DECRETO 81/2007, DE 19 DE JUNIO, POR EL QUE SE REGULA EL LIBRO DEL EDIFICIO PARA EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDA EN CASTILLA-LA MANCHA.
La Constitución reconoce en su artículo 47 el derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, y ordena a los Poderes Públicos promover las condiciones necesarias, y establecer las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho. Por tanto, las Administraciones Públicas deberán velar por asegurar y garantizar el mantenimiento efectivo de la habitabilidad de los edificios.
La vivienda, tradicionalmente ha venido siendo poco documentada en su entrega al usuario, pero en la actualidad, para garantizar unas condiciones mínimas de calidad y garantía se impone la necesidad de que los gestores del proceso edificatorio entreguen a los usuarios de las viviendas la documentación descriptiva del edificio, sus garantías y seguros, con un adecuado nivel de información que permita su utilización en las mejores condiciones y sirva de soporte a las labores necesarias de conservación, mantenimiento y reparación. De este modo, además se pretende concienciar a los usuarios para que consideren lógico y natural la realización de estas labores de conservación y mantenimiento.
Aunque la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, en su artículo 7 señala la documentación a entregar y quién debe elaborarla, se considera oportuno ofrecer una regulación de desarrollo que sirva de orientación de contenidos, con objeto de dar respaldo a los que han de ejecutar y acreditar la tarea, y así conseguir los mejores resultados para todos los destinatarios del Libro del Edificio.
El Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación, en su artículo 8 también hace alusión al contenido de la documentación de obra ejecutada y a las obligaciones de propietarios y usuarios de utilizar los edificios adecuadamente y de conservarlos en buen estado a través de un adecuado mantenimiento, cuestiones que también se desarrollan en el presente Decreto.
En el ejercicio de las competencias exclusivas que en materia de vivienda le atribuye el artículo 31.1.2 de su Estatuto de Autonomía, la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha procede a regular el Libro del Edificio. El presente Decreto precisa y normaliza el contenido de la documentación a entregar y el procedimiento necesario para su elaboración y entrega, así como las responsabilidades de los distintos agentes de la edificación en este procedimiento, y en la custodia y actualización del Libro del Edificio. Todos estos aspectos se desarrollan en el ámbito de la vivienda, aunque en el futuro podrían hacerse extensivos a edificios de otros usos.
El Libro del Edificio se concibe como un instrumento que recoge toda la información precisa para conocer en todo momento las características físicas, técnicas y jurídicas del edificio, con una doble finalidad: por un lado, conservar y aumentar su vida útil mediante las instrucciones de uso y mantenimiento, y por otro lado, servir como instrumento jurídico para hacer valer los derechos de los usuarios finales, al recoger las distintas obligaciones que pesan sobre los distintos agentes del proceso edificatorio, siendo de gran trascendencia para conocer la génesis del edificio y del procedimiento constructivo.
En atención a lo anteriormente expuesto, a propuesta del Consejero de Vivienda y Urbanismo, conforme con el Consejo Consultivo de Castilla-La Mancha y previa deliberación del Consejo de Gobierno, en su reunión del día 19 de junio de 2007,
Dispongo:
Artículo 1. Objeto.
Este Decreto tiene por objeto regular el Libro del Edificio, mediante la definición de su alcance, estructura y contenido, especificando la documentación técnica, jurídica y administrativa que ha de formar parte del mismo, así como las obligaciones con respecto al Libro del Edificio de los agentes intervinientes en el proceso edificatorio. Su finalidad es establecer el instrumento jurídico adecuado que facilite la conservación y el mantenimiento de los edificios destinados a vivienda.
Artículo 2. Ámbito de aplicación.
Este Decreto será de aplicación en todo el territorio de la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha para los edificios cuyo uso principal sea el de residencial vivienda, tanto de nueva construcción como para los resultantes de un proceso de rehabilitación integral, cualquiera que sea su tipología edificatoria y régimen de propiedad o tenencia.
Articulo 3. Composición del Libro del Edificio.
El Libro del Edificio es el conjunto de documentación gráfica y escrita que constituye el archivo y registro del historial de incidencias técnicas, jurídicas y administrativas del mismo, y que pone a disposición del propietario del edificio o de la comunidad de propietarios, los datos e instrucciones necesarias para su utilización adecuada, para poder llevar a cabo el mantenimiento y las obras de reparación, reforma o rehabilitación y para acreditar el cumplimiento de las obligaciones de los usuarios.
El Libro del Edificio estará compuesto por documentos archivados en un soporte que unidos permitan su encarpetado, archivo y protección, de acuerdo al formato establecido en el Anexo I.
Artículo 4. Estructura del Libro del Edificio.
La documentación del Libro del Edificio se ordenará en tres apartados:
La Carpeta de Documentación. Estará constituida por los documentos de identificación generales del edificio, los registros de garantías generales y específicas y los datos de los agentes intervinientes en la construcción. Su contenido será conforme a lo expresa do en el Anexo II.
Los Registros de Calidad. Este apartado estará formado por un resumen sobre el control de calidad realizado en obra sobre materiales, ejecución y pruebas de servicio. Su contenido se realizará conforme a lo expresa do en el Anexo III.
La Carpeta de Instrucciones de Uso y Mantenimiento. Deberá contener el plan de mantenimiento, que recogerá las instrucciones específicas sobre uso y mantenimiento con definición expresa de la programación de limpieza, inspecciones y reposiciones, así como el registro de todas estas actuaciones y de las reparaciones realizadas. Su contenido se realizará conforme a lo expresado en el Anexo IV.
Artículo 5. Transmisión del Libro del Edificio.
1. El Libro del Edificio deberá entregarse por el promotor al propietario del edificio o persona en quien delegue de acuerdo con la normativa de aplicación, previa o simultáneamente a la entrega de las llaves y en todo caso, antes de la ocupación o toma cíe posesión de las viviendas.
2. En el caso de edificios en los que se haya establecido el régimen de propiedad horizontal, recibirá el Libro del Edificio el Presidente de la comunidad de propietarios.
3. En el caso de edificios en los que se haya establecido el régimen de propiedad horizontal, si en el momento de entrega del Libro del Edificio no estuviera constituida la comunidad de propietarios, dicha entrega se hará a cual quiera de los adquirientes de viviendas pertenecientes al edificio que vaya a ocupar de inmediato su vivienda. En el supuesto de que una vez otorgada la Licencia de Primera Ocupación o la Calificación Definitiva no se hubiese vendido ninguna vivienda, al primer adquiriente. En ambos casos, el receptor del Libro del Edificio deberá suscribir el compromiso de poner el mismo a disposición de los órganos rectores de la comunidad de propietarios cuando ésta se constituya.
4. Quedará constancia de la transmisión del Libro del Edificio con la cumplimentación del Acta de Entrega, cuyo modelo se establece en el Anexo V.
Artículo 6. Elaboración del Libro del Edificio.
Todos los agentes intervinientes en el proceso de elaboración del Libro del Edificio tienen la obligación de facilitar a los demás agentes la información y documentación que precisen para cumplimentar la documentación que les corresponde.
Artículo 7. Obligaciones en la elaboración del Libro del Edificio.
7.1. Obligaciones del Promotor:
Comunicará anticipadamente a todos los agentes contratados por él, la obligación de llevar a cabo desde el principio del proceso las actividades relacionadas con la elaboración del Libro del Edificio.
Promoverá las condiciones y facilitará la documentación necesaria para que los agentes por él contratados puedan cumplir sus obligaciones con respecto al Libro del Edificio.
Recogerá y custodiará hasta la inclusión en el Libro del Edificio los datos de los agentes.
Formalizará el Libro del Edificio, recabando y archivando la documentación generada en el proceso por el resto de los agentes. Para este fin se servirá del Constructor, del Director de la Ejecución de la Obra, del Director de Obra y del Proyectista.
Entregará un ejemplar del Libro del Edificio a los propietarios o a la comunidad de propietarios, de lo que quedará constancia con la cumplimentación del Acta de Entrega, cuyo modelo se establece en el Anexo V.
7.2. Obligación del Proyectista:
Aportará un ejemplar del proyecto de ejecución.
7.3. Obligaciones del Director de la Obra:
a) Redactará las Instrucciones de Uso y Mantenimiento conforme al Anexo IV.
b) Recopilará la documentación de la obra realmente ejecutada, que se incluirá en el Libro del Edificio, con descripción de las modificaciones con respecto al proyecto de ejecución que, con la conformidad del promotor se hubiesen introducido durante la obra, haciendo constar su compatibilidad con las condiciones de la licencia.
7.4. Obligación del Director de la Ejecución de la Obra:
Cumplimentará los Registros de Calidad conforme al Anexo III, en todos sus apartados, aportando los datos del control de calidad realizado durante la ejecución de la obra.
7.5. Obligaciones del Constructor:
Colaborará con el Director de la Obra facilitando los datos necesarios para la elaboración de la documentación de la obra ejecutada.
Deberá recoger, archivar y custodiar la documentación relativa a las garantías generales y especificas correspondientes a los suministradores de productos, servicios o de operaciones de ejecución, para su entrega al Promotor hasta la inclusión en el Libro del Edificio. El Constructor está obligado a reclamar esta documentación a todas las empresas contratadas por él, no pudiendo alegar como exoneración de tal obligación la omisión de la entrega por aquéllas.
Proporcionará al Director de la Obra las instrucciones de uso y mantenimiento de las instalaciones realizadas, de los productos, equipos y sistemas.
7.6. Obligaciones de los Instaladores:
Proporcionarán al Promotor los boletines, autorizaciones, certificaciones o memorias de la instalación que acrediten la inscripción o autorización de la empresa y que los trabajos realizados y los materiales empleados cumplen los reglamentos de aplicación, así como los esquemas de la instalación realizada.
Proporcionarán al Constructor:
Los certificados de garantía e instrucciones de los productos.
Las Instrucciones de uso y mantenimiento de las instalaciones realizadas.
7.7. Obligaciones de Fabricantes y Suministradores de Productos:
Proporcionarán al Constructor en el momento del suministro:
La documentación relativa a la Identificación y las garantías de calidad correspondientes, para su inclusión en el Libro de acuerdo a lo descrito en el Anexo II.
La documentación de características del producto y la duración esperada del mismo con las prácticas de mantenimiento recomendadas.
Las instrucciones de uso y mantenimiento de los productos suministrados cuando proceda.
7.8. Obligaciones del Laboratorio de Control de Calidad de la Edificación:
Llevará a cabo los ensayos con la intensidad y condiciones establecidas por el Director de la Ejecución de la Obra y expresará el resultado de su actividad en actas de ensayo o prueba, que incluirán la incertidumbre total asociada a las prácticas habituales del mismo.
Proporcionará en tiempo y forma al Director de la Ejecución de la Obra las actas de ensayos y pruebas, no pudiéndose retrasar su entrega respecto del momento de la toma de decisiones sobre una determinada unidad de obra.
Documentará las garantías de su actividad.
7.9. Obligaciones de la Entidad de Control de Calidad de la Edificación:
Cuando el Promotor contrate una Entidad de Control de Calidad de la Edificación, ésta deberá aportar toda la documentación relativa al control de calidad realizado.
Proporcionará en tiempo y forma los informes técnicos correspondientes a su función, no pudiéndose retrasar su
entrega respecto del momento de la toma de decisiones sobre una determinada unidad de obra.
c) Documentará las garantías de su actividad.
Artículo 8. Obligaciones en la gestión del Libro del Edificio.
8.1. Obligaciones de los propietarios:
Recibirán el Libro del Edificio junto al Acta de Entrega del Libro del Edificio.
Tendrán a su cargo la custodia del Libro del Edificio, debiendo completar y actualizar su documentación, y deberán documentar a lo largo de la vida útil del edificio todas las intervenciones, ya sean de reparación, reforma o rehabilitación realizadas sobre el mismo.
Validarán los documentos que se vayan aportando al Libro del Edificio, cuando no sean originales. Dicha validación se hará con la fecha y la firma de la persona que tenga encomendada la gestión del Libro del Edificio, sobre la fotocopia que se va a conservar en el archivo documental del Libro.
Deberán tener siempre el Libro del Edificio a disposición de los usuarios que tengan interés en consultarlo, así como de las Administraciones Públicas o autoridades competentes; y en su caso, permitir la reproducción de los documentos Integrantes del mismo.
Realizarán las operaciones de mantenimiento que se establecen en la Carpeta de Instrucciones de Uso y Mantenimiento, solicitando la presencia de profesionales o empresas legalmente autorizadas, cuando la situación lo requiera.
En caso de venta de la vivienda, deberán transmitir al comprador la documentación que posean en relación con el estado, uso y mantenimiento de la misma.
En caso de arrendamiento, el propietario deberá poner a disposición del arrendatario la documentación de la vivienda que le permita ejercitar su responsabilidad en el uso de la misma.
En el caso de edificios en los que se haya establecido el régimen de propiedad horizontal, estas obligaciones recaerán en el Presidente de la comunidad de propietarios.
8.2. Obligaciones de los usuarios:
a) Realizarán un uso adecuado de sus edificios, de conformidad con las instrucciones contenidas en la documentación de la Carpeta de Instrucciones de Uso y Mantenimiento del Libro del Edificio.
b) Recibirán la documentación que relativa al Libro del Edificio se les entregue y darán traslado de la misma al propietario.
Artículo 9. Medidas de control.
Para la obtención de la correspondiente Licencia de Primera Ocupación o Calificación Definitiva, será obligatorio adjuntar con la solicitud ante el organismo encargado de la tramitación del expediente un ejemplar del Libro del Edificio, que quedará archivado en el expediente administrativo.
En viviendas promovidas por las Administraciones Públicas, un ejemplar completo del Libro del Edificio quedará depositado en la Administración promotora.
Artículo 10. Medidas de fomento.
Al objeto de facilitar la aplicación de las exigencias establecidas en cuanto a la formalización del Libro del Edificio, la Consejería competente en materia de vivienda, desarrollará las correspondientes guías y programas informáticos.
Disposición final primera. Entrada en vigor.
El presente Decreto entrará en vigor a los tres meses de su publicación en el Diario Oficial de Castilla-La Mancha.
Disposición final segunda. Aplicación del Decreto.
Será obligatoria la aplicación del Decreto en todos aquellos edificios de viviendas de nueva construcción y para los resultantes de un proceso de rehabilitación integral cuya licencia de edificación se solicite a partir de la entrada en vigor del mismo.
Disposición final tercera. Habilitación para el desarrollo normativo.
Se faculta al titular de la Consejería de Vivienda y Urbanismo para dictar las disposiciones necesarias para el desarrollo y ejecución del presente Decreto.
Anexos
Omitidos.
