Diario del Derecho. Edición de 10/12/2018
  • Diario del Derecho en formato RSS
  • ISSN 2254-1438
  • EDICIÓN DE 27/02/2009
 
 

STS de 27.10.08 (Rec. 2690/2003; S. 1.ª). Propiedad horizontal. Obligaciones de los propietarios. Pago de las cuotas//Recurso de casación. Motivos. Incompetencia o inadecuación de procedimiento. Inadecuación//Proceso civil. Recurso de casación. Motivos. Incompetencia o inadecuación de procedimiento. No concurre

27/02/2009
Compartir: 

Se estima el recurso al entender la Sala que no concurre la excepción de inadecuación alegada por los demandados. La controversia se suscita cuando la Comunidad de Propietarios interpuso demanda contra los mismos por deudas que éstos tenían con la Comunidad, si bien los demandados opusieron la inaplicabilidad de la Ley de Propiedad Horizontal, alegando que vivían en una zona, en cuyos terrenos, los servicios de mantenimiento e iluminación habían sido asumidos por el Ayuntamiento. El TS a la vez que ordena la retracción de las actuaciones al momento anterior al dictarse la sentencia recurrida para que se resuelve sobre el fondo del asunto, fija como doctrina jurisprudencial que el art. 21 LPH sobre aplicación del procedimiento monitorio para el pago de las cuotas pendientes es aplicable, con el carácter supletorio que establece el art. 24 de la mencionada Ley, y con subordinación a los pactos que establezcan entre sí los propietarios respecto los complejos inmobiliarios existentes; ello siempre que los propietarios ostenten, con carácter inherente a su derecho privativo, una titularidad compartida sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

Tribunal Supremo

Sala de lo Civil

Sentencia 992/2008, de 27 de octubre de 2008

RECURSO DE CASACIÓN Núm: 2690/2003

Ponente Excmo. Sr. JUAN ANTONIO XIOL RÍOS

En la Villa de Madrid, a veintisiete de Octubre de dos mil ocho.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo constituida por los señores al margen anotados, el recurso de casación que con el número 2690/2003, ante la misma pende de resolución, interpuesto por la representación procesal de la Asociación de Propietarios de la DIRECCION000 aquí representada por la procuradora D.ª. M.ª. José Corral Losada, contra la sentencia dictada en grado de apelación, rollo 802/2002 por la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 14 de marzo de 2003, dimanante del procedimiento del artículo 21 LHP número 26/2001 del Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Badalona. Habiendo comparecido en calidad de recurrido la Procuradora D.ª Margarita Sánchez Jiménez en nombre y representación de D. Fermín y D.ª. Daniela.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO. - El Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Badalona dictó sentencia de 15 de marzo de 2002 en procedimiento del artículo 21 LPH, cuyo fallo dice:

“Fallo. Que estimando la excepción de inadecuación de procedimiento formulada por la parte demandada debo declarar y declaro no haber lugar a la demanda interpuesta por "Associació de Propietaris de la DIRECCION000 " contra D. Fermín y D.ª Daniela, absolviendo en la instancia a los demandados y con imposición de costas a la actora”.

SEGUNDO. - La sentencia contiene los siguientes fundamentos jurídicos:

“Primero. La asociación de Propietarios de la DIRECCION000 de Badalona-Tiana formula demanda al amparo del art. 21 LPH contra D. Fermín y Daniela. Los hechos que sustentan la presente demanda pueden resumirse de la siguiente forma: 1.º) Los demandados son propietarios de una parcela sita en la urbanización DIRECCION000 e inscrita en el Registro de la Propiedad n.º NUM000 de Badalona, tomo 2856, libro 25, folio 136, finca NUM001. 2.º) Los demandados mantienen una deuda con la Comunidad de Propietarios que asciende a 415 469 pts. 3.º) A los demandados se les ha remitido un burofax, reclamándoles el pago de la deuda y al que se adjuntó copia del acta de la junta de propietarios -de fecha 25 de noviembre de 1999- en que se aprobaba el saldo deudor y se facultaba al presidente para ejercer acciones judiciales, pero no se ha producido el cobro de la deuda.

“Los demandados se oponen a la presente demanda alegando, en primer término la excepción de inadecuación de procedimiento al no ser de aplicación al presente supuesto la LPH, pues los demandados viven en una zona (de Rocabayera) sita en la montaña del Mas-Ram cuyos terrenos están receptados por el Ayuntamiento de Badalona y en el propio certificado del acuerdo de reclamación de deuda se lee claramente "Asociación de Propietarios Badalona/Tiana", asociación a la que no pertenecen los demandados. En resumen, es dudoso que nos encontremos ante una comunidad de propietarios, los demandados no pertenecen a la asociación y además la certificación no está suficientemente detallada, por lo que entiende la parte demandada que el cauce procesal elegido en el presente supuesto no es el adecuado.

“En segundo lugar, alegan los demandados la falta de notificación del acuerdo de la Junta a la copropietaria Daniela. Finalmente y en cuanto al fondo del asunto, manifiestan los demandados que no mantienen deuda alguna con la Comunidad porque no pertenecen a ninguna comunidad ni asociación y que las deudas correspondientes a los años 1994 1995 y 1996 están prescritas por lo que solicitan que se les absuelva de la demanda interpuesta contra ellos.

“Segundo. Comenzando por el estudio de la primera de las excepciones opuestas por los demandados, debe recordarse que según el art. 21.1 LPH. en la redacción dada por la Ley 8/1999, de 6 de abril, las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del art. 9 de la misma ley deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso contrario, el presidente o el administrador, si así lo acordase la Junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del procedimiento establecido en el referido artículo (art. 21 ). Asimismo, el art. 2 LPH, en su redacción dada por la Ley 8/99, afirma que la Ley de Propiedad Horizontal será de aplicación:

“a) a las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el art. 5.

“b) a las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el art. 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.

“c) a los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta ley (en concreto, art. 24 ).

“Por otro lado y según tienen declarado diversas Audiencias Provinciales (v. gr. Audiencia Provincial de Granada en sentencias de 27-3-2000, 16-11-1.999) para la organización y régimen de la urbanización privada pueden utilizarse diferentes fórmulas:

“a) la comunidad de propietarios del Código Civil.

“b) la comunidad al amparo de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960.

“c) la asociación administrativa de propietarios constituida al amparo de la Ley de 24 de diciembre de 1964.

“d) la entidad urbanística colaboradora, que se rige por sus propios estatutos, tiene carácter jurídico-administrativo, y puede acudir a la vía de apremio administrativo para exigir el pago de las cuotas.

“Pues bien, tras el examen del conjunto probatorio obrante en autos ha de concluirse que la parte actora no es una Comunidad de propietarios ni un complejo inmobiliario privado sometidos a la Ley de Propiedad Horizontal sino una Asociación, inscrita en el Registro Provincial de Asociaciones; lo que se comprueba con la lectura de sus Estatutos, aportados por la propia actora en el acto del juicio, y aprobados por el Gobierno Civil de la provincia de Barcelona, en cuyo artículo 2 capítulo I se dice que la entidad "Associació de Propietaris de la DIRECCION000 " realitzarà la seva actuació dintre de la demarcació territorial del MAS RAM, promourà la més completa col·laboració i participació comunitària en tots els aspectes, amb els ajuntaments respectius, òrgans urbanístics competents, Generalitat de Catalunya i altres organismes legals i dedicarà (dedicant) la seva activitat a la consecució de les finalitats següents:

“A) Conservació i millora, al seu cas, de vials, accessos, zones verdes i altres elements comuns.

“B) Sanejament i clavegueram.

“C) Vigilància interior.

“D) Subministrament d'aigua.

“E) Enllumenat públic.

“F) Gestió de la recollida d escombraries.

“G) Subscriure convenis, protocols, acords, etc., amb els organismes legals i altres entitats.

“H) Qualsevol altra finalitat acordada per l'Assemblea General d'Associats, que redundi en benefici de les condicions materials d'interès per a la unitat dels propietaris representants per aquesta Associació ".

“También está acreditado que la asamblea general celebrada en fecha 19 de noviembre de 1999 lo fue de la Asociación de Propietarios -uno de cuyos órganos rectores es la Asamblea General de asociados según el art. 1 Capítulo II de los Estatutos obrantes en autos-, de la cual los codemandados afirman no formar parte, y que el Ayuntamiento de Badalona -según certificación emitida por éste- asumió la cesión de la calle Boix (donde al parecer está ubicada la finca propiedad de los demandados) en fecha 31 de mayo de 1985, encargándose dicho Ayuntamiento del mantenimiento de pavimentos, alcantarillado y alumbrado de la citada calle.

“Ni la Asociación demandante ni sus acuerdos pueden afirmarse sometidos a la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que no puede la actora acudir al procedimiento previsto en el art. 21 para reclamar las cantidades que los demandados le puedan adeudar -como asociados o como propietarios de una parcela dentro de la unidad territorial-. Por todo ello debe acogerse la excepción de inadecuación de procedimiento, alegada por los demandados en primer lugar, lo que conlleva, dada su índole procesal, un pronunciamiento absolutorio en la instancia, sin entrar a conocer del fondo de la cuestión litigiosa.

“Tercero. Es preceptiva la imposición de costas a la parte actora, por imperativo de lo dispuesto en el art. 21.10 LPH. en la redacción dada por la Ley 8/1.999 de 6 de abril “.

TERCERO. - La Sección 16 de la Audiencia Provincial de Barcelona dictó sentencia de 14 de marzo de 2003 en el rollo de apelación 802/2002, cuyo fallo dice:

“Fallamos. Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de Badalona, contra la sentencia dictada en fecha 15 de marzo de 2002 por el Juzgado de 1.ª Instancia 2 de Badalona, en los autos de los que el presente rollo dimana, debemos confirmar y confirmamos íntegramente la misma, con imposición de las costas de la presente alzada a la apelante”.

CUARTO. - La sentencia contiene los siguientes fundamentos de Derecho:

“Primero. Apreció el juez "a quo" en la sentencia apelada la excepción de inadecuación de procedimiento, pronunciamiento frente al que se alza la actora por considerar que sí es adecuado el trámite previsto en el art. 21 de la LPH para sustanciar la acción ejercitada en la demanda (reclamación de los gastos comunes adeudados por los demandados en cuanto propietarios de una parcela de la DIRECCION000 de Badalona).

“Tiene razón la recurrente cuando alega que el indiscutible derecho de los demandados a darse de baja de la asociación formada por los propietarios de parcelas integradas en la urbanización de autos de ningún modo les puede eximir de la obligación de pagar las cuotas correspondientes por razón de los servicios indivisibles de los que se hubieran beneficiado (STC de 3 de noviembre de 1989 ). Conclusión a la que se habría de llegar tanto en virtud de lo dispuesto en los arts. 392 y ss. CC, como por aplicación de las normas sustantivas de la LPH por remisión expresa del art. 24.4, como finalmente acudiendo a la doctrina jurisprudencial que prohibe el enriquecimiento injusto, situación que de otro modo se produciría (incluso los demandados en el telegrama aportado al folio 108 ofrecían pagar al menos el coste del consumo de agua correspondiente a la parcela de su propiedad) (SSTS de 13 de noviembre de 1985, 28 de mayo de 1986, 18 de abril de 1988, 13 de marzo de 1989, 23 de septiembre de 1991, 26 de enero y 6 de julio de 1999 ).

“Segundo. Sin embargo, las anteriores consideraciones no pueden determinar la estimación del presente recurso. Es ya un hecho no controvertido (la demanda origen de las actuaciones equívocamente se encabezaba en nombre de la "Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 ") que el complejo inmobiliario DIRECCION000 de Badalona (privado en parte, como se desprende de los oficios del Ayuntamiento unidos a los folios 107, 128 y 132 y de la copia de la escritura de aceptación de la cesión aportada a los folios 104 a 106) no se ha constituido nunca ni en una comunidad de propietarios ni en una agrupación de comunidades de propietarios (apartados 1, 2 y 3 del art. 24 de la LPH ), funcionando como asociación (v. copia de los estatutos obrante a los folios 64 a 72), asociación de la que todo indica se dieron de baja los aquí demandados al menos el 27 de noviembre de 1995, como se deduce de la comunicación unida a los folios 108 y 109.

“Pues bien, es cierto que el párrafo 4 del art. 24 LPH prevé la aplicación supletoria de las disposiciones de la propia ley a los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 (comunidad de propietarios o agrupación de comunidades de propietarios), supuesto en el que se encontraría la asociación aquí demandante. Y pretende esta última precisamente que se declare en base a aquella previsión legal la adecuación del procedimiento instado por cuanto sobre los elementos comunes de la urbanización (entre los que se encontrarían las instalaciones del agua -v. comunicación de Sociedad General de Aguas de Barcelona SA unida al folio 133-) hay una comunidad de las previstas en los arts. 392 y ss CC.

“La interpretación del apartado 4 del art. 24 de la LPH nos hace llegar sin embargo a una conclusión diversa de la que pretende la apelante. Y es que aquella supletoriedad se predica en el precepto respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, en este caso, por tanto, respecto de los Estatutos de la asociación actora. Y tales pactos sólo pueden tener carácter sustantivo, siendo obvio que no podrían regular un procedimiento judicial distinto a los previstos en las normas procesales. Lo que nos obliga a deducir que la previsión legal que establece la aplicación supletoria de las disposiciones de la LPH a los complejos de constante referencia se refiere solamente a las que regulan el régimen interno de las comunidades de propietarios y no a las procesales, estando vedada para aquéllos, por tanto, la posibilidad de instar el procedimiento previsto en el art. 21. “Y es que el reconocimiento del derecho a acudir para reclamar las cuotas adeudadas al privilegiado procedimiento que prevé el art. 21 de la LPH a las urbanizaciones privadas que, por lo que ahora interesa, adoptan la forma de asociación puede producir no pocas distorsiones al menos cuando, como aquí ocurre, se trata de una urbanización mixta y la reclamación se formula frente a propietarios que no forman parte de la asociación que presta los servicios cuyo cobro se pretende. Nótese que por ejemplo los estatutos de la entidad actora no prevén la convocatoria a las asambleas de los no socios a quienes parece negarse el derecho de voto (art. 9 ) o el sistema de notificación o impugnación de los acuerdos por los mismos. En definitiva, la situación originada por estos impagos es más complicada y no se puede asimilar al menos sin ciertos problemas de ajuste a la necesidad social que llevó al legislador a dotar a las comunidades de propietarios de un sistema rápido y eficaz de "lucha contra la morosidad", en expresión recogida en la Exposición de Motivos de la Ley 8/1999, de 6 de abril de reforma de la Ley de Propiedad Horizontal.

“Lo anterior determina la desestimación del presente recurso, sin perjuicio, como antes se ha razonado, del derecho de la actora a reclamar las cantidades adeudadas por los demandados en el procedimiento que corresponda.

“Tercero. La íntegra confirmación de la sentencia apelada conlleva la expresa imposición a la parte apelante de las costas motivadas por el recurso (art. 398.1 en relación con el 394.1 LEC)”.

QUINTO. - En el escrito de interposición del recurso de casación presentado por la representación procesal de la Asociación de Propietarios de la DIRECCION000 se formulan los siguientes motivos de casación:

Motivo primero. No ha sido admitido.

Motivo segundo. No ha sido admitido.

Motivo tercero. No ha sido admitido.

Motivo cuarto. “Infracción de las normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso. Oposición de los fundamentos de la sentencia recurrida a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo produciéndose infracción por inaplicación de la pacífica jurisprudencia de este Tribunal, reconocidas, entre las sentencias que esta parte analiza.”

El motivo se funda, en resumen, en lo siguiente:

Cita las SSTS de 26 de enero y 26 de junio de 1995 y de 2 de febrero de 1997, en relación a la diferencia entre la obligación contractual de darse de alta y permanecer en una asociación y la obligación de asumir las cargas económicas, se pertenezca o no a ella. De la misma manera que no puede negarse que existe el derecho a no asociarse, tampoco puede negarse que no cabe que los propietarios no cumplan con las obligaciones asumidas, y entre ellas el pago de cuotas comunitarias para la administración, conservación y mantenimiento de los servicios comunes de los servicios que le es exigible a cada uno de los titulares de las parcelas que la constituyen.

Cita las SSTS de 13 de noviembre de 1985, de 28 de enero de 1995, de 26 de mayo de 1995, de 5 de julio de 1996 y de 2 de febrero 1997, entre otras. Estas sentencias recogen la doctrina que extiende el régimen de Propiedad Horizontal a las urbanizaciones, lo que la doctrina denomina “propiedad horizontal tumbada”, admitido tanto doctrinal como jurisprudencialmente. Estas sentencias son unánimes en admitir la coexistencia de dos tipos de comunidades entrelazadas para su administración, la propia y exclusiva de cada edificio con pluralidad de viviendas y la de la urbanización, con sus servicios y demás cometidos comunitarios, si bien quedan sometidas a las reglas asociativas que rigen primariamente la vida comunitaria, y en lo demás que no se regule, puede aplicarse analógicamente la Ley de Propiedad Horizontal, sin serlo la Ley de Asociaciones de 1964.

Cita la STS de 2 de febrero de 1997, según la cual es una obligación “propter rem” que aparece determinada por el hecho de ser propietario y es obligatoriamente asumida por quien en cada momento ostenta la titularidad del derecho de propiedad sobre la cosa.

Infringe la recurrida sentencia la doctrina expuesta al señalar en su fundamento de derecho segundo que “el reconocimiento del derecho a acudir para reclamar las cuotas adeudadas al privilegiado procedimiento que prevé el art. 21 LPH a las urbanizaciones privadas que, por lo que ahora interesa, adoptan la forma de asociación puede producir no pocas distorsiones al menos, cuando, como aquí ocurre, se trata de una urbanización mixta (...)”.

Infringe la sentencia recurrida la citada doctrina jurisprudencial, obvia la teoría de la “propiedad horizontal tumbada”, y desoye lo ya apuntado por nuestro más Alto Tribunal cuando señala que, “tampoco puede negarse que no cabe que los copropietarios no cumplan con las obligaciones asumidas y entre ellas el pago de cuotas comunitarias para la administración, conservación y mantenimiento de los servicios comunes de los servicios que le es exigible a cada uno de los titulares de las parcelas que la constituyen.”

Se vulnera también la doctrina de las SSTS de 28 de mayo de 1986, 18 de abril de 1988 y 20 de febrero de 1997, que señalan la extensión de la LPH a una urbanización en cuanto que no haya sido aceptada por el Ayuntamiento.

Motivo quinto. “Aplicación de normas que no llevan más de cinco años en vigor.”

El motivo se funda, en resumen, lo siguiente:

Aplicación de los arts. 21 y 24 LPH que al ser modificados por la Ley 8/1999, de 6 de abril, devienen normas con menos de cinco años de vigencia. Así, la doctrina de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17.ª, en sentencias de 18 de febrero de 2002 y 29 de julio de 2002, afirman unánimemente la total idoneidad del procedimiento regulado en el art 21 LPH de conformidad con la jurisprudencia del Tribunal Supremo, y la contradicción en que incurre la sentencia cuyo recurso de casación ahora se prepara.

Termina solicitando de la Sala “Que habiendo por presentado este escrito, con los documentos acompañados y sus copias, en tiempo y forma, se digne admitir todo ello, teniendo por interpuesto recurso de casación preparado contra la sentencia dictada por Audiencia Provincial de Barcelona en el procedimiento artículo 21 LPH del Juzgado de Primera número 2 de Badalona interpuesto por mi principal Asociación de Propietarios de la DIRECCION000 Badalona Tiana contra D. Fermín y D.ª Daniela y, en su día, previos los trámites reglamentarios se dicte sentencia por la que se case y anule la recurrida, estimando las pretensiones de esta parte, con arreglo a los motivos expresados en el presente recurso.”

SEXTO. - Por ATS de 18 de diciembre de 2007 se acordó no admitir el recurso de casación interpuesto respecto de los motivos primero segundo y tercero y admitirlo respecto de los motivos cuarto y quinto.

SÉPTIMO. - En el escrito de oposición presentado por la representación procesal de D. Fermín y D.ª Daniela se formulan, en resumen, las siguientes alegaciones:

Primera. Sobre la inadmisibilidad del recurso.

El auto de 18 de diciembre de 2007 admite el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de la Asociación de propietarios de la DIRECCION000 contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16.ª, de 14 de marzo de 2003, en sus motivos cuarto y quinto.

Estos motivos se concretan en la existencia de interés casacional por oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo y la infracción de los arts. 21 y 24 LPH por aplicación de normas de vigencia inferior a cinco años en relación con la idoneidad del procedimiento utilizado.

El presente recurso tiene por objeto resolver acerca de la admisión de la excepción de inadecuación de procedimiento apreciada por el Juzgado de 1.ª instancia n.º 2 de Badalona reiterada por la Audiencia Provincial de Barcelona por la inviabilidad de aplicar al supuesto de autos el procedimiento sumario del art. 21 LPH, para la reclamación de unos gastos supuestamente debidos a la Asociación de Propietarios DIRECCION000.

Es un hecho indiscutido que nos encontramos ante una asociación de propietarios que no ha adoptado la forma de comunidad, si bien, en base a la previsión del apartado 4.º del art. 24 LPH se pretende justificar la correcta aplicación del procedimiento previsto en el art. 21 LPH, al indicarse que en caso de complejos inmobiliarios privados aunque estos no adopten las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 (comunidad de propietarios o agrupaciones de comunidades de propietarios), se prevé la aplicación supletoria de la LPH, y con ello la aplicación de este procedimiento especial.

Un dato muy importante a tener en cuenta es que la zona de Rocabayera, donde tienen la vivienda los demandados, según certificación del Ayuntamiento de Badalona, fue cedida al ente municipal el 31 de mayo de 1985, encargándose a partir de esta fecha el Ayuntamiento del mantenimiento de pavimentos, alcantarillado y alumbrado de la citada calle.

Los recurridos no forman parte de la asociación de propietarios (no “comunidad” al no haber NIF, ni libro de actas, ni inscripción en el registro), desde al menos el mes de noviembre de 1995, momento en que reiteraron vía telegrama su baja en la asociación.

Las sentencias de contraste aportadas no presentan un interés casacional real, pues no tratan exactamente de la materia objeto de debate, la aplicación del procedimiento previsto en el art. 21 LPH, sino de una cuestión paralela y general, que en las sentencias citadas de 26 de enero y 26 de junio de 1995 y 2 de febrero de 1997, se refiere al hecho de que formar parte o no de la asociación no implica que no se deba contribuir a los gastos comunes (lo cual no se niega, pero nada tiene que ver con la aplicación del art. 21 LPH ), y en las de 13 de noviembre de 1985, 28 de enero de 1995, 26 de mayo de 1995, 5 de julio de 1996 y 2 de febrero de 1997, 28 de mayo de 1896, 18 de abril de 1988 y 20 de febrero de 1997, se recoge la extensión del régimen de propiedad horizontal a las urbanizaciones, posibilidad que no ha sido negada en el procedimiento y nada tiene que ver con la cuestión procesal objeto de debate.

El interés casacional debe existir realmente y justificarse debida y adecuadamente, explicando la concreta vulneración de la jurisprudencia que se ha cometido por la Audiencia Provincial y la infracción legal cometida.

Por lo tanto, desde esta primera perspectiva, procedía la inadmisión de los motivos alegados de contrario.

Segunda. Carencia de fundamento de los motivos invocados por la recurrente.

Las urbanizaciones privadas pueden adoptar las siguientes formas jurídicas: comunidad de propietarios del Código Civil, comunidad de propietarios de la LPH, entidad urbanística colaboradora y asociación administrativa.

La entidad DIRECCION000 es una asociación administrativa de propietarios inscrita en el Registro provincial de asociaciones; los recurridos no forman parte de la asociación al menos desde 1995 y la zona donde residen, Rocabayera, fue cedida al Ayuntamiento en el año 1985, que se encarga de prestar los servicios de alumbrado, viales, etc.

Se pretende de contrario defender la correcta aplicación del procedimiento previsto en el art. 21 LPH, considerando que el hecho de haber admitido la excepción de inadecuación de procedimiento alegada por esta parte, supone una infracción del art. 24 LPH, que permite la aplicación supletoria de esta Ley a los complejos inmobiliarios privados aunque estos no hayan adoptado la forma de comunidad de propietarios según la LPH.

Para que se pueda entender aplicable a las urbanizaciones el art. 24 LPH es preciso que se cumplan dos requisitos: 1.º. Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí. 2.º. Participar los titulares de estos inmuebles de una copropiedad indivisible sobre varios elementos inmobiliarios, viales, instalaciones...

Pues bien, si bien el primer requisito se cumple, el segundo no se cumple, pues lo único que comparte la zona de Rocabayera con el resto de vecinos es el agua, pero ninguna otra instalación o viales, de cuya conservación se ocupa el Ayuntamiento de Badalona, al tratarse de una zona cedida.

La aplicación de la LPH sería supletoria respecto de los pactos que hayan adoptado los copropietarios, por lo que no resulta aplicable el art. 21 LPH, pues los vecinos de la urbanización tienen fijada su normativa en los estatutos de la asociación indicándose expresamente en los mismo que "... en allò que no es preveu en els presents estatuts o Reglaments se estará a disposició de la Lei d'Associacions i legislació complementaria aplicable, disposicions municipals i lleis vigents."

Por lo tanto, no resulta aplicable el procedimiento previsto en el art. 21 LPH para la reclamación de supuestos gastos debidos a la asociación de propietarios, debiendo confirmarse la estimación de la excepción de inadecuación de procedimiento.

Mis mandantes únicamente comparten el agua y no se ha acreditado la realidad de la deuda que reclaman, que no se encuentra detallada, ni se ha notificado correctamente a los mismos. La deuda y su supuesto impago es mucho más complejo y requiere un procedimiento de mayores garantías y menos rápido que el previsto en el art. 21 LPH, motivo por el cual se solicita la desestimación del recurso planteado de contrario.

Tercera. La desestimación del recurso que se postula comporta la imposición a la parte recurrente de las costas causadas conforme al art. 398 LEC.

Termina solicitando de la Sala “Que teniendo por presentado este escrito, lo admita, por evacuado el traslado conferido y por hechas las alegaciones que anteceden, y tras los trámites legales oportunos se dicte en su día sentencia por la que se desestime el recurso de casación interpuesto por la recurrente Asociación de Propietarios de la DIRECCION000, con expresa condena en costas a la contraparte.”

OCTAVO. - Para la deliberación y fallo del recurso de fijó el día 15 de octubre de 2008, en que tuvo lugar.

NOVENO. - En los fundamentos de esta resolución se han utilizado las siguientes siglas:

CC, Código Civil.

CE, Constitución Española.

LEC, Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

LPH, Ley de Propiedad Horizontal.

SSTS, sentencias del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).

STC, sentencia del Tribunal Constitucional.

STS, sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JUAN ANTONIO XIOL RÍOS, quien expresa el parecer de la Sala.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO. - Resumen de antecedentes.

1. La asociación de Propietarios de la DIRECCION000 de Badalona-Tiana presentó demanda al amparo del procedimiento establecido en el art. 21 LPH contra D. Fermín y D.ª Daniela fundándose en que estos, propietarios de una parcela sita en la urbanización, mantenían una deuda con la Comunidad de Propietarios que asciende a 415 469 pts., que les había sido reclamada sin éxito.

2. Los demandados se opusieron alegando, en primer término, la excepción de inadecuación de procedimiento, pues entendieron que no era aplicable la LPH, pues vivían en una zona cuyos terrenos están receptados por el Ayuntamiento de Badalona, el cual había asumido los servicios de mantenimiento e iluminación de los viales y alcantarillado.

3. La Audiencia Provincial confirmó esta sentencia considerando que, aun cuando la baja de la asociación de propietarios de la urbanización no podía eximir del pago de las cuotas por razón de los servicios de los que los propietarios se hubiesen beneficiado, la aplicación supletoria de las disposiciones de la LPH a los complejos inmobiliarios se refiere al régimen interno de las comunidades y no a las normas procesales; que la reclamación se formula frente a propietarios que no forman parte de la asociación que presta los servicios, pues se dieron de baja al menos el 27 de noviembre de 1995; y que la situación originada por los impagos en una urbanización mixta no se puede asimilar a la necesidad social que llevó al legislador a dotar a las comunidades de propietarios de un sistema rápido y eficaz de “lucha contra la morosidad” estableciendo un procedimiento especial para la reclamación de cuotas.

4. Contra esta sentencia interpuso recurso de casación la representación procesal de la Asociación de Propietarios de la DIRECCION000, el cual únicamente fue admitido en los motivos cuarto y quinto.

SEGUNDO. - Enunciación del motivo cuarto.

El motivo cuarto se introduce con la siguiente fórmula:

“Infracción de las normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso. Oposición de los fundamentos de la sentencia recurrida a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo produciéndose infracción por inaplicación de la pacífica jurisprudencia de este Tribunal, reconocidas, entre las sentencias que esta parte analiza.”

El motivo se funda, en síntesis, en que la jurisprudencia del Tribunal Supremo: a) establece una diferencia entre la obligación contractual de darse de alta y permanecer en una asociación y la obligación de asumir las cargas económicas derivadas de las cuotas para la conservación y mantenimiento de los servicios comunes exigibles a los titulares de las parcelas con el carácter de obligación propter rem [en función de la cosa]; b) extiende el régimen de propiedad horizontal a las urbanizaciones, admitiendo la existencia de dos comunidades entrelazadas para su administración, la propia de cada edificio y la de la organización con los servicios comunitarios, sometida ésta a las reglas asociativas y, en lo demás, a la LPH; c) estima aplicable la LPH a una urbanización en cuanto que no haya sido aceptada por el Ayuntamiento.

El motivo debe ser estimado.

TERCERO. - La aplicación supletoria o los conjuntos inmobiliarios del artículo 21 LPH.

A) No se puede compartir la afirmación de la sentencia recurrida en el sentido de que la aplicación supletoria del artículo 21 LPH (en el cual se faculta al presidente o al administrador, si así lo acordase la junta de propietarios, para exigir judicialmente a través del proceso monitorio, en caso de incumplimiento, el pago a los copropietarios, según su cuota de participación, de los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y la contribución al fondo de reserva) solamente es procedente respecto a las normas de carácter sustantivo y no a las procesales, toda vez que el artículo 24.4 LPH no establece distinción alguna entre unas u otras normas cuando dispone que “[a] los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior”.

B) La Sala de apelación considera que los inmuebles de titularidad de los demandados no forman parte, a los efectos de la aplicación supletoria del régimen de propiedad horizontal y, específicamente, del procedimiento establecido en el artículo 21 LPH para la reclamación de las cuotas pendientes, del complejo inmobiliario que representa la parte actora. Se aprecia la contradicción con la doctrina jurisprudencial que se invoca, con el alcance que se dirá, en virtud de las siguientes razones:

a) Desde el punto de vista estrictamente formal, que tiene un carácter relevante en el recurso de casación, no son suficientes para fundar el motivo de recurso las sentencias que se citan en relación con la doctrina jurisprudencial sobre la obligación que tienen los propietarios de inmuebles integrados en un complejo de satisfacer las cuotas correspondientes a los servicios comunes de los que se beneficien las respectivas titularidades dominicales, independientemente de su pertenencia a la asociación u organismo que agrupe a los distintos propietarios. En efecto, la STS 26 de enero de 1995, rec. 994/1989, plantea un problema de interpretación de los estatutos de la comunidad de propietarios de la urbanización; la STS 26 de junio de 1995, rec. 406/1992, resuelve un problema sobre validez de los acuerdos de la comunidad de propietarios de la urbanización; y la STS 2 de febrero de 1997 no figura en las colecciones legislativas (la cita parece referirse a la STS 20 de febrero de 1997, que sí contempla la obligación propter rem de satisfacer las cuotas por los servicios comunes de la urbanización).

Por lo demás, la sentencia recurrida no infringe esta doctrina (recogida, entre otras, en las SSTS 18 de abril de 1988, 7 de mayo de 2008, rec. 282/2001 y, respecto de su adecuación a la CE, STC 183/89, de 3 de noviembre ), por cuanto su decisión se funda en razones ajenas a la obligación de los comuneros no asociados de satisfacer los gastos comunes, pues afirma expresamente que “[t]iene razón la recurrente cuando alega que el indiscutible derecho de los demandados a darse de baja de la asociación formada por los propietarios de parcelas integradas en la urbanización de autos de ningún modo les puede eximir de la obligación de pagar las cuotas correspondientes por razón de los servicios indivisibles de los que se hubieran beneficiado”.

En este aspecto, pues, por las razones de orden formal y sustantivo que han quedado expuestas, no se aprecia infracción denunciada.

b) Por el contrario la posición mantenida por la sentencia de apelación no es compatible con la doctrina jurisprudencial (SSTS 18 de abril de 1988, 13 de marzo de 1989, 23 de septiembre de 1991, 26 de junio de 1995, rec. 406/1992, 5 de julio de 1996, rec. 3238/1992, 7 de abril de 2003, rec. 2615/1997, 15 de abril de 2004, rec. 826/1998) que estima aplicable el régimen de propiedad horizontal a los complejos inmobiliarios como forma de comunidad yuxtapuesta a la que integran los propietarios de cada uno de los inmuebles, hoy sancionada por el artículo 24 LPH.

La sentencia rechaza la demanda fundándose en que los recurrentes no formaban parte de la asociación de propietarios por haber formulado su baja fundada en que el Ayuntamiento había receptado con mucha anterioridad a los períodos correspondientes a las cuotas por las que se reclama los terrenos correspondientes al inmueble del que eran titulares, asumiendo (como ha podido comprobar esta Sala mediante un examen de los autos para la debida integración del factum [hechos]) la prestación de importantes servicios urbanísticos, como los de mantenimiento e iluminación de la vía pública y alcantarillado. Pues bien, la receptación por parte del Ayuntamiento de parte de los terrenos de la urbanización, la correspondiente a las parcelas de los demandados, no es obstáculo para que continuaran prestándose por la comunidad de propietarios otros servicios comunes, como el de suministro de agua con la consiguiente obligación de mantenimiento de las instalaciones en los confines de la urbanización y el de vigilancia, como admite la sentencia recurrida.

Pudiera discutirse si es suficiente para mantener la aplicación supletoria del régimen específico de la propiedad horizontal que ordena el artículo 24.4 LPH el mantenimiento de servicios comunes si no se da, como sustrato para la existencia del complejo inmobiliario, la propiedad compartida, en todo o en su mayor parte, sobre los elementos comunes de carácter urbanístico propios de una urbanización, pues, como declara la STS 28 de mayo de 1986, citada por la parte recurrente, para la aplicación del régimen de propiedad horizontal se parte de la existencia de una “situación de copropiedad similar a la conocida como propiedad horizontal, por la existencia de un derecho de propiedad singular sobre cada parcela y un derecho de copropiedad sobre un conjunto de elementos comunes”.

El art. 24.1 LPH da respuesta a esta cuestión cuando establece, para la aplicación del régimen especial de propiedad establecido en el art. 396 CC a los complejos inmobiliarios privados, el requisito, entre otros, de “[p]articipar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios”. Se infiere de la expresión legal que basta para la calificación como complejo inmobiliario la existencia de un régimen de copropiedad o de titularidad compartida sobre instalaciones o servicios inherente al derecho de propiedad privativo sobre los respectivos inmuebles que conforman el complejo, aunque no se trate de una copropiedad en sentido propio. En la Carta de Roma (V Congreso Internacional de Derecho Registral de 1982 ) se caracteriza a los complejos inmobiliarios “por la existencia de una pluralidad de inmuebles conectados entre sí, a través de elementos o servicios comunes, o de un régimen de limitaciones y deberes entre los mismos, con vocación de pertenecer a una multiplicidad de titulares, para la consecución y mantenimiento de los intereses generales y particulares de los partícipes”. Según la doctrina científica, la característica de los conjuntos inmobiliarios a que se refiere la LPH es, pues, la existencia de una pluralidad de fincas ligadas por un punto de conexión cifrado en la titularidad compartida, inherente a los derechos privativos sobre cada una de ellas, de elementos inmobiliarios de utilidad común, viales, instalaciones o servicios.

En suma, el artículo 21 LPH, sobre aplicación del procedimiento monitorio para el pago de las cuotas pendientes, es aplicable, con el carácter supletorio que establece el artículo 24.4 LPH y con subordinación a los pactos que establezcan entre sí los propietarios, a los complejos inmobiliarios que no adopten ninguna de las formas jurídicas previstas en artículo 24.2 LPH, siempre que los propietarios ostenten, con carácter inherente a su derecho privativo, una titularidad compartida sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

c) Debe advertirse, finalmente, que algunas de las SSTS citadas como fundamento de este aspecto del motivo de casación no se refieren, al menos directamente, a la doctrina invocada, como ocurre con las SSTS 13 de noviembre de 1985, 28 de enero de 1995, y 26 de mayo de 1995.

No obsta a la conclusión obtenida, según la interpretación que acaba de formularse, la doctrina sobre mantenimiento del régimen de propiedad horizontal sobre las urbanizaciones, en tanto éstas no hayan sido recibidas por el Ayuntamiento. En efecto, en el caso examinado la receptación por parte del Ayuntamiento de los terrenos de uso común correspondientes a los inmuebles propiedad de los demandados no comportaba la asunción de la titularidad de importantes servicios comunes que continuaban en régimen de titularidad compartida.

CUARTO. - Motivo quinto de casación.

El motivo quinto se introduce con la siguiente fórmula:

“Aplicación de normas que no llevan más de cinco años en vigor.”

El motivo se funda, en síntesis, en que los arts. 21 y 24 LPH, que, al ser modificados por la Ley 8/1999, de 6 de abril, devienen normas con menos de cinco años de vigencia, comportan la idoneidad del procedimiento regulado en el art 21 LPH para conocer de la demanda planteada.

El motivo debe ser estimado, por cuanto en él se reproduce, bajo una distinta perspectiva procesal, la cuestión planteada en el motivo anterior por contradicción con la jurisprudencia de esta Sala.

QUINTO. - Estimación del recurso.

Según el artículo 487.3 LEC, cuando el recurso de casación sea de los previstos en el número 3.º del apartado 2 del art. 477, si la sentencia considerara fundado el recurso, casará la resolución impugnada y resolverá sobre el caso, declarando lo que corresponda según los términos en que se hubiere producido la oposición a la doctrina jurisprudencial o la contradicción o divergencia de jurisprudencia.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

FALLAMOS

1. Se estima el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de la Asociación de Propietarios de la DIRECCION000, contra la sentencia de 14 de marzo de 2003, dictada por la Sección 16 de la Audiencia Provincial de Barcelona en el rollo de apelación 802/2002, cuyo fallo dice:

“Fallamos. Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por Comunidad en Propietarios de la DIRECCION000 de Badalona, contra la sentencia dictada en fecha 15 de marzo de 2002 por el Juzgado de 1.ª Instancia 2 de Badalona, en los autos de los que el presente rollo dimana, debemos confirmar y confirmamos íntegramente la misma, con imposición de las costas de la presente alzada a la apelante”.

2. Se casa y anula la sentencia recurrida.

3. En su lugar, en el recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de Badalona, contra la sentencia dictada en fecha 15 de marzo de 2002 por el Juzgado de 1.ª Instancia 2 de Badalona, se ordena la retracción de las actuaciones al momento anterior al dictar sentencia, con el fin, de que, con desestimación de la excepción de inadecuación de procedimiento, se resuelva sobre el fondo de la demanda.

4. Se fija como doctrina jurisprudencial que el artículo 21 LPH, sobre aplicación del procedimiento monitorio para el pago de las cuotas pendientes, es aplicable, con el carácter supletorio que establece el artículo 24.4 LPH y con subordinación a los pactos que establezcan entre sí los propietarios, a los complejos inmobiliarios existentes siempre que los propietarios ostenten, con carácter inherente a su derecho privativo, una titularidad compartida sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

5. No ha lugar a imponer las costas en este recurso de casación.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos -Juan Antonio Xiol Ríos-Román García Varela-José Antonio Seijas Quintana.-FIRMADO Y RUBRICADO PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Juan Antonio Xiol Ríos, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

Comentarios

Escribir un comentario

Para poder opinar es necesario el registro. Si ya es usuario registrado, escriba su nombre de usuario y contraseña:

 

Si desea registrase en www.iustel.com y poder escribir un comentario, puede hacerlo a través el siguiente enlace: Registrarme en www.iustel.com.

  • Iustel no es responsable de los comentarios escritos por los usuarios.
  • No está permitido verter comentarios contrarios a las leyes españolas o injuriantes.
  • Reservado el derecho a eliminar los comentarios que consideremos fuera de tema.

Revista El Cronista:

Revista El Cronista del Estado Social y Democrático de Derecho

Lo más leído:

Secciones:

Boletines Oficiales:

 

© PORTALDERECHO 2001-2018

Icono de conformidad con el Nivel Doble-A, de las Directrices de Accesibilidad para el Contenido Web 1.0 del W3C-WAI: abre una nueva ventana