ORDEN DE 24 DE JUNIO DE 2004, POR LA QUE SE MODIFICAN LOS COEFICIENTES Y VALORES ESTABLECIDOS EN LOS ANEXOS DEL DECRETO 21/2001, DE 5 DE FEBRERO, DE VALORACIONES FISCALES
Los Decretos 21/1998 y 21/2001, sobre valoraciones fiscales, han venido regulando los criterios sobre este tipo de valoraciones utilizados por la Administración Tributaria de la Junta de Extremadura, determinando el método de valoración utilizado por los técnicos del Servicio de Valoraciones e, igualmente, el establecimiento de coeficientes multiplicadores sobre el valor catastral de los bienes inmuebles urbanos a efectos de determinar el valor real de los mismos, todo ello teniendo en cuenta que el valor catastral es un valor referenciado al de mercado, valor este último que, conforme a la jurisprudencia establecida al efecto, es coincidente con el valor real.
No obstante lo anterior, es necesario tener en cuenta que los valores catastrales de cada municipio han sido revisados en diferentes años (abarca desde el año 1983 hasta el 2004) y que los valores base de suelo y construcción utilizados han sido actualizados cada determinado periodo de tiempo, lo que equivale a afirmar que no se parte de valores equivalentes en cuanto a proporción referidos a cada municipio, por lo que su referencia a los valores de mercado actuales está desfasado, a pesar de existir una actualización anual de los valores catastrales fijada en los Presupuestos Generales del Estado de cada año.
La presente Orden hace uso de la habilitación prevista en la Disposición Final Primera del Decreto 21/2001, de 5 de febrero, de Valoraciones Fiscales, que faculta al titular de la Consejería de Hacienda y Presupuesto para modificar los coeficientes y valores establecidos en los Anexos del citado Decreto cuando las circunstancias del mercado o las actualizaciones catastrales evidencien su desajuste con la realidad y tiene como finalidad ofrecer seguridad jurídica a los contribuyentes a la hora de conocer cuáles son los criterios de la Administración Tributaria sobre valoración de bienes.
Por lo que se refiere a los bienes inmuebles urbanos, se ha considerado como punto de partida, para la búsqueda de un procedimiento sencillo de selección de valoraciones, la comprobación de los valores declarados por el contribuyente en el cumplimiento de sus obligaciones tributarias; es decir, se ha realizado un estudio que relaciona, mediante un coeficiente multiplicador, el valor catastral con el valor de mercado estimado por el Servicio de Valoraciones, en atención al municipio, a la situación, al destino y a aquellos otros elementos que pudieran arrojar un valor diferente del medio considerado, de tal manera que el obtenido sea un valor objetivo y reflejo de la realidad.
Estos expedientes utilizados como antecedentes han sido tratados de manera que los coeficientes de proporcionalidad entre los valores declarados o comprobados y los valores catastrales correspondientes han sido corregidos en función del año del expediente, teniendo en cuenta el factor de incremento de los cuadros de valores de obra nueva terminada actualizados al presente año, de acuerdo con los publicados en los Decretos 21/1998 y 21/2001, sobre valoraciones fiscales, de la Junta de Extremadura.
En cuanto a las muestras utilizadas para el estudio de coeficientes multiplicadores, según las características de cada municipio, se han realizado en mayor o menor número, aunque han sido lo suficientemente representativas, para lo cual se ha utilizado la asignación, según las Ponencias catastrales de cada uno de los municipios, de los atractivos residenciales (y comerciales, en su caso) que marcan la importancia de la vía pública, de tal manera que se obtiene una escala, de mayor a menor, de coeficientes proporcionales entre valores, que arrojan el promedio a considerar.
La utilización de ambos coeficientes (antecedentes propios y muestras) ha permitido obtener un coeficiente medio, que ha sido corregido, a la baja, en función de la media de cada Oficina Liquidadora para el grupo de municipios que disponen de un mismo año de revisión catastral, así como la incidencia del número de valoraciones que representan en el cómputo global para un municipio determinado.
En aquellos municipios en los que su importancia ha exigido un estudio más minucioso, por la disparidad en temas residenciales o comerciales, se ha ido a una disección por barrios o zonas homogéneas, de manera que, a la vista de los coeficientes particulares, se ha deducido la conveniencia o necesidad de uniformar en un solo coeficiente o diversificar en varios, bien por situación o por destino.
Particularmente extenso ha tenido que ser el de las ciudades, donde la utilización de estudios de mercado exhaustivos ha permitido obtener valores pormenorizados por calles y, en otros casos, con la relación de aquellas vías públicas que exigen un coeficiente distinto del general, bien en todos los usos o en alguno de ellos.
Quedan fuera de la aplicación de los coeficientes obtenidos los solares, por cuanto la existencia de los mismos en los cascos urbanos ha de estudiarse de forma individualizada, teniendo en cuenta la posible modificación de la normativa urbanística a la que están sujetos, así como la excesiva presencia de casos de divisiones materiales, agregaciones, reparcelaciones, nuevas alineaciones..., que dificultan la exacta aplicación del valor catastral que pueda corresponderles. De igual manera, han de excluirse los inmuebles sujetos a derribo para edificación posterior (en cuyo apartado se incluirán los expedientes de permuta de inmuebles por obra nueva futura), áreas de admisibilidad residencial o zonas de parcelaciones sin amparo legal en suelo rústico, rompiendo la Los bienes de naturaleza urbana se valorarán, normalmente, sumando al valor del terreno el de las construcciones existentes sobre el mismo en el momento de producirse el hecho imponible.
A la suma obtenida se le aplicará el coeficiente de realización o de mercado, definido como la relación existente entre el valor de mercado y el costo total de reposición. Este coeficiente se obtiene mediante homogeneización de inmuebles comparables.
VALORACIÓN DEL SUELO.
Valor base. Se tomará como base el valor de repercusión o unitario que figura en la Ponencia de valores correspondiente al municipio en cuestión, realizada por el Catastro de Urbana, salvo que el obtenido mediante estudios de mercado o declaraciones espontáneas de los contribuyentes sea mayor, en cuyo caso se aplicará este último.
unidad mínima de cultivo, y cuya utilización como explotación agraria es manifiestamente negativa.
A la vista de los resultados obtenidos, los distintos coeficientes han sido objeto de una moderación porcentual con el fin de facilitar la sujeción del contribuyente a los mismos, recogiéndose las sugerencias y observaciones expuestas por las distintas oficinas liquidadoras, atendiendo a la incuestionable experiencia de las mismas a este respecto.
Por lo que se refiere a la valoración de fincas rústicas se utiliza el método sintético o por comparación con fincas similares, que se basa, esquemáticamente, en el conocimiento de transacciones recientes de fincas de características semejantes a la que es objeto de valoración y en la aplicación a ésta de los valores conocidos de esas compraventas, para lo cual es necesario la obtención del mayor número posible de datos, clasificando los precios a que se hayan verificado las transacciones atendiendo a las características de las fincas correspondientes, a cuyos efectos, se dividen las fincas objeto de valoración en varios apartados o clases distintas y, posteriormente, se asigna un valor unitario a cada una de dichas clases homogéneas.
En orden a su clasificación, se parte de la única catalogación que existe de la totalidad de las fincas rústicas, la catastral, que establece para todos los municipios una división de toda la superficie rústica en polígonos, parcelas y, en aquellos casos que sean necesarios, subparcelas, con indicación para cada una de ellas de la calificación y la clasificación catastral. La calificación catastral indica una característica puramente agronómica, como es el cultivo o aprovechamiento de que es objeto la parcela o subparcela, y la clasificación tiene en cuenta una característica agronómica-económica y asigna una intensidad productiva o clase dentro de aquella calificación, sirviendo de elemento de comparación para el establecimiento de valores relativos entre unas tierras y otras del mismo cultivo. Existe una clasificación provincial para cada cultivo y en cada municipio hay un determinado número de clases de entre las establecidas a nivel provincial, teniendo asignado, cada clase, un tipo evaluatorio, que es el rendimiento teórico por hectárea para cada cultivo y clase.
Al utilizar la catalogación catastral de las fincas rústicas, se simplifica la labor que hay que ejecutar y, al mismo tiempo, se establece una clasificación objetiva y que puede ser conocida y aceptada de antemano por los contribuyentes.
Una vez conocidas las distintas clases homogéneas en que se dividen las fincas rústicas, es necesario conocer los valores unitarios por hectárea que se han de aplicar a cada clase, para cuyo análisis se utilizan los datos del Servicio de Valoraciones correspondientes a las fincas cuyo valor ha sido comprobado en los últimos años, y que indica las características catastrales de cada finca, así como los valores declarados y asignados a cada una de ellas.
En virtud de lo anteriormente expuesto, de acuerdo con la habilitación prevista en la Disposición Final Primera del Decreto 21/2001, de 5 de febrero, de Valoraciones Fiscales y de conformidad con lo dispuesto en los artículos 36.f y 92.1 de la Ley 1/2002, de 28 de febrero, del Gobierno y de la Administración de la Comunidad Autónoma de Extremadura, DISPONGO Artículo único.- Se modifican los coeficientes y valores reflejados en los anexos del Decreto 21/2001, de 5 de febrero, de Valoraciones Fiscales, que quedarán establecidos en la forma que a continuación se describe.
DISPOSICIONES FINALES Primera.- Se faculta a la Dirección General de Ingresos para dictar las instrucciones necesarias para la aplicación de la presente Orden.
Segunda.- La presente Orden entrará en vigor el día de su publicación en el Diario Oficial de Extremadura.
ANEXO I VALORACIONES FISCALES DE BIENES URBANOS El valor del suelo será el resultante de multiplicar el valor base por la superficie construida real o potencial (por repercusión), o por la del solar (por unitario), afectado, en su caso, por los coeficientes correctores que se indican a continuación.
Coeficientes correctores del valor del suelo.
Por fachadas a vía pública (C1) 1 fachada: 1,00 2 fachadas: 1,10 3 ó más fachadas: 1,15 Por longitud de fachada (C2) L/Lm, siendo L la longitud de la fachada y Lm la longitud mínima definida por el planeamiento. En caso de inexistencia, se tomará Lm = 7,00 m. Mínimo 0,60.
Por forma irregular (C3).
Cuando por su causa no pueda obtenerse el rendimiento previsto en el planeamiento: 0,85.
Por fondo excesivo (C4).
En manzanas cerradas, cuando por su causa no pueda obtenerse el rendimiento previsto en el planeamiento o, en su caso, exceda del fondo normal en la localidad: 1/(n+1), aplicado al exceso de éste, siendo n el número de plantas permitidas.
Este coeficiente guarda relación con la superficie del valor de aprovechamiento anormal, concepto que se expresa en la clave S.Normal. Es pues una relación entre el aprovechamiento edificable y el no edificable.
Por inedificabilidad temporal (C5).
Mientras subsista esta condición, sobre la parte afectada: 0,60.
Por afección a regímenes VPO (C6).
En terrenos sin edificar calificados como tales; 0,70.
VALORACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES.
Será el resultado de multiplicar la superficie construida por el coste unitario de construcción actual, según clase, modalidad y calidad de la construcción, y por los coeficientes correctores, en su caso, que se indican más adelante.
Se entiende por coste unitario de construcción actual (Anexo III.A) el resultado de sumar el coste de ejecución material, los beneficios de contrata, gastos generales, honorarios profesionales e importe de los tributos que gravan la construcción.
El coste unitario de la construcción ha sido obtenido en base al coste de ejecución material del prototipo medio regional en los presupuestos de referencia del Colegio de Arquitectos de Extremadura para el año 2003, y a los módulos MBC a efectos de valoraciones catastrales, según Orden de 18 de diciembre de 2000, del Ministerio de Economía y Hacienda, incrementado en un 39%, según el siguiente desglose:
Gastos generales 13% Beneficio industrial 6% Honorarios profesionales 11% Total 30% Al importe total del 1,30 se le aplica el IVA en su valor mínimo (7%), obteniéndose el coeficiente multiplicador especificado del 1,39. Este coeficiente es inferior al que representa la proporción entre los citados MBC y el módulo del Colegio de Arquitectos de Extremadura, para las mismas zonas geográficas.
Los porcentajes considerados concuerdan con los mínimos recogidos en el artículo 131 R.D. 1098/2001, de 12 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas. Los honorarios profesionales se han considerado en los mínimos porcentajes que figuran en las tarifas orientativas aprobadas para los colegios profesionales que intervienen en el proceso constructivo.
La calidad de la construcción se clasifica en cinco categorías, que se corresponden con las asignadas por el Catastro de Urbana, con las siguientes correspondencias y coeficientes relacionales:
Categoría Coeficiente Muy buena 1 y 2 1,25 Buena 3 1,10 Media 4 y 5 1,00 Modesta 6 y 7 0,80 Baja 8 y 9 0,60 Coeficientes correctores del valor de la construcción Por antigüedad (C8).
Para la aplicación de la tabla se tomará el número de años transcurridos desde la construcción de la edificación corregido, en caso de posteriores reformas, según la siguiente fórmula:
FA = FC + (FR - FC) x K, siendo:
FA = Fecha de construcción corregida.
FC = Fecha de construcción.
FR = Fecha de reforma.
K = 0,25 (reforma mínima), 0,50 (media), 0,75 (total), proporcionales a la inversión realizada en función del valor de la construcción.
En el caso de rehabilitación integral este coeficiente será 1,00.
0-4 años: 1,00 5-9 años: 0,92 10-14 años: 0,85 15-19 años: 0,79 20-24 años: 0,73 25-29 años: 0,68 30-34 años: 0,63 35-39 años: 0,59 40-44 años: 0,55 45-49 años: 0,52 50-54 años: 0,49 55-59 años: 0,46 60-64 años: 0,43 65-69 años: 0,41 70-74 años: 0,39 75-79 años: 0,37 80-84 años: 0,35 85-89 años: 0,33 Resto: 0,32 Por estado de conservación (C9).
Normal: 1,00 (construcciones que, a pesar de su edad, cualquiera que sea ésta, no necesitan reparaciones importantes).
Regular: 0,85 (construcciones que presentan defectos permanentes, sin que comprometan las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad).
Deficiente: 0,50 (construcciones que precisan reparaciones de relativa importancia, comprometiendo las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad).
Ruinoso: 0,00 (construcciones manifiestamente inhabitables o declaradas legalmente en ruina).
Coeficientes correctores del valor del suelo y de la construcción.
Por depreciación funcional (C10).
En caso de construcción, diseño, instalaciones o usos inadecuados: 0,80.
Por afección de cargas singulares (C11).
Protección integral: 0,70.
Protección estructural: 0,80.
Protección ambiental: 0,90.
Por afecciones urbanísticas (C12).
Existencia de limitaciones de tal tipo (inconcreción, expropiación, reparcelación, fuera de ordenación): 0,80.
Coeficiente de realización o de mercado.
De acuerdo con los estudios sobre la base de datos existente en el Servicio de Valoraciones, y dentro de los márgenes de las normas catastrales, se establecen tres coeficientes ligados a la clasificación de los municipios de la Comunidad Autónoma:
Zona 1.- 1,40 Zona 2.- 1,30 Zona 3.- 1,20 En el caso de tratarse de solares este coeficiente será 1,00.
Tomando como base de partida, de acuerdo con el R.D. 1020/1993, de 25 de junio, sobre normas técnicas de valoración catastral, que para el cálculo del valor catastral se tomará como referencial el valor del mercado (Norma 24), sin que en ningún caso pueda exceder de éste (Norma 3.1), es evidente que, el procedimiento para la obtención de aquél, establece una proporcionalidad que puede ser estudiada, con el fin de aprovechar los estudios de mercado inmobiliario utilizados para la redacción de las ponencias de valores de los términos municipales respectivos (Norma 23).
La actualización de dichos estudios de mercado al momento presente, complementado con los estudios de mercado elaborados para esta Comunidad Autónoma por colegios profesionales, así como los propios obtenidos por los técnicos competentes, de los datos obrantes en el Servicio de Valoraciones, de la propia experiencia, y previo informes de las respectivas Oficinas liquidadoras, y una vez contrastados con la realidad del mercado, derivan en la obtención de unos coeficientes de proporcionalidad medios, que relacionan el valor catastral con el valor real de los bienes a efectos fiscales.
ANEXO II JUSTIFICACIÓN DE LOS COEFICIENTES MULTIPLICADORES (Tabla omitida) En el caso de tipologías no recogidas en el anterior cuadro, se aplicará el coeficiente de uso y tipología que figura en el R.D.
1020/1993, de 25 de junio, del Ministerio de Economía y Hacienda, sobre el valor base de 412 euros/m2 construido.
Coeficientes correctores de calidad constructiva Muy buena: 1,25 Buena: 1,10 Media: 1,00 Modesta: 0,80 Baja: 0,60 TIPOLOGÍA ZONA 1 ZONA 2 ZONA 3 Valor unitario (euros/m2 construido) Plurifamiliar edificación cerrada 412 391 370 Plurifamiliar edificación abierta 433 408 388 Unifamiliar adosada 453 430 407 Unifamiliar aislada 494 469 444 Local en bruto (planta baja) 206 195 185 Local en bruto (sótano) 288 273 259 Nave en bruto sin instalaciones 124 117 111 Nave adaptada 165 156 148 Cuando la liquidación es simultánea de la construcción, el coste unitario de la construcción se obtendrá tomando como base el presupuesto de ejecución material visado por el Colegio Profesional correspondiente, actualizado incrementado en un 39% mínimo en concepto de beneficio industrial, gasto generales, I.V.A. y honorarios profesionales, según el siguiente desglose:
Gastos generales: 13% Beneficio industrial 6% Honorarios profesionales 11% Total 30% Al importe total del 1,30 se le aplica el IVA en su valor mínimo (7%), obteniéndose el coeficiente multiplicador especificado del 1,39.
Los porcentajes considerados concuerdan con los mínimos recogidos en el Artículo 131 R.D. 1098/2001, de 12 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas. Los honorarios profesionales se han considerado en los mínimos porcentajes que figuran en las tarifas orientativas aprobadas para los colegios profesionales que intervienen en el proceso constructivo.
Teniendo en cuenta que el hecho imponible lo constituye el valor real del coste de la obra nueva, se toma como valor base el referido en el ANEXO I, VALORACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES, aplicado a la clasificación de los municipios de la Comunidad Autónoma de Extremadura que aparece en el Decreto 162/1999 de la Consejería de la Vivienda, Urbanismo y Transporte, de 14 de septiembre, coincidente con las que establece el Colegio Oficial de Arquitectos de Extremadura, que es la siguiente:
Municipios de Zona 1: Badajoz, Cáceres, Mérida, Don Benito, Almendralejo, Plasencia y Villanueva de la Serena.
Municipios de Zona 2: Coria, Miajadas, Montijo, Olivenza, Jerez de los Caballeros, Zafra, Villafranca de los Barros, Azuaga y Navalmoral de la Mata.
Municipios de Zona 3: Resto de municipios de la Comunidad Autónoma.
ANEXO III. A VALORES DE CONSTRUCCIÓN A EFECTOS DE OBRA NUEVA Omitido ANEXO III. B VALOR DE LA OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN Se entiende por actualizado cuando la fecha de visado en relación con la liquidación sea inferior a menos de 1 año.
Si fuese mayor se actualizará por el índice general de precios publicado por el I.N.E.
Tales valores se incrementarán o disminuirán como consecuencia de las modificaciones o complementos que se introduzcan al proyecto inicial, sin perjuicio de su liquidación separada en su caso.
Se utilizará el método sintético o por comparación con fincas similares. Para ello se subdividirá la finca de acuerdo con su calificación y clasificación catastral y se le aplicarán los valores unitarios, según estudio que se adjunta. El valor de una finca rústica es el sumatorio de las superficies respectivas de cada intensidad productiva y cultivo por sus valores unitarios.
El valor agrario así obtenido, puede verse modificado por diversos factores tanto intrínsecos o extrínsecos a la propia finca, por lo que se introducen los coeficientes de corrección siguientes:
C1.- Tamaño de la finca.
C2.- Situación y accesos.
C3.- Mantenimiento y mejoras.
C0.- Otros.
El valor de estos coeficientes será, por defecto, la unidad, excepto cuando el técnico valorador considere que influyen en el valor de la finca y podrá modificarlos con la argumentación adecuada.
Si existen construcciones en la finca objeto de valoración, se calculará su valor con los mismos criterios y normas que se utilicen para los bienes de naturaleza urbana e industrial.
Estos valores unitarios no serán de aplicación en aquellas fincas que, aún conservando en Catastro la calificación de rústicas, su valor viene determinado por otros factores no agronómicos.
Cuando se liquide conjuntamente la Obra Nueva y la División Horizontal al precio de la construcción según el Anexo III anterior que corresponda, se le añadirá el precio del suelo según aparece definido en el Anexo I.
