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STS de 20.05.09 (Rec. 829/2004; S. 1.ª). Propiedad horizontal. Título constitutivo. Modificación//Propiedad horizontal. Facultades. Adopción de acuerdos. Unanimidad

04/09/2009
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La Sala revoca la sentencia recurrida al considerar, que en el caso debatido, las obras acometidas por la Comunidad demandada afectan al título constitutivo y debieron acordarse por unanimidad. Así, considera que el cerramiento acordado, consistente en la instalación de un verja en la zona de aparcamiento y garaje, espacio en que están situados los locales comerciales de los actores, les ha ocasionado perjuicios y afecta al título constitutivo por suponer una alteración de los elementos comunes. El acuerdo impugnado perjudica a los demandantes, desde la óptica de sus derechos como dueños de locales comerciales, ya que, en todo caso, no pueden desarrollar sus legítimas facultades dominicales -en el sentido de facilitar el acceso de clientela o de proveedores a sus locales-, por lo que es procedente respetar a los propietarios en los derechos adquiridos.

TRIBUNAL SUPREMO

Sala de lo Civil

Sentencia 348/2009, de 20 de mayo de 2009

RECURSO DE CASACIÓN Núm: 829/2004

Ponente Excmo. Sr. ROMÁN GARCÍA VARELA

En la Villa de Madrid, a veinte de Mayo de dos mil nueve

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida por los Magistrados indicados al margen, el recurso de casación interpuesto por don Florentino, don Javier y "OSOR CANARIAS, S.L.", representados ante esta Sala por el Procurador don Antonio Pujol Ruiz, contra la sentencia dictada en grado de apelación -rollo n.º 364/2001-, con fecha 15 de diciembre de 2003, por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, dimanante de autos de Juicio Ordinario seguidos con el n.º 364/2001 ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Arona.

Ha sido parte recurrida la "COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 ", representada ante esta Sala por el Procurador don Juan Carlos Estévez Fernández-Novoa.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.-

1.º.- El Procurador don Buenaventura Alfonso González, en nombre y representación de don Florentino, don Javier, don Rubén y "OSOR CANARIAS, S.L.", promovió demanda de juicio ordinario sobre impugnación de Junta de Propietarios, turnada al Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Arona, contra la "COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 ", en la que, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, suplicó al Juzgado: " (...) Dictando en su día sentencia por la que estimando la demanda se declare: 1.º.- La nulidad del acuerdo adoptado en el punto quinto del orden del día de la Junta General ordinaria celebrada por la Comunidad de Propietarios "DIRECCION000" el día 9 de marzo de 2001 relativo a la instalación de una verja en la zona de aparcamiento y garaje número 1, instalación de dos puertas, y el presupuesto aprobado para la indicada obra y la nulidad de la derrama de 857.240 pesetas cobrada desde el mes de abril de 2001. 2.º.- Condenar a la demandada a estar y pasar por las anteriores declaraciones y al pago de las costas que se originen. Otrosí digo, que habiéndose adoptado el acuerdo de cobrar una derrama de 857.240 pesetas desde el mes de abril de 2001 para hacer frente al gasto de la obra de colocación de la verja y dos puertas en la zona del aparcamiento y garaje número 1, teniendo en cuenta la nulidad del mencionado acuerdo debido a que no ha sido adoptado por unanimidad, y debido al perjuicio que acarrearía para la Comunidad el tener que reintegrar las cantidades percibidas de más, un vez firme la sentencia, interesa al derecho de esta parte, se acuerde la suspensión de la ejecución de dicho acuerdo de conformidad con el artículo 18.4 de la Ley de Propiedad Horizontal, suplico al Juzgado: que proceda a adoptar la medida cautelar de suspensión de la ejecución del acuerdo de aprobar una derrama de 857.240 ptas. mensuales a satisfacer a la Comunidad de Propietarios, con efectos desde el mes de abril de 2001, fecha en la que se empezó a cobrar, como indica el acta de la Junta acompañada como documento número 3".

2.º.- Admitida a trámite la demanda y emplazada la demandada, el Procurador don Manuel Ángel Álvarez Hernández, en su representación, se opuso a la misma, y, suplicó al Juzgado: " (...) Dictando finalmente sentencia, conforme a los hechos alegados en esta contestación, en el sentido de desestimar la demanda instada de contrario conforme a lo solicitado en el suplico de su demanda inicial, acordando decretar la validez del acuerdo adoptado en el punto quinto del orden del día por la Junta General de Propietarios del DIRECCION000 en fecha 9 de marzo de 2001 por ser perfectamente válido y aprobado con los quórum legalmente necesarios, con expresa imposición de costas a la parte actora".

3.º.- El Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Arjona dictó sentencia, en fecha 26 de julio de 2002, cuya parte dispositiva dice literalmente: "Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador don Buenaventura Alfonso González, en nombre y representación de don Florentino, don Javier, don Rubén y la entidad "OSOR CANARIAS, S.L."contra la "COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000", debo declarar y declaro la nulidad del acuerdo adoptado en el punto quinto del orden del día de la Junta de Propietarios de 9 de marzo de 2001 y condeno a la demandada al pago de las costas procesales".

4.º.- Apelada la sentencia de primera instancia, y, sustanciada la alzada, la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife dictó sentencia, en fecha 15 de diciembre de 2003, cuyo fallo es del siguiente tenor literal: "Estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de la Comunidad de Propietarios del DIRECCION000, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Arona, en el juicio ordinario seguido al n.º 364/01, revocamos dicha resolución, con las siguientes declaraciones. Con desestimación de la demanda rectora del procedimiento, interpuesta por la representación de don Florentino, don Javier, don Rubén y la entidad "OSOR CANARIAS, S.L.", declaramos la validez del acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios de 9 de marzo de 2001 relativo al vallado, absolviendo a la misma de todas las pretensiones deducidas en su contra, y sin hacer expresa condena en las costas de la instancia".

SEGUNDO.-

1.º.- La representación procesal de don Florentino, don Javier y "OSOR CANARIAS, S.L." presentó el día 12 de marzo de 2004, escrito de interposición de recurso de casación contra la sentencia dictada con fecha 15 de diciembre de 2003, por la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife (Sección 4.ª), en el rollo de apelación n.º 471/2003, dimanante de los autos de Juicio Ordinario n.º 364/2001 del Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Arona.

2.º.- Motivos del recurso de casación: 1.º) Al amparo del artículo 477.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción del artículo 38 de la Constitución Española; 2.º) al amparo del artículo 477.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por vulneración del artículo 1253 del Código Civil; 3.º) al amparo del artículo 477.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por violación del artículo 12 y 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal; 4.º) al amparo del artículo 477.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción de la doctrina del Tribunal Supremo, contenida, entre otras, en SSTS de 30 de enero de 1996, 31 de marzo de 1995 y 2 de abril de 1993, y, terminó suplicando a la Sala: " (...) Admitir dicho recurso a trámite y en su día dictar sentencia dando lugar al mismo, casando y anulando la sentencia recurrida de dicha Sala de fecha 15 de diciembre de 2003, dictando otra por la que se estime este recurso y se de lugar a las peticiones contenidas en el suplico de nuestro escrito de demanda".

3.º.- Mediante Providencia de 30 de marzo de 2004 se tuvo por interpuesto el recurso, acordándose la remisión de las actuaciones a la Sala Primera del Tribunal Supremo, apareciendo notificada dicha resolución a los Procuradores de las partes el día 2 de abril de 2004.

4.º.- El Procurador don Antonio Pujol Ruiz, actuando en nombre y representación de don Javier, don Florentino y "OSOR CANARIAS, S.L." presentó escrito ante esta Sala el día 22 de abril de 2004 personándose en concepto de parte recurrente. El Procurador de los Tribunales don Juan Carlos Estévez Fernández-Novoa, en nombre y representación de "COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 ", presentó escrito de 19 de mayo de 2004, mediante el que se personaba en concepto de parte recurrida.

5.º.- La Sala dictó auto de fecha 5 de febrero de 2008, cuya parte dispositiva dice literalmente: "1.º) No admitir el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de don Javier, don Florentino y "OSOR CANARIAS, S.L.", contra la sentencia dictada con fecha 15 de diciembre de 2003, por la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife (Sección 4.ª), en el rollo de apelación n.º 471/2003, dimanante de los autos de Juicio Ordinario n.º 364/2001 del Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Arona, en cuanto a los motivos primero y segundo del escrito de interposición. 2.º) Admitir el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de don Javier, don Florentino y "OSOR CANARIAS, S.L.", contra la indicada sentencia, en cuanto a los motivos tercero y cuarto del escrito de interposición. 3.º) Y entréguese copia del escrito de interposición del recurso de casación formalizado, con sus documentos adjuntos, a las partes recurridas personadas ante esta Sala para que formalicen su oposición por escrito en el plazo de veinte días, durante los cuales estarán de manifiesto las actuaciones en la Secretaría".

6.º.- Por Providencia de fecha 13 de noviembre de 2.007 se pusieron de manifiesto las posibles causas de inadmisión del recurso, a las partes personadas.

7.º.- Mediante escrito presentado en fecha 17 de diciembre de 2.007 la parte recurrente muestra su oposición a la causa de inadmisión puesta de manifiesto, entendiendo que el recurso cumple todos los requisitos exigidos por la LEC 2000 para acceder a la casación. La parte recurrida no ha formulado alegaciones".

TERCERO.-

El Procurador don Juan Carlos Estévez Fernández-Novoa, en nombre y representación de la "COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 ", formuló, en fecha 13 de mayo de 2008, escrito de oposición al recurso de casación, suplicando a la Sala: " (...) Atendiendo las razones expuestas desestime el recurso, y confirme totalmente la sentencia recurrida".

CUARTO.-

La Sala señaló para votación y fallo del presente recurso, el día 30 de abril de 2009, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ROMÁN GARCÍA VARELA,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.-

Don Florentino, don Javier, don Rubén y la entidad "OSOR CANARIAS, S.L." demandaron por los trámites del juicio ordinario a la "COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 ", e interesaron las peticiones que se detallan en el antecedente de hecho primero de esta sentencia.

Los actores, todos ellos propietarios de locales comerciales ubicados en la Comunidad demandada, ejercitan una acción de impugnación de acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios, y pretenden en concreto la nulidad de aquél donde se disponía el cerramiento con una verja de la zona de aparcamiento y garaje, con base, de una parte, en que el acuerdo no fue adoptado por unanimidad de los propietarios, como requiere su naturaleza al implicar la alteración de un elemento común; y de otra, y subsidiariamente, que dicho acuerdo para su validez requería su aceptación por los propietarios afectados, pues la colocación de la citada valla limitaba el derecho a ejercer libremente su actividad comercial, pues dificultaba o impedía su acceso a los eventuales clientes, todo ello con cobijo en los artículos 12 y 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.

El Juzgado acogió íntegramente la demanda, y su sentencia fue revocada en grado de apelación por la de la Audiencia al inferir que el acuerdo fue válidamente adoptado por no implicar la colocación del cerramiento una alteración sustancial de los elementos comunes y tratarse de una obra "extraordinaria, necesaria y no modificativa", con alusión de la posición sentada en la STS de 31 de marzo de 1995, y la conclusión de que fue aprobado válidamente por mayoría al no requerir la regla de unanimidad; asimismo, respecto de la necesidad de aprobación por los propietarios demandantes en cuanto afectados por dicho acuerdo, la sentencia de apelación contiene una solución de compromiso, en la medida en la que decide que, como ninguno de ellos tenía un establecimiento abierto al público, y, al no demostrarse el perjuicio causado, no era precisa su aprobación, aunque si en el futuro los actores procedieran a dar a sus locales el fin comercial que aducen, la Comunidad debe adoptar en la ejecución del acuerdo impugnado las medidas necesarias para evitar tales daños, como son la entrega de las llaves de las puertas o el establecimiento de un horario de apertura al público.

Don Florentino, don Javier y la entidad "OSOR CANARIAS, S.L." han interpuesto recurso de casación por interés casacional contra la sentencia de segunda instancia, con cobertura en el artículo 477.2 3.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y esta Sala, mediante auto de 5 de febrero de 2008, ha inadmitido dicho recurso en cuanto a los motivos primero y segundo del escrito de interposición y lo ha aceptado respecto a los motivos tercero y cuarto.

SEGUNDO.-

Los motivos tercero y cuarto del recurso -uno, acusa la infracción de los artículos 12 y 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, porque la sentencia de instancia considera que el acuerdo impugnado es válido, pese a no haber sido adoptado por unanimidad de la Junta de Propietarios, cuando lo correcto hubiera sido la exigencia de este presupuesto, toda vez que supone una alteración de un elemento común de la Comunidad; y otro, denuncia la oposición de la sentencia recurrida a la doctrina sentada en las SSTS de 30 de enero de 1996, que, en un caso similar al de este debate, declaró la prevalencia del derecho de los propietarios de los locales comerciales a ejercer su actividad en las condiciones establecidas en el Título Constitutivo; de 31 de marzo de 1995 y 2 de abril de 1993, que han declarado que las obras determinadas requieren un acuerdo adoptado por unanimidad por la Junta de Propietarios, en la medida en la que alteran un elemento común de la comunidad- se examinan conjuntamente por su unidad de planteamiento.

Los motivos se estiman.

El artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal exige la unanimidad sólo para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el Título Constitutivo de la propiedad horizontal o en los Estatutos de la Comunidad.

Con relación al caso debatido, esta Sala considera que el cerramiento acordado, consistente en la instalación de un verja en la zona de aparcamiento y garaje número 1, espacio en que están situados los locales comerciales de los actores, para dejar una puerta de salida al paseo y otra a la escalera que baja al garaje número 1 les ocasiona perjuicios y afecta al Título Constitutivo por suponer una alteración de los elementos comunes y debe acordarse en Junta de Propietarios por unanimidad.

El acuerdo que nos ocupa perjudica a los demandantes desde la óptica de sus derechos como dueños de locales comerciales y con independencia de que los mismos sean destinados en la actualidad a negocios abiertos al público, garajes o almacenes, ya que, en todo caso, no podrían desarrollar sus legítimas facultades dominicales, en el sentido de facilitar el acceso de clientela o de proveedores a sus locales, por lo que es procedente respetar a los propietarios en los derechos adquiridos, los cuales han sido menoscabados en sus posibilidades de utilización al impedir el flujo de clientes o de mercancías a los almacenes para cuyo fin adquirieron los demandantes los citados locales.

Por demás, es cierto que el cerramiento de la superficie del inmueble es una facultad que reconoce el artículo 388 del Código Civil para las fincas, que sirve no sólo para fijar los límites, sino para la defensa de la propiedad, aunque ello no puede suponer la modificación del contorno de la urbanización, según ha resuelto la STS de 30 de enero de 1996, en un supuesto que realmente había que considerar como una obra excesiva, y, en el mismo sentido, se manifiestan las restantes SSTS citadas en el segundo motivo de este recurso.

TERCERO.-

Por lo explicado, al haberse estimado el recurso, de conformidad con lo establecido en el artículo 487.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, debe casarse la resolución recurrida en el tema concreto relativo a la cuestión de interés casacional, resolviendo sobre el caso y declarando lo que corresponda según los términos en que se hubiese producido la contradicción jurisprudencial, todo ello sin hacer pronunciamiento en costas por aplicación del artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

CUARTO.-

Por resultar acreditado que, en la adopción del acuerdo del punto quinto adoptado en la Junta de Propietarios de 9 de marzo de 2001, no se alcanzó la unanimidad exigida legalmente conforme a los artículos 12 y 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, procede revocar la sentencia impugnada, al considerar que dicho requisito era indispensable para la validez del acuerdo, al tratarse de una obra que supone la alteración de los elementos comunes y, en definitiva, vulnera el Título Constitutivo, amén de que dicho acuerdo perjudica a los demandantes.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

Que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación por interés casacional interpuesto por don Florentino, don Javier y la entidad "OSOR CANARIAS, S.L." contra la sentencia dictada por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife en fecha de quince de diciembre de dos mil tres; y acordamos:

1.º.- La casación de la sentencia recurrida.

2.º.- La declaración como doctrina jurisprudencial de que el cerramiento de un inmueble, consistente en la instalación de una verja en la zona de aparcamiento y garaje, espacio en los que están situados los locales comerciales de los actores, para dejar una puerta de salida al paseo y otra que baja al garaje, ocasiona perjuicios a los demandantes y afecta al Título Constitutivo por suponer una alteración de los elementos comunes y debe acordarse en Junta de Propietarios por unanimidad.

3.º.- La ratificación de la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Arona en fecha de veintiséis de julio de dos mil dos.

4.º.- No hacemos pronunciamiento en costas por las causadas en apelación y en este recurso de casación.

Comuníquese esta sentencia a la referida Audiencia con devolución de los autos y rollo en su día remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. JUAN ANTONIO XIOL RÍOS; ROMÁN GARCÍA VARELA; FRANCISCO MARÍN CASTÁN; JOSÉ ANTONIO SEIJAS QUINTANA; ENCARNACIÓN ROCA TRÍAS; IGNACIO SIERRA GIL DE LA CUESTA. Firmado y rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Román García Varela, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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