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¿El urbanismo del futuro?; por Antonio Ñudi, abogado

10/07/2014
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El día 10 de julio de 2014, se ha publicado en el diario El Mundo, un artículo de Antonio Ñudi, en el cual el autor opina que ni debe planificarse solamente desde una visión territorial expansiva de las ciudades, como ha sucedido en los últimos años, ni podemos decir ahora que sólo las actuaciones en el ámbito de la ciudad consolidada tienen futuro.

¿EL URBANISMO DEL FUTURO?

Ha pasado un año desde la entrada en vigor de la Ley 8/2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbana, en la que el legislador estatal ha dotado a nuestro ordenamiento de nuevas herramientas jurídicas para intentar reactivar el sector inmobiliario y de la construcción, y poco se ha logrado. Mediante un razonamiento demasiado simplista, en mi opinión, el legislador entiende que el futuro del sector inmobiliario y constructivo ya no está en el crecimiento de las ciudades, en el suelo urbanizable como hasta entonces, sino que está en la renovación urbana, en la rehabilitación, en definitiva, en la regeneración de la ciudad consolidada.

Es cierto que hay localizaciones en las que no se va a producir en muchos años esa absorción de suelo y que, por consiguiente, serán necesarias medidas drásticas para su desclasificación, incluyendo en algunos casos la demolición de obras de urbanización, para devolverlos a su anterior condición de suelos rústicos. Pero también existen lugares en los que, precisamente por la lentitud del proceso de producción de suelo urbanizado, nos vamos a encontrar en los próximos años con un déficit de viviendas, fruto de la paralización de los procesos urbanizadores.

Por tanto, ni debe planificarse solamente desde una visión territorial expansiva de las ciudades, como ha sucedido en los últimos años, ni podemos decir ahora que sólo las actuaciones en el ámbito de la ciudad consolidada tienen futuro. Teniendo en cuenta el contexto económico en el que fue promulgada la Ley 8/2013, podemos afirmar que es una ley coyuntural; anticíclica, en tanto en cuanto pretende reactivar un sector seriamente castigado, que hasta pocos años antes suponía cifras cercanas al 20% de nuestro PIB y que en el año 2013 se quedó en un 13%; y de dudosa técnica legislativa, en cuanto a la diversidad de materias que regula y a la dificultad de armonizarse con los textos legales sobre los que pretende implantar modificaciones.

Introduce cambios en diferentes e importantes normas reguladoras de materias de lo más variopintas: TR 2008 Ley del Suelo Estatal; Ley 2/2011, de Economía Sostenible; RD Ley 8/2011, de Medidas de Apoyo a los deudores hipotecarios; Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación; RD 314/2006, Código Técnico de la Edificación; Ley 49/1960, Propiedad Horizontal, etc. Es una Ley, es ese sentido, poco homogénea y, además, conflictiva, en cuanto a que incide en aspectos que pueden entrar en conflicto con las competencias autonómicas en materia de ordenación territorial y urbanística, lo que pone de nuevo en peligro la seguridad jurídica que venimos padeciendo desde que las CCAA asumieron estas competencias.

La necesidad de conjugar normas estatales con las diferentes legislaciones urbanísticas emanadas de las CCAA, las ordenanzas y planes urbanísticos municipales y la interpretación que de todas ellas que vienen realizando nuestros tribunales, nos ha situado en un escenario inseguro y, en ocasiones, ineficaz. Por ello, si las CCAA no realizan los necesarios cambios normativos en sus leyes urbanísticas, adaptándolas al texto estatal, muchas medidas de la Ley 8/2013 van a ser en la práctica difíciles de aplicar, quedando al albur de interpretaciones de los servicios técnicos municipales del Ayuntamiento de turno que decidan si resultan o no de aplicación directa.

Pese a todas estas connotaciones poco positivas que he descrito, hay que reconocer una serie de disposiciones bienintencionadas en la ley que, si bien no han dado el resultado esperado hasta ahora, es posible que con buena voluntad de las administraciones implicadas y la continuidad en la mejora de la coyuntura económica, empiecen a dar sus frutos en un futuro inmediato.

Hay que reconocer que la ley da importantes pasos en orden a hacer posible la gestión en la ciudad consolidada, creando nuevas figuras o flexibilizando la forma de utilizar los instrumentos urbanísticos con los que contábamos hasta ahora. Pero, ¿se reactivará con ello el sector inmobiliario y constructivo en España? Nadie duda de que los operadores inmobiliarios han cambiado y que estos movimientos dotan de un cierto dinamismo al sector. El mercado está dominado ahora por los grandes fondos extranjeros que, ahora sí, han demostrado su gran apetito inversor.

Pero, curiosamente, todos coinciden en que falta producto y que su intención es seguir invirtiendo si encuentran lo que buscan. No cabe duda de que con una correcta gestión se genera producto. Y es, precisamente, el negocio de la gestión de los activos inmobiliarios donde también han puesto su foco. No han dudado en adquirir a las entidades financieras sus plataformas de gestión inmobiliaria para pujar por la gestión de los activos de los grandes operadores, por ejemplo de Sareb.

La Ley 8/2013 es una norma que contiene herramientas para generar producto o hacer apetecible el producto que hoy día no lo es: la mejora energética de los edificios, la creación de los complejos urbanísticos, las actuaciones de regeneración urbana en un contexto más realista suavizando las cargas a los propietarios, la flexibilización del régimen de mayorías en las comunidades de propietarios para acometer ciertas obras que mejoran los edificios, etc., son ejemplos del potencial de la norma y del partido que de ella pueden sacar no sólo los propietarios, sino también las administraciones públicas, los constructores y los profesionales, como operadores necesarios en todo el proceso.

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