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STS DE 18.02.04 (REC. 942/1998; S. 4.ª). ARRENDAMIENTOS URBANOS. RESOLUCIÓN A INSTANCIA DEL ARRENDADOR. FALTA DE PAGO

12/05/2004
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En el recurso se analiza la reclamación de rentas derivada de un contrato de arrendamiento de inmuebles y de muebles entre la Sindicatura de la quiebra de una sociedad como arrendadora y otra entidad arrendataria demandada recurrente.

La arrendataria ve estimada su pretensión de que no hubo incumplimiento que motivara la aplicación de la cláusula penal del contrato de arrendamiento sobre incremento del 30% de la renta si no se desalojasen los bienes en caso de resolución. Ello no se produjo y no se solicitó en la demanda. La falta de pago sí se produjo así como el desalojo de los citados bienes, pero la cláusula penal no se solicitó, ni se declaró en sentencia pese a haber finalizado el arrendamiento. Y al no darse la citada cláusula como obligación accesoria que garantiza la obligación principal, dar por resuelto el arrendamiento y desalojo, ya que no se declaró nunca la resolución, se infringe al artículo 1252 del Código Civil. Y con ello se estima el recurso.

TRIBUNAL SUPREMO

Sala de lo Civil

Sentencia 111/2004, de 18 de febrero de 2004

RECURSO DE CASACIÓN Núm: 942/1998

Ponente Excmo. Sr. D. JOSÉ ANTONIO BALLESTER MUÑOZ

En la Villa de Madrid, a dieciocho de Febrero de dos mil cuatro. Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Navarra como consecuencia de autos de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Pamplona cuyo recurso fue interpuesto por el Procurador D. Carmelo Olmos Gómez, en nombre y representación de “Cárnicas Sadar, S.A.L.”, asistida en el acto de la vista por el Letrado D. Juan José Arcárate Olano.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- 1.- El Procurador D. Alfonso Martínez Ayala, en nombre y representación de la Sindicatura de la Quiebra de CORPORACIÓN ALIMENTARIA IBÉRICA, S.A., interpuso demanda de juicio declarativo ordinario de menor cuantía contra “Cárnicas del Sadar, S.A.L.” y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia por la que se condene a Cárnicas del Sadar, S.A.L. a: 1.- pagar a CORPORACIÓN ALIMENTARIA IBÉRICA, S.A. la cantidad de 65.414.498.- ptas. cantidad adeudada a la fecha de interposición de la demanda, más las cantidades que por los conceptos de renta, penalizaciones e IVAS se devenguen hasta al efectivo desalojo y entrega de los bienes y los intereses legales de unas y otras. 2.- A pagar las costas de este procedimiento.

2.- El Procurador D. Francisco Javier Echauri Ozcoidi, en nombre y representación de Cárnicas del Sadar, S.A.L., contestó a la demanda oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado dicte en su día sentencia desestimando la demanda interpuesta frente a Cárnicas del Sadar, S.A.L., con expresa imposición de costas a la demandante.

3.- Recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes personadas, fue declarada pertinente. Unidas las pruebas a los autos, las mismas partes evacuaron el trámite de resumen de pruebas en sus respectivos escritos. El Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 5 de Pamplona, dictó sentencia con fecha 28 de abril de 1.997, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Martínez Ayala, en nombre y representación de CORPORACIÓN ALIMENTARIA IBÉRICA, S.A., contra CÁRNICAS DEL SADAR, S.A.L., representada por el Procurador Sr. Echauri, debo condenar y condeno a la parte demandada a que abone a la parte actora la cantidad de 65.414.498.- pesetas, cantidad adeudada a la fecha de interposición de la demanda, más las cantidades que por los conceptos de renta, penalizaciones e IVAS se devenguen hasta el efectivo desalojo y entrega de los bienes, a determinar en ejecución de sentencia. Asimismo debo condenar y condeno a la parte demandada al pago de los intereses legales y de las costas procesales.

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación contra la anterior sentencia por la representación de la parte demandada, la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Pamplona, dictó sentencia con fecha 30 de enero de 1998, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: Que debemos estimar y estimamos parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Cárnicas del Sadar, S.A.L. contra la sentencia del juzgado de Primera Instancia nº 5 de Pamplona de veintiocho de abril de 1997 la cual debemos revocar y revocamos parcialmente declarando que debemos condenar y condenamos a la demandada, Cárnicas del Sadar, S.A.L. a satisfacer a la demandante las cantidades adeudadas por rentas impagadas hasta junio de 1996, así como las penalizaciones consistentes en esa renta incrementada en un 30%, desde julio de 1996 hasta el día de adjudicación definitiva de las naves y maquinaria arrendadas, y el IVA correspondiente a todas esas cantidades; debiendo igualmente determinase en ejecución de sentencia la cuantía de esa renta a partir del 15 de marzo de 1996 -y en esa misma medida, de las penalizaciones, que se calcularán incrementando esa última renta en un 30%, detrayendo del importe pactado en el contrato lo correspondiente al arrendamiento de la marca, que se calculará en proporción al precio de adjudicación de la marca en subasta judicial y al precio de adjudicación de los inmuebles y maquinaria arrendados en subasta judicial, de acuerdo con lo establecido en los fundamentos de derecho cuarto y quinto de esa resolución. Esas cantidades devengarán los intereses determinados por el artículo 921 de la Ley de Enjuiciamiento Civil desde la fecha de esta sentencia. Sin imposición de las costas de ninguna de las dos instancias. Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con certificación de la presente para su ejecución.

TERCERO.- 1.- El Procurador D. Carmelo Olmos Gómez, en nombre y representación de “Cárnicas Sadar, S.A.L.”, interpuso recurso de casación contra la anterior sentencia, con apoyo en los siguientes MOTIVOS DEL RECURSO: PRIMERO.- Fundado en el nº 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Infracción del art. 632 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

SEGUNDO.- Fundado en el nº 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Infracción del artículo 1281 del Código civil en íntima conexión con la infracción, por no aplicación del art. 1554.1 del Código civil. TERCERO.- Fundado en el nº 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Infracción por falta de aplicación del artículo 1158 del Código civil.

CUARTO.- Fundado en el nº 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Infracción del artículo 1218 del Código civil.

QUINTO.- Fundado en el nº 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Infracción de los artículos 1258 y 7.1º del Código civil. SEXTO.- Fundado en el nº 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Infracción por no aplicación de los artículos 1156, párrafo quinto, 1195, 1196 y 1202 del Código civil. SÉPTIMO.- Fundado en el nº 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Infracción por aplicación indebida del artículo 1152 del Código civil. OCTAVO.- Fundado en el nº 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Infracción por no aplicación del artículo 1154 del Código civil y de la jurisprudencia que lo interpreta y aplica. 2.- Habiéndose solicitado la celebración de vista pública, se señaló para la misma el día 9 de febrero del 2004, en que tuvo lugar. Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- En fecha 5 de julio de 1994 se celebró contrato de arrendamiento de cosa, concretamente de inmuebles (naves industriales) y muebles (maquinaria y útiles), entre la Sindicatura de la Quiebra de “CORPORACIÓN ALIMENTARIA IBÉRICA, S.A.”, como parte arrendadora (demandante en la instancia) y la entidad “Cárnicas del Sadar, S.A.L.” como arrendataria (demandada en la instancia y parte recurrente en casación). La demanda rectora del proceso, hoy en casación, presentada ante el Decanato de los Juzgados de 1ª Instancia de Pamplona y que correspondió al nº 5, en fecha 4 de noviembre de 1996, tenía como pretensión, simplemente, la reclamación del cumplimiento de la obligación del pago de la renta arrendaticia, con penalizaciones pactadas y el IVA.

La sentencia de la Audiencia Provincial, Sección 1ª, de Pamplona, de 30 de enero de 1998 estimó esencialmente la demanda, rebajando de la cantidad reclamada -en este único extremo revocó la dictada en primera instancia- la correspondiente al arrendamiento de la marca “El Pamplonica” desde la fecha en que la había adquirido la sociedad demandada arrendataria.

La sociedad demandada no discutió la pretensión esencial -pago de la renta- sino que alegó en su día y mantiene en casación, la aplicación del instituto de la compensación (motivo 6º del recurso de casación) por los desembolsos por gastos que tuvo que hacer para explotar adecuadamente el objeto del arrendamiento (motivos 1º, 2º y 3º) y por la inversión a que fue obligada (motivo 4º) y por ambos extremos (motivo 5º) y discute asimismo las penalizaciones (motivos 7º y 8º). SEGUNDO.- La alegación de que la sociedad arrendataria, demandada y recurrente en casación, tuvo que hacer una serie de desembolsos por gastos necesarios para la explotación del objeto arrendado, que deben compensarse con su deuda de la renta, forma el contenido de los motivos primero, segundo y tercero, todos fundados en el nº 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La sentencia de instancia ha rechazado esta alegación y negado tal compensación, primero, porque “no está justificado que se hayan producido tales gastos y mucho menos la cuantía exacta de los mismos, tal como se reclaman” y segundo, porque en todo caso no serían compensables, ya que según el contrato de arrendamiento las reparaciones y el mantenimiento son a cargo del arrendatario.

El motivo primero acusa la infracción del artículo 632 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por error de derecho en la valoración de la prueba pericial. Sobre la prueba pericial, su valoración judicial en la instancia y su posibilidad de ser revisada en casación, obra abundante jurisprudencia: como más modernas, sentencias de 21 de enero de 2000, 28 de junio de 2001, 28 de febrero de 2003, 15 de abril de 2003; esta última resume la doctrina en estos términos: “Ya las sentencias del Tribunal Supremo de 14 de febrero, 7 de marzo, 20 y 24 de abril de 1989, establecen el principio jurisprudencial, ya pacífico y constante, de que la apreciación de la prueba pericial según las reglas de la sana crítica, que por cierto, no se hallan recogidas en precepto alguno ni prevista en ninguna norma valorativa de prueba y, por tanto, sin eficacia para fundamentar recursos de casación, salvo que el juzgador “a quo” tergiverse ostensiblemente las conclusiones periciales, o falsee en forma arbitraria sus dictados, o extraiga deducciones absurdas o ilógicas. Dicha doctrina jurisprudencial desarrolla de una manera meridiana lo preceptuado en el artículo 1.242 del Código civil, que sólo hace seguir lo dispuesto en el artículo 632 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ya que ambos preceptos preconizan que la prueba pericial se utiliza cuando para apreciar los hechos sean necesarios y convenientes conocimientos científicos, artísticos o prácticos, y que dicha prueba pericial se valorará según las reglas de la sana crítica, sin que el dictamen de los peritos obligue ineludiblemente a los Juzgados y Tribunales. Pero sobre todo para indicar que la valoración probatoria efectuada por los órganos judiciales de instancia, configurando el “factum” de sus resoluciones son inatacables en vía casacional, dado el carácter extraordinario de este recurso, que nunca podrá adquirir la naturaleza de una tercera instancia, salvo en ocasiones excepcionales de interpretaciones totalmente absurdas, erróneas o intemperantes (sentencia del Tribunal Supremo de 1 de julio de 1996).” En el presente caso, no aparece infracción de la norma valorativa del artículo 632 de la Ley de Enjuiciamiento Civil pues, claramente, el perito no puede estimar probado, de la contabilidad, la existencia y la cuantía de los desembolsos alegados que se le someten a su dictamen; la sentencia de instancia lo aprecia así, correctamente y, puede añadirse, que inevitablemente. Por lo que el motivo se desestima.

El motivo segundo denuncia la infracción del artículo 1281.1º, en relación con el 1554, 1º, del Código civil. Hay que partir de que la sentencia recurrida no acepta la compensación de los desembolsos que alega la parte arrendataria, demandada y recurrente en casación, por no estimarlos probados y a ello se refiere el motivo anterior y por no ser repercutibles, es decir, compensables, con la cantidad debida por las rentas, y a ello se refiere este motivo, por razón de lo previsto en la estipulación tercera del contrato de arrendamiento. Esta cláusula prevé explícitamente que el objeto del arrendamiento se entrega a la parte arrendatario a su riesgo y ventura, lo que es lógico teniendo en cuenta que la arrendadora es una sociedad en quiebra, por lo que la cosa arrendada la recibe la arrendataria y asume su estado y sus posibles reparaciones desde el primer momento. Por lo cual ha aplicado correctamente el elemento literal de la interpretación que proclama como preferente el artículo 1281.1º y no ha infringido, en consecuencia, el artículo 1554, 1º, del Código civil, por lo que también se desestima este motivo.

Por la misma razón, se desestima el motivo tercero: se alega infracción del artículo 1158 del Código civil por entender que la arrendataria, recurrente, al realizar los desembolsos, ha hecho pago por tercero (la arrendadora) que se debe compensar con lo debido por las rentas; a ello se opone que ni se han probado, ni los tenía que hacer de arrendadora.

TERCERO.- El motivo cuarto del recurso de casación alega la infracción del artículo 1218 del Código civil relativo a la valoración de la prueba documental pública, en relación con los desembolsos para adaptar la producción a la normativa comunitaria. La sentencia de la Audiencia Provincial niega la posibilidad de compensar la cantidad invertida con la renta debida, por dos razones: una de ellas, por no haber probado que tal adecuación a la normativa comunitaria fuera estrictamente necesaria y la segunda, por la cláusula decimosexta del contrato. Sin necesidad de entrar en discusión sobre la valoración del contenido del documento que se alega en este motivo, cuya valoración probatoria no es posible en casación y el Ministerio Fiscal ha dictaminado contra la admisión de este motivo, la cláusula decimosexta del contrato de arrendamiento exime a la arrendadora de todas las licencias o autorizaciones que sean necesarias para el funcionamiento de la industria instalada; por lo cual, los gastos que tuvo que hacer la sociedad arrendataria, recurrente en casación, para la “homologación normativa comunitaria de su industria”, no los puede imputar y, en consecuencia, compensar, a la sociedad arrendadora demandante. Por lo que el motivo se desestima. El motivo quinto se refiere a los gastos que han sido tratados en los tres primeros motivos y a la inversión tratada en el motivo anterior. Se alega infracción del artículo 1258, que, como dictamina el Ministerio Fiscal en contra de la admisión del motivo, es un precepto demasiado genérico para basar un motivo de casación (así, sentencias de 9 de febrero de 1999, 1 de marzo de 1999, 6 de julio de 2000, 13 de septiembre de 2002), y del artículo 7.1 del Código civil sobre buena fe en el ejercicio del derecho, por tratarse de cláusula abusiva en contrato de adhesión. Ni se trata de contrato de adhesión, ni de cláusula abusiva: el contrato de adhesión es aquel cuyas cláusulas se han preestablecido por una sola parte que no admite que la otra modifique o que haga contraofertas sino que simplemente las acepte (se adhiera) o no contrate; (así, en este sentido, sentencias de 28 de febrero de 2002, 5 de diciembre de 2002, 21 de marzo de 2003); en el presente caso se trata de un arrendamiento que ha sido aceptado en subasta judicial al estar la arrendadora en situación de quiebra, por lo que no encaja el concepto en el contrato de adhesión ni se puede pensar que la intervención judicial ha permitido cláusulas abusivas. Pero además, la cláusula que ahora discute la parte arrendataria, parte recurrente en casación, no se estiman abusivas, sino que son lógica consecuencia de aquella situación de quiebra, ya que, como se ha apuntado, no podía la empresa quebrada asumir gasto alguno ni inversión, derivada de una industria cuyo control económico y jurídico había perdido.

CUARTO.- El motivo séptimo tiene un desarrollo muy ambiguo que ha sido extendido y matizado en la vista oral de este recurso; en el texto escrito se alega que no ha habido incumplimiento que motive la aplicación de la cláusula penal y en el informe oral se ha concretado que la estipulación quinta del contrato de arrendamiento prevé una cláusula penal consistente en un incremento del 30% de la renta, si no se desalojan “los bienes arrendados en cualquier supuesto de resolución”, situación fáctica no producida ni pedida en la demanda ni declarada en la sentencia.

Lo cual es cierto y el motivo debe ser estimado. La resolución y desalojo previstos como supuesto de hecho de la cláusula penal no se ha producido nunca, ni se dice en la demanda, pese a haber llegado el día en que debía haber finalizado el arrendamiento. Tampoco se pide en el suplico de la demanda y, evidentemente, no se declara en la sentencia. No hay que olvidar que tal situación se produce por acuerdo de las partes o por sentencia judicial, ya que carece de automatismo ni permite la actuación privada directa. Por tanto, al no darse el supuesto de la cláusula penal, como obligación accesoria que garantiza una obligación principal, en este caso la de dar por resuelto (rectius, extinguido) el arrendamiento y desalojar el objeto del mismo, ya que no se declaró nunca aquella resolución (extinción), se considera infringido el artículo 1152 del Código civil, se estima este motivo, se asume la instancia, conforme a lo dispuesto en el artículo 1715.1.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y se desestima la demanda en el extremo de la penalización consistente en el incremento del 30% de las rentas. Al estimarse este motivo, queda sin sentido el motivo octavo que se ha formulado precisamente como subsidiario del anterior y que se refería a la moderación judicial de la pena que contempla el artículo 1154 del Código civil y que no tiene objeto al rechazarse la imposición de la misma.

Por lo contrario, tampoco tiene sentido el motivo sexto. Al no estimarse ninguno de los cinco primeros motivos, que se refieren a los desembolsos hechos por la sociedad arrendataria, recurrente en casación, por los gastos de mantenimiento y por la inversión para la adaptación a la legislación comunitaria, por no tenerse como probados ni apreciarse como de cargo de la sociedad arrendadora quebrada, no aparece infracción alguna de los artículos del Código civil relativos al instituto de la compensación, extinción total o parcial de la obligación, en este caso, de pago de las rentas debidas. Al estimarse un motivo de casación y dar lugar al recurso, no procede hacer condena en las costas del mismo, satisfaciendo cada parte las suyas, conforme a lo dispuesto en el artículo 1715.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

FALLAMOS

QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACIÓN formulado por el Procurador D. Carmelo Olmos Gómez, en nombre y representación de “Cárnicas Sadar, S.A.L.”, contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Pamplona, en fecha 30 de enero de 1998, que CASAMOS y ANULAMOS en el único sentido de dejar sin efecto las penalizaciones que impone.

No se hace condena en costas en ninguna de las instancias ni en las de este recurso, en que cada parte satisfará las suyas.

Líbrese a la mencionada Audiencia certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos. Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- JOSÉ ALMAGRO NOSETE.-ANTONIO GULLON BALLESTEROS.-XAVIER OŽCALLAGHAN MUÑOZ.-RUBRICADOS.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Xavier O'Callaghan Muñoz, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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