TRIBUNAL SUPREMO
Sala de lo Contencioso-Administrativo
Sentencia de 29 de noviembre de 2007
RECURSO DE CASACIÓN Núm: 7766/2004
Ponente Excmo. Sr. MARGARITA ROBLES FERNÁNDEZ
En la Villa de Madrid, a veintinueve de Noviembre de dos mil siete.
Visto por la Sala Tercera, Sección Sexta del Tribunal Supremo constituida por los señores al margen anotados el presente recurso de casación con el número 7766/04 que ante la misma pende de resolución interpuesto por la representación procesal del Ayuntamiento de Oviedo y la mercantil Alquileres de Oviedo, S.A -actualmente Melandrera, S.A.- contra sentencia de fecha 25 de Junio de 2.004 dictada en el recurso 2894/98 y 2977/1998 -acumulado- por la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Asturias. Siendo parte recurrida el Abogado del Estado y la representación procesal de la mercantil Melandrera, S.A.
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- La sentencia recurrida contiene la parte dispositiva del siguiente tenor: “FALLAMOS.- Desestimar los recursos contencioso administrativos interpuestos por las representaciones legales del Ayuntamiento de Oviedo y de Asturiana de Comunidades, S.A., sustituida procesalmente por Alquileres de Oviedo, S.A., contra el Acuerdo del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Asturias de fecha diez de septiembre de 1.998, nº 764/98, en el que intervinieron el Abogado del Estado y Dña. Clara, que actuó a través de su representación legal; Acuerdo que se mantiene por ser conforme a derecho, devengándose los intereses legales conforme se señala en el fundamento de derecho undécimo de esta resolución. Sin costas.”.
SEGUNDO.- Notificada la anterior sentencia la representación procesal del Ayuntamiento de Oviedo y de Melandrera, S.A., presentaron escritos ante el Tribunal Superior de Justicia de Asturias preparando el recurso de casación contra la misma. Por Providencia la Sala tuvo por preparado en tiempo y forma el recurso de casación, emplazando a las partes para que comparecieran ante el Tribunal Supremo.
TERCERO.- Recibidas las actuaciones ante este Tribunal, la parte recurrente, se personó ante esta Sala e interpuso el anunciado recurso de casación articulado en los siguientes motivos:
Primero.- Al amparo de lo dispuesto en el art. 88.1.d) de la Ley Jurisdiccional, por entender vulnerado el art. 23.1 de la Ley del Suelo, así como la jurisprudencia aplicable.
Segundo.- Bajo el mismo amparo procesal, por entender vulnerados los arts. 28.3 y 4 de la Ley 6/98 de 13 de Abril, así como la OM de 30 de Noviembre de 1.994.
Tercero.- Bajo el mismo amparo procesal que los anteriores, por entender vulneradas las normas del ordenamiento jurídico así como la jurisprudencia sobre la doctrina de los actos propios.
Cuarto.- Bajo el mismo amparo procesal que los anteriores, por entender vulnerado el art. 29 de la Ley 6/98, así como la jurisprudencia aplicable.
Quinto.- También en este caso al amparo de lo dispuesto en el art. 88.1.d) de la Ley de la Jurisdicción, por entender vulnerados los arts. 1218 C.Civil, 596.3 y 597.4 LECivil 1881, así como el art. 632 LECivil.
Solicitando finalmente sentencia estimatoria, que case la recurrida resolviendo en los términos interesados en el recurso.
CUARTO.- La representación procesal de Alquileres Oviedo, S.A.-Melandrera, S.A.- interpuso el anunciado recurso de casación articulado en los siguientes motivos:
Primero.- Al amparo de lo dispuesto en el art. 88.1.d) de la Ley Jurisdiccional, por entender vulnerados los arts. 5, 14.1, 28.3 y 29 de la Ley del Suelo, así como la jurisprudencia aplicable.
Segundo.- Bajo el mismo amparo procesal, por entender vulnerados los arts. 21.1, 56 y 57 LEF y art. 71 y 72 del Reglamento.
Solicitando finalmente sentencia estimatoria, que case la recurrida resolviendo en los términos interesados en el recurso.
QUINTO.- Por Auto de 22 de Diciembre de 2.005, la Sala acordó declarar la inadmisión del recurso de casación interpuesto por Alquileres de Oviedo, S.A., en la actualidad Melandrera, S.A contra la Sentencia de 25 de Junio de 2.004 de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Asturias, en el recurso 2894/98, al que se acumuló el 2977//98, resolución que se declaró firme en cuanto a la citada parte recurrente, y admitir el interpuesto por la representación procesal del Ayuntamiento de Oviedo contra la misma sentencia, emplazándose a la parte recurrida para que en el plazo de treinta días, formalice escrito de oposición.
SEXTO.- Evacuado el trámite conferido, se dieron por conclusas las actuaciones, señalándose para votación y fallo la audiencia el día 20 de Noviembre de 2.007, en cuyo acto tuvo lugar, habiéndose observado las formalidades legales referentes al procedimiento.
Siendo Ponente la Excma. Sra. Dª. Margarita Robles Fernández, Magistrada de la Sala
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- Por el Ayuntamiento de Oviedo se interpone recurso de casación contra Sentencia dictada el 25 de Junio de 2.004 por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo de Justicia de Asturias en la que se desestiman los recursos contencioso administrativos interpuestos por dicho Ayuntamiento y Asturiana de Comunidades, S.A. contra Acuerdo del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Asturias de 10 de Septiembre de 1.998 fijando el justiprecio de la finca sita en la Avda. de Galicia denominada “ DIRECCION000 “, de la que era propietaria “Proina, S.A”, y arrendataria con opción de compra “Asturiana de Comunidades, S.A.” y que en el PGOU de Oviedo se define como actuación aislada.
El Jurado en su Acuerdo tras remitirse a las normas de valoración previstas en los arts. 23 y ss. de la Ley 6/98, señala un justiprecio de 1.781.942.568 ptas respecto al suelo; 47.884.080 ptas para la edificación y 38.335.420 ptas para el resto de los demás elementos, argumentando por lo que se refiere a la valoración del suelo en los siguientes términos:
“3.- En el presente caso, en lo que se refiere al suelo, se trata de suelo clasificado como urbano, al que el Plan General de Ordenación urbana vigente no le otorga aprovechamiento lucrativo alguno, suelo que, de conformidad con lo prescrito en el artículo 29 de la Ley 6/98, hay que valorar conforme a la media ponderada de los aprovechamientos del polígono fiscal en que está incluido.
En los informes que acompaña el expropiado tanto a su hoja de aprecio, como al escrito de alegaciones a la hoja de aprecio municipal, se hace un estudio muy detallado y preciso de estos aprovechamientos y de sus valoraciones, que lleva a cabo siguiendo la fórmula del método residual estático de la OM de 30.11.94, estudio que este Jurado hace suyo en todos sus extremos, con la única excepción de los valores en venta considerados para las viviendas y los locales comerciales supuestamente edificables en la finca expropiada, ya que considera más ajustados a la realidad del mercado los que plantea el Ayuntamiento en su Hoja de Aprecio, esto es, 375.000 ptas/m2, u. Y 225.000 ptas/m2, en ver de 382.236 ptas/m2, u. 318.227 ptas/m2, respectivamente.Introducidos estos valores en la fórmula de obtención del valor del suelo reseñada, resulta la siguiente valoración, que el Jurado entiende adecuada para la indemnización por este concepto:
VS x (0,745 x 6.236.250.000 - 1,21 x 2.205.000.000): 1,11 - 1.781.942.568 ptas
La Sala de instancia confirma el Acuerdo del Jurado con la siguiente argumentación, en lo que interesa a efectos del recurso de casación:
“SEXTO.- Planteados los términos del recurso en el sentido expuesto, respecto al motivo de impugnación articulado por el Ayuntamiento de Oviedo relativo a las diversas transmisiones operadas en la finca de autos, con cita de los precios abonados al efecto, no es posible acoger su tesis, y ello porque como ha hecho hincapié el Abogado del Estado en su escrito de contestación a la demanda, es preciso tener en cuenta que nos encontramos ante la expropiación de una parcela motivada por una actuación urbanística, refiriendo en tal sentido ambos recurrentes -Ayuntamiento de Oviedo y Alquileres de Oviedo, S. A.-, en el hecho 1º de sus demandas que por Acuerdo del Ayuntamiento Pleno de uno de octubre de 1996 se aprobó la expropiación de la parcela que el P.G.O.U. de Oviedo define como Actuación Aislada -Avda de Galicia (A.A.3), finca conocida por DIRECCION000 sita en la AVENIDA000, NUM000 y consiguientemente con ello resulta aplicable el artículo 23 de la Ley 6/98 que establece sin excepción “a efectos de la expropiación, las valoraciones de suelo se efectuarán con arreglo a los criterios establecidos en la presente Ley, cualquiera que sea la finalidad que la motive y la legislación, urbanística o de otro carácter, que la legitime”, pues a mayor abundamiento, como ha declarado el Tribunal Supremo, así las sentencias de diez de julio de 2000, por ser urbanística la expropiación sólo puede calcularse el valor del suelo, como legalmente tasado que es, mediante los criterios y método al efecto establecido en la Ley del Suelo, ya que la libertad estimativa prevista en el artículo 43 de la L.E. con cita de numerosas sentencias, sólo debe usarse para obtener el valor real en las expropiaciones no urbanísticas, por ello es indiferente saber, a efectos de fijar el justiprecio, cuáles son los precios obtenidos en transacciones mercantiles, ya que como señala la sentencia de veintiuno de junio de 2003 en las compraventas intervienen a veces factores subjetivos y hasta personalísimos impulsos y reacciones imprevisibles que desfiguran el valor real de la finca adquirida, e igualmente la sentencia del Tribunal Supremo de cinco de mayo de 1998 con cita de otras muchas.
NOVENO.- En orden a señalar la valoración del suelo, la Exposición de Motivos de la Ley 6/98, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, establece que en lo que concierne a los criterios de valoración del suelo, la Ley ha optado por establecer un sistema que trata de reflejar con la mayor exactitud posible el valor real -que el mercado asigna a cada tipo de suelo renunciando así formalmente a toda clase de fórmulas artificiosas que, con mayor o menor fundamento aparente, contradicen esa realidad-. Se elimina así la actual dualidad de valores, inicial y urbanístico, a la que habían quedado ya reducidos los cuatro valores diferentes que estableció en su día la versión primera de la Ley del Suelo, de forma que, a partir de ahora, no habrá ya sino un solo valor, el valor que el bien tenga “realmente” en el mercado del suelo, único valor que puede reclamar para sí el calificativo de justo que exige inexcusablemente toda operación expropiatoria. A partir de este principio básico, la Ley se limita a establecer el método aplicable para la determinación de ese valor, en función, claro está, de la clase de suelo, y, en consecuencia, del régimen jurídico aplicable al mismo y de sus características concretas.
En el suelo urbano y en el urbanizable incluido en ámbitos delimitados por el propio planeamiento general o con posterioridad al mismo, para los que se hayan establecido las condiciones de desarrollo el método de cálculo consistirá en la aplicación al aprovechamiento correspondiente del valor básico de repercusión recogido en las ponencias catastrales para el terreno de que se trate, valor que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 39/1988, reguladora de las Haciendas Locales, refleja los valores de mercado, puesto que las valoraciones catastrales se fijan a partir de un estudio previo de dichos valores. Finalmente y para el caso de que no existan o no sean aplicables los valores de las ponencias catastrales por haber perdido vigencia o haberse modificado el planeamiento, el valor básico de repercusión se calculará por el método residual, comúnmente utilizado en el ámbito inmobiliario, en sus distintas modalidades, tanto por el sector público como por el privado, a cuyo tenor resulta necesario determinar si en este caso ha de acudirse al valor de repercusión recogido en la Ponencia de Valores catastrales, artículo 28-3 de la Ley 6/98 o si bien, por pérdida de vigencia de la misma y con arreglo a lo dispuesto en el artículo 28-4 de dicha Ley ha de aplicarse el valor de repercusión obtenido por el método residual. Supuesto este último que ha sido el aplicado por el Jurado, en que hizo hincapié el Abogado del Estado, y también ha sido aplicado por el Ayuntamiento de Oviedo, como se razonará, pues si bien es cierto que dicho Ayuntamiento de Oviedo a lo largo del procedimiento ha pretendido que en lugar del mismo se acuda al primeramente citado, acudiendo al valor de repercusión obtenido en la Ponencia de Valores del municipio de Oviedo (documento número 11, acompañado con su demanda) aprobada por Resolución de veintiséis de junio 1995, cuando el requerimiento para que ASTURIANA DE COMUNIDADES presentara su hoja de aprecio no tuvo lugar hasta el diez de noviembre de 1997, lo cierto es que el Ayuntamiento de Oviedo ha de estar a sus propios actos, pues en el Expediente administrativo, en los informes emitidos por dicho Ayuntamiento-Sección de Planeamiento y Gestión Urbanística de fechas treinta y uno de julio de 1997 y uno de marzo de 1998 ha recogido el método de valoración residual, señalando en el punto 3 de este último informe con los razonamientos que expone, “que este método aplicado es el empleado habitualmente por el Ayuntamiento en la valoración de suelos de carácter urbano”.
Siendo ello así, en tal sentido el Jurado Provincial de Expropiación Forzosa razona, en el fundamento de derecho tercero, que acude al método residual haciendo suyo los informes que acompaña el expropiado, en su hoja de aprecio y alegaciones a la hoja de aprecio municipal, por tratarse de un estudio muy detallado y preciso, con la única excepción de los valores en venta considerados para las viviendas y locales comerciales, ya que considera más ajustados a la realidad de mercado los que plantea el Ayuntamiento de Oviedo; con cuyo acuerdo del Jurado el perito de autos Sr. Roberto a la página 30 de su informe manifiesta su conformidad; señalando en tal sentido el Tribunal Supremo en sentencia de veinticuatro de junio de 1999, ha declarado que es doctrina constante que por reiterada resulta innecesaria su cita, que en suelo urbano en actuaciones aisladas carente de aprovechamiento establecido en el Plan, debe acudirse en virtud del principio de equitativa distribución de cargas y beneficios del planeamiento al aprovechamiento del entorno, siendo sólo de aplicación el artículo 105 de la Ley del Suelo de 1976 en los casos de inexistencia de Plan de Ordenación o Normas Subsidiarias. En consecuencia, siendo dicho aprovechamiento el considerado por el Jurado, como puso de manifiesto el perito de autos Sr. Roberto en la última aclaración formulada y no habiendo quedado desvirtuado el mismo, gozando el Acuerdo del Jurado de presunción de veracidad es por lo que procede mantenerlo, pues además de que los invocados, respectivamente, por el Ayuntamiento de Oviedo en el señalado por el citado Sr. Roberto y Alquileres de Oviedo, S. A., en el fijado por los Sres. David, obviamente cada uno de ellos en defensa de sus pretensiones, rechazando a su vez el del contrario, no logran desvirtuar aquél considerado por el Jurado, pues el realizado por los citados Sres. David, no ha sido practicado en el procedimiento con todas las garantías legales, y el del perito Sr. Roberto, porque a la aclaración 8ª formulada por Alquileres de Oviedo, acerca de que indique el origen de la fórmula obrante en la página 29 de su informe, no indica de dónde la extrajo, y en las explicaciones dadas al respecto indica que se atuvo a datos facilitados por Don. David, que como se dijo, no se acogen y, por otro lado, llegan a distinto resultado del mismo. Ahora bien, lo cierto es que el justiprecio señalado por dicho Jurado por el suelo expropiado aplicando el método residual es de 1.781.942.568 ptas, y como puso de manifiesto el perito de autos Don. Roberto en aclaraciones, en realidad, el resultado es sustancialmente coincidente con el señalado por dicho perito de 1.783.796.270 ptas, pese a no aplicar este último aquél método al considerar que se encontraba vigente la Ponencia de Valores.
Por otro lado, en cuanto a la alegación del Ayuntamiento de Oviedo relativa a que no se tuvo en cuenta la existencia de limitaciones edificatorias objetivas, en función de la colindancia con la línea de ferrocarril de RENFE, ha de ser rechazada, vista la contestación dada al respecto por el perito de autos Don. Roberto, al señalar a las aclaraciones 3 y 4 efectuadas por dicha parte recurrente, que no le afecta al aprovechamiento, contestando en tal sentido el Abogado del Estado en el fundamento de derecho noveno de su escrito de contestación a la demanda, que dicho extremo sí fue contemplado en la valoración por el Jurado, si bien entendió que no tiene incidencia alguna en las posibilidades edificatorias y por tanto, en la valoración.”
SEGUNDO.- Por la representación del recurrente, se formulan cinco motivos de recurso. El primero al amparo del art. 88.1.d) de la Ley Jurisdiccional reputando infringido el art. 23 de la Ley 6/98, el art. 33 de la Constitución y la jurisprudencia de esta Sala en cuanto a la necesidad de tener en cuenta el precio pagado por la adquisición de la finca. Alega el recurrente que la Ley 6/98 exige que la valoración del inmueble expropiado se adecue al valor real del mercado, pero no excluye la remisión a otros elementos que contribuyan a determinar este, como sería el precio para la adquisición de la finca fijado en el mismo año de la expropiación.
En el segundo motivo, al amparo del art. 88.1.d) de la Ley Jurisdiccional, se alega vulneración del art. 28 apartados 3 y 4 de la Ley 6/98, así como la Orden Ministerial de 30 de Noviembre de 1.994. Alega el recurrente que no se da el supuesto de inexistencia o pérdida de vigencia de valores catastrales, como se acreditaría por certificación del Jefe del Área del Catastro y pese a ello la Sala de instancia infringiendo los preceptos que cita, acude al método residual para el cálculo del valor básico de repercusión del suelo, en lugar de ajustarse a las Ponencias catastrales, a lo que añade que en todo caso no resultaría procedente acudir al método residual obtenido conforme lo dispuesto en la Orden Ministerial de 30 de Noviembre de 1.994 que no es aplicable al caso de autos, en cuanto la misma contiene “normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras”.
En el tercer motivo de recurso, al amparo del art. 88.1.d) de la Ley Jurisdiccional, y vinculándolo con el motivo anterior, se alega vulneración de la doctrina de los actos propios tal y como la aplica el Tribunal “a quo”, por cuanto este se refiere a unos Informes técnicos del Ayuntamiento en los que se manifestaba que el método habitual de dicha Corporación para el cálculo del valor básico de repercusión era acudir al método residual y por ello reputa la Sala de instancia como acto propio del Ayuntamiento tal forma de calcular el valor básico de repercusión, acudiendo al método residual. Sin embargo el recurrente alega que tales informes eran anteriores a la vigencia de la Ley 6/98 y por tanto no pueden aplicarse los criterios contenidos en estos informes que serían contrarios al art. 28.3 de dicha ley, a cuya aplicación debe procederse
En el cuarto motivo de recurso, al amparo del art. 88.1.d) de la Ley Jurisdiccional, se alega vulneración del art. 29 de la Ley 6/98 y doctrina jurisprudencial, en cuanto al cálculo del aprovechamiento, en supuestos de expropiaciones en suelo urbano en actuaciones aisladas carentes de aprovechamiento en el Plan. Alega que la Sala asume el aprovechamiento tenido en cuenta por el Jurado que a su vez hizo suyo un informe emitido a instancias de la entidad expropiada “Asturcosa” informe que contenía varios errores en el cálculo de la media ponderada de los aprovechamientos correspondientes al entorno del terreno expropiado, pues únicamente tuvo en cuenta el “aprovechamiento neto”, alegando el recurrente que la forma correcta para determinar el aprovechamiento de la media ponderada del entorno, a que se refiere el art. 29 de la Ley 6/98 es la contenida en el dictamen pericial emitido en periodo probatorio por la arquitecto Sra. Eva, dictamen este en el que se señala un aprovechamiento de 3,238 m2/m2 frente al de 3,376 m2/m2 tenido en cuenta por el Jurado y confirmado por la Sala de instancia. Considera el recurrente que el propio dictamen pericial también practicado en autos por el perito Don. Roberto pone de relieve la improcedencia seguida en la forma de calcular el aprovechamiento de la media ponderada del “entorno”.
En el quinto motivo de recurso al amparo del art. 88.1.d) de la Ley Jurisdiccional, se alega vulneración de los arts. 1218 C.Civil y 596.3 y 597.4 de la LECivil de 1891 sobre la eficacia de los documentos públicos, así como del art. 632 de dicha Ley por lo que se refiere a la valoración de la prueba pericial y reiterando en esencia la argumentación contenida en otros motivos de recurso, señala en primer lugar, por lo que a la eficacia de los documentos públicos se refiere, que de la certificación librada por el Jefe del Área del Catastro e Inspección Urbana de Oviedo aportada como documento 11 con el escrito de demanda, resulta con toda claridad que el valor básico de repercusión según la Ponencia de valores catastrales, que es el que conforme al art. 28.3 de la Ley 6/98 debe ser aplicado, es de 66.300 ptas/m2, sin que tal Ponencia haya perdido su vigencia.
Igualmente alega que no se han valorado con arreglo a las reglas de la sana crítica los dictámenes periciales practicados por Doña. Eva (del que ninguna consideración se hace en la sentencia) y por el también arquitecto Don. Roberto de los que se deduce que el valor básico de repercusión fijado en las ponencias catastrales correspondiente a la finca en cuestión no había perdido vigencia y de otro, que el aprovechamiento del entorno debe ser calculado con referencia a toda la superficie del polígono donde se incluye el terreno y no solo de las manzanas edificables.
TERCERO.- Planteados en estos términos los motivos de recurso, resulta necesario hacer las siguientes consideraciones previas para su adecuada resolución. En el primer motivo de recurso el Ayuntamiento recurrente considera vulnerados los preceptos ya citados con especial referencia al art. 23 de la Ley 6/98 que considera infringido por el Tribunal “a quo” cuando este en el fundamento jurídico sexto de la sentencia argumenta con los razonamientos que hemos transcrito, que en aplicación de dicho artículo y para calcular el valor real de mercado del bien expropiado, que es al que ciertamente ha de atenderse tal y como señala dicha Ley 6/98, no cabe estar a determinadas actuaciones contractuales en las que se señala un precio, como sería el arrendamiento con opción de compra formalizado en su día por Asturcosa.
En los motivos segundo y tercero, así como en la primera parte del motivo quinto se impugnan los criterios tenidos en cuenta por la Sala de instancia, confirmando los del Jurado para el cálculo del valor básico de repercusión del suelo, acudiendo para ello al método residual. El Tribunal “a quo” considera que no cabe acudir al valor básico de repercusión recogido en la Ponencia de Valores Catastrales tal y como prescribe el art. 28.3 de la Ley 6/98, a la luz de la doctrina de los “actos propios”, argumentando al efecto que de los propios Informes emitidos por dicho Ayuntamiento de fechas 31 de Julio de 1.997 y 1 de Marzo de 1.998 el referido Ayuntamiento reconoce que el método residual es el habitualmente empleado por el Ayuntamiento en la valoración de suelos de carácter urbano.
En los motivos cuarto y quinto de recurso se impugna la aplicación del art. 29 de la Ley 6/98. El actor no cuestiona ya las consideraciones que se contienen en el octavo fundamento jurídico de la sentencia que rechaza sus alegaciones en la instancia y concluye que el PGOU no otorga aprovechamiento alguno a la finca expropiada, sino que aceptando ya que el PGOU no otorga aprovechamiento, reputa vulnerado el art. 29 de la Ley 6/98, en lo relativo al cálculo que se realiza del aprovechamiento del entorno, cuestionando la valoración de la prueba hecha por la Sala sentenciadora.
CUARTO.- Precisados de esta forma los términos del debate, a que se contraen cada uno de los motivos formulados, ha de entrarse ya en el estudio de cada uno de ellos.
En el primer motivo de recurso el Ayuntamiento de Oviedo estima que la Sala de instancia en su fundamento jurídico sexto ha vulnerado el art. 23 de la Ley 6/98 y el art. 33 de la Constitución, al no haber tenido en cuenta, como exponente del verdadero valor de mercado de la finca expropiada, que seis meses antes de que fuese acordada su expropiación, Asturcosa había formalizado notarialmente un arrendamiento con opción de compra estableciendo como precio de la opción la suma de 121.250.000 ptas, y como precio de venta poco más de 446 millones de pesetas.
Esta Sala en reiteradas sentencias, por todas citaremos la de 26 de Octubre de 2.006 (Rec.8019/2003 ) refiriéndose al art. 23 de la Ley 6/98 y a los criterios de valoración contenidos en dicha ley ha señala:
“También resulta necesario precisar cuanto de forma reiterada se ha dicho por esta Sala en relación a los criterios seguidos por la Ley 6/98, así entre otras, en las Sentencias de 7 de Junio de 2006 (Rec.Cas.2583/03) y 19 de Octubre de 2.005 (Rec.7971/2002 ),hemos dicho:
Por otro lado, ha de precisarse que, frente al criterio de la recurrente, la propia exposición de motivos de la Ley 6/1.998 afirma que, a partir de la misma, ““no habrá ya sino un sólo valor, el valor que el bien tenga realmente en el mercado del suelo, único valor que puede reclamar para sí el calificativo de justo que exige inexcusablemente toda operación expropiatoria. A partir de este principio básico, la Ley se limita a establecer el método aplicable para la determinación de ese valor, en función, claro está, de la clase de suelo y, en consecuencia, del régimen jurídico aplicable al mismo y de sus características concretas”“. De ello claramente se deduce que la valoración, que se concreta en los artículos 23 y siguientes de dicha Ley, responde al intento del legislador de establecer criterios que determinen el valor justo del terreno, que la propia Ley identifica con el del mercado, estableciendo para ello el método aplicable en función de la clase de suelo, del régimen aplicable al mismo y de sus características concretas, por lo que ha de rechazarse cualquier valoración que excluya, como pretende la recurrente, la aplicación del valor de mercado como identificado como el valor justo que según la Ley constituye el objetivo del sistema de valoración según la clase del terreno”
Del mismo modo ha de tenerse en cuenta que reiteradísima jurisprudencia de esta Sala, entre las que se encuentra la propia Sentencia de 18 de Junio de 1.996, alegada por el recurrente, y entre las que citaremos también la de 20 de Junio de 2.006 (Rec.6.037/2001), ha venido a señalar que no puede decirse que el efectivo valor real de una finca sea el precio de venta ofrecido o dado por otras fincas análogas, consideración que es igualmente aplicable al precio ofrecido por la propia finca como ocurre en el caso de autos, pues como se dice en tales sentencias pueden concurrir “factores subjetivos y hasta personalísimos impulsos y reacciones imprevisibles que desfiguran el valor real de la finca”, como sin ninguna duda ha podido ocurrir en la celebración de un contrato, con una naturaleza y ámbito muy específico cual es el arrendamiento con opción de compra.
En definitiva, la Sala de instancia no vulnera los preceptos mencionados en el primer motivo de recurso, por la razones que en él se exponen, por cuanto en estricta aplicación de lo dispuesto en el art. 23 de la Ley 6/98, ha tenido en cuenta los criterios de valoración recogidos en la misma, no asumiendo lo pactado en un negocio jurídico, en relación al cual debemos remitirnos a la jurisprudencia antes expuesta.
QUINTO.- Para la resolución de los motivos de recurso segundo, tercero y parcialmente del quinto, respecto al valor básico del suelo, es necesario partir de la jurisprudencia de esta Sala en relación a la doctrina de los actos propios, así como de la consideración de un dato relevante cual es que la Sala de instancia, después de reproducir el tenor del art. 28 de la Ley 6/98 en sus apartados 3º y 4º no dice que acuda a calcular el valor básico de repercusión del suelo por el método residual, porque la Ponencia Catastral aprobada por Resolución de 26 de Junio de 1.995 haya perdido vigencia, sino porque el propio Ayuntamiento de Oviedo, en su Hoja de aprecio para la fijación del valor básico de repercusión del suelo acudió al método residual, y aun cuando efectivamente la Hoja de aprecio es anterior a la entrada en vigor de la Ley 6/98 el Ayuntamiento en la tramitación del expediente expropiatorio no modificó dicho criterio, ni realizó ninguna alegación al respecto.
El 31 de Julio de 1.997 en un primer Informe emitido por el Ayuntamiento en la tramitación del expediente de justiprecio, informe al que se refiere la Sentencia y elaborado para la redacción de la Hoja de aprecio del Ayuntamiento, expresamente señala que se utiliza el método habitual en el Ayuntamiento para la valoración del suelo, haciendo referencia al método residual. En Informe ulterior del mismo Ayuntamiento emitido el 1 de Abril de 1.998 y remitiéndose al Informe de 31 de Julio de 1.997, a los efectos que interesan señala:
“Trasladado a la propiedad expediente de Expropiación Forzosa de DIRECCION000 para que en base al artículo 29 de la Ley de Expropiación Forzosa presente Hoja de Aprecio en la que se concrete el valor en que estimen el objeto que se expropia, lo hace la parte interesada en escrito de fecha 28.11.97, al que acompaña Informe Valoración del arquitecto Gustavo y otro de valoración parcial del Ingeniero Técnico Agrícola Luis Enrique.
Estudiados ambos informes a tenor de lo previsto en el Artículo 30 de la Ley de Expropiación Forzosa y según el punto 2 de expresado artículo procede el rechazo en la valoración efectuada por la propiedad redactando la Hoja de aprecio fundada en nuestro anterior informe de 31 de Julio de 1.997 cuya argumentación y sistemática no han sido desvirtuados por las manifestaciones del interesado.........
2. En una interpretación favorable al administrado, en el presente caso se aplicó con carácter extensivo el criterio del aprovechamiento de tres (3) metros cúbicos por metro cuadrado que el artículo 105 de la Ley del Suelo de 1.976 prevé para los casos de defectos del Plan.
3. El método de valoración residual que tiene en cuenta el valor del suelo como diferencia entre los teóricos preciso en venta del mercado actual y los costos de construcción, urbanización, beneficio, financiación y promoción, se aplicó en el informe citado empleando los parámetros correctos al caso. Este método es el empleado habitualmente por el Ayuntamiento en la valoración de suelo de carácter urbano.”
Esta Sala en reiteradas sentencias, por todas la de 28 de Noviembre de 2.005 (Rec.5613/2002 ) refiriéndose al valor de las hojas de aprecio ha dicho:
“ Siendo doctrina reiterada de esta Sala y Sección que la valoración efectuada en la hoja de aprecio es vinculante para la parte que la presente en base a la teoría de los actos propios, dado que el artículo 34 de la Ley de Expropiación Forzosa, que la recurrente cita como infringido, establece que el justiprecio debe fijarse a la vista de las hojas de aprecio formuladas por el propietario y la Administración, alcanzando la vinculación tanto a los conceptos indemnizables como al “quantum”, de manera que, como dice la sentencia de 23 de Mayo de 1995, no cabe conceder por cada uno de los conceptos indemnizables mayor cantidad que la solicitada en dicha hoja de aprecio, a diferencia de lo que sucede respecto de las partidas que las integran cuya elevación no altera el petitum siempre que se respete la cuantía máxima de que se trate, puesto que los criterios y métodos de valoración de los diferentes conceptos son heterogéneos mientras que los que se siguen para justipreciar el mismo bien o derecho resultan homogéneos y cabe su mutación en tanto no se sobrepase la suma total de unos y otros”.
Por lo que se refiere a la doctrina de los actos propios que por el recurrente se estima vulnerada en el tercer motivo de recurso, no está tampoco de más tener en cuenta lo que es una reiterada jurisprudencia de esta Sala (por todas Sentencia de 22 de Enero de 2007 -Rec.843/2004 -) que dice:
“Debemos recordar, a estos efectos, los pronunciamientos del Tribunal Constitucional sobre el alcance y significado de la doctrina de actos propios que la parte recurrente suscita. En la Sentencia del Tribunal Constitucional 73/1988, de 21 de abril, se afirma que la llamada doctrina de los actos propios o regla que decreta la inadmisibilidad “de venire contra factum proprium”, surgida originariamente en el ámbito del Derecho privado, significa la vinculación del autor de una declaración de voluntad generalmente de carácter tácito al sentido objetivo de la misma y la imposibilidad de adoptar después un comportamiento contradictorio, lo que encuentra su fundamento último en la protección que objetivamente requiere la confianza que fundadamente se puede haber depositado en el comportamiento ajeno y la regla de la buena fe que impone el deber de coherencia en el comportamiento y limita por ello el ejercicio de los derechos objetivos.
El principio de protección de la confianza legítima ha sido acogido igualmente por la jurisprudencia de esta Sala del Tribunal Supremo (entre otras, en las Sentencias de 1 de febrero de 1990, 13 de febrero de 1992, 17 de febrero, 5 de junio y 28 de julio de 1997 ), y se consagra en la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, tras su modificación por la Ley 4/1999, que en su artículo 3, cuyo número 1, párrafo 2º, contiene la siguiente redacción: “Igualmente, deberán (las Administraciones Públicas) respetar en su actuación los principios de buena fe y de confianza legítima”.
El contexto interpretativo de estos principios jurídicos se advierte en la Exposición de Motivos de la citada Ley procedimental administrativa, cuando afirma lo siguiente: “En el título preliminar se introducen dos principios de actuación de las Administraciones Públicas, derivados del de seguridad jurídica. Por una parte, el principio de buena fe, aplicado por la jurisprudencia contencioso-administrativa incluso antes de su recepción por el título preliminar del Código Civil. Por otra, el principio, bien conocido en el derecho procedimental administrativo europeo y también recogido por la jurisprudencia contencioso-administrativa, de la confianza legítima de los ciudadanos en que la actuación de las Administraciones Públicas no puede ser alterada arbitrariamente”.
Tal y como se ha reflejado, en dos ocasiones el Ayuntamiento de Oviedo en relación a la Hoja de aprecio por él presentada señala que acude al método residual para el cálculo del valor del suelo por ser el método empleado habitualmente por el Ayuntamiento en la valoración de los suelos de carácter urbano, pese a ser ambos de fecha posterior a la aprobación de la Ponencia de Valores Catastrales.
Es cierto que los referidos Informes son anteriores a la entrada en vigor de la Ley 6/98, pero también lo es que una vez vigente esta el Ayuntamiento no formuló ninguna alegación o rectificación a la valoración por él presentada con posterioridad a la aprobación de la Ponencia de Valores Catastrales, por tanto no puede ir ahora contra sus propios actos, con los que expresó su propia voluntad de no acudir a los valores recogidos en la Ponencia y consiguientemente debe rechazarse que la Sala de instancia al proceder en los términos en que lo hace, haya vulnerado la jurisprudencia relativa a los actos propios.
Por lo demás ha de hacerse mención a la procedencia de acudir a la Orden Ministerial de 30 de Noviembre de 1.994 en relación al método residual, cuestión también alegada por el recurrente en el segundo motivo de recurso. Por todas citaremos la Sentencia de esta Sala de 3 de Octubre de 2.006 en la que se razona:
“SEGUNDO.- Frente a dicha sentencia se interpone este recurso de casación, en cuyo único motivo, formulado al amparo del art. 88.1.d) de la Ley de la Jurisdicción, se denuncia la infracción por la sentencia de instancia del art. 28 de la Ley 6/1998, del Suelo y Valoraciones, alegando que siendo el caso que la ponencia de valores catastrales no se encuentra vigente, debe aplicarse el valor de repercusión calculado por el método residual, aplicando la normativa catastral contenida en el Real Decreto 1020/1993, cuya Norma 9 y de forma similar al art. 30 de la Ley 6/98 se refiere al valor básico de repercusión del suelo en cada polígono o, en su caso, calle, tramo de calle, zona o paraje, obtenido mediante el método residual, para lo cual se deducirá del valor del producto inmobiliario el importe de la construcción existente, los costes de la producción y los beneficios de la promoción. Y si bien es cierto que la normativa hipotecaria establece dos métodos, el estático y el dinámico, no lo es menos que en el momento de adoptarse el acuerdo del Jurado la normativa del suelo remitía al valor residual estático que es el que contempla la normativa catastral y no al dinámico. Y señala que al aplicar una metodología dinámica se analizan inversiones con valores esperados, introduciendo un valor de distorsión en cuanto se aplican criterios subjetivos, mientras que el método residual estático analiza las inversiones con valores actuales, por lo que los criterios empleados en su valoración son mucho más objetivos y permite obtener valoraciones más homogéneas en casos iguales o similares, y en todo caso es el método al que se refiere la normativa aplicable, por lo que es que debe aplicarse. Criterio del que se ha separado el informe pericial, que atiende tanto a valores estáticos como a dinámicos y que la sentencia hace suyo.
Con este planteamiento del recurso, la parte recurrente viene a poner en cuestión la aplicación del método residual dinámico para la determinación del justiprecio, señalando que la normativa se remite al método residual estático, así como la valoración de la prueba efectuada en la instancia al considerar que el método estático resulta más apropiado para obtener valoraciones más homogéneas.
Pues bien, en cuanto al primer aspecto, ya en el ámbito de vigencia de la legislación urbanística de 1976, se consideraba adecuado el método residual dinámico para la determinación del valor de repercusión, señalando la sentencia de 30 de enero de 2001, que “esta Sala ha admitido en diversas ocasiones, bajo la vigencia de la Ley del Suelo de 1976, la idoneidad del procedimiento establecido en la Orden Ministerial de 28 de julio de 1989, sobre valoración de bienes en el mercado inmobiliario, para el cálculo del valor de repercusión a efectos de fijar el valor urbanístico de los terrenos (sentencia de 3 de junio de 1999, dictada en el recurso de casación número 2523/1995, entre otras). En consecuencia, debe considerarse asimismo idóneo el procedimiento establecido en la Orden Ministerial de 30 de noviembre de 1994, que ha venido a sustituir a aquélla.
Ambas disposiciones tienen por objeto, como se dice en el preámbulo de la segunda, establecer los criterios, métodos, procedimientos e instrucciones técnicas a los que ha de ajustarse el cálculo del valor de tasación de bienes inmuebles siempre que los mismos estén destinados a alguna de las finalidades que en ella se señalan y, para proceder a la valoración de bienes inmuebles fuera del ámbito del mercado hipotecario, se dicta la segunda Orden con la finalidad de realizar determinadas adaptaciones, sin perjuicio de recoger en un solo texto todas las normas sobre esta materia, contemplando diversos procedimientos de aplicación del método residual que nuestra jurisprudencia considera adecuado, entre los cuales el perito considera idóneo el llamado método residual dinámico”.
Ello se ha llevado a la normativa urbanística por la Ley 6/98, de 13 de abril, que se refiere de manera expresa en el art. 27, para la valoración del suelo urbanizable, tras la redacción dada por la Ley 10/2003, a la aplicación del método residual dinámico definido en la normativa hipotecaria, en los supuestos de inexistencia, pérdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales o inaplicabilidad de éstos. Por otra parte, el art. 28.4 de dicha Ley y para esos mismos supuestos se remite genéricamente a los valores de repercusión obtenidos por el método residual, sin especificación de estático o dinámico, por lo tanto sin exclusión de ninguno de ellos, cuya aplicación vendrá determinada atendiendo a las circunstancias concurrentes, cuya valoración en cada caso justificará la aplicación del método más adecuado.
En consecuencia, han de rechazarse las alegaciones de la parte recurrente que ponen en cuestión la aplicación al caso del método residual dinámico.”
Por todas las razones expuestas los motivos de recurso segundo y tercero deben ser desestimados, como también el motivo quinto en lo que hace referencia a la valoración por el Tribunal de la prueba documental pública y en concreto la certificación del jefe del Área del Catastro e Inspección Urbana de Oviedo, relativo al valor básico de repercusión de las ponencias catastrales, documento que la Sala de instancia tiene en cuenta, pero que no toma en consideración por las razones que han venido exponiéndose sobre los actos propios del Ayuntamiento.
SEXTO.- Por lo que se refiere a la determinación del aprovechamiento y la asunción por la Sala de instancia del tenido en cuenta por el Jurado, han de hacerse las siguientes consideraciones previas: 1) El recurrente no cuestiona ya en casación, como había hecho en la instancia que el PGOU no otorga a la finca expropiada aprovechamiento lucrativo alguno. 2) La Sala de instancia frente a lo que sostiene el recurrente en su quinto motivo de recurso, sí razona en el fundamento jurídico octavo de la sentencia por qué no asume las conclusiones de la perito Sra. Eva, argumentando para ello que la misma no dio cumplimiento a la providencia de 31 de Diciembre de 2.003, habiendo renunciado a la emisión del dictamen el 9 de Febrero de 2.004, no aclarando alguno de los extremos que se le planteaban para mejor proveer en relación al aprovechamiento. En cuanto al dictamen del perito Don. Roberto, la Sala lo rechaza exponiendo las contradicciones que aprecia en su informe en relación a datos facilitados por Don. David y por no aclarar el origen de la fórmula contenida en la página 29 de su Informe, y por tanto no lo reputa apto para desvirtuar la presunción de acierto del Acuerdo del Jurado.
Como se ha expuesto la Sala de instancia confirma el aprovechamiento tenido en cuenta por el Jurado por cuanto basándose precisamente en la respuesta a la aclaración novena del Informe emitido por Sr. Roberto este manifiesta que el Jurado acepta el aprovechamiento medio del entorno calculado por el Sr. Gustavo estimado en 3,376 ptas/m2 (frente al de 2,2704 m2/m2 sostenido sin justificación por el perito Don. Roberto ) estimando la Sala de instancia que el Jurado procede con arreglo a derecho en aplicación de lo establecido en el art. 29 de la Ley 6/98, que establece que cuando en suelo urbano no se atribuya aprovechamiento lucrativo alguno al terreno no incluido en un determinado ámbito de gestión, el aprovechamiento a tener en cuenta a los solos efectos de su valoración, será el que resulte de la media ponderada de los aprovechamientos referidos al uso predominante del polígono fiscal en que a efectos catastrales esté incluido el mismo.
El Informe del Arquitecto Sr. Gustavo asumido por el Jurado y por tanto por la Sala de instancia sobre el extremo al que nos venimos refiriendo dice:
“...Dado que en las diferentes áreas consideradas el uso y tipología edificatoria eran muy similares (con pequeñas salvedades en las manzanas 12 y 13 del ÁREA 3), se estimaba como válido y representativo el aprovechamiento medio resultante de la media aritmética de las tres áreas consideradas, que resultaba de 3,376 m2/m2.
(La citada Ley 6/1998 establece como ámbito de aplicación para obtener el aprovechamiento medio el del polígono fiscal en que esté incluido el terreno, polígono que, en este caso, abarca casi todo el centro urbano de Oviedo, tal y como se puede apreciar en el plano adjunto: la obtención del aprovechamiento se convertía, por ello, en una tarea imposible de realizar en el corto espacio de tiempo con que se contaba para la presentación de este Informe de valoración. Ante tal circunstancia, se realizó el cálculo en alguna de las manzanas que se consideraban más representativas por sus condiciones de edificabilidad para la obtención de una aproximación a la media del aprovechamiento del polígono, obteniéndose los resultados que se adjuntan)”.
SÉPTIMO.- El recurrente en su cuarto motivo de recurso argumenta que la Sala de instancia al asumir el aprovechamiento tenido en cuenta por el Jurado que a su vez hace suyo el antes expuesto aportado por el arquitecto Sr. Gustavo ha tenido en cuenta el que denomina “aprovechamiento neto” o lo que es igual el resultante de determinadas “manzanas” de las “áreas” por el mismo diseñadas.
Esta Sala en su Sentencia de 9 de Marzo de 2.006 (Rec.789/2003 ) entre otras en relación a la aplicación de la Ley 6/98 refiriéndose a la valoración de suelo urbano consolidado ha dicho:
“Igualmente conviene hacer referencia, a la reiteradísima jurisprudencia de esta Sala (por todas Sentencia de 18 de Noviembre de 2.004 -Rec.Casación 3193/2000, y 26 de Octubre de 2.004 -Rec.Casación 3593/2000 ) en el sentido de que cuando se trata de actuaciones aisladas en suelo urbano, a los que el Plan General de Ordenación Urbana aprobada no les asigne aprovechamiento alguno, les corresponderá el que resulte de calcular el aprovechamiento del entorno, doctrina que aun cuando se establecía al amparo del Texto Refundido de 1.976 es de plena aplicación bajo la vigencia de la Ley 6/98 en aquellos supuestos en que no esté fijado aprovechamiento en el planeamiento para el terreno en concreto de que se trate en el caso de suelo urbano consolidado o para el ámbito de gestión en caso de suelo urbano no consolidado.”
El cálculo del aprovechamiento del entorno tiene por objeto como decimos en reiteradísima jurisprudencia (por todas Sentencia de 29 de Noviembre de 2.005 ) que se obtenga una adecuada y justa indemnización por la expropiación en virtud del principio de equidistribución de beneficios y cargas derivados del planeamiento.
El propio recurrente acepta que el perito Don. Roberto no da explicaciones suficientes sobre la formula que utiliza y que le lleva a fijar un aprovechamiento de 2,2704 m2/m2, pero entiende que ha de estarse a sus consideraciones generales en relación al aprovechamiento según manzanas, que no reflejaría “el peso que en la estructura de la ciudad requiere una mayor edificabilidad”. La Sala de instancia estima que el perito Don. Roberto al no dar respuesta adecuada ni aclaración sobre como llega a la fórmula a la que llega impide pueda asumirse su dictamen pericial, conclusión que obviamente no resulta contraria a las reglas de la sana crítica pues no cabe aceptar unos parámetros, cuya fijación y origen no se precisan en el dictamen, lo que excluye estimar vulnerado el art. 632 LECivil, a la sazón vigente que se reputa vulnerado en el quinto motivo de recurso.
Pero es que además ha de tenerse en cuenta que el Jurado no atiende para fijar el aprovechamiento del entorno, al aprovechamiento exclusivo de una manzana, lo que si podría resultar contrario a la jurisprudencia de esta Sala en relación a la determinación del aprovechamiento del entorno (ver Sentencia de 26 de Octubre de 2.004 -Rec.3593/2000 -), sino que toda vez que el terreno se encuentra incluido en polígono que abarca casi todo el centro urbano de Oviedo realiza un cálculo teniendo en cuenta la edificabilidad de las manzanas más representativas, en los términos que antes se han transcrito y por tanto procede a calcular adecuadamente aquel aprovechamiento, lo que impone la desestimación igualmente del cuarto motivo de recurso.
OCTAVO.- La desestimación del recurso de casación interpuesto determina, en aplicación dl art. 139 de la Ley Jurisdiccional, la imposición de una condena en costas al recurrente, fijándose en mil euros (1.000 €) la cantidad máxima a repercutir por dicho concepto, por lo que a honorarios de letrado de cada una de las contrapartes se refiere.
FALLAMOS
No haber lugar al recurso de casación interpuesto por el Ayuntamiento de Oviedo contra Sentencia dictada el 25 de Junio de 2.004 por la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Asturias, con condena en costas al recurrente con la limitación establecida en el fundamento jurídico octavo.
Así por esta nuestra sentencia,, lo pronunciamos, mandamos y firmamos PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia en el día de la fecha por la Excma. Sra. Ponente Dña. Margarita Robles Fernández, estando la Sala reunida en audiencia pública, de lo que como Secretario, certifico.
