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  • EDICIÓN DE 10/04/2014
 
 

No procede el desahucio de local de negocio, suscrito bajo la vigencia del RDLey 2/1985, por expiración del término contractual al haberse pactado la prórroga forzosa

10/04/2014
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Declara el TS haber lugar al recurso de casación interpuesto contra la sentencia que estimó la acción de desahucio ejercitada por el arrendador contra la arrendataria -ahora recurrente-, por expiración del contrato de local de negocios suscrito por las partes bajo la vigencia del RDLey 2/1985, y en el que se había pactado que el arrendamiento era por tiempo indefinido, prorrogable en la forma prevista en la vigente LAU, o en las futuras.

Iustel

Basa el Tribunal su fallo en la doctrina que tiene establecido que el alcance que debe darse a la expresión "tiempo indefinido", consignada en contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del RDLey 2/1985, no es equivalente al régimen de prórroga forzosa del art. 57 LAU 1964, por no ser términos equivalentes y por exigirse para su acogimiento una deducción inequívoca del articulado del contrato. En este caso considera el Supremo que la sentencia impugnada no ha seguido adecuadamente dicha doctrina, pues basta acudir a la consideración de la cláusula de duración, para concluir que la voluntad de las partes expresada en el contrato era la de someterse al régimen de la prórroga forzosa de la LAU 1964.

TRIBUNAL SUPREMO

Sala de lo Civil

Sentencia 611/2013, de 16 de octubre de 2013

RECURSO DE CASACIÓN Núm: 812/2011

Ponente Excmo. Sr. ANTONIO SALAS CARCELLER

En la Villa de Madrid, a dieciséis de Octubre de dos mil trece.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, los recursos extraordinario por infracción procesal y de casación contra la sentencia dictada en grado de Apelación por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Pontevedra, como consecuencia de autos de juicio verbal de desahucio n.º 695/08, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 7 de Vigo; cuyos recursos fueron interpuestos ante la mencionada Audiencia por la representación procesal de doña Francisca, representada ante esta Sala por la Procuradora de los Tribunales doña María Concepción Puyol Montero; siendo parte recurrida don Jesús Luis, representado por la Procuradora de los Tribunales doña María José Bueno Ramírez.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- Ante el Juzgado de Primera Instancia fueron vistos los autos, juicio verbal de desahucio, promovidos a instancia de don Jesús Luis quien actúa en nombre propio y en beneficio de la Comunidad Hereditaria de don Anton, contra doña Francisca.

1.- Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, que se dicte "... Sentencia por la que se declare la resolución del contrato a que se refiere el Hecho Primero de esta demanda, condenando a la demandada a estar y pasar por tal declaración, haciendo suelta y dejación del local arrendado con entrega de la posesión al actor; subsidiariamente, para el caso de que no se declare dicha resolución, que por el Juzgado se fije una fecha determinada de resolución del contrato. Y ello con expresa imposición de costas a la demandada."

2.- Admitida a trámite la demanda, el Juzgado dictó Auto confiriendo traslado de la misma a la demandada. Celebrada la vista y admitida la prueba que fue propuesta por las partes y practicada en el acto del juicio, el Juzgado de Primera Instancia dictó Sentencia con fecha 29 de diciembre de 2008 cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: "Que estimando la demanda promovida por el procurador D. Francisco Javier Toucedo Rey en nombre y representación de D. Jesús Luis, que actúa en nombre propio y, a su vez, en beneficio de la comunidad hereditaria de D. Anton frente a Dña. Francisca debo declarar y declaro resuelto el contrato a que se refiere el hecho primero de la misma, condenando a la demandada a estar y pasar por dicha declaración, así como a dejar libre y a disposición del actor el local objeto de arriendo, sin efectuar especial pronunciamiento sobre las costas causadas."

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación doña Francisca, y sustanciada la alzada, la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Pontevedra, -Vigo-, dictó sentencia con fecha 13 de enero de 2011, cuyo Fallo es como sigue: "Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la procuradora Doña Victoria Soñora Álvarez, en nombre y representación de Doña Francisca, frente la sentencia dictada en fecha 29 de diciembre 2008, por el Juzgado de 1.ª Instancia núm. 7 de Vigo en Juicio Verbal núm. 695/08, la cual se confirma en su integridad, imponiendo a la parte apelante las costas de esta alzada."

TERCERO.- La Procuradora doña Victoria Soñora Álvarez, en nombre y representación de doña Francisca, interpuso recurso extraordinario por infracción procesal y de casación por interés casacional, siendo admitido únicamente este último, que aparece fundado en los siguientes motivos: 1.- Infracción del artículo 9 del Real Decreto Ley 2/1985, de 30 abril, y del 1543 del Código Civil, así como del artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y del 1255 del Código Civil; 2.- Igual que el anterior, relacionando dichas normas con el artículo 1281.1 del Código Civil; 3.- Igual que el primero, con cita de los artículos 1282 y 1285 del Código Civil.

CUARTO.- Por esta Sala se dictó auto de fecha 14 de febrero de 2012 por el que se acordó la admisión del recurso de casación y dar traslado del mismo a la parte recurrida, don Jesús Luis, que se opuso al mismo representado por la Procuradora doña María José Bueno Martínez.

QUINTO.- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública ni estimándola necesaria este Tribunal, se señaló para votación y fallo del recurso el día 26 de septiembre de 2013.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Antonio Salas Carceller,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- En la demanda instauradora del litigio se ejerció por el arrendador, don Jesús Luis, frente a la arrendataria, doña Francisca, una acción de desahucio por expiración del término del contrato de arrendamiento de local de negocio suscrito por las partes con fecha 8 de abril de 1988, en cuya cláusula primera se había pactado que el contrato era por tiempo indefinido, prorrogable en la forma prevista en la vigente LAU, o en las futuras.

La sentencia de primera instancia, tras argumentar en torno a la nota de temporalidad, como característica esencial del contrato de autos, concluye estimando la demanda en base a aplicar la tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil.

La demandada recurrió en apelación y la Audiencia Provincial de Pontevedra (sección 6.ª) dictó sentencia de fecha 13 de enero de 2011 por la cual confirmó la apelada, habiendo recurrido dicha parte en casación.

SEGUNDO.- El recurso se fundamenta a lo largo de sus tres motivos en la infracción de los artículos 9 del Real Decreto Ley 2/1985, de 30 abril, y 1543 del Código Civil, así como el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y el 1255 del Código Civil, relacionándolos con normas sobre interpretación de los contratos como son los artículos 1281.1, 1282 y 1285 del mismo código.

Cita en apoyo de su tesis la sentencia del Tribunal Constitucional n.º 89/1994, de 17 de marzo, sobre la constitucionalidad de la prórroga forzosa y varias sentencias de esta Sala, como la n.º 882/1998, de 2 octubre y la n.º 1002/2008, de 31 de octubre, para justificar el posible sometimiento al régimen de prórroga forzosa en los contratos celebrados bajo la vigencia del Real Decreto Ley 2/1985, de 30 abril.

Según dispone el artículo 1543 del Código Civil, todo contrato de arrendamiento lo es por tiempo determinado de manera que, sin perjuicio de las prórrogas legales que pudieran resultar aplicables conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (artículo 57 ) o en los arrendamientos de vivienda según la Ley de 1994 (artículo 9), no se admiten los arrendamientos no sujetos a un plazo, dado que la temporalidad es un elemento esencial en este contrato ( STS de 25 de noviembre de 2008 ).

Cuando en un arrendamiento no se ha establecido plazo, la solución legal la ofrece directamente el artículo 1581 del Código Civil, ya que se entiende hecho por años cuando el alquiler es anual, por meses cuando es mensual, y por días cuando es diario.

Tras las entrada en vigor del Decreto 2/1985, de 30 abril, bajo cuya vigencia se celebró el contrato litigioso, se admitió el pacto que implicaba continuar sometido al régimen de prórroga forzosa de los artículos 56 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, con sus causas de excepción y extinción. En la actualidad, teniendo en cuenta lo dispuesto por el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, los contratos de arrendamiento han de tener una duración fija y, en caso contrario, la norma prevé que tal duración será de un año.

TERCERO.- Esta Sala ha abordado la cuestión ahora suscitada, entre otras, en sentencia núm. 204/2013, de 20 marzo, Recurso de Casación núm. 289/2010, afirmando que “Es doctrina de esta Sala que: " [..] el alcance que debe darse a la expresión "tiempo indefinido" consignada en contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del RDL 2/85, no es equivalente al acogimiento del régimen de prórroga forzosa del artículo 57 LAU 1964, por no ser términos equivalentes y por exigirse para su acogimiento, una deducción inequívoca del articulado del contrato ( STS 22 de noviembre de 2010. RC 393/2006)”; a lo que añade que dicha expresión ("tiempo indefinido") es contraria a la naturaleza del contrato de arrendamiento y es por ello que no equivale al pacto de prórroga forzosa “salvo que del conjunto de las cláusulas o estipulaciones del contrato pueda inferirse lo contrario.....”.

En este caso ha de considerarse que la sentencia impugnada no ha seguido adecuadamente dicha doctrina pues no es preciso acudir al conjunto de las cláusulas del contrato, sino que basta la consideración de la cláusula de duración, para concluir que la voluntad de las partes expresada en el contrato era la de someterse al régimen de la prórroga forzosa de la LAU 1964, como permitía el RDL 2/1985, pues se dice que la duración es indefinida por ser el arrendamiento prorrogable en la forma prevista en la vigente LAU (que era entonces la de 1964), o en las futuras. El artículo 9 del RDL 2/1985, que supuso una importante innovación en el régimen arrendaticio urbano, se limitó a suprimir el carácter forzoso de la prórroga sin impedir que fueran las propias partes las que acordaran someterse a dicho régimen previsto en el artículo 57 de la LAU 1964, que resultaba de uso facultativo para el arrendatario y que únicamente cesaba por las causas específicamente previstas por la ley.

En el caso presente la propia literalidad del contrato pone de manifiesto que las partes se sometieron voluntariamente al régimen de la prórroga forzosa previsto en la LAU 1964, y dicho contrato ha de seguir rigiéndose por dicha normativa de conformidad con lo dispuesto por la Disposición Transitoria Primera.2 de la LAU 1994.

CUARTO.- Por ello, el recurso ha de ser estimado y procede casar la sentencia recurrida desestimando la demanda, con imposición a la parte demandante de las costas causadas en primera instancia y sin especial pronunciamiento sobre las producidas por el recurso de apelación, que debió ser estimado.

QUINTO.- De conformidad con lo establecido en el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no procede hacer especial declaración sobre costas del presente recurso.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

Que DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de doña Francisca, contra la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Pontevedra (Sección 6.ª) de fecha 13 de enero de 2011, en Rollo de Apelación n.º 5080/09 dimanante de autos de juicio de desahucio seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 7 de Vigo con el n.º 695/2008, en virtud de demanda interpuesta por don Jesús Luis contra la hoy recurrente, la cual casamos y, en su lugar, desestimamos la demanda y condenamos al demandante al pago de las costas causadas en primera instancia, sin especial declaración sobre las de apelación y las del presente recurso.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Jose Ramon Ferrandiz Gabriel.- Antonio Salas Carceller.- Ignacio Sancho Gargallo.- Rafael Saraza Jimena.- Sebastian Sastre Papiol.- Firmado y Rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Antonio Salas Carceller, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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