§1014666
El Decreto 3/2006 pretende que el uso y rendimiento que los ciudadanos puedan obtener de la figura de la vivienda de protección pública se adecue a la función social que cumple.
El Decreto Autonómico regula el régimen de las viviendas de protección pública, en concreto, el plazo mínimo a partir del cual se podrá incoar el procedimiento de descalificación voluntaria de las viviendas de protección pública, el procedimiento de descalificación voluntaria de este tipo de viviendas y las transmisiones de las viviendas protegidas.
Asimismo, el Decreto establece los límites y condiciones que deben cumplir las entregas a cuenta que podrán percibir los promotores de las viviendas protegidas de los adjudicatarios durante el período de construcción de la vivienda, así como la superficie mínima que debe tener la vivienda protegida en La Rioja.
Por último, el Decreto 3/2006 deroga el Decreto 32/1992, de 9 de julio, por el que se Regula la Descalificación Voluntaria de Viviendas de Protección Oficial, y el Decreto 13/2001 de 16 de marzo.
DECRETO 3/2006, DE 13 DE ENERO, POR EL QUE SE REGULA EL RÉGIMEN DE LAS VIVIENDAS DE PROTECCIÓN PÚBLICA DE LA COMUNIDAD AUTÓNOMA DE LA RIOJA
El artículo 47 de la Constitución proclama en el Capítulo III del Título I dedicado a los “Principios rectores de la política social y económica” el derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada y dispone que los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho.
El artículo 8.1.16 del Estatuto de Autonomía de La Rioja establece que la Comunidad Autónoma de La Rioja tiene competencia exclusiva en materia de vivienda, lo que le habilita para cumplir el mandato constitucional anteriormente citado, tanto mediante la potestad legislativa como mediante la potestad reglamentaria del ejecutivo, como es el caso de esta norma.
Con el presente Decreto la Administración Autonómica pretende que el uso y rendimiento que los ciudadanos pueden obtener de la figura de la vivienda de protección pública se adecue a la función social que cumple. Para ello se regulan tres aspectos fundamentales.
En primer lugar, se modifica el período mínimo que debe transcurrir antes de iniciar el procedimiento de descalificación voluntaria de la vivienda de protección oficial.
La experiencia ha demostrado que los plazos actualmente establecidos para la descalificación, de 10 y 15 años según se trate de viviendas calificadas de protección oficial con anterioridad o posterioridad a la entrada en vigor del Decreto 13/2001, de 16 de marzo (BOR núm. 34, de 20 de marzo) respectivamente, no resultan convenientes puesto que muchos adquirentes con la venta posterior a la descalificación en estos plazos obtienen una rentabilidad económica muy superior a la que procedería, desviando el uso de tal vivienda hacia fines especulativos.
Por ello, se modifican los plazos de descalificación voluntaria establecidos en el Decreto 32/1992, de 9 de julio, por el que se Regula la Descalificación Voluntaria de Viviendas de Protección Oficial (BOR núm. 84, de 14 de julio) ampliando y unificando dichos plazos a un período de 25 años.
En segundo lugar, este Decreto desarrolla una regulación más detallada del procedimiento de descalificación voluntaria de las viviendas protegidas.
Hasta el momento esta materia se regía por lo establecido en el mencionado Decreto 32/1992, de 9 de julio y supletoriamente por lo dispuesto en los artículos 147 a 149 del Reglamento de Viviendas de Protección Oficial, aprobado mediante Decreto 2114/1968, de 24 de julio (BOE núm. 216, de 7 de septiembre).
Con la presente norma trata de corregirse cierta dispersión normativa unificando y racionalizando los preceptos relativos al procedimiento de descalificación en un solo texto normativo.
En tercer lugar, se regulan las transmisiones de las viviendas protegidas y se establece el precio de venta en función de los años de antigüedad y conforme a criterios como el precio de la vivienda protegida de similares características en el momento de la transmisión o el precio medio de la vivienda libre en la Comunidad Autónoma de La Rioja entre otros.
Con esta medida tratan de evitarse los sobreprecios en las segundas o ulteriores transmisiones de la vivienda protegida.
Por último y para completar la regulación de estos tres aspectos principales, se incluyen los límites y condiciones que deben cumplir las entregas a cuenta que podrán percibir los promotores de las viviendas protegidas de los adjudicatarios durante el período de construcción de la vivienda, así como la superficie mínima que debe tener la vivienda protegida en La Rioja.
En su virtud, el Consejo de Gobierno, a propuesta del Consejero de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, y previa deliberación de sus miembros, en su reunión celebrada día 13 de enero de 2006, acuerda aprobar el siguiente, Decreto
Capítulo I. Disposiciones generales
Artículo 1.- Objeto y ámbito de aplicación
El presente Decreto tiene por objeto regular el régimen de las viviendas de protección pública, en concreto, el plazo mínimo a partir del cual se podrá incoar el procedimiento de descalificación voluntaria de las viviendas de protección pública, el procedimiento de descalificación voluntaria de este tipo de viviendas y las transmisiones de las viviendas protegidas.
Asimismo, es objeto del presente Decreto fijar los límites y condiciones de las entregas a cuenta que perciben los promotores de las viviendas protegidas de los adjudicatarios durante el período de construcción de la vivienda y la superficie mínima de las viviendas de protección pública.
El presente decreto será de aplicación a las viviendas de protección pública calificadas como tales en territorio de la Comunidad Autónoma de La Rioja, por la Administración Autonómica.
Artículo 2.- Ámbito de aplicación temporal
Las viviendas de protección pública y sus anejos vinculados reguladas en este Decreto estarán sujetas al régimen de protección por un plazo de treinta años desde su calificación definitiva, sin perjuicio de las excepciones expresamente previstas en el mismo.
Artículo 3.- Extinción del régimen de protección.
El régimen de viviendas de protección pública se extinguirá por alguna de las causas siguientes:
a) Por el transcurso del plazo legal de duración del régimen de protección que será de 30 años, contados desde la calificación definitiva de Viviendas de Protección Pública.
Esta causa determinará, automáticamente y sin necesidad de declaración especial, la extinción de cuantas limitaciones impone este régimen legal y, la aplicación a las viviendas de que se trate de las prescripciones ordinarias de la legislación común, cancelándose en el Registro de la Propiedad las afecciones que se hubieren producido conforme a lo dispuesto en la legislación aplicable.
b) Mediante la descalificación por parte de la Administración y, a petición del titular de la vivienda, salvo que se trate de viviendas de promoción pública, que en ningún caso podrán ser objeto de descalificación voluntaria, y siempre de acuerdo con lo dispuesto en los artículos siguientes.
Artículo 4.- Superficie útil mínima.
Además de cumplir las condiciones exigidas en la normativa sobre viviendas de protección oficial, las viviendas protegidas promovidas en régimen de venta en la Comunidad Autónoma de la Rioja deberán tener una superficie igual o superior a 45 metros cuadrados útiles, medida conforme a la normativa autonómica aplicable, salvo autorización expresa de la Comunidad Autónoma.
Cuando se promuevan en régimen de arrendamiento sin opción de compra, dicha superficie podrá reducirse hasta 40 metros cuadrados útiles.
Capítulo II. Descalificación voluntaria de las viviendas de protección pública
Artículo 5.- Descalificación voluntaria.
La Administración, a petición de los propietarios de las viviendas de Protección Pública, podrá conceder discrecionalmente la descalificación voluntaria de éstas con arreglo al procedimiento que se determina en este decreto, siempre que de ella no se deriven perjuicios a terceros, constituya residencia habitual del usuario y se cumpla lo dispuesto en los artículos siguientes.
Artículo 6.- Plazos.
Las promociones y/o transmisiones de viviendas cuya calificación definitiva como viviendas de protección pública se obtenga con posterioridad a la entrada en vigor del presente Decreto, no podrán ser objeto de descalificación voluntaria a petición de los propietarios hasta transcurridos veinticinco años desde la fecha de dicha calificación.
Artículo 7.- Constancia de limitación de descalificación.
La limitación de no poder descalificar las viviendas de protección pública durante los plazos y condiciones establecidos en el artículo anterior, deberá constar como cláusula obligatoria en todos los contratos de compraventa, y en sus posteriores escrituras, así como en aquellas realizadas directamente sin contrato previo, que se suscriban después de la entrada en vigor de este Decreto, a efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad, sin perjuicio de modificaciones en cuanto a condiciones o plazos por normativa posterior.
Artículo 8.- Devolución de ayudas y exenciones.
La descalificación de las viviendas de protección pública comportará necesariamente, de forma inmediata, y con carácter previo, el reintegro de la totalidad de las ayudas económicas personales, subvenciones y subsidiaciones de intereses recibidas, incrementada con los intereses legales que correspondan desde su concesión, y en su caso, con la diferencia, si existiera, entre el interés estipulado y el legal. De igual forma, deberá abonar el importe que proceda de las exenciones y bonificaciones tributarias que hubiere disfrutado, con sus intereses legales.
Artículo 9.- Procedimiento para la descalificación voluntaria.
1.- Las solicitudes de descalificación se efectuarán, dirigidas a la Dirección General competente en materia de vivienda de la Comunidad Autónoma, adjuntando a las mismas los siguientes documentos:
a) Certificación del Registro de la Propiedad, acreditativo de la titularidad de la vivienda y de la libertad de cargas relativas a préstamos. En dicho certificado se consignarán también, en su caso, los cambios de titularidad de la vivienda, las cancelaciones de hipotecas y el historial jurídico.
Si el inmueble no estuviere libre de cualquier carga hipotecaria, será requisito imprescindible para la descalificación de la vivienda, la cancelación de la hipoteca que ha de acreditarse con carácter previo.
B) Certificado, expedido por el Ayuntamiento de la localidad donde se encuentre ubicada la vivienda, de que el solicitante tiene en ella su residencia habitual. Cuando el propietario no residiere habitualmente en la vivienda objeto de la descalificación, sino que la hubiere cedido en arrendamiento será imprescindible, con el fin de no causar perjuicio a tercero interesado, que el arrendatario manifieste por escrito su consentimiento a la descalificación. Si requerido para hacerlo por la Administración, no lo prestare en el plazo de diez días, la falta de manifestación expresa se entenderá como oposición a la descalificación.
Si el arrendatario se opusiere expresamente a la descalificación, deberá manifestarlo, justificando el perjuicio que le irroga mediante la presentación de declaración jurada por escrito o por declaración ante funcionario competente de la Dirección General con competencia en materia de vivienda, que hará constar su declaración por escrito.
C) Certificación, expedida por la entidad local correspondiente, acreditativa de la devolución a la misma del importe de la exención o bonificación de las tasas de licencia y alcantarillado, de las bonificaciones efectuadas en la cuota del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos y en el Impuesto de Bienes Inmuebles que hubiera disfrutado la vivienda, incrementado por los intereses legales de dicho importe, desde el momento de la exención o bonificación.
D) Fotocopia compulsada del Documento Nacional de Identidad o de la tarjeta de residencia de los propietarios de la vivienda.
e) Declaración Jurada del propietario de que la vivienda constituye su residencia habitual y permanente y de que la descalificación no causa perjuicios a terceros.
f) Historial de consumo de agua, electricidad y gas de la vivienda de los tres últimos años y hasta el momento en el que se solicita la descalificación.
G) Certificación acreditativa de la devolución al Gobierno de La Rioja del importe de la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, incrementado con los intereses legales de dicho importe desde la fecha de la exención.
H) Certificación de la entidad bancaria correspondiente, relativa a las ayudas obtenidas por la financiación cualificada.
2.- El procedimiento para la concesión de la descalificación tendrá una duración máxima de tres meses, contados desde el día de presentación de la solicitud y documentación completa. Dicho procedimiento se suspenderá en tanto que se tramita el procedimiento de liquidación de devolución de ayudas recibidas e intereses por parte de la Administración Estatal. El transcurso del plazo previsto sin resolución del expediente producirá efecto desestimatorio de la solicitud.
Artículo 10.- Falsedad documental
1. La falsedad en las declaraciones o documentos presentados por el solicitante para la acreditación de los extremos a que se refiere el artículo anterior, dará lugar a la inmediata desestimación de la solicitud, no pudiendo formularse válidamente nueva demanda de descalificación en el plazo de cinco años a contar desde la fecha en que se efectuó la primera petición, sin perjuicio de las responsabilidades penales que, en su caso, procedan.
2. La falsedad a que se refiere este artículo se considerará como falta muy grave del régimen de Viviendas de Protección Pública y, por tanto, sancionable conforme al mismo.
Artículo 11.- Resolución de descalificación
1. La Dirección General competente en materia de vivienda de la Comunidad Autónoma valorará si la solicitud y documentación de descalificación presentada cumple los requisitos expresados en los artículos anteriores, resolviendo el Director General la concesión o denegación con carácter discrecional.
2. Esta Resolución se notificará al interesado y a los organismos oficiales que corresponda y se hará pública mediante su inserción en el Boletín Oficial de La Rioja.
3. La Resolución del Director General de Vivienda no agotará la vía administrativa, debiendo ser siempre motivada. Ésta será susceptible de recurso de alzada ante el Consejero competente en el plazo de un mes.
Capítulo III. Limitaciones a la facultad de disponer
Artículo 12.- Prohibición y límites a la facultad de disponer.
1. Las viviendas promovidas para uso propio, así como las adquiridas o alquiladas se destinarán a residencia habitual y permanente del propietario o, en su caso del inquilino y deberán ser ocupadas en el plazo de tres meses desde la entrega de llaves. Dicho plazo podrá prorrogarse durante tres meses por causa suficientemente justificada a juicio de la Administración y previa solicitud de la misma antes del vencimiento del primer plazo.
2. Los adquirentes, adjudicatarios y promotores individuales, para uso propio, no podrán transmitir intervivos ni ceder el uso por ningún título de las viviendas de protección pública durante el plazo de diez años desde la formalización de la escritura pública de compraventa de la primera transmisión; o de la calificación definitiva en el caso de promoción para uso propio.
3. Quedan exceptuadas de esta prohibición:
a) Las familias numerosas, con ingresos familiares no superiores a los indicados en la normativa aplicable a estos supuestos, que vayan a adquirir una vivienda de mayor superficie útil de la que tienen o hayan tenido previamente en propiedad. En caso de que la vivienda poseída en propiedad estuviera sujeta a algún régimen de protección pública, será preciso la enajenación de la misma, sin devolución de las ayudas públicas percibidas, previamente a la adquisición de la nueva vivienda.
b) Las subastas y adjudicaciones de las viviendas por ejecución judicial del préstamo o de cualquier otro tipo.
C) Los cambios de domicilio habitual y permanente del titular de la vivienda a otra localidad y, por cualquier causa justificada de índole laboral o familiar que exijan necesariamente el cambio de domicilio, mediante autorización de la Dirección General competente en materia de vivienda de la Comunidad Autónoma.
d) Cuando la vivienda hubiese sido adquirida para la sociedad conyugal y ésta se haya disuelto en virtud de separación, nulidad o divorcio del matrimonio, así como cuando hubiese sido adquirida por pareja de hecho o en pro indiviso con aportaciones de ambos, y concurriese la ruptura de dicha comunidad, que deberá acreditarse documentalmente; y se transmita a un tercero.
E) Cuando la vivienda resulte objetivamente inadecuada para la unidad de convivencia según su distribución y características en el momento de la calificación definitiva. Se considera en todo caso objetivamente inadecuada la vivienda cuando, dada la composición familiar, deban compartir habitación ascendientes y descendientes de la unidad familiar o la vivienda disponga, además de cocina, baño y salón-comedor, de una habitación para tres o más miembros de la familia, dos habitaciones para cuatro o más miembros y tres habitaciones para seis o más miembros.
F) Cuando el titular de la vivienda acredite suficientemente, a juicio de la Dirección General competente en materia de vivienda de la Comunidad Autónoma, una alteración sustancial de sus circunstancias económicas que determine la imposibilidad de continuar haciendo frente a la amortización de los préstamos con garantía hipotecaria concertados para la adquisición de la vivienda.
g) Cuando concurran otras circunstancias excepcionales que así sean valoradas por la Administración actuante.
4. En cualquier caso, se requerirá la previa cancelación o desafección del préstamo cualificado y el reintegro de las ayudas económicas directas recibidas a la Administración o Administraciones concedentes en cada caso, incrementadas con los intereses legales desde el momento de la percepción. Una vez producido el reintegro, no será necesario el transcurso del plazo legal para poder recibir ayudas nuevamente si estas procedieran.
5. La transmisión intervivos o la cesión del uso por cualquier título de las viviendas de protección pública, una vez transcurridos diez años desde la formalización del préstamo cualificado al adquirente, adjudicatario o promotor individual para uso propio, supondrá la pérdida de la condición cualificada del préstamo, pudiendo la entidad concedente determinar su resolución.
6. La prohibición y las limitaciones a la facultad de disponer se harán constar expresamente en las escrituras de compraventa, adjudicación o declaración de obra nueva en el supuesto de promoción individual para uso propio, y en la escritura de formalización del préstamo hipotecario, a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad, de acuerdo con la legislación registral aplicable.
7. A los efectos del oportuno control administrativo, una vez elevado el contrato de compraventa a escritura pública o cuando se suscriba ésta directamente, se deberá depositar copia de la misma, debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, en la Dirección General competente en materia de vivienda.
8. Los notarios no otorgarán ni los Registradores inscribirán escrituras otorgadas que contravengan las disposiciones de este decreto. Los Registradores de la Propiedad comunicarán a la Dirección General competente en materia de vivienda los datos de las escrituras que suspendan o denieguen relativas a estas viviendas, cuando implique un cambio de uso o transmisión antes del vencimiento de los plazos referidos en los apartados anteriores.
Capítulo IV. Condiciones de las segundas transmisiones
Artículo 13.- Transmisiones intervivos y cesiones de uso.
Las transmisiones intervivos de las viviendas protegidas por cualquier procedimiento (incluso supuestos judiciales) o las cesiones de uso por cualquier título quedarán sujetas a la obligación de notificación previa a la Dirección General competente en materia de vivienda en la que conste la intención del titular de enajenar o alquilar la vivienda. En la resolución administrativa de autorización, si procede conforme a lo dispuesto en el artículo anterior, la Administración actuante determinará el precio máximo de la compraventa y los datos del particular con el que obligatoriamente deberá celebrarse el contrato, excepto en el supuesto c) del apartado 3 del mencionado artículo, cuando no se produzca transmisión a tercero. Dicho particular deberá estar necesariamente inscrito en el Registro de Solicitantes de vivienda protegida de la Comunidad Autónoma de La Rioja y será seleccionado por el procedimiento de concurrencia pública que determine la Administración.
Esta obligación de comunicación previa a la Dirección General competente en materia de vivienda de la intención de transmitir la vivienda se hará constar también expresamente en las escrituras de compraventa, adjudicación o declaración de obra nueva en el supuesto de promoción individual para uso propio, y en la escritura de formalización del préstamo hipotecario, a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad, donde se hará constar de conformidad con la legislación registral.
Capítulo V. Cantidades a cuenta
Artículo 14.- Entrega de cantidades a cuenta.
1. Los promotores de viviendas protegidas sólo podrán percibir de los adjudicatarios o adquirentes en concepto de entrega de cantidades a cuenta hasta un máximo del 20 % del precio total de la vivienda y de sus anejos vinculados durante el período de su construcción, siempre que estén previamente autorizados para ello por la Dirección General competente en materia de vivienda.
2. Dicho porcentaje deberá, además, ajustarse al cumplimiento de las siguientes condiciones:
- La cantidad máxima que podrá exigirse en el momento de la firma del contrato de compraventa no podrá superar el 5 % de dicho precio.
- Deberá reservarse al menos otro 5 % que entregará el comprador al promotor en el momento de entrega de la vivienda y firma de escrituras de la misma, salvo petición expresa por escrito del comprador proponiendo el adelanto de dicho pago.
Artículo 15.- Autorización administrativa previa.
Antes de la entrega de cualquier cantidad será preceptiva la obtención de la calificación provisional de la promoción y de la autorización administrativa de la Dirección General competente en materia de vivienda para la percepción de cantidades a cuenta, además de cumplir lo establecido a estos efectos en la Ley 38/99, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
Capítulo VI. Precios máximos de venta
Artículo 16. Precio máximo de venta en primera transmisión.
El precio máximo de venta o de adjudicación por metro cuadrado de superficie útil de las viviendas protegidas en primera transmisión será el que proceda conforme a la calificación provisional y/o definitiva y a la normativa autonómica de viviendas protegidas.
Artículo 17.- Precio máximo de venta de viviendas de protección pública en segundas o posteriores transmisiones.
1. El precio máximo de venta de las viviendas de protección pública en segunda o posteriores transmisiones y de las viviendas usadas que obtengan financiación cualificada en el ámbito del territorio de la Comunidad Autónoma de La Rioja se fijará en función de los años transcurridos desde la fecha de concesión de la calificación definitiva conforme a lo establecido a continuación:
a) Del primero al decimoquinto año, el precio máximo será el que proceda conforme a la normativa de viviendas de protección pública.
b) Del decimosexto al vigesimocuarto, el precio máximo por metro cuadrado útil será el resultado de sumar al precio de venta de una vivienda protegida de iguales características a la transmitida en el momento de la venta la diferencia entre el precio medio de la vivienda libre en La Rioja y el anteriormente indicado para la vivienda protegida multiplicada por un coeficiente k que oscilará en función de los años de antigüedad de la calificación definitiva conforme a la siguiente tabla:
Tabla omitida.
Expresado analíticamente:
PMV = PM vpo + k (PVL PM vpo)
Donde
PMV es el precio de la vivienda en segunda transmisión
PM vpo es el precio de una vivienda protegida de similares características en el momento en que se produce la transmisión
K es el coeficiente obtenido de la tabla anterior
PVL es el precio medio de la vivienda libre en la Comunidad Autónoma de La Rioja, que será establecido anualmente mediante Orden del Consejero competente en materia de vivienda distinguiendo Logroño del resto del territorio.
c) Del vigesimoquinto año al trigésimo año el precio máximo será el precio medio de la vivienda libre por metro cuadrado útil referido a la superficie útil de la vivienda y de sus anejos conforme a lo establecido en el apartado anterior.
El precio máximo de los anejos se obtendrá en aplicación de las normas de viviendas protegidas y conforme al índice que corresponda según los apartados anteriores.
2. Hasta que no sea publicada la Orden del Consejero competente en materia de vivienda referida en el apartado anterior, se aplicarán a efectos de cálculo del precio de venta en segundas o posteriores transmisiones, los precios medios de venta de la vivienda libre publicados por el Ministerio de Vivienda a fecha 31 de diciembre de cada año, distinguiendo si fuera posible Logroño del resto del territorio de la Comunidad Autónoma de La Rioja.
Disposición Adicional Única.- Precio de vivienda intermedia.
A los efectos de información sobre actuaciones en el mercado de la vivienda libre y analizados los precios de dicho mercado en Logroño, una vivienda intermedia entre la vivienda protegida y la libre no debería tener unos precios superiores a 2,7 veces el precio básico de la vivienda de protección oficial.
Disposición Transitoria Primera.- Vivienda calificadas definitivamente con anterioridad a la entrada en vigor.
Las viviendas sujetas a régimen de protección pública que hayan obtenido la calificación definitiva con anterioridad a la fecha de entrada en vigor del presente Decreto podrán acogerse a la descalificación de Viviendas de Protección Pública, si sus propietarios lo solicitan, una vez transcurrido el plazo legalmente establecido conforme a la normativa vigente en el momento de obtener tal calificación.
Disposición Transitoria Segunda.- Aplicación.
El presente Decreto será de aplicación para todas las viviendas de protección pública que obtengan la calificación provisional después de su entrada en vigor.
Disposición Derogatoria Única.- Derogación normativa.
Quedan derogados expresamente el Decreto 32/1992, de 9 de julio, y el Decreto 13/2001 de 16 de marzo y cuantas disposiciones reglamentarias se opongan a lo establecido en el presente Decreto.
Disposición Final Primera.- Desarrollo normativo.
Se faculta al Consejero de Vivienda, Obras Públicas y Transportes para dictar cuantas disposiciones sean necesarias para el desarrollo y ejecución del presente Decreto.
Disposición Final Segunda.- Entrada en vigor.
El presente Decreto entrará en vigor al día siguiente de su íntegra publicación en el Boletín Oficial de La Rioja.
