los plazos para ejecutar los actos de uso del suelo amparados por licencia urbanística que supongan la realización de obras, son los siguientes:

a) Plazo de inicio: seis meses desde la notificación del otorgamiento de licencia.

b) Plazo de finalización: dos años desde la notificación del otorgamiento de licencia.

c) Plazo de interrupción máxima: seis meses.

3.– Los plazos citados en los apartados anteriores pueden ser prorrogados por un plazo acumulado de tiempo no superior al original, mediante resolución del órgano municipal competente para otorgar la licencia urbanística, previa solicitud justificada del interesado, y siempre que sigan vigentes las determinaciones de planeamiento urbanístico conforme a las cuales fue otorgada la licencia.

4.– Las prórrogas de los plazos de inicio e interrupción máxima suponen la ampliación automática del plazo de finalización, por el mismo tiempo por el que se concedan.

Artículo 304.– Disconformidad sobrevenida.

1.– Se produce disconformidad sobrevenida de una licencia urbanística, cuando a la entrada en vigor de una modificación o revisión del planeamiento urbanístico vigente, los actos de uso del suelo autorizados por la licencia resulten disconformes con las nuevas determinaciones. En tal caso el Ayuntamiento debe, previa audiencia a los interesados y sin perjuicio de las indemnizaciones que procedan conforme al artículo 13.1.c) :

a) Cuando aún no se haya iniciado la ejecución de dichos actos: declarar extinguida la eficacia de la licencia en cuanto sea disconforme con las nuevas determinaciones.

b) Cuando ya se haya iniciado la ejecución de dichos actos: optar entre revocar la licencia o bien modificarla para ajustarla a las nuevas determinaciones.

2.– No obstante, en tanto el Ayuntamiento no notifique alguna de las resoluciones previstas en el apartado anterior, los interesados pueden continuar ejecutando los actos amparados por la licencia, quedando las construcciones e instalaciones que resulten de los mismos en la situación de disconformidad con el planeamiento regulada en el artículo 186.

Artículo 305.– Caducidad.

1.– Incumplidos los plazos citados en el artículo 303 y las prórrogas que se concedan, el Ayuntamiento debe iniciar expediente para declarar la caducidad de la licencia urbanística y la extinción de sus efectos, pudiendo ordenar como medida provisional la paralización de los actos amparados por la licencia. No obstante, en tanto no se les notifique el inicio del expediente, los afectados pueden continuar ejecutando los actos amparados por la licencia.

2.– La declaración de caducidad debe dictarse por el órgano municipal competente para el otorgamiento de la licencia urbanística, previa audiencia del interesado, y debe notificarse en un plazo de tres meses desde el inicio del procedimiento, transcurrido el cual sin efectuarse dicha notificación, queda sin efecto la medida provisional citada en el apartado anterior.

3.– Una vez notificada la declaración de caducidad de la licencia, para comenzar o terminar los actos de uso del suelo para los que fue concedida, es preciso solicitar y obtener una nueva licencia urbanística. En tanto la misma no sea concedida, no pueden realizarse más obras que las estrictamente necesarias para garantizar la seguridad de las personas y bienes, y el valor de lo ya realizado, previa autorización u orden del Ayuntamiento.

4.– Si no se solicita nueva licencia urbanística antes de seis meses desde la notificación de la caducidad de la anterior, o en su

4.– Si no se solicita nueva licencia urbanística antes de seis meses desde la notificación de la caducidad de la anterior, o en su caso desde el levantamiento de la suspensión de licencias, e igualmente si solicitada nueva licencia, la misma debe ser denegada, el Ayuntamiento puede acordar la sujeción de los terrenos y obras realizadas al régimen de venta forzosa.

Sección 4.ª– Autorización de usos excepcionales

Artículo 306.– Objeto y competencia.

1.– Los actos de uso del suelo sujetos a autorización en suelo rústico y en suelo urbanizable no delimitado conforme a los artículos 59 a 65 deben obtener dicha autorización previamente al otorgamiento de licencia urbanística, salvo si están previstos y definidos en un Plan o Proyecto Regional aprobado conforme a la Ley 10/1998, de 5 de diciembre, de Ordenación del Territorio de Castilla y León.

2.– La competencia para otorgar la autorización de uso excepcional en suelo rústico y suelo urbanizable no delimitado corresponde:

a) Al Ayuntamiento, en los Municipios con población igual o superior a 20.000 habitantes o que cuenten con Plan General de Ordenación Urbana adaptado a la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León.

b) A la Comisión Territorial de Urbanismo, en el resto de los Municipios.

Artículo 307.– Procedimiento.

1.– La autorización de uso excepcional se tramita y resuelve dentro del procedimiento para el otorgamiento de licencia urbanística regulado en el artículo 293 y siguientes, si bien respetando las particularidades señaladas en los siguientes apartados.

2.– Con la solicitud de licencia debe acompañarse la documentación necesaria para conocer el objeto y características esenciales del uso excepcional, incluyendo al menos:

a) Planos del emplazamiento propuesto, que reflejen la situación, límites y accesos de la parcela, las construcciones e instalaciones existentes y propuestas, los elementos naturales del entorno y las determinaciones del planeamiento urbanístico vigente.

b) Memoria en la que conste:

1.º– La descripción del emplazamiento propuesto y en su caso de los usos, construcciones e instalaciones ya existentes, indicando la superficie de la parcela y las determinaciones vigentes de la normativa urbanística.

2.º– La descripción de las características esenciales del uso solicitado y de las construcciones e instalaciones asociadas, tales como ocupación de parcela, distancias al dominio público y a los demás linderos, altura, volumen y materiales; en particular debe justificarse la dotación de los servicios necesarios y las repercusiones que puedan producirse en la capacidad y funcionalidad de los servicios urbanos y demás infraestructuras existentes.

3.º– La justificación de la necesidad de emplazamiento en suelo rústico o en su caso en suelo urbanizable no delimitado así como de las específicas circunstancias de interés público que concurran, teniendo en cuenta el uso de que se trate y las condiciones que señale el planeamiento urbanístico para la clase y categoría de suelo de los terrenos; en particular, cuando se trate de la construcción de una vivienda unifamiliar aislada debe justificarse que no se produce riesgo de formar un nuevo núcleo de población.

3.– Una vez completa la documentación, el Ayuntamiento debe abrir un plazo de información pública de veinte días, mediante la publicación de anuncios en el “Boletín Oficial de la Provincia” y en uno de los diarios de mayor difusión en la provincia, aplicando las reglas establecidas en el artículo 432. Transcurrido un mes desde la presentación de la solicitud sin que el Ayuntamiento haya publicado dichos anuncios, puede promoverse la información pública por iniciativa privada conforme al artículo 433.

4.– En los Municipios citados en el artículo 306.2.a), una vez que haya terminado el plazo de información pública:

a) A la vista del resultado del trámite de información pública, el Ayuntamiento debe resolver de forma motivada sobre la autorización de uso excepcional, otorgándola simplemente o con condiciones o bien denegándola. La resolución debe notificarse al interesado y a la Comisión Territorial de Urbanismo.

b) La resolución puede dictarse de forma conjunta con la correspondiente al otorgamiento de la licencia, o bien previamente a la misma.

c) Transcurridos tres meses desde la presentación de la solicitud sin que el Ayuntamiento haya notificado la resolución al interesado, se entiende obtenida por silencio la autorización de uso excepcional, sin perjuicio de la interrupción de dicho plazo en los supuestos previstos en el artículo 296.2.

5.– En los Municipios citados en el artículo 306.2.b), una vez que haya terminado el plazo de información pública:

a) A la vista del resultado del trámite de información pública, el Ayuntamiento debe emitir informe sobre las alegaciones recibidas y sobre la propia solicitud, proponiendo su autorización simple o con condiciones o su denegación, y remitir el expediente completo a la Comisión Territorial de Urbanismo antes de un mes desde que finalice la información pública.

b) Transcurrido el plazo citado en la letra anterior, el interesado puede dirigirse a la Comisión para instar la continuación del procedimiento, presentando al efecto:

1.º– Copia de la solicitud y demás documentación presentada en el Ayuntamiento.

2.º– Copia de los anuncios de información pública publicados.

3.º– Certificación del Secretario del Ayuntamiento sobre las alegaciones presentadas durante la información pública, o en su defecto acreditación de haber solicitado dicha certificación al Ayuntamiento sin haber sido obtenida dentro de un plazo de diez días.

c) La Comisión Territorial de Urbanismo debe comprobar la adecuación de la solicitud y del procedimiento a lo dispuesto en la normativa urbanística y en las demás normas aplicables, y evaluando las circunstancias de interés público que concurran en cada caso, debe resolver de forma motivada sobre la autorización de uso excepcional, otorgándola simplemente o con condiciones o bien denegándola. No obstante, si se observan deficiencias de procedimiento debe optarse previamente entre devolver el expediente al Ayuntamiento para su subsanación, o bien disponer la subsanación directa de dichas deficiencias. La resolución debe notificarse al interesado y al Ayuntamiento.

d) Transcurridos dos meses desde la recepción del expediente completo o en su caso de la documentación señalada en la letra b), sin que la Comisión Territorial de Urbanismo haya notificado su resolución al Ayuntamiento y al interesado, se entiende obtenida por silencio la autorización de uso excepcional, sin perjuicio de la interrupción de dicho plazo en los supuestos previstos en el artículo 296.2.

Artículo 308.– Condiciones para la autorización.

Para que puedan ser autorizados usos excepcionales en suelo rústico y urbanizable no delimitado mediante el procedimiento establecido en el artículo anterior, deben cumplirse las siguientes condiciones, así como las que establezcan los instrumentos de ordenación del territorio y planeamiento urbanístico para asegurar el carácter aislado de las construcciones y el mantenimiento de la naturaleza rústica de los terrenos:

a) Respetar las condiciones señaladas en cuanto a superficie mínima de parcela, ocupación máxima de parcela y distancias mínimas al dominio público, a las parcelas colindantes y a otros elementos geográficos.

b) Resolver la dotación de los servicios que precise el uso para el que solicita autorización, así como las repercusiones que puedan producirse en la capacidad y funcionalidad de los servicios e infraestructuras existentes. Cuando se justifique la imposibilidad o inconveniencia de realizar la conexión con las redes municipales, las edificaciones de uso residencial, industrial, turístico o dotacional deben disponer de depuradoras o fosas sépticas individuales.

c) Vincular el terreno al uso autorizado, haciendo constar en el Registro de la Propiedad su condición de indivisible, así como las demás limitaciones impuestas por la autorización.

Sección 5.ª– Licencia de parcelación

Artículo 309.– Régimen de la licencia de parcelación.

1.– Toda parcelación, división o segregación de terrenos precisa una licencia urbanística previa, denominada licencia de parcelación, salvo en los siguientes casos:

a) Cuando haya sido aprobado un Proyecto de Actuación o de Reparcelación, los cuales llevan implícita la autorización de las operaciones de división o segregación de fincas que se deriven de las actuaciones reparcelatorias que contenga.

b) Cuando la división o segregación haya sido autorizada expresamente con motivo de otra licencia urbanística.

c) Cuando la división o segregación sea obligada a consecuencia de una cesión de terreno a alguna Administración pública para destinarlo al uso al que esté afecto.

2.– Los Notarios y Registradores de la Propiedad deben exigir para autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de división de terrenos o constitución de pro indivisos, que se acredite el otorgamiento de la licencia de parcelación o que la misma fue solicitada sin haberse obtenido resolución dentro de los plazos correspondientes, o bien, en los supuestos citados en el apartado anterior, la innecesariedad de la misma.

3.– No puede otorgarse licencia para los actos de segregación, división o parcelación de terrenos rústicos que requieran la autorización de la Administración competente en materia de agricultura, hasta que la misma sea concedida.

Artículo 310.– Limitaciones a la licencia de parcelación.

1.– Los terrenos que se encuentren en los siguientes supuestos son indivisibles, y por tanto no puede concederse sobre ellos licencia de parcelación:

a) Los terrenos de superficie igual o inferior a la parcela mínima fijada en el planeamiento urbanístico, salvo si todos los lotes resultantes se adquieren simultáneamente por propietarios de fincas colindantes a fin de agruparlos en parcelas de superficie igual o superior a la mínima y formar una nueva finca.

b) Los terrenos de superficie inferior al doble de la parcela mínima, salvo cuando el exceso sobre dicho mínimo pueda segregarse con el fin indicado en la letra anterior.

c) Los terrenos edificables conforme a una relación entre superficie de suelo y superficie o volumen construible, cuando se haya ejecutado toda la edificabilidad permitida. Cuando se haya ejecutado sólo una parte, la superficie correspondiente a la edificabilidad pendiente es también indivisible si resulta inferior a la parcela mínima, con la salvedad indicada en la letra anterior.

d) Los terrenos vinculados o afectados legalmente a los usos autorizados sobre los mismos.

2.– En suelo rústico, cuando el planeamiento urbanístico no señale una parcela mínima, lo dispuesto en las letras a) y b) del apartado anterior se aplica en relación a la Unidad Mínima de Cultivo.

Artículo 311.– Limitaciones específicas a la parcelación urbanística.

1.– En suelo urbano y suelo urbanizable no pueden otorgarse licencias de parcelación cuyo objeto sea la realización de una parcelación urbanística, antes de la aprobación definitiva del instrumento de planeamiento urbanístico que establezca la ordenación detallada y, cuando sea exigible, del instrumento de gestión urbanística.

2.– Conforme al artículo 53, en suelo rústico están prohibidas las parcelaciones urbanísticas, salvo cuando resulten de la aplicación de la legislación sectorial o de los instrumentos de ordenación del territorio y planeamiento urbanístico aplicables.

3.– En ningún caso pueden considerarse solares ni puede permitirse edificar en los lotes resultantes de parcelaciones o reparcelaciones efectuadas con infracción de lo dispuesto en la normativa urbanística.

Sección 6.ª– Otras licencias especiales

Artículo 312.– Licencia parcial.

1.– Pueden otorgarse licencias de primera ocupación o utilización limitadas a partes de las construcciones e instalaciones ejecutadas conforme a una previa licencia urbanística, siempre que se cumplan las siguientes condiciones:

a) Que las partes para cuya primera ocupación o utilización se solicite autorización resulten técnica y funcionalmente susceptibles de ser utilizadas de forma independiente sin detrimento de las restantes.

b) Que en la ejecución del resto de las obras previamente autorizadas se estén cumpliendo, en el momento de la solicitud de licencia parcial, los plazos y las demás determinaciones que imponga la normativa aplicable.

c) Que, cuando el Ayuntamiento considere procedente exigirlo, el solicitante constituya una garantía en alguna de las formas citadas en el artículo 202, para asegurar la correcta ejecución de las obras restantes.

2.– También pueden otorgarse licencias de primera ocupación o utilización limitadas a partes de las construcciones e instalaciones que cumplan la normativa urbanística, cuando existan otras partes que no se ajusten a la misma en aspectos de detalle o escasa entidad, siempre que se cumplan las condiciones señaladas en las letras a) y c) del apartado anterior.

Artículo 313.– Licencia de uso provisional.

1.– Para otorgar licencias de uso provisional en suelo urbanizable delimitado sin ordenación detallada conforme al artículo 47, se aplica el procedimiento ordinario regulado en los artículos 293 y sucesivos, con las siguientes particularidades:

a) Recibida la solicitud, el Ayuntamiento debe abrir un plazo de información pública de veinte días, mediante la publicación de anuncios en el “Boletín Oficial de la Provincia” y en uno de los diarios de mayor difusión en la provincia, aplicando las reglas del artículo 432.

b) En los Municipios con población inferior a 20.000 habitantes que no cuenten con Plan General de Ordenación Urbana, el Ayuntamiento debe, antes de resolver, solicitar informe de la Comisión Territorial de Urbanismo, vinculante en materia de legislación sectorial e intereses de ámbito supramunicipal. El informe debe emitirse en el plazo de dos meses desde la recepción del expediente municipal, transcurrido el cual se entiende favorable.

2.– Las licencias de uso provisional pueden ser revocadas cuando así lo acuerde el Ayuntamiento, con cese de los usos y demolición de las obras vinculadas a los mismos, sin derecho a indemnización. A tal efecto estas licencias, bajo dichas condiciones aceptadas por el propietario, deben hacerse constar en el Registro de la Propiedad.

Artículo 314.– Licencia en supuestos de interés general.

1.– En casos excepcionales y justificados en razones de interés general, el Ayuntamiento puede conceder licencia urbanística para la implantación de usos industriales o de servicios, previamente al cumplimiento íntegro de los deberes urbanísticos de urbanización, cesión y equidistribución exigibles, siempre que se cumplan las siguientes condiciones:

a) Que esté aprobado y vigente el instrumento de planeamiento urbanístico que establezca la ordenación detallada de los terrenos, y que el uso propuesto sea el previsto en el mismo.

b) Que el promotor se comprometa expresamente, con anterioridad al otorgamiento de la licencia:

1.º– A cumplir íntegramente los deberes urbanísticos pendientes.

2.º– A constituir una garantía para asegurar dicho cumplimiento, en alguna de las formas previstas en el artículo 202.

3.º– A incluir las condiciones anteriores en cualquier cesión a terceros de derechos de uso o propiedad.

2.– Las licencias otorgadas conforme a este artículo deben fundamentar expresamente el supuesto de interés general que las justifique. Las condiciones especiales que incluyan, entre las que debe figurar el compromiso de cumplimiento íntegro de los deberes urbanísticos, deben hacerse constar en el Registro de la Propiedad.

Capítulo II

Instrumentos de fomento de la conservación, rehabilitación y nueva edificación

Sección 1.ª– Inspección Técnica de construcciones

Artículo 315.– Objeto.

1.– En los Municipios con población igual o superior a 20.000 habitantes o que cuenten con Plan General de Ordenación Urbana, los propietarios de edificios deben encomendar a técnicos competentes la realización de inspecciones técnicas periódicas para determinar su estado de conservación así como las obras que sean precisas para mantener o reponer las condiciones de seguridad y salubridad definidas en el artículo 19.

2.– En los Municipios citados en el apartado anterior, el Plan General de Ordenación Urbana puede, justificadamente:

a) Extender el objeto de la inspección a las condiciones de habitabilidad y ornato público definidas en el artículo 19.

b) Limitar la obligatoriedad de la inspección a determinados ámbitos del término municipal o a determinados tipos de edificios.

c) Reducir los plazos para la inspección señalados en el artículo siguiente.

3.– En los Municipios con población inferior a 20.000 habitantes que no cuenten con Plan General de Ordenación Urbana, las Normas Urbanísticas Municipales pueden exigir también la realización de la inspección técnica de construcciones, conforme a lo previsto en esta sección.

Artículo 316.– Plazos.

1.– Todos los edificios deben someterse a una primera inspección técnica dentro del año siguiente a aquél en que se cumplan cuarenta años desde su fecha de terminación.

2.– Una vez realizada la primera inspección, los edificios deben someterse a una segunda y sucesivas inspecciones dentro del año siguiente a aquél en que se cumplan diez años desde la anterior inspección.

3.– Cuando se ejecuten obras de rehabilitación integral que afecten a todo el edificio, los plazos establecidos en los apartados anteriores comienzan a contar de nuevo desde la fecha de terminación de dichas obras.

4.– Se entiende como fecha de terminación del edificio o de las obras de rehabilitación integral, la fecha que conste en el certificado final de la obra. En su defecto debe atenderse, por este orden de preferencia, a la fecha que conste en el acta de recepción de la obra, a la fecha de notificación de la licencia de primera ocupación o utilización, y a la fecha que resulte de cualquier dato que indique la terminación de las obras a juicio del Ayuntamiento.

Artículo 317.– Certificado de Inspección.

1.– La inspección técnica de construcciones debe consignarse en un certificado suscrito por el técnico competente que la practique. Con dicho certificado debe adjuntarse siempre, como anexo inseparable, un informe suscrito por el mismo técnico en el que se describa el resultado de la inspección.

2.– El certificado de la inspección técnica de construcciones debe hacer referencia al menos a los siguientes extremos, por remisión al informe anexo:

a) El estado general de conservación del edificio inspeccionado, con especial referencia a los elementos vinculados directamente a su estabilidad, consolidación estructural, estanqueidad y en general a la seguridad de la construcción y de las personas, tales como la estructura, la cimentación, las fachadas exteriores, interiores y medianeras, las cubiertas, azoteas, voladizos, marquesinas, antenas y demás elementos susceptibles de desprendimiento, así como las redes de saneamiento y distribución de agua, gas y energía eléctrica en baja tensión.

b) En su caso, los desperfectos y deficiencias de conservación apreciados en el edificio inspeccionado, así como las pruebas más exhaustivas que sean necesarias para averiguar sus causas y determinar y valorar las obras y demás medidas precisas para mantener o reponer las condiciones de conservación exigibles.

c) En la segunda y sucesivas inspecciones, el grado de ejecución de las medidas indicadas en el informe anexo al certificado de la anterior inspección, así como el resultado de las obras realizadas desde su emisión.

3.– El certificado de la inspección técnica de construcciones y su informe anexo deben incorporarse al Libro del Edificio.

Artículo 318.– Control del Ayuntamiento.

1.– Los propietarios deben presentar en el Ayuntamiento una copia del certificado de la inspección técnica de construcciones y de su informe anexo, dentro del mes siguiente al vencimiento del plazo en el que deban realizarla.

2.– El Ayuntamiento puede requerir a los propietarios obligados a realizar la inspección la exhibición del último certificado de inspección y de su informe anexo. Cuando el mismo no se presente antes de que transcurra el mes siguiente al requerimiento, el Ayuntamiento puede ordenar la práctica de la inspección técnica del edificio en cuestión, pudiendo realizarla en sustitución y a costa de los propietarios obligados.

3.– Con la finalidad de controlar la aplicación y eficacia de la inspección, el Ayuntamiento puede crear un registro de los edificios sometidos a la misma.

Sección 2.ª– Orden de ejecución

Artículo 319.– Objeto.

El Ayuntamiento, de oficio o a instancia de cualquier interesado, puede dictar las órdenes de ejecución precisas para obligar a los propietarios de bienes inmuebles a cumplir los deberes urbanísticos señalados en el artículo 14, pudiendo exigirles la realización de las obras y trabajos necesarios para adaptar los bienes inmuebles a las condiciones establecidas en la normativa urbanística y en las demás normas aplicables, tales como:

a) La implantación, conservación, reparación o ampliación de servicios urbanos.

b) La conservación, limpieza y reforma de fachadas o espacios visibles desde la vía pública, así como la limpieza y vallado de solares.

c) La reforma o incluso eliminación de construcciones, instalaciones y otros elementos:

1.º– Que produzcan un riesgo cierto para la seguridad de personas o bienes.

2.º– Que impliquen un riesgo cierto de deterioro del medio ambiente, del patrimonio natural y cultural o del paisaje.

3.º– Que resulten incompatibles con la prevención de riesgos naturales o tecnológicos.

Artículo 320.– Contenido.

Las órdenes de ejecución deben detallar con la mayor precisión posible las obras y demás actuaciones necesarias para mantener o reponer las condiciones citadas en el artículo anterior y subsanar las deficiencias advertidas, así como su presupuesto estimado y el plazo para cumplirlas, en atención a su entidad y complejidad. No obstante, cuando se ordene la ejecución de obras u otras medidas recomendadas en los certificados de inspección técnica de construcciones o en sus informes anexos, las órdenes pueden remitirse a lo dispuesto en los mismos.

Artículo 321.– Procedimiento y efectos.

1.– Las órdenes de ejecución deben dictarse previa audiencia a los propietarios afectados e informe de los servicios técnicos y jurídicos municipales, o en su defecto de los servicios correspondientes de la Diputación Provincial, así como del órgano competente en materia de patrimonio cultural cuando se afecte a un Bien de Interés Cultural declarado o en proceso de declaración.

2.– Las órdenes de ejecución eximen de la obligación de obtener licencia urbanística para los actos de uso del suelo que constituyan su objeto.

3.– Durante el plazo de ejecución de las órdenes, los propietarios obligados pueden:

a) Proponer alternativas técnicas que garanticen el cumplimiento del objeto de la orden.

b) Solicitar la declaración de ruina.

c) Solicitar razonadamente la concesión de una prórroga.

d) Solicitar las ayudas económicas a que tengan derecho según el régimen de protección del inmueble.

4.– En los casos citados en las letras a) y b) del apartado anterior se suspende el cómputo del plazo para la ejecución de la orden, que se reanuda a partir de la notificación de la resolución por la que se acepte o rechace la propuesta o solicitud.

5.– Cuando exista peligro inminente de daños a personas o bienes, las órdenes de ejecución deben cumplirse de modo inmediato, en la forma que se determine en las propias órdenes, pero sin que ello pueda implicar en ningún caso la demolición, ni siquiera parcial, de Bienes de Interés Cultural declarados o en proceso de declaración.

6.– Las obras y demás actuaciones señaladas en las órdenes de ejecución deben realizarse con cargo a los propietarios de los inmuebles afectados, salvo cuando su importe supere el límite del deber de conservación definido en el artículo 19.2, correspondiendo en tal caso el exceso al Ayuntamiento.

Artículo 322.– Ejecución forzosa.

1.– El incumplimiento de las órdenes de ejecución faculta al Ayuntamiento para acordar su ejecución subsidiaria o la imposición de multas coercitivas, en ambos casos hasta el límite del deber legal de conservación y previo apercibimiento al interesado. Si existe riesgo inmediato para la seguridad de personas o bienes, o de deterioro del medio ambiente o del patrimonio natural y cultural, el Ayuntamiento debe optar por la ejecución subsidiaria.

2.– Las multas coercitivas pueden imponerse hasta lograr la total ejecución de lo dispuesto en las órdenes de ejecución, con un máximo de diez multas sucesivas impuestas con periodicidad mínima mensual, por un importe máximo equivalente, para cada multa, al 10 por ciento del valor de las obras ordenadas. El importe acumulado de las multas no debe rebasar el límite del deber de conservación definido en el artículo 19.2.

3.– Las multas coercitivas son independientes de las sanciones que se impongan por las infracciones urbanísticas derivadas del incumplimiento de las órdenes de ejecución, y compatibles con las mismas.

4.– Los costes de la ejecución subsidiaria de las órdenes de ejecución y el importe de las multas coercitivas que se impongan, en su caso, pueden exigirse mediante el procedimiento administrativo de apremio.

Sección 3.ª– Declaración de ruina

Artículo 323.– Supuestos de ruina.

El Ayuntamiento debe declarar el estado de ruina de un inmueble, previa tramitación del correspondiente procedimiento, en los siguientes supuestos:

a) Cuando el coste de las obras y otras actuaciones necesarias para mantener o reponer las condiciones adecuadas de seguridad y estabilidad señaladas en el artículo 19, exceda del límite del deber legal de conservación definido en el apartado 2 del mismo artículo.

b) Cuando se requiera la realización de obras de seguridad y estabilidad que no puedan ser autorizadas por encontrarse declarado el inmueble fuera de ordenación de forma expresa en el instrumento de planeamiento urbanístico que establezca la ordenación detallada.

Artículo 324.– Ruina parcial.

Cuando la situación de estado ruinoso afecte sólo a determinadas partes del inmueble, y siempre que el resto del mismo cuente con suficiente autonomía estructural y sea susceptible de ser utilizado y mantenido de forma independiente en las condiciones citadas en el artículo 19, el Ayuntamiento puede limitar los efectos de la declaración de ruina a las partes afectadas, declarando el estado de ruina parcial del inmueble.

Artículo 325.– Inicio del procedimiento.

1.– El procedimiento de declaración de ruina puede iniciarse de oficio por el Ayuntamiento, mediante acuerdo del órgano municipal competente.

2.– Asimismo, el procedimiento de declaración de ruina de un inmueble puede iniciarse a solicitud de cualquier persona interesada. A tal efecto puede considerarse interesada, entre otros, toda persona física o jurídica que alegue daños o peligro de daños propios derivados del estado actual de un inmueble. La solicitud debe cumplir los siguientes requisitos:

a) En el escrito de solicitud debe constar:

1.º– Los datos para la identificación del inmueble cuya declaración de ruina se solicita.

2.º– El supuesto o supuestos alegados de estado ruinoso del inmueble.

3.º– La relación de ocupantes del inmueble, cualquiera que sea el título de posesión.

4.º– Los titulares de derechos reales sobre el inmueble, si los hubiere.

5.º– Acreditación de la titularidad de derechos sobre el inmueble, en su caso.

b) La solicitud debe acompañarse de un certificado técnico, el cual debe:

1.º– Describir el estado físico del inmueble.

2.º– Justificar la causa de declaración de ruina invocada.

3.º– Describir y valorar las obras necesarias para mantener o reponer las condiciones de seguridad y estabilidad señaladas en el artículo 19, justificando que su coste excede del límite del deber legal de conservación definido en dicho artículo.

4.º– Informar si el inmueble reúne condiciones de seguridad y salubridad suficientes para la permanencia de sus ocupantes, hasta que se adopte la resolución que proceda.

Artículo 326.– Tramitación y resolución del procedimiento.

1.– Una vez iniciado el procedimiento de declaración de ruina, debe darse audiencia a los propietarios, ocupantes y titulares de derechos reales sobre el inmueble, poniéndoles de manifiesto el expediente y dándoles traslado de copia de los informes técnicos obrantes en el mismo para que, dentro de un plazo de quince días, puedan alegar y presentar los documentos, justificaciones y medios de prueba pertinentes. Cuando el procedimiento afecte a un Bien de Interés Cultural declarado o en proceso de declaración, debe notificarse el inicio del procedimiento y las resoluciones ulteriores a la Administración competente.

2.– Transcurrido el plazo indicado, los servicios técnicos municipales, o en su defecto los servicios de la Diputación Provincial, deben evacuar dictamen pericial sobre las circunstancias del inmueble, proponiendo las medidas a adoptar en atención a las mismas, salvo cuando dicha información pueda resultar de una previa inspección técnica de construcciones.

3.– La resolución que ponga fin al procedimiento debe optar entre:

a) Denegar la declaración del estado de ruina; en tal caso la propia resolución debe ordenar la ejecución de las obras de conservación o rehabilitación y demás medidas necesarias para reponer las condiciones señaladas en el artículo 19.

b) Declarar el estado de ruina; en tal caso la resolución debe ordenar la rehabilitación o la demolición del inmueble señalando plazos al efecto, y en su caso detallar las obras y medidas necesarias para asegurar la integridad física de los ocupantes y de terceros. No obstante, no puede ordenarse la demolición, ni siquiera parcial, cuando se trate de Bienes de Interés Cultural declarados o en proceso de declaración o de inmuebles catalogados con un nivel de protección que impida la demolición, en cuyo caso la resolución debe ordenar la ejecución de las obras de conservación o rehabilitación y demás medidas necesarias para reponer las condiciones señaladas en el artículo 19 teniendo en cuenta el régimen de protección del inmueble, y el plazo en el que debe solicitarse la licencia correspondiente.

c) Declarar el estado de ruina parcial; en tal caso la resolución debe ordenar la ejecución de las medidas citadas en la letra a) respecto de la parte no declarada en ruina, y respecto de la parte afectada debe atenerse a lo dispuesto en la letra anterior.

4.– La declaración de ruina no exime al propietario del inmueble del deber de solicitar licencia urbanística para la ejecución de la demolición o de las obras de conservación o rehabilitación que se ordenen. En tal caso la licencia debe contemplar todas las actuaciones que deban realizarse en el inmueble y el resultado final de las mismas, pudiendo concretarse a través de la misma las condiciones previstas en el planeamiento urbanístico para salvaguardar los valores que sean objeto de protección.

5.– La resolución del procedimiento de declaración de ruina debe notificarse a todos los propietarios, ocupantes y titulares de derechos reales sobre el inmueble, así como a cuantas otras personas hayan sido parte en el procedimiento. La resolución debe notificarse dentro de un plazo de seis meses desde la fecha de la solicitud cuando el procedimiento se haya iniciado a instancia de parte, o desde la fecha del acuerdo de inicio cuando se haya iniciado de oficio. Transcurrido dicho plazo, en el primer caso la solicitud debe entenderse estimada, y en el segundo caso el procedimiento caducado.

Artículo 327.– Incumplimiento de la Declaración.

En caso de incumplimiento de los plazos señalados en la declaración de ruina, el Ayuntamiento puede proceder, previo apercibimiento, a la ejecución subsidiaria de las medidas dispuestas en la declaración a costa del obligado, o bien resolver la sujeción del inmueble al régimen de venta forzosa, sin perjuicio de aplicar lo dispuesto en el artículo siguiente cuando la demora implique peligro. Los gastos e indemnizaciones que satisfaga el Ayuntamiento pueden ser exigidos mediante el procedimiento administrativo de apremio, hasta el límite del deber legal de conservación definido en el artículo 19.2.

Artículo 328.– Ruina inminente.

1.– Se entiende por ruina inminente de un inmueble una situación de deterioro físico del mismo tal que suponga un riesgo actual y real para las personas o las cosas, o que ponga en peligro la integridad de un Bien de Interés Cultural declarado o en proceso de declaración. En tal caso, el órgano municipal competente puede, previo informe técnico:

a) Ordenar el inmediato desalojo de los ocupantes del inmueble.

b) Adoptar las demás medidas provisionales necesarias para impedir daños a las personas o las cosas, o la pérdida del Bien de Interés Cultural, tales como el apeo y apuntalamiento del inmueble, el cerco de fachadas o el desvío del tránsito de personas y del tráfico rodado.

2.– Entre las medidas previstas en el apartado anterior sólo puede incluirse la demolición de aquellas partes del inmueble que sea imprescindible eliminar, y en ningún caso si se trata de Bienes de Interés Cultural declarados o en proceso de declaración.

3.– El Ayuntamiento es responsable de las consecuencias de las medidas previstas en este artículo, sin que su adopción exima al propietario de las responsabilidades que puedan serle exigidas respecto del cumplimiento del deber de conservación del inmueble. Los gastos e indemnizaciones que satisfaga el Ayuntamiento pueden ser repercutidos sobre el propietario, y su cobro exigido mediante el procedimiento administrativo de apremio, hasta el límite del deber legal de conservación.

4.– El Ayuntamiento debe realizar inspecciones periódicas de los inmuebles afectados por las medidas previstas en este artículo, para comprobar si se mantienen las circunstancias que las motivaron o si en caso contrario se aprecian otras nuevas que aconsejen adoptar una decisión diferente.

5.– La adopción de las medidas previstas en este artículo no implica la declaración de ruina del inmueble. Una vez adoptadas, puede iniciarse o proseguirse la tramitación del expediente de declaración de ruina, si la misma aún no se hubiese producido.

Sección 4.ª– Venta forzosa

Artículo 329.– Supuestos de aplicación.

El Ayuntamiento puede ordenar la sujeción de los terrenos y demás bienes inmuebles al régimen de venta forzosa, en los siguientes casos:

a) Incumplimiento de los plazos señalados en los instrumentos de planeamiento urbanístico para cumplir los deberes urbanísticos exigibles.

b) Incumplimiento del plazo señalado en el acuerdo de caducidad de licencia urbanística.

c) Incumplimiento de los plazos señalados en la declaración de ruina.

Artículo 330.– Registro de Inmuebles en Venta Forzosa.

1.– En los Municipios con población igual o superior a 20.000 habitantes o que cuenten con Plan General de Ordenación Urbana adaptado a la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León, el Ayuntamiento debe acordar la formación del Registro de Inmuebles en Venta Forzosa, y gestionarlo por sus propios medios.

2.– En los demás Municipios, el Ayuntamiento puede acordar la formación del Registro de Inmuebles en Venta Forzosa, y gestionarlo por sus propios medios o con la cooperación de la Diputación Provincial, a la que también puede encomendar la formación y gestión del Registro.

Artículo 331.– Inclusión en el Registro.

1.– Cuando proceda la aplicación del régimen de venta forzosa, el Ayuntamiento debe iniciar, de oficio o a instancia de cualquier persona, el procedimiento para incluir el inmueble en el Registro de Inmuebles en Venta Forzosa, concediendo audiencia al propietario y a los demás titulares de bienes y derechos afectados.

2.– Concluidos dichos trámites el Ayuntamiento debe resolver sobre la inclusión del inmueble en el Registro. La resolución debe contener una valoración del inmueble, determinada conforme a los criterios de la legislación del Estado, y debe comunicarse al Registro de la Propiedad para la práctica de los asientos que correspondan, haciendo constar su notificación al titular registral.

3.– La resolución de inclusión en el Registro implica la imposibilidad para su propietario, con carácter definitivo, de iniciar o proseguir el proceso de urbanización y edificación, así como la declaración de utilidad pública y necesidad de ocupación a efectos expropiatorios.

4.– La resolución de inclusión en el Registro debe notificarse antes de seis meses desde la fecha de la solicitud cuando el procedimiento se haya iniciado a instancia de parte, o desde la fecha del acuerdo de inicio cuando se haya iniciado de oficio. Transcurrido dicho plazo, en el primer caso la solicitud debe entenderse estimada; en el segundo caso el procedimiento debe entenderse caducado, y los afectados pueden iniciar o proseguir el ejercicio de sus derechos.

Artículo 332.– Contenido y publicidad del Registro.

1.– En el Registro de Inmuebles en Venta Forzosa deben constar:

a) Los siguientes datos de los inmuebles incluidos:

1.º– Situación, extensión y linderos de la finca.

2.º– Identidad y domicilio del propietario.

3.º– Referencia catastral y datos de inscripción en el Registro de la Propiedad.

4.º– Cargas, gravámenes y situaciones jurídicas inscritas en el Registro de la Propiedad, con identificación de sus titulares.

5.º– Arrendatarios y ocupantes del inmueble.

6.º– Causa de su inclusión en el Registro.

b) Las determinaciones de los instrumentos de planeamiento urbanístico aplicables.

c) La valoración del inmueble.

2.– El acceso al Registro de Inmuebles en Venta Forzosa es público, y cualquier persona tiene derecho a consultarlo y a obtener certificación de su contenido.

Artículo 333.– Adjudicación.

1.– Los inmuebles incluidos en el Registro de Inmuebles en Venta Forzosa deben ser adjudicados mediante concurso que el Ayuntamiento debe convocar en el plazo de doce meses desde la resolución de inclusión en el Registro, conforme a las siguientes reglas:

a) El pliego de condiciones que rija el concurso debe contener como mínimo las siguientes determinaciones:

1.ª– Emplazamiento, superficie y aprovechamiento del inmueble.

2.ª– Plazo máximo para la realización de las obras de edificación y, si el terreno no tiene aún la condición de solar, de urbanización.

3.ª– Precio mínimo de adjudicación, coincidente con la valoración recogida en el Registro.

4.ª– Precios máximos de venta o arrendamiento de las edificaciones resultantes, en su caso.

5.ª– Garantía definitiva del cumplimiento de los deberes de edificación o rehabilitación, y en su caso de urbanización.

b) La convocatoria debe anunciarse en el “Boletín Oficial de la Provincia” y en uno de los diarios de mayor difusión en el Municipio.

c) El adjudicatario tiene la condición de beneficiario de la expropiación.

d) Si el concurso queda desierto, el Ayuntamiento puede optar entre la expropiación o la enajenación directa, en cuyo caso el precio puede rebajarse hasta en un 25 por ciento.

e) La cantidad obtenida debe entregarse al propietario, y en su caso a los demás titulares de derechos, excepto en lo que exceda de la valoración recogida en el Registro, que debe dividirse entre el propietario y el Ayuntamiento a partes iguales.

2.– En tanto no se publique la convocatoria del concurso regulado en el artículo anterior, pueden presentarse Proyectos de Actuación cuyo ámbito sea el inmueble afectado, solicitando la aplicación del sistema de concurrencia conforme a los artículos 269 a 276. En tal caso, el pliego de cláusulas administrativas que rija el concurso para seleccionar al urbanizador debe incluir como criterios de adjudicación el precio de adquisición del inmueble y los compromisos del urbanizador en cuanto a las condiciones de edificación o rehabilitación y la participación del propietario, que puede consistir en la adjudicación de partes de la obra; las alternativas que se presenten para la selección del urbanizador deberán hacer referencia a tales extremos.

Artículo 334.– Cancelación e incumplimientos.

1.– Transcurridos dos años desde la inclusión en el Registro de Inmuebles en Venta Forzosa sin que se hubiera convocado ninguno de los concursos regulados en el artículo anterior, queda sin efecto la declaración en situación de venta forzosa, debiendo cancelarse el asiento correspondiente en el Registro. En tal caso el Ayuntamiento no puede acordar la expropiación ni una nueva inclusión de dicho inmueble en el Registro hasta pasados dos años. También debe cancelarse el asiento una vez que el adjudicatario del concurso haya cumplido sus obligaciones.

2.– Incumplidos por el adjudicatario los plazos señalados o las prórrogas que se concedan, el Ayuntamiento debe acordar la expropiación del inmueble por el precio mínimo señalado en la convocatoria del concurso, o por el precio de adjudicación si fuera inferior, valorándose aparte las obras terminadas desde la adjudicación, si fueran conformes con la normativa urbanística.

Capítulo III

Protección de la legalidad

Sección 1.ª– Disposiciones generales

Artículo 335.– Actividad administrativa de protección de la legalidad.

1.– Las Administraciones públicas deben velar por el adecuado cumplimiento de la normativa urbanística mediante la actividad administrativa de protección de la legalidad, que comprende las siguientes competencias:

a) La inspección urbanística.

b) La adopción de medidas de protección y restauración de la legalidad.

c) La imposición de sanciones por infracciones urbanísticas.

2.– Con carácter general, toda infracción urbanística determina la imposición de sanciones a sus responsables, así como la obligación de los mismos de restaurar la legalidad urbanística y resarcir los daños e indemnizar los perjuicios que la infracción produzca. Tales sanciones son independientes y compatibles con las medidas de protección y restauración de la legalidad.

3.– Con independencia de las sanciones que se impongan, ante cualquier vulneración de la normativa urbanística la Administración competente está obligada en todo caso a adoptar las medidas de protección y restauración de la legalidad que sean necesarias, así como a reponer los bienes afectados a su estado anterior.

4.– Cuando proceda tramitar, para un mismo acto, procedimiento sancionador por infracción urbanística así como procedimiento de restauración de la legalidad, ambos pueden ser objeto de un único expediente, sin perjuicio de regirse por su respectiva normativa de aplicación.

Artículo 336.– Competencias para la protección de la legalidad.

1.– Corresponden al Municipio las competencias de protección de la legalidad señaladas en el artículo anterior, dentro de su término municipal. Cuando el Ayuntamiento no ejerza dichas competencias, la Diputación Provincial debe intervenir conforme al artículo 366.

2.– La Administración de la Comunidad Autónoma puede ejercer las competencias de protección de la legalidad señaladas en el artículo anterior en cuanto afecte a la defensa del orden jurídico de interés supramunicipal, conforme al artículo 367.

3.– Lo dispuesto en este capítulo debe entenderse sin perjuicio de las facultades de intervención que correspondan a las Administraciones públicas competentes en cada caso, en virtud del régimen específico de autorización o concesión a que estén sometidos determinados actos de uso del suelo.

Sección 2.ª– Inspección urbanística

Artículo 337.– Objeto y funciones.

La inspección urbanística tiene por objeto la vigilancia, investigación y comprobación del cumplimiento de la normativa urbanística, y además:

a) La propuesta de adopción de medidas provisionales y definitivas de protección y, en su caso, de restauración de la legalidad.

b) La propuesta de inicio de procedimientos sancionadores a los responsables de las infracciones urbanísticas.

c) El asesoramiento e información en materia de protección de la legalidad, en especial a otras Administraciones públicas y a las personas inspeccionadas.

Artículo 338.– Facultades de inspección.

1.– El personal funcionario encargado de la inspección urbanística tiene la condición de agente de la autoridad, y como tal puede recabar, en el ejercicio de sus funciones, cuanta información, documentación y ayuda material precise para el adecuado cumplimiento de sus cometidos, de todas las personas relacionadas con cualquier actuación urbanística, incluidos las entidades prestadoras de servicios, así como de las Administraciones públicas y demás entidades con competencia sobre la actuación urbanística de que se trate o relacionadas con la misma, todos los cuales están obligados a prestar la colaboración requerida. A tal efecto la Administración debe expedir a dicho personal la oportuna acreditación.

2.– En sus actuaciones, el personal encargado de la inspección urbanística está autorizado, previa acreditación oficial de su condición, para entrar sin necesidad de previo aviso en fincas, construcciones y demás lugares que sean objeto de inspección, así como a permanecer en los mismos durante el tiempo necesario para ejercer sus funciones. No obstante, cuando fuera precisa la entrada en un domicilio, debe obtenerse el consentimiento del titular o, en su defecto, la oportuna autorización judicial.

3.– Las actas y diligencias que se extiendan en el ejercicio de las funciones de inspección urbanística tienen la naturaleza de documentos públicos y constituyen prueba de los hechos constatados que motiven su formalización, sin perjuicio de las pruebas que en defensa de los respectivos derechos e intereses puedan aportar los interesados.

Artículo 339.– Actas de inspección.

1.– Las actas de inspección urbanística que documenten el resultado de cada actuación inspectora deben contener:

a) El lugar y la fecha de su formalización.

b) La identificación personal del actuario o actuarios que las suscriban.

c) El nombre y apellidos, número de documento nacional de identidad y domicilio de las personas que intervienen en las actuaciones y el carácter o representación con que lo hacen, sean promotores, propietarios, constructores, técnicos, usuarios o representantes de cualquiera de los anteriores, o en ausencia de todos ellos o cuando no sea posible identificarlos, de quien se halle al frente de las obras o del establecimiento.

d) La descripción sucinta de los elementos esenciales de la actuación urbanística de la cual convenga dejar constancia, destacando los hechos y circunstancias relevantes para la adopción de medidas de protección y restauración de la legalidad, así como para la tipificación de la infracción y la graduación de la sanción.

e) Las manifestaciones de los intervinientes, en su caso.

2.– Las actas de inspección urbanística deben ser firmadas por el actuario o actuarios que las hubiesen levantado y por la persona que estuviese al cargo de la actividad inspeccionada en ese momento; si dicha persona se niega a suscribir debe hacerse constar tal circunstancia.

3.– La firma de las actas de inspección urbanística no implica aceptar su contenido. A su vez, la negativa a firmar dichas actas no produce la paralización o archivo de las actuaciones que puedan seguirse.

Artículo 340.– Diligencias de inspección.

1.– Las diligencias que se extiendan como consecuencia de una actuación inspectora para hacer constar hechos o circunstancias conocidos en el curso de un procedimiento deben incorporarse de inmediato al respectivo expediente.

2.– Las diligencias que reflejen los resultados de actuaciones inspectoras de obtención de información deben entregarse por los actuarios al órgano competente para el análisis de la información obtenida.

3.– Cuando una diligencia recoja acciones u omisiones que puedan ser constitutivas de una infracción de la normativa urbanística debe darse cuenta, sin dilaciones, al órgano competente para la adopción de las medidas que procedan.

Sección 3.ª– Medidas de protección y restauración de la legalidad

Artículo 341.– Actos en ejecución sin licencia urbanística.

1.– Cuando esté en ejecución algún acto de uso del suelo que requiera licencia urbanística, pero no esté amparado por licencia ni orden de ejecución, el órgano municipal competente debe disponer:

a) La paralización de las obras y demás actos de uso del suelo en ejecución, con carácter inmediatamente ejecutivo.

b) El inicio del procedimiento de restauración de la legalidad.

c) El inicio del procedimiento sancionador de la infracción urbanística.

2.– Los acuerdos citados en el apartado anterior deben notificarse al promotor de los actos en ejecución o a sus causahabientes, entendiendo como tales las personas que le hayan sucedido, o que se hayan subrogado por cualquier título en su derecho o posición. Los acuerdos deben notificarse también, en su caso, al constructor, al técnico director de las obras y al propietario de los terrenos, cuando manifiestamente no coincidan con el primero. Cada uno de ellos debe cumplir la orden de paralización desde la recepción del acuerdo, en el ámbito de sus respectivas responsabilidades.

3.– Notificada la orden de paralización al promotor, el mismo es responsable de la obligación de retirar, antes de que transcurran cinco días, los materiales y maquinaria preparados para ser utilizados en las obras y actos objeto de paralización. En particular, cuando se paralice la demolición de una edificación, es responsabilidad del promotor adoptar las medidas que sean necesarias para garantizar la seguridad de las personas y la estabilidad de la parte que aún no haya sido demolida, así como preservar todos los materiales que deban conservarse para hacer posible la reconstrucción.

4.– Transcurrido el plazo establecido en el apartado anterior sin que se hayan cumplido las obligaciones allí citadas, o sin que se haya procedido a la propia paralización de los actos, el órgano municipal competente debe adoptar las siguientes medidas cautelares:

a) Precintado del recinto de las obras y de las instalaciones, actividades u otros actos de uso del suelo en ejecución, y en especial de su acceso.

b) Retirada de los materiales y de la maquinaria que se consideren necesarios, o cuando se trate de una demolición, acopio y preservación de todos los materiales y restos de la misma, en todo caso a costa del promotor, a quien corresponde satisfacer los gastos de transporte, depósito y custodia que se produzcan.

c) Orden de corte de suministro a las entidades prestadoras de los servicios de suministro de agua, energía eléctrica, gas y telecomunicaciones, las cuales deben mantener el corte desde que se cumplan cinco días de la recepción de la orden hasta que se les notifique el otorgamiento de la licencia urbanística o el levantamiento de la orden de corte.

5.– Una vez iniciado el procedimiento de restauración de la legalidad, el órgano municipal competente debe resolverlo, previa audiencia a los interesados, adoptando alguna de las siguientes resoluciones, con independencia de las medidas citadas en los apartados anteriores y de las sanciones que se impongan en el procedimiento sancionador:

a) Si los actos son incompatibles con el planeamiento urbanístico: disponer la demolición de las construcciones e instalaciones ejecutadas, o en su caso la reconstrucción de las que se hayan demolido, así como la reposición de los bienes afectados a su estado anterior, en todo caso a costa de los responsables. Además debe impedir de forma total y definitiva los usos a los que dieran lugar.

b) Si los actos son compatibles con el planeamiento urbanístico: requerir al promotor para que en un plazo de tres meses solicite la correspondiente licencia urbanística, manteniéndose la paralización en tanto la misma no sea otorgada. Desatendido el requerimiento o denegada la licencia, debe proceder conforme a la letra anterior.

Artículo 342.– Actos en ejecución que no se ajusten a la licencia urbanística u orden de ejecución.

1.– Cuando esté en ejecución algún acto de uso del suelo amparado por licencia urbanística u orden de ejecución pero que no se ajuste a las condiciones establecidas en las mismas, debe procederse según lo previsto en los apartados 1 a 4 del artículo anterior, si bien la paralización de las obras y demás actos en ejecución puede limitarse a las partes afectadas.

2.– Una vez iniciado el procedimiento de restauración de la legalidad, el órgano municipal competente debe, con independencia de las medidas citadas en los apartados 3 y 4 del artículo anterior y de las sanciones que se impongan en el procedimiento sancionador, requerir al promotor para que ajuste los actos de uso del suelo a las condiciones establecidas en la licencia u orden de ejecución, dentro del plazo que se señale. Si transcurrido dicho plazo no se ha cumplido lo ordenado, debe procederse conforme a la letra 5.a) del artículo anterior.

3.– El plazo para cumplir la resolución citada en el apartado anterior debe ser como mínimo de tres meses, y como máximo el que dispusiera la licencia u orden para concluir los actos.

Artículo 343.– Actos concluidos sin licencia urbanística.

1.– Cuando haya concluido la ejecución de algún acto de uso del suelo que requiera licencia urbanística, pero no esté amparado por licencia ni orden de ejecución, el órgano municipal competente debe disponer:

a) El inicio del procedimiento de restauración de la legalidad.

b) El inicio del procedimiento sancionador de la infracción urbanística.

2.– Los acuerdos citados en el apartado anterior deben notificarse al promotor del acto o a sus causahabientes, entendiendo como tales las personas que le hayan sucedido, o que se hayan subrogado por cualquier título en su derecho o posición. Los acuerdos deben notificarse también, en su caso, al constructor, al técnico director de las obras, al propietario de los terrenos y al propietario de las construcciones e instalaciones resultantes del acto, cuando manifiestamente no coincidan con el primero.

3.– Una vez iniciado el procedimiento de restauración de la legalidad, el órgano municipal competente debe resolverlo, previa audiencia a los interesados, adoptando alguna de las siguientes resoluciones, con independencia de las sanciones que se impongan en el procedimiento sancionador:

a) Si los actos son incompatibles con el planeamiento urbanístico, debe procederse conforme al artículo 341.5.a).

b) Si los actos son compatibles con el planeamiento urbanístico, el órgano municipal competente debe requerir a los responsables citados en el apartado anterior, para que dentro de un plazo de tres meses soliciten la correspondiente licencia urbanística. Desatendido el requerimiento o denegada la licencia, debe procederse conforme al artículo 341.5.a).

Artículo 344.– Actos concluidos que no se ajusten a la licencia urbanística u orden de ejecución.

1.– Cuando haya concluido la ejecución de algún acto de uso del suelo amparado por licencia urbanística u orden de ejecución pero que no se ajuste a las condiciones establecidas en las mismas, debe procederse según lo previsto en los apartados 1 y 2 del artículo anterior.

2.– Una vez iniciado el procedimiento de restauración de la legalidad, el órgano municipal competente debe, con independencia de las sanciones que se impongan en el procedimiento sancionador, requerir a los responsables citados en el apartado 2 del artículo anterior, para que se ajusten a las condiciones establecidas en la licencia u orden de ejecución, dentro del plazo que se señale. Si transcurrido dicho plazo no se ha cumplido lo ordenado, debe procederse conforme al artículo 341.5.a).

3.– El plazo para cumplir la resolución citada en el apartado anterior debe ser como mínimo de tres meses, y como máximo de doce meses.

Artículo 345.– Ejecución forzosa de las medidas de protección y restauración.

1.– Si se incumplen las resoluciones previstas en los artículos precedentes de esta sección, el órgano municipal competente debe, previo apercibimiento a quienes estén obligados a cumplirlas, adoptar alguna de las siguientes medidas:

a) Ordenar la ejecución subsidiaria de las medidas de restauración de la legalidad a costa de los obligados.

b) Imponer, sin perjuicio de las sanciones por infracción urbanística que procedan, multas coercitivas hasta conseguir que se ejecuten las medidas de restauración de la legalidad, con un máximo de diez multas sucesivas impuestas con periodicidad mínima mensual, por un importe, cada vez, equivalente al mayor de los siguientes: el 10 por ciento del coste estimado de las medidas de restauración de la legalidad, el 10 por ciento del valor de las obras que hayan de demolerse o reconstruirse, o 601,01 euros, sin que pueda superarse dicho coste.

2.– El importe de los gastos, daños y perjuicios de la ejecución subsidiaria o de las multas coercitivas puede ser exigido mediante el procedimiento administrativo de apremio.

Artículo 346.– Plazo para la adopción de las medidas de protección y restauración.

1.– Las medidas de protección y restauración de la legalidad reguladas en esta sección deben adoptarse dentro de los plazos de prescripción señalados en el artículo 351.

2.– Los actos de uso del suelo, y en particular las construcciones e instalaciones realizadas con infracción grave o muy grave de la normativa urbanística, respecto de las cuales ya no se puedan adoptar medidas de protección y restauración de la legalidad por haber transcurrido el plazo citado en el apartado anterior, quedan automáticamente sometidas al régimen señalado en el artículo 185 para los usos del suelo declarados fuera de ordenación.

3.– No obstante lo dispuesto en los apartados anteriores, las medidas de protección y restauración de la legalidad relativas a terrenos de dominio público o espacios libres públicos existentes o previstos en los instrumentos de planeamiento urbanístico pueden adoptarse en cualquier momento, sin límite temporal alguno.

Sección 4.ª– Infracciones urbanísticas y personas responsables

Artículo 347.– Infracciones urbanísticas.

1.– Son infracciones urbanísticas las acciones u omisiones que vulneren lo establecido en la normativa urbanística y estén tipificadas y sancionadas en la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León.

2.– Las infracciones urbanísticas deben ser objeto de sanción previa tramitación del oportuno expediente conforme al procedimiento sancionador regulado en el artículo 358.

Artículo 348.– Tipificación de las infracciones urbanísticas.

1.– Las infracciones urbanísticas se clasifican en muy graves, graves o leves.

2.– Constituyen infracciones urbanísticas muy graves las siguientes:

a) La demolición de inmuebles catalogados en el planeamiento urbanístico.

b) Las acciones u omisiones calificadas como infracción grave cuando se realicen sobre bienes de dominio público, terrenos reservados para dotaciones urbanísticas públicas o alguna de las categorías de suelo rústico con protección.

3.– Constituyen infracciones urbanísticas graves las siguientes, salvo cuando proceda su calificación como muy graves conforme al apartado anterior:

a) La realización de parcelaciones urbanísticas en suelo rústico.

b) La realización de parcelaciones urbanísticas y obras de urbanización sin la previa aprobación de los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística exigibles.

c) La realización de construcciones o instalaciones que vulneren la normativa urbanística en cuanto a uso del suelo, aprovechamiento y densidad, así como en cuanto a la altura, volumen y situación de las construcciones e instalaciones, salvo que se demuestre la escasa entidad del daño producido o del riesgo creado.

d) El incumplimiento de los compromisos suscritos por los urbanizadores para la ejecución de los Proyectos de Actuación, salvo que se demuestre la escasa entidad del daño causado.

4.– Constituyen infracciones urbanísticas leves las acciones u omisiones que vulneren lo establecido en la normativa urbanística y que no puedan ser calificadas como muy graves o graves, incluidas al menos las siguientes:

a) La ejecución de actos de uso del suelo que requieran licencia urbanística, no amparados por licencia ni orden de ejecución, cuando sean compatibles con el planeamiento urbanístico.

b) La ejecución de actos de uso del suelo amparados por licencia urbanística u orden de ejecución pero que no se ajusten a las condiciones establecidas en las mismas, cuando sean compatibles con el planeamiento urbanístico

c) El incumplimiento de las obligaciones señaladas en materia de urbanismo a las entidades prestadoras de servicios.

d) El incumplimiento de las normas sobre inspección técnica de construcciones.

e) Las acciones u omisiones que impidan o dificulten la inspección urbanística.

f) El incumplimiento de las órdenes de paralización de actos de uso del suelo en ejecución o de las obligaciones subsiguientes del promotor.

g) El incumplimiento de las normas sobre publicidad privada en materia de urbanismo.

Artículo 349.– Personas responsables.

La responsabilidad de las infracciones urbanísticas se imputa a las personas que las cometan. En particular:

a) En los actos de uso del suelo que requieran licencia urbanística y se ejecuten careciendo de la misma o de orden de ejecución, o incumpliendo las condiciones que se establezcan en las mismas, son responsables el propietario de los terrenos, el promotor de los actos y, en su caso, el constructor, los técnicos que dirijan las obras y las entidades prestadoras de servicios.

b) En las infracciones urbanísticas muy graves o graves amparadas por licencia urbanística u orden de ejecución, son responsables las personas mencionadas en la letra anterior, y además el Alcalde que haya otorgado la licencia o dictado la orden y los miembros de la Corporación que hayan votado a favor de dichos actos, en ambos casos cuando los informes previos exigibles no existan o sean desfavorables en razón de la infracción; o bien, si dichos informes son favorables, los técnicos que los suscriban.

c) En las parcelaciones urbanísticas en suelo rústico, así como en las demás parcelaciones urbanísticas y obras de urbanización ejecutadas sin la previa aprobación de los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística exigibles, son responsables las personas mencionadas en las letras anteriores, más los propietarios de los terrenos en el momento de producirse la infracción y los agentes que hayan actuado como intermediarios en las transacciones.

d) En caso de incumplimiento de los compromisos suscritos para ejecutar los Proyectos de Actuación, son responsables los urbanizadores.

e) En caso de incumplimiento de las normas sobre publicidad privada, son responsables los promotores de las actuaciones publicitadas.

Artículo 350.– Responsabilidad de personas jurídicas.

Las personas jurídicas deben ser sancionadas por las infracciones urbanísticas que sean cometidas por sus órganos o agentes y deben asumir el coste de las correspondientes medidas de protección y restauración de la legalidad, sin perjuicio de las indemnizaciones que procedan por daños y perjuicios a terceros.

Artículo 351.– Prescripción de las infracciones.

1.– El plazo de prescripción para las infracciones urbanísticas es de cuatro años para las infracciones muy graves y graves, y de un año para las infracciones leves.

2.– El cómputo del plazo de prescripción comienza, en general, en la fecha en la que se haya cometido la infracción o, si la misma es desconocida o no puede ser acreditada, en la fecha en la que la inspección urbanística detecte signos físicos externos que permitan conocer los hechos constitutivos de la infracción. En particular, el cómputo del plazo comienza:

a) En las infracciones derivadas de una actividad continuada, en la fecha de finalización de la actividad o del último acto con el que la infracción se consuma.

b) Cuando se trate de infracciones autorizadas por resoluciones administrativas u otros actos administrativos, en la fecha en que se anulen las mismas.

3.– El plazo de prescripción se interrumpe con la notificación al interesado del inicio del procedimiento sancionador, reanudándose si el expediente sancionador permanece paralizado durante más de un mes por causas no imputables al presunto infractor.

4.– Las construcciones e instalaciones realizadas mediante actos constitutivos de infracción urbanística grave o muy grave, pero prescrita, quedan automáticamente sometidas al régimen señalado en el artículo 185 para los usos del suelo declarados fuera de ordenación.

Sección 5.ª– Sanciones

Artículo 352.– Escala y graduación de las sanciones.

1.– Las infracciones urbanísticas deben sancionarse:

a) Las infracciones muy graves, con multa de 300.506,06 euros a 1.803.036,31 euros.

b) Las infracciones graves, con multa de 6.010,13 euros a 300.506,05 euros.

c) Las infracciones leves, con multa de 150,25 euros a 6.010,12 euros.

2.– La sanción debe ser proporcionada a la gravedad de los hechos constitutivos de la infracción. En particular:

a) Cuando en el expediente se aprecie alguna circunstancia agravante o atenuante de la responsabilidad, la cuantía de la multa debe fijarse ponderando la incidencia de dichas circunstancias concurrentes de una forma global.

b) En las parcelaciones urbanísticas en suelo rústico o ejecutadas sin previa aprobación de los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística exigibles, el importe de la multa debe tener en cuenta la superficie afectada por la infracción.

c) En las infracciones urbanísticas que afecten a elementos protegidos por el planeamiento urbanístico, la sanción debe atender al impacto producido en los valores a preservar.

3.– En ningún caso las infracciones urbanísticas pueden suponer un beneficio económico para sus responsables. Cuando la suma de la sanción imponible y del coste de las medidas de protección y restauración de la legalidad resulte inferior al importe del beneficio obtenido, debe incrementarse la cuantía de la multa hasta alcanzar dicho importe, teniendo en cuenta el valor en venta de las parcelas, construcciones e instalaciones resultantes de los actos sancionados, conforme a las normas establecidas en la legislación del Estado.

Artículo 353.– Circunstancias agravantes y atenuantes.

La responsabilidad por las infracciones urbanísticas debe graduarse en función de las siguientes circunstancias:

a) Se consideran circunstancias agravantes:

1.º– El incumplimiento de los requerimientos de paralización y legalización de los actos de uso del suelo que carezcan de licencia u orden de ejecución, o que no se ajusten a las condiciones establecidas en las mismas.

2.º– La reincidencia, entendida como la comisión en el término de un año de al menos otra infracción urbanística de la misma naturaleza declarada como tal por resolución firme.

b) Se consideran circunstancias atenuantes la ejecución de obras que hayan reparado o disminuido el daño causado antes del inicio del procedimiento sancionador.

c) Se consideran circunstancias agravantes o atenuantes, según el caso:

1.º– La magnitud física de la infracción.

2.º– El beneficio económico obtenido.

3.º– El grado de dificultad técnica para restaurar la legalidad y reponer los bienes afectados al estado anterior a la producción de la infracción.

Artículo 354.– Medidas accesorias.

1.– A los responsables de infracciones urbanísticas muy graves y graves, cuando las acciones u omisiones resulten incompatibles con la normativa urbanística, así como en el caso de incumplimiento de los compromisos para la ejecución de los Proyectos de Actuación, se les pueden imponer, además de las sanciones pecuniarias, las siguientes medidas accesorias:

a) Prohibición de celebrar contratos de cualquier clase con las Entidades Locales de Castilla y León y con la Administración de la Comunidad Autónoma de Castilla y León. En tal caso, la resolución sancionadora, una vez adquirida firmeza, debe comunicarse a la Junta Consultiva de Contratación Administrativa de Castilla y León, a efectos de lo dispuesto en la legislación sobre contratación administrativa.

b) Inhabilitación para obtener subvenciones públicas, incentivos fiscales o crédito oficial con cargo a los presupuestos de la Administración sancionadora. Cuando se trate de infracciones relacionadas con alguna de las categorías de suelo rústico con protección, la inhabilitación se extiende a las subvenciones y demás ayudas públicas que otorgue la Administración de la Comunidad Autónoma. A tal efecto la resolución debe comunicarse a la Consejería de la Junta de Castilla y León competente sobre el objeto de la protección.

2.– El alcance y la duración de las medidas accesorias establecidas en el apartado anterior debe determinarse atendiendo a la existencia, en su caso, de dolo o mala fe del infractor, a la entidad del daño causado y a las dificultades para restaurar la legalidad. La duración de estas medidas accesorias no debe superar cuatro años.

Artículo 355.– Reducción de la sanción.

Puede aplicarse una reducción del 50 por ciento de la cuantía de la sanción, y en su caso eximir de la aplicación de las medidas accesorias previstas en el artículo precedente, cuando los responsables de las infracciones urbanísticas cumplan los siguientes requisitos:

a) Comprometerse por escrito, dentro de un plazo de 10 días desde que se les notifique la propuesta de resolución, a legalizar los actos sancionados en caso de que sean compatibles con el planeamiento urbanístico, o en caso contrario a restaurar la legalidad.

b) Garantizar el compromiso citado en la letra anterior en cualquiera de las formas previstas en el artículo 202, con el 50 por ciento del importe de las actuaciones necesarias, calculado por la Administración, en el plazo que al efecto determine la resolución sancionadora para la plena eficacia de la reducción prevista.

Artículo 356.– Prescripciones de las sanciones.

1.– El plazo de prescripción de las sanciones impuestas por infracciones urbanísticas es:

a) Para las infracciones muy graves, de tres años.

b) Para las infracciones graves, de dos años.

b) Para las infracciones leves, de un año.

2.– El cómputo del plazo de prescripción comienza el día siguiente a aquél en que adquiera firmeza la resolución por la que se impone la sanción.

3.– El plazo de prescripción se interrumpe con la notificación al interesado del inicio del procedimiento de ejecución, reanudándose si el mismo permanece paralizado durante más de un mes por causas no imputables al infractor.

Sección 6.ª– Procedimiento sancionador

Artículo 357.– Órganos competentes.

1.– En el ámbito de la Administración Local, la imposición de sanciones por infracciones urbanísticas corresponde al órgano municipal competente según lo dispuesto en la legislación sobre régimen local.

2.– Cuando la competencia municipal para imponer sanciones por infracciones urbanísticas sea ejercida por la Diputación Provincial, corresponde la imposición al órgano de la misma que la tenga atribuida conforme a la legislación sobre régimen local.

3.– En el ámbito de las competencias de la Administración de la Comunidad Autónoma, la imposición de sanciones por infracciones urbanísticas corresponde al Consejero de Fomento, sin perjuicio de su ulterior delegación o desconcentración.

4.– La competencia para acordar las medidas accesorias establecidas en el artículo 354 corresponde a quien ostente la competencia para imponer las sanciones de carácter principal de las que se deriven dichas medidas accesorias. No obstante, cuando la declaración de prohibición de contratar haya de producir efectos generales ante la Administración de la Comunidad Autónoma y las Entidades Locales de Castilla y León, corresponde adoptar la medida al Ministro de Hacienda, a propuesta de la Junta Consultiva.

5.– El importe de las sanciones corresponde a la Administración que tramite el procedimiento sancionador. No obstante, cuando el procedimiento se tramite por la Diputación Provincial el importe sólo le corresponde a la misma si habiendo sido requerido el Ayuntamiento para ejercer su competencia sancionadora, no lo hubiese hecho.

Artículo 358.– Procedimiento sancionador.

En el procedimiento sancionador deben aplicarse los principios del Derecho sancionador, siguiéndose para la tramitación lo previsto en el Decreto 189/1994, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento regulador del procedimiento sancionador de la Administración de la Comunidad Autónoma, con las siguientes particularidades:

a) Cuando el procedimiento sancionador deduzca la existencia de dos o más responsables de una misma infracción urbanística, debe imponerse a cada uno una sanción independiente de las que se impongan a los demás.

b) En los procedimientos sancionadores por dos o más infracciones urbanísticas entre las que exista conexión de causa a efecto, debe imponerse una sola sanción a cada responsable, que debe ser la correspondiente a las actuaciones que supongan el resultado final perseguido por el conjunto de las infracciones. En los demás procedimientos sancionadores, a quienes sean responsables de dos o más infracciones urbanísticas debe imponérseles una sanción por cada una de las infracciones.

c) El plazo para resolver el procedimiento sancionador es de seis meses desde su inicio, prorrogable por otros tres meses por acuerdo del órgano que acordó la incoación.

d) Transcurridos los plazos indicados en la letra anterior sin que se hubiera dictado y notificado la resolución, el procedimiento sancionador debe entenderse caducado, y cuando la infracción urbanística no hubiera prescrito debe iniciarse un nuevo procedimiento, sin perjuicio de las interrupciones por la substanciación de un procedimiento penal con identidad de sujetos, hecho y fundamento.

Artículo 359.– Exacción subsidiaria.

Para la cobranza de las multas impuestas como sanción por infracciones urbanísticas, en defecto de pago voluntario, debe aplicarse el procedimiento administrativo de apremio.

Artículo 360.– Concurrencia con el orden jurisdiccional penal.

1.– Cuando con ocasión de la tramitación de los procedimientos administrativos que se instruyan por infracción urbanística o restauración de la legalidad, aparezcan indicios del carácter de delito o falta del hecho que motivó su inicio, el órgano competente para imponer la sanción, por sí o a propuesta del instructor del expediente, debe ponerlo en conocimiento del Ministerio Fiscal, a los efectos de exigencia de las responsabilidades de orden penal en que hayan podido incurrir los infractores, solicitándole testimonio sobre las actuaciones que se practiquen y absteniéndose de proseguir el procedimiento administrativo mientras la autoridad judicial no dicte la resolución que ponga fin al procedimiento judicial, o mientras el Ministerio Fiscal no comunique la improcedencia de iniciar o proseguir actuaciones.

2.– Cuando el órgano competente para imponer la sanción administrativa tenga conocimiento de que está desarrollándose un proceso penal sobre los mismos hechos que son objeto de procedimiento sancionador por infracción urbanística, debe solicitar del órgano jurisdiccional comunicación sobre las actuaciones realizadas. Una vez recibida la comunicación, si el órgano competente estimara que existe identidad de sujeto, hecho y fundamento entre la infracción urbanística y la penal que pudiera corresponder, debe acordar la suspensión del procedimiento sancionador hasta que recaiga resolución judicial.

3.– La sanción penal:

a) Excluye la imposición de sanción administrativa en los casos en que se aprecie identidad de sujeto, hecho y fundamento.

b) No excluye en ningún caso ni es incompatible con la adopción de las medidas de protección y restauración de la legalidad necesarias para reponer los bienes afectados a la situación anterior a la comisión de la infracción.

Sección 7.ª– Otras medidas de protección de la legalidad

Artículo 361.– Suspensión y revisión de licencias.

1.– El órgano municipal competente conforme a la legislación sobre régimen local debe disponer la suspensión de los efectos de las licencias urbanísticas y órdenes de ejecución y, consiguientemente, la paralización inmediata de los actos de uso del suelo que se estén ejecutando a su amparo, cuando su contenido constituya manifiestamente una infracción urbanística muy grave o grave.

2.– Las facultades citadas en el apartado anterior pueden ejercitarse desde la fecha en que se otorguen las licencias o se dicten las órdenes de ejecución y durante la ejecución de los actos de uso del suelo amparados por las mismas.

3.– Acordada la suspensión, debe darse traslado del acto suspendido al órgano jurisdiccional competente, en los términos y a los efectos previstos en el artículo 127 de la Ley reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa.

4.– Cuando la Sentencia anule la licencia urbanística u orden de ejecución, el órgano municipal competente debe ordenar las medidas necesarias para la restauración de la legalidad según lo previsto en el artículo 341, con demolición de las obras indebidamente ejecutadas, o en su caso reconstrucción de lo indebidamente demolido, e inicio del correspondiente procedimiento sancionador.

5.– Sin perjuicio de lo dispuesto en los apartados anteriores, el Ayuntamiento debe disponer, conforme a lo previsto en la legislación sobre procedimiento administrativo, la revisión de oficio de las licencias urbanísticas que haya otorgado y de las órdenes de ejecución que haya dictado, cuando su contenido constituya una infracción urbanística muy grave o grave. Una vez anulada la licencia urbanística u orden de ejecución, el órgano municipal competente debe proceder según lo dispuesto en el apartado anterior.

6.– La indemnización por los daños y perjuicios causados por la anulación de una licencia urbanística u orden de ejecución se determina conforme a la legislación sobre responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas. En ningún caso ha lugar a indemnización por los daños y perjuicios causados por la revisión de una licencia urbanística u orden de ejecución si ha existido dolo, culpa o negligencia graves imputables al perjudicado.

Artículo 362.– Expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad.

Una vez firme la resolución que declare una parcelación urbanística como infracción muy grave, el Ayuntamiento o la Administración de la Comunidad Autónoma pueden acordar la expropiación de los terrenos por incumplimiento de la función social de la propiedad, deduciéndose del justiprecio el importe de la sanción que se haya impuesto.

Artículo 363.– Comunicación al registro de la propiedad.

El Ayuntamiento puede comunicar al Registro de la Propiedad correspondiente el inicio de los procedimientos de protección y restauración de la legalidad así como de los procedimientos sancionadores por infracción urbanística, para su publicidad y la práctica de los asientos que procedan, conforme a la legislación hipotecaria.

Artículo 364.– Visado colegial.

Los Colegios profesionales que tengan encomendado el visado de proyectos para los que haya de solicitarse licencia urbanística u otras autorizaciones administrativas harán constar las discrepancias que observen respecto de la normativa urbanística.

Artículo 365.– Acción pública.

Cuando la acción pública regulada en el artículo 10 esté motivada por la ejecución de actos de uso del suelo que se consideren contrarios a la normativa urbanística, puede ejercerse en tanto dure la ejecución de los mismos y, una vez terminados, hasta la finalización de los plazos señalados para la adopción de medidas de protección y restauración de la legalidad.

Sección 8.ª– Inactividad municipal

Artículo 366.– Intervención de la Diputación Provincial.

1.– Cuando la Diputación Provincial tenga conocimiento de la existencia de actos de uso del suelo que puedan vulnerar la normativa urbanística y no le conste la adopción de las medidas de protección y restauración de la legalidad establecidas en los artículos 341 y siguientes, debe comunicarlo al Ayuntamiento afectado ofreciendo sus medios jurídicos, técnicos y económicos para facilitar el ejercicio de las competencias municipales de protección de la legalidad.

2.– Solicitada por el Ayuntamiento la asistencia de la Diputación Provincial para el ejercicio de sus competencias, la misma puede instrumentarse mediante cualquiera de las formas de colaboración previstas en la legislación sobre régimen local.

3.– Transcurridos diez días desde la recepción de la comunicación citada en el apartado 1, sin que el Ayuntamiento adopte las medidas pertinentes de protección y restauración de la legalidad ni solicite la asistencia de la Diputación Provincial, ésta debe ejercer directamente las competencias de protección y restauración de la legalidad conforme a la legislación sobre régimen local, o bien poner los hechos en conocimiento del Servicio Territorial de Fomento para el ejercicio de las competencias propias de la Administración de la Comunidad Autónoma.

Artículo 367.– Intervención de la Administración de la Comunidad Autónoma.

1.– La Administración de la Comunidad Autónoma, a través de los Servicios Territoriales de Fomento, debe ejercer la inspección urbanística en cuanto afecte a la defensa del orden jurídico de interés supramunicipal. Del resultado de la inspección debe informarse a los Municipios afectados y a la Diputación Provincial, a efectos del ejercicio de sus respectivas competencias.

2.– La Administración de la Comunidad Autónoma debe adoptar las medidas pertinentes de protección y restauración de la legalidad cuando se trate de actos de uso del suelo que vulneren la normativa urbanística y afecten al orden jurídico de interés supramunicipal, en especial en cuanto a lo dispuesto en los instrumentos de ordenación del territorio y a las parcelaciones urbanísticas y demás usos del suelo rústico prohibidos o sujetos a autorización. A tal efecto:

a) Cuando el Servicio Territorial de Fomento tenga conocimiento de la existencia de actos de uso del suelo que puedan vulnerar la normativa urbanística y no le conste la adopción de medidas de protección y restauración de la legalidad, debe requerir a los Ayuntamientos para que las adopten dentro del plazo de un mes.

b) Desatendido el requerimiento, el Servicio Territorial de Fomento debe ejercer sus propias competencias de protección y restauración de la legalidad, y asumir las competencias municipales, si los actos afectan al orden jurídico de interés supramunicipal. En tal caso, las resoluciones y acuerdos que se adopten en su ejercicio deben ser comunicadas a los Ayuntamientos afectados dentro de un plazo de diez días.

TÍTULO V

Intervención en el mercado del suelo

Capítulo I

Patrimonios públicos de suelo

Sección 1.ª– Objeto y tipos

Artículo 368.– Objeto.

Los patrimonios públicos de suelo son instrumentos de intervención administrativa en el mercado inmobiliario que tienen por objeto las siguientes finalidades:

a) Contribuir a la regulación del mercado de suelo y en general del mercado inmobiliario en su ámbito de aplicación, con la finalidad de favorecer el cumplimiento del derecho constitucional de las personas a disponer de una vivienda digna, adecuada y asequible, así como de asegurar la disponibilidad de suelo para actividades productivas.

b) Obtener reservas de suelo para la ejecución de los sistemas generales y de las demás dotaciones urbanísticas públicas, y en general para la ejecución de las actuaciones previstas en los instrumentos de ordenación del territorio y planeamiento urbanístico vigentes.

c) Facilitar la agilidad y eficacia de la gestión urbanística en su ámbito de aplicación, y en general la mejor ejecución de las determinaciones de los instrumentos de ordenación del territorio y planeamiento urbanístico vigentes.

Artículo 369.– Patrimonio Municipal de Suelo.

Los Municipios que cuenten con un instrumento de planeamiento general deben gestionar su propio Patrimonio Municipal de Suelo, con las finalidades citadas en el artículo anterior. Estos Municipios no necesitan adoptar un acuerdo expreso para la constitución de dicho Patrimonio, sino que deben aplicar directamente lo dispuesto en este capítulo a los bienes que lo integran.

Artículo 370.– Patrimonio Provincial de Suelo.

Las Diputaciones Provinciales pueden constituir el Patrimonio Provincial de Suelo con las finalidades citadas en el artículo 368, debiendo además contribuir a la consecución de los fines de los demás patrimonios públicos de suelo de su provincia. En tal caso, a partir del acuerdo de constitución las Diputaciones deben gestionar los bienes que integren el Patrimonio Provincial de Suelo conforme a lo dispuesto en este capítulo.

Artículo 371.– Patrimonio del Suelo de Castilla y León.

La Administración de la Comunidad Autónoma debe gestionar el Patrimonio de Suelo de Castilla y León, con las finalidades citadas en el artículo 368, debiendo además contribuir a la consecución de los fines de los demás patrimonios públicos de suelo, en particular en cuanto a la regulación del mercado de suelo en los Municipios con población igual o superior a 20.000 habitantes y en su entorno de influencia. La Administración de la Comunidad Autónoma no necesita adoptar un acuerdo expreso para la constitución del Patrimonio de Suelo de Castilla y León, sino que debe aplicar directamente lo dispuesto en este capítulo a los bienes que lo integran.

Sección 2.ª– Constitución y destino

Artículo 372.– Bienes integrantes.

1.– Integran el patrimonio público de suelo que proceda, según cuál sea su Administración titular, los siguientes bienes, derechos y obligaciones:

a) El aprovechamiento que exceda del que corresponda a los propietarios de suelo urbano y urbanizable.

b) Los siguientes bienes inmuebles, sin perjuicio de su afección al uso y dominio público:

1.º– Los terrenos que teniendo ya naturaleza patrimonial, sean clasificados como suelo urbano o como suelo urbanizable por el instrumento de planeamiento general vigente, o bien por algún instrumento de ordenación del territorio.

2.º– Los terrenos adquiridos mediante expropiación, compra, permuta o cualquier otro título, con la finalidad de incorporarlos a los propios patrimonios.

3.º– Los terrenos obtenidos por cesiones y expropiaciones urbanísticas, ejercicio de los derechos de tanteo y retracto y, en general, por la ejecución del planeamiento urbanístico o de los instrumentos de ordenación del territorio.

4.º– Las viviendas de propiedad pública.

5.º– Las dotaciones urbanísticas públicas asentadas sobre suelos públicos.

c) Los siguientes fondos:

1.º– Los créditos que tengan como garantía hipotecaria los bienes incluidos en el mismo patrimonio.

2.º– Los intereses, beneficios y plusvalías por enajenación de activos, obtenidos por entidades o sociedades en las que se aporten como capital público bienes del mismo patrimonio.

3.º– Las transferencias y consignaciones presupuestarias cuya finalidad sea la conservación, ampliación o gestión del mismo patrimonio.

4.º– Los ingresos obtenidos mediante la gestión y enajenación de otros bienes del mismo patrimonio mediante cualquier título, incluida la sustitución por su equivalente en efectivo de cualquier cesión de terrenos o derechos de aprovechamiento que corresponda a la Administración titular del patrimonio, la constitución onerosa de derechos de superficie y la percepción de cantidades alzadas o cánones periódicos por el mismo concepto.

d) También pueden vincularse al patrimonio público de suelo las obligaciones de compensación de aprovechamiento a los propietarios de terrenos objeto de ocupación directa o a los propietarios a los que corresponda un aprovechamiento superior que en el planeamiento se les permita un aprovechamiento inferior al que les corresponda.

2.– Entre los bienes citados en el apartado anterior se incluyen los terrenos y en su caso las construcciones existentes sobre los mismos, así como cualquier derecho de aprovechamiento del que sea titular la Administración antes de su materialización en terrenos.

3.– La materialización en terrenos concretos de los derechos de aprovechamiento citados en el apartado anterior debe efectuarse sobre parcelas resultantes de la actuación urbanística que los haya generado, salvo cuando su calificación urbanística resulte incompatible con los fines de los patrimonios públicos de suelo señalados en el artículo 374.

Artículo 373.– Naturaleza.

1.– Los bienes de los patrimonios públicos de suelo están vinculados a los fines específicos señalados en el artículo siguiente.

2.– En particular, los bienes del Patrimonio Municipal de Suelo constituyen un patrimonio separado de los restantes bienes municipales, y los ingresos obtenidos mediante su enajenación o mediante la sustitución del aprovechamiento correspondiente al Ayuntamiento por su equivalente en efectivo, deben destinarse a la conservación y ampliación del mismo Patrimonio, en los términos previstos en el artículo siguiente.

Artículo 374.– Destino.

Los bienes de los patrimonios públicos de suelo, incluidos los ingresos obtenidos por su enajenación, deben destinarse a alguno de los siguientes fines de interés social, siempre que estén previstos en alguno de los instrumentos de ordenación del territorio o de planeamiento urbanístico vigentes, o que estén vinculados a su ejecución:

a) Construcción de viviendas con protección pública.

b) Ejecución de sistemas generales u otras dotaciones urbanísticas públicas.

c) Compensación a propietarios cuyos bienes:

1.º– Hayan sido objeto de expropiación.

2.º– Hayan sido objeto de ocupación directa.

3.º– Estén incluidos en unidades de actuación en las que el aprovechamiento permitido por el planeamiento sea inferior al aprovechamiento que corresponde a dichos propietarios.

d) Conservación, gestión y ampliación del propio patrimonio o de otros patrimonios públicos de suelo, entendiendo incluidos los siguientes conceptos:

1.º– Los gastos necesarios para la conservación del patrimonio, tales como tributos, seguros y costes de mantenimiento, limpieza, seguridad y otros análogos.

2.º– Los gastos de urbanización necesarios para que los terrenos del patrimonio alcancen la condición de solar.

3.º– Los gastos necesarios para la ampliación del patrimonio mediante cesión, expropiación, compra, permuta o cualquier otro título.

4.º– Los intereses, gastos de tramitación y comisiones de los créditos cuyos fondos hayan sido adscritos al patrimonio.

e) Con carácter excepcional, otros fines de interés social que merezcan tal consideración conforme a la normativa urbanística o a la legislación sectorial, y que estén previstos en los instrumentos de ordenación del territorio o de planeamiento urbanístico vigentes.

Sección 3.ª– Gestión

Artículo 375.– Formas de gestión.

1.– Los patrimonios públicos de suelo pueden gestionarse mediante cualquiera de las formas autorizadas por la legislación reguladora de su Administración titular, incluidas:

a) La gestión directa por la Administración titular del patrimonio.

b) La gestión por otras Administraciones públicas, entidades dependientes de las mismas, mancomunidades, consorcios o sociedades urbanísticas.

2.– Las Administraciones públicas pueden utilizar la expropiación forzosa para la constitución y ampliación de los patrimonios públicos de suelo.

Artículo 376.– Documentación contable.

1.– Las Administraciones titulares de patrimonios públicos de suelo, así como las entidades que tuvieran encomendada su gestión, deben documentar contablemente de forma expresa y diferenciada los bienes integrantes del patrimonio, así como su movimiento patrimonial, sus enajenaciones y su destino final, y asimismo el flujo y afectación de los fondos adscritos al patrimonio, utilizando al efecto técnicas de contabilidad y presupuestación públicas.

2.– La gestión anual de los patrimonios públicos de suelo debe acompañar a la liquidación de las cuentas correspondientes a la ejecución de los presupuestos de su Administración titular y debe ser objeto de control en los mismos términos que dicha liquidación.

Artículo 377.– Reservas de terrenos.

1.– El Plan General de Ordenación Urbana puede delimitar reservas de terrenos clasificados como suelo urbanizable no delimitado para su incorporación al Patrimonio Municipal de Suelo. Asimismo los instrumentos de ordenación del territorio citados en el artículo 21 pueden delimitar dichas reservas, para su incorporación a cualquiera de los patrimonios públicos de suelo.

2.– La aprobación definitiva de los instrumentos citados en el apartado anterior implica la declaración de utilidad pública y de la necesidad de ocupación de los terrenos incluidos en la reserva, a efectos expropiatorios, por un plazo de cuatro años, así como la sujeción de todas las transmisiones que se efectúen sobre dichos terrenos a los derechos de tanteo y retracto a favor de la Administración pública titular del patrimonio público.

3.– Transcurrido el plazo de cuatro años señalado en el apartado anterior sin que se haya iniciado el procedimiento expropiatorio, la delimitación de la reserva queda sin efecto.

Sección 4.ª– Transmisión

Artículo 378.– Disposiciones generales.

1.– Para la transmisión de los bienes de los patrimonios públicos de suelo debe asegurarse la vinculación de su destino a los fines previstos en el artículo 374 y el cumplimiento de los plazos de urbanización y edificación establecidos, así como, cuando se trate de viviendas con protección pública, el respeto de los precios máximos de venta y arrendamiento.

2.– Como regla general, la transmisión de estos bienes debe realizarse con carácter oneroso, por precio igual o superior al valor de su aprovechamiento, mediante enajenación o permuta previo concurso público. De forma excepcional la transmisión puede realizarse:

a) De forma gratuita o por precio inferior al valor de su aprovechamiento.

b) Sin previo concurso, mediante enajenación o permuta directas.

3.– La transmisión de los bienes de los patrimonios públicos de suelo se rige en todo caso por lo dispuesto en la normativa específica de la Administración titular del patrimonio y en la normativa reguladora de la contratación pública, con las particularidades establecidas en los artículos siguientes para cada forma de transmisión.

Artículo 379.– Enajenación mediante concurso.

La enajenación de los bienes de los patrimonios públicos de suelo debe realizarse, como supuesto ordinario, por precio igual o superior al valor de su aprovechamiento, previo concurso público, respetando las siguientes reglas:

a) El pliego de condiciones del concurso debe señalar, según los casos:

1.º– Precio mínimo de enajenación, nunca inferior al valor de su aprovechamiento.

2.º– Precios máximos de venta o arrendamiento de los inmuebles que se edifiquen.

3.º– Plazos de urbanización y edificación.

4.º– Criterios de adjudicación del concurso, ponderando las condiciones anteriores de forma que tengan un peso predominante respecto a otras, y equilibrado entre sí.

5.º– Otras condiciones que procedan.

b) Si el concurso quedara desierto, durante un plazo de un año a contar desde la resolución, los bienes de que se trate pueden enajenarse de forma directa conforme al mismo pliego.

Artículo 380.– Cesión gratuita o enajenación por precio inferior a su valor.

Los bienes de los patrimonios públicos de suelo pueden ser enajenados por precio inferior al valor de su aprovechamiento o incluso cedidos de forma gratuita, en los siguientes casos:

a) Transmisión a favor de otras Administraciones públicas, entidades dependientes de las mismas, mancomunidades o consorcios, siempre que se comprometan de forma expresa y fehaciente a destinarlos a alguno de los fines previstos en el artículo 374. En este caso puede aplicarse el procedimiento de enajenación directa regulado en el artículo siguiente.

b) Transmisión a favor de empresas públicas o entidades privadas de interés público sin ánimo de lucro, siempre que se comprometan de forma expresa y fehaciente a destinarlos a los fines previstos en las letras a) y f) del artículo 374. Para las empresas públicas puede aplicarse el procedimiento de enajenación directa regulado en el artículo siguiente, y para las entidades privadas debe aplicarse el procedimiento de concurso público, salvo en cuanto al precio mínimo de enajenación.

Artículo 381.– Enajenación directa.

1.– Los bienes de los patrimonios públicos de suelo pueden ser enajenados de forma directa, por precio no inferior al valor de su aprovechamiento, en los siguientes casos:

a) Retribución a los urbanizadores de actuaciones urbanísticas.

b) Compensación a propietarios cuyos bienes:

1.º– Hayan sido objeto de expropiación.

2.º– Hayan sido objeto de ocupación directa.

3.º– Estén incluidos en unidades de actuación en las que el aprovechamiento permitido por el planeamiento sea inferior al aprovechamiento que corresponde a dichos propietarios.

c) Enajenación a favor de propietarios de bienes incluidos en la misma unidad de actuación, cuando el aprovechamiento permitido por el planeamiento sea superior al aprovechamiento que corresponde a dichos propietarios.

d) Enajenación a favor de propietarios de bienes incluidos en la misma unidad de actuación, cuando el aprovechamiento que corresponda al Ayuntamiento no sea suficiente para adjudicarle parcelas edificables independientes.

2.– La enajenación directa requiere que en el correspondiente expediente:

a) Se impongan plazos concretos de urbanización y edificación.

b) Se acredite la situación del adquirente en alguna de las circunstancias señaladas en el apartado anterior.

c) Se acredite el importe de la retribución, compensación, justiprecio o contraprestación económica a que tenga derecho el adquirente, en su caso.

Artículo 382.– Enajenación mediante permuta.

1.– Los bienes de los patrimonios públicos de suelo pueden ser enajenados mediante permuta por otros bienes, que en tal caso pasan a integrarse en el mismo patrimonio público de suelo, previo expediente en el que se acredite:

a) La mayor conveniencia de la permuta frente a otras formas de enajenación posibles.

b) La vinculación del destino de los bienes objeto de permuta a alguno de los fines previstos en el artículo 374.

c) La valoración de los bienes objeto de permuta.

d) En su caso, la forma y condiciones de pago de la diferencia entre las valoraciones de los bienes objeto de permuta.

2.– Como regla general, la enajenación mediante permuta de los bienes de los patrimonios públicos de suelo debe realizarse por el sistema de concurso público, por precio igual o superior al valor de su aprovechamiento, conforme al artículo 379. No obstante, en los casos previstos en los artículos 380 y 381, la enajenación mediante permuta puede realizarse en las condiciones especiales reguladas en dichos artículos.

Capítulo II

Otros instrumentos de intervención en el mercado de suelo

Sección 1.ª– Derechos de tanteo y retracto

Artículo 383.– Objeto.

Los derechos de tanteo y retracto regulados en la normativa urbanística tienen por objeto la consecución de todas o algunas de las siguientes finalidades:

a) Ampliar el Patrimonio Municipal de Suelo.

b) Garantizar el régimen de las viviendas con protección pública.

c) Contribuir a la regulación del mercado inmobiliario.

d) Facilitar la ejecución de los instrumentos de planeamiento urbanístico vigentes.

Artículo 384.– Ámbito de aplicación.

1.– Los Municipios con población igual o superior a 20.000 habitantes o que cuenten con Plan General de Ordenación Urbana pueden delimitar áreas de suelo urbano o urbanizable en las que las transmisiones onerosas de terrenos y demás bienes inmuebles queden sujetas al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, con las finalidades citadas en el artículo anterior.

2.– A tal efecto se consideran transmisiones onerosas las transmisiones de bienes inmuebles producidas por cualquier negocio o acto de disposición “inter vivos”, presentes o futuras, puras, simples o sujetas a condición, así como cualquier otro contrato civil o mercantil que determine la transmisión de un bien inmueble a otra persona física o jurídica de forma no gratuita. No se consideran onerosas las transmisiones que se produzcan como consecuencia de la disolución o cambio de régimen económico matrimonial, ni las transmisiones a favor de entidades sin ánimo de lucro declaradas de utilidad pública e interés social por precio inferior al valor urbanístico del bien que se transmita.

Artículo 385.– Titularidad.

1.– La titularidad de los derechos de tanteo y retracto regulados en la normativa urbanística corresponde al Ayuntamiento.

2.– El Ayuntamiento puede ceder el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, de forma general o para ámbitos concretos, a favor de otras Administraciones públicas, entidades dependientes de las mismas, mancomunidades, consorcios y sociedades urbanísticas.

Artículo 386.– Delimitación de áreas.

1.– La delimitación de las áreas de tanteo y retracto debe efectuarse en el Plan General de Ordenación Urbana o en sus revisiones o modificaciones.

2.– Además de lo establecido en la legislación hipotecaria, la efectividad de la delimitación de las áreas de tanteo y retracto requiere:

a) Que en la memoria del Plan General se incluyan las causas que justifiquen su necesidad y el ámbito concreto delimitado, así como la relación de bienes y propietarios afectados.

b) Que durante el período de información pública del Plan General se realice notificación personal a los propietarios afectados.

c) Que se remita al Registro de la Propiedad correspondiente copia certificada del acuerdo de aprobación definitiva del Plan General, con expresión escrita y gráfica del área delimitada así como relación de los bienes y propietarios afectados.

Artículo 387.– Bienes afectados.

1.– Dentro de las áreas de tanteo y retracto, el ejercicio de los derechos regulados en este capítulo no puede extenderse a todas las transmisiones de bienes inmuebles, sino que debe limitarse a los siguientes supuestos:

a) Terrenos sin edificar o en construcción.

b) Terrenos con edificación declarada en ruina o fuera de ordenación.

c) Terrenos destinados a la construcción de viviendas con protección pública.

d) Viviendas con protección pública.

2.– No obstante, en las Áreas de Rehabilitación el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto puede extenderse a las transmisiones onerosas de todo tipo de bienes inmuebles, incluso parcialmente en caso de fincas en régimen de propiedad horizontal.

Artículo 388.– Ejercicio del derecho de tanteo.

Además de lo establecido en la legislación hipotecaria, el ejercicio del derecho de tanteo debe ajustarse a las siguientes reglas:

a) Los propietarios de los bienes inmuebles incluidos en el área delimitada deben notificar al Ayuntamiento su decisión de proceder a su transmisión onerosa o permuta, informando de las condiciones esenciales de la misma, y al menos del precio o contraprestación solicitado.

b) El Ayuntamiento puede ejercer el derecho de tanteo, incluida la notificación a los afectados, dentro de un plazo de sesenta días naturales contados a partir del día siguiente al que reciba fehacientemente la notificación citada en la letra anterior.

Artículo 389.– Ejercicio del derecho de retracto.

1.– Además de lo establecido en la legislación hipotecaria, el ejercicio del derecho de retracto debe ajustarse a las siguientes reglas:

a) Los adquirentes de los bienes inmuebles incluidos en el área delimitada deben notificar al Ayuntamiento la transmisión onerosa realizada, mediante entrega de copia de la escritura o u otros documentos en que se formalizase.

b) En los siguientes casos, el Ayuntamiento puede ejercer el derecho de retracto, incluida la notificación a los afectados, dentro de un plazo de sesenta días naturales contados a partir del día siguiente al que reciba fehacientemente la notificación citada en la letra anterior:

1.º– Cuando no se hubiera realizado correctamente la notificación previa prevista en el artículo anterior.

2.º– Cuando hubiera transcurrido más de un año desde la notificación previa prevista en el artículo anterior.

3.º– Cuando las condiciones de la transmisión hayan resultado menos onerosas que las indicadas en la notificación previa prevista en el artículo anterior.

2.– Cuando el Ayuntamiento tenga conocimiento por cualquier medio de la existencia de una transmisión onerosa sujeta al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto y que no le haya sido notificada ni conforme al artículo 388 ni conforme al apartado anterior, debe requerir a los afectados por la misma, así como al notario que hubiera autorizado dicha transmisión e igualmente al Registro de la Propiedad, para que le notifiquen los documentos en los que se formalizase la transmisión efectuada, o en su defecto los documentos en los que consten los datos de la misma. En tal caso, el Ayuntamiento puede ejercer el derecho de retracto dentro de un plazo de sesenta días naturales contados a partir del día siguiente al que reciba en forma la última documentación enviada por quienes hayan sido requeridos, sin perjuicio de su posterior notificación a los afectados conforme a la legislación sobre procedimiento administrativo.

Artículo 390.– Plazo de ejercicio.

1.– El plazo máximo de sujeción de las transmisiones onerosas al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto es de ocho años a contar desde la entrada en vigor del Plan General de Ordenación Urbana, salvo cuando el mismo señale otro plazo menor.

2.– Dentro del plazo de sujeción de las transmisiones onerosas al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto debe notificarse, al menos, el acuerdo por el que se ejerza el derecho de tanteo o el derecho de retracto, o en el supuesto regulado en el apartado 2 del artículo anterior, el requerimientos a los afectados. El resto de las actuaciones para el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto pueden efectuarse válidamente aunque haya concluido el plazo.

Artículo 391.– Pago de los bienes adquiridos.

1.– El pago de los bienes adquiridos mediante el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto debe realizarse por el importe total de la transmisión. No obstante, en los supuestos de las letras c) y d) del artículo 387.1, cuando el precio solicitado o pagado supere el precio máximo establecido en la normativa reguladora del régimen de protección pública aplicable, el Ayuntamiento solamente debe abonar dicho precio máximo.

2.– El pago debe realizarse dentro de un plazo de tres meses a contar desde la notificación a los afectados del acuerdo de ejercicio del derecho. Una vez transcurrido dicho plazo sin haberse realizado o consignado el pago, caduca el derecho.

3.– El pago puede realizarse:

a) En efectivo.

b) Mediante consignación conforme a la legislación sobre expropiación forzosa.

c) Previo acuerdo con el propietario transmitente, mediante adjudicación de terrenos de valor equivalente, exteriores al área de tanteo y retracto.

4.– Las condiciones de pago dispuestas en los dos apartados anteriores pueden sustituirse por cualesquiera otras que se acuerden libremente entre el Ayuntamiento y los afectados.

Artículo 392.– Destino de los bienes obtenidos.

1.– Los bienes adquiridos mediante el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto se integran automáticamente en el Patrimonio Municipal de Suelo, quedando sujetos al régimen establecido en el capítulo anterior en cuanto a su destino, gestión y transmisión.

2.– En particular, las viviendas adquiridas mediante el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto deben adjudicarse a personas que reúnan los requisitos establecidos en la normativa reguladora del régimen de protección pública aplicable y conforme a las reglas y condiciones dispuestas en la misma.

Sección 2.ª– Derecho de superficie

Artículo 393.– Objeto.

La constitución del derecho de superficie tiene por objeto la consecución de todas o algunas de las siguientes finalidades:

a) Promocionar y favorecer la construcción de viviendas con protección pública.

b) Facilitar la consecución de otros fines que se consideren de interés social conforme a la normativa urbanística o a la legislación sectorial, y que estén previstos en los instrumentos de ordenación del territorio o planeamiento urbanístico vigentes, o vinculados a su ejecución.

c) En general, contribuir a la regulación del mercado inmobiliario y facilitar la ejecución de las determinaciones de los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística vigentes.

Artículo 394.– Ámbito de aplicación.

Las Administraciones públicas, sus entidades dependientes, las mancomunidades, los consorcios y las sociedades urbanísticas, pueden constituir derechos de superficie sobre terrenos de su propiedad o integrantes de patrimonios públicos de suelo cuya gestión les corresponda o tengan encomendada, con las finalidades citadas en el artículo anterior.

Artículo 395.– Reglas de aplicación.

Al régimen del derecho de superficie establecido en la legislación del Estado, se aplican de forma complementaria las siguientes reglas:

a) El procedimiento de constitución del derecho de superficie así como el carácter oneroso o gratuito del mismo se rigen por las reglas establecidas para la transmisión de los bienes de los patrimonios públicos de suelo en los artículos 378 a 382, en función de la condición y las circunstancias del superficiario.

b) El derecho de superficie goza de los beneficios previstos en la normativa sobre viviendas con protección pública, siempre que se cumplan los requisitos señalados en la misma.

Sección 3.ª– Programas municipales de suelo

Artículo 396.– Objeto.

Los Municipios con población igual o superior a 20.000 habitantes o que cuenten con Plan General de Ordenación Urbana pueden elaborar Programas Municipales de Suelo con el objeto de concretar y facilitar la ejecución de las determinaciones del Plan General de Ordenación Urbana y de los demás instrumentos de planeamiento urbanístico vigentes que se consideren prioritarias, y en general contribuir a la regulación del mercado inmobiliario.

Artículo 397.– Determinaciones.

1.– Los Programas Municipales de Suelo deben contener previsiones técnicas, económicas y temporales para la ejecución de los sistemas generales y de las demás dotaciones urbanísticas públicas previstas en el planeamiento urbanístico, así como para el desarrollo de los sectores de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable delimitado cuya incorporación al mercado de suelo se considere prioritaria.

2.– Los Programas Municipales de Suelo pueden contener determinaciones vinculantes para los presupuestos municipales que se aprueben durante su período de vigencia, así como incorporar convenios con otras Administraciones públicas.

3.– Los Programas Municipales de Suelo no pueden contener determinaciones propias de los instrumentos de planeamiento urbanístico, ni suprimir, modificar o alterar de ninguna forma las que estén vigentes.

Artículo 398.– Documentación.

Los Programas Municipales de Suelo deben contener una memoria donde se concreten y justifiquen sus fines y objetivos así como las previsiones técnicas, económicas y temporales adoptadas para su consecución. También deben contener los demás documentos que resulten necesarios para reflejar adecuadamente todas sus determinaciones, de entre los siguientes:

a) El compromiso de vinculación de los presupuestos municipales correspondientes a las anualidades de vigencia del Programa, en su caso.

b) La descripción de las obras necesarias para la ejecución de las dotaciones urbanísticas públicas objeto del Programa, con estimación de su coste y programación de su ejecución.

c) La relación de las fincas cuya expropiación forzosa resulte necesaria para la ejecución del Programa, de forma que pueda iniciarse el procedimiento de tasación conjunta.

d) La relación de las fincas cuya ocupación directa resulte necesaria para la ejecución del Programa, de forma que pueda iniciarse el procedimiento de ocupación directa.

e) La asignación del sistema de actuación para el desarrollo de unidades de actuación concretas, con señalamiento de plazos para la presentación de los Proyectos de Actuación y en su caso de Reparcelación y Urbanización, así como de las ulteriores solicitudes de licencia.

f) Los convenios suscritos con otras Administraciones públicas, entidades dependientes de las mismas, mancomunidades, consorcios o sociedades urbanísticas, para la cofinanciación de actuaciones incluidas en el Programa, la cesión de los terrenos necesarios para su ejecución o la encomienda de la gestión total o parcial del propio Programa.

Artículo 399.– Elaboración, aprobación y vigencia.

1.– Los Programas Municipales de Suelo pueden aprobarse y modificarse conjuntamente con el Plan General de Ordenación Urbana, o con sus revisiones o sus modificaciones, o bien de forma independiente.

2.– En caso de tramitación independiente, la aprobación de los Programas Municipales de Suelo debe realizarse conforme al procedimiento regulado en el artículo 171.

3.– Con independencia del momento en el que sean aprobados definitivamente, el período de vigencia de los Programas Municipales de Suelo no puede exceder del mandato de la Corporación municipal que los apruebe. No obstante, la nueva Corporación municipal surgida del siguiente proceso electoral puede acordar la renovación del anterior Programa Municipal de Suelo, manteniendo o modificando sus plazos y demás condiciones.

TÍTULO VI

Organización y coordinación administrativa

Capítulo I

Disposiciones generales

Artículo 400.– Entidades y órganos urbanísticos de la Administración local.

1.– Los Municipios, las Diputaciones Provinciales y en general las entidades dependientes de la Administración local pueden emplear, para la gestión de sus competencias urbanísticas, todas las formas previstas en la legislación sobre régimen local, régimen jurídico y contratación administrativa, tales como:

a) La constitución de gerencias de urbanismo.

b) El establecimiento de las formas de colaboración con otras entidades de Derecho público y con los particulares que resulten más convenientes para la gestión de sus competencias, incluida la constitución de mancomunidades, consorcios y sociedades mercantiles de capital íntegramente público o de economía mixta.

c) La encomienda de la ejecución material de actividades de su competencia a otras Administraciones públicas, a entidades dependientes de las mismas, o a mancomunidades, consorcios o sociedades urbanísticas constituidos con dicha finalidad.

d) La delegación de competencias en otras Administraciones públicas o en entidades dependientes de las mismas.

2.– Las Diputaciones Provinciales deben crear y mantener un servicio de asesoramiento y apoyo a los Municipios en materia de urbanismo, a fin de gestionar las siguientes competencias propias de los entes provinciales:

a) La asistencia técnica, jurídica y económica a los Municipios, con el objetivo de facilitar el adecuado ejercicio de las competencias urbanísticas municipales y en especial el cumplimiento de las determinaciones de los instrumentos de ordenación del territorio, planeamiento y gestión urbanística vigentes.

b) La cooperación con los Municipios para la elaboración y financiación de los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística, fomentando su homogeneidad, calidad técnica y actualización constante, su coherencia con los instrumentos de ordenación del territorio y su compatibilidad con el planeamiento sectorial que afecte a cada término municipal y con el planeamiento urbanístico de los Municipios limítrofes.

Artículo 401.– Órganos urbanísticos de la Administración de la Comunidad Autónoma.

1.– Son órganos urbanísticos de la Administración de la Comunidad Autónoma:

a) El Consejero de Fomento.

b) El Consejo de Urbanismo y Ordenación del Territorio de Castilla y León.

c) Las Comisiones Territoriales de Urbanismo.

2.– Las competencias urbanísticas atribuidas a la Administración de la Comunidad Autónoma sin indicar el órgano que haya de ejercerlas corresponden al Consejero de Fomento, sin perjuicio de su ulterior distribución, atribución o delegación.

3.– Los órganos urbanísticos de la Administración de la Comunidad Autónoma pueden delegar el ejercicio de sus competencias, por plazo determinado y prorrogable, en alguno de los órganos inferiores, conforme a su normativa específica.

4.– La Administración de la Comunidad Autónoma puede emplear, para la gestión de sus competencias urbanísticas, todas las formas previstas en la legislación sobre régimen jurídico y contratación administrativa, así como en su normativa específica, tales como:

a) El establecimiento de las formas de colaboración con otras entidades de Derecho público y con los particulares que resulten más convenientes para la gestión de sus competencias, incluida la constitución de consorcios y de sociedades mercantiles de capital íntegramente público o de economía mixta.

b) La encomienda de la ejecución material de actividades de su competencia a otras Administraciones públicas, a entidades dependientes de las mismas, o a mancomunidades, consorcios o sociedades urbanísticas constituidos con dicha finalidad.

c) La delegación de competencias en otras Administraciones públicas o en entidades dependientes de las mismas.

Artículo 402.– Información interadministrativa.

1.– La Administración de la Comunidad Autónoma debe notificar sus acuerdos en materia de urbanismo y ordenación del territorio a los Municipios y a las demás Administraciones públicas afectadas, en un plazo de diez días desde su adopción.

2.– Los Municipios y las Diputaciones Provinciales deben colaborar con la Administración de la Comunidad Autónoma para el cumplimiento de sus obligaciones de información urbanística, facilitando los datos que les sean requeridos al respecto. En particular, los Municipios deben remitir a la Comisión Territorial de Urbanismo, para su incorporación al Registro de Urbanismo de Castilla y León, un ejemplar de todos los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística que aprueben definitivamente, con todos sus documentos debidamente diligenciados.

Artículo 403.– Tecnificación de la actuación administrativa.

La Administración de la Comunidad Autónoma, así como las Diputaciones Provinciales y los Municipios, deben utilizar en la mayor medida posible las técnicas electrónicas, informáticas y telemáticas en el ejercicio de sus competencias urbanísticas, en especial para facilitar la relación con los afectados por la actividad urbanística, agilizar los procedimientos y permitir un adecuado seguimiento de las actuaciones, respetando en todo caso las limitaciones, garantías y requisitos señalados en la legislación sobre procedimiento administrativo.

Capítulo II

Entidades y órganos urbanísticos especiales

Artículo 404.– Mancomunidades.

Conforme a la legislación sobre régimen local, los Municipios pueden asociarse entre sí, constituyendo mancomunidades entre cuyos fines se incluya el ejercicio y la gestión de todas o algunas de las siguientes competencias de los Municipios mancomunados:

a) La programación, elaboración, ejecución, seguimiento y coordinación de instrumentos de ordenación del territorio, planeamiento y gestión urbanística.

b) El apoyo y asesoramiento en materia de urbanismo, incluida la elaboración de informes técnicos y jurídicos previos a la adopción de acuerdos administrativos.

c) La planificación, ejecución, gestión y conservación de los sistemas generales y demás dotaciones urbanísticas públicas.

d) La gestión de expropiaciones previamente acordadas por la Administración competente, incluso asumiendo la condición de beneficiario de la expropiación.

e) La liquidación y recaudación unificada de tributos u otras prestaciones patrimoniales de Derecho público relacionados con las competencias gestionadas.

Artículo 405.– Consorcios.

Conforme a la legislación sobre régimen jurídico de las Administraciones públicas, tanto éstas como sus entidades dependientes pueden asociarse entre sí, constituyendo consorcios entre cuyos fines se incluya el ejercicio y la gestión de todas o algunas de las competencias de los entes consorciados, de entre las citadas en el artículo anterior. A los consorcios pueden incorporarse entidades de Derecho privado y particulares, de acuerdo con lo dispuesto en sus propios estatutos y previo convenio sobre las bases que hayan de regir su participación.

Artículo 406.– Gerencias de urbanismo.

En virtud de su potestad organizativa, los Municipios, las Diputaciones Provinciales y las mancomunidades pueden constituir gerencias de urbanismo para ejercer y gestionar todas o algunas de las siguientes competencias propias:

a) Funciones que impliquen ejercicio de autoridad:

1.ª– Otorgar licencias urbanísticas.

2.ª– Dictar órdenes de ejecución.

3.ª– Gestionar la inspección técnica de construcciones.

4.ª– Declarar el estado de ruina.

5.ª– Tramitar y resolver los expedientes de venta forzosa.

6.ª– Ejercer la inspección urbanística.

7.ª– Tramitar y resolver expedientes de restauración de la legalidad.

8.ª– Tramitar y resolver expedientes sancionadores por infracciones urbanísticas.

9.ª– Ejercer los derechos de tanteo y retracto en las áreas delimitadas al efecto.

10.ª–Expedir cédulas urbanísticas.

b) Funciones instrumentales de carácter técnico, respecto de las cuales la competencia para resolver corresponda a las entidades que hayan constituido la gerencia:

1.ª– Programar, elaborar, tramitar, ejecutar y realizar el seguimiento de los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística.

2.ª– Planificar, ejecutar, gestionar y conservar los sistemas generales y demás dotaciones urbanísticas públicas.

3.ª– Tramitar, ejecutar y realizar el seguimiento de los acuerdos municipales en las materias citadas en la letra anterior.

4.ª– Apoyar y asesorar en materia de urbanismo, incluida la elaboración de informes técnicos y jurídicos previos a la adopción de acuerdos administrativos.

c) Funciones de gestión de los patrimonios públicos de suelo, tales como adquirir, poseer, reivindicar, administrar, gravar y enajenar toda clase de bienes, así como constituir sobre los mismos derechos de superficie y en general asumir titularidades fiduciarias de disposición, correspondiendo las dominicales a las entidades titulares de los patrimonios.

Artículo 407.– Sociedades urbanísticas.

1.– Conforme a la legislación mercantil, las Administraciones públicas, sus entidades dependientes, las mancomunidades y los consorcios, pueden constituir de forma individual o conjunta, sociedades anónimas o sociedades de responsabilidad limitada, o bien participar en sociedades anónimas ya constituidas, que tengan por objeto la realización de actividades urbanísticas que no impliquen ejercicio de autoridad, incluidas:

a) El ejercicio y la gestión de todas o algunas de las competencias de sus entidades partícipes, de entre las citadas en el artículo 404.

b) La gestión, con titularidad fiduciaria de disposición, de los bienes de los patrimonios públicos de suelo de sus entidades partícipes, conservando éstas la titularidad dominical.

c) La gestión de actuaciones urbanísticas, tanto aisladas como integradas, pudiendo asumir la condición de urbanizador, ejecutar y mantener la urbanización, así como promover y construir viviendas con protección pública.

d) La gestión y explotación de concesiones de servicios.

2.– Las sociedades urbanísticas deben actuar en régimen de concurrencia con la empresa privada, salvo cuando sus entidades partícipes les encomienden la realización de alguna de las actividades citadas en el apartado anterior.

3.– Cuando las sociedades urbanísticas asuman la condición de urbanizador de una actuación urbanística:

a) Sus Entidades partícipes pueden:

1.º– Transmitir a las sociedades o aportar como participación social en las mismas sus terrenos y derechos de aprovechamiento que resulten afectados, tanto en pleno dominio como mediante la constitución del derecho de superficie.

2.º– Ofrecer a los propietarios afectados la suscripción, sin licitación pública, de una parte del capital de las sociedades, a distribuir entre los que acepten participar en proporción al aprovechamiento que les corresponda.

b) Las propias sociedades pueden por sí mismas:

1.º– Adquirir, transmitir, constituir, modificar y extinguir toda clase de derechos sobre bienes muebles o inmuebles, en orden a la mejor gestión de la actuación urbanística.

2.º– Suscribir convenios con las Administraciones públicas con competencias sobre el ámbito de la actuación urbanística.

3.º– Gestionar y conservar los sistemas generales y demás dotaciones urbanísticas públicas ejecutadas, hasta que sean recibidos por el Ayuntamiento.

4.º– Enajenar, incluso antes de la total ejecución de la actuación, las parcelas edificables que resulten de la misma, así como los derechos de aprovechamiento que deban materializarse sobre dichas parcelas, en los términos más convenientes para asegurar la edificación en los plazos y demás condiciones previstas.

Capítulo III

Órganos de coordinación administrativa

Sección 1.ª– Comisiones Territoriales de Urbanismo

Artículo 408.– Objeto y régimen jurídico.

1.– Las Comisiones Territoriales de Urbanismo de Ávila, Burgos, León, Palencia, Salamanca, Segovia, Soria, Valladolid y Zamora son los órganos permanentes, de carácter deliberante y resolutorio, destinados a asegurar la coordinación administrativa y la participación social en la elaboración, aprobación y ejecución del planeamiento urbanístico y en general en todas las materias relacionadas con el urbanismo y la ordenación del territorio en sus ámbitos territoriales respectivos, que coinciden con las provincias de igual nombre.

2.– El régimen orgánico y funcional de las Comisiones Territoriales de Urbanismo se rige por lo establecido para los órganos colegiados en la Ley 3/2001, de 3 de julio, del Gobierno y de la Administración de la Comunidad de Castilla y León, y en los artículos de esta sección.

3.– Las Comisiones Territoriales de Urbanismo ejercen sus funciones integradas en la Consejería de Fomento. Corresponde al Servicio Territorial de Fomento la preparación de sus asuntos, así como la gestión, ejecución y seguimiento de sus acuerdos.

4.– Contra los acuerdos de las Comisiones Territoriales de Urbanismo puede interponerse recurso de alzada ante el Consejero de Fomento, conforme a lo previsto en la legislación sobre procedimiento administrativo.

Artículo 409.– Funciones.

Las Comisiones Territoriales de Urbanismo deben ejercer las siguientes funciones en sus respectivos ámbitos territoriales:

a) Aprobar definitivamente los instrumentos de planeamiento urbanístico cuya aprobación corresponda a la Administración de la Comunidad Autónoma y no esté expresamente atribuida a otros órganos.

b) Autorizar los usos excepcionales en suelo rústico, cuando dicha autorización corresponda a la Administración de la Comunidad Autónoma.

c) Emitir informe sobre las licencias de uso provisional, cuando dicho informe corresponda a la Administración de la Comunidad Autónoma.

d) Emitir informe sobre las consultas en suelo urbanizable no delimitado, cuando su emisión corresponda a la Administración de la Comunidad Autónoma.

e) Subrogarse en las competencias municipales para la elaboración y aprobación de los instrumentos de planeamiento urbanístico.

f) Proponer la adopción de medidas de protección de la legalidad.

g) En coordinación con el Centro de Información Territorial, mantener el Registro de Urbanismo de Castilla y León, en particular en lo relativo a la inscripción de las Entidades Urbanísticas Colaboradoras.

h) Asesorar a los demás órganos y departamentos de la Administración de la Comunidad Autónoma, así como a las restantes Administraciones públicas, en todas las materias relacionadas con el urbanismo y la ordenación del territorio, en especial en lo relativo a la elaboración, aprobación y ejecución del planeamiento urbanístico.

Artículo 410.– Composición.

1.– La composición de cada Comisión Territorial de Urbanismo es la siguiente:

a) Presidente: el Director General de Vivienda, Urbanismo y Ordenación del Territorio.

b) Vicepresidente: el Delegado Territorial de la Junta de Castilla y León, quien actúa como Presidente en caso de ausencia u otro impedimento temporal del titular.

c) El Jefe del Servicio Territorial de Fomento, que sustituye al Delegado Territorial en caso de ausencia u otro impedimento temporal.

d) Los Jefes de los Servicios Territoriales de las Consejerías competentes en las siguientes materias: medio ambiente, cultura y comercio.

e) Un vocal en representación de la Dirección General de Vivienda, Urbanismo y Ordenación del Territorio.

f) Dos vocales en representación de la Administración General del Estado.

g) Cuatro vocales en representación de la Federación Regional de Municipios y Provincias, uno de los cuales debe ser Alcalde de un Municipio con población igual o superior a 5.000 habitantes y otro debe ser Alcalde de un Municipio con población inferior a 5.000 habitantes. En la Comisión de León, un vocal debe ser miembro del Consejo Comarcal del Bierzo.

h) Hasta un máximo de seis vocales designados por el Director General de Vivienda, Urbanismo y Ordenación del Territorio entre personas de reconocido prestigio en las materias competencia de la Comisión, o que estén vinculadas a las asociaciones, instituciones, colegios profesionales y otras entidades cuya actividad guarde relación con el urbanismo y la ordenación del territorio en la provincia.

2.– Actúa como Secretario de la Comisión, con voz y sin voto, un Licenciado en Derecho designado por el Director General de Vivienda, Urbanismo y Ordenación del Territorio entre el personal funcionario de la Consejería. Corresponde al Secretario de la Comisión, además de lo previsto en la Ley del Gobierno y de la Administración de la Comunidad, asegurar la tramitación de los asuntos de la Comisión dentro de los plazos establecidos, preparar la documentación resultante de sus acuerdos y disponer su publicación y notificación cuando proceda, así como comprobar la subsanación de las deficiencias citadas en el artículo 161.3 cuando por su escasa entidad la Comisión acuerde que no debe necesariamente elevarse de nuevo el expediente a su consideración, y en general asesorar jurídicamente a la Comisión.

3.– Actúa como Ponente de la Comisión, con voz y sin voto, un técnico competente en materia de urbanismo, designado por el Director General de Vivienda, Urbanismo y Ordenación del Territorio entre el personal funcionario de la Consejería de Fomento.

Artículo 411.– Régimen de funcionamiento.

1.– Las Comisiones Territoriales de Urbanismo deben reunirse en sesiones al menos cada tres meses, previa convocatoria a sus miembros titulares realizada por orden del Presidente con una antelación mínima de cuarenta y ocho horas, acompañada del Orden del día. Cuando alguno de los miembros titulares no pueda asistir, debe trasladar la convocatoria al suplente designado para sustituirle.

2.– Previamente a cada sesión debe entregarse a los convocados el acta de la sesión anterior y el informe de la Ponencia Técnica sobre cada uno de los asuntos incluidos en el Orden del día. Si concurren circunstancias de urgencia y relevante interés social debidamente acreditadas, la Comisión puede aceptar la sustitución del informe de la Ponencia Técnica por un informe del Servicio Territorial de Fomento.

3.– Cuando en el Orden del día se incluyan asuntos relativos a las funciones citadas en las letras a), d) y e) del artículo 409, debe informarse a los Municipios afectados a fin de que si lo estiman oportuno envíen uno o varios representantes a la sesión. Asimismo el Presidente puede convocar o admitir a las sesiones a cuantas personas estime conveniente para su mejor asesoramiento. En todo caso, quienes asistan a las sesiones de la Comisión sin ser miembros actúan con voz pero sin voto.

4.– Para la válida constitución de la Comisión, a efectos de celebración de sesiones, deliberaciones y toma de acuerdos, se requiere en primera convocatoria la presencia del Presidente y del Secretario o de quienes les sustituyan, y de al menos la mitad de los vocales. Transcurridos treinta minutos desde la hora fijada para la primera convocatoria, la Comisión puede constituirse en segunda convocatoria con la presencia del Presidente y del Secretario o de quienes les sustituyan, y de al menos un tercio de los vocales.

5.– Durante las sesiones de la Comisión:

a) Para cada asunto incluido en el Orden del día se expone en primer lugar el informe de la Ponencia Técnica o en su caso del Servicio Territorial de Fomento, tras lo cual el Presidente cede la palabra a los representantes de los Municipios afectados, y oídos éstos, a los miembros de la Comisión y demás personas convocadas.

b) Tras el debate el Presidente somete el asunto a votación, no pudiendo abstenerse en la misma quienes sean miembros de la Comisión por su condición de autoridad o personal al servicio de las Administraciones públicas. Los acuerdos se adoptan por mayoría simple de los miembros asistentes, correspondiendo al Presidente dirimir los empates con su voto de calidad.

c) Cuando un miembro de la Comisión se encuentre incurso en motivo de abstención conforme a la legislación sobre procedimiento administrativo respecto de alguno de los asuntos del Orden del día, debe ausentarse en el debate y posterior votación del mismo.

d) Los miembros de la Comisión que deseen hacer constar en acta sus intervenciones o votos particulares, deben entregarlos por escrito al Secretario en un plazo de cuarenta y ocho horas desde el fin de la sesión.

Artículo 412.– Ponencia Técnica.

El informe de los asuntos incluidos en el Orden del día de las Comisiones Territoriales de Urbanismo corresponde a sus Ponencias Técnicas:

a) La composición de las Ponencias Técnicas es la siguiente:

1.º– Presidente: el Jefe del Servicio Territorial de Fomento.

2.º– Vicepresidente: el Ponente de la Comisión Territorial de Urbanismo, quien actúa como Presidente en caso de ausencia u otro impedimento temporal del titular.

3.º– Un vocal en representación de la Administración General del Estado.

4.º– Un vocal en representación de los Servicios Territoriales de las Consejerías competentes en las siguientes materias: medio ambiente, cultura y comercio.

5.º– Un vocal en representación de la Federación Regional de Municipios y Provincias.

6.º– Hasta un máximo de seis vocales designados por el Director General de Vivienda, Urbanismo y Ordenación del Territorio entre personas con experiencia en las materias competencia de la Comisión Territorial de Urbanismo.

b) Actúa como Secretario de la Ponencia Técnica, con voz y voto, el Secretario de la Comisión Territorial de Urbanismo.

c) El régimen de convocatorias, constitución, deliberaciones y acuerdos de la Ponencia Técnica es el establecido para las Comisiones Territoriales de Urbanismo en el artículo anterior, excepto en lo relativo a los informes de la propia Ponencia.

Sección 2.ª– Consejo de Urbanismo y Ordenación del Territorio de Castilla y León

Artículo 413.– Objeto y régimen jurídico.

1.– El Consejo de Urbanismo y Ordenación del Territorio de Castilla y León es el órgano regional permanente, de carácter deliberante y consultivo, destinado a asegurar la coordinación administrativa y la participación social en todas las materias relacionadas con el urbanismo y la ordenación del territorio en la Comunidad Autónoma, y en particular en la definición y desarrollo de la política territorial de la Junta de Castilla y León, así como en la elaboración, aprobación y ejecución de los instrumentos de ordenación del territorio y planeamiento urbanístico.

2.– El régimen orgánico y funcional del Consejo de Urbanismo y Ordenación del Territorio de Castilla y León se rige por lo establecido para los órganos colegiados en la Ley 3/2001, de 3 de julio, del Gobierno y de la Administración de la Comunidad de Castilla y León, y en los artículos de esta sección.

3.– El Consejo de Urbanismo y Ordenación del Territorio de Castilla y León ejerce sus funciones integrado en la Consejería de Fomento. Corresponde a la Dirección General de Vivienda, Urbanismo y Ordenación del Territorio la preparación de sus asuntos, así como la gestión, ejecución y seguimiento de sus acuerdos.

4.– Contra los acuerdos del Consejo de Urbanismo y Ordenación del Territorio de Castilla y León puede interponerse recurso de alzada ante el Consejero de Fomento, conforme a lo previsto en la legislación sobre procedimiento administrativo.

Artículo 414.– Funciones.

El Consejo de Urbanismo y Ordenación del Territorio de Castilla y León debe ejercer las siguientes funciones:

a) Emitir informe sobre los planes y programas promovidos por la Administración del Estado que deban ser conocidos por la Administración de la Comunidad Autónoma a causa de su incidencia sobre el modelo territorial de Castilla y León, conforme al artículo 27.4 de la Ley 10/1998, de 5 de diciembre, de Ordenación del Territorio de Castilla y León.

b) Emitir informe previo a la aprobación de los instrumentos de ordenación del territorio, incluidos los Planes de Ordenación de los Recursos Naturales, conforme a los artículos 12, 13, 18 y 24 de la Ley 10/1998, de 5 de diciembre, de Ordenación del Territorio de Castilla y León, y 32.c) de la Ley 8/1991, de 10 de mayo, de Espacios Naturales de Castilla y León.

c) Emitir informe previo a la aprobación definitiva de los instrumentos de planeamiento urbanístico de los Municipios con población igual o superior a 20.000 habitantes, cuando dicha aprobación corresponda a la Administración de la Comunidad Autónoma.

d) Emitir informe previo a la suspensión de la vigencia de los instrumentos de planeamiento urbanístico.

e) Emitir dictámenes de concertación y arbitraje para la resolución de las discrepancias que se susciten en materia de urbanismo y ordenación del territorio entre las Administraciones públicas, a instancia de cualquiera de ellas.

f) Asesorar a los demás órganos y departamentos de la Administración de la Comunidad Autónoma, así como a las restantes Administraciones públicas, en todas las materias relacionadas con el urbanismo y la ordenación del territorio.

Artículo 415.– Composición.

1.– La composición del Consejo de Urbanismo y Ordenación del Territorio de Castilla y León es la siguiente:

a) Presidente: el Secretario General de la Consejería de Fomento.

b) Vicepresidente: el Director General de Vivienda, Urbanismo y Ordenación del Territorio, quien actúa como Presidente en caso de ausencia u otro impedimento temporal del titular.

c) Un vocal, con categoría al menos de Director General, en representación de cada una de las demás Consejerías de la Junta de Castilla y León

d) Dos vocales en representación de la Administración General del Estado.

e) Cinco vocales en representación de la Federación Regional de Municipios y Provincias, uno de los cuales debe ser Presidente de una Diputación Provincial, otro debe ser Alcalde de un Municipio con población igual o superior a 20.000 habitantes y otro debe ser Alcalde de un Municipio con población inferior a 20.000 habitantes.

f) Un vocal en representación de los siguientes colegios profesionales o en su caso agrupaciones de colegios profesionales de Castilla y León: Abogados, Arquitectos, Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos, Registradores de la Propiedad y Secretarios de Administración Local.

g) Hasta un máximo de seis vocales designados por el Consejero de Fomento entre personas de reconocido prestigio en las materias competencia del Consejo, o que estén vinculadas a las asociaciones, instituciones y otras entidades cuya actividad guarde relación con el urbanismo y la ordenación del territorio en Castilla y León.

2.– Actúa como Secretario del Consejo, con voz y sin voto, un Licenciado en Derecho designado por el Consejero de Fomento entre el personal funcionario de la Consejería. Corresponde al Secretario del Consejo, además de lo previsto en la Ley del Gobierno y de la Administración de la Comunidad, asegurar la tramitación de los asuntos del Consejo dentro de los plazos establecidos, preparar la documentación resultante de sus acuerdos y disponer su publicación y notificación cuando proceda, así como comprobar la subsanación de las deficiencias citadas en el artículo 161.3, cuando por su escasa entidad el Consejo acuerde que no debe necesariamente elevarse de nuevo el expediente a su consideración, y en general asesorar jurídicamente al Consejo.

3.– Actúa como Ponente del Consejo, con voz y sin voto, el Jefe del Servicio de Urbanismo de la Dirección General de Vivienda, Urbanismo y Ordenación del Territorio.

Artículo 416.– Régimen de funcionamiento.

El régimen de convocatorias, constitución, deliberaciones, acuerdos y demás cuestiones relativas al funcionamiento del Consejo de Urbanismo y Ordenación del Territorio de Castilla y León es el establecido para las Comisiones Territoriales de Urbanismo en el artículo 411. A tal efecto, las referencias al Servicio Territorial de Fomento y a las letras a), d) y e) del artículo 409 deben entenderse hechas respectivamente a la Dirección General de Vivienda, Urbanismo y Ordenación del Territorio y a las letras c), d) y e) del artículo 414.

Artículo 417.– Ponencia Técnica.

El informe de los asuntos incluidos en el Orden del día del Consejo de Urbanismo y Ordenación del Territorio de Castilla y León corresponde a su Ponencia Técnica:

a) La composición de la Ponencia Técnica es la siguiente:

1.º– Presidente: el Dirección General de Vivienda, Urbanismo y Ordenación del Territorio.

2.º– Vicepresidente: el Jefe del Servicio de Urbanismo, quien actúa como Presidente en caso de ausencia u otro impedimento temporal del titular.

3.º– Un vocal en representación de la Administración General del Estado.

4.º– Un vocal en representación de las Consejerías competentes en las siguientes materias: administración territorial, medio ambiente, cultura y comercio.

5.º– Un vocal en representación de la Federación Regional de Municipios y Provincias.

6.º– Hasta un máximo de seis vocales designados por el Director General de Vivienda, Urbanismo y Ordenación del Territorio entre personas con experiencia en las materias competencia del Consejo.

b) Actúa como Secretario de la Ponencia Técnica, con voz y voto, el Secretario del Consejo de Urbanismo y Ordenación del Territorio de Castilla y León.

c) Actúa como Asesor de la Ponencia Técnica, con voz y voto, un técnico competente en materia de urbanismo, designado por el Director General de Vivienda, Urbanismo y Ordenación del Territorio entre el personal funcionario de la Consejería de Fomento.

d) El régimen de convocatorias, constitución, deliberaciones y acuerdos de la Ponencia Técnica es el establecido para el Consejo de Urbanismo y Ordenación del Territorio de Castilla y León en el artículo anterior, excepto en lo relativo a los informes de la propia Ponencia.

Sección 3.ª– Comisiones Territoriales de Valoración

Artículo 418.– Objeto y régimen jurídico.

1.– Las Comisiones Territoriales de Valoración de Ávila, Burgos, León, Palencia, Salamanca, Segovia, Soria, Valladolid y Zamora son los órganos permanentes, de carácter deliberante y resolutorio, especializados en materia de expropiación forzosa y responsabilidad patrimonial de las Administraciones públicas en sus respectivos ámbitos territoriales, que coinciden con las provincias de igual nombre.

2.– El régimen orgánico y funcional de las Comisiones Territoriales de Valoración se rige por lo establecido para los órganos colegiados en la Ley 3/2001, de 3 de julio, del Gobierno y la Administración de la Comunidad de Castilla y León, y en los artículos de esta sección.

3.– Las Comisiones Territoriales de Valoración ejercen sus funciones integradas en la Delegación Territorial de la Junta de Castilla y León en la provincia respectiva, y corresponde a la misma la preparación e informe de sus asuntos, así como la gestión, ejecución y seguimiento de sus acuerdos.

4.– Los acuerdos de las Comisiones Territoriales de Valoración ponen fin en todo caso a la vía administrativa y contra los mismos cabe interponer recurso potestativo de reposición previo a la vía contencioso-administrativa. La fecha de dichos acuerdos constituye el término inicial para la caducidad de la valoración establecida en la legislación expropiatoria.

Artículo 419.– Funciones.

Las Comisiones Territoriales de Valoración deben ejercer las siguientes funciones en sus respectivos ámbitos territoriales:

a) Determinar el justiprecio en los procedimientos de expropiación que se tramiten como consecuencia del ejercicio de la potestad expropiatoria llevado a cabo por la Administración de la Comunidad Autónoma, las Diputaciones Provinciales, los Municipios y las demás entidades locales de Castilla y León. A tal efecto las Comisiones deben:

1.º– A la vista de las hojas de aprecio formuladas, decidir motivada y ejecutoriamente sobre el justiprecio que corresponda a los bienes y derechos objeto de expropiación.

2.º– Hacer expresa referencia en sus resoluciones a los criterios de valoración empleados, con relación a lo dispuesto en la legislación aplicable.

3.º– Adoptar sus resoluciones en el plazo de un mes, prorrogable como máximo hasta tres meses cuando las características del procedimiento aconsejen una inspección detallada.

b) Valorar las indemnizaciones por responsabilidad patrimonial en materia de urbanismo y ordenación del territorio de la Administración de la Comunidad Autónoma, cuando dicha responsabilidad haya sido previamente reconocida pero no haya sido cuantificada en vía judicial o administrativa. Esta función puede ejercerse también respecto de las indemnizaciones de las Diputaciones Provinciales, los Municipios y las demás entidades locales de Castilla y León, previa solicitud de cualquier de dichas Administraciones públicas, sea para un expediente concreto o con carácter general.

Artículo 420.– Composición.

1.– La composición de cada Comisión Territorial de Valoración es la siguiente:

a) Presidente: el Delegado Territorial de la Junta de Castilla y León, que será sustituido por el Secretario Territorial en caso de ausencia u otro impedimento temporal.

b) Un Letrado de la Delegación Territorial de la Junta de Castilla y León.

c) Hasta siete técnicos superiores, uno de ellos designado por la Delegación Territorial de la Junta de Castilla y León y los otros seis, respectivamente por:

1.º– La Diputación Provincial.

2.º– La Federación Regional de Municipios y Provincias.

3.º– La organización empresarial más representativa.

4.º– El Colegio Oficial de Arquitectos.

5.º– El Colegio Oficial de Ingenieros Agrónomos.

6.º– El Colegio Oficial de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos.

2.– Actúa como Secretario de cada Comisión Territorial de Valoración, con voz y sin voto, un Licenciado en Derecho designado por el Delegado Territorial de la Junta de Castilla y León entre el personal funcionario al servicio de la Administración de la Comunidad Autónoma. Corresponde al Secretario de la Comisión, además de lo previsto en la Ley del Gobierno y de la Administración de la Comunidad, asegurar la tramitación de los asuntos de la Comisión dentro de los plazos establecidos, preparar, publicar y notificar la documentación resultante de sus acuerdos, y asesorar jurídicamente a la Comisión.

3.– Actúa como Ponente de cada Comisión Territorial de Valoración, con voz y sin voto, un técnico superior designado por el Delegado Territorial de la Junta de Castilla y León.

Artículo 421.– Régimen de funcionamiento.

1.– Las Comisiones Territoriales de Valoración deben reunirse en sesiones al menos cada dos meses, previa convocatoria a sus miembros titulares efectuada por orden del Presidente con una antelación mínima de cuarenta y ocho horas. La convocatoria debe ir acompañada del Orden del día de la sesión y del acta de la sesión anterior. Cuando alguno de los miembros titulares no pueda asistir, debe trasladar la convocatoria al suplente designado para sustituirle.

2.– Cuando la complejidad técnica del asunto así lo requiera, el Presidente puede recabar los informes técnicos que considere oportunos o convocar a las personas que estime conveniente para su mejor asesoramiento. En todo caso, quienes asistan a las sesiones de las Comisiones sin ser miembros actúan con voz pero sin voto.

3.– Para la válida constitución de las Comisiones Territoriales de Valoración, a efectos de celebración de sesiones, deliberaciones y toma de acuerdos, se requiere la presencia del Presidente y del Secretario o de quienes les sustituyan, y de al menos la mitad de los vocales.

TÍTULO VII

Información urbanística y participación social

Capítulo I

Información urbanística

Artículo 422.– Concepto de información urbanística.

A los efectos de la normativa urbanística, se entiende por información urbanística toda la información de la que dispongan las Administraciones públicas bajo cualquier forma de expresión y en todo tipo de soporte material, referida a las determinaciones de los instrumentos de ordenación del territorio, planeamiento y gestión urbanística vigentes, y en general al régimen del suelo y demás características de naturaleza urbanística de los terrenos, así como a las actividades, medidas y limitaciones que puedan afectarles.

Artículo 423.– Derecho a la información urbanística.

1.– Dentro de sus respectivas competencias, la Administración de la Comunidad Autónoma, los Municipios y las Diputaciones Provinciales, así como las mancomunidades, consorcios y gerencias de urbanismo, deben adoptar las medidas necesarias para:

a) Garantizar el mayor acceso a la información urbanística a todas las personas, físicas y jurídicas, sin necesidad de que acrediten un interés determinado y con garantía de confidencialidad sobre su identidad.

b) Reconocer especial prioridad en el acceso a la información urbanística a los propietarios de suelo y demás bienes inmuebles y en general a los afectados por las actuaciones urbanísticas, incluidas las entidades representativas de sus intereses, así como a los profesionales relacionados con la actividad urbanística.

2.– A tal efecto, las Administraciones públicas citadas en el apartado anterior deben procurar establecer las formas de colaboración más adecuadas con el Centro de Gestión Catastral, las Confederaciones Hidrográficas y las demás entidades dependientes de la Administración del Estado, así como con los Registros de la Propiedad, con la finalidad de mejorar la accesibilidad de la información urbanística de la que disponen.

3.– Sin perjuicio de lo dispuesto en los apartados anteriores, las Administraciones públicas pueden denegar el acceso a la información urbanística a quienes no tengan un interés directo, en los siguientes casos:

a) Cuando la información urbanística solicitada afecte a:

1.º– Expedientes sujetos a cualquier tipo de proceso judicial.

2.º– Expedientes sujetos a un procedimiento administrativo sancionador.

3.º– Datos de carácter personal.

4.º– Datos proporcionados por terceros que no estén jurídicamente obligados a facilitarlos.

5.º– Documentos internos de las Administraciones públicas o inconclusos.

b) Cuando la solicitud de información urbanística sea manifiestamente abusiva o bien no sea posible determinar su objeto.

Artículo 424.– Publicidad privada.

En la publicidad privada relativa a las transmisiones de suelo y demás bienes inmuebles no puede incluirse indicación alguna contradictoria o disconforme con lo establecido en los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística vigentes, ni en general con lo dispuesto en la normativa urbanística.

Artículo 425.– Publicidad de los instrumentos urbanísticos.

1.– Los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística vigentes son públicos, y cualquier persona puede en todo momento consultarlos, informarse de su contenido y solicitar la obtención de copias en el Ayuntamiento correspondiente. A tal efecto:

a) El Ayuntamiento debe mantener un ejemplar completo y debidamente diligenciado de cada uno de los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística vigentes a disposición del público, de forma exclusiva, durante su horario de oficina.

b) El Ayuntamiento debe facilitar copias de los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística vigentes a quienes las soliciten, sin perjuicio de que pueda exigirse el abono de las tasas correspondientes.

c) El Ayuntamiento debe disponer que sus servicios técnicos atiendan las consultas verbales de los particulares sobre las determinaciones de los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística vigentes al menos una vez por semana, durante su horario de oficina.

2.– Cuando el Ayuntamiento carezca de los medios necesarios para prestar todos o algunos de los servicios señalados en el apartado anterior, la Diputación Provincial debe proporcionarle la asistencia adecuada.

3.– Las Administraciones públicas pueden establecer, en atención a sus propios medios y circunstancias, otros medios de difusión de los instrumentos urbanísticos que contribuyan a su mayor publicidad, tales como la edición de versiones íntegras en discos compactos o en servidores web, o la edición de versiones resumidas en folletos informativos.

Artículo 426.– Consulta urbanística.

1.– Toda persona, física o jurídica, tiene derecho a que el Ayuntamiento correspondiente le informe por escrito de la clasificación, calificación y demás características del régimen urbanístico aplicable a un terreno concreto, o bien al sector, unidad de actuación, ámbito de planeamiento o ámbito de gestión en que se encuentre incluido, en su caso.

2.– Esta información debe remitirse por el Ayuntamiento a quien la solicite, en el plazo de dos meses desde que se presente la solicitud por escrito en el registro municipal, mediante una certificación suscrita por el secretario de la Corporación que debe expresar al menos:

a) Los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística aplicables, indicando si alguno de ellos está sometido a procedimientos de revisión o modificación, y en tal caso si se ha acordado la suspensión del otorgamiento de licencias.

b) La clasificación del suelo y las demás determinaciones urbanísticas significativas, tanto de ordenación general como detallada, que condicionen el aprovechamiento y la utilización del terreno, en especial las referidas a sus posibilidades de urbanización y edificación.

c) Si el terreno tiene la condición de solar y, en caso negativo, qué actuaciones urbanísticas son necesarias para alcanzarla, en particular en cuanto a los deberes urbanísticos exigibles.

3.– Cuando el Ayuntamiento carezca de los medios necesarios para prestar el servicio de consulta urbanística, la Diputación Provincial debe proporcionarle la asistencia adecuada.

Artículo 427.– Consulta en suelo urbanizable no delimitado.

En suelo urbanizable no delimitado, siempre que el Plan General de Ordenación Urbana o las Normas Urbanísticas Municipales incluyan entre sus determinaciones las previstas en los artículos 89 ó 123, la consulta urbanística regulada en el artículo anterior debe efectuarse tanto al Ayuntamiento como a la Administración de la Comunidad Autónoma, aplicando además las siguientes reglas:

a) En la consulta deben pormenorizarse las características esenciales de la actuación pretendida, incluyendo al menos la delimitación del sector, las densidades máximas y mínimas de población y de edificación, y los usos predominantes, compatibles y prohibidos.

b) El Ayuntamiento y la Administración de la Comunidad Autónoma deben emitir sus respectivos informes, indicando al menos:

1.º– La conformidad de la propuesta con los instrumentos de ordenación del territorio, con el planeamiento sectorial y con los instrumentos de planeamiento urbanístico, en especial respecto de la ordenación general vigente.

2.º– Los términos y condiciones en los que habrían de cumplirse los deberes urbanísticos, con especial atención a las obras precisas para conectar el sector con los sistemas generales de vías públicas y servicios urbanos, o en su defecto con las vías públicas y servicios urbanos existentes, así como para su ampliación o el refuerzo en caso necesario.

c) Los informes deben emitirse en un plazo de tres meses desde la presentación de la solicitud con su documentación completa, transcurrido el cual se entiende obtenida la conformidad para presentar el correspondiente Plan Parcial.

d) Presentado el Plan Parcial con toda su documentación completa, su aprobación no puede ser denegada por la Administración competente en cada caso, si, además de respetar lo dispuesto en la normativa urbanística y contener las determinaciones establecidas, existe la debida correspondencia entre el mismo y el contenido de los informes emitidos.

e) Los informes emitidos se entienden válidos en tanto permanezcan vigentes las determinaciones del planeamiento urbanístico conforme a las cuales se concedan, y como máximo hasta pasado un año desde su emisión.

Artículo 428.– Cédula urbanística.

1.– A fin de facilitar la consulta urbanística regulada en el artículo 426, los Municipios con población igual o superior a 20.000 habitantes o que cuenten con Plan General de Ordenación Urbana deben regular mediante Ordenanza municipal la expedición de Cédulas Urbanísticas. Para los demás Municipios dicha regulación es potestativa.

2.– La Cédula Urbanística es un documento normalizado acreditativo de las circunstancias urbanísticas de cada terreno, y debe incluir al menos los datos señalados en el apartado 2 del artículo 426.

3.– La Ordenanza municipal por la que se regule la Cédula Urbanística debe determinar el plazo de validez de la información urbanística que contenga, y puede disponer su exigibilidad para el otorgamiento de licencia urbanística.

Artículo 429.– Informe urbanístico municipal.

Durante el primer trimestre de cada año, los Ayuntamientos que cuenten con Plan General de Ordenación Urbana deben elaborar y presentar públicamente un informe descriptivo de su actividad urbanística durante el año anterior, con el siguiente contenido mínimo:

a) Instrumentos de planeamiento urbanístico aprobados, indicando la superficie afectada, la edificabilidad prevista y los plazos para su ejecución.

b) Instrumentos de gestión urbanística aprobados, indicando los datos señalados en la letra anterior, así como el sistema de actuación y el urbanizador elegidos.

c) Incumplimiento de deberes urbanísticos y actuaciones realizadas en cada caso.

d) Licencias urbanísticas, órdenes de ejecución y declaraciones de ruina.

e) Relación de solares incluidos en el Registro de Inmuebles en Venta Forzosa.

f) Gestión del Patrimonio Municipal de Suelo.

Artículo 430.– Registro de Urbanismo de Castilla y León.

1.– El Registro de Urbanismo de Castilla y León tiene por objeto garantizar la publicidad de los instrumentos de ordenación del territorio, planeamiento y gestión urbanística en vigor. El Registro depende de la Consejería de Fomento, correspondiendo al Centro de Información Territorial de Castilla y León su dirección y coordinación, y a las Comisiones Territoriales de Urbanismo la recopilación, depósito y tratamiento de los documentos originales.

2.– El Registro debe recoger un ejemplar completo de los instrumentos de ordenación del territorio, planeamiento y gestión urbanística, incluidos los convenios, que se aprueben en el ámbito de la Comunidad Autónoma, así como de los estatutos de los consorcios, sociedades urbanísticas y entidades urbanísticas colaboradoras.

3.– El Registro es público, y cualquier persona puede consultar los documentos contenidos en el mismo y solicitar la obtención de copias, sin perjuicio de que pueda exigirse el abono de las tasas correspondientes.

Artículo 431.– Producción de información y cartografía urbanística.

Corresponde al Centro de Información Territorial de Castilla y León, dependiente de la Consejería de Fomento:

a) Producir, recopilar, coordinar, normalizar, actualizar y divulgar la información urbanística y en general la documentación escrita, cartográfica, fotográfica e informática sobre el territorio de la Comunidad Autónoma.

b) Elaborar estudios y análisis que faciliten y orienten la elaboración de los instrumentos de ordenación del territorio, planeamiento urbanístico y gestión urbanística, tales como:

1.º– Censo del suelo que deba ser preservado de su urbanización.

2.º– Censo del suelo urbanizable y urbanizado de Castilla y León, que permita conocer y estudiar su disponibilidad espacial y temporal.

3.º– Estudio del mercado inmobiliario de Castilla y León, incluyendo la gestión urbanística y las características de la oferta y demanda de los productos inmobiliarios.

Capítulo II

Participación social

Sección 1.ª– Información pública

Artículo 432.– Reglas para la información pública.

Además de lo dispuesto específicamente en artículos anteriores de este Reglamento, en todos los trámites de información pública deben aplicarse las siguientes reglas:

a) Los anuncios de información pública deben indicar con claridad:

1.º– El instrumento o expediente sometido a información pública, así como su ámbito de aplicación cuando el mismo no se deduzca claramente de la denominación.

2.º– Cuando se trate de instrumentos elaborados o expedientes promovidos por particulares o por otras Administraciones públicas, la identidad del promotor.

3.º– La duración del período de información pública, y el momento a partir del cual deba considerarse iniciado.

4.º– El lugar y horarios dispuestos para la consulta del instrumento o expediente, así como para la presentación de alegaciones, sugerencias y cualesquiera otros documentos.

5.º– La página web donde pueda consultarse el instrumento o expediente, indicando si la posibilidad de consulta es total, y de no ser así qué partes pueden consultarse.

6.º– Cuando se trate de instrumentos o expedientes que deban ser sometidos a trámites o autorizaciones exigidos por la legislación sectorial, los datos exigidos por la misma.

b) Durante el período de información pública todas las personas, físicas y jurídicas, pueden:

1.º– Consultar toda la documentación escrita, gráfica y cartográfica que integre el instrumento o expediente, debiendo el Ayuntamiento disponer a tal efecto un ejemplar completo y diligenciado del mismo.

2.º– Presentar tanto sus alegaciones como cuantas sugerencias, informes y cualesquiera otros documentos estimen oportuno aportar en relación con el instrumento o expediente sometido a información pública.

Artículo 433.– Información pública por iniciativa privada.

En los casos en los que este Reglamento permite que los particulares promuevan el trámite de información pública por iniciativa privada, se aplican además de las previstas en el artículo anterior, las siguientes reglas:

a) Para iniciar el trámite, el promotor debe:

1.º– Publicar los anuncios de información pública en los boletines oficiales y medios de comunicación en los que debería haberlo hecho la Administración competente, indicando además de lo dispuesto en el artículo anterior, que el trámite se promueve por iniciativa privada, así como los trámites realizados previamente, en su caso.

2.º– Solicitar los informes sectoriales exigibles.

3.º– Remitir al Ayuntamiento copia de los anuncios publicados y de las solicitudes de informe.

b) A partir de la publicación en los boletines oficiales, el Ayuntamiento debe:

1.º– Disponer lo necesario para la pública consulta de la documentación obrante en sus oficinas durante el plazo aplicable, conforme al artículo anterior.

2.º– Terminado el período de información pública, certificar las alegaciones, sugerencias y demás documentos presentados, dando traslado de copia de los mismos y de la certificación al promotor sin necesidad de que éste lo solicite.

c) En un plazo de un mes desde la recepción de la documentación señalada en la letra anterior, el promotor puede remitir al Ayuntamiento un informe sobre las alegaciones y demás documentos presentados durante el período de información pública.

d) El promotor puede acreditar la realización del trámite de información pública por iniciativa privada mediante copia de los anuncios publicados y de la certificación citada en la letra b).

Artículo 434.– Audiencia a propietarios por iniciativa privada.

En los casos en los que este Reglamento permite que los particulares promuevan el trámite de audiencia a los propietarios y en su caso a los demás interesados, por iniciativa privada, se aplican las reglas establecidas en el artículo anterior, y además las siguientes:

a) El promotor puede notificar el trámite de audiencia a los propietarios y en su caso a los demás interesados por vía notarial.

b) El promotor puede acreditar la realización del trámite de audiencia a los propietarios y en su caso a los demás interesados mediante testimonio notarial.

Sección 2.ª– Convenios urbanísticos

Artículo 435.– Objeto y régimen jurídico.

1.– Las Administraciones públicas, sus entidades dependientes, las mancomunidades, los consorcios y las sociedades urbanísticas, pueden suscribir convenios entre sí o con particulares, a fin de regular sus relaciones en materia de urbanismo y colaborar para el mejor y más eficaz desarrollo de la actividad urbanística.

2.– Los convenios urbanísticos tienen naturaleza y carácter jurídico-administrativo y las cuestiones relativas a su cumplimiento, interpretación, efectos y extinción son competencia del Orden jurisdiccional contencioso-administrativo.

Artículo 436.– Clases.

1.– Son convenios urbanísticos de planeamiento los que tienen por objeto establecer condiciones detalladas para la elaboración, aprobación, revisión o modificación de los instrumentos de ordenación del territorio y planeamiento urbanístico.

2.– Son convenios urbanísticos de gestión los que tienen por objeto establecer condiciones detalladas para la ejecución de los instrumentos de ordenación del territorio y planeamiento urbanístico o para el desarrollo de la gestión urbanística.

Artículo 437.– Limitaciones.

1.– Los convenios urbanísticos no pueden:

a) Limitar o eludir el ejercicio de las competencias urbanísticas que correspondan a cada una de las Administraciones públicas que los suscriban.

b) Dispensar del cumplimiento de las obligaciones que impone la normativa urbanística, incluidas las determinaciones de los instrumentos de planeamiento urbanístico.

2.– Son nulas de pleno derecho las estipulaciones contenidas en los convenios urbanísticos que sean contrarias a las determinaciones de los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística vigente, o en general a la normativa urbanística. No obstante, los convenios pueden incluir entre sus objetivos la revisión o modificación de los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística vigentes.

3.– En particular, los convenios urbanísticos de planeamiento deben entenderse como actos preparatorios del correspondiente procedimiento de aprobación, revisión o modificación de los instrumentos de ordenación del territorio y planeamiento urbanístico, y no pueden disminuir ni limitar la plenitud del ejercicio de las potestades de las Administraciones públicas competentes ni condicionar los trámites de información pública. A tal efecto, dichos convenios deben ser incorporados a la documentación del expediente desde el inicio mismo del procedimiento, o desde su formalización si ésta se produce una vez iniciado el procedimiento.

Artículo 438.– Contenido.

1.– Con las limitaciones señaladas en el artículo anterior, los convenios urbanísticos pueden tener el contenido que las partes libremente acuerden para alcanzar sus objetivos. No obstante, los convenios urbanísticos deben en todo caso:

a) Contener una parte expositiva en la que se justifique su conveniencia para el interés general y su coherencia con los instrumentos de ordenación del territorio y con la ordenación general establecida en el instrumento de planeamiento general vigente.

b) Especificar el régimen jurídico aplicable, diferenciando los deberes y obligaciones a que habrían estado sometidas las partes en ausencia de convenio por aplicación de dicho régimen jurídico, de aquellos otros que asuman voluntariamente en el convenio.

2.– Los convenios urbanísticos de gestión en los que se acuerde el cumplimiento del deber legal de cesión del aprovechamiento que corresponda al Ayuntamiento mediante el pago en efectivo de una cantidad sustitutoria, deben incluir una valoración practicada por un técnico municipal o en su defecto de la Diputación Provincial, y respetar lo dispuesto en los artículos 368 a 382 en cuanto al destino y enajenación de los patrimonios públicos de suelo.

Artículo 439.– Procedimiento.

1.– La negociación, aprobación, formalización y ejecución de los convenios urbanísticos debe desarrollarse de acuerdo a lo establecido en la normativa reguladora de las Administraciones públicas que los suscriban.

2.– Una vez aprobados los convenios por las Administraciones que los suscriban, deben ser formalizados en documento administrativo dentro de los tres meses siguientes a la notificación de su aprobación a los interesados. Transcurrido dicho plazo sin haberse suscrito el convenio, queda sin efecto el acuerdo de voluntades.

Artículo 440.– Eficacia y publicidad.

1.– Los convenios urbanísticos se perfeccionan y obligan desde su formalización en documento administrativo, sin perjuicio del derecho de cualquiera de las partes a solicitar su elevación a escritura pública.

2.– El contenido de los convenios urbanísticos tiene acceso al Registro de la Propiedad conforme a lo previsto en su normativa específica. En particular, los compromisos adquiridos en convenios urbanísticos por los propietarios de terrenos y demás bienes inmuebles vinculan a los terceros adquirentes de dichos bienes, cuando tales compromisos hayan sido inscritos en el Registro de la Propiedad, conforme a lo previsto en su normativa específica.

3.– A efectos de la publicidad de los convenios urbanísticos, las Administraciones públicas que los suscriban deben publicarlos en el “Boletín Oficial de la Provincia” dentro del mes siguiente a su firma y remitir un ejemplar de los mismos al Registro de Urbanismo de Castilla y León. Asimismo deben aplicar las normas del artículo 425 sobre publicidad de los instrumentos urbanísticos.

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