Iustel
Declara la Sala que el precepto ha de interpretarse en el sentido de que la convocatoria de la Junta corresponde, en primer lugar, al presidente, y solo subsidiariamente a los promotores de la reunión en caso de inactividad de aquel, sin son la cuarta parte de los propietarios, o un número de estos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación. Señala el Tribunal que permitir una convocatoria directa e inmediata por parte de la minoría, sin requerimiento previo, desnaturalizaría la función institucional del presidente.
TRIBUNAL SUPREMO
Sala de lo Civil
Sentencia 868/2025, de 02 de junio de 2025
RECURSO DE CASACIÓN Núm: 2058/2021
Ponente Excmo. Sr. ANTONIO GARCIA MARTINEZ
En Madrid, a 2 de junio de 2025.
Esta Sala ha visto el recurso de casación interpuesto por la Comunidad de Propietarios “ DIRECCION000”, representada por el procurador D. Ivo Baeza Stanicic, bajo la dirección letrada de D.ª Rosa María de León Corujo, contra la sentencia n.º 492/2020, dictada el 12 de noviembre de 2020 por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria, en el rollo de apelación n.º 979/2018, dimanante de los autos de procedimiento ordinario (Impugnación de acuerdos sociales -249.1.3) n.º 272/2017 del Juzgado de Primera Instancia n.º 16 de Las Palmas de Gran Canaria.
Han sido parte recurrida D. Jesús Carlos, D.ª Soledad, D.ª Palmira, D.ª Elisabeth, D.ª Tamara, D. Pedro Francisco y D. Borja, representados por el procurador D. José Luis Núñez Sosa, bajo la dirección letrada de D. José Antonio Penichet Sánchez.
Ha sido ponente el Excmo. Sr. D. Antonio García Martínez.
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO. Tramitación en primera instancia
1. El procurador D. Carlos Martín Rodríguez, en nombre y representación de D. D. Jesús Carlos, D.ª Soledad, D.ª Palmira, D.ª Elisabeth, D.ª Tamara, formuló una demanda de juicio ordinario contra la Comunidad de Propietarios “ DIRECCION000”, con domicilio en la DIRECCION001 de las Palmas de Gran Canaria, en la que solicitaba que se dictara sentencia estimatoria en los siguientes términos:
“[...] 1.ºSe declare la nulidad del acuerdo del segundo punto del orden del día de la Junta celebrada el 3 de octubre de 2.016 en la que, sin llegarse a votar, se mantiene la Junta Directiva elegida e! 14 de enero de 2.016. Hecho que no es conforme ni con la ley, ni con la voluntad mayoritaria de los vecinos, como se refleja de los posteriores acontecimientos.
“2°.- Se declare la validez de los acuerdos votados por los vecinos, en las Juntas celebradas el 3 y 21 de octubre de 2.016, en concreto la elección de la Junta Directiva, integrada por;
“PRESIDENTE: D. Jesús Carlos.
“VICEPRESIDENTA: Soledad.
“SECRETARIO: D. Mateo.
“ADMINISTRADOR: La Mercantil NAMASTIA SLU, en la persona de sus representantes legales.
“3.º.- Se declare la validez del posterior cambio realizado en la Junta celebrada el 23 de enero de 2.017, y en virtud del cual DON Borja sustituye como Presidente de la Comunidad a D. Jesús Carlos, manteniéndose el resto de la Junta Directiva como en la anterior, es decir:
“PRESIDENTE: D. Borja
“VICEPRESIDENTA: D^ Soledad.
“SECRETARIO: D. Mateo.
“ADMINISTRADOR: La Mercantil NAMASTIA SLU, en la persona de sus representantes legales.
“4°.- Todo ello con expresa imposición de costas a los demandados.”
2. La demanda correspondió al Juzgado de Primera Instancia n.º 16 de Las Palmas de Gran Canaria y se registró como Procedimiento Ordinario (Impugnación acuerdos sociales -249.1.3) n.º 272/2017. Admitida a trámite, se emplazó a la parte demandada para que compareciera en autos y la contestara, lo que hizo en tiempo y forma la procuradora D.ª Noemí Arencibia Sarmiento, oponiéndose a las pretensiones de la actora y formulando a su vez reconvención, en la que solicitaba que se dictase sentencia en la que se estimase la reconvención y se acordara la nulidad de pleno derecho de las Juntas celebradas por los propietarios disidentes de fechas 20 de octubre de 2016 y 23 de enero de 2017, todo ello con expresa imposición de costas a la actora por su temeridad y mala fe. La parte demandante y reconvenida presentó escrito de contestación a la reconvención en el que termina solicitando que se estime la demanda y se desestime la reconvención, con expresa imposición de costas a la demandada y actora reconvencional.
3. Tras seguirse los trámites correspondientes el Magistrado del Juzgado de Primera Instancia n.º 16 de Las Palmas de Gran Canaria dictó la sentencia n.º 185/2018, de 5 de julio de 2018, con la siguiente parte dispositiva:
“FALLO
“ESTIMAR parcialmente la DEMANDA PRINCIPAL interpuesta por D. Jesús Carlos, Dña. Soledad, Dña. Palmira, Dña. Elisabeth, Dña. Tamara, D. Pedro Francisco y D. Borja, contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS " DIRECCION000"; en virtud de lo cual, debo declarar la validez de las Juntas de Propietarios celebradas los días 20 de octubre de 2016 y 23 de enero de 2017, con la consiguiente validez de los acuerdos adoptados en las mismas. Y ello sin expresa condena en costas a ninguna de las partes.
“DESESTIMAR íntegramente la DEMANDA RECONVENCIONAL i n t e r p u e s t a por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS " DIRECCION000" contra D. Jesús Carlos, Dña. Soledad, Dña. Palmira, Dña. Elisabeth, Dña. Tamara, D. Pedro Francisco y D. Borja. Y, todo ello, con expresa imposición de costas a la parte reconviniente”
SEGUNDO. Tramitación en segunda instancia
1. La sentencia de primera instancia fue recurrida en apelación por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000. La representación de D. Jesús Carlos, D.ª Soledad, D.ª Palmira, D.ª Elisabeth, D.ª Tamara, D. Pedro Francisco y D. Borja, presentó escrito de oposición.
2. La resolución del recurso de apelación correspondió a la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Las Palmas, que lo tramitó con el número de rollo 979/2018 y, tras seguirse los trámites correspondientes, dictó la sentencia n.º 492/2020, el 12 de noviembre de 2020 con la siguiente parte dispositiva:
“FALLO
“Que desestimamos el recurso de apelación interpuesto por COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000, contra la sentencia de fecha 5 de julio de 2018, dictada por el Juzgado de Primera Instancia N.º 16 de Las Palmas de Gran Canaria, la cual CONFIRMAMOS, en su integridad con expresa imposición a los apelantes de las costas de esta alzada.”
TERCERO. Interposición y tramitación del recurso de casación
1. la representación de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 interpuso recurso de casación por interés casacional al amparo de lo dispuesto en el artículo 477.2.3. de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
1.1 Fundamenta la presentación del recurso en un único motivo que introduce con el siguiente encabezamiento:
“[...] MOTIVO I. INTERÉS CASACIONAL POR EXISTENCIA DE JURISPRUDENCIA CONTRADICTORIA DE AUDIENCIAS PROVINCIALES El problema jurídico existente se centra en las diversas interpretaciones del artículo 16.1 y 2 de la Ley 49/1960 de 21 de julio, de Propiedad Horizontal modificado por la Ley 8/1999 de 6 de abril de Reforma de la Ley de Propiedad Horizontal: El objeto de controversia se centra en si los promotores de una reunión están legitimados para convocar una junta de propietarios sin necesidad de requerir al presidente de la comunidad o si, por el contrario, su legitimación es subsidiaria, estando obligados a requerir la convocatoria al presidente y, en caso de silencio o negativa por parte de este último, estar legitimados para promover y convocar dicha reunión, todo ello de conformidad con el artículo 16.1 y 2 de la Ley de Propiedad Horizontal.”
2. Recibidas las actuaciones en esta sala y personadas las partes, mediante auto de 15 de febrero de 2023 se acordó admitir el recurso de casación interpuesto:
“[...]LA SALA ACUERDA:
“1.º) Admitir el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de La CP DIRECCION000 contra la sentencia dictada el 12 de noviembre de 2020 por la Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria (Sección 3.ª) en el rollo de apelación n.º 979/2018, dimanante de los autos de juicio ordinario n.º 272/2017 del Juzgado de Primera Instancia n.º 16 de Las Palmas de Gran Canaria.
“2.º Abrir el plazo de veinte días, a contar desde la notificación de este auto, para que la parte recurrida formalice por escrito su oposición al recurso. Durante este plazo las actuaciones estarán de manifiesto en la Secretaría.
“De conformidad con lo dispuesto en los art. 483.5 y 473.3 de la LEC contra la presente resolución no cabe recurso alguno.”
La representación procesal de D. Jesús Carlos, D.ª Soledad, D.ª Palmira, D.ª Elisabeth, D.ª Tamara, D. Pedro Francisco y D. Borja, presentó escrito en el que se opone al recurso de casación interpuesto y solicita que se dicte sentencia “[...]que declare la inadmisibilidad del recurso de casación y, subsidiariamente para el caso de admisión, desestime el mismo, confirmando la resolución recurrida, así como, la devolución de los autos al tribunal del que proceden, con expresa imposición de costas al recurrente de conformidad con los artículos 398.1 y 394 de la LEC.
3. Por providencia de 8 de abril de 2025 se nombró ponente al que lo es en este trámite y se acordó resolver el recurso sin celebración de vista pública, señalándose posteriormente para la votación y fallo el día 20 de mayo de 2025, en que ha tenido lugar.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO. Resumen de antecedentes
El recurso de casación versa sobre la interpretación del art. 16.2 de la LPH. Los antecedentes relevantes del caso son los siguientes:
1. D. Jesús Carlos, D.ª Soledad, D.ª Palmira, D.ª Elisabeth y D.ª Tamara formularon una demanda contra la Comunidad de Propietarios “ DIRECCION000”, DIRECCION001, C.P. NUM000, de Las Palmas de Gran Canaria, en la que solicitaron que se dictara una sentencia con los pronunciamientos que ya han sido transcritos en el hecho primero de esta resolución.
2. La comunidad de propietarios se opuso a la demanda y formuló una reconvención en la que solicitó que se dictara una sentencia con los pronunciamientos que también han sido transcritos en dicho antecedente.
3. La sentencia de primera instancia estima parcialmente la demanda, desestima la reconvención, y declara que las juntas de propietarios celebradas los días 20 de octubre de 2016 y 23 de enero de 2017 son válidas, por lo que también lo son los acuerdos adoptados en ellas.
El Juzgado considera válida la junta celebrada el día 20 de octubre de 2016, por no ser contraria a ningún acuerdo adoptado en la junta anterior, de fecha 3 de octubre de 2016, y por haber sido convocada por comuneros que ostentaban el 29,230% de las cuotas de participación, sin que fuera necesario requerir al presidente, dado que ya se le había requerido con ocasión de la convocatoria de la junta del citado día 3 y, además, porque dicho requerimiento no era necesario. Así las cosas, entiende que también son válidos los acuerdos adoptados en la junta del día 20, así como la convocatoria de la celebrada posteriormente, el día 23 de enero de 2017, y los acuerdos que en ella se adoptaron.
4. La sentencia de segunda instancia desestima el recurso de apelación interpuesto por la comunidad demandada-reconviniente y, asumiendo y haciendo suyos los razonamientos expuestos en la resolución impugnada, la confirma en su integridad, añadiendo simplemente que:
“Ley de Propiedad Horizontal no subordina ni condiciona la convocatoria de la Junta por los propietarios-promotores a la previa negativa del Presidente o a la imposibilidad de realizar él la convocatoria.
“Es un derecho que la Ley les concede con carácter autónomo y directo, por lo que los promotores no tenían la obligación (la deferencia o consideración al cargo no la impone la ley) de instar a través del Presidente la convocatoria ni, por tanto, el deber de acreditar la negativa de ésta a hacerlo, y así se desprende de las Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de diciembre de 1993, 12 de junio de 1994 y 23 de febrero de 1996, entre otras.
“La Ley de Propiedad Horizontal no requiere que la convocatoria sea acompañada de la relación de los propietarios promotores, lo único que importa es que se compruebe que los propietarios alcanzan la cuarta parte o que su número represente al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación y se le haga entrega del medio o instrumento en el que conste la voluntad concorde de todos ellos sobre la necesidad de convocar la Junta con indicación de los asuntos a tratar, requisitos todos ellos cumplidos en el caso de autos.”.
5. La comunidad de propietarios demandada-reconviniente ha interpuesto un recurso de casación, que ha sido admitido, y al que se han opuesto los demandantes-reconvenidos.
SEGUNDO. Recurso de casación
1. Planteamiento del recurso.
Lo que se plantea en el recurso es la infracción por la sentencia recurrida del art. 16.1 y 2 de la LPH.
La recurrente sostiene que el art. 16.1 y 2 de la LPH establece un principio de subsidiariedad en la legitimación para convocar las juntas de propietarios. Según este principio, los comuneros solo están facultados para convocar directamente una junta cuando previamente hayan requerido al presidente de la comunidad para que la convoque, y este haya guardado silencio o se haya negado.
Expone que las sentencias de instancia consideran válidas las juntas celebradas el 20 de octubre de 2016 y el 23 de enero de 2017, argumentando que no era necesario reiterar el requerimiento al presidente, por dos razones: primero, porque la junta directiva había decidido no votar la remoción de cargos en la junta de 3 de octubre de 2016; y segundo, porque el art. 16 de la LPH permitiría a los comuneros promover directamente las reuniones si cuentan con el 25% de las cuotas de participación.
Dice que discrepa de esta interpretación, al entender que vulnera el principio de subsidiariedad previsto en el art. 16 LPH, y que, en consecuencia, los comuneros no estaban legitimados para convocar directamente las juntas sin antes requerir al presidente.
Alega que la omisión de este requerimiento vicia de nulidad las juntas de 20 de octubre de 2016 y el 23 de enero de 20172, ya que fueron convocadas al margen del procedimiento legalmente establecido. Esta nulidad afecta directamente al fondo del litigio, en la medida en que invalida los acuerdos adoptados en dichas juntas, incluida la elección del nuevo presidente.
Añade, para justificar la concurrencia del interés casacional, que “[n]o existe jurisprudencia de esta sala que haya atendido a la cuestión planteada, pero si existe jurisprudencia contradictoria de diferentes secciones de Audiencias Provinciales y, a su vez, tal cuestión ha sido susceptible de diversas interpretaciones doctrinales, existiendo una postura mayoritaria a favor de la aplicación del principio de subsidiariedad (del que nosotros estamos a favor) y una postura minoritaria a favor de la legitimación directa de los comuneros que reúnan del 25% de las cuotas de participación de la comunidad.”. A favor de su tesis, cita, entre otras, la sentencia de la Secc. 5.ª de la Audiencia Provincial de Las Palmas, n.º 241/2012, de 24 de mayo de 2012, así como la sentencia de la Secc. 5.ª de la Audiencia Provincial de Las Palmas, n.º 144/2017, de 26 de abril de 2017. En contra, menciona, entre otras, la sentencia recurrida, así como la sentencia de la Sección 13 de la Audiencia Provincial de Madrid, 247/2013, de 11 de junio de 2013.
2. Oposición de los recurridos.
Los recurridos sostienen, en primer lugar, que el recurso debe ser inadmitido porque la recurrente carece de legitimación activa para impugnar acuerdos adoptados en sus propias Juntas, ya que el art. 18.2 de la LPH reserva expresamente este derecho a los propietarios. Exponen que, aunque la comunidad sí estaba legitimada para oponerse a la demanda de impugnación presentada contra los acuerdos de la Junta celebrada el 3 de octubre de 2016, no lo estaba para formular demanda reconvencional impugnando los acuerdos adoptados en las Juntas de 20 de octubre de 2016 y 23 de enero de 2017.
A continuación, alegan que el motivo de casación carece de fundamento no solo porque la redacción del art. 16 de la LPH no impide la convocatoria directa de la junta por los comuneros, sino porque la conducta desplegada por el presidente convierte en irrelevante la controversia que plantea la recurrente, pues incluso entre los partidarios del criterio de subsidiariedad, se permite la convocatoria directa en los casos de pasividad, negativa tácita, actitud obstativa o conflicto de intereses con el presidente, como en el presente caso.
3. Decisión de la Sala: estimación del recurso.
Procede estimar el recurso por lo que se expone a continuación.
3.1. En cuanto a la alegación de falta de legitimación activa de la ahora recurrente para formular reconvención, resulta profundamente incoherente sostener, como hacen los recurridos, que la comunidad se encuentra legitimada pasivamente para defenderse frente a una pretensión de validez de los acuerdos adoptados en las juntas de 20 de octubre de 2016 y 23 de enero de 2017-pretensión promovida por los comuneros que las convocaron-, y al mismo tiempo negarle legitimación activa para cuestionar dichos acuerdos por considerar inválidas las juntas en las que fueron adoptados.
Tal planteamiento incurre en un evidente contrasentido: si la Comunidad está pasivamente legitimada para soportar la acción en la que se interesa la validez de los acuerdos, ello implica necesariamente que se la reconoce como parte interesada en la existencia o inexistencia de los efectos jurídicos derivados, y por tanto no puede negársele legitimación para sostener la posición contraria mediante demanda reconvencional.
En definitiva, no puede exigirse a la Comunidad que se defienda frente a la declaración de validez de un acuerdo y, al mismo tiempo, privársele de la facultad de promover su invalidez en el mismo proceso, con base en los mismos hechos que integran el objeto del litigio, su adopción en una junta convocada directamente por comuneros que representaban al menos el 25% de las cuotas de participación -de forma inválida a juicio de la recurrente y válida a juicio de los recurridos-. Lo contrario supondría una denegación injustificada del derecho a la tutela judicial efectiva ( art. 24 de la CE), y una aplicación rígida y descontextualizada del art. 18.2 de la LPH, norma destinada a regular la legitimación de los propietarios, pero no a impedir que la Comunidad, como sujeto pasivamente llamado al proceso, ejerza una defensa plena, incluida la reconvención.
3.2. La interpretación conforme a la cual la convocatoria de la Junta de propietarios corresponde, en primer término, al presidente, y solo subsidiariamente a los promotores de la reunión -si son la cuarta parte de los propietarios, o un número de estos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación- en caso de inactividad de aquel, es la más ajustada al tenor literal, sistemático y funcional del art. 16 de la LPH.
El precepto, al establecer en su apartado primero que la Junta se reunirá en las ocasiones en que lo “pidan” la cuarta parte de los propietarios o un número de estos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación, no reconoce a dicha minoría una facultad de convocatoria directa, sino la posibilidad de solicitar la reunión. El verbo empleado -”pedir”- implica una solicitud, no una actuación ejecutiva, y presupone necesariamente un destinatario, que no puede ser otro que el presidente, quien ostenta la competencia ordinaria para convocar las Juntas, de conformidad con lo que dispone expresamente el apartado segundo del mismo artículo. En este se indica, de forma clara y sin ambigüedades, que “la convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión”. La expresión “en su defecto” no puede entenderse como una fórmula vacía ni como un mero recurso estilístico: en el lenguaje jurídico tiene un sentido técnico claro, que remite a la subsidiariedad, es decir, a la habilitación de un sujeto secundario para actuar solo cuando el principal no lo hace. Por tanto, la legitimación de los promotores para convocar no es directa, sino condicionada a la previa inacción del presidente.
Esta conclusión no se ve debilitada por eventuales objeciones basadas en el riesgo de bloqueo, pasividad o conflicto de intereses por parte del presidente. Tales riesgos, aunque posibles en la práctica, están ya contemplados y neutralizados por el propio diseño normativo del precepto, que ofrece un cauce operativo para sortearlos: basta con que los promotores, una vez cumplido el requisito de la proporción (cuarta parte de propietarios o 25% de cuotas de participación), requieran al presidente para que convoque la Junta. Si este, injustificadamente, no lo hace en un plazo prudencial, queda habilitada la legitimación subsidiaria de los promotores para efectuar directamente la convocatoria. De este modo, se garantiza la funcionalidad del sistema sin necesidad de violentar el equilibrio normativo que sitúa al presidente como figura central en el mecanismo de convocatoria.
La estructura del art. 16, que reserva la convocatoria al presidente y solo en su defecto la permite a los promotores, se ve así preservada sin riesgo de parálisis, pues la pasividad del presidente no puede bloquear indefinidamente la celebración de la Junta, siempre que quienes ostentan la legitimación subsidiaria actúen conforme a derecho. Permitir, por el contrario, una convocatoria directa e inmediata por parte de la minoría, sin requerimiento previo, no solo desnaturalizaría la función institucional del presidente, sino que vaciaría de sentido las expresiones “lo pidan” y “en su defecto”, y rompería la coherencia interna del precepto.
Además, la posibilidad excepcional de celebrar la Junta sin convocatoria previa, prevista para el caso de reunión universal en el apartado tercero del artículo, confirma por vía negativa la regla general: fuera de ese supuesto singular, la convocatoria corresponde al presidente -a salvo el caso de convocatoria judicial-, con intervención subsidiaria de los promotores únicamente en caso de inacción. Así entendido, el art. 16 articula un modelo equilibrado que respeta el papel representativo del presidente, reconoce el derecho de impulso de una minoría cualificada y ofrece una solución eficaz ante la eventual pasividad de aquel, sin necesidad de forzar el texto ni alterar su sentido.
3.3. En consecuencia, procede estimar el recurso de casación y, con asunción de la instancia, estimar el recurso de apelación, revocar la sentencia de primera instancia y desestimar la demanda, por las razones expuestas.
TERCERO. Costas y depósitos
1. Al estimarse los recursos de casación y apelación no se condena en las costas de dichos recursos a ninguno de los litigantes, con devolución de los depósitos para recurrir ( art. 398.2 LEC y disposición adicional 15.ª, apartados 8, respectivamente).
2. Al desestimarse la demanda en su integridad se imponen las costas de la primera instancia a los demandantes ( art. 394.1 LEC).
F A L L O
Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que le confiere la Constitución, esta sala ha decidido:
1.º.- Estimar el recurso de casación interpuesto por la Comunidad de Propietarios “ DIRECCION000”, DIRECCION001, C.P. NUM000, de Las Palmas de Gran Canaria contra la sentencia dictada por la Sección 3.ª de la Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria, con el n.º 492/2020, el 12 de noviembre de 2020, en el recurso de apelación 979/2018, y casarla, sin condenar en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes, y con devolución del depósito para recurrir.
2.º.- Estimar el recurso de apelación interpuesto por la mencionada Comunidad contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 16 de Las Palmas de Gran Canaria, con el n.º 185/2018, el 5 de julio de 2018, en el procedimiento ordinario 272/2017, y revocarla, desestimando la demanda interpuesta por Jesús Carlos, D.ª Soledad, D.ª Palmira, D.ª Elisabeth y D.ª Tamara, con imposición de costas a los demandantes.
Líbrese al mencionado tribunal la certificación correspondiente, con devolución de los autos y del rollo de sala.
Notifíquese esta resolución a las partes e insértese en la colección legislativa.
Así se acuerda y firma.
