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Sistema de actualización de la renta

Sentada doctrina sobre el sistema de actualización de la renta que recoge la DT Tercera C) 6 regla 1.ª LAU 1994

21/10/2011
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En el caso presente se plantea la forma de aplicar el sistema de actualización de la renta que recoge la DT Tercera C) 6 regla 1.ª la de la LAU 1994, para contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985.

El TS fija como doctrina que en aplicación de la regla 1.ª contenida en la disposición aludida, para cada año de actualización de la renta hasta llegar al 100% de la renta actualizada, hay que tomar en consideración la variación experimentada en el IPC de los doce meses siguientes a la anterior actualización.

Tribunal Supremo

Sala de lo Civil

Sentencia 568/2011, de 18 de julio de 2011

RECURSO DE CASACIÓN Núm: 1257/2007

Ponente Excmo. Sr. JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA

En la Villa de Madrid, a dieciocho de Julio de dos mil once.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, como consecuencia de autos de juicio ordinario 1043/2004, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 11 de Madrid, cuyo recurso fue preparado ante la citada Audiencia por la representación procesal de doña Debora, y el Procurador don Julian Caballero Aguado. Habiendo comparecido en calidad de recurrido la Procuradora doña Reyes Virginia García de Palma, en nombre y representación de don Arsenio y doña Montserrat.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- 1.- El Procurador Don Julian Caballero Aguado, en nombre y representación de doña Debora, interpuso demanda de juicio ordinario, contra don Arsenio y doña Montserrat y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia estimatoria de la presente demanda, declarando correcta la actualización de renta practicadas por esta parte, sobre el chalet n.º NUM000 de la Colonia Bellas Vista sito en Madrid c/ DIRECCION000 n.º NUM001, conforme a la cual para cada año de actualización, hasta llegar al 100% hay que tomar en consideración la variación experimentada en el IPC en los doce meses siguientes a la anterior actualización, es decir, que si para la actualización del año 2002 se tuvo en cuenta el IPC de marzo de 2001, para el año 2003 hay que tener en cuenta el IPC de marzo de 2002 y para el año 2004 hay que tener en cuenta el IPC de marzo de 2003, hasta llegar al 100% de la actualización que corresponda. Todo ello con condena en costas a los demandados.

2.- El Procurador don Gregorio García Santos, en nombre y representación de don Arsenio y su esposa doña Montserrat, contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que se desestime la demanda declarando la incompatible aplicación simultánea de la actualización de la renta establecida por LAU de 1994 con la actualización contractual hasta tanto nos se haya completado la renta final actualizada, imponiendo las costas a la actora.

3.- Previos los trámites procesales correspondientes y práctica de la prueba propuesta por las partes y admitidas la Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 11 de Madrid, dictó sentencia con fecha 28 de octubre de 2005, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: Estimo integramente la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales don Julian Caballero Aguado, en nombre y representación de doña Debora contra don Arsenio y doña Montserrat y en su mérito declaró correcta la actualización de renta practicada por la parte demandante, sobre el chalet n.º NUM000 de la Colonia Bellas Vista sito en Madrid DIRECCION000 n.º NUM001, conforme a la cual para cada año de actualización hasta llegar al 110 % hay que tomar en consideración la variación experimentada en el IPC en los doce meses siguientes a la anterior actualización. Con condena en costas a los demandados.

Por auto de fecha 22 de noviembre de 22905, se dictó auto de aclaración cuya parte dispositiva dice: Que debo aclarar y aclaro la sentencia dictada con fecha 28 de Octubre de dos mil cinco y cuyo fundamento de derecho Tercero contiene el siguiente error: donde dice "... que encontramos ante un contrato de arrendamiento de vivienda del año 1976 en el cual el arrendatario es una persona jurídica..." debe decir.." que encontramos ante un contrato de arrendamiento de local de año 1976 en el cual los arrendatarios son personas físicas.."·

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de don Arsenio y su esposa doña Montserrat, la Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, dictó sentencia con fecha 26 de abril de 2007, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de los demandados don Arsenio y doña Montserrat, contra la sentencia dictada por la Ilma.Sra. Magistrada-Juez de primera Instancia n.º 11 de Madrid, con fecha 28 de octubre de 2005, aclarada por auto de 22 de noviembre del mismo año, en los autos de Juicio Ordinario allí seguidos con el número 1043/04, debemos revocar y revocamos la indicada resolución y, desestimando la demanda interpuesta por doña Debora contra don Arsenio y doña Montserrat, absolvemos a los demandados de los pedimentos contenidos en el suplico de la demanda. Todo ello sin hacer imposición de las costas de la instancia ni de las de esta alzada.

TERCERO.- 1.- Contra la expresada sentencia preparó y después interpuso recurso de casación la representación procesal de doña Debora con apoyo en los siguientes MOTIVOS: ÚNICO.- Al amparo del n.º 1 del art. 477 L.E.C por infracción de la Ley y n.º 2.3.º del citado artículo, en razón a la materia, cuando la sentencia presente interés casacional, al existir jurisprudencia contradictoria de las Audiencia Provinciales. Se considera infringida la Disposición Transitoria Tercera c) Actualización de la renta 6, regla 1.º de la L.A.U. ( Ley 29/1994 de 24 de noviembre ). Dicha norma permite actualizar las rentas a los locales de negocio en los contratos de arrendamientos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985.

Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por auto de fecha 31 de marzo de 2009, se acordó admitir el recurso interpuesto y dar traslado a la parte para que formalizaran su oposición en el plazo de veinte días.

2.- Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, el Procurador don Gregorio García Santos, en nombre y representación de don Arsenio y esposa doña Montserrat, presentó escrito de impugnación al mismo.

3.- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día seis de julio del 2011, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Jose Antonio Seijas Quintana,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- El recurso en interés casacional formulado plantea la forma de aplicar el sistema de actualización de la renta que recoge la Disposición Transitoria Tercera C) 6 regla 1.ª la de la LAU 1994, para contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985. La parte recurrente mantiene, tal como apreció la Sentencia de instancia, que para cada año de actualización por tramos hasta llegar al 100% de la renta actualizada, hay que tomar en consideración la variación experimentada en el IPC de los doce meses siguientes a la anterior actualización. Frente a esta postura, la Sentencia recurrida entiende que la regla 6.ª de la Disposición Transitoria Tercera C) 6 sólo contempla esta posibilidad de actualización del IPC, cuando se alcance el 100% de actualización. A juicio del recurrente no se han de contraponer ambas reglas, pues la regla 6.ª está prevista sólo para cuando se alcance el 100% de la actualización, y la regla l.ª para antes de que se alcance dicho 100%. De haber querido el legislador tal facultad de aplicación del IPC anual durante el periodo de actualización en sus sucesivos tramos -dice la sentencia-, "así lo habría dispuesto, regulando dicha posibilidad únicamente `a partir del año en que se alcance el 100% de actualización, lo que literalmente implica que sea desde entonces y no durante, cuando se pueda aplicar el IPC anual a los efectos ya indicados". En parecido sentido se dictan las sentencias de la misma Audiencia de 24 de marzo de 2000 y 10 de diciembre de 2001.

El recurso se plantea por existencia de jurisprudencia contradictoria de Audiencias. Tal contradicción la expresa respecto de las sentencias que se citan de la Audiencia Provincial de Madrid, además de la recurrida, como las de 5 de febrero de 1999, de 24 de marzo de 2000 y de 10 de diciembre de 2001, que siguen el criterio de la recurrida. Por otro lado, las sentencias de la Sección 13.ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, con un criterio favorable tomar en consideración la variación experimentada en el IPC en los doce meses siguientes a la anterior actualización -Sentencias de 6 de abril de 1999, de 8 de marzo de 1999, 27 de octubre de 1998, 3 de febrero de 1998, 4 de octubre de 2005 y 7 de febrero de 2006 -.

SEGUNDO.- La discrepancia entre los dos sistemas de actualización es obvia y así lo pone de manifiesto no solo el recurso sino la propia sentencia. Partimos para resolver esta discrepancia de que la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, en relación con la renta de los contratos anteriores a 9 de mayo de 1985, establece un sistema de revisión legal aplicable a todos los contratos sin excepción, contengan o no cláusulas de estabilización, para, según expresa su Exposición de Motivos, recuperar las variaciones no repercutidas de la inflación desde la fecha del contrato o desde la última revisión legal. Se trata de que las rentas no pierdan su valor real por la desvalorización continua de la moneda.

En conflicto se plantea entre las reglas 1.ª y 6.º de la Disposición Transitoria Tercera C), sobre actualización de la renta, apartado 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Se dice en el apartado 6, y se concreta luego en las reglas 1.ª y 6.ª, lo siguiente: a partir de la entrada en vigor de la presente Ley, en la fecha en que se cumpla cada año de la vigencia del contrato, la renta de los arrendamientos de locales de instancia del negocio podrá ser actualizada, a arrendador, previo requerimiento fehaciente al arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

1.ª) La renta pactada inicialmente en el contrato que dio origen al arrendamiento deberá mantener con la renta actualizada la misma proporción que el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios al Consumo o que el Índice General Nacional o el Índice General Urbano del Sistema de Índices del Coste de la Vida del mes anterior a la fecha del contrato con respecto al e índice correspondiente al mes anterior a la fecha de cada actualización.

6.ª) A partir del año en que se alcance el cien por cien de actualización, la renta que corresponda pagar podrá ser actualizada por el arrendador o por el arrendatario conforme a la variación porcentual experimentada en los doce meses anteriores por el Índice General del Sistema de Índices de Precios de Consumo, salvo cuando el contrato contuviera expreso otro sistema de actualización, en cuyo caso será éste de aplicación.

La contradicción entre Audiencias Provinciales por la distinta aplicación de una norma sustantiva, es evidente, aunque el sentir mayoritario no es el que expresa la sentencia recurrida. El criterio contrario, que acepta esta Sala, se sustenta, entre otras, en las siguientes sentencias de Audiencias Provinciales:

1.- Barcelona, de 6 de abril de 1999, según: "la actualización de la renta en los contratos de arrendamiento de local de negocio, concertados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, en el caso de que el arrendador opte por el ejercicio de tal derecho, habrá de hacerse anualmente, en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en función de los índices del mes anterior a la fecha de formalización del mismo y del correspondiente al mes anterior a la fecha de cada actualización, y ello previo requerimiento fehaciente al arrendatario; lo cual supone tomar en consideración la variación experimentada en el IPC en los doce meses siguientes a la anterior actualización, caso de que no se trate de la primera, sino de la segunda o ulteriores hasta llegar a la completa actualización".

2.- Valladolid, de 15 abril de 1997: "... la equivocación en que incurre la sentencia objeto de recurso está en entender que efectuada la primera actualización se conoce ya el importe de renta que deberá abonarse durante los cinco o diez años (según los casos) que dure la actualización, ya que dichas cantidades aparecen en la escala obtenida, cuando lo cierto es que dicha escala únicamente determina el porcentaje exigible de renta según el tramo en que al arrendatario le corresponde incluirse, operación que deberá realizarse de forma completa tal y como determina la Ley, en cada una de las actualizaciones que se realicen anualmente y en las que, como antes se indica, deberán tomarse en consideración los índices de IPC o coste de vida publicados en el mes, anterior a la fecha de la nueva actualización, única forma de mantener la proporcionalidad que el Texto Legal viene exigiendo".

3.- Barcelona, de 8 de marzo de 1999: "Lo expuesto comporta la aplicación al caso de la Disposición Transitoria Tercera de la vigente L.A.U. cuyo apartado 6.1.ª, por lo que a los arrendamientos de local de negocio se refiere, establece un sistema de actualización de la renta similar en lo esencial al previsto para los arrendamientos de vivienda en la Disposición Transitoria Segunda, apartado 11... Este sistema se aplica a todos los contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985, sin excepción alguna... Consiste básicamente en proporcionar al arrendador la posibilidad de actualizar su renta en un plazo más o menos breve, de manera que al terminar el mismo el valor de aquella llegue a ser a partir de ese momento equivalente en términos monetarios al que inicialmente tuvo en su día, permitiéndose, pues, al arrendador actuar de manera que la renta llegue a alcanzar al cabo de unos años el importe necesario para que guarde con la renta pactada inicialmente la misma proporción existente entre el índice de Precios de Consumo de ese momento y el Índice de Precios de Consumo en que se celebró el contrato. La actualización consiste básicamente en elevar la renta hasta el importe en el que alcance con la renta pactada inicialmente la misma proporción que el índice General Nacional del sistema de índices de Precios de Consumo del mes anterior al momento de la contratación con el mismo índice del mes anterior al momento (la fecha) de dicha actualización (apartado sexto, regla l.ª. 1). No se trata, pues, de que la renta actualizada el primer año se mantenga posteriormente, de manera que cada uno de los cinco años se pague un porcentaje mayor, sino que el porcentaje mayor se aplica a una renta actualizada cuyo importe va variando, aumentando normalmente para ajustarse al índice de Precios al Consumo final que varía de un año a otro".

4.-Barcelona, de 27 de octubre de 1998: "... en cada año la renta actualizada se calculará con arreglo a lo que se ha visto en la regla 1.ª- misma relación entre renta actualizada y renta inicial que la existente entre índice de precios al consumo final (del mes anterior a la actualización) e índice a precios al consumo inicial (del mes anterior a la celebración del contrato). No se trata, pues, de que la renta actualizada el primer año se mantenga posteriormente, de manera que cada uno de los cinco años se pague un porcentaje mayor, sino que el porcentaje mayor se aplica a una renta actualizada cuyo importe va variando, aumentando normalmente para ajustarse al índice de precios al consumo final que varía de un año a otro".

Sin duda, el error está en contraponer las reglas 1.ª y 6.ª. La regla 1.ª es clara al preceptuar que la renta inicial del contrato debe mantener la misma proporción entre el mes anterior a la fecha del contrato con respecto al índice correspondiente al mes anterior a la fecha de cada actualización. Con esta regla la renta se actualiza mediante la incorporación progresiva de los incrementos del IPC de los últimos doce meses siguientes a la anterior actualización. Lo contrario supondría que una vez finalizado el proceso la renta no sería equivalente en valor a la actualizada calculada inicialmente.

La regla 6.ª está prevista sólo para cuando la renta alcance el 100% de la actualización, mientras que la 1.ª para antes de que se alcance dicho porcentaje, y supone incorporar a esta suerte de contratos una regla de actualización de las rentas, facultativa para arrendador y arrendatario, conforme al IPC, si no hay previsión contractual, y de acuerdo con el sistema contractualmente previsto, en el caso de que sí haya cláusula de estabilización.

TERCERO.- La estimación del recurso supone casar la sentencia y asumir la instancia para considerar correcta la actualización de la renta practicada por la parte actora-recurrente, aceptada por la Sentencia del Juzgado, conforme a la cual para cada año de actualización hasta llegar al 100% hay que tomar en consideración la variación experimentada en el IPC en los doce meses siguientes a la anterior actualización, declarando como doctrina jurisprudencial que en aplicación de la regla 1.ª, de la Disposición Transitoria Tercera C) 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, para cada año de actualización de la renta hasta llegar al 100% de la renta actualizada, hay que tomar en consideración la variación experimentada en el IPC de los doce meses siguientes a la anterior actualización.

CUARTO.- En aplicación del artículo 394.1, en relación con el artículo 398 LEC, no procede la imposición de costas de este recurso ni de las de la apelación. Las costas de la primera instancia se impondrán a la parte demandada.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

1. Ha lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de D.ª Debora contra la sentencia de 26 de abril 2007, dictada por la Sección 9.ª de la Audiencia Provincial de Madrid.

2. Casamos la expresada sentencia, que declaramos sin valor ni efecto alguno.

3. En su lugar, estimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D.ª Debora contra la sentencia dictada con fecha 28 de octubre de 2005, en el procedimiento de juicio ordinario núm. 1043/2004 tramitado ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 11 de Madrid. Revocamos esta sentencia y confirmamos la sentencia del Juzgado en el sentido de considerar correcta la actualización de la renta practicada por la demandante, respecto del chalet n.º NUM000 de la Colonia Bellas Vistas, sito en la c/ DIRECCION000 n.º NUM001, de Madrid, conforme a la cual para cada año de actualización hasta llegar al 100% hay que tomar en consideración la variación experimentada en el IPC en los doce meses siguientes a la anterior actualización.

4. Se fija como doctrina jurisprudencial que en aplicación de la regla 1.ª, de la Disposición Transitoria Tercera C) 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, para cada año de actualización de la renta hasta llegar al 100% de la renta actualizada, hay que tomar en consideración la variación experimentada en el IPC de los doce meses siguientes a la anterior actualización.

5. Se imponen a la demandada las costas de la 1.ª Instancia y no se hace especial declaración de las demás, incluidas las del presente recurso de casación.

Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y Rollo de apelación en su día remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Xavier O'Callaghan Muñoz. Francisco Marin Castan. Jose Antonio Seijas Quintana. Roman Garcia Varela. Firmado y Rubricado.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Jose Antonio Seijas Quintana, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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