Iustel
Basa el Tribunal su fallo en que, a su juicio, no se está en presencia de un contrato “de temporada”, sino de arrendamiento de vivienda, dada su estabilidad en el tiempo, superior a los 18 meses pactados y la propuesta de renovación del contrato, no procediendo en consecuencia el desahucio pretendido, pues el motivo por el que celebró el contrato fue el derribo del inmueble de los recurrentes para la ejecución de un plan de rehabilitación que no había concluido, existiendo un solar donde antes se encontraba la vivienda derruida.
N.º de Recurso: 680/2012
N.º de Resolución: 163/2014
Ponente: ROSA MARIA CARRASCO LOPEZ
AUDIENCIA PROVINCIAL CIVIL DE MADRID
SENTENCIA
En Madrid, a cuatro de marzo dos mil catorce. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto, en grado de apelación los autos de juicio verbal número 1580/2011 procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 51 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como Apelantes-Demandados: Cesar y Azucena, y de otra, como Apelado-Demandante: Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid S.A.
VISTO, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. D.ª ROSA MARIA CARRASCO LOPEZ.
I.- ANTECEDENTES DE HECHO
La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.
PRIMERO.- Por el Juzgado de 1.ª Instancia número 51 de Madrid, en fecha 16 de abril de 2012, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que, estimando la demanda formulada por La Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid S.A., representada por el Procurador de los Tribunales Sr. Cobo Martínez de Murgía, contra D. Cesar y Dña. Azucena, debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento, suscrito entre ambas partes litigantes con fecha 30 de octubre de 2006 y referido a la vivienda, sita en Madrid, CALLE001 n.º NUM000 NUM001, acordando el desahucio de la parte demandada, quien deberá dejar libre y expedito el citado inmueble dentro del plazo legalmente establecido, bajo apercibimiento de lanzamiento para el caso de no verificarlo, y con expresa condena a la demandada en las costas procesales." SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, admitido en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada, quién se opuso en tiempo y forma.
Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.
TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de 3 de diciembre de 2013, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 3 de marzo de 2014.
CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.
II.- FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- El Juicio verbal del que trae causa el recurso interpuesto por D. Cesar y D.ª. Azucena se inicio mediante demanda de desahucio por expiración del plazo interpuestas por la EMPRESA MUNICIPAL DE LA VIVIENDA Y SUELO DE MADRID S.A -en adelante E.M.V.S- en la que solicitaba la resolución del contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la CALLE001 n.º NUM000, planta NUM001, suscrito el 30 de octubre de 2006 con el fin de realojar a los demandados-apelantes al haberse tenido que derruir el inmueble de su propiedad en el plan de Rehabilitación integral del ARP de San Cristóbal de los Ángeles.
La sentencia de instancia partiendo de ser el contrato de realojo por su provisionalidad "de temporada" declaró resuelto el contrato al concurrir la causa de extinción pactada, que era el plazo de duración máximo, dieciocho meses; estimó la demanda con imposición a los demandados de las costas de la instancia.
La resolución del contrato es recurrida rechazando la procedencia de la resolución acordada porque aun admitiendo que inicialmente pudiera ser la relación "provisional" ello habría quedado novado al no concurrir la causa vinculada a la extinción del mismo que sería la conclusión de las obras consistentes en edificar el bloque en el que se hallaba su vivienda, por lo que no habría lugar a resolver en tanto no se cumpliera el fin del que traía causa el realojo, y en su caso considerar que el contrato había quedado novado, tras el vencimiento y no ser preavisados sobre la voluntad de no renovación al no tener tal consideración la comunicación que les fue remitida el 28 de abril de 2011, quedando prorrogado el contrato hasta el 30 de octubre de 2014 conforme al artículo 10LAU.
La actora se opuso al recurso reiterando no estar sujeto él mismo a la Ley de Arrendamientos urbanos, por ser de temporada porque su destino no era satisfacer la necesidad permanente de vivienda sino "por la temporada o tiempo pactado", por lo que habiendo trascurrido el plazo pactado e igualmente la prórroga procedía su resolución.
SEGUNDO.- La razón por la que insta la EMVE la resolución del arrendamiento no es únicamente haber transcurrido en exceso el plazo pactado de duración del arrendamiento suscrito el 30 de octubre de 2006 -18 meses- sino ésta unida a otra fundamental que se reseña en el hecho quinto de la demanda consistente en haber "concluido el proceso de restructuración, rehabilitación y remodelación del edifico en el que se integra la vivienda de la CALLE002 n.º NUM002 - NUM003 - NUM004 bloque NUM005 ". Y es esta última razón la que no se ha probado por su parte, y queda contradicha primero por la duración de la ocupación de la vivienda casi cinco años no el año y medio inicial, segundo porque la resolución no tiene su origen en la duración excedida como se evidencia en la comunicación aportada, era otro el motivo vinculado a la exigencia de "renovar" el contrato, folio 41, y tercera, en no haberse cumplido la causa que inicialmente justificaba la provisionalidad de la ocupación -realojo- porque en este caso no se trataba de rehabilitar una vivienda, sino de construir un edificio porque aquél en el que estaba el inmueble propiedad de los apelantes había sido derruido.
Todos estos extremos no han sido tenidos en cuenta al resolver en la instancia.
Está probado que por razones de seguridad, hubo de rehabilitarse viviendas en la Colonia de San Cristóbal de los Ángeles, pero en concreto la de los demandados no podía rehabilitarse, sino construirse;
esto no se ha negado en ningún momento, y es la razón por la que a los 18 meses no se había instado la resolución del contrato ni tampoco a los más de cincuenta y tres meses; es en el año 2011, el contrato se suscribió el 30 de octubre de 2006, cuando se le remitió una carta a los demandados no requiriéndoles de desalojo por haberse extinguido el contrato, que considera la actora es de "temporada", aún en esa fecha, y después de más de cuatro años, sino para que renovaran el contrato y solicitaran la subvención para la renta, accionando porque no habrían presentado la documentación en el plazo concedido. Entendiendo E.M.V.S.
que los demandados no tenían interés en continuar con el arrendamiento que según la cláusula novena del contrato estaba sujeto a las normas "de viviendas con Protección pública y la LAU de 24 de Noviembre de 1994" por lo que procedía por haber quedado rehabilitada la vivienda y su desinterés resolver el contrato; pero no es esto lo que queda evidenciado en autos.
TERCERO.- La razón por la que se ha declarado resuelto el contrato ha sido considerar que siendo el "realojo provisional" en tanto se rehabilitara la vivienda, el arrendamiento no estaba sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos, calificándolo de temporada conforme a lo dispuesto en el artículo 3 LAU, y por tanto no le era aplicable lo dispuesto en los artículos 9 y 10 de la LAU -duración y prórroga-, lo que no es compartido por este tribunal atendiendo primero a los términos o razón del contrato y a la comunicación remitida por la apelada el 13 de abril de 2011 recibida el 28 de abril de 2011.
Es cierto que el artículo 3 LAU ha venido a establecer un cajón de sastre que permite calificar como arrendamientos para uso distinto "del de vivienda" todos aquellos que no tengan encuadre en el artículo 2LAU, que dice que serán arrendamientos de viviendas aquéllos que recaen "sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario".
Atendiendo la mera literalidad de los artículos 3 y 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos pudiera considerarse, dada la provisionalidad de la ocupación litigiosa de la vivienda, que el contrato era de temporada, pero ello no se compatibiliza en ningún caso con su clausulado primero, en el que dispuso que se regularía por las normas de la Ley de Arrendamientos Urbanos y por cuál fue y ha sido después la intención de las partes contratantes, porque la razón de ser firmado él mismo fue concederle a los demandado una residencia, donde tendrían su domicilio de forma permanente, en tanto en cuanto su vivienda no estuviera construida, no rehabilitada aunque así se afirmara en la demanda; y que era ésa la voluntad se infiere de la duración de la ocupación a la fecha de la demanda y de no haber sido requeridos para que desalojaran la vivienda por expiración del plazo, porque la comunicación remitida sin cumplir lo dispuesto en el artículo 9LAU, era para renovar el contrato, es decir, para que continuara el alquiler, y se aportaran los documentos que en él mismo se les indicaba. En consecuencia, entiende este tribunal, que en este caso no puede admitirse la tesis de la demandante, estando sujeto este contrato a las normas de la Ley de Arrendamientos Urbanos, artículos 9 y 10.
La cualidad que determina ser el arrendamiento de vivienda -no de temporada- es la estabilidad, y ésta era la intención de las partes; y de ahí la duración superior a los 18 meses y la propuesta de renovación del contrato; no habiéndose indicado nada por parte de la demandante al accionar sobre dichos extremos, haciendo una afirmación errónea que era haberse concluido la rehabilitación; es decir, dando por cierto un hecho inexacto tanto que ya no lo afirma por ser notorio que existe un solar donde antes tenían su vivienda los demandados-apelantes -así resulta igualmente evidenciado en la Sentencia de esta Audiencia Sección 10.ª, de fecha 14 de septiembre de 2012 - por tanto la causa en la que fundaba su resolución habría quedado vacía de contenido porque el requisito de la falta de estabilidad no conocía.
Trascurridos los 18 meses, sin que se iniciara siquiera la edificación del bloque, quedó patente la voluntad de la demandante de continuar el arrendamiento, que ha de calificarse de vivienda porque en él tienen su residencia de forma "permanente y estable" los demandados; y así se reconoce en la carta que se les envió por lo que ha de estarse a lo dispuesto en los artículos 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos urbanos, no habiendo lugar a la resolución pretendida porque a la fecha de presentación de la demanda no habían transcurrido los plazos que dispone la Ley de Arrendamientos porque la comunicación remitida no tiene cabida en lo dispuesto en el artículo 9.1LAU, además de no haberse remitido en el plazo que él mismo dispone sino meses antes y con otra finalidad -renovar el contrato-; por tanto a la fecha de la demanda los plazos que disponen ambos preceptos no habrían transcurrido, no habiendo lugar por tanto a la resolución del contrato.
CUARTO.- Estimado el recurso de apelación procede revocar la sentencia desestimando la acción de desahucio por expiración del plazo imponiéndole a la parte recurrente las costas de la instancia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 394LEC. Y no ha lugar a hacer pronunciamiento respecto de las costas de esta alzada según lo dispuesto en el artículo 398LEC que se remite al artículo 394 de la misma Ley procesal Civil.
Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación
III.- F A L L A M O S
En virtud de lo expuesto, el Tribunal HA DECIDIDO ESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por la representación de los demandados D. Cesar y D.ª. Azucena contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra.
Magistrada titular del Juzgado de Primera Instancia número 51 de Madrid, y REVOCÁNDOSE ésta última, DESESTIMAR la acción de desahucio por expiración del plazo ejercitada por la EMPRESA MUNICIPAL DE LA VIVIENDA Y DEL SUELO -E.M.V.S- imponiéndole las costas de la instancia.
No ha lugar a hacer pronunciamiento respecto de las costa de esta alza debiendo cada parte abonar las generadas a su instancia y las comunes por mitad.
Contra la presente resolución cabe el Recurso de Casación por interés casacional y/o extraordinario por infracción procesal, en los términos previstos en el art 469 de la LECv, en relación con la Disposición Final Decimosexta de la misma, a interponer en el plazo de veinte días ante este Tribunal y del que conocerá la Sala Primera del Tribunal Supremo.
Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.
