EL SODOKU DE LA VIVIENDA
“14.000 viviendas en alquiler procedentes de la Sareb”, “ayudas a la rehabilitación para conseguir rehabilitar 50.000 viviendas antes del 2030”... Es una auténtica sopa de letras lo que estamos viviendo en materia de política de vivienda en nuestro país. A los titulares anteriores, hay que añadir que otros partidos políticos también se descuelgan ahora con un aval o ayuda para pagar la entrada a una vivienda.
La ponencia de la Ley sobre el derecho a la vivienda dio su visto bueno el pasado 18 de abril, incluyendo en su informe 41 enmiendas pactadas por el PSOE con Unidas Podemos, Esquerra Republicana de Cataluña y Bildu. El pasado jueves 20 de abril, la Comisión de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana también emitió un dictamen positivo. Y será el pleno del Congreso de los Diputados de la próxima semana, en concreto el jueves 27 de abril, quien previsiblemente apruebe el texto de la ponencia y lo remita al senado.
¿Cuáles serían las novedades más importantes que recogerá la futura Ley de vivienda una vez pasados todos los trámites parlamentarios?
1. Topes al alquiler.
Se establece que en el año 2023 se va a continuar con el límite del 2%, límite que subirá al 3% en el año 2024. En ese año está previsto la desaparición del Índice de precio sal consumo (IPC) como índice de referencia, así como la creación por parte del Instituto Nacional de Estadística( IN E) de un índice propio. En top es se aplicarán tanto para viviendas de grandes tenedor es como de pequeños propietarios y da igual que estén o no en las llamadas zonas tensionadas.
2. Zonas tensionadas.
La futura ley permitirá a las comunidades autónomas que declaren áreas como “zonas tensionadas”. Esta decisión se podrá adoptar siempre y cuando la media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares. También se contempla en el supuesto de que el precio de compra o el alquiler haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los 5 años anteriores.
Hemos de tener claro que la declaración de zona ten si o nada no es automática. Es decir, por la aprobación de esta ley no se declaran zonas tensionadas automáticamente, como argumentaba previamente, ante áreas que cumplan los requisitos fijados por la ley, las Comunidades Autónomas tendrán competencia para aplicar dicha declaración y decidir si se aplican las medidas establecidas en la ley.
3. Gastos y honorarios inmobiliarios.
La nueva ley establecerá que los gastos y honorarios inmobiliarios producidos por el alquiler de un inmueble correrán a cargo del propietario. Asimismo, se prohíbe aumentar las rentas de alquiler por la vía de nuevos gastos; es decir, no se permite que los inquilinos tengan que abonar gastos de comunidad, tasas de basura o cualquier otro gasto no atribuido al inquilino que no estuviera acordado previamente. Otra novedad importante es la eliminación de las cláusulas que permitían la no aplicación de las medidas que contiene la ley en caso de existir acuerdo entre las partes.
4. Desahucios.
No deja de ser un tema recurrente los desahucios para aquellas situaciones de familias en régimen de vulnerabilidad y, por lo tanto, la nueva norma prohibirá desahucios sin fecha y hora predeterminada. Asimismo, se incluyen prórrogas en los procedimientos de lanzamiento que aplazan los procesos más de dos años, se fomentan soluciones extrajudiciales para las personas vulnerables e, igualmente, permite a las comunidades autónomas articular mecanismos de mediación y alternativa habitacional.
5. Pisos vacíos.
En un principio, no se introduce ninguna penalidad para aquellas situaciones de pisos vacíos. Sin embargo, el proyecto de ley que inicialmente se presentó en el Congreso de los Diputados en febrero de 2022 establecía una penalización de un recargo de hasta un 150% en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Habrá que esperar a que concluya la evolución del proyecto de ley en el Congreso y en el Senado para ver cómo se recoge esta situación. Luces y sombras en la Ley de vivienda. Después de haber leído con detenimiento el proyecto de ley que ha obtenido luz verde el pasado martes 18 de abril se plantean, desde mi punto de vista, una serie de incógnitas importantes que solamente el tiempo se encargará de resolver.
¿Es constitucional esta ley de vivienda? Personalmente creo que adolece de una serie de defectos constitucionales. De una manera clara la Sentencia del Tribunal Constitucional de marzo de 1997 estableció que las competencias en materia de vivienda son de las Comunidades Autónomas. El propio Gobierno está de alguna forma reconociendo esta competencia autonómica al decir que cede las viviendas vacías de la Sareb a las comunidades autónomas y ayuntamientos para que procedan a gestionar las mismas.
En el fondo, no dejad e ser un sudoku el planteamiento que se está haciendo en materia de vivienda. No quedan claros los títulos competenciales, y si estudiamos con detenimiento la nueva ley, se podía haber reformado Ley de Arrendamientos Urbanos, en la que el Gobierno sí tiene competencias, para dar por finalizado este espectáculo. Sin duda, un puzle aún sin resolver.
