TRIBUNAL SUPREMO
Sala de lo Civil
Sentencia 180/2009, de 27 de marzo de 2009
RECURSO DE CASACIÓN Núm: 824/2004
Ponente Excmo. Sr. ROMAN GARCIA VARELA
En la Villa de Madrid, a veintisiete de Marzo de dos mil nueve
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida por los Magistrados indicados al margen, el presente recurso de casación interpuesto por doña Ariadna (fallecida y sustituida posteriormente por don Cornelio ), representada por el Procurador don Francisco Velasco Muñoz-Cuéllar, contra la sentencia dictada, con fecha 31 de octubre de 2003, por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona -rollo de apelación 234/03- dimanante de autos de juicio ordinario seguidos con el número 471/2001 ante el Juzgado de Primera Instancia número 11 de Barcelona.
Ha sido parte recurrida
"FRANPO 300, S.L."
, representada por el Procurador don J. Pedro Vila Rodríguez.
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.-
1.º.- El Procurador don Antonio M.ª de Anzizu Furest, en nombre y representación de doña Ariadna, promovió demanda de juicio ordinario, turnada al Juzgado de Primera Instancia n.º 11 de Barcelona, contra doña Rebeca, doña Ángeles, doña Julieta, don Santiago y
"FRANPO 300, S.L.", en la que, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, suplicó al Juzgado: " (...) Dicte en su día sentencia de conformidad con las siguientes peticiones: A) Petición principal: 1.º.- Que se declare que doña Ariadna ejercitó el derecho de tanteo que como arrendataria le correspondía sobre la vivienda sita en Barcelona, CALLE000 n.º NUM000, piso NUM001 NUM001. 2.º.- Que se declare la nulidad de la compraventa formalizada por los demandados mediante escritura de fecha 17 de mayo de 2001 ante el Notario don Amador López Baliña, protocolo 2546. 3.º.- Que se ordene la cancelación en el Registro de la inscripción de la referida compraventa. 4.º.- Que se condene a los demandados a estar y pasar por los anteriores pronunciamientos y especialmente se condene a doña Rebeca, doña Ángeles, doña Julieta y don Santiago a otorgar escritura de compraventa a favor de doña Ariadna por el precio de 6.500.000 ptas. en el plazo que el Juzgado señale, bajo apercibimiento de ser otorgada de oficio en caso de no atender el requerimiento. B) Petición subsidiaria: Para el supuesto de que fuera desestimada la petición principal y se entendiera que mi mandante no ejercitó válidamente el derecho de tanteo, se solicita que se admita la acción de impugnación de la transmisión a los efectos previstos en el artículo 53 de la LAU de 1964, de modo que "FRANPO 300, S.L."
no podrá negar la prórroga del contrato al inquilino en base a la causa 1.ª del artículo 62 de la LAU de 1964. En todos los casos se impondrán las costas del procedimiento a los demandados. Otrosí digo, que la cuantía de la demanda es de 6.500.000 ptas, suplico al Juzgado que tenga por hecha la anterior manifestación a los efectos oportunos. Segundo otrosí digo, que de conformidad con el artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria, artículo 139 del Reglamento Hipotecario y 727.5.ª de la LEC 1/2000 interesa que como medida cautelar se acuerde la anotación preventiva de la demanda en el Registro de la Propiedad, ofreciendo esta parte la caución para responder de los daños y perjuicios que se puedan causar al demandado "FRANPO 300, S.L." en el caso de que resultara absuelto. Se solicita expresamente que la anotación preventiva se acuerde "inaudita parte" dado el indudable interés y urgencia que dicha medida tiene para posibles terceros adquirentes de la finca, siendo además una medida que de acuerdo con la Ley y Reglamento Hipotecario se ha venido adoptando siempre y pacíficamente por los Tribunales sin necesidad de audiencia previa al demandado, suplico al Juzgado, que acuerde de conformidad librando el oportuno mandamiento al Registro de la Propiedad n.º 3 de Barcelona, para la anotación preventiva de la demanda".
2.º.- Admitida a trámite la demanda y emplazada la demanda, el Procurador don Francisco Ruiz Castel, en nombre y representación de
"FRANPO 300, S.L.", se opuso a la misma, suplicando al Juzgado: " (...) Dicte en su día sentencia por la que desestime íntegramente la demanda postulada de contrario, con expresa imposición de las costas causadas en esta litis". Por providencia de fecha 13 de diciembre de 2001 de declaró en rebeldía y se tuvo por precluido el trámite de contestación a la demanda respecto de los codemandados doña Rebeca, doña Ángeles, doña Julieta y don Santiago.
3.º.- El Juzgado de Primera Instancia n.º 11 de Barcelona dictó sentencia, en fecha 29 de mayo de 2002, cuya parte dispositiva dice literalmente: "Estimando la demanda interpuesta por Ariadna, contra Rebeca, Ángeles, Julieta, Santiago y "FRANPO 300, S.L."
1.º.- Debo declarar y declaro que Doña. Ariadna ejercitó el derecho de tanteo sobre la vivienda sita en Barcelona, c/ CALLE000, n.º NUM000, piso NUM001 - NUM001. 2.º.- Debo declarar y declaro la nulidad de la compraventa formalizada por los demandados mediante escritura de fecha 17 de mayo de 2001 ante el Notario de Barcelona don Amador López Baliña, n.º de protocolo 2546. 3.º.- Debo ordenar y ordeno la cancelación en el Registro de la Propiedad de la inscripción de la compraventa anteriormente reseñada. 4.º.- Debo condenar y condeno a los demandados a estar y pasar por las anteriores pronunciamientos y condenar a Rebeca, Ángeles, Julieta, Santiago a otorgar escritura de compraventa a favor de Ariadna por el precio de 6.500.000 ptas. en el plazo de 1 mes a contar desde la firmeza de la sentencia, bajo apercibimiento de ser otorgada de oficio en caso de no atender el requerimiento. 5.º.- Debo condenar y condeno en costas a los demandados".
4.º.- Apelada la sentencia de primera instancia, y, sustanciada la alzada, la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona dictó sentencia, en fecha 31 de octubre de 2000, cuyo fallo se transcribe textualmente: "Que estimando el recurso de apelación interpuesto por "FRANPO 300, S.L." a través de su representación procesal, contra la sentencia de fecha 29 de mayo de 2002, dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 11 de Barcelona en los autos de los que el presente rollo dimana, debemos revocar y revocamos la referida resolución, desestimando íntegramente la demanda contra aquélla y contra doña Rebeca, doña Ángeles, doña Julieta y don Santiago, instada por doña Ariadna, con condena en costas a la actora en la instancia y sin pronunciamiento sobre las de esta alzada".
SEGUNDO.-
1.º.- El Procurador de los Tribunales don Antonio M.ª de Anzizu Furest en nombre y representación de doña Ariadna presentó, con fecha 23 de marzo de 2004, escrito de interposición de recurso de casación contra la sentencia dictada, con fecha 31 de octubre de 2003, por la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 4.ª), en el rollo de apelación 234/03, dimanante de los autos de juicio ordinario 471/2001 del Juzgado de Primera Instancia número 11 de Barcelona.
2.º.-Motivos del recurso de casación
. 1.º) Al amparo del artículo 477.1 y 477.2.3.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción del artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y falta de aplicación de los artículos 1254, 1258 y 1262 del Código Civil, en relación con la doctrina jurisprudencial de la Sala Primera del Tribunal Supremo en supuestos análogos al presente, que se cita en el escrito; 2.º) al amparo de lo dispuesto en el artículo 477.1 y 477.2.3.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción del artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en relación con el artículo 3 del Código Civil y la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, que se reseña en el desarrollo del motivo, y, terminó suplicando a la Sala: " (...) A la cual se solicita que estime el presente recurso, case la sentencia dictada en apelación y resuelva de conformidad con lo solicitado en la demanda interpuesta por esta parte".
3.º.- Mediante diligencia de ordenación de 24 de marzo de 2004, la Audiencia tuvo por interpuesto el recurso y acordó elevar las actuaciones a este Tribunal, apareciendo notificada dicha resolución a las partes personadas en el rollo de apelación el 26 de marzo siguiente.
4.º.- Recibidas las actuaciones y formado el presente rollo, el Procurador don Francisco Velasco Muñoz-Cuellar en nombre y representación de doña Ariadna presentó escrito, con fecha 15 de abril de 2004 compareciendo ante esta Sala como parte recurrente. El procurador don J. Pedro Vila Rodríguez en nombre y representación de la entidad mercantil "FRANPO 300, S.L." presentó escrito con fecha 3 de mayo de 2004 compareciendo ante esta sala como parte recurrida.
4.º.- Acreditado el fallecimiento de la recurrente, por diligencia de ordenación de fecha 31 de enero de 2006, se tuvo por personado al Procurador don Francisco Velasco Muñoz-Cuéllar, en nombre de don Cornelio, heredero de doña Ariadna.
6.º.- La Sala dictó auto de fecha 3 de julio de 2007, cuya parte dispositiva dice literalmente: "1.- Admitir el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de doña Ariadna contra la sentencia dictada, con fecha 31 de octubre de 2003, por la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 4.ª), en el rollo de apelación 234/03, dimanante de los autos de juicio ordinario 471/2001 del Juzgado de Primera Instancia número 11 de Barcelona. 2.- Y, entréguese copia del escrito de interposición del recurso de casación formalizado, con sus documentos adjuntos, a la parte recurrida para que formalice su oposición por escrito en el plazo de veinte días, durante los cuales estarán de manifiesto las actuaciones en la Secretaría".
TERCERO.-
Evacuando el traslado conferido, el Procurador don José Pedro Vila Rodríguez, en nombre y representación de "FRANPO 300, S.L." , formuló escrito de oposición al recurso de casación interpuesto de contrario, suplicando a la Sala: " (...) Dicte en su día sentencia por la que se desestime el recurso interpuesto de adverso, con expresa imposición de costas a la parte recurrente".
CUARTO.-
La Sala señaló para votación y fallo del presente recurso el día 26 de febrero de 2009, en que tuvo lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ROMÁN GARCÍA VARELA,
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.-
Doña Ariadna demandó por los trámites del juicio ordinario a doña Rebeca, doña Ángeles, doña Julieta, don Santiago y la entidad
"FRANPO 300, S.L.", e interesó las peticiones que se detallan en el antecedente de hecho primero de esta sentencia; por el fallecimiento de la demandante le ha sucedido en el proceso su hijo don Cornelio.
La cuestión litigiosa queda centrada principalmente en si ha habido o no infracción del artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, toda vez que, ejercitado y ejecutado el derecho de tanteo, en la instancia se hace depender la validez del mismo de la ocupación real de la finca y de que la consignación se efectúe en el plazo de sesenta días.
El Juzgado acogió la demanda y su sentencia fue revocada en grado de apelación por la de la Audiencia con la desestimación íntegra de las reclamaciones formuladas.
Doña Ariadna ha interpuesto recurso de casación contra la sentencia de segunda instancia, con cobertura en el artículo 477.2 3.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y esta Sala, mediante auto de 3 de julio de 2007, lo ha admitido respecto a los dos motivos planteados, al concurrir los requisitos legalmente exigidos para ello.
SEGUNDO.-
El motivo primero del recurso acusa la transgresión del artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y la inaplicación de los artículos 1254, 1258 y 1262 del Código Civil, en relación con la doctrina jurisprudencial relativa a análogos supuestos al aquí debatido, con la cita de las SSTS de 17 de junio de 1997, 19 de diciembre de 1991, 9 de mayo de 1968, 22 de septiembre de 1993, 23 de marzo de 2002 y 26 de marzo de 1993, las cuales, en síntesis, han declarado que el tanteo quedó perfeccionado por la oferta que hizo el propietario y aceptó el inquilino, comprometiéndose aquél en señalar la fecha y la Notaría en que se otorgaría la escritura de venta y para percibir el precio cierto y determinado de la transacción.
El motivo se estima.
La sentencia recurrida contiene los siguientes razonamientos:
"(...) En efecto, no sólo se ha desprendido de las actuaciones que la inquilina de la vivienda de autos, impedida en buena manera, acude al centro de día que frecuenta desde el domicilio de su hijo, sino que también vuelve a él. Tal dato, así como el de que fuese difícil la comunicación de los vendedores de enajenar la vivienda, los escasos o nulos consumos de energía en la vivienda, el corte del suministro eléctrico, etc., corroboran la versión de la apelante de que la actora no hace de esa finca su morada habitual, de modo que quedaría viciado por ese solo hecho el espíritu del derecho de tanteo que la ley le concede (todo ello expresado en nuestra SAP de 1 de diciembre de 2000 ).
Sin embargo, aun más relevante es el hecho de que el plazo que necesariamente es de caducidad, de sesenta días, para ejercitar el derecho de tanteo se ha visto ultrapasado sin que ningún elemento de fehaciencia en el cumplimiento de la obligación de pago hubiese llegado a los vendedores dentro del mencionado plazo: en efecto, si la comunicación se produce en febrero de 2001 y la comunicación de que se pretende ejercitar el tanteo se hace dentro de los sesenta días siguientes, no podemos entender por ello que ya haya quedado blindado tal derecho en el sentido de que, sin consignar el inquilino el importe de la venta en ningún momento, pretenda no ya conseguir, como obtuvo, un plazo ulterior a los sesenta días para protocolizar notarialmente dicha venta, sino suspender tal plazo y volver a sustituirlo por otro, siquiera sea de un día. La venta estaba prevista para el 17 de mayo y no se hizo por causa imputable al comprador. A partir de tal momento, era libre el vendedor de hacerlo a quién quisiera, y así lo hizo, sin que tal compraventa pueda ser reputada de nula.
Esa misma filosofía anima entre otras la SAP de Las Palmas de 4/2/2000, en definitiva, la consideración de que el plazo de caducidad es taxativo. La situación descrita no se produce, sin embargo, en el supuesto de autos, pues el hecho de quién ejercita el tanteo no realizase la efectiva consignación en los sesenta días naturales posteriores a la notificación, no puede eximirse de responsabilidad, como hace la sentencia de autos, por el hecho de que, dice dicha sentencia, nadie le dijese a la actora que consignase, pues no se trata de actividades que deban instarse para que obliguen".
Esta Sala no acepta las argumentaciones recién expuestas de la sentencia de instancia.
La circunstancia de que doña Ariadna, por razón de su afección, (
"impedida en buena manera", señala la sentencia de apelación), habitara temporalmente en la casa de su hijo, está en conexión con las relaciones paterno-filiales y lo dispuesto en el artículo 155.1 del Código Civil, con la afirmación de que el deber de respeto es de Derecho natural (STS de 28 de octubre de 1962 ), entre cuyas obligaciones de los hijos a los padres se encuentra la de cuidarles cuando sea preciso por su situación de edad o enfermedad; desde esta perspectiva, son inadecuadas las consideraciones de la sentencia de la Audiencia sobre que la actora no hace su morada habitual de la finca de que es inquilina y sobre la que ha esgrimido su derecho de tanteo, habida cuenta de las singulares circunstancias de su precario estado de salud y del lógico acogimiento temporal en el domicilio de su hijo.
El artículo 48 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, autoriza el derecho de retracto al inquilino o arrendatario en el caso de venta de la finca arrendada, pero es preciso probar la existencia del contrato de arrendamiento cuando sea negado por el adquirente de la finca (STS de 26 de septiembre de 2002 ); en este caso, es evidente la presencia de una relación jurídica de locación, pues, en otro supuesto, carecería de sentido la notificación de la parte arrendadora, dirigida a la arrendataria, para el tanteo y la voluntad de la última de su ejercicio.
Asimismo, consta acreditado en autos que los vendedores aceptaron el tanteo ejercitado por el hijo de la demandante en nombre de su madre, y mostraron su conformidad con la exteriorización de su derecho y la venta del piso a la inquilina.
La problemática ha surgido cuando, conocida con un día de antelación la fecha del otorgamiento de la escritura pública, ante la incomparecencia de la parte compradora -la Sra. Ariadna o su hijo-, los dueños procedieron a vender el piso de autos a un tercero, quién, además, adquirió dos viviendas más en el edificio.
La incomparecencia de la actora en el día y hora señalados para el otorgamiento de la escritura pública era conocida por la representante de la propiedad y fue originada por su grave estado de salud, sin las que las alternativas indicadas por la misma (su traslado a la Notaría en una ambulancia, en un taxi o su sustitución por el hijo de la demandante) fueran de recibo por las especiales circunstancias concurrentes, y debió suspenderse la actuación documental y trasladarla a otra fecha.
La STS de 20 de mayo de 2008 ha precisado que esta Sala ha resuelto esta cuestión mediante jurisprudencia consolidada; la STS de 19 de diciembre de 1991, que cita las anteriores de 2 de julio de 1951 y 19 de enero de 1952, afirma categóricamente lo siguiente:
"El tanteo se presenta como una oferta legal de venta, que no aflora por la decisión del propietario, sino sólo cuando pretende enajenar el bien dado en arriendo, ya que el precepto citado se lo impone como carga y obligación de notificar fehacientemente al inquilino su propósito de vender o de ceder solutoriamente, con indicación del precio ofrecido, designación e identificación de los compradores y relación de las condiciones esenciales de la transmisión, dando lugar a una efectiva vinculación en cuanto el arrendador no puede desistir de su decisión, ni puede quedar sin efecto la misma, en el caso de que abdicaran de la compra los designados como posibles adquirentes".
La mencionada STS de 19 de diciembre de 1991 contempla un supuesto de ejercicio del derecho de tanteo por parte de los arrendatarios sin que estos procedieran a satisfacer, depositar o consignar el precio en el plazo de sesenta días; la sentencia admite que los propietarios podrían haberse opuesto por dicho motivo a dicho derecho, pero lo aceptaron; por ello, quita importancia al cumplimiento o no de determinados requisitos (notificación y consignación en el plazo de sesenta días) para dar relevancia al hecho de la aceptación por parte de los propietarios del otorgamiento de la escritura de compraventa a favor de los inquilinos, cosa que luego no cumplieron pues la otorgaron a favor de otros compradores, concretamente aquellos a los que inicialmente tenían pensado vender cuando hicieron la preceptiva notificación del artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964; asimismo, dicha sentencia dice lo siguiente:
"Se denuncia, al efecto, infracción del artículo 1254 del Código Civil que señala el momento de la perfección de los contratos; al establecer que estos existen desde que una o varias personas consienten en obligarse; es decir, que se produce un concurso de voluntades de personas capaces para crear una relación obligatoria de dar o de hacer. Las relaciones contractuales, aunque se ideen por los interesados, su expresión exige un momento de generación de lo que se pretende contratar, el que comprende todos aquellos actos de oferta y aceptación que concretan y perfilan el pacto que ligara a los sujetos relacionados por el mismo, como destinatarios de los efectos que se pretenden. Realizada la necesaria conjunción de voluntades, el contrato se perfecciona por el mero consentimiento y conforme al artículo 1258 del Código Civil, en relación al 1261 desde entonces obliga
. (...) Dado el concurso oferta-aceptación, como consentimientos concurrentes, estando conformes los interesados en el objeto de la venta y el precio correspondiente a la misma, impone la conclusión lógico-jurídica de que efectivamente las partes perfeccionaron un efectivo pacto de compraventa, aunque no hubiera mediado entrega del precio (...)".
La STS de 22 de septiembre de 1993 ha sentado que "(...) lo esencial para dar lugar al derecho de tanteo es que el propietario haya decidido vender la cosa, circunstancia aquí concurrente, (...) y no puede quedar al arbitrio de dicho propietario eliminar las consecuencias del tanteo ya ejercitado con sólo desistir de la venta".
En el caso debatido, cuando se ha ejercitado el derecho de tanteo por la inquilina, que fue aceptado por los Sres. Santiago Julieta Rebeca Ángeles y acatado por "FRANPO 300, S.L.", es incorrecto jurídicamente que, en vez de otorgar la escritura de compraventa a favor de la actora, se efectuara con la entidad mentada, precisamente el mismo día en que se tenía que otorgar a nombre de doña Ariadna, lo que evidencia incumplimiento y mala fe de los otorgantes.
TERCERO.-
La estimación del motivo primero del recurso hace innecesario el examen del segundo, por infracción del artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en relación con el artículo 3 del Código Civil y la doctrina jurisprudencial que cita.
CUARTO.-
Como consecuencia de lo hasta aquí razonado, de conformidad con lo establecido en el artículo 487.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, debe casarse la resolución recurrida respecto a la cuestión de interés casacional, para resolver sobre el caso y declarar lo que corresponda, todo ello sin hacer especial pronunciamiento sobre las costas de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Procede manifestar que el derecho de tanteo fue aceptado en el tiempo, forma y circunstancias en que se hizo, y que una vez producida dicha aceptación se perfeccionó un acuerdo de compraventa a favor de la actora de obligado cumplimiento y observancia por parte de todos los demandados; además, amén de las circunstancias explicadas, referidas a estado de salud de la demandante, que provocaron su incomparecencia en la Notaría para el otorgamiento de la escritura, fueron los propios demandados quienes admitieron otorgar escritura y cobrar el precio sobrepasado el plazo de sesenta días.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
FALLAMOS
Que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación interpuesto por doña Ariadna, a quién por su fallecimiento ha sucedido en el proceso su hijo don Cornelio, contra la sentencia dictada por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona en fecha de treinta y uno de octubre de dos mil tres.
Además, acordamos:
1.º.- La casación de la sentencia recurrida.
2.º.- La declaración como doctrina jurisprudencial la de que, mediante el derecho de tanteo, ejercitado en tiempo, forma y circunstancias correspondientes por la arrendataria, y aceptado por la parte arrendadora, se perfeccionó un acuerdo de compraventa a favor del inquilino, de obligado cumplimiento y observancia por todos los demandados.
3.º.- La íntegra ratificación de la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 11 de Barcelona en fecha de veintinueve de mayo de dos mil dos.
4.º.- No hacemos expresa imposición de las costas causadas en este recurso de casación y en la apelación.
Comuníquese esa sentencia a la referida Audiencia con devolución de los autos y rollo en su día remitidos.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. ROMÁN GARCÍA VARELA; FRANCISCO MARÍN CASTÁN; JOSÉ ANTONIO SEIJAS QUINTANA; ENCARNACIÓN ROCA TRÍAS; IGNACIO SIERRA GIL DE LA CUESTA. Firmado y rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D.Román García Varela
, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.