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  • EDICIÓN DE 30/04/2009
 
 

STS de 04.11.08 (Rec. 1930/2003; S. 1.ª). Retracto. Legal//Retracto. Procedimiento de retracto

30/04/2009
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El TS estima el recurso y afirma que la obligación de consignar el precio dentro del plazo legal para interponer la demanda de retracto, es requisito esencial para que pueda darse curso a la misma, y ha de cumplirse estricta e inexcusablemente para el ejercicio de la acción; de tal forma que cuando se omite, no se está ante un defecto procesal por inobservancia de un formalismo más o menos riguroso o una mera irregularidad sino ante la elusión de un presupuesto básico de la eventual adquisición, mediante el retracto, de la finca que constituye su objeto. En consecuencia, una persona que no cumple este presupuesto, no puede ni debe beneficiarse de un derecho preferente de adquisición legalmente establecido como permitió la sentencia recurrida.

TRIBUNAL SUPREMO

Sala de lo Civil

Sentencia 1031/2008, de 04 de noviembre de 2008

RECURSO DE CASACIÓN Núm: 1930/2003

Ponente Excmo. Sr. JOSÉ ANTONIO SEIJAS QUINTANA

En la Villa de Madrid, a cuatro de Noviembre de dos mil ocho.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Navarra, como consecuencia de autos de juicio declarativo ordinario de menor cuantía 723 / 01, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número seis de Pamplona, cuyo recurso fue preparado ante la Audiencia Provincial de Pamplona por la representación procesal de Doña Elvira, y como parte recurrida la Procuradora Doña Alicia Porta Cambell, en nombre y representación de Don Ricardo.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- 1.- El Procurador Don Angel Echauri Ozcoidi, en nombre y representación de Don Ricardo interpuso demanda de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, contra Doña Elvira y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia por la que se reconozca a favor de Don Ricardo, el derecho al retracto de la Vivienda NUM000 NUM001 del Portal NUM002 de la CALLE000 de Pamplona, y una vez reconocido el derecho, se condene a la demandada a otorgar la correspondiente Escritura Pública de transmisión del inmueble al actor, previa entrega del precio fijado por la compraventa y gastos acreditados. Todo ello con imposición de las costas a la demandada.

2.- El Procurador Don Javier Castillo Torres, en nombre

y representación de Doña Elvira, contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que se desestime íntegramente la misma, por caducidad del plazo de ejercicio de la acción al no haberse consignado en ningún momento el precio pagado por mi representada de 6.000.000 de pesetas lo que debe implicar la inadmisión de la demanda además de por haberse utilizado el acto de conciliación con pretendidos efectos prescriptivos, lo que al no ser el caso implica necesariamente la caducidad de la acción, todo ello con expresa imposición de las costas a la parte actora.

3.- Recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente. Unidas estas a los autos, las mismas partes evacuaron el trámite de resumen de pruebas en sus escritos. La Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número seis de Pamplona, dictó sentencia con fecha 27 de septiembre de 2002, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: Que desestimando la demanda formulada por el Procurador Don Angel Echauri en representación de Don Ricardo frente a Doña Elvira, debo reconocer a favor de éste el derecho de retracto de la vivienda derecha del portal NUM002 de la CALLE000 de Pamplona y condenar a la demandada a otorgar escritura pública previa entrega del precio fijado por la compraventa y gastos acreditados, con imposición de las costas causadas.

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de Doña Elvira, la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Navarra, dictó sentencia con fecha seis de junio de 2003, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: Desestimando el recurso de apelación, interpuesto por el Procurador Sr. Castillo, en representación de Doña Elvira, frente a la sentencia de fecha 27 de septiembre de 2002, dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez Sustituta del Juzgado de Primera Instancia núm seis de esta Ciudad, en autos de Juicio Ordinario n.º 723/2001, debemos confirmar, la sentencia apelada.

TERCERO.- 1.- Contra la expresada Sentencia preparó y después interpuso recurso de casación por la representación procesal de Doña Elvira con apoyo en los siguientes MOTIVOS: PRIMERO.- El primero de los motivos del presente recurso de casación tiene por fundamento la contradicción que está parte estima se produce entre doctrina jurisprudencial de la Sala Primera del Tribunal Supremo (SSTS 27 de septiembre de 1994;15 de abril de 1998; 28 de julio de 1997; 25 de febrero de 2000 ).Tal manifestación supone infringir el actual artículo 266.3.º de la LEC cuyo tenor literal coincide prácticamente con el antiguo 1.618 y resulta absolutamente contradictorio con la doctrina jurisprudencial que ha venido exigiendo la absoluta obligatoriedad de la consignación del precio, y lo considera como un requisito inexcusable en abierta contradicción con la sentencia que se recurre que no otorga a la consignación la consideración de requisito inexcusable. SEGUNDO.-El segundo pronunciamiento jurídico que esta representación considera que presenta interés casacional es reiterativo y se encuentra en el Fundamento Jurídico Segundo y en el Fundamento Jurídico Cuarto de la sentencia recurrida. En tales fundamentos la sentencia se pronuncia otorgando el valor de consignación al hecho de obtener la autorización de un préstamo hipotecario por una entidad de crédito condicionada a la firma de escritura y a la firma en tal momento de siete avalistas (SSTS de 15 de abril de 1998, 17 de mayo de 2002 ). TERCERO.- Se considera también vulnerada la doctrina de la sala Primera del Tribunal Supremo referente al plazo de caducidad para el ejercicio de la acción de retracto arrendaticio que viene fijado en el artículo 48 del TRAU de 1964 en 60 días desde la notificación (SSTS de 20 de Julio de 1993, 7 de julio de 1990 ). CUARTA.- Una última contradicción que esta parte entiende producida es el pronunciamiento por el cual la sentencia considera que la incomparecencia a la firma de mi representada excedió los limites institucionales fijados para el ejercicio de los derechos (FJ tercero in fine) y deriva de tal hecho la justificación para dar por buena la demanda de retracto y para no exigir consignación ( SSTS 20 de julio de 1993, 19 de diciembre de 1991 ).

Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo por auto de fecha 26 de junio de 2007, se acordó admitir el recurso de casación interpuesto y dar traslado a la parte recurrida para que formalizara su oposición en el plazo de veinte días.

2.- Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, la Procuradora Doña Alicia Porta Campbell, en nombre y representación de Don Ricardo, presentó escrito de impugnación al mismo.

3.- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 23 de Octubre del 2008, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JOSÉ ANTONIO SEIJAS QUINTANA

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.-El primero de los motivos del recurso se contrae a determinar si la sentencia recurrida contradice la jurisprudencia de esta Sala cuando dice: "...no podemos deducir, que siempre y en todo caso, de modo fatal e ineludible, la exigencia de pago o consignación sea requisito " sine quanon" para justificar el ejercicio de la acción de retracto"; manifestación que supone infringir además el actual artículo 266.3.º de la LEC, cuyo tenor literal coincide prácticamente con el derogado artículo 1618.Se estima. La obligación de consignar el precio dentro del plazo legal para interponer la demanda de retracto es requisito esencial para que pueda darse curso a la misma y ha de cumplirse estricta e inexcusablemente para el ejercicio de la acción, de tal forma que cuando se omite, no estamos ante un defecto procesal por inobservancia de un formalismo más o menos riguroso o una mera irregularidad sino ante la elusión de un presupuesto básico de la eventual adquisición, mediante el retracto, de la finca que constituye su objeto, como es poner a la inmediata disposición de la parte demandada el precio previamente abonado a su transmitente, de tal forma que una persona que no cumple este presupuesto, no puede ni debe beneficiarse de un derecho preferente de adquisición legalmente establecido (SSTS 27 de septiembre de 1994; 15 de abril de 1998; 25 de febrero de 2000; 19 de octubre de 2005, entre otras).

SEGUNDO.-El segundo, tercero y cuarto se analizan conjuntamente para estimarlos. La sentencia parte del hecho de que "no se ha podido consignar el precio de la compraventa", aunque entiende que ello no puede servir para enervar el ejercicio de la acción de retracto, porque "el pago se verificará, porque la financiación está totalmente comprometida", con lo que está incumpliendo la doctrina reiterada de esta Sala relativa al plazo de ejercicio de la acción desde la notificación fehaciente, pues la consignación no se produjo. Dice la sentencia que tiene este valor el hecho de que el retrayente obtuvo la autorización de un préstamo hipotecario por una entidad de crédito condicionado a la firma en tal momento de siete avalistas, pero lo cierto que no se produjo al presentar la demanda, como exige la jurisprudencia (SSTS 15 de abril de 1998; 20 de julio de 1993; 17 de mayo de 2002 ). Es cierto es que la doctrina de esta Sala admite alternativas a la consignación en metálico. Lo que no admite es la simple autorización de un préstamo hipotecario condicionado a adquirir la propiedad y a la firma de siete avalistas, que no lo habían hecho al interponer la demanda, ni conceder valor jurídico de consignación al esfuerzo llevado a cabo por el retrayente para adquirir la cosa llevando la argumentación al punto de imputar al demandado la incomparecencia a la firma de la escritura pública de compraventa, cuando es carga del retrayente tener en cuenta el límite temporal para lograr la efectividad de su derecho, evitando posibles demoras o inconveniencias en su cumplimiento (SSTS 19 de diciembre de 1991; 20 de julio de 2003 ). La STC 12/1992 expresa que la finalidad del artículo 1618.2 "estriba en garantizar la seriedad de la demanda y asegurar al demandado que, si recae sentencia estimatoria, será reembolsado, en el momento del otorgamiento de la escritura correspondiente, de las cantidades que señala el artículo 1518 del Código Civil ", y es evidente que, sin haberlo hecho, dejar a la simple especulación que "el pago se verificará" y que "las dudas que suscita a la parte interpelada, la realidad de la financiación, sin duda le serán resueltas, cuando se materialice la ejecución de esta Sentencia" por que, de otra forma si la escritura no se otorga "el presente procedimiento habrá sido sencillamente un esfuerzo procesalmente baldío", supone vaciar de contenido una norma que no se cumplimenta con la simple manifestación de voluntad de querer y poder hacerlo, sino mediante la adquisición de la cosa dentro del plazo de caducidad establecido por la misma.

TERCERO.- Cuando el recurso de casación sea de los previstos en el número 3.º del apartado 2 del artículo 477, si la sentencia considerara fundado el recurso, casará la resolución impugnada y resolverá sobre el caso, declarando lo que corresponda según los términos en que se hubiere producido la oposición a la doctrina jurisprudencial o la contradicción o divergencia de jurisprudencia, y como quiera que más que contradicción o divergencia, lo que hay es una sentencia discrepante con la jurisprudencia reiterada de esta Sala, procede casar la sentencia, dejando asimismo sin efecto la del Juzgado para, en su lugar, desestimar la demanda, con expresa imposición de las costas de la primera instancia al demandante y sin que proceda hacer imposición de las demás, incluidas las de este recurso de casación, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

FALLAMOS

1.º.- Haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de Doña Elvira frente a la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Navarra, de fecha seis de junio de 2003.

2.º.- Casar y anular en parte la sentencia recurrida y, con revocación de la sentencia dictada por la Audiencia Provincial y del Juzgado de 1.ª Instancia de Pamplona, desestimar la demanda formulada por Don Ricardo, absolviendo de la misma a la demandada, Doña Elvira, con expresa imposición de las costas de la primera instancia al actor y sin que proceda hacer imposición de las demás, incluidas las de este recurso de casación.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Juan Antonio Xiol Ríos.-Román García Varela.-José Antonio Seijas Quintana.-Firmado y Rubricado.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. José Antonio Seijas Quintana, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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