Diario del Derecho. Edición de 20/07/2018
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  • EDICIÓN DE 26/04/2018
 
 

La AP de A Coruña da plena validez al requerimiento de pago efectuado en lugar distinto del domicilio indicado en el contrato de arrendamiento para proceder al desahucio

26/04/2018
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La Sala desestima el recurso interpuesto contra la sentencia que declaró la resolución del contrato de arrendamiento de local de negocio suscrito entre las partes litigantes.

Iustel

Pretende la parte apelante -demandada en la instancia-, que se tenga por enervada la acción, al considerar que el requerimiento previo realizado no tiene el carácter de fehaciente, que fue realizado en el local de negocio y no en el domicilio señalado en el contrato. Tal y como señala la sentencia recurrida, no es requisito legal para que surta efectos el requerimiento que se efectúe en el domicilio indicado en el contrato, sino que lo relevante es que la comunicación llegue a su destinatario, tal y como ha ocurrido en este supuesto. En cuanto a la pretendida enervación de la acción, no procede, ya que el pago no se efectuó al tiempo de presentación de la demanda.

AUDIENCIA PROVINCIAL DE LA CORUÑA

Sala de lo Civil

Sección 3.ª

Sentencia 192/2017, de 01 de junio de 2017

RECURSO Núm: 225/2017

Ponente Excmo. Sr. MARIA JOSEFA RUIZ TOVAR

En a Coruña, a uno de junio de 2017

Visto por la Sección 3.ª de esta Ilma. Audiencia Provincial, constituida por los Ilmos. Señores magistrados que anteriormente se relacionan, el presente recurso de apelación tramitado bajo el número 225/2017, interpuesto contra la sentencia dictada el 13-3-2017 por el juzgado de 1.ª Instancia N.º 5 de A Coruña, en los autos de Juicio Verbal de Desahucio N.º 1197/2016, siendo parte como apelante-demandada: -D.ª Almudena -, con DNI n.º NUM000 y domicilio en c/ DIRECCION000 N.º NUM001 - NUM002 A Coruña, representada por la procuradora D.ª. Nuria Ramón Campos, bajo la dirección de la abogada D.ª Marina de la Cuesta Sanjurjo, y siendo parte apelado/demandante: -Inmobiliaria Invempres S.L.U.-, con CIF B-70390307 y domicilio en c/Real N.º 9-5.º A Coruña, representada por la procuradora D.ª. María Dolores Doldán Palacios y bajo la dirección del abogado D. José Benito Doldán Rodríguez; versando los autos sobre Desahucio falta de pago y reclamación de rentas.

Y siendo Magistrada-Ponente la Ilma. Sra. D.ª. María Josefa Ruiz Tovar.

ANTECEDENTES DE HECHO

Aceptando los de la sentencia de fecha 13-3-2017, dictada por el Juzgado de 1.ª Instancia N.º 5 de A Coruña, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Fallo: Se estima la demanda presentada por la Procuradora Dña. María Dolores Doldán Palacios en nombre y representación de INMOBILIARIA INVEMPRES S.L.U. frente. Almudena, representada procesalmente por Dña. Nuria Ramos Campos.

Se declara:

1.º.- La resolución del contrato de arrendamiento que ampara la ocupación por parte de la demandada del local sito en el piso NUM002 de la DIRECCION000 de A Coruña, condenándole a que lo desaloje en el plazo legal, bajo apercibimiento de lanzamiento.

2.º.- Obligación de la demandada de abonar a la demandante los 3.171,30 euros como cantidad-adeudada por los meses de noviembre y diciembre de 2016, más las mensualidades futuras que transcurran hasta la efectiva entrega del local y puesta a disposición de la demandante, a razón de 1.585,65 euros mensuales, impuestos incluidos, hasta su desalojo.

En ejecución de Sentencia se compense con la cantidad final que deje adeudada la demandada hasta su lanzamiento, desperfectos en el local y costas judiciales con los 1.803,04 euros que tiene depositados en el contrato como fianza.

Téngase en cuenta la cantidad consignada por la demandada de 4.756,95 euros en la cuenta del Juzgado, así como el ingreso de fecha 3 de marzo de dos mil diecisiete correspondiente al mes de marzo.

3.º.- Que se condena a la parte demandada a las costas del presente procedimiento.

Primero.- Interpuesta la apelación por D.ª Almudena, y admitida, se elevaron los autos a este Tribunal, con emplazamiento de las partes, compareciendo en tiempo y forma para sostener dicho recurso la procuradora D.ª Nuria Ramón Campos.

Segundo.- Registradas las actuaciones en esta Audiencia, fueron turnadas a esta Sección. Por diligencia de ordenación de fecha 23-5-2017, se admite el recurso, mandando formar el correspondiente rollo y designando ponente.

Se tiene por parte a la Procuradora D.ª Nuria Ramón Campos, en nombre y representación de D.ª Almudena, en calidad de apelante-demandada y se tiene por parte a la Procuradora D.ª María Dolores Doldán Palacios, en nombre y representación de Inmobiliaria Invempres S.L.U., en calidad de apelada/demandante.

Habiéndose solicitado el recibimiento a prueba por la parte apelante-demandada se pasan las actuaciones a la Ilma. Sra. Magistrada Ponente para resolver y de la llegada de los autos e incoación del recurso a efectos de señalamiento para votación y fallo cuando por turno corresponda.

Por providencia de fecha 25-5-17 se acuerda unir la documental aportada y se decidirá sobre su admisión y alcance en la sentencia de la Sala.

Tercero.- Por providencia de fecha 29-mayo-2017 se señaló para deliberación, votación y fallo el día 30-5-2017, en que tuvo lugar.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

Se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia apelada.

Primero.- Recurre en apelación la demandada en el desahucio, a fin de que se tenga por enervada la acción, pues el requerimiento previo realizado no tiene el carácter de fehaciente - no se pidió el interrogatorio de la arrendataria-, recibiéndolo una empleada y debería haberse realizado en el domicilio señalado en el contrato, no en el propio local de negocio.

Pues bien, un examen de la documental aportada y visualización del juicio, conduce a ratificar el ponderado criterio de la magistrada de instancia. Tal como se argumenta en la sentencia, no es requisito legal para que surta efectos el requerimiento que se efectúe en el domicilio indicado en el contrato, sino que lo relevante es que la comunicación llegue a su destinatario.

El burofax se envió el 11 de noviembre de 2016 (se entregó el 14 de noviembre), reclamando las rentas de octubre y noviembre. La demanda se presentó el 15 de diciembre, sin que se hubiera abonado todo lo adeudado, pues únicamente el 30 de noviembre se ingresaron 2.160 € que se correspondía con el mes de octubre (574,50 € por el piso NUM003, y 1.585,65 € por el piso NUM002, objeto este último del desahucio que nos ocupa), para ulteriormente el 30 de diciembre pagar el mes de noviembre.

Quiérase o no, no cabe la enervación, pues realizado el requerimiento al pago no se efectuó al tiempo de presentación de la demanda. Los retrasos además, eran constantes, en un pago de la renta que tenía que realizarse dentro de los cinco primeros días de cada mes, obligación esencial del arrendatario.

Nótese que la empleada de la demandante narró como los requerimientos siempre se realizaban en el local, pues en el domicilio de la inquilina nunca había nadie, teniendo el acuse de recibo de la recepción, que en efecto se firmó por una empleada de la demandada que lo guardó con toda la correspondencia, pasando gente de la oficina cada dos o tres días a recogerla, por lo que se consideró acertadamente probada la comunicación y la recepción.

Nótese además, que en contra de lo sostenido por la recurrente, al burofax de 11 de noviembre de 2016 debe dársele

carácter de verdadero requerimiento, pues utilizando un lenguaje educado se recuerda a la inquilina que faltan por pagar las rentas de octubre y noviembre, así como la obligación contractual de que los pagos deben realizarse antes del día 5 de cada mes.

La Doctrina Jurisprudencial fijada por el pleno del T.S. de 23 de junio de 2014, recurso 1437/2013, en interpretación del art. 22 de la LEC., ha venido entendiendo, que el citado precepto no exige que se comunique el arrendatario que el contrato va a ser resuelto o que no procede la enervación de la acción si no se paga en el plazo preceptivo. El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en el asesor del arrendatario, sino tan solo a que se le requiera de pago. Como ya indicaba también la sentencia N.º 302/2014 de 28 de mayo del T.S., la información que se traslada al arrendatario "es la crónica anunciada de un proceso judicial y no podía pasar desapercibida a la arrendataria, ni su gravedad ni las consecuencias... No estamos ante un derecho del arrendatario que pudiera conllevar la necesaria información para su ejercicio, sino ante un derecho del arrendador a que se le abonen las rentas....y una obligación de pago por parte del arrendatario".

Del propio modo, como ya declaraba la sentencia del T.S. de 26.3.2009, "la enervación en el desahucio, no se configura tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque el arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada".

Segundo.- Por lo demás la sentencia aportada referida al local 2.º no es firme, habiendo sido recurrida, luego resulta intranscendente para resolver la cuestión.

Finalmente la Doctrina Jurisprudencial sentada por el T.S. en sentencia de 27 de marzo de 2014, es que el pago total de la renta del arrendamiento fuera de plazo y después de presentada la demanda, no excluye la posibilidad de la resolución arrendataria o en su caso de declarar enervada la acción, aunque el impago se funde en una sola mensualidad, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase en el abono de las rentas.

Finalmente, existieron también requerimientos previos en el propio local sobre el impago de rentas anteriores a las que nos ocupan, no pudiendo discutirse en el presente procedimiento cuestiones ajenas a las de su único objeto pago y/o enervación, por lo que el recurso cabe rechazarse sin más argumentaciones.

Tercero.- Las costas se imponen al recurrente a tenor del art. 398 N.º 1 de la LEC.

FALLO

Por lo expuesto, la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de La Coruña, resuelve: Desestimando el recurso de apelación articulado, se confirma íntegramente la sentencia dictada por el Juzgado de 1.ª Instancia N.º 5 de esta ciudad de 13.3.2017, con imposición de costas en esta alzada a la recurrente.

Se decreta la pérdida del depósito constituido.

Así se acuerda y firma.

Publicación.- Dada y pronunciada fue la anterior sentencia por los Ilmos. Señores magistrados que la firman, y leída por la magistrada ponente, en el mismo día de su fecha, de lo que yo, el letrado de la Administración de Justicia, certifico.

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