Iustel
Afirma que el art. 2 de la Ley de Arbitraje considera susceptibles de arbitraje las controversias sobre materias de libre disposición conforme a derecho, y la resolución del contrato de arrendamiento de fincas urbanas no es materia indisponible para las partes, como lo demuestra el hecho de que el arrendador puede no ejercitar la acción de desahucio pese al impago de las rentas por el arrendatario, puede reducir el importe de la renta para que el arrendamiento pueda mantenerse, no denunciar el vencimiento del plazo o renunciar al desahucio ganado.
TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE MADRID
Sala de lo Civil y Penal
Sentencia 49/2013, de 01 de julio de 2013
RECURSO Núm: 4/2013
Ponente Excmo. Sr. FRANCISCO JAVIER VIEIRA MORANTE
En Madrid, a uno de julio del dos mil trece.
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- El 24 de enero de 2013 tuvo entrada en este Tribunal la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales Dña. María Jesús Mateo Herranz en nombre y representación de Doña Estrella y Don Raúl, ejercitando, contra Doña Inés, acción de anulación del laudo arbitral dictado con fecha 19 de diciembre de 2012, por Doña M.ª Isabel López-Carrasco Casado, árbitro único designado por la Asociación Europea de Arbitraje de Derecho y Equidad, en el procedimiento CMA/ARR 97/12.
SEGUNDO.- Admitida a trámite la demanda por Decreto de la Secretaria Judicial de fecha 19 de febrero de 2013 y realizado el emplazamiento de la demandada, ésta presentó contestación a la demanda el 30 de abril de 2013.
TERCERO.- Dado traslado, por diligencia de ordenación de 7 de mayo de 2013, de la contestación a la parte demandante para la presentación de documentos adicionales o proposición de prueba, presentó el 21 de mayo de 2013, dictándose el 29 de mayo auto de admisión de pruebas y señalando para deliberación el 20 de junio de 2013.
Es Ponente el Excmo. Sr. Presidente D. Francisco Javier Vieira Morante, quien expresa el parecer unánime del Tribunal.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- Se alega como único motivo de anulación del laudo arbitral la causa e) del art. 41.1 de la Ley de Arbitraje: que el árbitro ha resuelto sobre cuestiones no susceptibles de arbitraje.
Para ello, argumenta que las cuestiones de arrendamientos urbanos como la decidida en el laudo arbitral no son susceptibles de ser resueltas mediante arbitraje.
SEGUNDO.- Entre los datos relevantes que se deducen de la documentación aportada por las actuaciones, deben destacarse los siguientes:
El 2 de marzo de 2006 los que son parte en este procedimiento suscribieron un contrato de arrendamiento de vivienda, en el que pactaron, como anexo ese contrato, el sometimiento a arbitraje de AEADE la resolución de todo litigio, discrepancia, cuestión o reclamación resultantes de la ejecución o interpretación que pudieran derivarse del mismo.
La arrendadora presentó el 7 de noviembre de 2012 demanda de arbitraje en AEADE denunciando el incumplimiento de las obligaciones de los arrendatarios y solicitando la resolución del contrato de arrendamiento, el desalojo y, en su caso, lanzamiento de los inquilinos y el importe de las rentas debidas y las que se adeudaran hasta la fecha de la efectiva toma de posesión del inmueble.
Los demandados contestaron la demanda de arbitraje y se opusieron a ella no reconociendo la validez del sometimiento a arbitraje de la cuestión controvertida, entre otras cuestiones.
El laudo consideró que los litigios en materia de arrendamientos pueden ser sometidos a arbitraje y, acreditado el incumplimiento de la obligación de pago de la renta, declaró la resolución del contrato de arrendamiento y condenó al arrendatario al pago de las rentas adeudadas y las que se devengaran hasta la puesta a disposición del propietario del inmueble.
TERCERO.- La cuestión relativa a si las controversias derivadas de los contratos de arrendamiento de viviendas son o no susceptibles de ser resueltas mediante arbitraje es, en efecto, objeto de controversia doctrinal y jurisprudencial.
La postura contraria a la admisión del arbitraje para la resolución de los litigios relativos a los arrendamientos de vivienda es asumida, entre otras, en el Auto de la Sección 21.ª de la Audiencia Provincial de Madrid de 27 de julio de 2011, N.º Recurso: 78/2011, donde se argumenta que " ante una relación jurídica como la contemplada, sujeta a una fuerte normativa de carácter imperativo en protección de los derechos del arrendatario, lo que no es posible, pues no cae en el poder de disposición de las partes es establecer un arbitraje de equidad, que permita obviar la regulación sustantiva de carácter imperativo; conclusión reafirmada cuando contemplemos las disposiciones imperativas de carácter procesal, también incompatibles con un arbitraje de equidad". Igualmente el auto de núm. 305/2010 de 22 noviembre de la Sección 19.ª de la misma Audiencia, expresa: " la propia LAU, la que en su art. 4 somete de forma imperativa los contratos a lo dispuesto en sus títulos I, ámbito de la ley, IV, disposiciones comunes, y V, procesos arrendaticios, preceptos los de este Título derogados por la Ley 1/2000 LEC, y en concreto para los arrendamientos de vivienda establece que se regirán por el dispuesto en el Título II, de forma que la materia, cual la que se lleva a cabo el arbitraje, se rige por preceptos imperativos, a los que se anudan en la Ley de Enjuiciamiento Civil unas normas especiales, que sin ningún género de dudas van dotados un especial carácter tuitivo en favor del arrendatario, normas, por demás, de indudable carácter público y por ende indisponibles, ni por la vía indirecta que pueda suponer la sumisión al arbitraje, siendo, además, que la concepción de esas normas especiales, más arriba referidas, se presentan ajenas a la propia regulación del procedimiento arbitral, sea éste de derecho o de equidad".
Sin embargo, otras resoluciones, como el Auto de 12 de septiembre de 2011, de la Sección 8.ª de la Audiencia Provincial de Madrid, N.º Recurso: 517/2011, se muestran favorables a admitir el arbitraje en este ámbito. Señala este auto, con apoyo en otras resoluciones de la misma Audiencia Provincial (auto de 20 de octubre de 2010 de la Sección 14.ª, auto de 7 mayo 2010 de la Sección 13.ª y auto de 11 noviembre 2010 de la Sección 9.ª) que, " Aunque algunos pronunciamientos judiciales identifiquen norma imperativa con orden público, o norma imperativa con contenido indisponible, la doctrina actual -a partir de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 - tiende a mantener la idea de la arbitrabilidad de los derechos arrendaticios. Y la doctrina jurisprudencial matiza también de una manera importante lo que debe entenderse por norma imperativa. Así tiene establecido el Tribunal Supremo en sus "sentencias de 26 de abril de 1995, 26 de septiembre de 2006 y 7 de julio de 2006 que el negocio jurídico convenido entre las partes no podría quedar afectado por el límite de la autonomía privada, libertad contractual que establece el artículo 1.255 bajo la expresión "orden público". Concepto de gran dificultad e imprecisión, que no es exactamente coincidente con el de norma imperativa, especialmente por cuanto muchas normas imperativas no se refieren ni a la "organización de la comunidad ni a sus principios fundamentales y rectores", y porque en determinadas materias comprendidas dentro del ámbito señalado no se requiere un carácter imperativo expreso para que queden sustraídas a la disponibilidad de los particulares, como ha señalado la mas autorizada doctrina. No hay, desde luego, un precepto imperativo que pueda haber sido infringido por efecto del pacto discutido ( articulo 6.3 C.C.), y la nulidad que se postula no derivaría ni de prohibición directa ni de prohibición indirecta contenida en una norma y conforme a doctrina jurisprudencial consolidada los juzgadores han de actuar "con extrema prudencia y con criterio flexible, debiendo tener en cuenta las circunstancias concurrentes, móviles, efectos previsibles y trascendencia cuando se trata de declarar la nulidad plena, atendiendo a si se da precepto legal que imponga esa sanción per se". En definitiva, y como dice la STS de de 21 de marzo de 1985, "el carácter imperativo de las normas no convierte a las controversias surgidas en torno a un derecho en no susceptibles de arbitraje y, en consecuencia, el límite de lo que puede ser objeto de arbitraje debe situarse en aquellas materias que contraríen el orden público", o, siguiendo a la Sentencia de la Audiencia Provincial de Vizcaya 373/2005, de 17 de mayo, "El arbitraje no es materia de libre disposición cuando la decisión que recaiga no afecta exclusivamente a las partes del Convenio Arbitral, celebrado en el ámbito de la autonomía de la voluntad negocial ( artículo 1255 del Código Civil ), sino a terceros, o al interés o al orden público. La concurrencia de normas imperativas en la regulación de la relación jurídica objeto de arbitraje tiene la peculiaridad de petrificar determinados contenidos contractuales fijando un contenido normativo del contrato que no podrá ser ni renunciado anticipadamente, ni alterado por la libertad de pacto del Art 1255 C.C, pero que sí podrá ser renunciado después de adquirido. Además, esos contenidos imperativos imponen a los jueces y a los árbitros la obligación de fallar conforme a ellas, y suponen una delimitación del concepto jurídico de equidad".
En el mismo sentido, el Auto núm. 109/2011 de 16 mayo de la Sección 9.ª de la Audiencia Provincial de Madrid destaca que "al disponer el artículo 2-1 de la Ley 60/2033, de 21 de diciembre, que "son susceptibles de arbitraje las controversias sobre materias de libre disposición conforme a derecho", no existe precepto legal alguno que limite el sometimiento a arbitraje de las cuestiones arrendaticias antedichas, sin que baste al efecto que la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000 derogase el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, en cuyo apartado 5 se permitía el sometimiento a arbitraje, al no haberse prohibido en ninguna norma ese sometimiento, que debería constar en disposición expresa, y sin que a lo expuesto sea obstáculo la existencia de normas imperativas de la Ley de Arrendamientos Urbanos, pues normas imperativas las hay en todos los Sectores del Ordenamiento jurídico, lo que supondría, de acepar el argumento al respecto del auto apelado, que no cabría arbitraje en ninguna materia por vulnerarse esas normas imperativas.
Las distintas posturas seguidas en torno a esta cuestión están resumidas en el auto de la Sección 1.ª de la Audiencia Provincial de Castellón núm. 69/2011 de 11 octubre, con cita del Auto de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12.ª, de 19 de julio de 2011, que pone de manifiesto que solo en el ámbito de esta Audiencia encuentra hasta tres posiciones distintas:
No admisión del Arbitraje en ningún caso y bajo ninguna modalidad: Sección 19.ª (Auto de 18 de enero de 2.011).
Admisión condicionada: Únicamente se admitiría el de derecho, pero no el de equidad: Secciones 11.ª (Auto de 7 de marzo y 24 de febrero de 2.011), 20.ª (Auto de 12 de abril y 24 de febrero de 2011) y 21.ª (Auto de 8 de febrero de 2.011).
Admisión incondicionada (tanto del de derecho como el de equidad, y aunque esté pactado en documento separado - normalmente el que se rubrica como "garantía del alquiler"): Secciones 9.ª (Auto de 17 de febrero de 2.011), 10.ª (Auto de 22 de julio de 2.010), 13.ª (Auto de 15 de febrero de 2.011), y 25.ª (Auto de 3 de enero de 2.011).
Ante esta discusión doctrinal, este Tribunal se inclina también, como lo hace la citada resolución de la Audiencia Provincial de Castellón y las Secciones 8.ª, 9.ª, 10.ª, 13.ª y 25.ª de la Audiencia Provincial de Madrid, por aceptar la arbitrabilidad de las controversias derivadas de los contratos de arrendamiento de vivienda. Entre las razones expuestas en esas resoluciones favorables al sometimiento a arbitraje las controversias arrendaticias urbanas, consideramos de especial fuerza las siguientes:
El expreso reconocimiento que realiza la Exposición de motivos de la Ley de Arrendamientos Urbanos cuando recuerda "la posibilidad de que las partes en la relación jurídica puedan pactar, para a solución de sus conflictos, la utilización del procedimiento arbitral"; mención que realiza el legislador de forma general e incondicionada.
El artículo 2 de la Ley de Arbitraje considera susceptibles de arbitraje las controversias sobre materias de libre disposición conforme a derecho, y la resolución del contrato de arrendamiento de fincas urbanas no es materia indisponible para las partes: el arrendador puede no ejercitar la acción de desahucio pese al impago de las rentas por el arrendatario, puede reducir el importe de la renta para que el arrendamiento pueda mantenerse, puede también el arrendador no denunciar el vencimiento del plazo y, por supuesto, renunciar al desahucio ganado.
La afectación de normas imperativas de competencia territorial en determinadas cuestiones no excluye la viabilidad del arbitraje, que, en suma, supone una voluntaria renuncia a la jurisdicción.
La derogación de los artículos 38 a 40 de la LAU establecida por la disposición derogatoria única, apartado dos, sexta, de la Ley de Enjuiciamiento Civil no supone una exclusión del arbitraje en el orden material arrendaticio, sino una supresión en la ley especial de normas procesales por razones de técnica legislativa.
El legislador ha optado por una potenciación de los medios alternativos de resolución de conflictos de una manera decidida, de lo que es claro exponente la Ley de Arbitraje de 2003, lo que ha supuesto una tendencia a ampliar las materias que pueden ser sometidas a tal modo de resolución extrajudicial ( Autos de la Sección 10.ª de la AP de Madrid de 29 de junio de 2011, de la AP de Valencia, Sección 11 de fecha 17 de diciembre de 2010, y de la Sección 5.ª de la AP de Zaragoza, de 12 de febrero de 2010 ).
El objeto del arbitraje es disponible cuando lo son los intereses y derechos en liza, sin que a ello obste la sujeción a normas de carácter imperativo, pues ello tan sólo supone que éstas han de ser aplicadas en la solución del conflicto, sean juzgados o tribunales ordinarios o sean tribunales arbitrales los que hayan de pronunciarse ( SAP Madrid 255/2009 o AAP Toledo n.º 83/2007). Con meridiana claridad abunda en esta idea el Auto de la Sección 28.ª de la Audiencia Provincial de Madrid núm. 77/2012, de 4 mayo, al señalar que " la disponibilidad es una cualidad que se predica de los derechos subjetivos en conflicto pero que en modo alguno constituye una característica de las normas eventualmente llamadas a dirimir el propio conflicto que entre aquellos derechos puedan suscitarse. En efecto, el Art. 2-1 de la Ley de Arbitraje define la arbitrabilidad diciendo que "Son susceptibles de arbitraje las controversias sobre materias de libre disposición conforme a derecho", poniendo así de manifiesto que lo que ha de ser disponible son las materias, esto es, los derechos subjetivos en contienda. Ahora bien, es perfectamente posible que un derecho subjetivo sea disponible y susceptible de renuncia o transacción y que, sin embargo, todas o alguna de las normas jurídicas que deban aplicarse por parte del órgano decisor del litigio generado en torno a ese derecho subjetivo sean normas cuya inadecuada aplicación resulte capaz de comprometer o vulnerar principios de orden público"
CUARTO.- Debe así desestimarse el único motivo de nulidad del laudo arbitral alegado en la demanda. Sin embargo, aun rechazadas totalmente las pretensiones de la demanda, las dudas de derecho que presentaba la cuestión debatida, como ponen de manifiesto las distintas decisiones judiciales antes reseñadas, siendo esta además una de las primeras resoluciones de este Tribunal afrontando la resolución de tal controversia, aconseja que no se impongan en este caso a los demandantes las costas causadas, de conformidad con conforme el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Vistos los artículos de aplicación,
FALLAMOS
DESESTIMAMOS la demanda de anulación del laudo arbitral formulada por la Procuradora de los Tribunales Dña. María Jesús Mateo Herranz, en nombre y representación de Doña Estrella y Don Raúl, contra Doña Inés, respecto del laudo arbitral dictado con fecha 19 de diciembre de 2012, por Doña M.ª Isabel López-Carrasco Casado, árbitro único designado por la Asociación Europea de Arbitraje de Derecho y Equidad, en el procedimiento CMA/ARR 97/12; debiendo abonar cada parte las costas del presente procedimiento causadas a su instancia y las comunes por mitad.
Frente a esta sentencia no cabe recurso alguno ( art. 42.2 Ley de Arbitraje ).
Lo acuerdan, mandan y firman los Sres. Magistrados que figuran al margen.
