Por otro lado, fue declarado por la sentencia recurrida que existieron, antes y durante la firma del contrato, negociaciones y pactos verbales, en relación a la cualidad del objeto de compraventa, y que la verdadera voluntad de las partes fue transmitir una vivienda de protección oficial con la cualidad de encontrarse en trámites de descalificación, y con vocación de libre, lo que motivó que se silenciase en el contrato tal condición. Afirma el Tribunal Supremo que es doctrina reiterada y consolidada de esta Sala, que los contratos de compraventa de viviendas de protección oficial, en los que las partes fijan libremente un precio superior al oficial no son nulos, puesto que tal sanción de nulidad no aparece prevista en la legislación específica, siendo la existencia de sobreprecio únicamente determinante de sanciones administrativas y pérdida de beneficios; del mismo modo, añade el Tribunal, no es procedente sostener la nulidad parcial de la cláusula, puesto que el precio pactado fue el decisivo para el acuerdo de voluntades.
TRIBUNAL SUPREMO
Sala de lo Civil
Sentencia 1348/2007, de 12 de diciembre de 2008
RECURSO DE CASACIÓN Núm: 5609/2000
Ponente Excmo. Sr. IGNACIO SIERRA GIL DE LA CUESTA
En la Villa de Madrid, a doce de Diciembre de dos mil siete.
Visto por la Sala Primera de este Tribunal Supremo, integrada por los Excmos. Sres. Magistrados al margen indicados, el recurso de casación interpuesto por Don Pablo y Doña Nuria, representados por la Procuradora de los Tribunales Doña Isabel Julia Corujo, contra la sentencia dictada en grado de apelación con fecha 27 de octubre de 2.000 por la Audiencia Provincial de Córdoba (Sección 2ª) en el rollo número 268/2000, dimanante del Juicio de Menor Cuantía número 6/2000 seguido en el Juzgado de Primera Instancia Número Cuatro de los de Córdoba. Es parte recurrida en el presente recurso Doña Estíbaliz que actúa representada por el Procurador de los Tribunales Don Antonio de Palma Villalón.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- El litigio del que trae causa el presente recurso de casación fue promovido por Pablo y Nuria, al plantear Juicio de Menor Cuantía contra Estíbaliz, ejercitando la acción de cumplimiento de contrato con subsanación del vicio oculto y saneamiento y minoración del precio, y subsidiariamente, la acción de impugnación del precio del contrato, y la de resolución del contrato por incumplimiento, manifestando, en síntesis, que la demandada es titular registral de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000, NUM001 planta, puerta NUM002, de Córdoba, que se encuentra acogida al régimen de viviendas de protección oficial, según calificación definitiva de fecha 12 de julio de 1.996; habiendo encargado la venta de la misma a la Agencia “Centro Inmobiliario”, con la que se pusieron en contacto los actores, interesándose por la compra de la vivienda, y concertando una visita a la misma, en la que tras ser enseñado el piso por la vendedora, en presencia de un empleado de la Agencia Inmobiliaria, Estíbaliz indicó reiteradamente que el piso “era de protección oficial, pero que ella lo había descalificado, y de ahí el precio del piso”, insistiéndoles en que el banco no les pondría pegas para conceder la hipoteca, extremos que fueron ratificados por el empleado de la Inmobiliaria, y lo que fue reiterado esa misma tarde en la sede de la Agencia Inmobiliaria. El día 25 de Agosto de 1.999 se firmó el contrato objeto de la litis en la Agencia “Centro Inmobiliario”, fijando el precio de la venta en 15.000.000 ptas., señalando tanto la vendedora como la empleada de la Inmobiliaria que “todo estaba en regla”, liquidando posteriormente los demandantes su comisión a la Agencia Inmobiliaria, y, entregando a la vendedora, asimismo, la señal de un millón de pesetas, prometiendo la vendedora entregar a los demandantes en los días siguientes el título de propiedad y la documentación acreditativa de la descalificación del piso como vivienda de protección oficial y de la cancelación de la hipoteca. Tras la firma del contrato el día 25 de agosto de 1.999, Pablo se dirigió en multitud de ocasiones a la demandada solicitando la entrega de la Escritura de Propiedad y de la documentación acreditativa de la descalificación, entregándose por Estíbaliz únicamente una fotocopia de la Escritura Pública de compraventa y otra de la de novación en el préstamo hipotecario, manifestando que ésta constituía el justificante de descalificación; hechas gestiones por los demandantes se comprobó que no se había realizado la descalificación, por lo que se pusieron en contacto con la demandada para que aportara la cédula de descalificación de la vivienda o, en su defecto, adaptara el precio a la legalidad; próximo el término estipulado en el contrato para el otorgamiento de Escritura Pública se hicieron por los demandantes dos requerimientos notariales en el que se mostraba la intención de los compradores de cumplir el contrato “al pie de la letra”, y, requiriendo para que señalara notaría y fecha para el otorgamiento de la Escritura Pública, y para que aportara en dicho momento la prometida cédula de descalificación o documentación análoga acreditativa de la descalificación, o, en su defecto, accediera al saneamiento del precio del piso, adecuándolo al valor máximo legal. Llegado el momento del otorgamiento, el 30 de noviembre de 1.999, y, portando los actores cheques bancarios por el importe de 15.000.000 ptas., resultó que la vendedora no sólo no acompañó la documentación acreditativa de que el piso se encontraba descalificado, sino que se habían preparado dos escrituras, una del piso por importe de 8.503.092 pesetas, y, otra de los muebles y equipamiento por importe de 6.500.000 pesetas, y no se aportaba la documentación acreditativa de que la hipoteca que recaía sobre el piso se encontrara cancelada; por lo que, no se realizó el otorgamiento de la pretendida Escritura Pública. Posteriormente, sigue la demanda, el día 30 de noviembre de 1.999 los demandantes recibieron un requerimiento notarial por el que la demandada les convocaba el día 3 de enero de 2.000 a una notaría, para elevar a público el contrato privado en su literalidad y, simultáneamente, hacer efectivo el resto del precio pactado; compareciendo los demandantes el día señalado, tampoco se elevó a Escritura Pública por las razones expresadas en la diligencia extendida por el notario unida al acta de notificación de 29 de diciembre de 1.999. Terminó la demanda, señalando que las bases de la acción subsidiaria de indemnización de daños y perjuicios, vienen determinadas, en primer lugar, por la pretendida venta por precio ilegal que excede del tasado, y, por haber tenido que retrasar la fecha para contraer matrimonio.
Estíbaliz contestó a la demanda, oponiéndose a la misma, al sustentar que los demandantes conocían la situación registral del inmueble, y su condición de Vivienda de Protección Oficial, desde el primer momento, por cuanto tanto la vendedora como la Agencia Inmobiliaria les informaron de ello, siendo incierto que se les manifestara a los demandantes que la vivienda estaba descalificada, y que la vendedora prometiera entregar la documentación acreditativa de la descalificación de la vivienda y de la cancelación de la hipoteca. En el contrato privado de 25 de agosto de 1.999, resalta la contestación a la demanda, se fijó el precio en 15.000.000 ptas, y, se señaló que en el momento del otorgamiento de la escritura se habría de encontrar libre de cargas y gravámenes. Niega la contestación la valoración del precio máximo legal hecha por la actora, y, resalta como el Certificado de Tasación si bien fija un valor máximo legal de 9.448.046 pesetas, determina el valor de mercado en 14.016.052 pesetas; pretendiendo, en suma, los actores la reducción del precio pactado de 15.000.000 ptas. hasta 8.503.092 pesetas; habiéndose negado al otorgamiento de la Escritura Pública, sugerida por el notario, de desglosar en dos escrituras la compraventa. Convocadas las partes el día 3 de enero de 2.000, ante un nuevo notario, los compradores se negaron al otorgamiento de escritura, insistiendo en temas ya tratados, (persistencia de una hipoteca, inexistencia de cédula de descalificación, notificación previa a la constructora), y, se añadió uno nuevo, que en la escritura no se expresa el precio del inmueble, lo que impediría la inscripción de la compraventa, terminando la contestación por resaltar como la demanda se presenta al día siguiente, el 4 de enero de 2.000.
El Juzgado de Primera Instancia consideró que la relación jurídica, que liga a los contratantes, es propia de un contrato de compraventa que tiene por objeto una Vivienda de Protección Oficial, por precio superior al autorizado en la legislación especial (15.000.000 ptas. frente a 8.503.093 ptas), en relación con la que la doctrina del Tribunal Supremo es unánime y constante en el sentido de afirmar sin fisuras la validez y eficacia en la vía civil de tales contratos a tenor de la libertad contractual consagrada en el artículo 1.255 del Código Civil, por lo que desestima la acción que en el suplico de la demanda se nomina como de “nulidad relativa del precio contenido en la cláusula ilegal y contra el orden público que lo establece, ratificándose la validez del resto del contrato”, añadiendo que si el principio de conservación de los contratos permite la nulidad de alguna de sus cláusulas, tal nulidad parcial es admisible cuando la cláusula en cuestión no sea esencial, pero la que afecta al precio lo es (T.S. 3 Sep 1992 ), y, finalmente, en el de recordar que la nulidad prevenida en la Disposición Adicional Primera.5 de la LAU 1994 - legislación también especial y tradicionalmente proteccionista para con el arrendatario-, se circunscribe a los contratos de arrendamiento, sin que sea dable una interpretación extensiva y por analogía que contraríe la teoría general de las obligaciones y contratos. Del mismo modo se consideró en la sentencia del Juzgado de Primera Instancia que, si bien es cierto que quedó acreditado que la demandada insistía en que se estaba gestionando la descalificación de la vivienda, pero que no inició más trámite que el de comunicar la venta que efectuaba a “Vimcorsa” la intención de enajenar, también lo es que visto el contrato suscrito por los litigantes, en el que la vendedora no se obliga a tener descalificada la vivienda a la fecha de elevar a escritura pública el contrato, la consecuencia es que no se le puede imputar el incumplimiento de aquello a lo que no se obligó, ni en consecuencia, actuar con éxito una resolución que en ello se funde. Cierto que en repetido contrato, en su exponendo segundo se dice que “D. Pablo y Doña Nuria, están interesados en la adquisición de este inmueble mencionado anteriormente, habiéndose de encontrar a la fecha de la firma de escritura libre de cargas y gravámenes y al corriente de Contribución, Impuestos y Comunidad”, y cierto también que el inmueble sobre el que contratan está sujeto a las cargas y gravámenes que en la nota simple del Registro se aporta con el escrito rector, pero, las que en ella se describen, salvo la hipoteca (que puede ser perfectamente cancelada contra el recibo del precio de la compraventa al elevarse a documento público, lo que no ha acontecido), o no son objeto de discusión en el pleito (paso, luces, vistas, circulación y maniobras de personas y vehículos), o, respecto a los derechos de tanteo y retracto a favor del “Vimcorsa” (renunciado el primero según consta en las actuaciones, por lo que más relevancia ahora tampoco tiene), publicados en el Registro de la Propiedad, y atendida la naturaleza y significación del últimamente citado, ninguna actuación positiva está en manos de la vendedora para evitar su ejercicio, con lo que no podría llenar un incumplimiento que justifique la actuación del art. 1.124 C.c., traduciéndose la cuestión en una falta de diligencia de quien pudo conocer el estado del inmueble, que si por aquél derecho sufriera perjuicio debería imputárselo a sí mismo. Cualquier otra limitación reconduce la cuestión a la condición de la Vivienda de Protección Oficial de la que es objeto del contrato, extremo conocido por las partes, y a la de su descalificación, a la que no se obligó la demanda(da), con la consecuencia más arriba dada. En resumen no se aprecia un incumplimiento determinante de la prosperabilidad de la acción de resolución últimamente postulada. No obstante lo anterior, la sentencia del Juzgado de Primera Instancia señaló que si bien la demandada no se obligó a la descalificación de la vivienda, sí ha quedado probado que fue su reiterada aseveración sobre el particular la determinante de la aceptación del precio por los compradores, y haciendo uso del iura novit curia, señaló que la acción ejercitada en el punto número uno del suplico de la demanda es una actio quanti minoris, lo que le lleva a razonar que No se trata en el supuesto planteado de vicios de hecho, sino jurídicos, y no por no manifestar las cargas o servidumbres que constan inscritas en el Registro- que por eso ya pudo conocer perfectamente el comprador y que por tal circunstancia ya frustraría el primero de los requisitos que llenan la acción (como la rancia sentencia T.S. de 9 de diciembre de 1.900 ya argumentara)-, sino por afirmar inverazmente un trámite de descalificación que tiene la transcendencia de matizar lo que publica el Registro, al punto de determinar, en las expectativas que ello supone -entre otras, no estar sujeta a limitación alguna en operación de venta- la aceptación del precio convenido. Y no ha de imputarse aquí a los demandantes falta de diligencia en la averiguación de la realidad de tal extremo, porque no puede establecerse como principio el dudar de las declaraciones de las partes, lo que va en contra de la presunción de buena fe, o como señalara el T.S. en S. 20 Ene. 1964 “no es obligada la duda de la buena fe de aquél con quien se contrató”; buena fe de los compradores, de la que abusó la vendedora, llevándoles a un error sobre la próxima futura cualidad del objeto de la compraventa que les indujo a aceptar un precio, inadmitido en otra circunstancia, lo que, en definitiva, determina el acogimiento de la acción primeramente ejercitada con rebaja del precio a la cantidad interesada en la demanda y con la indemnización de daños y perjuicios que autoriza el párrafo segundo del precitado art. 1486 C.c. que aquí se aplica, y que se traducirán, de conformidad con la cláusula penal moratoria (que por tal naturaleza no admite la moderación del art. 1154 C.c.), establecida en la estipulación tercera b) in fine del contrato, en la cantidad que se determine en ejecución de sentencia a razón de 4000 ptas. diarias, desde el 30 de noviembre de 1999 hasta el día en que eleve a escritura pública el contrato. Acogimiento al que nada impide que además de la vivienda, garaje y trastero, fueran objeto del contrato los equipamientos que se relacionan en la cláusula 3ª, que por su entidad -climatizador, muebles de cocina sin electrodomésticos, baño con accesorios y dos dormitorios con armario-, aparte de instalados comúnmente en los inmuebles que por compra se adquieren, es de sentido común que no ascienden a los 6.496.908 ptas., que junto con las 8.503.092 ptas. totalizan los 15 convenidos”.
La Audiencia Provincial, al conocer el Recurso de Apelación interpuesto por la parte demandada, acogió el mismo y desestimó la demanda, al considerar que Primero.- No se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia apelada en todo aquello que contradigan los de la presente resolución. / Segundo.- Aunque su decisión la motiva suficientemente no deja de causar cierta extrañeza que tras hacer hincapié la juez de instancia en la autonomía de la voluntad (Art. 1255 ) para concertar todo tipo de contratos siempre que no sean contrarios a la ley, a la moral, ni al orden público, y a su vez, tras de evitar y dar como cierta y constante la jurisprudencia reciente de nuestro T.S. en orden a la venta de viviendas de protección oficial llegue a la conclusión por otros derroteros de que el precio del piso vendido es de unos ocho millones y medio lo que unido a la indemnización de daños y perjuicios resultaría que la operación para la vendedora ha sido desastrosa y más después de haber sido condenada en costas. Algo tiene que errar a nuestro entender pues más parece una sanción penal que una decisión civil, y más, cuando, por desgracia, es algo corriente y que con frecuencia llegan a los Tribunales casos similares. La realidad social y económica se impuso de tal modo que desde hace cerca de diez años el criterio de nuestro Tribunal Supremo cambió radicalmente y ello lo reconoce la juez de instancia concediéndole prioridad al principio de autonomía de la voluntad. / Tercero.- La parte demandada en su contestación cita jurisprudencia que no vamos a reiterar; la venta de una vivienda de protección oficial a precio superior al fijado es válida entre las partes sin perjuicio de la imposición de sanciones administrativas, cosa lógica, pues se aprovecha el vendedor de unos beneficios otorgados por la Administración que deben redundar a favor de la sociedad en general. Esto lo acepta la juez “a quo” y no obstante ser de sobra conocida tal doctrina la parte actora se empecina con pruebas y más pruebas, escritos y más escritos en la reducción del precio, criterio que desechamos al igual que la juzgadora “a quo”; con lo expuesto no volvemos a insistir procediendo a examinar si cabe las otras dos peticiones que se hace, que, por cierto, la formulada bajo el número uno es aceptada en la sentencia apelada llegando a la decisión tan perjudicial expuesta al principio de la presente resolución. / Cuarto.- Se pide una minoración del precio por existir un defecto de derecho ocultado por la vendedora y la minoración que se hace no deja de ser cuantiosa. Para ver si se puede aceptar lo primero que hay que analizar es si existe vicio oculto. Negamos su existencia; en el peor de los casos se podría hablar de un vicio del consentimiento valedero para pedir la resolución en base al Art. 1124 C.C. lo que nos lleva a analizar en su conjunto las otras dos peticiones hechas, recordando que es de suma trascendencia examinar con detalle el contrato de 25 de agosto de 1998(9) firmado libre y voluntariamente por ambas partes. / Quinto.- El vicio oculto implica algo no visible que impida el uso de lo adquirido por el comprador o bien que lo desmerezca de tal modo que su uso tenga tales limitaciones que reduzca considerablemente el que pueda hacer de él quien lo adquiere. En el presente caso nada de esto se ha probado respecto a la vivienda. No se nos oculta que los actores hablan de vicio jurídico que haga desmerecer la vivienda para el futuro. Pero en la inscripción del Registro de la Propiedad de la susodicha vivienda se hace constar que fue calificada definitivamente de Protección Oficial por lo que no se puede alegar ignorancia respecto a este extremo, pues, de lo contrario desmerecería mucho la razón de ser de dicho Registro. Es más para nada se dice en la descripción de la finca hecha “libre y espontáneamente” por las partes de que esa vivienda tuviera tal calificación. Asimismo tampoco se expresa que la parte vendedora se obligara a su descalificación sino de la conjunta valoración de la prueba se deduce que había una descalificación en trámite pero no otro compromiso. En el contrato se expresa: “habiéndose de encontrar a la fecha de la firma de escritura libre de cargas y gravámenes y al corriente de Contribución, Impuestos y Comunidad”. Respecto a esto último, no se ha planteado cuestión alguna; sí en cuanto a “cargas y gravámenes”. Se dice a la fecha de la firma y dicha firma no llegó a realizarse por la postura de una y otra parte. Distinto sería si en el contrato privado se hubiera hecho constar que estaría descalificada para tal fecha pero no se hizo así y habrá que estar a lo pactado y a la jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo antes expuesta. En la práctica notarial estimamos que tras las advertencias legales y prueba de que se ha hecho saber el derecho de tanteo y retracto existente - en el presente caso a favor de Vimcorsa no debe haber obstáculo a la formalización de escritura pública en base a lo acordado por las partes; tal notificación a Vimcorsa consta que se hizo en septiembre de 1999 (folio 268 del Tomo II) / Sexto.- Otro problema sería si el de libre de cargas y gravámenes referido a la hipoteca que gravaba el piso vendido de unos seis millones de pesetas. Es normal en este tipo de transacciones que los compradores se subroguen descontando lo que queda por pagar del precio o bien que tengan preparado el dinero para simultáneamente el vendedor cancelar la hipoteca. En este caso no se ha obrado de buena fe a tenor de la práctica civil y mercantil vigente sino que lo que se ha hecho es dirigirse mutuamente comunicaciones a través de Notario pero sin ánimo de esclarecer la cuestión; el dinero lo tenían preparado los compradores. En resumen que ni existe vicio oculto ni de hecho ni de derecho y por supuesto que el contrato privado fue redactado y firmado libre y espontáneamente sin que exista vicio de consentimiento que de lugar a la resolución del mismo conllevando todo lo expuesto la desestimación de la demanda en primera instancia. Solo nos resta añadir que no se ha formulado reconvención y debemos dar respuesta sólo a lo pedido por los actores en la demanda. / Séptimo.- Respecto a las costas las de la primera instancia se imponen a los demandados en virtud del vencimiento no haciendo declaración alguna sobre las de esta apelación.”
SEGUNDO.- El primer motivo se formula al amparo del ordinal tercero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de las normas reguladoras de la sentencia, por vulneración de los requisitos previstos en el artículo 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Se aduce que la Sentencia recurrida dirige la fundamentación de forma conjunta a resolver globalmente todos los pedimentos deducidos en la demanda, olvidando que se han planteado tres acciones diferentes y heterogéneas, que requieren pronunciamientos diferenciados. Del mismo modo, denuncia el motivo, que la sentencia no realiza pronunciamiento alguno sobre la valoración que le merece que la vivienda se vendiera con la cualidad de encontrarse en trámites de descalificación, lo que posteriormente resultó falso, ni que ello determine una falta de cualidad en el objeto de la compraventa, que le otorga menor valor que aquel por el que se vendió.
El motivo debe ser desestimado.
La sentencia da respuesta a las cuestiones planteadas en la demanda, y, así, la segunda de las peticiones del suplico es desestimada específicamente, al considerar la sentencia recurrida que la venta de una vivienda de protección oficial a precio superior al fijado es válida entre las partes sin perjuicio de las sanciones administrativas; y, por lo que respecta, a las otras dos acciones ejercitadas, las contenidas en los números uno y tres del suplico de la demanda, si bien son objeto de estudio conjunto, cada una de ellas tiene sus pronunciamientos separados, pues, por un lado, en cuanto al punto uno del suplico, declara que no existe vicio oculto que posibilite la minoración del precio solicitada, y, en cuanto a tercer punto del suplico, considera la Audiencia Provincial que no existe compromiso por parte de la vendedora a la descalificación de la vivienda sino únicamente deduce que existía una descalificación en trámite, pero sin que la misma tenga entidad para viciar el consentimiento, añadiendo que no se ha probado que aquella condición impida el uso de lo adquirido o bien que lo desmerezca para el futuro, con lo que la sentencia da respuesta a todos los extremos controvertidos en el proceso y a los pedimentos del suplico, pues la motivación, en abstracto, de la sentencia significa dar los argumentos correspondientes al fallo, es decir, la explicación jurídica de la resolución acordada, sin necesidad ni de una especial extensión, ni de dar respuestas a cada una de las razones que en apoyo de sus pretensiones da la parte. Así se expresa en la doctrina del Tribunal Constitucional (sentencias 187/2000, de 10 de julio y 214/2000, de 18 de septiembre ) y en la jurisprudencia del Tribunal Supremo (sentencias de 2 de noviembre de 2001, 1 de febrero de 2002 y 8 de julio de 2002) -Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de febrero de 2005, citada por la Sentencia de 27 de septiembre de 2.005-.
TERCERO.- El segundo motivo se formula, del mismo modo que el anterior, al amparo del ordinal tercero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de las normas reguladoras de la sentencia, al quebrantarse el deber de congruencia contenido en el artículo 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Argumenta la recurrente que en la sentencia recurrida no se realiza pronunciamiento alguno sobre si ha existido incumplimiento contractual por parte de la vendedora, no resolviendo el problema de fondo planteado en la demanda.
El motivo también debe ser desestimado.
La sentencia de apelación, se ha movido dentro de los márgenes establecidos por los hechos y los argumentos jurídicos alegados por las partes, atendiendo, por tanto, a lo pedido, así como a la “causa petendi”, pues no puede olvidarse que el deber de congruencia consiste en una necesaria, pero racional, adecuación del fallo a las pretensiones de las partes, y que existe allí de los dos términos de la relación, fallo y pretensiones procesales, no está sustancialmente alterada, sin que se exija una estricta y absoluta identificación entre ellos, sino mas bien una adecuación racional y flexible; en otros términos, basta con que se de la racionalidad lógica y jurídica necesaria y una adecuación sustancial, o una unidad conceptual y lógica, sin que se haya alterado sustancialmente la pretensión procesal -Sentencias 18 de marzo de 2004, 8 de febrero de 2006 y 5 de abril de 2006 -. E igualmente, no se incurre en incongruencia pues no se altera el soporte fáctico del litigio, ni la causa de pedir -únicos supuestos en que, junto con los casos en que se haya apreciado una excepción no alegada por el demandado, ni apreciable de oficio, cabe tachar de incongruentes a las sentencias absolutorias, como recuerda la Sentencia de 7 de febrero de 2006-, habiendo señalado la Audiencia Provincial que no existió en el contrato objeto del procedimiento compromiso, ni por ende, obligación alguna, a la descalificación de la vivienda, por lo que no se puede haber incumplido la misma, habiéndose de estar a lo pactado.
CUARTO.- El tercer motivo se plantea al amparo del artículo 1.692.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de ley y de la doctrina legal concordante, por vulneración del artículo 1.282 del Código Civil, pues no es lícito establecer la voluntad de las partes contratantes sin tomar en consideración los actos coetáneos de las mismas, incurriendo así en una interpretación errónea de la voluntad real de las mismas.
Sostiene la parte recurrente que la Sentencia de la Audiencia Provincial interpreta erróneamente la voluntad contractual, respecto del objeto del contrato, al ceñirse de forma exclusiva a la literalidad del contrato privado de fecha 25 de agosto de 1.999, debiendo tenerse en cuenta que fue declarado probado por la sentencia de primera instancia que existieron, antes y durante la firma del contrato, negociaciones y pactos verbales, en relación con la cualidad del objeto de la compraventa, por lo que existe una disparidad entre lo que se documentó en el contrato y lo que se pactó verbalmente, lo que da entrada a la aplicabilidad del art. 1.282 del Código Civil ; y, que lleva a concluir que la verdadera voluntad de las partes es transmitir una “Vivienda de Protección Oficial con la cualidad de encontrarse en trámites de descalificación”, y con vocación de libre, lo que motivó el hecho decisivo de que las partes decidieran silenciar en el documento contractual, en congruencia con su voluntad real, la condición de Vivienda de Protección Oficial; habiendo resultado falsas las manifestaciones de la vendedora al no existir el trámite descalificatorio, terminando el motivo por resaltar como el criterio del Juzgado de Primera Instancia debe ser mantenido en la interpretación.
El motivo igualmente se rechaza.
Es bien sabido -pues es doctrina jurisprudencial reiterada, citada incluso por la recurrente en su motivo- que la revisión en casación del resultado de la labor interpretativa de los contratos, que corresponde a los órganos de instancia, sólo es posible cuando se han vulnerado las reglas exegéticas contenidas en los artículos 1281 y siguientes del Código Civil, que contienen un conjunto armónico de normas hermenéuticas establecidas en relación de subordinación, y cuando el resultado interpretativo repugna los dictados de la racionalidad y la lógica -Sentencia de 8 de febrero de 2.007, entre las más recientes-. Fuera de tales casos, no cabe revisar ni sustituir la interpretación consignada en la sentencia recurrida por la que ofrece la parte recurrente.
Ninguno de los supuestos que permiten la revisión y sustitución del resultado exegético se aprecia en el presente caso. Ante todo, la interpretación que hace la Audiencia, se ajusta en todo momento a la literalidad del contrato que se somete a interpretación. De este modo, la Audiencia Provincial señaló, con respeto a la literalidad de las cláusulas del contrato que Es más para nada se dice en la descripción de la finca hecha “libre y espontáneamente” por las partes de que esa vivienda tuviera tal calificación. Asimismo tampoco se expresa que la parte vendedora se obligara a su descalificación sino de la conjunta valoración de la prueba se deduce que había una descalificación en trámite pero no otro compromiso. Esta Sala tiene reiterado, como se razona en la Sentencia de 19 de noviembre de 2.002, que “La interpretación literal claramente constatada excluye averiguar la supuestamente encubierta, por lo que el artículo 1.282 sólo puede entrar en juego como norma supletoria en relación con el artículo 1.281, párrafo segundo, para juzgar de la intención de los contratantes, no cuando ésta es evidente, como ocurre en este caso, por su literal expresión (sentencia de 27 de marzo de 1984, y otras), y si el texto o documento resulta claro, el intérprete o el Juez deben abstenerse de más indagaciones, pues lo que está claro no necesita interpretación (sentencias del Tribunal Supremo de 22 de junio de 1984, 3 de mayo de 1985 y 26 de noviembre de 1987 )”, máxime en supuestos como el presente en que la recurrente da validez a las cláusulas del contrato, pero añade una condición en el objeto del contrato, no prevista en su literalidad, y que, a pesar de la importancia que la recurrente le da elevándola a condición esencial del contrato, no se plasmó en el mismo.
Es más, en cuanto a las alegaciones contenidas en el motivo referidas a las argumentaciones realizadas en la sentencia del Juzgado de Primera Instancia, debe significarse que el recurso de casación se contrae a la sentencia de apelación y, esta Sala tiene establecido, como señaló la Sentencia de 25 de octubre de 2.006, que “no puede constituir objeto del recurso de casación hacer un examen comparativo de las sentencias de primera y segunda instancia, puesto que como tiene declarado esta Sala no cabe reargüir las conclusiones de la sentencia de apelación con los razonamientos de las del Juzgado, que no es materia de recurso -por todas la Sentencia de 6 de abril de 1992 citada por la reciente de 22 de marzo de 2006 -”.
QUINTO.- El cuarto motivo, se formula al amparo del artículo 1.692.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil por aplicación indebida y errónea de la Jurisprudencia de esta Sala, que declara la validez civil de las compraventa de viviendas de protección oficial con sobreprecio pactado, cuando existe consentimiento por ambas partes contratantes respecto de la calificación de la vivienda y el sobreprecio, pues entiende la parte recurrente que no existe uniformidad, ni identidad fáctica entre esta doctrina y el supuesto de autos.
Desarrolla la parte recurrente este motivo sobre la base de que el consentimiento, conforme a los pactos y negociaciones probados, se prestó sobre una vivienda en trámites de descalificación, con vocación de libre, habiéndose aceptado el precio en atención en base a dicha cualidad, lo que excluye la aplicabilidad al supuesto de autos la Jurisprudencia citada en el encabezamiento del motivo, insistiendo en que el consentimiento de las partes no se prestó sobre una Vivienda de Protección Oficial con sobreprecio, sino sobre un objeto con una cualidad especial, el trámite de calificación, que aumentaba su valor.
El motivo también ha de ser desestimado.
Es doctrina reiterada y consolidada de esta Sala, que los contratos de compraventa de Viviendas de Protección Oficial, en los que las partes fijan libremente un precio superior al oficial no son nulos, puesto que tal sanción de nulidad, no aparece prevista en la legislación específica de este tipo de viviendas, siendo la existencia de sobreprecio, únicamente determinante de sanciones administrativas y pérdida de beneficios; del mismo modo, no es procedente, dice reiterada Jurisprudencia, sostener la nulidad parcial de la cláusula, puesto que el precio pactado fue el decisivo para el acuerdo de voluntades -Sentencias de 19 de noviembre de 2.002, y 16 de julio de 2.001, en la que se cita las Sentencias de esta Sala de 3 de septiembre y 14 de octubre de 1.992, 4 de junio y 16 de diciembre de 1.993, de 21 de febrero y 4 de mayo de 1.994, 11 de julio de 1.995, 15 de marzo y 21 de noviembre de 1.996, 4 de febrero de 1.998, y 27 de marzo, 14 de junio y 6 de noviembre de 2.000 -, doctrina plenamente aplicable al supuesto de autos, puesto que, en definitiva el recurrente para intentar excluir su aplicación está incurriendo en el vicio procesal de “hacer supuesto de la cuestión”, ya que obviando los hechos declarados probados por la sentencia de instancia se intenta una nueva valoración de la prueba practicada, lo que es contrario a la técnica casacional, en tanto que la misma exige razonar sobre la infracción legal, prescindiendo de los hechos, pudiendo únicamente invocar el error de derecho en la valoración probatoria, razonando sobre la concreta infracción de alguna de las normas legales al respecto, lo que no se ha efectuado en este caso. Es decir, la parte recurrente, con ello, trata de dar un nuevo enfoque al soporte fáctico tenido en cuenta en la Sentencia de la Audiencia Provincial que expresamente declaró que “Asimismo tampoco se expresa que la parte vendedora se obligara a su descalificación sino de la conjunta valoración de la prueba se deduce que había una descalificación en trámite pero no otro compromiso” y sin que se haya declarado probado que la existencia del trámite de calificación fuera la “condición esencial” que pretenden los recurrentes, sin que estos extremos hayan sido combatidos por la referida vía del error de derecho en la valoración probatoria, de modo que la conclusión obtenida deviene intocable en casación, puesto que lo contrario, aparte de contrariar la naturaleza extraordinaria de dicho recurso, lo convertiría en una nueva instancia.
SEXTO.- El quinto de los motivos se redactó al amparo del artículo 1.692.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por vulneración de ley y de la doctrina legal concordante, por infracción del artículo 1.486 del Código Civil (en relación con el art. 1.484 Código Civil ), infringido por el concepto de violación por inaplicación, pues el fallo de la sentencia recurrida, al no aplicar este precepto, deniega indebidamente a los actores la legítima opción que el mismo concede al comprador (“...rebajar una cantidad proporcional del precio...”).
Se argumenta que el vicio se encuentra en la inexistencia total de trámite descalificatorio, lo que lleva al desconocimiento de los compradores que era falsa la cualidad especial que supuestamente tenía el piso, manifestada por la vendedora y que justificaba la venta de la vivienda como libre, por encontrarse en un supuesto trámite descalificatorio, ya que el propósito de todo trámite administrativo, incluido el de descalificación de una vivienda, no tiene otra vocación que llegar a la resolución final del expediente, y obtener lo solicitado con su incoación, de donde la parte recurrente concluye que, si la vendedora había iniciado el trámite descalificatorio y vendía la vivienda por precio libre, era porque adquiría el compromiso de entregarlo descalificado, una vez culminado el trámite administrativo, por lo que no se expresó nada en el contrato en relación con su descalificación, ni en relación con su condición de Vivienda de Protección Oficial, ya que, según los recurrentes se entendía que la vivienda se vendía como libre, por lo que, concluye, se dan todos los requisitos para justificar el encuadre del supuesto de autos en el artículo 1.484 del Código Civil, ya que existe el vicio o defecto de haberse manifestado que la vivienda se vendía con la cualidad de carácter jurídico de estar en trámite de descalificación lo que aumentaba su valor, no siendo cierto en realidad, vicio éste que es oculto, pues tal condición de estar en trámites de calificación no tiene su reflejo en el Registro de la Propiedad, y que disminuye el valor de la vivienda, concluyendo como los compradores no hubieran aceptado el sobreprecio de haber conocido la inexistencia del trámite de descalificación.
El motivo asimismo se desestima.
Ha de señalarse, que si bien comienza por plantearse en este motivo una cuestión jurídica, sobre la transcendencia que puede tener la inexistencia de trámite descalificatorio como supuesto vicio oculto, realmente tiende hacia aspectos fácticos que tienen incidencia, sobre los hechos probados, intangibles en esta fase casacional, puesto que insisten los recurrentes en “hacer supuesto de la cuestión”, y extraer conclusiones de datos no probados en el procedimiento, ya que habiéndose declarado probado por la Sentencia de la Audiencia Provincial que no existió compromiso de descalificar la vivienda no puede entenderse, como pretende la recurrente, ni que existiera una cualidad especial en el bien, como ya se ha dicho, ni que se pueda considerar, ahora, en contra de lo sentado por la sentencia, que la creencia de los compradores en la existencia de un trámite administrativo de descalificación permita concluir, que se adquiría el compromiso de entregar descalificado el inmueble, y además, que esa sea la razón de que no se mencionara nada en el contrato, lo que no deja de ser una interpretación “pro domo sua”, y contraria a la declarada por la Sentencia recurrida.
SEPTIMO.- El sexto motivo se amparó en el artículo 1.692.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de ley y de la doctrina legal concordante, por violación del apartado 1º del artículo 1.280 del Código Civil. Se arguye que el sentido del fallo de la sentencia recaída en Segunda Instancia, implica la imposibilidad de elevar a Escritura Pública el contrato privado de compraventa de fecha 25 de agosto de 1.999, en los términos expresados en dicho contrato, sin la aportación de la correspondiente cédula de descalificación. En conclusión que elevar el contrato privado a Escritura Pública, con el sobreprecio y sin descalificar la vivienda, haría que el fallo de la sentencia fuerainejecutable, con infracción del derecho consagrado a la tutela judicial efectiva.
El motivo igualmente se rechaza.
Se plantea una cuestión ajena al objeto del proceso, ya que lo solicitado, por el ahora recurrente, en el suplico de su demanda, fue, o bien la elevación del contrato privado a escritura pública, por el precio máximo legal, y por tanto con una reducción del consignado en el documento privado, ya fuera por la declaración de la existencia de un defecto de derecho (punto primero del suplico), o por nulidad relativa del precio (punto dos del suplico); o bien, y subsidiario a los puntos anteriores, la resolución del contrato; de este modo, la parte recurrente no ataca la ratio decidendi de la Sentencia recurrida, y, es sabido, como señaló la Sentencia de esta Sala de 3 de octubre de 2.007, con cita de la 15 de junio de 2.007, que el recurso de casación sólo cabe sobre la “ratio decidendi” de la sentencia recurrida, pero no sobre los “obiter dicta” de la misma -Ss. de 30 de diciembre de 1999, 16 de julio de 2001, 2 de noviembre de 2004 y 17 de marzo de 2006-.
OCTAVO.- El séptimo de los motivos se fundamenta al amparo del artículo 1.692.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de ley y de la doctrina legal concordante, por violación del artículo 1.124 del Código Civil, pues la sentencia recaída en Segunda Instancia, no toma en consideración el incumplimiento contractual de la vendedora, el cual faculta a todo comprador a optar por la resolución del contrato, con el resarcimiento de daños y abono de intereses.
Alegan los recurrentes, que se ha producido un incumplimiento de la vendedora, derivado la “inexistencia del trámite descalificatorio, cuyo incoación se encontraba pactada verbalmente”, pues según la buena fe contractual, la consecuencia lógica de tal trámite sería la aportación de la correspondiente cédula de descalificación en el momento de otorgar la escritura pública, por lo que no era necesario hacer constar en el contrato aquel compromiso, puesto que era una consecuencia natural de tal trámite descalificatorio; argumentando, del mismo modo, un segundo incumplimiento, derivado de la imposibilidad de elevar el documento privado a escritura pública con el sobreprecio expresado.
Este motivo también se rechaza.
En lo relativo al primer incumplimiento, al que aluden los recurrentes, se vuelve a hacer “supuesto de la cuestión”, insistiendo en cuestiones probatorias, y, obviando, de nuevo que la sentencia recurrida declaró probada la existencia de “una descalificación en trámite pero no otro compromiso”, y, sin que la parte vendedora debiera obtener la descalificación antes del momento fijado para el otorgamiento de la Escritura Pública, pues al respecto nada se pactó en el contrato privado; en cuanto al segundo de los incumplimientos aludidos, se obvia que la sentencia declara que la escritura pública, “no llegó a otorgarse por la postura de una y otra parte”.
NOVENO.- En materia de costas procesales y en esta clase de recursos se seguirá la teoría del vencimiento, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1715.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; por lo que en el presente caso las mismas se impondrán a la parte recurrente.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español
