Declara la Sala que con el ejercicio del derecho de opción de compra, éste queda consumado y extinguido, mientras que el contrato de compraventa queda automáticamente perfeccionado y sometido a su propia regulación, requiriendo para su adecuada consumación la traditio de la cosa vendida en cualquiera de sus formas, a fin de dar cumplimiento a los arts. 609 y 1095 del CC. Con el ejercicio en forma positiva de la opción se tiene título, pero no el modo en cualquiera de sus formas y, en el caso examinado, ambas cosas se han producido, pues ni la opción debe ser complementada mediante el otorgamiento de escritura pública, ni la escritura cumplimenta de forma exclusiva el requisito de la traditio en la compraventa cuando ya se había producido la entrega de la cosa vendida y puesto en poder y posesión del comprador, consolidándose la propiedad y quedando resuelto el contrato de arrendamiento.
TRIBUNAL SUPREMO
Sala de lo Civil
Sentencia 1028/2007, de 27 de septiembre de 2007
RECURSO DE CASACIÓN Núm: 4266/2000
Ponente Excmo. Sr. JOSÉ ANTONIO SEIJAS QUINTANA
En la Villa de Madrid, a veintisiete de Septiembre de dos mil siete.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Lugo, como consecuencia de autos de juicio declarativo ordinario de menor cuantía 76 / 1999, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número uno de Monforte de Lemos, cuyo recurso fue interpuesto por el Procurador Don Javier Vázquez Hernández, en nombre y representación de D. Paulino, Don Silvio, Don Carlos Miguel, Don Jesus Miguel, Don Ángel Daniel, Don Bartolomé Don Diego, Doña María Virtudes, Doña Begoña, Don Ildefonso, Doña Estefanía, Don Marcelino Doña Marta y Doña Rosario, Don Jose Antonio, Doña Araceli, Doña Diana y Don Juan Manuel, Doña Inés, Doña Mónica y Doña Virginia, y como parte recurrida el Procurador Don Argimiro Vázquez Guillén, en nombre y representación de Lemos Xogos S.A.
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- 1.- La Procuradora Doña María Soledad Seoane Portela, en nombre y representación de D. Paulino, Don Silvio, Don Carlos Miguel, Don Jesus Miguel, Don Ángel Daniel, Don Bartolomé, Don Diego, Doña María Virtudes, Doña Begoña, Don Ildefonso, Doña Estefanía, Don Marcelino, Doña Marta y Doña Rosario, Don Jose Antonio, Doña Araceli, Doña Diana y Don Juan Manuel, Doña Inés, Doña Mónica y Doña Virginia, interpuso demanda de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, contra la Empresa Mercantil Lemos Xogos S.A y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia por la que se condene a la demanda a pagar a los actores la cantidad de DIECISÉIS MILLONES CIENTO CINCUENTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS DIECISÉIS PESETAS CON CUARENTA Y CINCO céntimos, importe de las rentas del arrendamiento a que se contraen los hechos primero a tercero de esta demanda y asimismo a pagarle la cantidad de QUINIENTAS CUARENTA Y SEIS MIL CIENTO ONCE PESETAS, importe del Impuesto sobre Bienes Inmuebles ( IBI) correspondiente al local arrendado y a que se contrae el hecho quinto de esta misma demanda, con más el interés legal de ambas cantidades a partir del emplazamiento para contestar esta demanda y en su momento el interés a que se refiere el art. 921 de la Ley Procesal, y todo con expresa condena a la demandada a pagar las costas causadas en este proceso.
2.- La Procuradora Doña María Dolores Franco García, en nombre y representación de La Entidad Mercantil Lemos Xogos S.A., contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que se condene a los demandantes reconvenidos a que como indemnización de los daños y perjuicios a que se refiere esa reconvención paguen a mi representada, Lemos Xogos S.A., la cantidad de doce millones quinientas mil pesetas, de manera solidaria, o en su defecto a tenor de las cuotas indivisas o porcentaje de que el mes de enero de 1992, y periodo siguiente transcurrido hasta el 28 de diciembre de 1998, fueren titulares o propietarios los aquí reconvenidos, en el local a que se refiere este juicio, entidad o local número uno de la planta baja del edificio n.º 88 y 90 de la Avenida de Galicia de Monforte de Lemos, finca registral n.º 27.308, o la que en su defecto fuese, cuotas o participaciones indivisas de los demandantes reconvenidos, que se concretaran en la fase probaría y determinarán en la Sentencia, o en fase de ejecución de la misma, condenando asimismo a los reconvenidos al pago de las costas de la reconvención. La Procuradora María Soledad Seoane Portela, en nombre y representación de los demandantes Don Paulino y otros, contestó a la demanda y formuló reconvención oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación y término suplicando al Juzgado se dicte sentencia en la que se estime la demanda, y se desestime íntegramente la reconvención, con imposición a la reconviniente de la totalidad de las costas causadas.
3.- Recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente. Unidas estas a los autos, las mismas partes evacuaron el trámite de resumen de pruebas en sus escritos. La Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número uno de Monforte de Lemos, dictó sentencia con fecha 30 de marzo de dos mil, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: Que desestimando como desestimo la demanda presentada D. Paulino, Don Silvio, Don Carlos Miguel, Don Jesus Miguel, Don Ángel Daniel, Don Bartolomé, Don Diego, Doña María Virtudes, Doña Begoña, Don Ildefonso, Doña Estefanía, Don Marcelino, Doña Marta y Doña Rosario, Don Jose Antonio, Doña Araceli, Doña Diana y Don Juan Manuel, Doña Inés, Doña Mónica y Doña Virginia contra Lemos Xogos S.A, debo absolver y absuelvo a la demandada de las pretensiones contra ella ejercitada y con imposición de las costas a los demandantes. Que desestimando como desestimo la reconvención formulada por Lemos Xogos S.A. contra los demandantes debo absolver y absuelvo a los demandantes-reconvenidos de las pretensiones formuladas en la reconvención y todo ello con imposición de las costas a la reconviniente.
SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de D. Paulino, Don Silvio, Don Carlos Miguel, Don Jesus Miguel, Don Ángel Daniel, Don Bartolomé, Don Diego, Doña María Virtudes, Doña Begoña, Don Ildefonso, Doña Estefanía, Don Marcelino, Doña Marta y Doña Rosario, Don Jose Antonio, Doña Araceli, Doña Diana y Don Juan Manuel, Doña Inés, Doña Mónica y Doña Virginia, la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Lugo, dictó sentencia con fecha 26 de julio de 2000, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: Que debemos confirmar y confirmamos la sentencia apelada, sin especial pronunciamiento en costas en esta segunda instancia.
TERCERO.- 1.- El Procurador Don Javier Vázquez Hernández, en nombre y representación de D. Paulino, Don Silvio, Don Carlos Miguel, Don Jesus Miguel, Don Ángel Daniel, Don Bartolomé, Don Diego, Doña María Virtudes, Doña Begoña, Don Ildefonso, Doña Estefanía, Don Marcelino, Doña Marta y Doña Rosario, Don Jose Antonio, Doña Araceli, Doña Diana y Don Juan Manuel, Doña Inés, Doña Mónica y Doña Virginia, interpuso recurso de casación contra la anterior sentencia, con apoyo en los siguientes MOTIVOS: PRIMERO.- Con amparo en el apartado 3º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y autorizado por el apartado 4º del artículo 5 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, por violación del apartado 5º del artículo 120 de la Constitución Española. SEGUNDO.- Al amparo del apartado 4º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por errónea interpretación de la Doctrina Jurisprudencial emanada en relación con el contrato de opción de compra y con ello violación del artículo 1450 del Código Civil. TERCERO.-Al amparo de lo dispuesto en el apartado 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por violación del artículo 1555-1º del Código Civil. CUARTO.- Con sede en el apartado 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por violación de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 29/94 de 24 de Noviembre en cuanto autoriza al arrendador a cobrar del arrendatario el IBI del local arrendado.
2.- Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, el Procurador D. Argimiro Vázquez Guillén, en nombre y representación de Lemos Xogos S.A. presentó escrito de impugnación al mismo.
3.- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día veinte de septiembre del 2007, en que tuvo lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JOSÉ ANTONIO SEIJAS QUINTANA
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.-Los ahora recurrentes reclamaron de la Empresa Xogos SA las rentas impagadas correspondientes al arrendamiento de local de negocio, sito en Monforte de Lemos, durante el periodo comprendido desde Febrero de 1.992 a Noviembre de 1998, fecha en que, por haber ejercitado el derecho de opción contenido en el contrato, se otorgó la escritura de venta. También el importe del Impuesto de Bienes Inmuebles correspondientes al mismo local, durante los años 1995 a 1998, ambos inclusive. La sentencia del Juzgado desestimó la demanda, siendo confirmada por la de la Audiencia Provincial. En el contrato, dice la sentencia, se estableció una opción de compra del bajo arrendado, que la arrendataria ejercitó, pese a lo cual reclama las mensualidades desde que se ejercitó el derecho de opción hasta el mes anterior a otorgarse el contrato de compraventa, siendo así que “una vez que el optante ejercita la opción de compra, dentro del plazo estipulado y lo comunica al optatario o concedente, la opción queda plenamente extinguida o consumada y desde ese mismo momento y por ese único hecho, nace y se perfecciona automáticamente el correspondiente contrato de compraventa”.
SEGUNDO.- El primer motivo denuncia la falta de motivación de la sentencia porque no contiene razonamiento alguno sobre una de las dos acciones formuladas, la correspondiente al importe del Impuesto de Bienes Inmuebles, incumpliendo el apartado 3º del artículo 120 de la CE. Se desestima. El motivo confunde el vicio de incongruencia con la falta de motivación, que constituyen exigencias diferentes, por más que ambas entronquen en el plano del derecho a la tutela judicial efectiva (SSTS 26 de julio y 20 de septiembre de 2006 ), pues aun cuando la segunda puede determinar la primera, la incongruencia omisiva exige la falta de respuesta sobre algún punto esencial o cuestión sustancial del pleito, que es lo que se está realmente denunciando, y es evidente que desde el punto de vista de tutela judicial el deber de congruencia consiste en el derecho a obtener una respuesta motivada y fundada en Derecho no manifiestamente arbitraria o irrazonable, aunque la fundamentación jurídica pueda resultar discutible o quepa disentir de ella, por lo que aun entendiendo que este deber no queda cubierto por el hecho de que la sentencia sea desestimatoria, al no haber sido tratado expresamente en ninguno de los fundamentos jurídicos de la misma, lo cierto y evidente es que extinguido el contrato por el ejercicio del derecho de opción de compraventa del local que el arrendamiento otorgaba a la arrendataria, entiende desestimada tanto la reclamación relativa a las rentas, como al Impuesto de Bienes Inmuebles.
TERCERO.- En el segundo se alega infracción del artículo 1450 del CC porque, aun reconociendo que la demandada ejercitó el derecho de opción, ello no dio lugar a la extinción del preexistente contrato de arrendamiento, sino que este se mantuvo paralelamente al de compraventa perfeccionado, contrato que si bien quedó perfeccionado con el ejercicio de la opción, no se consumó por falta de tradición, hasta que se otorgó la escritura correspondiente. El motivo se analiza juntamente con el tercero referido a la obligación del arrendatario de pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos, conforme a lo dispuesto en el artículo 1555.1 del mismo Texto Legal, porque, hasta el otorgamiento de la escritura “vinieron paralelamente existiendo ambos contratos: el de arrendamiento y el de compraventa no consumada, y de ahí que el primero siguió produciendo sus efectos propios y diferentes, y entre ellos la obligación del pago de la renta”.
Ambos se desestiman. Es cierto que una opción de compra ejercitada no es título de dominio alguno, pues con ella lo único que se produce es la perfección del contrato de compraventa proyectado, pero no su consumación. Con el ejercicio del derecho de opción de compra este queda consumado y extinguido, mientras que el contrato de compraventa queda automáticamente perfeccionado y sometido a su propia regulación (arts. 1.445 y ss. del CC ), en la que figura el 1.450, que mantiene desde luego la perfección del contrato, aunque ni la cosa ni el precio se hayan entregado, requiriendo para su adecuada consumación la traditio de la cosa vendida en cualquiera de sus formas, a fin de dar cumplimiento a los arts. 609 y 1.095 del Código civil. Con el ejercicio en forma positiva de la opción se tiene título, pero no el modo en cualquiera de sus formas (SSTS de 23 de diciembre de 1.991;14 de febrero de 1.997; 23 de mayo de 2007, entre otras).Y es evidente que en el caso ambas cosas se han producido pues ni la opción debe ser complementada mediante el otorgamiento de escritura pública, ni la escritura cumplimenta de forma exclusiva el requisito de la traditio en la compraventa cuando ya se había producido la entrega de la cosa vendida y puesto en poder y posesión del comprador, consolidándose la propiedad y quedando resuelto el contrato de arrendamiento. Una cosa es que la opción no influya para nada en las prestaciones propias del contrato locativo, que se mantienen en cuanto a lo que constituye el tipo legal que configura el arrendamiento, y otra distinta que una vez ejercitada la opción se mantenga esta doble relación que discurre de forma paralela, con el efecto de que todas las incidencias o discrepancias posteriores que puedan surgir entre las partes deban residenciarse en el ámbito del cumplimiento del contrato de compraventa perfeccionado y único ya existente entre las partes (STS 22 de noviembre 1993 ).
CUARTO.-Tampoco infringe la Disposición Transitoria tercera de la Ley 29/1994, en cuanto autoriza al arrendador a cobrar del arrendatario el IBI del local arrendado puesto que entre las partes no hay contrato de arrendamiento que sustente tal pretensión referida a un momento posterior al de la consumación o agotamiento de la opción.
QUINTO.- No estimándose procedente ninguno de los motivos del recurso, debe declararse no haber lugar al mismo y, conforme al art. 1715.3 LEC de 1881, imponer a la parte recurrente las costas, con pérdida del deposito constituido.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español
FALLAMOS
No haber lugar al recurso de casación interpuesto por el Procurador D Javier Vázquez Hernández, en nombre y representación de D. Paulino, Don Silvio, Don Carlos Miguel, Don Jesus Miguel, Don Ángel Daniel, Don Bartolomé, Don Diego, Doña María Virtudes, Doña Begoña, Don Ildefonso, Doña Estefanía, Don Marcelino, Doña Marta y Doña Rosario, Don Jose Antonio, Doña Araceli, Doña Diana y Don Juan Manuel, Doña Inés, Doña Mónica y Doña Virginia, contra la sentencia dictada con fecha 26 de Julio de 2000 por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Lugo, con expresa imposición de las costas causadas por su recurso de casación, con pérdida del deposito constituido.
Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente con devolución de los autos y Rollo de Sala en su día remitidos.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Román García Varela.- José Antonio Seijas Quinana.-Ignacio Sierra Gil de la Cuesta. Firmado y Rubricado.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. José Antonio Seijas Quintana, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
