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  • EDICIÓN DE 05/02/2014
 
 

El arrendador no puede repercutir al arrendatario el importe de las obras efectuadas en los locales de negocio cuando el contrato está sujeto al RDL 2/1985, de 30 de abril

05/02/2014
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Resuelve en el presente caso el TS si el arrendador puede repercutir al arrendatario el importe de las obras efectuadas, cuando se está ante un contrato de arrendamiento de local de negocio sujeto al RDL 2/1985, de 30 de abril. La respuesta que da la Sala es negativa ya que, tratándose de un contrato posterior a la citada norma le es de aplicación el art. 108 de la LAU de 1964, de tal forma que sólo se permite la repercusión de los gastos por obras en los locales de negocio cuyo arrendamiento subsistiese el día en que comenzó a regir la LAU de 1964, lo que no es el caso.

Iustel

TRIBUNAL SUPREMO

Sala de lo Civil

Sentencia 680/2013, de 29 de octubre de 2013

RECURSO DE CASACIÓN Núm: 1198/2011

Ponente Excmo. Sr. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS

En la Villa de Madrid, a veintinueve de Octubre de dos mil trece.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación interpuesto contra la sentencia dictada en recurso de apelación núm. 83/2011 por la Sección 1.ª de la Audiencia Provincial de Ávila, como consecuencia de autos de juicio ordinario núm. 956/2009, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Ávila, cuyo recurso fue preparado ante la citada Audiencia por el procurador don Carlos Luis Sacristán Carrero en nombre y representación del demandado don Alejo, compareciendo en esta alzada en su nombre y representación la procuradora doña María Leocadia García Cornejo en calidad de recurrente y la procuradora doña Dolores Uroz Moreno, en nombre y representación de DIRECCION000 C.B., en calidad de recurrido.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- 1.- La procuradora doña Esther Araujo Herranz, en nombre y representación de DIRECCION000, C.B., interpuso demanda de juicio ordinario de determinación de cantidad repercutible por obras, contra don Alejo, señalando como cuantía del procedimiento la de 4.953,96?, que es la renta anual, y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia ““en la cuál se declare procedente la repercusión de obras efectuadas al demandado DON Alejo, arrendatario del Local Bar Madrid, por las obras de conservación necesarias del tejado del inmueble sito en la Avda. de la Constitución 3, de Cebreros, cuya cantidad a repercutir es la de 206,42 ? mensuales, exigibles desde la mensualidad de septiembre de 2009 hasta la extinción del contrato de arrendamiento, más los intereses legales que se devenguen hasta el término de este procedimiento y las costas procesales”“.

2.- El procurador don Carlos Luis Sacristán Carrero, en nombre y representación de don Alejo, contestó a la demanda formulando a su vez demanda reconvencional por el incumplimiento de una Obligación de Hacer implícita en un Contrato de Arrendamiento. Como cuantía de la reconvención señala el importe de una anualidad de la renta vigente al instar esta acción, 4.854,84 ?.

Respecto a la demanda se opuso con los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación y terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia ““desestimando los pedimentos de la actora, declarando no proceder la repercusión de las obras de conservación necesarias realizadas en elementos privativos de la demandante y ajenas al Local alquilado: 1.º por no ser conforme con lo establecido en el Contrato de Arrendamiento, 2.º por inaplicación del art. 107 de TRLAU y 3.º por la aplicación incorrecta del art. 108 del TRLAU, todo ello con imposición de costas a la parte actora.

En su formulación de reconvención alegó los hechos y fundamentos de derecho que juzgó atribuibles, y finalizó suplicando al juzgado ““se estime íntegramente la misma y se condene a la actora reconvenida:

1.º.- Al cumplimiento de la obligación de emitir los recibos de renta de los meses de Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2009, y Enero de 2010, que han sido pagados por el arrendatario D. Alejo; declarándose dicha obligación en lo sucesivo hasta el cumplimiento del término fijado en Contrato.

2.º.- Al cumplimiento de la obligación de emitir los recibos de IBI, correspondientes a los años 2004, 2005, 2006, 2007, 2008, 2009 igualmente satisfechos por el arrendatario.

3.º.- Que se condene a la actora reconvenida al pago de las costas causadas en la presente reconvención”“.

3.- La procuradora doña Esther Araujo Herranz en nombre y representación de la demandante reconvenida, DIRECCION000 C.B., contestó a la demanda de reconvención con los hechos y fundamentos de derecho que consideró estimables y suplicando al juzgado una sentencia ““por la que desestimando las pretensiones deducidas de contrario en su integridad absuelva libremente de las mismas a mi mandante, con expresa imposición de las costas a la parte actora”“.

4.- Previos los trámites procesales correspondientes y práctica de la prueba propuesta por las partes y admitida, el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Ávila, dictó sentencia con fecha 29 de Octubre de 2009, cuya parte dispositiva es como sigue:

FALLO.- Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora D.ª Esther Araujo Herranz en nombre y representación de DIRECCION000 C.B., contra D. Alejo, DEBO DECLARAR Y DECLARO que NO HA LUGAR a la misma; y que estimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador D. Carlos Sacristán Carrero en nombre y representación de D. Alejo contra DIRECCION000 C.B., DEBO CONDENAR Y CONDENO a DIRECCION000 C.B. a emitir los correspondientes recibos de cuantos meses de renta y recibos del IBI han sido pagados por el arrendatario según lo indicado en el suplico de la demanda reconvencional, así como al cumplimiento en lo sucesivo de dicha obligación desde la formulación de dicha demanda reconvencional hasta el cumplimiento del término fijado en Contrato; y todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandante-reconvenida.

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de la parte demandante reconvenida, la Sección 1.ª de la Audiencia Provincial de Ávila, dictó sentencia con fecha 8 de abril de 2011, cuya parte dispositiva es como sigue:

FALLAMOS.- Que, estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por DIRECCION000 C.B. contra la sentencia de fecha 29 de octubre de 2010 del Juzgado de 1.ª Instancia núm. 2 de Ávila, debemos revocar y revocamos parcialmente la misma en el sentido de estimar la demanda principal declarando procedente la repercusión de obras efectuadas por los arrendadores demandantes en el inmueble sito en la Avda. de la Constitución 3 de Cebreros (Ávila) y que han de ser abonadas por el demandado D. Alejo, por tratase de obras de conservación necesarias del tejado de dicho inmueble ya que es arrendatario del local Bar Madrid ubicado en dicho inmueble, siendo la cantidad a repercutir de 206,42 ? mensuales, exigible desde septiembre de 2009 hasta la extinción del contrato de arrendamiento, más los intereses legales que se devengarán desde el inicio de la reclamación judicial. Se confirma la sentencia en el resto de los pronunciamientos.

Se imponen las costas de la demanda principal a la demandada y de la reconvención a la actora y cada parte abonará sus propias costas en la apelación.

TERCERO.- 1.- Por D. Alejo, se interpuso recurso de casación basado en:

Infracción de la Disposición transitoria primera, epígrafe dos de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, en concreto por indebida aplicación del art. 108 LAU de 1964.

Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por auto de fecha 24 de enero de 2012 se acordó admitir el recurso de casación interpuesto y dar traslado a la parte recurrida personada, para que formalizara su oposición en el plazo de veinte días.

2.- Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, la procuradora doña Dolores Uroz Moreno, en nombre y representación de DIRECCION000 C.B., presentó escrito de impugnación al mismo.

3.- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día veintidós de octubre del 2013, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Francisco Javier Arroyo Fiestas,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Efectuando un extracto de lo acaecido y no contradicho, resulta que entre demandantes y demandado se formalizó contrato de arrendamiento denominado de local de negocio, con fecha 16 de diciembre de 1989, de local destinado a café bar sito en la avenida de la Constitución n.º 3 de Cebreros, Ávila.

La cláusula decimoctava del contrato era del siguiente tenor:

"Se prohibe al arrendatario la subida al tejado para instalación de antena de T.V.

En caso de obtener la autorización escrita del propietario para dicha instalación, el arrendatario, cualquiera que sea la fecha del contrato, vendrá obligado a participar en los gastos de conservación del tejado en proporción a su renta, o, de tratarse de edificio en régimen de propiedad horizontal, en proporción a la cuota de participación en elementos comunes que tenga el local".

En el tejado del edificio se efectuaron por los propietarios obras de conservación.

SEGUNDO.- La demanda se sustentaba en el cobro de las obras de conservación del tejado, cuyo importe, en la proporción correspondiente, reclamaban los arrendadores al arrendatario.

La sentencia del Juzgado desestimó la demanda al entender que la cláusula decimoctava solo permitía el cobro de las obras cuando se hubiese autorizado al dueño del local a subir al tejado a efectuar obras de instalación de la antena de TV, y al no contar que ello hubiese ocurrido rechazaba la acción esgrimida.

Dicha sentencia estimó la reconvención planteada en cuanto al modo en que debían expedirse los recibos del IBI abonados por el arrendatario y los sucesivos.

En la sentencia de la Audiencia Provincial se declara en virtud del recurso interpuesto por los actores-arrendadores que en base al art. 108 LAU 1964 era repercutible el importe de los gastos de conservación del tejado, por expresa mención de la disposición transitoria 1.ª de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos.

TERCERO.- Motivo único. Infracción de la Disposición transitoria primera, epígrafe dos de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, en concreto por indebida aplicación del art. 108 LAU de 1964.

Se estima el motivo.

Alega el recurrente que concurre doctrina contradictoria de las Audiencias Provinciales y que la sentencia se aparta de la doctrina de esta Sala, expresada en sentencia de 21 de mayo de 2009, n.º 305 de 2009.

La STS de 21 de mayo de 2009, recurso 1419/2004, declaró:

Declarar como doctrina jurisprudencial la de que el epígrafe 10.3 apartado c) de la Disposición Transitoria Segunda, por su referencia con el apartado d) 9 de la Disposición Transitoria Tercera, de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos no se opone a que, cuando se trate de un contrato de arrendamiento de local de negocio, celebrado durante la vigencia del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobada por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, no es aplicable el artículo 108 de este ordenamiento, respecto a la repercusión de las obras necesarias en el arrendatario, dada la determinación de la liberalización de las rentas acordada en su artículo 97, ni en los contratos de esta naturaleza celebrados con cobertura en disposiciones legales posteriores, Real Decreto Ley de 2/1985, de 30 de abril, y Ley 29/1994, de 24 de noviembre, habida cuenta de que en las mismas se mantiene la libertad de las partes para determinar las rentas y sus sistemas de actualización.

Añade que en definitiva, el artículo 108 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos trata de equilibrar las prestaciones entre las partes, que no es necesario cuando éstas pudieron convenirse de forma libre, con la previsión de un sistema ordenado y equitativo de actualización de las rentas.

Continúa exponiendo la sentencia de esta Sala que, el equilibrio de prestaciones, que el artículo 108 representa, no es necesario en los contratos celebrados a partir de la entrada en vigor del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, que liberalizaba la determinación de las rentas en su artículo 97, ni tampoco en los contratos celebrados al amparo de normativas posteriores, Real Decreto Ley de 1985 y Ley 29/1994, en las que se mantenía la libertad de las partes para determinar las rentas y sus sistemas de actualización.

El precepto cuya infracción se denuncia, a saber la Disposición transitoria primera, de la LAU de 1994, en su párrafo segundo establece:

Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985, que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9.º del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, y por lo dispuesto en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. En el caso de tácita reconducción conforme a lo dispuesto en el artículo 1.566 del Código Civil, el arrendamiento renovado se regirá por las normas de la presente ley relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda.

Si esta Sala en la sentencia de 21 de mayo de 2009, declaró que no era necesario extender el proteccionismo a los arrendamientos posteriores a la LAU de 1964, puesto que las partes pudieron estabilizar la renta mediante la correspondiente cláusula, dicho razonamiento adquiere mayor vigor si cabe, para los contratos concertados durante la vigencia de RDL 2/1985 de 30 de abril que liberalizó la duración de los contratos de arrendamiento, suprimiendo la prórroga forzosa.

Por tanto, al ser un contrato posterior al RDL 2/85 le es de aplicación la LAU de 1964 y su art. 108 que establece:

1. No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, en las viviendas y locales de negocio relacionados en el artículo 95 podrá exigir el arrendador del inquilino o arrendatario, en compensación parcial del importe de las obras de reparación comprendidas en el artículo 107 o de las que realice por determinación de cualquier organismo o autoridad competente, el abono del 12 % anual del capital invertido. Dicho porcentaje se distribuirá entre todos los inquilinos y arrendatarios, si aquéllas son comunes, o entre los afectados, si se limitan a la vivienda o local de negocio que ocupen, en proporción a las rentas que satisfagan, sin que en ningún caso pueda exceder el aumento, que no tendrá el concepto de renta y sí el de asimilado a ésta, del 50 % de la renta anual, el cual se hará efectivo por recibos complementarios mensuales.

2. Del mismo modo le asistirá al arrendador el derecho regulado en el número anterior sobre el importe de las contribuciones especiales establecidas por los ayuntamientos y abonadas por el arrendador.

3. Lo dispuesto en los números anteriores se entiende sin perjuicio de la aplicación de lo prevenido en los artículos 95, número 2; 96, número 6; 99, número 2 y 100, número 4.

Es decir, solo se permite la repercusión de los gastos por obras en los locales relacionados en el art. 95 de la LAU de 1964, que son los locales de negocio cuyo arrendamiento subsistiese el día en que comenzó a regir la LAU de 1964.

Esos contratos son los que ya estaban vigentes cuando se promulgó la LAU de 1964 y el contrato analizado no es uno de ellos, pues surge a la vida jurídica en 1989, por lo que procede estimar el motivo y casar la sentencia recurrida, entendiendo la Sala como ajustada la interpretación de la cláusula antes transcrita, efectuada por la Audiencia Provincial, la que a su vez mantenía la hermenéutica desarrollada en la sentencia del Juzgado, pese a lo que se estima el recurso por interpretación errónea de la D.T. Primera de la LAU 1994.

CUARTO.- Estimado el recurso de casación, no procede expresa imposición de las costas derivadas del mismo ( arts. 394 y 398 LEC ).

Se imponen al demandante las costas de la primera instancia, dada la desestimación de la demanda y la estimación de la reconvención.

Se imponen a la parte apelante las costas de la segunda instancia.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

1. ESTIMAR EL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por D. Alejo representado por la Procuradora Sra. García Cornejo contra sentencia de 8 de abril de 2011 de la Audiencia Provincial de Ávila.

2. CASAR la sentencia recurrida en todos sus términos.

3. Se mantiene íntegramente el fallo de la sentencia del Juzgado de Primera Instancia, cuyo tenor literal es el siguiente:

Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora D.ª Esther Araujo Herranz en nombre y representación de DIRECCION000 C.B., contra D. Alejo, DEBO DECLARAR Y DECLARO que NO HA LUGAR a la misma; y que estimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador D. Carlos Sacristán Carrero en nombre y representación de D. Alejo contra DIRECCION000 C.B., DEBO CONDENAR Y CONDENO a DIRECCION000 C.B. a emitir los correspondientes recibos de cuantos meses de renta y recibos del IBI han sido pagados por el arrendatario según lo indicado en el suplico de la demanda reconvencional, así como al cumplimiento en lo sucesivo de dicha obligación desde la formulación de dicha demanda reconvencional hasta el cumplimiento del término fijado en contrato; y todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandante-reconvenida.

4. No procede expresa imposición de las costas derivadas del recurso de casación.

5. Se imponen al demandante las costas de la primera instancia, dada la desestimación de la demanda y la estimación de la reconvención.

6. Se imponen a la parte apelante las costas de la segunda instancia.

Líbrese al mencionado tribunal la certificación correspondiente, con devolución de los autos y del rollo de Sala.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Francisco Marin Castan, Francisco Javier Arroyo Fiestas, Francisco Javier Orduña Moreno, Xavier O'Callaghan Muñoz. Firmado y rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Javier Arroyo Fiestas, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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