DECRETO 127/2007, DE 31 DE OCTUBRE, SOBRE DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO DE VIVIENDAS DE PROTECCIÓN PÚBLICA DE LA COMUNIDAD AUTÓNOMA DE LA RIOJA
El reconocimiento constitucional del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada es un elemento clave del principio del Estado social y la premisa imprescindible para alcanzar el objetivo de asegurar a todos una digna calidad de vida, que el preámbulo de la Constitución vincula a la promoción del progreso de la cultura y la economía. Ambas dimensiones, cultural y económica, están presentes en el acceso ala vivienda y en su disfrute, conforme a las pautas constitucionales. En efecto, las exigencias de “dignidad” y “adecuación” se acrecientan con el progreso de la cultura, pero tienen al mismo tiempo, condicionantes económicos inevitables. La adecuación de la vivienda a las necesidades de cada persona depende de una serie de circunstancias de difícil generalización, pero tiene como denominador común la idoneidad para la preservación de la intimidad, el desarrollo de la vida individual y familiar y la satisfacción de las demandas básicas de ocio, descanso y también trabajo, en la medida en que éste se desarrolla cada vez más en la propia vivienda.
El Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de 1966 (ratificado por España en 1977) ya situaba el derecho a la vivienda en el marco más amplio del derecho de toda persona “a un nivel de vida adecuado para sí y su familia”, que incluye “alimentación, vestido y vivienda adecuados” y se vincula “a una mejora continua de las condiciones de existencia” (artículo 11.1). La Constitución española de 1978, al sustantivar en el artículo 47 el reconocimiento del derecho a la vivienda ha reforzado su significado como pieza clave de la vida personal y familiar. La concepción del derecho a la vivienda en el citado precepto constitucional es coherente con los demás “principios rectores de la política social y económica incluidos en el Capítulo III del Título I. Son “principios generales” del Derecho, cuyo valor normativo está fuera de duda porque, aunque no configuren verdaderos derechos subjetivos deben inspirar la legislación positiva, la práctica judicial y la actuación de los poderes públicos (artículo 53.3 de la Constitución).
El articulo 47, como los demás principios rectores de la política social y económica, contiene una serie de mandatos dirigidos a los poderes públicos para que hagan efectivas las prestaciones que se definen como contenidos del Estado social y a las que los ciudadanos tendrán derecho a acceder en los términos que establezca la legislación positiva. De ahí que, aunque el artículo 47 no configure un derecho subjetivo constitucional al acceso y disfrute de una vivienda, de él resulta “el derecho a que se establezcan derechos”, que sí podrán ser verdaderos derechos subjetivos de acuerdo con la legislación que los regule.
El artículo 8.1.16 de la Ley orgánica 3/1982, de 9 de junio por la que se aprueba el Estatuto de Autonomía de La Rioja atribuye a la Comunidad Autónoma de La Rioja le atribuye competencia exclusiva en materia de vivienda, lo que le habilita para cumplir el mandato constitucional anteriormente citado, tanto mediante la potestad legislativa como mediante la potestad reglamentaria del ejecutivo.
La Ley 13/2005, de 16 de diciembre, de medidas fiscales y administrativas para el año 2006, regulaba en su artículo 38 los Derechos de tanteo y retracto y el ejercicio de facultades patrimoniales en materia de viviendas protegidas, atribuyendo a la Consejería con competencias en materia de vivienda la facultad de ejercer los derechos de tanteo y retracto sobre las segundas o sucesivas transmisiones de viviendas protegidas, cualquiera que sea su régimen, durante el tiempo que dure el régimen protector, a contar desde la fecha de inscripción en el Registro de la Propiedad de la primera transmisión efectuada por el promotor.
Con fecha 8 de marzo de 2007, ha sido objeto de publicación en el Boletín Oficial de La Rioja, la Ley 2/2007, de 1 de marzo, de Vivienda de la Comunidad Autónoma de La Rioja, en cuyo artículo 56 regula el Derecho de Tanteo.” Se reconoce a la Consejería competente en materia de vivienda la facultad de ejercitar el derecho de tanteo legal sobre las segundas o sucesivas transmisiones de vivienda protegida durante el plazo de dos meses a partir del día siguiente a aquel en que se haya realizado la solicitud de visado de la transmisión de ésta “ igualmente y por lo que respecta al derecho de retracto encontramos su regulación en el artículo 57. “Se reconoce a la Consejería competente en materia de vivienda la facultad de ejercitar el retracto legal sobre las segundas o sucesivas transmisiones de vivienda protegida en los siguientes supuestos:
a) Cuando no se haya efectuado la solicitud de visado exigida y que determina el posible ejercicio del derecho de tanteo.
b) Cuando se haya omitido cualquiera de los requisitos exigidos para la solicitud de visado.
c) Cuando la transmisión de la propiedad o derecho real se produzca después del transcurso de plazo de dos meses desde el vencimiento del plazo para el ejercicio del derecho de tanteo o su renuncia expresa o cuando se haya realizado en condiciones distintas de las comunicadas “
Con el presente Decreto, y en desarrollo de la ley, se regula el procedimiento para el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto a favor de la Administración Pública y el régimen de adjudicación de las viviendas adquiridas, facilitando con ello el rendimiento que los ciudadanos puedan obtener de la figura de la vivienda de protección pública y adecuando su uso a la función social que cumple.
A través del control de las segundas y posteriores transmisiones de viviendas protegidas se pretende evitar un desplazamiento hacia los precios del mercado libre y la especulación y el fraude con viviendas que han recibido ayudas públicas, garantizando la existencia de un parque de viviendas en La Rioja con un precio moderado, que facilite el acceso de las viviendas de protección a los sectores más necesitados.
En su virtud, el Consejo de Gobierno, a propuesta del Consejero de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, conforme con el Consejo Consultivo de La Rioja y previa deliberación de sus miembros, en su reunión celebrada el día 31 de octubre de 2007, acuerda aprobar el siguiente,
Decreto
Capítulo I.
Disposiciones generales
Artículo 1.- Objeto y ámbito de aplicación.
1.- El presente Decreto tiene por objeto regular los derechos de tanteo y retracto en las viviendas de protección pública a favor de la Consejería con competencias en materia de vivienda y del Instituto de la Vivienda de La Rioja.
El derecho de tanteo podrá establecerse a favor de demandantes de viviendas inscritos en el Registro de solicitantes de vivienda protegida de la Comunidad Autónoma de La Rioja, mediante el procedimiento que reglamentariamente se determine.
2.- El presente Decreto será de aplicación a las viviendas de protección pública calificadas como tales en el territorio de la Comunidad Autónoma de La Rioja por la Administración autonómica y a sus anejos vinculados.
Artículo 2.- Derechos de tanteo y retracto.
1.- La Consejería con competencias en materia de vivienda o el Instituto de la Vivienda de La Rioja podrán ejercitar el derecho de tanteo y retracto sobre las viviendas de protección pública, cualquiera que sea su régimen, en las segundas y sucesivas transmisiones inter vivos, onerosas, voluntarias o como consecuencia de un procedimiento de ejecución patrimonial, durante todo el tiempo en el que la vivienda protegida se encuentre sujeta a limitación del precio de venta y renta por la normativa que resulte aplicable, a contar desde la fecha de inscripción en el Registro de la Propiedad de la primera transmisión efectuada por el promotor.
Sin perjuicio de lo establecido en el párrafo anterior, quedarán excluidos del ejercicio de estos derechos, las transmisiones entre parientes hasta el segundo grado de consanguinidad, siempre que en tales supuestos el adquirente reúna las condiciones y los requisitos específicos exigidos para acceder a las mismas.
2.- El ejercicio de estos derechos de adquisición preferente también podrá ser ejercitado por la Consejería con competencias en materia de vivienda o por el Instituto de la Vivienda de La Rioja sobre las viviendas en régimen de alquiler en segundas o posteriores transmisiones.
Las transmisiones de viviendas calificadas para arrendamiento en la primera transmisión de promotor a comprador se sujetarán a lo establecido para ellas en el plan estatal de vivienda o en la normativa autonómica de aplicación, no afectando a dicha transmisión el presente decreto.
3.- No se ejercitarán los derechos de tanteo o retracto ni se exigirá que los adquirentes reúnan las condiciones y los requisitos específicos exigidos para acceder a las viviendas de protección pública, en los casos de transmisión de una cuota indivisa, y en los procesos de liquidación de bienes por disolución de matrimonio o ruptura de parejas de hecho inscritas en los registros públicos oficiales siempre que el adquirente sea una de las personas que formaban parte de la comunidad de bienes, de la relación matrimonial o de la pareja de hecho.
4.- La Consejería con competencias en materia de vivienda o el Instituto de la Vivienda de La Rioja podrán ejercer el derecho de tanteo en primeras transmisiones, para evitar un posible fraude en la venta de viviendas protegidas, cuando medie por parte del comprador, denuncia debidamente documentada, de petición de precio superior al legalmente establecido en la adquisición de la vivienda.
Artículo 3.- Cédula de Calificación Definitiva.
1.- En la cédula de calificación definitiva de viviendas sujetas a cualquier régimen de protección pública se hará constar, además de la prohibición de disponer durante los plazos establecidos en la normativa aplicable, los derechos de tanteo y retracto que corresponden a la Consejería con competencias en materia de vivienda o el Instituto de la Vivienda de La Rioja de acuerdo con lo dispuesto en los artículos siguientes.
2.- El Registrador de la Propiedad no podrá hacer constar en el Registro de la Propiedad la concesión de la cédula de calificación definitiva que no contenga los datos citados en el apartado anterior de este precepto.
Artículo 4.- Contratos.
En los contratos de compraventa de viviendas de protección pública, cualquiera que sea su régimen, se consignará expresamente, el derecho de tanteo y retracto en favor de la Consejería con competencias en materia de vivienda o el Instituto de la Vivienda de La Rioja sobre las viviendas enajenadas en la forma siguiente:
Derecho de tanteo y de retracto durante todo el tiempo en el que la vivienda protegida se encuentre sujeta a limitación del precio de venta y renta por la normativa que resulte aplicable contados desde la fecha de inscripción en el Registro de la Propiedad de la primera transmisión efectuada por el promotor, o desde la fecha de calificación definitiva en el caso de promoción para uso propio.
Capítulo II.
Derechos de Tanteo y Retracto.
Artículo 5.- Procedimiento para el ejercicio del derecho de tanteo.
1.- Los titulares de viviendas sujetas a cualquier régimen de protección pública, deberán comunicar a la Consejería con competencias en materia de vivienda y al Instituto de la Vivienda de La Rioja a través de la Dirección General competente en materia de Vivienda de la Comunidad Autónoma de La Rioja, por cualquier medio que permita tener constancia fehaciente de su recepción, la decisión de enajenarlas, expresando el precio y forma de pago proyectados, las condiciones esenciales de la transmisión, así como previo su consentimiento expreso, los datos del interesado en la adquisición con referencia al cumplimiento de las condiciones exigidas para acceder a la vivienda.
2.- Una vez producida la comunicación, la Consejería con competencias en materia de vivienda o el Instituto de la Vivienda de La Rioja disponen de un plazo de dos meses para ejercitar el derecho de tanteo. El plazo de dos meses comenzará a contar a partir del día siguiente a la comunicación, salvo que la misma fuera incompleta o defectuosa, en cuyo caso la Administración podrá requerir al transmitente los datos incompletos o la subsanación de los defectos, quedando entre tanto en suspenso el plazo señalado.
3.- Antes de que finalice el plazo para el ejercicio del derecho de tanteo, la Consejería con competencias en materia de vivienda y el Instituto de la Vivienda de La Rioja, a través de la Dirección General de Vivienda, podrán notificar al interesado la renuncia a su ejercicio, en cuyo caso la transmisión podrá llevarse a cabo dentro de los dos meses siguientes a contar desde la notificación.
4.- La falta de ejercicio del derecho de tanteo en el plazo previsto también facultará para la transmisión de la vivienda en el plazo de dos meses desde la finalización del plazo de ejercicio del derecho.
Si la transmisión no se realizase en los mencionados plazos de dos meses, será preciso volver a comunicarla a la Administración, pudiendo ejercer de nuevo la Consejería con competencias en materia de vivienda o el Instituto de la Vivienda de La Rioja el derecho de tanteo.
En base a ello, toda transmisión realizada transcurrido ese plazo, y sin una nueva comunicación se entenderá efectuada contraviniendo el deber del titular previsto en el apartado 1 del presente artículo y podrá dar lugar al ejercicio del derecho de retracto por su titular.
5.- Si la transmisión tiene su origen en un procedimiento de ejecución patrimonial, el organismo encargado de realizar la adjudicación deberá comunicarlo a la Dirección General competente en materia de Vivienda de la Comunidad Autónoma de La Rioja, dentro del plazo de tres días, para que ésta pueda en su caso, ejercitar el derecho de tanteo.
6.- El ejercicio del derecho de tanteo deberá realizarse mediante notificación fehaciente dirigida al transmitente, u organismo encargado de realizar la adjudicación obligándose, la Consejería con competencias en materia de vivienda o el Instituto de la Vivienda de La Rioja, al pago del precio en el plazo de tres meses desde la notificación, salvo que en las condiciones de la transmisión se hayan establecido plazos superiores. El mismo plazo se aplicará para los supuestos de transmisiones consecuencia de procedimientos de ejecución patrimonial.
7.-Una vez ejercitado el Derecho de Tanteo por la Consejería con competencias en materia de vivienda o el Instituto de la Vivienda de La Rioja los titulares de las viviendas sobre las que se ejercita, deberán formalizar la escritura pública de compraventa a favor de la Consejería con competencias en materia de vivienda o el Instituto de la Vivienda de La Rioja, en su caso, en el plazo de tres meses a contar desde la notificación, salvo que en las condiciones de transmisión se haya establecido otro plazo superior.
8.- La Consejería con competencias en materia de vivienda o el Instituto de la Vivienda de La Rioja, una vez ejercitado el derecho de tanteo, se subrogará en la misma posición jurídica del adquirente inicialmente previsto, con idénticos derechos y obligaciones que los que éste tenía, siempre que los mismos se ajusten a la normativa vigente.
Artículo 6.- Procedimiento para el ejercicio del derecho de retracto.
1.- El derecho de retracto podrá ejercitarse por la Consejería con competencias en materia de vivienda o el Instituto de la Vivienda de La Rioja cuando no se haya hecho la comunicación prevista en el artículo anterior, se haya omitido en la misma cualquiera de los requisitos establecidos, se haya producido la transmisión después de haber caducado la comunicación o antes de que caducase el derecho de tanteo, así como cuando se haya realizado la transmisión en condiciones distintas de las de las comunicaciones.
2.- El retracto se ejercitará en el plazo de dos meses, a partir de la entrega en la Dirección General competente en materia de vivienda de la Comunidad Autónoma de La Rioja, de la copia del documento en el que se haya formalizado la transmisión de la propiedad y sin límite de plazo si esta comunicación no se ha producido.
En cualquier caso, el plazo de dos meses comenzará a contar cuando la Administración tuviera conocimiento fehaciente de la transmisión efectuada y de sus condiciones.
3.-El ejercicio del derecho de retracto deberá realizarse mediante notificación fehaciente dirigida al propietario adquirente, obligándose la Consejería con competencias en materia de vivienda o el Instituto de la Vivienda de La Rioja al pago del precio y de los gastos que procedan con arreglo a derecho, en el plazo de tres meses desde la notificación.
4.- Una vez hecho uso del derecho de retracto por la Consejería con competencias en materia de vivienda o el Instituto de la Vivienda de La Rioja, nacerá para el propietario adquirente de la vivienda las mismas obligaciones de formalización en escritura pública que las previstas para el derecho de tanteo.
Artículo 7.- Inscripción el Registro de la Propiedad.
1.- Los Notarios y Registradores de la Propiedad no podrán autorizar o inscribir, respectivamente, ninguna escritura de transmisión de viviendas sujetas a cualquier régimen de protección pública sin que se acredite por el transmitente que se ha hecho constar en el Registro de la Propiedad la calificación definitiva de la vivienda conteniendo la prohibición de disponer y los derechos de tanteo y retracto a favor de la Consejería con competencias en materia de vivienda y el Instituto de la Vivienda de La Rioja, así como que se le ha efectuado las notificaciones previstas en los artículos precedentes con los requisitos exigidos en los mismos, debiendo testimoniarse en las correspondientes escrituras.
2.- La Dirección General competente en materia de tributos de la Administración de la Comunidad Autónoma, con el fin de facilitar el control de las transmisiones sujetas a este Decreto, comunicará a la Dirección General competente en materia de vivienda, cada tres meses, las viviendas de protección pública cuya transmisión le conste durante el periodo correspondiente, así como los sujetos intervinientes en la compraventa.
3.- La Consejería con competencias en materia de vivienda llevará, a través de la Dirección General competente en materia de Vivienda, un Registro administrativo de las transmisiones y notificaciones previstas en este Capítulo, cuyo funcionamiento se desarrollará mediante Orden del Consejero Competente en materia de vivienda.
Artículo 8.- Precio de la transmisión.
1.- El derecho de retracto se ejercerá por el precio que figure en la escritura o contrato de adquisición, sin que en ningún caso pueda ser superior al máximo establecido por la legislación aplicable.
En las enajenaciones por precio superior al máximo establecido por la legislación de viviendas de protección pública, los derechos de tanteo y retracto deberán ejercerse por el precio máximo legalmente aplicable.
2.- Se descontará de este precio las deducciones efectuadas sobre el valor de la vivienda, las subvenciones y demás cantidades entregadas al adquirente, como ayudas económicas directas, y en su caso, la parte del precio aplazado no satisfecho.
Artículo 9.- Procedimiento a seguir para adjudicar la vivienda.
1.- La Consejería con competencias en materia de vivienda o el Instituto de la Vivienda de La Rioja, una vez ejercitado el derecho de tanteo y retracto, acudirá al Registro de Solicitantes de Vivienda Protegida de La Rioja con el fin de determinar la persona que va a ser la adjudicataria de la vivienda a favor de quien se ejercitará el derecho de tanteo y retracto. Para ello, se acudirá al sistema de sorteo público ante Notario.
2.- En el supuesto previsto en el artículo 2.4 de este Decreto, el adjudicatario en el ejercicio del derecho de tanteo será el comprador que denunció la petición de sobreprecio.
3.- La persona seleccionada que necesariamente ha de estar inscrita en el Registro de Solicitantes de Vivienda Protegida de La Rioja deberá acreditar que en el momento de la adquisición reúne las condiciones requeridas según lo dispuesto en la normativa vigente sobre la materia.
4.- Se comunicará al interesado, mediante comunicación de la Consejería con competencias en materia de vivienda o el Instituto de la Vivienda de La Rioja el inicio del proceso de transmisión para formalizar la escritura pública de compraventa y posterior inscripción en el Registro de la Propiedad. Los gastos que genere la transmisión serán por cuenta del adquiriente.
Disposición Transitoria Única. Aplicación.
El presente Decreto será de aplicación a todas las viviendas de protección pública y a sus anejos vinculados, incluyendo a aquellas cuya calificación definitiva haya sido anterior a la entrada en vigor del presente Decreto.
Quedan excluidas del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto las viviendas de protección acogidas a regímenes anteriores al Real Decreto-ley 31/1978, de 31 de octubre.
Disposición Derogatoria Única.- Derogación normativa.
Quedan derogadas cuantas disposiciones reglamentarias se opongan a lo establecido en el presente Decreto.
Disposición Final Primera.- Desarrollo normativo.
Se faculta al Consejero competente en materia de Vivienda para dictar cuantas disposiciones sean necesarias para el desarrollo y ejecución del presente Decreto.
Disposición Final Segunda.- Entrada en vigor.
El presente Decreto entrará en vigor a los tres meses siguientes de su publicación en el Boletín Oficial de La Rioja.
