Iustel
Declara la Sala que la comunidad recurrente carece de personalidad jurídica y no puede considerarse un tercero frente a sus propietarios ni atribuirse, de forma separada y autónoma, como si fuese un organismo superior e independiente, derechos e intereses de los que, en su caso, resultarían titulares aquellos. Señala que, atendiendo al planteamiento de la demanda y consideradas las acciones ejercitadas, el interés de los propietarios se debe establecer en función de contratantes y de consumidores, lo que conlleva, si falta tal condición, que no pueda plantearse la posible legitimación de la comunidad para detentar dicho interés.
TRIBUNAL SUPREMO
Sala de lo Civil
Sentencia 775/2023, de 22 de mayo de 2023
RECURSO DE CASACIÓN Núm: 2015/2019
Ponente Excmo. Sr. ANTONIO GARCIA MARTINEZ
En Madrid, a 22 de mayo de 2023.
Esta Sala ha visto el recurso extraordinario por infracción procesal y el recurso de casación interpuestos por la comunidad de propietarios DIRECCION000, representada por el procurador D. Vicente Jaime Sempere Sirera, bajo la dirección letrada de D. Joaquín Calzada Redondo, contra la sentencia núm. 60/2019, de 6 de febrero de 2019, dictada por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Alicante, en el rollo de apelación n.º 242/2018, dimanante de los autos de Juicio Ordinario n.º 264/2017 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Denia.
Ha sido parte recurrida la entidad Sabadell Real Estate Development S.L., representada por el procurador D. Enrique Alejandro Sastre Botella y bajo la dirección letrada de D.ª María Iturralde Lacaci.
Ha sido ponente el Excmo. Sr. D. Antonio García Martínez.
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO. Tramitación en primera instancia
1. El 16 de marzo de 2017, el procurador D. Vicente Sempere Sirera, en nombre y representación de la comunidad de propietarios DIRECCION000, interpuso una demanda de juicio ordinario contra la entidad mercantil Sabadell Real Estate Development S.L. (antes Solvia), en acción de responsabilidad contractual derivada del incumplimiento de contrato en la compraventa de viviendas, con base en los artículos 1.101 y 1.124 y concordantes del Código Civil, en la que solicitaba que se dictase sentencia por la que:
"[...]1.º Se tenga por no puesta sin efecto alguno la cláusula inserta en la escritura pública por la que los compradores, integrantes de la Comunidad de Propietarios demandante, renunciaron a toda reclamación contra la vendedora, por ser contraria a derecho.
" 2.º Se declare el incumplimiento de contrato por parte de la vendedora, respondiendo en su consecuencia de los daños y perjuicios causados, cuantificados en los costes de reparación o subsanación fijados por esta parte y en su consecuencia sea condenada la demandada al abono a mi principal de la cantidad de 329.026,21 euros según informe de daños y costes determinado por los peritos.
" 3.º Se condene a la demandada al pago de intereses desde la presente interpelación judicial así como a las costad del procedimiento".
2. La demanda fue turnada al Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Denia, donde se registró como procedimiento ordinario núm. 264/2017. Por decreto de 21 de marzo de 2017 fue admitida a trámite y se acordó emplazar a la parte demandada a fin de que se personase y la contestase en el plazo de veinte días. El procurador D. Enrique Sastre Botella compareció en nombre y representación de la entidad Sabadell Real Estate Development, S.L., y presentó escrito de contestación en el que se oponía a la demanda, solicitando que se absolviera a su representada de todos los pedimentos formulados de contrario, con imposición de costas a la parte actora.
3. Tras seguirse los trámites correspondientes, la Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Denia dictó la sentencia n.º 27/2018, de 30 de enero de 2018, con la siguiente parte dispositiva:
"FALLO
" Que por medio de la presente sentencia debo ESTIMAR Y ESTIMO parcialmente la demandada interpuesta por el Procurador Sr. SEMPERE SIRERA en representación de la CP DIRECCION000 asistida por el letrado D. JOAQUIN CALZADA REDONDO contra la Entidad SABADELL REAL ESTATE DEVELOPMENT S.L. (ANTES SOLVIA) representada por el Procurador SASTRE BOTELLA y asistida del letrado Sr. MERCEDES RUIZ RICO VERAS y en consecuencia debo condenar a esta última a indemnizar a la actora en la cantidad de doscientos setenta y seis mil trescientos veintidós euros con dieciocho céntimos de euro (276.322Ž18 €), que se verá incrementada en los intereses conforme con lo establecido en el fundamento de derecho octavo. Sin hacer expresa imposición de costas a ninguna de las partes".
Sabadell Real Estate Development, S.L., presentó escrito en el que solicitaba aclaración de la sentencia, dictándose el 22 de febrero de 2018 auto que denegaba la aclaración solicitada.
SEGUNDO. Tramitación en segunda instancia
1. La sentencia de primera instancia y el auto denegatorio de aclaración fueron recurridos en apelación por la representación de la demandada, Sabadell Real Estate Development, S.L, oponiéndose en tiempo y forma la representación de la demandante, comunidad de propietarios DIRECCION000, que solicitó que se confirmara íntegramente la sentencia recurrida, con expresa condena en la costa de la apelación a la recurrente.
2. La resolución de este recurso correspondió a la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Alicante que lo tramitó con el número de rollo de apelación 242/2018 y, tras seguirse los trámites correspondientes, dictó sentencia el 6 de febrero de 2019, con la siguiente parte dispositiva:
"Que estimando el recurso de apelación interpuesto por Sabadell Real Estate Developement S.L. (antes Solvia) contra la sentencia dictada con fecha 30 de enero de 2018 en el procedimiento de juicio ordinario n.º 264/2017 tramitado ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Denia, debemos revocar y revocamos dicha resolución y, en su lugar, se desestima la demanda interpuesta contra la referida apelante por la Comunidad de Propietarios DIRECCION000, condenando a la actora al pago de las costas procesales de la primera instancia y sin hacer expresa imposición de las causadas en esta alzada.Se acuerda la devolución del depósito constituido, en su caso, con arreglo a la Ley 1/2009, de 3 de noviembre y Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial".
La parte apelada mediante escrito de fecha 13 de febrero de 2019 pidió la aclaración y complemento de la sentencia, a lo que se opuso la parte contraria, dictándose en fecha 26 de febrero de 2019 auto que denegaba la aclaración y complemento solicitado.
TERCERO. Interposición y tramitación del recurso extraordinario por infracción procesal y el de casación
1. La representación de la comunidad de propietarios DIRECCION000 interpuso contra la referida sentencia recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación al amparo de lo establecido en los artículos 469 y 477 de la LEC.
1.1 Fundamenta la interposición del recurso extraordinario por infracción procesal en un único motivo que introduce con el siguiente encabezamiento:
"[...] Enumeración del motivo único del recurso.
" En virtud de lo dispuesto en el art. 469.1.2.º LEC, se denuncia la infracción de las normas procesales reguladoras de la sentencia recurrida, al incurrir en incongruencia, por omisión de pronunciamiento, con infracción de lo dispuesto en el art. 218.1 de la LEC, toda vez que en la demanda inicial interpuesta se ejercitan dos acciones acumuladas. La primera en solicitud de la nulidad de la cláusula tercera del contrato de compraventa por la que los compradores, integrantes de la Comunidad de Propietarios " DIRECCION000", renunciaron a reclamar a la vendedora por la existencia de vicios ocultos. Y una segunda, en reclamación como consecuencia de la aparición de determinados vicios constructivos, de que se declarase el incumplimiento del contrato por parte de la vendedora respondiendo, en consecuencia, de los daños y perjuicios causados, cuantificados en los costes de reparación o subsanación, y solicitando se condenase a la demandada abonar a mi representada la suma de 329.026'21 €.)".
1.2 Fundamenta la interposición del recurso de casación en tres motivos que introduce con los siguientes encabezamientos:
i) "[...]PRIMER MOTIVO.- En virtud de lo dispuesto en el art. 477.2.3.º LEC, por interés casacional, se denuncia la oposición de la sentencia recurrida a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo y, en concreto, la emanada de sus sentencias n.º 406/2001, de 25 de Abril (recurso n.º 335/1.996), n.º 621/2.001, de 23 de Junio (recurso n.º 1.379/1.996), n.º 976/2.001, de 16 de Octubre (recurso n.º 5151/1.999), y Roj n.º 10798/1.990, de 5 de Noviembre ( Id Cendoj 28079110011990100993), a la hora de la aplicación del art. 1.302 del Código Civil, respecto de los legitimados activamente para solicitar la nulidad de un contrato.
ii) "[...]SEGUNDO MOTIVO. - En virtud de lo dispuesto en el art. 477.2.3.º LEC, por interés casacional, se denuncia la oposición de la sentencia recurrida a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo y, en concreto, la emanada de sus sentencias n.º 656/2013, de 24 de Octubre (recurso n.º 1.263/2.011)--dictada en sede de interés casacional--, n.º 151/2.011, de 16 de Marzo (recurso n.º 1.530/2.007), n.º 422/2.016, de 24 de Junio (recurso n.º 458/2.014), n.º 868/1.996, de 31 de Octubre (recurso n.º 104/1.993), n.º 135/1.995, de 27 de Febrero (recurso n.º 358/1.992), y n.º 1/2.019, de 8 de Enero (recurso n.º 1.327/2.016), ésta última dictada en sede de interés casacional, a la hora de la aplicación del art. 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, y el ámbito objetivo de la autorización dada al Presidente de Comunidad para el ejercicio de acciones judiciales".
iii)"[...]TERCER MOTIVO. -En virtud de lo dispuesto en el art. 477.2.3.º LEC, por interés casacional, se denuncia la oposición de la sentencia recurrida a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo y, en concreto, la emanada de su Sentencia n.º 262/2.015, de 22 de Abril--en sede de interés casacional--, en relación con la obligación de la Audiencia Provincial de Alicante de analizar de oficio el carácter abusivo de la cláusula tercera del contrato de compraventa suscrito por los integrantes de la Comunidad de Propietarios, citándose como infringidos los arts. 6.1 de la Directiva 93/13/CE del Consejo de 5 de abril de 1993 sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores", y 10, 86.1 y 86.7 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.
2. Recibidas las actuaciones en esta sala y personadas las partes, por providencia de 23 de junio de 2021 se pusieron de manifiesto a las partes posibles causas de inadmisión de los recursos, evacuando dicho trámite únicamente la parte recurrente. Por auto de 13 de octubre de 2021 se acordó admitir el recurso extraordinario por infracción procesal y el recurso de casación interpuestos y dar traslado a la parte recurrida para que formalizara su oposición en el plazo de veinte días, lo que hizo mediante la presentación del correspondiente escrito la representación de Sabadell Real Estate Development S.L.
3. Por providencia de 3 de marzo de 2023 se nombró ponente al que lo es en este trámite y se acordó resolver el recurso sin celebración de vista pública, señalándose para votación y fallo el 11 de abril de 2023, en que ha tenido lugar.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO. Resumen de antecedentes
1. La comunidad de propietarios DIRECCION000 presentó una demanda el 16 de marzo de 2017 contra Sabadell Real Estate Development, S.L..
La comunidad demandante está formada por las cincuenta y cuatro viviendas de la fase I que, junto con el sótano, el garaje, la piscina comunitaria y las zonas comunes a lo que debía haber sido la fase II, que no llegó a realizarse, debían completar el proyecto inicial de cien viviendas integradas en un complejo compuesto por dos bloques residenciales que fue promovido y construido por Promociones Inmobiliarias Long Denia, S.L. y Proyectos y Viviendas Milenium, S.L..
La sociedad demandada, que no intervino en el proceso constructivo de ninguna de las fases, adquirió, por dación en pago efectuada por las promotoras, el 23 de julio de 2013, y estando ya los inmuebles totalmente concluidos, de las cincuenta y cuatro viviendas de la fase I, cuarenta y nueve, ya que cinco de ellas ya habían sido vendidas, así como cincuenta y dos garajes, y veintiocho trasteros.
Dichos inmuebles fueron transmitidos en su totalidad por la demandada, que inició su venta en el año 2015, a través de escrituras públicas de compraventa en las que se incluyó, como tercera, una estipulación del siguiente tenor:
"TERCERA: POSESIÓN, GASTOS ANTERIORES. RESPONSABILIDAD Y EFICIENCIA ENERGÉTICA.
"La venta se realiza como cuerpo cierto, en las condiciones físicas y jurídicas en que se encuentran los inmuebles, que el adquirente declara conocer y aceptar, renunciando consecuentemente a los saneamientos previstos en Derecho, y liberando de cualquier posterior responsabilidad a Solvia Development por la finca que transmite. La parte vendedora ha adquirido las fincas:
"- Referencia [...]
"- Referencia [...]
"no habiéndola ocupado, ni tenido un conocimiento exhaustivo de su situación física, por lo que la parte compradora renuncia expresamente a ejercitar cualesquiera acciones frente al vendedor por saneamiento, por vicios ocultos [...]".
La comunidad alega en la demanda interpuesta:
i) Que la fase I fue vendida, prácticamente en su totalidad, en el año 2015, y que, al percatarse los compradores de los graves defectos constructivos que pesaban sobre sus propiedades, en la junta general ordinaria celebrada el 14 de noviembre de 2015 se aprobó, por unanimidad de los asistentes, un acuerdo autorizando al presidente de la comunidad a iniciar acciones extrajudiciales y/o judiciales por las deficiencias constructivas existentes en la comunidad; a otorgar los poderes notariales necesarios a favor de los profesionales abogados y procuradores que resulten encargados de defender judicialmente los intereses de la comunidad; así como a contratar a un técnico para la elaboración de un informe.
ii) Que los graves defectos constructivos hacen llegar a la conclusión de que las viviendas no eran aptas, en ese momento, para la venta, ya que no cumplían los requisitos de idoneidad mínimos y necesarios, y que resulta más que evidente la responsabilidad contractual de la demandada, que, consciente de ello, como reconocida profesional, puso en venta y comercializó una promoción completa a sabiendas de su falta de idoneidad para un uso corriente y normal disfrute, haciendo firmar a los compradores una cláusula que es nula y contraria a la ley, ya que les hace renunciar a derechos que son irrenunciables conforme a la protección que otorga a los adquirentes en este tipo de contratos la LDCU, conculcando las más básicas normas de la buena fe contractual que su actividad profesional le exige aprovechando su posición dominante.
iii) Que el 21 de julio de 2016, la presidenta de la comunidad, tras el mencionado acuerdo de la junta de propietarios, remitió por conducto notarial un requerimiento a todos los intervinientes en el proceso constructivo y posterior venta de las viviendas en el que se ponía de manifiesto de modo sucinto la realidad de los defectos y se requería:
"... en un improrrogable término de cinco días desde el recibo de la presente y constatados dichos vicios o defectos procedan de inmediato a su total subsanación llevando a cabo las obras que fueren necesarias a sus exclusivas expensas y con total indemnidad para mi mandante, la Comunidad de Propietarios; de no obtener una razonable y urgente respuesta, veré libre la vía judicial haciendo uso de cuantos derechos asisten a mi cliente en resarcimiento de todos los daños y perjuicios que su incorrecto proceder está provocando, ejecutando a su costa".
Y que la demandada recibió dicha misiva el 28 de julio de 2016 dando la callada por respuesta.
Dice también, desde el punto de vista jurídico, que la exoneración que se contiene en la cláusula de los contratos es contraria a derecho y nula por abusiva, y que, en consecuencia, debe tenerse por no puesta (cita en este sentido los arts. 82 y 86 LDCU); que la acción que se ejercita es la de resarcimiento, en base a los artículos 1124 y 1101 CC, por incumplimiento de la obligación que el vendedor tiene de entregar el inmueble en las condiciones pactadas; y que se invoca el art. 1124 CC, y aunque no se ejercita la facultad resolutoria inherente en el mismo, se reclama la indemnización por falta de cumplimiento en la entrega de lo pactado, ya que la demandada, pese a estar debidamente requerida, no ha subsanado los vicios denunciados.
Pide que se dicte sentencia por la que:
i) Se tenga por no puesta sin efecto alguno la cláusula inserta en la escritura pública por la que los compradores integrantes de la comunidad demandante renunciaron a toda reclamación contra la vendedora, por ser contraria a derecho.
ii) Se declare el incumplimiento del contrato por parte de la vendedora y su obligación de responder de los daños y perjuicios causados, y se la condene a pagar a la demandante la cantidad de trescientos veintinueve mil veintiséis euros con veintiún céntimos (329 026,21 €) según informe de daños y costes determinado por los peritos, así como los intereses desde la interpelación judicial y las costas del procedimiento.
2. La demandada se opuso, pero el juzgado dictó sentencia por la que estimó la demanda en parte y condenó a la demandada a indemnizar a la actora en la cantidad de doscientos setenta y seis mil trescientos veintidós euros con dieciocho céntimos (276 322Ž18 €), más los intereses, y sin imposición de costas a ninguno de los litigantes.
El juzgado argumentó:
i) Que procedía resolver, con carácter previo, si la cláusula tercera de las escrituras de compraventa impedía a los adquirentes de los inmuebles transmitidos por la demandada el ejercicio de la acción indemnizatoria por incumplimiento contractual afirmada en la demanda.
ii) Que la mencionada cláusula no lo impedía, porque en ella los compradores tan solo renuncian, en su caso, al saneamiento por vicios ocultos, y en la demanda no se ejercita esa acción; y porque, en cualquier caso, la cláusula no resultaría de aplicación y se debería tener por no puesta, ya que es abusiva, la renuncia carece de causa, y, además, ha sido incluida sin que los compradores lo consintieran expresamente o estando afectado su consentimiento por un error invalidante imputable únicamente a la vendedora.
iii) Que cuando la actora reclamó en el año 2016 a la demandada que cumpliera con sus obligaciones, esta no alegó que no pudieran ejercitarse las acciones que se pretendían por aplicación de la referida cláusula.
iv) Que la jurisprudencia solo admite la renuncia en relación con los defectos que en el momento de la compra estuvieran ya a la vista, pero no en relación con aquellos que sobrevinieran con posterioridad o cuya gravedad se pusiera de relieve más tarde.
v) Y que la acción de resarcimiento por incumplimiento contractual debía ser estimada al no haber cumplido la demandada su obligación de entregar al comprador la cosa vendida en perfectas condiciones de uso y por no ajustarse lo recibido con una correcta edificación, debiendo fijarse como indemnización a favor de los compradores por los desperfectos existentes en el objeto vendido la cantidad de doscientos setenta y seis mil trescientos veintidós euros con dieciocho céntimos (276 322,18 €).
3. La sociedad demandada interpuso un recurso de apelación y la Audiencia Provincial lo estimó, por lo que revocó la sentencia impugnada y desestimó la demanda, con imposición a la comunidad demandante de las costas de la primera instancia, y sin verificar expresa condena en las costas de la alzada.
La Audiencia Provincial dice que en la demanda se ejercita la acción de responsabilidad contractual derivada de un incumplimiento de contrato de compraventa de viviendas, con base en los arts. 1101, 1124 y concordantes CC, reclamando en concepto de daños y perjuicios, y que para poder abordar su conocimiento y resolución se interesa, con carácter previo, la declaración de invalidez o nulidad de la cláusula de renuncia de los compradores.
A continuación, afirma que la demandante no ha aportado al procedimiento, a excepción de uno solo (el de la presidenta), ninguno de los contratos de compraventa de los que pide la nulidad de su cláusula tercera y en los que se basa para solicitar la indemnización económica; que tampoco acredita la identidad, titularidad y demás condiciones de los propietarios en cuyo nombre dice actuar, ni que a la fecha de la demanda continuaran siendo propietarios de las viviendas; y que estos datos tampoco constan en el acta de la junta general ordinaria celebrada el 14 de noviembre de 2015.
Atendido lo anterior, concluye que la comunidad demandante carece de legitimación para instar la nulidad de una cláusula de renuncia que, pudiendo estar incluida, como abusiva, en la LDCU, exige la determinación del carácter de consumidores de los afectados por ella, puesto que dicha circunstancia no se puede apreciar si no están individualmente identificados los propietarios afectados y no se aportan sus contratos, ya que ello impide conocer sus concretas circunstancias.
4. La comunidad demandante ha interpuesto contra la sentencia anterior un recurso extraordinario por infracción procesal y un recurso de casación por interés casacional. Y los recursos han sido admitidos.
Recurso extraordinario por infracción procesal
SEGUNDO. Motivo único del recurso. Alegaciones de la parte recurrida. Decisión de la sala
Motivo único del recurso
1. El recurso extraordinario por infracción procesal se funda en un motivo único en el que se denuncia la infracción de las normas procesales reguladoras de la sentencia, en concreto, de la contenida en el art. 218.1 LEC por incongruencia omisiva o falta de pronunciamiento.
En el desarrollo del motivo, la comunidad demandante (ahora recurrente) alega que en la demanda se ejercitaron dos acciones acumuladas. La primera pidiendo la nulidad de la cláusula tercera del contrato de compraventa por la que los compradores integrantes de la comunidad demandante renunciaron a reclamar a la vendedora por la existencia de vicios ocultos. Y la segunda de resarcimiento por incumplimiento contractual de la vendedora y solicitud de condena de esta al pago de la suma de trescientos veintinueve mil veintiséis euros con veintiún céntimos (329 026,21 €).
A continuación, se afirma que la sentencia recurrida niega que la comunidad demandante tenga legitimación activa para ejercitar la primera acción y para reclamar por los vicios constructivos de las viviendas del inmueble, pero que no se pronuncia "[s]obre la acción, obviamente ejercitada, respecto de los elementos comunes del mismo [...]".
Alegaciones de la parte recurrida
2. La parte recurrida niega que la sentencia dictada por la Audiencia Provincial adolezca de incongruencia, ya que "[E]l fallo de la Sentencia recurrida no omite la decisión sobre alguna de las acciones pretendidas en el Recurso del cual trae causa, ni del objeto del pleito [...]".
Decisión de la sala
3. Como recordamos en la sentencia 825/2022, de 23 de noviembre, sobre la incongruencia omisiva ha dicho el Tribunal Constitucional ( sentencia 73/2009, de 23 de marzo):
""La doctrina de este Tribunal en relación con la vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva ( art. 24.1 CE) que supone la llamada incongruencia omisiva es tan amplia como consolidada.
"En lo que ahora interesa puede resumirse en que el vicio de incongruencia omisiva existe cuando el órgano judicial deja sin respuesta alguna de las cuestiones planteadas por las partes, siempre que no quepa interpretar razonablemente el silencio judicial como una desestimación tácita cuya motivación pueda deducirse del conjunto de los razonamientos contenidos en la resolución, pues la satisfacción del derecho a la tutela judicial efectiva no exige una respuesta explícita y pormenorizada a todas y cada una de las alegaciones que se aducen como fundamento de la pretensión, pudiendo ser suficiente a los fines del derecho fundamental invocado, en atención a las circunstancias particulares del caso, una respuesta global o genérica a las alegaciones formuladas por las partes que fundamente la respuesta a la pretensión deducida, aun cuando se omita una respuesta singular a cada una de las alegaciones concretas no sustanciales [por todas, STC 218/2003, de 15 de noviembre, FJ 4 b)]. La exposición de esta conocida doctrina exige reiterar la precisión de que la congruencia exige dar respuesta, no sólo a las pretensiones propiamente dichas, sino también a las alegaciones sustanciales, pues, tal como recordábamos en la STC 85/2006, de 27 de marzo: "el derecho fundamental a obtener la tutela judicial efectiva 'no sólo se vulnera cuando la pretensión no recibe respuesta, sino también cuando el órgano judicial omite toda consideración sobre una alegación fundamental planteada oportunamente por las partes. Así lo ha declarado el Tribunal Europeo de Derechos Humanos en los casos Hiro Balani c. España y Ruiz Torija c. España de 9 de diciembre de 1994, y lo han reconocido nuestras SSTC 85/2000, de 27 de marzo; 1/2001, de 15 de enero; 5/2001, de 15 de enero; 148/2003, de 14 de julio, y 8/2004, de 9 de febrero, entre otras' (FJ 3)". Finalmente, la circunstancia de que la pretendida incongruencia omisiva se considere producida en una Sentencia que resuelve un recurso de apelación, hace necesario recordar que la relevancia constitucional de la omisión de respuesta judicial a una pretensión o alegación fundamental exigirá que la concreta alegación forme parte del debate procesal que imperativamente ha de resolver el órgano judicial, bien porque haya sido expresamente reiterada o planteada ex novo por alguna de las partes en la fase de apelación, bien porque, pese a aquella falta de reiteración de la petición subsidiaria en los sucesivos grados jurisdiccionales, la configuración legal del recurso de que se trate obligue a dar respuesta a todas las cuestiones controvertidas que hayan sido objeto del litigio, lo que implicará entonces, en defecto de una respuesta judicial completa, un vicio de incongruencia [ STC 218/2003, de 15 de diciembre, FJ 4.b, que recuerda que así ocurría en el supuesto resuelto por nuestra STC 53/1991, de 11 de marzo, en relación con la casación por infracción de Ley]".
Pues bien, la respuesta judicial de la sentencia recurrida es completa atendida su construcción argumental, por lo que no cabe considerar que la misma adolezca de incongruencia.
La Audiencia Provincial no establece la falta de legitimación de la comunidad demandante en función del carácter del elemento, común o privativo, aquejado por los vicios constructivos en los que se basa la reclamación. Parte de que la ejercitada en la demanda es una acción de responsabilidad contractual en la que se reclama una indemnización por los perjuicios derivados del incumplimiento de unos contratos de compraventa. Considera que para poder abordar el conocimiento y resolución de esta acción hay que declarar, con carácter previo, la falta de validez o nulidad de la cláusula de renuncia incluida en dichos contratos. Y concluye, a la vista de las circunstancias del caso, que la comunidad demandante carece de legitimación para ejercitar dicha acción de nulidad.
Es cierto, que en la demanda se ejercitan de forma acumulada dos acciones. Una de nulidad y otra de resarcimiento por incumplimiento contractual.
Lo que ocurre es que esa acumulación, con arreglo al planteamiento de la demanda y al consecuente razonamiento de la Audiencia Provincial, es una acumulación que obliga a examinar y resolver, en primer lugar, la acción de nulidad para pasar después, si y solo si dicha acción se ha estimado, a examinar y resolver la de resarcimiento por incumplimiento contractual, que podría estimarse o desestimarse.
Siguiendo esta estructura argumental, que no cuestiona la comunidad recurrente, es claro que el examen de la segunda acción (la de resarcimiento por incumplimiento contractual) es un efecto que queda condicionado a la estimación de la primera (la de nulidad) y que, por lo tanto, solo puede tener lugar si se cumple esa condición.
En el caso, dicha condición no se cumple y, por lo tanto, no se puede producir aquel efecto.
En consecuencia, se desestima el motivo y, por ello, el recurso extraordinario por infracción procesal.
Recurso de casación
TERCERO. Motivos del recurso. Alegaciones de la parte recurrida. Decisión de la sala
Motivos del recurso
1. El recurso de casación se funda en tres motivos.
1.1 En el motivo primero, al amparo del art. 477.2.3.º LEC, se denuncia la oposición de la sentencia recurrida a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo y, en concreto, la emanada de sus sentencias 406/2001, de 25 de abril; 621/2001, de 23 de junio; 976/2001, de 16 de octubre, así como la sentencia de 5 de noviembre de 1990, en relación con la aplicación del art. 1302 CC respecto de los legitimados activamente para solicitar la nulidad de un contrato.
La comunidad recurrente alega que:
"[a]unque es cierto, como sostiene la entidad demandada en su recurso de apelación, y recoge la sentencia recurrida, que los contratos de compraventa no están suscritos por mi representada, sin embargo ésta, como tal, y como legitimada para reclamar las indemnizaciones correspondientes a los vicios constructivos existentes en los elementos comunes del edificio, tiene interés legítimo en solicitar la nulidad de la cláusula tercera del contrato de compraventa suscrito por los compradores de las viviendas, en tanto en cuanto la apariencia de legalidad, y su oposición por la demandada en juicio, privaría a mi mandante de reclamar toda indemnización posible, no ya por los daños en viviendas, sino por los daños en elementos comunes del inmueble. Queda pues, expuesto, con una claridad meridiana, que mi representada no sólo tiene interés legítimo sino que, incluso, se ve perjudicada por la apariencia de legalidad de la referida cláusula, por lo que tienes interés en hacerla desaparecer, y que se declare su nulidad radical [...]".
1.2 En el motivo segundo, al amparo del art. 477.2.3.º LEC, se denuncia, por un lado, la oposición de la sentencia recurrida a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo y, en concreto, la emanada de las sentencias 656/2013, de 24 de octubre; 151/2011, de 16 de marzo; 868/1996, de 31 de octubre; 135/1995, de 27 de febrero; y 1/2019, de 8 de enero, en relación con la aplicación del art. 13.3 LPH, y el ámbito objetivo de la autorización dada al presidente de la comunidad para el ejercicio de acciones judiciales. Y también se denuncia, por otro lado, la oposición de la sentencia recurrida a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo contenida en las sentencias de 1 de marzo de 1999; 358/2008, de 30 de abril; 880/2007, de 18 de julio; 152/2014, de 11 de marzo; 1181/2003, de 11 de diciembre; 134/2011, de 8 de marzo; 137/2013, de 28 de febrero; 151/2011, de 16 de marzo; y 36/2011, de 1 de febrero, en relación con la condición de consumidores y usuarios de las comunidades de propietarios.
La recurrente alega: (i) que es cierto, que la autorización otorgada al presidente de la comunidad por la junta ya mencionada no comprende, de modo explícito, la facultad de instar la nulidad de la cláusula tercera de los contratos de compraventa suscritos por los integrantes de la comunidad, pero que no cabe duda de que la voluntad inquebrantable de la junta es la de que se ejerciten las acciones judiciales que procedan para reclamar por los vicios constructivos de que adolece la edificación, y, por lo tanto, o bien se entiende que la acción de nulidad se encuentra "implícita" en la autorización otorgada, o bien se considera que el ejercicio de dicha acción no es sino un acto de ejecución de la voluntad de la junta plasmada en el acuerdo citado; (ii) que cuando la sentencia razona que la falta de identificación de los propietarios afectados y la aportación de sus contratos permite dudar de la legitimación de la comunidad olvida que es la propia comunidad la que ejercita la acción de nulidad, y ella sí ostenta la condición de consumidor o usuario; (iii) que lo que afirma la AP al decir que "la autorización comunitaria se refiere únicamente al ejercicio de acciones tendentes a la defensa de los intereses de la comunidad, sin mención alguna de los intereses particulares de los que la integran" contrasta con lo que se consigna en el punto décimo de los acuerdos recogidos en el acta de la junta en el que se hace constar: "Los vecinos, tras recibir el acta, deben de informar a la administración de cualquier deficiencia que exista, para poder elaborar un listado completo" y que es obvio que ese listado se refiere a los vicios particulares existentes en las viviendas, dado que para los existentes en los elementos comunes ya en el mismo punto se acuerda la contratación de un técnico a fin de que emita informe sobre las deficiencias constructivas; (iv) que la facultad de los presidentes para reclamar respecto de las viviendas en particular, no se limita a los supuestos de "vicios constructivos", sino que se extiende a supuestos de incumplimiento contractual del vendedor, o a las consecuencias de dicho incumplimiento, como son los daños y perjuicios irrogados, cual se reclama en la demanda inicial de este procedimiento; (v) y que, aunque la sala considerara que no se está en presencia de consumidores y usuarios, la cláusula, aun así, no tendría amparo en el art. 1485 CC.
1.3 En el motivo tercero, al amparo del art. 477.2.3.º LEC, se denuncia la oposición de la sentencia recurrida a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo y, en concreto, la emanada de su sentencia 262/2015 ( en realidad 265/2015), de 22 de abril, en relación con la obligación de la Audiencia Provincial de Alicante de analizar de oficio el carácter abusivo de la cláusula tercera del contrato de compraventa suscrito por los integrantes de la comunidad de propietarios, citándose como infringidos los arts. 6.1 de la Directiva 93/13/CE del Consejo de 5 de abril de 1993 sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, y 10, 86.1 y 86.7 LDCU.
Alegaciones de la parte recurrida
2. La recurrida se opone al recurso alegando: (i) en relación con el motivo primero, que no existe interés casacional, dado que se citan de manera arbitraria sentencias que no son aplicables al objeto litigioso y que no guardan relación con los hechos de la sentencia recurrida; (ii) en relación con el motivo segundo, que la jurisprudencia de esta sala establece la necesidad de un acuerdo previo y preciso para que el presidente de una comunidad pueda interponer determinadas acciones judiciales y, además, que, en ningún caso, incluso con acuerdo previo, tendría el presidente de una comunidad legitimación para interponer acciones de contratos suscritos por los propietarios con terceros; (iii) y, por último, en relación con el motivo tercero, que debe ser directamente rechazado sin entrar al fondo del asunto, ya que el interés casacional no puede basarse en sentencias del Tribunal Constitucional.
Decisión de la sala
3. La comunidad recurrente carece de personalidad jurídica y no puede considerarse un tercero frente a sus propietarios ni atribuirse, de forma separada y autónoma, como si fuese un organismo superior e independiente, derechos e intereses de los que, en su caso, resultarían titulares aquellos.
La regla general de que la comunidad está legitimada para defender los intereses del conjunto de sus propietarios, que es correcta en teoría y formulada de forma abstracta, en lo concreto puede resultar matizada. Como en el presente caso en el que, atendido el planteamiento de la demanda y consideradas las acciones ejercitadas, el interés de los propietarios se debe establecer en función de su condición de contratantes y de consumidores, lo que conlleva, si falta tal condición, que no quepa establecer dicho interés ni, por ello, plantear la posible legitimación de la comunidad para defenderlo.
Como ya dijimos con anterioridad, en la demanda se pide, primero, al amparo de los arts. 82 y 86 LDCU, que se declare nula por abusiva y contraria a derecho la cláusula contractual por la que los compradores integrantes de la comunidad demandante renunciaron a toda reclamación contra la vendedora demandada; y después, al amparo de los arts. 1124 y 1101 CC, que se declare que esta incumplió el contrato y que por ello debe responder indemnizando a la comunidad por los daños y perjuicios derivados de los vicios constructivos en la cantidad de trescientos veintinueve mil veintiséis euros con veintiún céntimos (329 026,21 €).
Este planteamiento, en el que se reclama de forma indiferenciada por el daño total resultante de los vicios constructivos existentes tanto en los elementos privativos como en los comunes, y que pone en juego acciones derivadas de una pluralidad de contratos de compraventa en las que se vincula el interés de cada uno de los propietarios y, por lo tanto, el interés general de la comunidad, al hecho de que aquellos, además de propietarios, son contratantes y consumidores, incurre en el defecto argumental de la petición de principio al dar por sentadas y ciertas dichas condiciones, que ni resultan notorias ni están probadas.
La comunidad presupone: por un lado, que los propietarios que la integran son los mismos que contrataron con la demandada, que no fue promotora ni constructora, las compraventas de las cuarenta y nueve viviendas de la fase I que esta adquirió y posteriormente vendió; y, por otro lado, que sus propietarios, además de contratar dichas compraventas con la demandada, lo hicieron con la condición de consumidores.
La Audiencia Provincial advierte que dichas condiciones no están probadas y concluye por ello de forma acertada que no cabe considerar a la comunidad recurrente legitimada activamente para ejercitar unas acciones derivadas de unos contratos de compraventa de las que tan solo resultarían verdaderos titulares e interesados, por lo que se refiere a la acción de resarcimiento por incumplimiento contractual, los propietarios que, además, fueran contratantes, y por lo que se refiere a la acción de nulidad de la cláusula contractual de renuncia cuya estimación condiciona el examen y resolución de la anterior, los propietarios que, además de ser contratantes, fueran consumidores.
Por lo tanto, la decisión de la Audiencia Provincial es correcta. No infringe el art. 1302 CC. Y no conculca nuestra jurisprudencia. Es más, las sentencias de la sala que son objeto de cita resuelven casos que ni siquiera guardan parecido con el presente.
El primer motivo se desestima.
4. El motivo segundo adolece del mismo defecto que el primero. En él, la comunidad recurrente vuelve a hacer supuesto de la cuestión. Sigue dando por sentado, pero sin prueba, que los propietarios que votaron a favor del acuerdo comunitario, que a su juicio autorizaría implícitamente al presidente para ejercitar la acción de nulidad de la cláusula de renuncia litigiosa o que expresaría la voluntad de la junta de que lo hiciese, son los mismos que compraron como consumidores las viviendas a la demandada.
En el motivo se afirma, también, que la Audiencia Provincial obvia la condición de consumidora de la comunidad recurrente, alegación que carece de sentido, puesto que no se trata en el caso de la nulidad de una cláusula contractual incluida en un contrato propio de su tráfico y concertado por ella en el ejercicio de sus funciones dentro del ámbito que legalmente le corresponde, que, en sí mismas, son ajenas a cualquier actividad empresarial o comercial, sino de la nulidad de una cláusula de renuncia que, con arreglo a lo afirmado en la demanda, fue incluida en los contratos de compraventa que suscribieron sus propietarios con la demandada. De lo que se sigue, conforme a lo que ya hemos argumentado, que lo único verdaderamente relevante y significativo para determinar su posible legitimación es la condición de contratantes y consumidores de sus propietarios. No pudiendo la comunidad, como también hemos dicho, considerarse un tercero frente a ellos ni atribuirse, de forma separada y autónoma, como si fuese un organismo superior e independiente, derechos e intereses de los que, en su caso, resultarían titulares aquellos.
Debiendo sumarse a lo anterior dos consideraciones más para dar respuesta, aunque sea breve, a todo lo que en el motivo se argumenta: (i) la referencia a lo consignado en el punto décimo de los acuerdos del acta altera la base fáctica de la sentencia; y, en cualquier caso, y como la referencia a la facultad de los presidentes para reclamar respecto de las viviendas en particular en los supuestos de incumplimiento contractual, resulta intrascendente, puesto que al no acogerse la primera acción (la de nulidad), resulta innecesario examinar y resolver la segunda (la de resarcimiento), aunque es claro que la facultad que se menciona, en el presente caso, nunca la podría ostentar el presidente sin justificar, entre otros requisitos, que la reclamación afecta a la vivienda particular de quien, además de propietario, es término contractual perjudicado en su interés por el contrato incumplido; y (iii) la referencia al art. 1485 CC no es significativa, pues la apreciación de la falta de legitimación activa afecta a un presupuesto de la acción que impide su examen de fondo, y, además la acción ejercitada en la demanda no es la de saneamiento por vicios ocultos del art. 1484 CC, sino la de resarcimiento por incumplimiento contractual del art. 1101 del mismo cuerpo legal.
El motivo segundo se desestima también.
5. Por último, carece de sentido plantearse la actuación de oficio del tribunal en la apreciación de la abusividad de la cláusula litigiosa cuando no hay prueba de que los propietarios integrantes de la comunidad fueran los que suscribieron con la demandada, y, además, como consumidores, los contratos de compraventa en los que la mencionada cláusula fue incluida.
El motivo tercero se desestima igualmente.
6. En consecuencia, el recurso de casación se desestima.
CUARTO. Costas y depósitos
Al desestimarse tanto el recurso extraordinario por infracción procesal como el recurso casación, procede imponer las costas generadas por dichos recursos a la recurrente ( arts. 398.1 y 394.1 LEC), con pérdida del depósito constituido para recurrir ( disposición adicional 15.ª, apartado 9.ª, LOPJ).
F A L L O
Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que le confiere la Constitución, esta sala ha decidido:
1.º- Desestimar tanto el recurso extraordinario por infracción procesal como el recurso de casación interpuestos por la comunidad de propietarios " DIRECCION000" contra la sentencia dictada por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Alicante, con el N.º 60, el 6 de febrero de 2019, en el recurso de apelación 242/2018.
2.º- Imponer a la recurrente las costas generadas por dichos recursos, con pérdida del depósito constituido para recurrir.
Líbrese al mencionado tribunal la certificación correspondiente, con devolución de los autos y del rollo de sala.
Notifíquese esta resolución a las partes e insértese en la colección legislativa.
Así se acuerda y firma.
