Iustel
Declara la Sala que la decisión adoptada por la Comunidad vulnera el derecho constituido a favor del actor de utilización del garaje, con menoscabo de sus intereses, que no tiene la obligación de soportar el acuerdo tomado al tener reconocido el derecho a la utilizar el garaje y aparcar en una zona específica, con independencia de las dimensiones del vehículos, ya que con anterioridad al acuerdo impugnado existió otro adoptado por unanimidad que le otorgaba dicho derecho.
N.º de Recurso: 443/2013
N.º de Resolución: 156/2014
Ponente: CARLOS LOPEZ-MUÑIZ CRIADO
AUDIENCIA PROVINCIAL CIVIL DE MADRID
En Madrid, a once de abril de dos mil catorce.
La Sección Vigesimoquinta de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 1072/2012 seguidos en el Juzgado de 1.ª Instancia n.º 54 de Madrid a instancia de D./Dña. Felicisimo apelante - demandante, representado por la Procuradora Dña. PATRICIA MARTIN LOPEZ contra C. DIRECCION000 NUMERO NUM000 DE MADRID apelado - demandado, representado por la Procuradora Dña. SILVIA ALBITE ESPINOSA; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 05/04/2013.
VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. CARLOS LÓPEZ MUÑIZ CRIADO
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- Por Juzgado de 1.ª Instancia n.º 54 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 05/04/2013, cuyo fallo es el tenor siguiente:
"DESESTIMO LA DEMANDA formulada por D. Felicisimo, representado por la Procuradora de los Tribunales Sra. Martín López a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 N.º NUM000 DE MADRID, representada por la Procuradora Sra. Albite Espinosa, NO HA LUGAR A ANULAR el acuerdo adoptado en Junta de 16 de abril de 2012, ABSOLVIENDO a la demandada de las pretensiones frente a ella ejercitadas, sin pronunciamiento en cuanto a las costas.." SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido, y dándose traslado a la parte contraria presentó en tiempo y forma escrito de oposición al recurso entablado, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales y señalándose para deliberación, votación y fallo el día 9 de abril de 2014.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO. - La sentencia de primera instancia desestimó la pretensión actora, que interesaba la nulidad del acuerdo de la comunidad de propietarios demandada relativo al uso de la plaza de garaje que estaba ocupando, porque el demandante adquirió su vivienda conociendo que no tenía derecho al uso y disfrute del garaje, como así consta en el contrato de compraventa formalizado en escritura pública, que no fue anulado, atribuyendo al demandante en la Junta de 8 de julio de 1981 por acuerdo unánime de la comunidad únicamente el derecho a ocupar la posición que hasta ese momento venía utilizando, con referencia expresa a su vehículo Renault 5, lo que lleva a calificar la posesión conferida de meramente tolerada por los restantes propietarios y condicionada a un vehículo determinado, muy distinto del que ahora tiene el actor, un Mercedes 180 clase A, constatándose las dificultades de utilización del garaje para otros usuarios debido a las mayores dimensiones del coche actual.
La parte actora recurre la sentencia de primer grado reiterando sus pretensiones. Afirma que la nulidad de la cláusula del contrato de compraventa puede ser apreciada de oficio si contradice lo dispuesto en la Ley, y se ha de dar prioridad a lo establecido en los estatutos de la comunidad, que reconocen el derecho a todos los propietarios de las viviendas, incluido el demandante, a utilizar el garaje, que es un elemento común sin plazas adjudicadas, contradicción que fue apreciada por el Registrador de la propiedad dando lugar a la rectificación de una mención obrante en el Registro. Argumenta que en el acuerdo de 1981 se decidió solucionar definitivamente el problema de la ocupación del garaje posibilitando el uso a los 16 propietarios de viviendas, demostrándose con ello que todos caben en su interior y así ha continuado ocurriendo a lo largo de 30 años, siendo su vehículo el más pequeño de todos, de modo que si las maniobras resultan difíciles no se debe a las dimensiones de su coche, sino a que los demás han ido sustituyendo los suyos por otros considerablemente mayores. Alega que su coche actual, Mercedes 180 clase A, es de dimensiones muy parecidas al Renault 5. Finalmente, reitera su pretensión subsidiaria de que se declare adquirido el derecho por prescripción al haber estado poseyendo durante más de 30 años en concepto de dueño.
SEGUNDO. - Ciertamente existe una clara contradicción entre lo reflejado en los Estatutos de la comunidad de propietarios y el contrato de compraventa de la vivienda del demandante, pues mientras en el primero se dice: " Cada una de las viviendas, o sea, cada una de las fincas SEIS,a VEINTIUNA, ambos inclusive, da derecho a utilizar una plaza del garaje, situado en la planta del primer sotano del edificio "; en la escritura de compraventa consta: " No tiene derecho al uso y disfrute del garaje,...". Sin embargo, eso no significa que la cláusula del contrato sea absolutamente nula (único caso, el de la nulidad absoluta, en el que sería posible su apreciación de oficio) pues la decisión de usar o no el garaje comunitario no contraviene norma alguna. Se trata de una facultad disponible, y es consecuencia de una declaración de voluntad libremente expresada en el ámbito de un contrato de compraventa válido, produciendo toda su eficacia en el acto bilateral de quienes los firmaron ( art. 1.257CC ). Por eso, si el demandante consideró que hubo un error cuando expresó su voluntad o en la transcripción de la cláusula, se trataría de un vicio de consentimiento por error que únicamente autoriza a anular el contrato a instancia del demandante, nunca de oficio, mediante el ejercicio de la acción prevista en el artículo 1.301 CC que, además de no haber sido planteada, estaría ya caducada por transcurso del plazo de cuatro años previsto en la norma, caducidad que sí sería apreciable de oficio. Así pues, se ha de partir de la validez de la cláusula.
Ahora bien, por haberse expresado en un contrato de compraventa donde no participa la comunidad de propietarios ni el resto de sus integrantes, el acuerdo sólo vincula a comprador y vendedor, conforme a lo dispuesto en el ya citado artículo 1.257 CC, significando únicamente que el vendedor no transmite al comprador el derecho de uso sobre el garaje, y eso no quiere decir que tal potestad no pueda recibirse por otra vía, pues si los Estatutos de la comunidad reconocen a todos los propietarios el derecho a utilizar una plaza de garaje, esa facultad existe con independencia de lo pactado en el contrato de compraventa, pues la norma Estatutaria sí vincula a todos los miembros de la comunidad, que están obligados a respetarla y a no adoptar acuerdos contradictorios con lo en ella establecido, salvo por unanimidad ( art. 17.6 LPH ).
Empleando la unanimidad se decidió en la Junta de 8 de julio de 1981 hacer un reparto en el uso de las plazas de garaje, confiriendo al demandante la utilización de un espacio de aparcamiento en las siguientes condiciones: " El Sr. Felicisimo, de forma definitiva, ocupará con su Renault-5 la posición que viene utilizando actualmente ". La "posición" en cuestión, tal como se dibuja en el plano que obra al folio 56, no es la que corresponde a una plaza de garaje propiamente dicha, sino que está fuera del espacio delimitado para ellas y supone colocar el coche invadiendo buena parte de la zona de maniobra, mostrándose de ese modo que, sin duda, la colocación y tamaño del automóvil inciden notablemente en ese tipo operaciones cuando las realizan los adjudicatarios de las plazas de garaje próximas. Por eso, el acuerdo tomado decide adjudicar al demandante un espacio para aparcar, en sintonía con lo establecido en los estatutos de la comunidad, definiendo un tamaño reducido e inferior al de las plazas de aparcamiento delimitadas como tales, por su singular ubicación y con el fin de posibilitar el adecuado uso del espacio común. Ese tamaño es el equivalente al del Renault 5 que entonces utilizaba el demandante, lo cual implica que éste deberá aparcar en ese espacio un coche que se ajuste al así delimitado. El problema es que al no haberse definido las dimensiones por medidas específicas, el espacio queda marcado de forma aproximada, lo cual permite situar en él otro coche de dimensiones parecidas pero, en todo caso, pequeñas, que no perjudiquen en mayor medida el uso común.
La atribución del espacio adjudicado para aparcar surge en el contexto de una negociación entre los miembros de la comunidad, perfeccionando un negocio jurídico vinculante para todos que les obliga con la fuerza del artículo 1.091CC. Así, del mismo modo que la comunidad, por imperativo del acuerdo alcanzado, debe respetar la adjudicación de uso exclusivo realizada a cada propietario sobre las plazas de aparcamiento delimitadas, han de soportar que el demandante estacione en el espacio adjudicado a tal efecto de manera definitiva. No es, por tanto, un simple uso tolerado, sino la constitución de un derecho a poseer de modo exclusivo y excluyente. Se trata, en realidad, de una servidumbre constituida por acuerdo unánime a favor del propietario de la vivienda situada en el piso NUM001 NUM002 sobre el espacio común no destinado a aparcamiento, en cuanto grava la utilización de la zona de maniobras, y ello obliga al propietario del coche que de ella se beneficia a utilizarla en los términos previstos en el artículo 543 CC, es decir, sin alterarla ni hacerla más gravosa y en la forma conveniente para ocasionar la menor incomodidad posible, y, de igual modo, la comunidad de propietarios no puede menoscabar la servidumbre, sin perjuicio del derecho a ofrecer otro lugar de similar utilidad en caso de hacerse especialmente incómoda ( art. 545 CC ).
TERCERO. - Se tiene en cuenta, aunque sólo como obiter dicta, pues la decisión del litigio, como luego se razonará en el siguiente fundamento jurídico, no depende de cuál es el coche aparcado, que el tamaño medio de los automóviles ha aumentado considerablemente, siendo ya verdaderamente complicado encontrar alguno que tenga los 3.521mm de largo del antiguo Renault 5 comercializado entre los años 1972 y 1985 (estos datos son objetivos y accesibles al público en general en páginas informativas obrantes en internet). Al mismo tiempo, la dificultad en las maniobras no sólo se agrava por el aumento de tamaño del coche usado por el demandante, sino por el de sus vecinos, que, se presume, en la misma medida habrán ido renovando sus vehículos en el curso de los años, con el consiguiente incremento de longitud y anchura. Pero aun siendo eso así, las condiciones de la servidumbre imponen al demandante no hacerla más gravosa, y ello le obliga a no aparcar un coche que supere una medida aproximada similar a la de su antiguo Renault 5. Según declaró el Conserje de la finca, que afirmó estar trabajando en ella desde hace 25 años, el demandante aparcó un Renault Clio después del Renault 5, y ahora es un Mercedes monovolumen. Por el demandante no se aportó la ficha técnica de su vehículo, ni siquiera se indica de qué generación es su automóvil, pues existen sustanciales diferencias de tamaño entre el Mercedes clase A actual y los dos tipos anteriores. Según relató el Administrador de la comunidad de propietarios en el interrogatorio practicado en la vista del juicio, las quejas comenzaron dos años antes, y se suscitaron por el vecino que aparca justo a su lado, pues se vio impedido en más de una ocasión de poder aparcar. Por eso, y teniendo en cuenta que la vista del juicio se celebró el día 5 de marzo de 2013, el coche en cuestión debe pertenecer a la generación comercializada entre los años 2004 y 2011, cuya categoría es la de monovolumen pequeño, con una longitud de 3.840mm, superior a la anterior de 3.605mm.
Resulta, por tanto, 22 centímetros más largo que el Renault 5 sobre el que se diseñó el espacio de uso de la servidumbre, aumento que también se aprecia en la misma proporción en cuanto a la anchura, pues mientras la del Renault era de 1.525mm, la del Mercedes es de 1.765mm.
CUARTO. - La decisión tomada en el acuerdo impugnado es la siguiente: " la Junta acuerda que la propiedad del piso NUM001 NUM002 no puede utilizar el garaje ". La redacción en esos términos contradice y vulnera el derecho constituido a favor del demandante, pues del acuerdo resulta la extinción del derecho real decidida unilateralmente por una de las partes y, además, por mayoría, cuando sólo puede adoptarse por unanimidad en cuanto la tomada en su día fue alcanzada por decisión de todos, y por ello produjo efecto modificatorio en el título constitutivo, aunque no se haya inscrito, gravando la zona de utilización general del aparcamiento, de modo que una alteración posterior decidida por la comunidad de propietarios ha de aprobarse también por unanimidad atendiendo a lo dispuesto en el artículo 5 LPH, sin perjuicio de la facultad de cualquiera de las partes de pedir la adecuación, modificación o extinción de la servidumbre. Es decir, la comunidad demandada podrá exigir al demandante que no aparque un coche de dimensiones superiores a las que corresponden según el uso fijado, pero no privarle del derecho de utilización del garaje y, en concreto, del espacio a él reservado, como se hizo en el acuerdo impugnado. Consecuentemente, debe prosperar la acción de impugnación planteada y procede dejar sin efecto el acuerdo citado, conforme a lo dispuesto en el artículo 18.1 c) LPH, por ser gravemente lesivo para los intereses del demandante, que no tiene obligación de soportar la decisión tomada al tener reconocido por decisión unánime de la comunidad de propietarios el derecho de utilización del garaje y de aparcar en una zona específica.
QUINTO. - De conformidad con lo dispuesto en el artículo 394 LEC, y visto que la estimación del recurso lleva a estimar la demanda, se imponen a la parte demandada las costas de la primera instancia.
No procede hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada por aplicación de lo dispuesto en el artículo 398 LEC.
En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.
FALLAMOS
Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora D.ª Patricia Martín López, en nombre y representación de D. Felicisimo contra la sentencia de fecha 5 de Abril de 2013 dictada por el Juzgado de primera instancia n.º 54 de Madrid, la REVOCAMOS, y dictamos otra por la que, estimando la demanda interpuesta por la referida parte contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE DIRECCION000 N.º NUM000 DE MADRID, DECLARAMOS nulo y sin efecto el acuerdo tomado en Junta de Propietarios celebrada el día 16 de abril de 2012 en el que se decidió: " la Junta acuerda que la propiedad del piso NUM001 NUM002 no puede utilizar el garaje ".
Se imponen a la parte demandada las costas de la primera instancia.
No se hace imposición de las costas de esta alzada, con devolución del depósito constituido.
MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina N.º 6114 sita en la calle Ferraz n.º 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 3390-0000-00-0443-13, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.
Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.
Doy fe
