Iustel
Se afirma que las cantidades reclamadas no son exigibles a la demandada, pues no consta la razón del incremento de actualización de la renta que se pretende para su cuantía reclamada, ya que la renta de mercado que se aduce no se ajusta a las estipulaciones contenidas en la comunicación por escrito remitida, que no llegó a recepcionar la demandada, ignorando, por lo tanto, su contenido quien, además, venía abonando puntualmente la renta pactada. En cuanto al resto de los conceptos reclamados, consta acreditado su pago con anterioridad a la presentación de la demanda.
Audiencia Provincial de La Coruña
Sala de lo Civil
Sección 4.ª
Sentencia 165/2012, de 13 de abril de 2012
RECURSO Núm: 696/2011
Ponente Excmo. Sr. ANTONIO MIGUEL FERNANDEZ-MONTELLS FERNANDEZ
En La Coruña, a trece de abril de dos mil doce.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 004, de la Audiencia Provincial de A CORUÑA, los Autos de VERBAL DESAHUCIO FALTA PAGO 0000317 /2011, procedentes del JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.3 de CARBALLO, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000696 /2011, en los que aparece como parte demandante apelante, Zaida, representada en 1.ª instancia por el Procurador de los tribunales, Sr./a. DOMINGUEZ PALLAS y en esta alzada por el SR. D. JOAQUIN JOSE GONZALEZ CARRERA, asistido por el Letrado D. ASUNCION FIEIRA BUSTO, y como parte demandada apelada, Diana, representada en 1.ª instancia por el Procurador de los tribunales, Sr./a. BUÑO VÁZQUEZ, asistido por el Letrado D. MARIA JOSE CALVIÑO FORJAN, sobre RESOLUCIÓN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, siendo Magistrado/a Ponente el/la Ilmo./Ilma. D./D.ª ANTONIO MIGUEL FERNÁNDEZ MONTELLS Y FERNÁNDEZ.
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- Se aceptan y dan por reproducidos los antecedentes de hecho contenidos en la resolución apelada, dictada por el JUZGADO DE 1.ª INSTANCIA N.º 1 DE CARBALLO de fecha 15.9.11. Su parte dispositiva literalmente dice: "Que DESESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda promovida por el Procurador Sr. Domínguez Pallas en nombre y representación de doña Zaida, contra doña Diana. Se imponen las costas procesales a la parte actora."
SEGUNDO.- Contra la referida resolución por Zaida, se interpuso recurso de apelación para ante la Audiencia Provincial que le fue admitido, elevándose los autos a este Tribunal, pasando los autos a ponencia para resolución.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada.
PRIMERO.- La actora, arrendadora de vivienda, ejercita acción acumulada de acción resolutoria del contrato de arrendamiento urbano y reclamación de rentas frente a la arrendataria demandada basada en la falta de pago de la actualización de la renta, tasas de basura, gastos de luz y por el impago de IBI reclamado por burofax, e interpone recurso de apelación contra la sentencia desestimatoria de la demanda dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Carballo en fecha 15 de septiembre de 2011.
SEGUNDO.- Para que proceda la acción de desahucio por incumplir la arrendataria-demandada su principal obligación de pagar la renta, es condición indispensable, además de que efectivamente se acredite el impago, que ésta resulte plenamente determinada y conocida. De tal modo, cuando se promueve el juicio de desahucio por falta de pago de la renta, su cuantía y los conceptos que la integran han de estar perfectamente determinados, y cuando se trata de actualizaciones de renta, es de aplicación lo dispuesto en el art. 18 de la LAU, que determina que durante los cinco primeros años de duración del contrato, la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Indice de Precios de Consumo. Unicamente a partir del sexto año de duración, la actualización de la renta se regirá por lo estipulado al respecto por las partes, tal como dispone su n.º 2. Por otra parte, la renta será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si lo exigiera el arrendatario, con la oportuna certificación del INE, o haciendo referencia al Boletín Oficial en que se haya publicado.
Por otra parte, las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario. Pero para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato ( art. 20 LAU ).
Pues bien, teniendo en consideración lo antes expuesto, es claro que en el contrato que rige la relación arrendaticia entre las partes del proceso, no se hizo constar las prevenciones referidas a tributos en el art. 20 de la LAU, y la actualización de la renta, dentro de los cinco primeros años del contrato, que se reclama vía burofax no se ajusta a lo prevenido en el art. 18 de dicha Ley. Por otra parte, el art. 6 dispone, que son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice. De ahí que deba entenderse en el presente caso, que no es posible establecer una renuncia anticipada a la actualización anual de la renta dentro de los cinco primeros años de conformidad con lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
De tal modo, las cantidades reclamadas por tales conceptos, tal como se postulan en demanda no son exigibles a la parte demandada, cuando no consta cual es la razón del incremento de actualización de la renta que se pretende para su cuantía reclamada, se aduce renta de mercado, no se ajusta a las estipulaciones la pretendida actualización anual en la comunicación por escrito remitida por correo, que además no llegó a recepcionar la demandada, cierto con acuse de recibo, tal como consta acreditado en autos, ignorando, por lo tanto, su contenido la demandada, quien venía abonando puntualmente la renta contractual pactada.
Como ya decíamos en nuestra sentencia de 12 de febrero de 2009 "Es verdad que el requerimiento previo a los fines aquí analizados puede hacerse por cualquier medio siempre que sea fehaciente, incluido un burofax, pero no lo es menos que el enviado no llegó a destino ni surtió efecto, como bien se valoró en la sentencia apelada. Importa señalar que se trata de un acto de comunicación de naturaleza recepticia, por lo que requiere su emisión y su recepción por el destinatario o, al menos, que ha sido entregado en el domicilio o lugar adecuado. El simple rehuse del burofax remitido a nombre de un bufete de abogados no significa que el arrendatario conociese que procedía del arrendador ni su contenido, como tampoco ese único intento sería suficiente para dar por cumplida la exigencia legal del artículo 22 LEC, pues en línea con la sentencia, no se agotaron otras posibilidades perfectamente conocidas y factibles".
Por último, en lo que se refiere a los gastos reclamados, consta acreditado que se abonaron con anterioridad a la entrega del acuse de recibo, y por tanto de la demanda que se presenta en fecha 13 de julio de 2011, y el hecho de que se hubiesen efectuado dichos pagos en la cuenta bancaria donde se ingresa la renta, no lo consideramos suficiente a los efectos de la resolución contractual, cuando la misma actora, pese a lo dispuesto en la cláusula cuarta del contrato, vino admitiendo el pago de las tasas de basura correspondientes a los dos primeros trimestres del año 2010 con el pago de la renta mensual pactada, por lo que no puede ir contra los propios actos. Cabe citar al respecto la STS de 29 de noviembre de 2005, donde se razona "La doctrina de los actos propios tiene su último fundamento en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables ( sentencias del Tribunal Supremo, entre otras muchas, de 28 de noviembre de 2000 y 25 de octubre de 2000 y sentencias del Tribunal Constitucional 73/1988 y 198/1988 y auto de 1 de marzo de 1993 ). Sin embargo, como recuerdan, entre las más recientes, las sentencias de esta Sala de 14 de octubre de 2005 y 28 de octubre de 2005, recogiendo doctrina ya sentada, entre otras muchas, en las sentencias de 5 de octubre de 1984, 5 de octubre de 1987 y 10 de junio de 1994, el principio de que nadie puede ir contra sus propios actos sólo tiene aplicación cuando lo realizado se oponga a los actos que previamente hubieren creado una situación o relación de derecho que no podía ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla, constituyendo presupuesto para la aplicación de esta doctrina que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin ninguna duda una determinada situación jurídica que afecte a su autor, y que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad o una contradicción según el sentido que, de buena fe, hubiera de atribuirse a aquélla".
TERCERO.- En cuanto al motivo formulado de forma subsidiaria por la recurrente, las imposición de las costas de primera instancia, no se trata aquí de un caso jurídicamente dudoso, sino la carencia de los presupuestos de hecho necesarios para que pudiera prosperar la demanda, motivo por el que no puede ser de aplicación la norma alegada por la apelante, siempre de carácter excepcional.
CUARTO.- En consecuencia, ha de ser desestimado el recurso de apelación y confirmada la sentencia impugnada, con imposición a los recurrentes de las costas causadas en esta segunda instancia, conforme a lo dispuesto en el artículo 398.1, en relación con el artículo 394.1, ambos de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil.
Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey y por la autoridad concedida por el Pueblo Español.
FALLAMOS
Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación doña Zaida frente a la sentencia dictada en el juicio verbal núm. 317/11 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Carballo, CONFIRMAMOS dicha sentencia, con imposición al apelante de las costas de este recurso.
Contra esta sentencia cabe recurso de casación por interés casacional, a interponer ante este Tribunal, en el plazo de 20 días y en tal caso extraordinario por infracción procesal.
Se decreta la pérdida del depósito constituido para recurrir, y dese su destino legal.
Así, por esta nuestra sentencia de la que se llevará certificación al rollo de Sala lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior resolución por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo Secretario doy fe.
