TRIBUNAL SUPREMO
Sala de lo Civil
Sentencia 5/2010, de 22 de enero de 2010
RECURSO DE CASACIÓN Núm: 2638/2005
Ponente Excmo. Sr. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ
En la Villa de Madrid, a veintidós de Enero de dos mil diez.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección 1.ª de la Audiencia Provincial de Avila, como consecuencia de autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Avila, cuyo recurso fue preparado ante la mencionada Audiencia y en esta alzada se personó el Procurador D. Ernesto García-Lozano Martín, en nombre y representación de GESTION CONSTRUCCION Y PROMOCION, S.A. (GACISA); siendo partes recurridas el Procurador D. Armando Pedro García de la Calle, en nombre y representación de CAIXA D´ ESTALVIS DE CATALUNYA, el Procurador D. Manuel Sánchez Puelles González de Carvajal en nombre y representación de D. Demetrio y D. Jorge y el Procurador D. Javier Lorente Zurdo, en nombre y representación de PROCOBOSQUE PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES BOSQUE, S.L.
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- 1.- EL Procurador D. Fernando López del Barrio, en nombre y representación de GESTION, ADMINISTRACION Y CONSTRUCCION, S.A. GACISA), interpuso demanda de juicio ordinario contra CONSTRUCCIONES Y EXPLOTACIONES ABULENSES, S.A. (COEXA, S.A.), PROCOBOSQUE PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES BOSQUE, S.L., CAIXA DE AHORROS DE CATALUNYA, y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando dictara sentencia y con estimación de la demanda se proceda a: a) Declarar la existencia de un contrato de opción de compra suscrito por las mercantiles GACISA Y COEXA con fecha 24 de Abril 2003 sobre la actual finca registral NUM000 del Registro de la Propiedad de Avila inscrita al libro NUM001 de Vicolozano, tomo NUM002, folio NUM003, estableciéndose que a tenor de lo expuesto en el citado contrato el derecho de opción de compra deberá ejercitarse en el plazo de treinta días naturales contados a partir de la fecha de la notificación de la inscripción en el Registro de la Propiedad de dicha parcela libre de cargas y gravámenes, excepto las derivadas de la carga urbanizadora. b) Declarar que el citado contrato se encuentra en vigor al no haberse cumplido en el momento de la interposición de la presente demanda la condición establecida en el mismo. c) Se acuerde anular la compraventa de la citada finca celebrada entre las demandadas COEXA y Procobosque con fecha 2 de Noviembre de 2004, así como la hipoteca constituida sobre la misma con fecha 8 de Noviembre de 2004 a favor de la demandada la Caixa de Ahorros de Catalunya, acordando asimismo la cancelación de las inscripciones registrales de ambos negocios jurídicos, librando mandamiento al Registro de la Propiedad de Avila. d) Se imponga el cumplimiento de la obligación encarnada en el derecho de opción de compra, obligando a la demandada COEXA a ofrecer el predio a mi patrocinada si a su derecho conviniera, cuando desaparezca la afección registral del art. 207 de la Ley Hipotecaria, y se encuentre la parcela inscrita en el Registro de la Propiedad libre de cargas y gravámenes excepto afecciones derivadas de la carga urbanizadora. e) Se condene a las demandadas a estar y pasar por los anteriores pronunciamientos. Subsidiariamente, para el caso de que resulte de imposible cumplimiento lo anterior, se acuerde la resolución del contrato de opción de compra suscrito con fecha 24 de Abril de 2003 con devolución de la cantidad pagada por mi mandante y que asciende a 133.013,14 Euros, sus intereses y el abono de la cantidad de 50.929,30 Euros en concepto de perjuicios sufridos, así como los que puedan aparecer durante la tramitación del presente procedimiento. Todo ello con imposición de costas a la parte que se opusiere a la presente demanda.
2.- La Procuradora D.ª Ana Isabel Sánchez García, en nombre y representación de CAIXA D´ESTALVIS DE CATALUNYA, contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que desestimando íntegramente la demanda, absuelva a mi patrocinada de los pedimentos formulados, con expresa imposición de costas.
3.- La Procuradora D.ª Inmaculada Porras Pombo, en nombre y representación de D. Demetrio y D. Jorge en su calidad de liquidadores de la Construcción y Explotaciones Abulenses, S.A (COEXA) contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia desestimando íntegramente la demanda, se absuelva de la misma a nuestros representados, con imposición de costas a la parte actora.
4.- La Procuradora D.ª Candelas González Bermejo, en nombre y representación de PROCOBOSQUE PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES BOSQUE, S.L., contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia desestimando íntegramente la demanda con imposición de costas a la parte actora.
5.- Practicadas las pruebas, las partes formularon oralmente sus conclusiones sobre los hechos controvertidos. El. Ilmo.Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Avila, dictó sentencia con fecha 7 de junio de 2005, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: Que, desestimando la demanda presentada por la entidad mercantil Gestión, administración y construcción S.A. representada por el Procurador D. Fernando López del Barrio y defendida por la Letrada D.ª Concepción Aranda Estévez contra la entidad mercantil Construcción y explotaciones abulenses S. A. representada por la Procuradora D.ª Inmaculada Porras Bombo y defendida por el Letrado D. Pedro Pablo Gómez Albarrán, contra la entidad mercantil Proco-Bosque promociones y construcciones Bosque S.L. representada por la procuradora D.ª María Candelas González Bermejo y defendida por el letrado D. Jesús Manuel Jiménez Berrón y contra la entidad Caixa D´ Estalvis de Catalunya representada por la procuradora D.ª Ana Isabel Sánchez García y defendida por el letrado D. Carlos García de la Calle, absuelvo de la misma a las partes codemandadas las citadas entidades Construcciones y explotaciones abulenses S.A., Proco Bosque promociones y construcciones Bosque S.L y Caixa D´ Estalvis de Catalunya con expresa condena en costas a la parte actora la entidad mercantil Gestión, administración y construcción S.L.
SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación contra la anterior sentencia por la representación procesal de Gestión Administración y Construcción, S.A., la Sección 1.ª de la Audiencia Provincial de Avila dictó sentencia con fecha 8 de noviembre de 2005, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales Don Fernando López del Barrio en representación de Gestión, Administración y Construcción S.A., contra la Sentencia del Juzgado de 1.ª Instancia núm. 3 de Avila de fecha 7 de Junio de 2005 confirmando la misma en todos sus extremos e imponiendo las costas del recurso a la recurrente.
TERCERO.- 1.- El Procurador D. Fernando López de Barrio, en nombre y representación de GESTION, CONSTRUCCION Y PROMOCION, S.A. interpuso recurso de casación contra la anterior sentencia, con apoyo en el siguiente MOTIVOS PRIMERO.- Al amparo de lo dispuesto en el artículo 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se fundamenta este motivo de casación en la infracción de normas aplicables en concreto por infracción legal de lo dispuesto en el artículo 207 de la Ley Hipotecaria y en los artículos 1.6, 1288, 1091, 1281 y 1285 del Código civil. Cuyo submotivo se subdivide en tres submotivos: A) Infracción de lo dispuesto en el artículo 207 de la Ley Hipotecaria. B1 ) Infracción de lo dispuesto en el artículo 1.6 del Código civil. B2 ) Infracción de los artículos 1091, 1288, 1281, 1282 y 1285 del Código civil. SEGUNDO.- Al amparo del artículo 477.2.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al presentar la resolución del recurso interés casacional.
2.- Por Auto de fecha 29 de enero de 2008, se acordó admitir el recurso de casación y dar traslado a la parte recurrida para que formalizara su oposición en el plazo de veinte días.
3.- Evacuado el traslado conferido el Procurador D. Armando Pedro García de la Calle, en nombre y representación de CAIXA DE ESTALVIS DE CATALUNYA, el Procurador D. Manuel Sánchez Puelles González de Carvajal en nombre y representación de D. Demetrio y D. Jorge y el Procurador D. Javier Lorente Zurdo, en nombre y representación de PROCO BOSQUE PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES BOSQUE, S.L. presentaron sendos escritos de impugnación al mismo.
4. - No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 13 de enero del 2010, en que tuvo lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Xavier O'Callaghan Muñoz,
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- La presente litis, hoy en trámite de casación, gira alrededor del precontrato de opción de compra de 24 de abril de 2004 en el que la parte demandante en la instancia y recurrente en casación tenía el derecho a ejercitarlo y perfeccionar la compraventa en el plazo de treinta días naturales a contar desde que la parte, en su día vendedora, le notificara la inscripción de la finca objeto del precontrato en el Registro de la Propiedad. Aquella parte, GESTION, ADMINISTRACION Y CONSTRUCCION, S.A. ejercitó acción de cumplimiento del mismo como optante frente a la propietaria de la finca, oferente, CONSTRUCCIONES Y EXPLOTACIONES ABULENSES, S.A. acumulada a la acción de nulidad del contrato de compraventa celebrada posteriormente, el 2 de noviembre de 2004, entre esta sociedad y la codemandada PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES BOSQUE, S.L. y a la acción de nulidad del contrato de préstamo con garantía hipotecaria celebrado entre esta última y CAIXA D´ESTALVIS DE CATALUÑA de 12 de noviembre de 2004 y, con carácter subsidiario, acción de resolución del mencionado precontrato de opción de compra, con devolución de la cantidad pagada, intereses legales e indemnización de los perjuicios sufridos.
El planteamiento de la litis se centra en el plazo para el ejercicio del derecho de opción, previsto en la cláusula primera, y de este tenor literal:
"Dicho derecho de opción de compra deberá ejercitarse en el plazo de treinta días naturales contados a partir de la fecha de notificación de la inscripción en el Registro de la Propiedad de dicha parcela, libre de cargas y gravámenes, excepto afecciones derivadas de la carga urbanizadora. Transcurrido dicho plazo de treinta días naturales sin haberse ejercitado el citado derecho y llevado a efecto la compraventa, expirará automáticamente el derecho de opción, con la consiguiente pérdida por parte del comprador de la prima de opción."
La notificación de la inscripción en el Registro de La Propiedad se efectuó en fecha 4 de agosto de 2004, inscripción que se había practicado, como inmatriculación al amparo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria con la consiguiente limitación de sus efectos que impone el artículo 207. El optante, actual demandante y recurrente, se negó a perfeccionar la compraventa objeto de esta opción por razón de existir tal limitación, a la que calificó como una carga o gravamen. Por tanto, la quaestio iuris es si la limitación del artículo 207 se considera una carga o gravamen.
El Juzgado de Primera Instancia número tres de Ávila, en sentencia de 7 de junio de 2005, confirmada en apelación, no la asimiló a carga o gravamen y desestimó la demanda por entender que se extinguió el derecho de opción de compra por el transcurso del plazo al considerar, como expresa literalmente:
"en efecto en este supuesto objeto de enjuiciamiento la parte demandante y titular del derecho de opción de compra conocía previamente que la finca objeto del derecho no se encontraba inscrita en el Registro de la Propiedad de Ávila, en este supuesto objeto de enjuiciamiento no se pactó expresamente que la inmatriculación de la nueva finca tuviese que realizarse bien por medio de un expediente de dominio o bien por medio del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, en este supuesto igualmente la parte propietaria del inmueble inmatriculó su finca por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria y en este supuesto igualmente la parte actora y titular del derecho de la opción de compra se negó al otorgamiento de la escritura pública por existir la limitación al dominio del artículo 207 de la Ley Hipotecaria y en este supuesto la parte propietaria comunicó que daba por resuelto el contrato de opción de compra, por lo que, en consecuencia, y al igual que en el supuesto enjuiciado por el Tribunal Supremo más arriba citado, hay que afirmar que la limitación del artículo 207 de la Ley Hipotecaria no es una carga ni un gravamen y que la parte propietaria era libre de inmatricular su finca por cualquiera de las dos vías reconocidas en nuestro ordenamiento jurídico."
Cuya sentencia fue confirmada íntegramente ( "confirmar la sentencia en sus propios términos" dice literalmente) por la Audiencia Provincial de Ávila, en su sentencia de 8 de noviembre de 2005 que ha sido objeto del presente recurso de casación, formulado en dos motivos, el primero de ellos subdividido en tres submotivos y el segundo planteado por interés casacional.
SEGUNDO.- La cuestión esencial que se ha planteado en la instancia y que se reproduce en casación es el alcance o, con mayor precisión, la limitación de efectos que establece el artículo 207 de la Ley Hipotecaria respecto a la inmatriculación que se ha hecho conforme el artículo 205 que es el caso presente y que reza así:
"Las inscripciones de inmatriculación practicadas con arreglo a lo establecido en los dos artículos anteriores no surtirán efectos respecto de tercero hasta transcurridos dos años desde su fecha."
Lo cual significa que el principio de fe pública registral en beneficio del tercero hipotecario deja de actuar durante el plazo de dos años a contar de la inscripción de inmatriculación. Lo que no es más que una medida que suspende la fe pública registral respecto a una inmatriculación que se ha obtenido por un medio que al legislador le merece una sospecha de irrregularidad y que si realmente ha producido una inexactitud del Registro de la Propiedad no pueda quedar consagrada por aquel principio, que, por ello, queda suspendida su eficacia. Por tanto, el alcance del artículo 207 de la Ley Hipotecaria es la limitación o paralización de la protección que brinda el artículo 34 de la misma Ley. Este es el efecto que produce la norma y constituye su calificación: es una limitación del efecto esencial del Registro de la Propiedad; no más; ni menos, ciertamente. Lo que significa que no es una carga o gravamen.
Y así lo ha dicho esta Sala en la sentencia de 18 de abril de 2000 cuya doctrina ahora se reitera. Dice literalmente:
"se pactó que la vendedora se obligaba a entregar la finca vendida libre de cargas y gravámenes y es evidente que la limitación establecida por el artículo 207 de la Ley Hipotecaria a las inmatriculaciones hechas en la forma realizada (artículo 205 de la misma Ley ), como con acierto dice la sentencia recurrida, no entraña ninguna carga o gravamen, en el sentido jurídico propio de dichos términos, aparte de que la referida limitación no podía entrañar prácticamente perjuicio alguno para el comprador, ya que aparece plenamente probado en este proceso que la vendedora (inmatriculante) Sra. Aurora. es la verdadera y única dueña de la finca vendida e inmatriculada a su nombre".
No con la misma contundencia, ya que el caso (a diferencia del anterior) no es el mismo, la sentencia de 21 de enero de 1992 reiterada por la de 15 de enero de 2001, dice:
"procede la estimación de la demanda interpuesta después de transcurridos dos años desde la fecha del asiento de presentación, porque es lo cierto que técnicamente los inmatriculantes no quedan protegidos ni antes ni después de los dos años desde la fecha del asiento de presentación; lo que quiere decir el artículo 207 de la Ley Hipotecaria es que el adquirente del inmatriculante, al amparo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, no queda protegido hasta transcurridos dos años de la inscripción primaria, pues, así cabe hacerlo de acuerdo con la doctrina científica y por interpretación sistemática del Ordenamiento Jurídico; y ello por la razón de que la fe pública registral (artículo 34 de la Ley Hipotecaria ), para poder operar, exige adquirir, en forma onerosa, del titular inscrito con facultades para transmitir el dominio o derecho real de que se trate, y es de lógica incuestionable que no puede atribuirse mejor condición a los títulos intabulados con el procedimiento excepcional del artículo 205 de la Ley Hipotecaria que a los que lo fueron por procedimientos ordinarios, pues, como dice la doctrina científica, el artículo 207, es un resorte cautelar que emplea la Ley por la desconfianza que entraña aquel procedimiento excepcional, y prueba de ello es que el lapso carencial establecido en el precepto sólo atañe a los regulados por los artículos 205 y 206 del mismo texto, y como quiera que los demandados son los inmatriculantes, no pueden verse protegidos por el principio de fe pública registral".
TERCERO.- El submotivo primero del motivo primero del recurso de casación plantea esta cuestión esencial. Alega la infracción de lo dispuesto en el artículo 207 de la Ley Hipotecaria y en el desarrollo del mismo insiste una y otra vez en que tal norma entraña una limitación de efectos esenciales del Registro de la Propiedad con cita de sentencias de esta Sala. Lo cual es cierto y tiene razón el recurrente, pero no es una carga o gravamen, como lo ha mantenido la doctrina registral y esta Sala. Todo lo cual se ha expuesto en el fundamento anterior.
En submotivo segundo alega la infracción del artículo 1.6 del Código civil por entender que la sentencia recurrida ha utilizado como único criterio decisorio una única sentencia del Tribunal Supremo, la de 18 de abril de 2000, que al ser una sola, no forma jurisprudencia.
Efectivamente, la jurisprudencia, como doctrina reiterada del Tribunal Supremo que complementa el ordenamiento jurídico, tal como dice el artículo 1.6 del Código civil, exige que se hayan dictado dos o más sentencias que mantengan el mismo criterio precisamente para entender que media doctrina reiterada y así lo han recordado innumerables sentencias como las de 17 de julio de 1996 y 19 de mayo de 2000. Asimismo, la de 16 de mayo de 2003, que plantea el caso de la cita de una sola sentencia del Tribunal Supremo por la de la Audiencia Provincial objeto del recurso, y "la cita de la sentencia antedicha no puede entenderse de otra forma que la de complemento de la interpretación del precepto jurídico aplicable": es decir, que la cita de una sola sentencia sirvió -como en el caso presente- para reforzar la argumentación que sustentaba la sentencia recurrida; esta misma sentencia insiste en que la función complementaria del ordenamiento exige de la jurisprudencia:
"Una cierta dosis de estabilidad de los criterios o doctrinas, manifestada en la reiteración de su utilización o aplicación. Es necesario que los criterios o doctrinas hayan sido utilizados como razón básica para adoptar la decisión ("ratio decidendi"). No tiene, por consiguiente, valor de jurisprudencia las afirmaciones que el Tribunal Supremo puede haber hecho con carácter indicidental o como argumentaciones subsidiarias o a mayor abundamiento ("obiter dicta")."
En el caso presente, la doctrina de aquella única sentencia se reitera en ésta, con lo que queda fijada la doctrina jurisprudencial sobre el artículo 207 de la Ley Hipotecaria, como complemento de esta norma del ordenamiento jurídico.
El tercero de los submotivos estima la infracción de una serie de preceptos: del artículo 1091 que proclama el principio de lex contractus y de los artículos 1281, 1282, 1285 y 1288, todos ellos del Código civil, sobre la interpretación de los contratos. Este motivo no tiene sentido pues el artículo 1091 es un precepto genérico que no puede sustentar un motivo de casación, pues no se alcanza a comprender en qué puede haber sido infringido y así lo ha reiterado esta Sala en sentencias de 19 de febrero de 2000, 8 de marzo de 2000, 31 de mayo de 2000, 6 de julio de 2000, 13 de noviembre de 2000.
Los demás artículos relativos a la interpretación, tampoco pueden sustentar un motivo de casación, pues, como también ha dicho reiteradamente esta Sala, los preceptos relativos a la interpretación de los contratos son distintos entre sí, a veces contradictorios (como los dos párrafos del artículo 1281 ) y contemplan elementos o efectos de la interpretación, que no pueden ser alegados heterogéneamente como constitutivos de un motivo de casación: así, sentencias de 28 de abril de 2000, 3 de noviembre de 2000, 29 de diciembre de 2000, 30 de enero de 2008, 8 de mayo de 2009.
En el desarrollo del motivo se expone una reiterada jurisprudencia sobre el precontrato de opción de compra, cuyo concepto, requisitos y efectos aquí ni se discuten ni se plantean. Simplemente, según la cláusula antes transcrita, el optante, la sociedad demandante en la instancia y recurrente en casación, no la ejerció en plazo y se extinguió su derecho. Así lo han declarado las sentencias de instancia y así se mantiene por esta Sala.
CUARTO.- El segundo motivo del recurso de casación se ha formulado, como se ha apuntado, al amparo de lo dispuesto en el artículo 477.2.3.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por interés casacional y en él se alega un elevado número de sentencias de esta Sala relativas a distintos aspectos que se discuten, tanto respecto a la calificación del artículo 207 de la Ley Hipotecaria como una carga o limitación y a que una sola sentencia no forma jurisprudencia, como al fondo de la cuestión sobre el concepto y eficacia de precontrato de opción de compra y sobre la interpretación: es decir, sobre los mismos puntos que han sido objeto de la casación en el motivo anterior.
El motivo debía ser inadmitido, cuya causa de inadmisión deviene en este momento causa de desestimación. El auto de admisión dictado por esta Sala el 29 de enero de 2008 se refiere exclusivamente a la cuantía del procedimiento, ya que las acciones ejercitadas "superan los 150.000E" ( sic ). La casación, conforme al artículo 477.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil cabe por el tema (número 1.º ), la cuantía (número 2.º) y el interés casacional (número 3.º), cuyos tres criterios son excluyentes. Así, el recurso formulado y admitido por razón de la cuantía, no permite que se alegue un motivo por interés casacional. Tanto más cuanto en el presente caso, en el mismo no se hace otra cosa que reincidir en los extremos planteados en el motivo (con sus submotivos) por razón de la cuantía.
QUINTO.- En definitiva, se desestiman todos los motivos del recurso de casación y, como dice el artículo 487.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se confirma la sentencia recurrida. Ello con la condena en costas que impone el artículo 398.1 en su remisión al artículo 394.1 de la misma ley.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
FALLAMOS
Primero.- QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACIÓN INTERPUESTO POR la representación procesal de GESTION CONSTRUCCION Y PROMOCION, S.A. (GACISA), contra la sentencia dictada por la Sección 1.ª de la Audiencia Provincial de Avila en fecha 8 de noviembre de 2005 que SE CONFIRMA.
Segundo.- En cuanto a las costas, se imponen a la parte recurrente.
Tercero. Líbrese a la mencionada Audiencia certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Xavier O'Callaghan Muñoz.-Jose Ramon Ferrandiz Gabriel.-Antonio Salas Carceller.- Rubricados.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Xavier O'Callaghan Muñoz, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
