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  • EDICIÓN DE 12/06/2013
 
 

Los actos de dominio sobre cosa común precisan de la unanimidad de los partícipes

12/06/2013
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Es objeto del presente recurso de casación la sentencia que estimó la acción de división de cosa común y liquidación de la comunidad existente entre los demandantes y el demandado-recurrente, sobre una finca urbana, considerando que como el inmueble resultaba jurídicamente indivisible procedía su enajenación en pública subasta con admisión de licitadores extraños, aprobando ciertas condiciones pactadas por los demandantes -sin intervención del demandado- para llevar a cabo la venta.

Iustel

La Sala declara que al haberse aprobado condicionamientos para la subasta por una parte de los condóminos sin presencia de los restantes, en este caso del recurrente, y particularmente la fijación de un precio de venta que, en caso de ser cubierto por cualquiera de ellos, excluiría la celebración de la subasta, se incurre en la denunciada vulneración del art. 398 CC, que prevé que los actos de dominio precisan de la unanimidad de los partícipes. En consecuencia, se estima el recurso y se dejan sin efecto los pronunciamientos referidos a la aprobación de los acuerdos celebrados entre los demandantes en orden a la forma de enajenación del bien litigioso.

TRIBUNAL SUPREMO

Sala de lo Civil

Sentencia 88/2013, de 22 de febrero de 2013

RECURSO DE CASACIÓN Núm: 1460/2010

Ponente Excmo. Sr. ANTONIO SALAS CARCELLER

En la Villa de Madrid, a veintidós de Febrero de dos mil trece.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de Apelación por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Ávila, como consecuencia de autos de juicio ordinario n.º 45/09, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Arenas de San Pedro (Ávila); cuyo recurso fue interpuesto ante la mencionada Audiencia por la representación procesal de don Pablo Jesús, representado ante esta Sala por la Procuradora de los Tribunales doña Susana Sánchez García; siendo parte recurrida don Eloy, doña Elisenda y doña Maite, representados por el Procurador de los Tribunales don Celso de la Cruz Ortega.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- Ante el Juzgado de Primera Instancia fueron vistos los autos, juicio ordinario, promovidos a instancia de doña Elisenda, don Eloy y doña Maite contra don Pablo Jesús.

1.- Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, que "... dicte sentencia por la que se declare el derecho de mis mandantes a enajenar la cosa en común y liquidar la Comunidad de Bienes constituida sobre la finca urbana, identificada en el Registro de la Propiedad de Guisando como finca n.º NUM000, al tomo NUM001, libro NUM002 del Ayuntamiento de Guisando, folio NUM003 y, se condene al demandado a estar y pasar por la división y liquidación del condominio y, en su caso la enajenación de los bienes en pública subasta con intervención de terceros en las condiciones establecidas en el hecho cuarto de la demanda y, con reserva expresa a favor de los comuneros del derecho de adquisición preferente y enajenado el inmueble se proceda a la liquidación y adjudicación del precio de la venta, una vez que se hayan saldado las deudas que la Comunidad de Bienes haya contraído con D. Eloy y, se cubran los gastos e impuestos de las transmisiones; codenando en costas al demandado si no se aquietara a estas pretensiones."

2.- Admitida a trámite la demanda, la representación procesal de don Pablo Jesús contestó a la misma, oponiendo a las pretensiones deducidas de adverso los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para concluir solicitando que, "... dicte sentencia por la que apreciando la primera de las excepciones propuestas desestime la demanda respecto a Dña. Maite y Dña. Elisenda, al no constar la representación con la que actúa el Procurador de los Tribunales, y apreciando el resto de las excepciones declare no haber lugar a entrar en el fondo del asunto desestimando la demanda, o subsidiariamente y para el caso de no apreciar las excepciones y entre en el fondo del asunto dicte sentencia desestimando íntegramente la demanda, y todo ello con expresa condena en costas al actor por el principio de litigante vencido." Al tiempo que formulaba reconvención, si bien la misma, por resolución de 14 de julio de 2009, no fue admitida.

3.- Convocadas las partes a la audiencia previa, las pruebas propuestas y declaradas pertinentes fueron practicadas en el juicio, quedando los autos conclusos para sentencia.

4.- El Juzgado de Primera Instancia dictó Sentencia con fecha 8 de marzo de 2010, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que estimando parcialmente la demanda formulada por Doña Elisenda, Don Eloy y Doña Maite representados por el Sr. Procurador Alonso Carrasco, y asistidos por el Sr. Letrado Peña Ochoa, contra Don Pablo Jesús, representado por el Sr. Procurador García García, y asistido por el Sr. Letrado De Aragón Balboa-Sandoval debo declarar y declaro haber lugar a la división de la cosa común conforme al fundamento jurídico cuarto de la presente resolución, ascendiendo la cantidad adeudada a D. Eloy por gastos de conservación a 10.375.56 euros conforme al fundamento jurídico quinto de la presente sentencia, todo ello sin expresa imposición de costas."

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la actora, y sustanciada la alzada, la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Ávila, dictó sentencia con fecha 11 de junio de 2010, cuyo Fallo es como sigue: "Que debemos estimar y estimamos en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de doña Elisenda, D.ª Maite y D. Eloy contra la Sentencia n° 27/2010 de fecha 8 de Marzo de 2010 dictada por el Sr. Juez de 1.ª Instancia n° 1 de Arenas de San Pedro en el procedimiento ordinario n° 45/09, del que el presente Rollo dimana, y la revocamos en parte en el sentido de que debemos estimar y estimamos la demanda presentada por los demandantes doña Elisenda, D. Eloy y doña Maite contra su hermano demandado D. Pablo Jesús, y debemos declarar y declaramos el derecho de los recurrentes a enajenar la cosa en común y liquidar la comunidad de bienes constituida sobre la finca urbana, identificada en el Registro de la propiedad de Arenas de San Pedro (Ávila), sita en el término municipal de Guisando como finca n° NUM000, al tomo NUM001, libro NUM002 del Ayuntamiento de Guisando, folio NUM003, condenando al demandado D. Pablo Jesús a estar y pasar por la división y liquidación del condominio, y en su caso, la enajenación de los bienes en pública subasta con admisión de licitadores extraños aprobándose las condiciones establecidas en el hecho 4° de la demanda, a excepción de la cuantificación del crédito que en dicho acuerdo figura por un importe de 180.000 ? a favor de D. Eloy, que se deja sin efecto, debiéndose determinar ese crédito por un perito imparcial en ejecución de Sentencia, y el apartado 1 de los acuerdos finales, en sus dos párrafos, que no se aprueba; y enajenado, en su caso el inmueble se proceda a la liquidación y adjudicación del precio de la venta una vez se hayan saldado las deudas que la Comunidad de bienes haya contraído con D. Eloy y con los restantes herederos; Confirmando el resto de la Sentencia recurrida en cuanto no se oponga a la presente, y sin que se impongan a las partes las costas causadas en esta alzada."

TERCERO.- El Procurador don Antonio García García, en nombre y representación de don Pablo Jesús, formalizó recurso de casación ante la Audiencia Provincial de Ávila, fundado en los siguientes motivos: 1) Por infracción de lo dispuesto en el artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por incongruencia; 2) Por infracción de lo dispuesto en el mismo artículo, también por incongruencia; 3) Por infracción de los artículos 401 y 404 del Código Civil; 4) Por vulneración del artículo 398 del Código Civil; y 5) Por infracción de los artículos 1961, 1964, 1969 y 1974 del Código Civil.

CUARTO.- Por esta Sala se dictó auto de fecha 12 de abril de 2011 por el que se acordó la admisión del recurso, así como que se diera traslado del mismo a la parte recurrida, doña Elisenda, don Eloy y doña Maite, que se opusieron a su estimación por escrito que presentó en su nombre el Procurador don Celso de la Cruz Ortega.

QUINTO.- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública ni estimándola necesaria este Tribunal, se señaló para votación y fallo del recurso el día 6 de febrero de 2013, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Antonio Salas Carceller,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Doña Elisenda, don Eloy y doña Maite interpusieron demanda de juicio ordinario contra don Pablo Jesús en ejercicio de la acción de división de cosa común y liquidación de la comunidad existente entre todos ellos, por cuartas partes, sobre la finca urbana identificada en el Registro de la Propiedad de Guisando como finca n.º NUM000, al tomo NUM001, libro NUM002 de dicho Ayuntamiento, folio NUM003, reclamando los gastos que ha generado dicha situación de "pro indiviso" por un importe de 180.000 euros que deberán ser abonados a don Eloy.

El demandado se opuso a tales pretensiones y, seguido el proceso por sus trámites, el Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Arenas de San Pedro dictó sentencia de fecha 8 de marzo de 2010 por la que estimó parcialmente la demanda y declaró haber lugar a la división material del inmueble en la forma establecida por el informe pericial aportado por la parte demandada, ascendiendo la cantidad adeudada a don Eloy por gastos de conservación a 10.375,56 euros, sin especial pronunciamiento sobre costas.

Los demandantes recurrieron en apelación y la Audiencia Provincial de Ávila (Sección 1.ª) dictó sentencia de fecha 11 de junio de 2010 por la que, estimando en parte el recurso, consideró que el inmueble resultaba jurídicamente indivisible, condenando al demandado don Pablo Jesús a estar y pasar por la división y liquidación del condominio y, en su caso, la enajenación del inmueble en pública subasta con admisión de licitadores extraños, aprobando ciertas condiciones pactadas por los demandantes -sin intervención del demandado- para llevar a cabo la venta, dejando sin cuantificar el crédito correspondiente a don Eloy para su fijación en ejecución de sentencia, sin especial declaración sobre costas.

Contra dicha sentencia ha recurrido en casación el demandado don Pablo Jesús, oponiendo cinco motivos de los que únicamente se admiten el tercero, el cuarto y el quinto.

SEGUNDO.- El tercer motivo del recurso denuncia la infracción de lo dispuesto en los artículos 401 y 404 del Código Civil, referidos a la división de la cosa común y a la necesidad de la celebración de pública subasta cuando la misma resulta indivisible.

Afirma la parte recurrente que la determinación de si la cosa es o no divisible es una cuestión de hecho "y, por tanto, por el principio de inmediación de las sentencias judiciales, debe ser establecida por el Juzgado de Primera Instancia, que es el que conoce de primera mano las pruebas practicadas para determinar los hechos necesarios para dictar una resolución ajustada a la realidad fáctica"; y más adelante añade que "al no haberse acreditado la indivisibilidad de la finca en primera instancia, y ser una cuestión de hecho sometida al criterio del Juzgado de Primera Instancia, no debió (sic) acogerse los argumentos de los apelantes pues con ello se vulneran los artículos 400 al 404 del Código Civil Español, y por tanto no se debió revocar la sentencia del Juzgado de Primera Instancia".

El motivo se desestima. En nuestro sistema, el juicio de segunda instancia es pleno y ha de realizarse con base en los materiales recogidos en la primera, aunque puede completarse el material probatorio admitiendo -con carácter limitado- ciertas pruebas que no pudieron practicarse en la misma ( artículos 460 y 464 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ); y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez inicial. La sentencia del Tribunal Constitucional n.º 212/2000, de 18 septiembre, afirma lo siguiente: ““Este Tribunal ya ha tenido ocasión de señalar que, en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos, como una 'revisio prioris instantiae', en la que el Tribunal Superior u órgano 'ad quem' tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la 'reformatio in peius', y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ( 'tantum devolutum quantum appellatum')”“.

El objeto del recurso de apelación es el mismo de la primera instancia, o sea la pretensión ejercitada por el demandante y en su caso -en vía reconvencional- por el demandado, junto con las excepciones planteadas en aquella sede procesal y jurisdiccional, efectuando el órgano judicial de segundo grado o "ad quem" un nuevo juicio de las pretensiones formuladas por las partes en la anterior instancia. Por eso, el artículo 456.1 de la LEC 1/2000 señala al respecto que "En virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación".

Aunque la parte recurrente defienda el acierto de la sentencia de primera instancia respecto de la de apelación, el recurso de casación se ha de fundar, no en una comparación entre ambas sentencias, sino en las posibles infracciones legales cometidas por esta última. La Audiencia, al conocer del recurso de apelación, está facultada para determinar el carácter divisible o indivisible de la cosa a efectos de aplicar lo dispuesto por el artículo 404 del Código Civil, y así lo ha hecho concluyendo razonablemente que se trata de un bien indivisible pues, como señala en el fundamento de derecho segundo, la división, según la propuesta del perito de la parte demandada, se practicaría formando lotes en los que se incluyen otras fincas distintas, sobre las que no se ha solicitado la división, lo que excede del objeto y finalidad de la misma.

TERCERO.- El motivo cuarto se refiere a la infracción del artículo 398 del Código Civil por cuanto -entiende la parte recurrente- que establecida por la resolución recurrida la indivisibilidad de la finca, sólo resultaba posible la venta en pública subasta con admisión de licitadores extraños, sin que sea pertinente en tal caso la celebración de una subasta previa entre los comuneros en los términos señalados en el hecho cuarto de la demanda, que fueron los acordados por los demandantes -con exclusión del demandado- en reunión que celebraron el 25 de octubre de 2008.

El motivo se estima, lo que dará lugar a la casación parcial de la sentencia recurrida. El artículo 398 del Código Civil dispone, en su párrafo primero, que para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes, lo que "a contrario sensu" significa que los actos de dominio -como es el de disposición de la cosa mediante su enajenación- no están regido por dicha regla y precisan de la unanimidad de los partícipes. Son de "administración" todas aquellas cuestiones que regulan el disfrute de la cosa sin alterar su sustancia, mientras que son de "disposición" los actos que representan la enajenación total o parcial, la imposición de un gravamen o la alteración de la sustancia material de la cosa. Por ello, declarada la indivisibilidad y la necesidad de la venta en pública subasta con admisión de terceros licitadores, no pueden admitirse condicionamientos para la subasta acordados por una parte de los condóminos sin presencia de los restantes, y particularmente la fijación de un precio de venta que, en caso de ser cubierto por cualquiera de ellos, excluiría la celebración de la subasta, pues tal fijación puede ser perjudicial para la comunidad al impedir la eventual obtención de un precio mayor; de modo que, a falta de acuerdo unánime, es necesario que la subasta se celebre sin limitación alguna pudiendo concurrir a ella los condóminos junto con los terceros con el fin de poder lograr la obtención del precio más alto que sea posible.

CUARTO.- El quinto motivo denuncia la vulneración de los artículos 1961, 1964, 1969 y 1974 del Código Civil, en tanto que la parte recurrente considera prescrita cualquier deuda de la comunidad para con el demandante don Eloy que sea anterior al 26 de enero de 1994, comprendiendo así los quince años anteriores a la fecha de presentación de la demanda ( artículo 1964 CC ) según resolvió el Juez de Primera Instancia, sin que pueda admitirse que dicho plazo de prescripción haya sido interrumpido.

El motivo se desestima ya que, en el caso de las comunidades, no se trata de la existencia de créditos singulares nacidos de la mayor aportación que haya podido hacer en determinado momento alguno de los condóminos para cubrir gastos de la comunidad o incluso para modificar la cosa, aumentando su valor, con el consentimiento expreso o tácito de los demás. En tal caso lo que sucede, como la propia parte recurrente reconoce, es que no existe deuda exigible hasta que no se produce su liquidación por acuerdo de los condóminos o por cualquier otro medio de carácter subsidiario, y es precisamente al producirse la liquidación -con fijación de la cantidad adeudada por cada partícipe- cuando comienza a correr el plazo de prescripción para exigir el pago de la cantidad resultante por quien resulte ser acreedor, lo que pone de manifiesto que en el presente caso no ha podido producirse la prescripción.

QUINTO.- Estimado en parte el recurso de casación, no procede hacer especial declaración sobre las costas causadas por el mismo ( artículo 398.2). Tampoco procede la condena en costas de las instancias a ninguna de las partes, según lo ya resuelto por las respectivas sentencias en aplicación de lo dispuesto por los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

Que DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS haber lugaren parte al recurso de casación interpuesto en nombre de don Pablo Jesús contra la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Ávila (Sección 1.ª) en Rollo de Apelación n.º 162/10, dimanante de autos de juicio ordinario número 45/09 seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Arenas de San Pedro, en virtud de demanda interpuesta por doña Elisenda, don Eloy y doña Maite contra el hoy recurrente, la cual casamos parcialmente en cuanto dejamos sin efecto los pronunciamientos referidos a la aprobación de los acuerdos celebrados entre los demandantes en orden a la forma de enajenación del bien litigioso, confirmándola en lo demás, sin especial declaración sobre las costas del presente recurso y las causadas en ambas instancias.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Jose Ramon Ferrandiz Gabriel.- Antonio Salas Carceller.- Ignacio Sancho Gargallo.- Rafael Saraza Jimena.- Sebastian Sastre Papiol.- Rafael Gimeno-Bayon Cobos.- Firmado y Rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Antonio Salas Carceller, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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