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Ante el impago de las rentas por el arrendatario, el propietario se puede dirigir directamente al subarrendatario

18/11/2014
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Confirma la AP de Cádiz la sentencia que entendió aplicable el art. 1552 del CC que dispone que “el subarrendatario queda también obligado para con el arrendador por el importe del precio convenido en el subarriendo que se halle debiendo al tiempo del requerimiento”, cuando el arrendatario no hace frente a la renta del arrendamiento principal, lo cual permite al propietario dirigirse directamente al subarrendatario para hacer frente a las obligaciones del contrato.

Iustel

Sección: 2

N.º de Recurso: 569/2013

N.º de Resolución: 120/2014

Procedimiento: CIVIL

Ponente: ANTONIO MARIN FERNANDEZ

AUDIENCIA PROVINCIAL CIVIL DE CADIZ

SECCION SEGUNDA

S E N T E N C I A 1 2 0

En Cádiz a 27 de mayo de 2014.

La Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Cádiz, integrada por los Ilmos. Srs. reseñados al margen, ha visto el Rollo de apelación de la referencia, formado para ver y fallar la formulada contra la sentencia dictada por el citado Juzgado de Primera Instancia y en el Juicio Ordinario que se ha dicho.

En concepto de apelante ha comparecido Florentino, y en su nombre y representación la Pdora. Sra.

Guerrero Moreno, quien lo hizo bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. Precioso Garre.

Como apelada ha comparecido Adoracion, y en su nombre y representación el Pdor. Sr. Lepiani Velázquez, quien lo hizo bajo la dirección jurídica de la Letrado Sra. Butrón Muñoz.

Ha sido Ponente el Magistrado Sr. Antonio Marín Fernández, conforme al turno establecido.

ANTECEDENTES PRIMERO.- Formulado recurso de apelación ante el Juzgado de 1.ª Instancia n.º 1 de los de Chiclana de la Frontera por la parte antes citada contra la sentencia dictada el día 13/septiembre/2013 en el procedimiento civil n.º 1489/2009, se sustanció el mismo ante el referido Juzgado. La parte apelante formalizó su recurso en los términos previsto en Ley de Enjuiciamiento Civil y la apelada, por su parte, se opuso instando la confirmación de la resolución recurrida, remitiéndose seguidamente los autos a esta Audiencia para la resolución de la apelación.

SEGUNDO.- Una vez recibidas las actuaciones en la Audiencia Provincial, se turnaron a esta Sección, acordándose la formación del oportuno Rollo para conocer del recurso y la designación de Ponente. Reunida la Sala al efecto en el día de hoy quedó votada la sentencia acordándose el Fallo que se expresará.

FUNDAMENTOS JURIDICOS.

PRIMERO.- El recurso debe ser sin duda alguna estimado, dándose lugar a la condena al subarrendatario -y lógicamente a su fiador- exclusivamente por las sumas por él reconocidas, esto es, la diferencia de la renta del subarrendamiento (1.000 euros) con su IVA correspondiente al tipo del 16% y los pagos efectuados a la propiedad durante los meses litigiosos -octubre/2009 a junio/2010- a razón de 1.040 euros en cada mensualidad. Dicho de otro modo, la diferencia entre 1.160 y 1.040 euros durante nueve meses, lo que representa la suma de 1.080 euros (120 * 9).

Digamos ya que no se entiende bien el desarrollo argumental de la sentencia recurrida. Y es que, tras descartar cualquier influencia de la sentencia dictada en los autos del juicio ordinario n.º 1427/2009 del Juzgado de 1.ª Instancia n.º u de los de Chiclana de la Frontera respecto al asunto litigioso en razón de la cosa juzgada, no obstante admite, como no podía ser de otra forma, la conexión entre sus objetos y la necesidad de partir de las declaraciones contenida en aquella sentencia, dictada en fecha 11/abril/2012. Se llega a decir que "se aceptan los argumentos y el fallo firme de la sentencia de 11 de abril de 2010 ". Ocurre que tal proclamación no es seguida de manera congruente con la aplicación de lo entonces resuelto.

El litigio ofrece para su resolución dos perspectivas complementarias que se corresponden con los dos motivos de apelación desplegados por la representación letrada del subarrendatario apelante. Se puede atender al problema de la cosa juzgada, rectius, al problema del efecto prejudicial de la cosa juzgada material ( art. 222.4 Ley de Enjuiciamiento Civil ), o se puede optar por el enfoque meramente arrendaticio e indagar en la aplicabilidad del art. 1552 del Código Civil. Ambos argumentos, procesal y material, conducen al mismo resultado, cuyo detalle ya ha sido apuntado.

1. Pues bien, sabido es que la cosa juzgada puede ser entendida en el sentido formal al que alude el art. 207.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil o en un sentido material. A su vez la llamada cosa juzgada material despliega sus efectos desde una doble perspectiva: la de excluir la posibilidad de que se siga un procedimiento sobre el mismo objeto (efecto preclusivo) y la de vincular lo resuelto para procesos posteriores cuando ello sea un antecedente lógico necesario para resolver sus objetos (efecto prejudicial). Ambos aparecen nítidamente distinguidos en los párrafos 1 y 4 del citado art. 222 y, a su vez, el art. 421 del texto procesal les da un tratamiento procesal distinto.

Sea como fuere, lo importante será determinar si la referida identidad de objeto se encuentra presentes en ambos procedimientos. Digamos ya que la institución que nos ocupa está enderezada -junto a la prejudicialidad civil, la acumulación de procesos o la litis-pendencia- a preservar lo que la doctrina jurisprudencia ha denominado "univocidad procesal", esto es, la congruencia y debida coordinación entre lo resuelto en diferentes procedimientos cuyos objetos sean el mismos o se presenten íntimamente relacionados.

Y bajo esa perspectiva debe analizarse la concurrencia de los requisitos que reclama el citado art. 222.4 del texto procesal.

En tal sentido la íntima relación entre el contrato principal de arrendamiento y el subcontrato, cuyos efectos están ahora en litigio, permite establecer una clara similitud de los objetos de ambos procedimientos si tenemos en cuenta que en los autos del Juzgado de 1.ª Instancia n.º 4 de Chiclana de la Frontera se ha dado por saldada en parte la renta del arrendamiento con los pagos efectuados directamente a la arrendadora por el subarrendatario, que son justamente los que ahora le reclama a éste la subarrendadora. Es obvio que si allí se le dieron efectos solutorios a los pagos que entre los meses de octubre de 2009 y junio de 2010 hizo el Sr.

Florentino a la Sra. Nieves, como efectivamente así fue, es imposible que ahora le sean reclamados por la Sra. Adoracion. Nótese que tales efectos solutorios pueden predicarse de ambas relaciones jurídicas, esto es, los pagos hechos por el subarrendatario saldan y liquidan hasta donde alcancen la renta del subarrendamiento, pero también, la del arrendamiento principal. Tan ilógico y absurdo es que la Sra. Adoracion reclame las rentas del subarrendamiento, como lo era que Doña. Nieves le reclamara las del arrendamiento si las había percibido ya del Sr. Florentino.

La objeción que se hace a la consideración de la referida sentencia de abril de 2012 como antecedente lógico necesario de la presente solo tiene que ver con la falta de identidad de partes, presupuesto para que opere la institución según es de ver en el citado art. 222. Pudiera ser atinada la crítica, que en todo caso ha de ser salvado apelando al criterio más general de la "univocidad procesal". Con todo, no debemos dejar de indicar que el tan citado juicio ordinario fueron parte los actuales litigantes ya que por parte hay que tener a estos efectos a quien interviene en el proceso como tercero, tal y como el caso del Sr. Florentino, y que, habiendo intervenido las tres partes en conflicto en el anterior litigio, el hecho de que en el presente no lo haga la arrendadora no es motivo para que sus efectos no se proyecten en la forma indicada.

2. A su vez, si adoptamos un punto de vista material en nuestro análisis, y en estrecha relación con el argumento ya expuesto, nos encontraremos que los pagos efectuados por el Sr. Florentino a la propiedad en el período indicado tiene el significado que les atribuye el art. 1552 del Código Civil.

La exposición de la representación letrada de la Sra. Adoracion tiene un punto de interesada mendacidad. Se dice que la misma ha sido de alguna menara expulsada de la compleja relación arrendaticia al pactar arrendadora y subarrendatario un vínculo negocial directo que la marginaba. Según su versión de lo sucedido, ante los impagos del Sr. Florentino, ella no pudo hacer frente a la renta del arrendamiento principal. Sin embargo si se analiza lo sucedido resulta que, una vez iniciado el subarriendo en junio de 2009, la Sra. Adoracion sí percibe en los primeros meses -hasta octubre- sus rentas. Pese a ello no satisface las que a ella le incumben, razón por la cual resultó condenada al pago de las devengadas por la renta del arrendamiento de los meses de julio a septiembre de 2009 en la sentencia de abril de 2012. Es en esa tesitura cuando la propiedad, que no recibe las rentas de quien estaba naturalmente llamada a hacerlo -pese a que estaba cobrando las suyas-, traba contacto con el subarrendatario y recibe de él los pagos.

La similitud de tal situación con el supuesto de hecho previsto en el referido art. 1552 del Código Civil, permite su directa aplicación, como además ya había acordado la sentencia dictada anteriormente.

SEGUNDO.- Solo en el caso de fallo confirmatorio de la resolución apelada se impondrán las costas al apelante según dispone el art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La estimación parcial de la demanda hace igualmente innecesario un pronunciamiento en costas respecto de las causadas en la 1.ª Instancia ( art.

394.2 Ley de Enjuiciamiento Civil ).

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, y en razón a lo expuesto, F A L L A M O S PRIMERO.- Que estimando el recurso de apelación sostenido en esta instancia por Florentino contra la sentencia de fecha 13/septiembre/2013 dictada por el Juzgado de 1.ª Instancia n.º 1 de Chiclana de la Frontera en la causa ya citada, revocamos la misma en el sentido de fijar la suma debida por los demandados Florentino y Fermín a la actora Adoracion en la de 1.080 euros, manteniendo el resto de sus pronunciamientos.

SEGUNDO.- No hacemos especial imposición de las costas procesales causadas en esta alzada.

TERCERO.- Devuélvase a la parte apelante el depósito constituido para recurrir.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará testimonio literal al Rollo de Sala y se notificará a las partes haciéndoles saber que contra la misma podrá interponerse recurso de casación en el caso de concurrir las circunstancias previstas en el art. 477.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y, en su caso, recurso extraordinario por infracción procesal, juzgando en esta segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

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