El cambio normativo viene motivado por la necesidad de dar un mayor impulso al mercado del alquiler en España, especialmente a través de medidas destinadas a fortalecer la seguridad jurídica de las partes y a incrementar la oferta de viviendas en régimen de alquiler.
Partiendo de esta premisa, las reformas introducidas por el Anteproyecto de Ley tienen como finalidad agilizar los procesos judiciales de desahucio y de reclamación de rentas derivadas del alquiler. Asimismo, van a permitir que las comunidades de propietarios adopten con más facilidad acuerdos para la realización de obras y la instalación de equipos o sistemas que mejoren la eficiencia energética de los edificios.
El Anteproyecto, que será sometido a consultas y a diversos informes antes de que el Gobierno lo apruebe definitivamente y lo remita a las Cortes, va a introducir cambios en tres Leyes: la Ley de Arrendamientos Urbanos, la Ley de Enjuiciamiento Civil y la Ley de Propiedad Horizontal.
Ampliación de los supuestos de cancelación de los contratos
En el caso de la Ley de Arrendamientos Urbanos se amplían los supuestos en los que no procede la prórroga obligatoria del contrato de alquiler. En la actualidad el propietario sólo puede rescindir el contrato en el caso de que necesite ocupar la vivienda para uso propio. El Anteproyecto de Ley extiende este derecho para sus familiares en primer grado de consanguinidad (padres o hijos).
Para poder disfrutar de este derecho, el arrendador debe hacer constar esta posibilidad expresamente en el contrato. Si transcurridos tres meses a contar desde la extinción del contrato, el arrendador o sus familiares no han ocupado la vivienda, el arrendador tendrá que reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la misma por un nuevo período de hasta cinco años y el inquilino tendrá derecho a que se le pague el importe de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera causado hasta el momento de la reocupación o a que se le indemnice con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedasen hasta completar los cinco del contrato.
Agilización de trámites judiciales
En ocasiones, los procesos judiciales en los que se solicita el desahucio o el abono de rentas adeudadas terminan siendo largos y onerosos para las partes. El Anteproyecto de Ley de Medidas adopta una serie de cambios en la Ley de Enjuiciamiento Civil que dan más agilidad e imprimen más eficacia a las causas. Estos cambios se hacen siguiendo dos premisas básicas: dar mayor seguridad jurídica a los arrendadores y salvaguardar los derechos de los inquilinos de buena fe.
La reforma proyectada por el Gobierno recoge modificaciones importantes en lo que se refiere al procedimiento judicial a seguir en caso de impago. De este modo, prevé que las reclamaciones por impago de rentas, que hasta ahora se decidían en juicio ordinario, pasen a sustanciarse en juicio verbal, más simple, sencillo y rápido que el anterior. En el mismo sentido se ofrece la posibilidad de que todas las reclamaciones de desahucio y rentas puedan acudir al cauce del proceso monitorio. Además, la sentencia de desahucio dictada por un juez puede constituir título suficiente para la ejecución directa del desahucio.
Se establece, asimismo, que la sentencia de condena al pago de rentas debidas incluya también las rentas que se hayan dejado de pagar con posterioridad al momento en que el arrendador interpuso la demanda. Actualmente, estas resoluciones judiciales sólo obligan al pago de las rentas no satisfechas hasta que se ha interpuesto la demanda, de manera que, si desde ese momento se acumulan nuevas mensualidades sin pagar, el arrendador se ve obligado a ir de nuevo a juicio.
Por otra parte, se reduce de dos meses a un mes el plazo que debe transcurrir entre el momento en que el arrendador interpone un requerimiento al inquilino por el impago de rentas y la presentación de la demanda. El arrendatario podrá evitar el inicio del proceso si paga las mensualidades atrasadas en este plazo.
Mejora energética de los edificios
La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal permite flexibilizar las mayorías necesarias en las juntas de propietarios para que la comunidad afronte la realización de obras de mejora de la eficiencia energética del edificio.
Hasta ahora se requiere unanimidad si se modifican las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, mayoría de tres quintos si las actuaciones suponen el establecimiento de servicios comunes de interés general o mayoría de propietarios en el resto de supuestos.
La reforma de la Ley facilita la adopción de acuerdos sobre actuaciones que permitan mejorar la eficiencia energética del inmueble y clarifica el régimen jurídico aplicable, eliminando la regla de la unanimidad en los casos en que estas instalaciones, tengan o no la consideración de servicios comunes de interés general, supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos.
Esta medida debe unirse a la posibilidad ya existente de que un tercio de los propietarios acuerden la instalación de sistemas de aprovechamiento de la energía solar o de infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.
La modificación facilita las obras de rehabilitación de los edificios residenciales que tengan por objeto mejorar la eficiencia energética y, en consecuencia, es importante para favorecer la eficacia del Plan Renove de las Viviendas. Este Plan se está diseñando actualmente en el Ministerio de Vivienda, de acuerdo con el compromiso asumido por el Presidente del Gobierno en su comparecencia ante el Congreso de los Diputados el pasado 2 de julio para informar de las medidas del Gobierno ante la situación económica.
Financiación de la vivienda en alquiler
Por otra parte, al grupo de medidas para el fomento de la oferta de la vivienda en alquiler que hoy impulsa el Gobierno se sumará pronto una modificación reglamentaria del régimen de los títulos del mercado hipotecario, que permitirá que los préstamos hipotecarios concedidos con garantía de inmuebles construidos sobre un derecho de superficie puedan formar parte de la cartera de garantía de las cédulas y de los bonos hipotecarios.
Al ampliar la posibilidad de refinanciación a través del mercado de capitales a este tipo de préstamos, se facilita que las entidades de crédito puedan concederlos con condiciones más favorables, redundando en unos menores costes para la construcción de vivienda en alquiler.
Esta reforma irá incluida en el Real Decreto por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley de regulación del mercado hipotecario, de 25 de marzo de 1981, que aprobará el Gobierno este otoño. El objetivo pretendido no es otro que el aumento del parque de viviendas ofertadas en alquiler, así como el abaratamiento de su coste para el ciudadano.
