La Sala señala que el mencionado precepto contempla un específico caso de resolución de la compraventa de inmueble por el concreto incumplimiento de la obligación de pago del precio por parte del comprador, háyase o no pactado expresamente la resolución por tal incumplimiento. Pero para la aplicación de tal norma, exige un requisito previo, el requerimiento resolutorio, judicialmente o por acta notarial. Entiende el Supremo que el contrato no fue cumplido por la demandada, sociedad compradora al no observarse una de las estipulaciones del contrato, sin que pueda aceptarse que vincule a las partes, como “lex contractus” -art. 1091 CC-, más allá del plazo contractualmente previsto, y no cabe aplicar el art. 1504 CC ni, por ende, la necesidad de previo requerimiento resolutorio.
Tribunal Supremo
Sala de lo Civil
Sentencia 439/2011, de 10 de junio de 2011
RECURSO DE CASACIÓN Núm: 651/2007
Ponente Excmo. Sr. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ
En la Villa de Madrid, a diez de Junio de dos mil once.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección 4.ª de la Audiencia Provincial de Oviedo, como consecuencia de autos de juicio ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 6 de la misma ciudad, cuyo recurso fue preparado ante la mencionada Audiencia y en esta alzada se personaron en concepto de parte recurrente el Procurador D. José Ignacio de Noriega Arquer, en nombre y representación de D.ª Esperanza; siendo parte recurrida la Procuradora D.ª Silvia Casielles Morán, en nombre y representación de CONSTRUCCIONES ARTURCASA-PRINCIPADO, S.L.
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- 1.- El Procurador D. Rafael Cobián Gil-Delgado, en nombre y representación de D.ª Esperanza, interpuso demanda de juicio ordinario contra la entidad mercantil "CONSTRUCCIONES ASTURCASA-PRINCIPADO, S.L." y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando se dictara sentencia por la que A) Se declare resuelto el contrato privado de compraventa suscrito entre las partes en fecha once de marzo de dos mil cinco, por incumplimiento de la demandada, condenándole a estar y pasar por esta declaración. B) Consecuencia de lo anterior y, en antelación a lo estipulado por las partes en la condición quinta, se declare la pérdida por parte de la demandada, a favor de la actora, de la cantidad de doce mil euros (12.000 ?) que a la firma del contrato entregó, condenándole a estar y pasar por esta declaración. C) Además, como pena, se condene a la demandada a abonar a mi representada la cantidad pacta del 30% del precio total pactado, esto es, la cantidad de treinta y cuatro mil doscientas cincuenta y siete euros con sesenta y nueve céntimos de euro (34.257,69 ?) sin que proceda aplicar moderación de la pena en función a las circunstancias expuestas en esta demanda. D) Se impongan las costas a la demandada dicha, con especial declaración de mala fe.
2.- El Procurador D. Ignacio López González, en nombre y representación de "CONSTRUCCIONES ARTURCASA- PRINCIPADO, S.L.", contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que, se desestime íntegramente la demanda formulada y absuelva a mi representada de las pretensiones contenidas en la misma, con expresa imposición de las costas al demandante. Y formulando demanda reconvencional y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando se dictara sentencia por la que estimando la demanda se declare el derecho de CONSTRUCCIONES ARTURCASA- PRINCIPADO, S.L. a que le sea otorgada la escritura pública del negocio jurídico contenido en la escritura privada de fecha 11 de marzo de 2005, y condene a doña Esperanza a estar y pasar por dicha declaración y, en consecuencia, a otorgar la correspondiente escritura pública del contrato privado de compraventa del inmueble designado en el expositivo I (en virtud del contrato suscrito por la parte actora y el demandado) y condene a la parte demandada y a todos los que de ella pudieren traer causa a estar y pasar por tal declaración y al cumplimiento de los términos del contrato, con todo lo que resulte procedente en derecho, inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad, todo ello con expresa imposición de costas procesales a dicha parte demandada, de oponerse a tan justas pretensiones.
3.- El Procurador D. Rafael Cobian Gil-Delgado, en nombre y representación de D.ª Esperanza, contestó a la demanda reconvencional oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación para terminar suplicando al Juzgado desestime las acciones reconvencionales planteadas, con imposición de costas a la parte reconviniente.
4.- Practicadas las pruebas, las partes formularon oralmente sus conclusiones sobre los hechos controvertidos. El Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 6 de Oviedo, dictó sentencia con fecha 20 de septiembre de 2006, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: Que desestimando la demanda promovida por D.ª Esperanza, contra CONSTRUCCIONES ARTURCASA-PRINCIPADO, S.L. y estimando parcialmente la reconvención, sobre resolución contractual, 1.º.- Se absuelve a la entidad demandada de las pretensiones de la demanda. 2.º.- Se declara el derecho de la demandada a que le sea otorgada la escritura pública de la compraventa contenida en el documento privado de fecha 11 de marzo de 2005, condenando a la actora a estar y pasar por dicha declaración, y al cumplimiento de los términos del contrato. 3.º.- Sin imposición de las costas de la demanda principal y reconvencional.
SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación contra la anterior sentencia por la representación procesal de la parte demandante, la Sección 4.ª de la Audiencia Provincial de Oviedo, dictó sentencia con fecha 23 de febrero de 2007, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: Desestimar el recurso de apelación interpuesto por D.ª Esperanza contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia número seis de Oviedo, con fecha veinte de septiembre de dos mil seis, en los autos de que dimana, confirmando dicha resolución, con expresa imposición a la apelante de las costas procesales del recurso.
TERCERO.- 1.- El Procurador D. Rafael Cobian Gil-Delgado, en nombre y representación de D.ª Esperanza, interpuso recurso de casación contra la anterior sentencia, con apoyo en los siguientes MOTIVOS DEL RECURSO DE CASACION: PRIMERO.- Por infracción de normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso y más concretamente por violación, en forma negativa al no aplicarla, de los arts. 1157, 1176 y 11772-2 en relación con el art. 1504 del Código civil y jurisprudencia que los interpreta. SEGUNDO.- Por infracción de normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso y más concretamente el art. 1504 del Código civil y jurisprudencia que lo interpreta, en relación con el art. 202 del Reglamento notarial. TERCERO.- Por infracción de normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso y más concretamente el art. 1500 del Código civil en relación con el artículo 1504 y jurisprudencia que lo interpreta.
2.- Por Auto de fecha 3 de febrero de 2009, se acordó NO ADMITIR el recurso por infracción procesal y ADMITIR el recurso de casación y dar traslado a la parte recurrida para que formalizara su oposición en el plazo de veinte días.
3.- Evacuado el traslado conferido, la Procuradora D.ª Silvia Casielles Morán, en nombre y representación de CONSTRUCCIONES ARTURCASA-PRINCIPADO, S.L., presentó escrito de impugnación al mismo.
4. - No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 1 de junio del 2011, en que tuvo lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Xavier O'Callaghan Muñoz,
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- Celebrado un contrato de compraventa en documento privado, en fecha 11 de marzo de 2005, la parte vendedora D.ª Esperanza ejercita acción de resolución del mismo por incumplimiento de la entidad demandada, CONSTRUCCIONES ARTURCASA-PRINCIPADO, S.L., la cual reconviene interesando el otorgamiento de escritura pública de la referida compraventa.
En el contrato en documento privado es de destacar la estipulación n.º 5 que dice así:
" Escritura. Las partes contratantes se obligan a otorgar escritura pública de compraventa conforme a lo estipulado en el presente contrato privado de compraventa el día y ante el notario, con competencia en el distrito notarial donde radica la finca, que señale la parte compradora, notificándolo a la otra parte con QUINCE días de antelación, y siempre dentro del plazo de los DOCE meses siguientes a contar desde la firma del presente contrato privado".
En el mismo contrato se hace constar una cláusula penal, en la estipulación número 9, cuya ejecución también se interesa en la demanda.
Los datos fácticos recogidos en las sentencias de instancia que interesan para la resolución del litigio y, en este momento, del recurso de casación, parten de dicho contrato en documento privado de 11 de marzo de 2005, cuya escritura pública y pago total del precio debía hacerse, como se ha transcrito, conforme a la estipulación número 5, dentro del plazo de los DOCE meses siguientes a contar desde la firma del presente contrato privado, es decir, hasta el día 11 de marzo de 2006. El día 21 de marzo de 2006 la actora, vendedora, remitió un burofax a la sociedad demandada, compradora, en que le comunicaba que daba por resuelto el contrato y el siguiente día 27 lo reiteró mediante telegrama; ni uno ni otro fue recibido por esta compradora. A su vez, ésta, el día 23 de marzo del mismo año 2006 remite por conducto notarial acta de requerimiento para que el siguiente día 7 de abril comparezca la vendedora en una determinada notaría, a fin de otorgar la escritura de compraventa de aquel piso y recibir el precio pendiente de pago. Al día siguiente, 24 de marzo, se persona en la notaría la hija de la vendedora requerida, como abogada de la misma y contesta al requerimiento manifestando que el otorgamiento de la escritura debía haberse hecho con antelación al día 11 de marzo y precisa:
"no obstante haber transcurrido todo un año desde el otorgamiento de dicho contrato privado (tiempo más que suficiente para llevarlo a puro términos), es ahora, después de que esta parte remitiese burofax denunciando el incumplimiento y dando por resuelto el contrato cuando la requirente se acuerda que no había cumplido con las obligaciones contractuales que libremente había aceptado".
La sentencia de primera instancia, dictada por el Juzgado número 6 de Oviedo, considera que los requerimientos que hizo la vendedora para resolver el contrato por burofax y telegrama no reúnen los requisitos del artículo 1504 del Código civil, por lo que desestima la demanda y estima la reconvención, condenando a la actora a otorgar la escritura pública de compraventa. Sentencia que fue confirmada por la Audiencia Provincial, Sección 4.ª, de la misma ciudad, de 23 de febrero 2007, objeto del presente recurso de casación.
Este recurso fue formulado por la parte demandante, la vendedora, a la que fue inadmitido el recurso por infracción procesal y está articulado en tres motivos.
SEGUNDO.- De lo expuesto anteriormente resulta que la desestimación de la demanda por las sentencias de instancia se basa en que la demandante, ahora recurrente en casación, la vendedora D.ª Esperanza, no realizó adecuadamente el requerimiento resolutorio que exige el artículo 1504 del Código civil para la resolución del contrato de compraventa de bienes inmuebles por falta de pago del precio. Este es el error en que han caído las sentencias de instancia y que da lugar a la estimación del recurso de casación.
En efecto, este artículo 1504 contempla un específico caso de resolución de la compraventa de inmueble por el concreto incumplimiento de la obligación de pago del precio por parte del comprador, háyase o no pactado expresamente la resolución por tal incumplimiento (pacto comisorio o de lex commisoria ). Pero para la aplicación de tal norma, ésta exige un requisito previo, el requerimiento resolutorio, judicialmente o por acta notarial.
Cuyo requerimiento, en esta forma, no se ha hecho en el presente caso, ni siquiera en la demanda. Lo cual se debe a la simple razón, de que NO SE HA PRETENDIDO LA RESOLUCION AL AMPARO DEL ARTÍCULO 1504 DEL CODIGO CIVIL por falta de pago por la compradora demandada, sino la resolución al amparo del artículo 1124 del mismo código, por incumplimiento del contrato, concretamente por no haber cumplido lo previsto en la estipulación 5 que ha sido transcrita. La vendedora quedó sujeta al contrato durante DOCE MESES en cuyo plazo la sociedad compradora debía designar notario y fecha para otorgar la escritura y pagar el precio, precio que nunca discutió. Cuando lo hizo, ya había pasado el plazo y la abogada de la vendedora demandante así lo expresó, tal como también ha sido transcrito. Se da, pues, incumplimiento no ya del pago, aplicando el artículo 1504 con su previo requerimiento, sino del plazo previsto en el contrato aplicando la norma general del artículo 1124. Precisamente, esto es lo que se pretende en la demanda, en que no se acusa de impago, ni se menciona el artículo 1504, sino se plantea y se recoge en el suplico, el incumplimiento del contrato por el transcurso del plazo previsto.
En consecuencia y conforme a lo expuesto, se debe estimar el motivo primero del recurso de casación, sin que sea necesario entrar en los restantes por falta de interés, entendiendo infringido el artículo 1157 del Código civil ya que no se cumplió el contrato, no se pagó el precio y no se hizo ofrecimiento de pago (artículos 1176 y 1177 ) en el plazo pactado en aquél. Se debe, pues, dar lugar al recurso de casación y casar la sentencia recurrida tal como dice el artículo 487.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sin imposición de costas conforme al artículo 398.2 de la misma ley.
TERCERO.- Al estimar el recurso de casación, esta Sala asume la instancia y, tal como se desprende de lo expuesto, debe ser acogida la demanda. El contrato no fue cumplido por la demandada, sociedad compradora, al no observar la estipulación 5 del mismo, sin que pueda aceptarse que vincule a las partes, como lex contractus (artículo 1091 del Código civil ), más allá del plazo previsto y sin que quepa aplicar el artículo 1504 del Código civil con su necesidad de previo requerimiento resolutorio. Los dos requerimientos que hizo la demandante, vendedora, que han sido discutidos, no eran exigibles y carecen de trascendencia jurídica. Tampoco la tienen los avatares sobre el estado físico del inmueble, ya que no se plantea aquí, sino tan sólo el cumplimiento del contrato en el plazo previsto.
La primera pretensión de la parte actora, la verdaderamente esencial, es la resolución del contrato. El texto literal del primer punto del suplico de la demanda reza así: A) Se declare resuelto el contrato privado de compraventa suscrito entre las partes en fecha once de marzo de dos mil cinco, por incumplimiento de la demandada, condenándole a estar y pasar por esta declaración.
Es la resolución por incumplimiento de las obligaciones sinalagmáticas, que prevé el artículo 1124 del Código civil y que es la base legal de la demanda. La parte compradora no ha cumplido su obligación esencial de otorgar escritura publica y pagar el precio en el plazo previsto; la otra parte, la vendedora, ha requerido de resolución en dos actos discutidos y en la contestación al requerimiento de la compradora y, al no ser aceptada extrajudicialmente, se ha pretendido en la demanda y debe ser declarada judicialmente (en este sentido, sentencias de 1 de octubre de 2009 y 19 de julio de 2010 ).
La segunda pretensión y también la tercera se califican como cláusula penal; dicen así: B) Consecuencia de lo anterior y, en atención a lo estipulado por las partes en la condición quinta, se declare la pérdida por parte de la demandada, a favor de la actora, de la cantidad de doce mil euros (12.000 ?) que a la firma del contrato entregó, condenándole a estar y pasar por esta declaración. C) Además, como pena, se condene a la demandada a abonar a mi representada la cantidad pactada del 30% del precio total pactado, esto es, la cantidad de treinta y cuatro mil doscientos cincuenta y siete euros con sesenta y nueve céntimos de euro (34.257,69 ?) sin que proceda aplicar moderación de la pena en función a las circunstancias expuestas en esta demanda.
Tales pretensiones se fundan en lo previsto en la estipulación 9 del contrato de compraventa, con este texto literal:
"9,. Garantías. 1.- En el caso de resolverse este contrato de compraventa a solicitud de cualquiera de las partes contratantes fundada en el incumplimiento contractual de la otra parte, la parte que haya incumplido el contrato deberá abonar a la otra, como cláusula penal, una cantidad equivalente al 30% del precio de venta estipulado, sin perjuicio de la facultad moderadora del Juez de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1154 del Código civil y, la cantidad de 12.000 ? entregados a cuenta tendrán igualmente el concepto de pena, viniendo a obligada la parte vendedora a devolverlos íntegramente, caso de que el vencimiento sea por su parte."
Cláusula penal que establece una pena, pecuniaria, como obligación accesoria en caso de incumplimiento de la obligación principal garantizada, cuya función liquidadora, si no se ha pactado otra cosa, la proclama el artículo 1152 del Código civil y sustituye a la indemnización de daños y perjuicios (a ella se refieren las sentencias de 26 de marzo de 2009, 10 de diciembre de 2009 y 10 de noviembre de 2010 ). Y, efectivamente, la vendedora demandante, ante el incumplimiento del contrato, no ha interesado en su demanda indemnización alguna, sino simplemente la aplicación de la cláusula penal. No cabe la aplicación de la moderación de la pena convencional que prevé el artículo 1154 del Código civil para el caso de incumplimiento parcial de la obligación principal, puesto que en el presente caso, la sociedad compradora incumplió el contrato totalmente, al no observar la previsión esencial que se hallaba en la estipulación 5 y quedan sin llevarse a cabo y cumplirse el contrato en el plazo pactado, desconociendo la lex contractus que proclama el artículo 1091 del código civil (así, sentencias de 5 de octubre de 2006, 7 de febrero de 2007, 22 de mayo de 2008 ).
Por tanto, se deben estimar las pretensiones de la parte demandante contenidas en el suplico de la demanda con la condena en costas que preceptúa el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
FALLAMOS
Primero.- QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACION, interpuesto por la representación procesal de D.ª Esperanza, contra sentencia dictada por la Sección 4.ª de la Audiencia Provincial de Oviedo, en fecha 23 de febrero de 2007, que SE CASA Y ANULA.
Segundo.- En su lugar, se estima la demanda formulada por la representación legal de la mencionada recurrente y:
Primero.- Se declara resuelto el contrato de compraventa de 11 de marzo de 2005, otorgado entre las partes en documento privado.
Segundo.- Se declara la pérdida por parte de la demandada CONSTRUCCIONES ARTURCASA-PRINCIPADO, S.L. a favor de la misma demandante (aquí recurrente) de la cantidad de 12.000? que le había entregado al tiempo de la firma de dicho documento privado.
Tercero.- Se condena a la mencionada sociedad demandada a abonar a la demandante la cantidad de 34.257,69?, con los intereses legales desde la notificación de la presente sentencia.
Tercero.- En cuanto a las costas, se imponen a la sociedad demandada las de primera instancia; no se hace condena en las costas de la apelación, ni tampoco en las causadas en este recurso.
Cuarto.- Líbrese a la mencionada Audiencia certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Xavier O'Callaghan Muñoz.-Francisco Marin Castan.-Jose Antonio Seijas Quintana.- Roman Garcia Varela.- Rubricados.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Xavier O'Callaghan Muñoz, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
