Iustel
El apelante argumenta que, habiéndose actualizado la renta de forma gradual en los porcentajes y plazos previstos en al DT Undécima de la LAU, tiene derecho al incremento de la duración del contrato en cinco años más tal y como prevé la DT Tercera de la Ley. La Sala no acepta la tesis del recurrente, ya que, conforme al criterio mayoritario de las Audiencias Provinciales, la ampliación de la duración del contrato de arrendamiento que se pretende sólo tiene aplicación en el caso de que por parte del arrendatario se haya aceptado realizar una actualización de la renta por una sola vez por el total establecido por la norma, con renuncia al aumento progresivo que se contempla en la misma.
AUDIENCIA PROVINCIAL DE LA CORUÑA
Sala de lo Civil
Sección 6.ª (DESPL)
Sentencia 201/2016, de 03 de junio de 2016
RECURSO Núm: 94/2016
Ponente Excmo. Sr. JOSE GOMEZ REY
En Santiago de Compostela, a tres de junio de dos mil dieciséis.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 006, de la Audiencia Provincial de A CORUÑA, los Autos de JUICIO VERBAL (RECLAMAC. POSESION 250.1.4) 0000472/2015, procedentes del XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 3 de SANTIAGO DE COMPOSTELA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000094/2016, en los que aparece como parte apelante, D.ª Herminia, representada por el Procurador de los tribunales, Sr. BENJAMÍN VICTORI NO REGUEIRO MUÑOZ, asistido por el Abogado D. JOSÉ LÓPEZ FERNÁNDEZ, y como parte apelada, D. Raúl y D.ª Sandra, representados por el Procurador de los tribunales, Sra. RITA GOIMIL MARTÍNEZ, asistidos por el Abogado D. PEDRO GONZÁLEZ BOQUETE; y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JOSÉ GÓMEZ REY, quien expresa el parecer de la Sala, procede formular los siguientes Antecedentes de Hecho, Fundamentos de Derecho y Fallo.
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el Juzgado de 1.ª Instancia n.º 3 de Santiago de Compostela, por el mismo se dictó sentencia con fecha 2 de diciembre de 2015, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Que DEBO ESTIMAR Y ESTIMO la demanda interpuesta por D. Raúl y D.ª Sandra contra D.ª Herminia y, en consecuencia, declaro haber lugar al desahucio de los locales derecho e izquierdo situados en la planta baja del edificio número 2 de la Rúa Fonte dos Concheiros de Santiago de Compostela por expiración del término de los contratos de arrendamientos relativos a los mismos, y condeno a la demandada abonar a los demandantes la cantidad de 2.359,07 euros, con imposición de costas a la demandada".
SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por D.ª Herminia se interpuso recurso de apelación, y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal, donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, y celebrándose la correspondiente deliberación, votación y fallo el pasado día 30 de mayo de 2016.
TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
Se aceptan los de la sentencia apelada,
PRIMERO.- El objeto del proceso, tal y como finalmente ha quedado delimitado, es el desahucio por expiración del término de los contratos de arrendamiento que tenían por objeto unos locales de negocio.
No se discute la existencia de los contratos, ni la fecha de celebración, en los años 1974 y 1975. Tampoco la legitimación de los partes, en el caso de la demandada por subrogación en la posición jurídica de su padre a su jubilación.
La sentencia de primera instancia, aplicando la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994, considera extinguidos los contratos el 1 de enero de 2015, fecha en que se cumplieron veinte años desde la entrada en vigor de la LAU de 1.994.
El recurso de apelación interpuesto por la parte demandada se articula en tres motivos: 1. Inadecuación del procedimiento; 2. Incorrecta interpretación de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU; 3.Imporcedencia de la imposición de las costas al existir dudas de hecho o de derecho.
SEGUNDO.- Inadecuación del procedimiento por existir una "cuestión compleja".
1.- La apelante invoca la existencia de una cuestión compleja, que convertiría en inadecuado el juicio de desahucio. Alega que goza de un derecho de subrogación preferente que opera por imperativo legal ( DT3, artículo 11 de la LAU ) y que no puede hacer efectivo en el presente procedimiento por cuanto no cabe reconvención. Esa cuestión desborda el cauce del juicio sumario y la no resolución conjunta de las cuestiones provoca indefensión por limitación de los medios de defensa.
2.- Las demandas en que el dueño pretenda la recuperación de la posesión de una finca por la expiración del plazo fijado contractual o legalmente para la duración de un arrendamiento se decidirán en juicio verbal ( artículo 250.1.1.ª de la LEC ).
La sentencia dictada en el procedimiento de desahucio por expiración del plazo no produce efectos de cosa juzgada (artículo 447.2) y en este procedimiento no cabe reconvención (artículo 438.2). No hay limitaciones de alegación y prueba (artículo 444 a sensu contrario), siempre que se ciña la discusión a los propios presupuestos de la acción, que son la existencia de un arrendamiento y el vencimiento del plazo.
El procedimiento seguido es el adecuado conforme a lo pretendido en la demanda.
3.- La invocación de la doctrina de la "cuestión compleja" como motivo de la oposición, alegando la excepción de inadecuación del procedimiento es admisible.
"Cuando existan otros vínculos distintos a los locativos, cláusulas ajenas o estas sean de tal naturaleza que presenten sumamente complejas y especiales las relaciones entre las partes y hagan muy poco posible la apreciación de la finalidad y transcendencia de las mismas, se produce un desbordamiento del cauce procesal de los juicios de desahucio y hacen a estos inadecuados e improcedentes para dilucidar las contiendas planteadas por esta vía sumaria, sino se quiere correr el peligro de producir indefensión o error y sobre todo de ocasionar con violencia jurídica la resolución del contrato arrendaticio correspondiente ( Sentencias de 13-4-1929, 3-6-1948, 27-11-1950, 5-2-1951, 18-121953, 14-5-1955, 17-3-1968, 9-12-1972 y 12-3-1985, entre otras)" ( ATS 14 de febrero de 2012 ).
"Para que exista complejidad tal que aborte el juicio de desahucio es preciso, ante todo, que la complejidad sea objetiva, en cuanto nacida del mismo título que invoque la demandante, y, además, que tal complejidad determine, o bien que no pueda calificarse de arrendamiento la relación jurídica existente entre las partes, o bien que, estando anudadas a la relación arrendaticia contraprestaciones que excedan de las que ordinariamente se incluyen en ese tipo de contratos, lo conviertan en un arrendamiento complejo" ( SAP de Madrid, Sección 12, de 30 de octubre de 2012 ).
4.- En el supuesto que examinamos no existe la complejidad que se invoca. Por las siguientes razones:
a) No hay vínculos distintos a los locativos, ni el contrato contiene cláusulas o relaciones especialmente complejas. La expiración que se pretende es consecuencia del transcurso del plazo fijado en la ley.
b) La existencia del derecho preferente para continuar en el local arrendado que se invoca por la demandada ( DT3.ª de la LAU, regla 11) es común a todos los contratos de arrendamientos de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1995. No es posible concluir que la existencia de esa facultad legal conferida al arrendatario convierta en inadecuados los procedimientos de desahucio en todos esos casos, haciendo excepcional el procedimiento que la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé como común recuperar la posesión de la finca arrendada por expiración del término contractual o legal del arriendo.
c) El derecho preferente para continuar en el local, o de subrogación, que se confiere al arrendatario en la regla 11 de la DT3.ª de la LAU tiene como presupuesto la extinción del contrato de arrendamiento. Es un presupuesto lógico y temporal. No se puede ejercitar esa facultad si no se ha extinguido el contrato de arrendamiento. Por el contrario, para decidir sobre la extinción es irrelevante si se va a concertar un nuevo arrendamiento, o si el arrendatario va a ejercitar su derecho preferente para continuar en el local o subrogarse en el nuevo arrendamiento. Resulta contradictorio negar la extinción, afirmar la vigencia temporal del arrendamiento, y pretender ejercitar el derecho a continuar previsto en la regla 11 de la DT3.ª. Por otra parte, el proyecto de nuevo contrato que invoca la demandada para aludir a su facultad de continuar ha perdido su vigencia. No hay constancia actual de la intención de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento sobre los locales arrendados a la demandada.
d) No hay indefensión de la parte demandada, que ha podido hacer en éste proceso todas las alegaciones que ha considerado convenientes. No hay perjuicios irreparables derivados del desahucio. Nada le impide, si se dan las circunstancias, ejercitar en un proceso posterior las acciones necesarias para la efectividad de los derechos que se le confieren en la regla 11 de la DT3.ª de la LAU, con posibilidad de solicitar la tutela cautelar que le mantenga en la posesión de la finca.
TERCERO.- Interpretación de los apartados 6 y 7 de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU.
1.- La tesis de la apelante es que la actualización de la renta realizada de forma gradual, en los porcentajes y plazos previstos en la regla 9.ª a) del apartado 11 de la Disposición Transitoria Segunda, a la que se remite la regla 4.ª apartado 6 de la DT3.ª, tiene como consecuencia, alcanzado el 100% de la actualización, el incremento de la duración del contrato en cinco años. De modo que el arrendamiento se prorrogaría hasta el 31 de diciembre de 2019.
Argumenta la apelante que la según la regla 4.ª, apartado 6, la actualización se tuvo que hacer de manera gradual o escalonada por ser imperativo de acuerdo con la redacción de la norma, que utiliza la expresión "se hará". El argumento se pretende reforzar con la dicción de la Exposición de Motivos de la Ley, según la cual la revisión de la renta de los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985 no se produce de manera automática sino gradual. Otra interpretación, dice la apelante, discriminaría a los arrendatarios según su capacidad económica.
2.- El apartado 7 de la Disposición Transitoria 3.ª, letra B, de la LAU 1994, prevé que el arrendatario pueda revisar la renta de acuerdo con lo dispuesto en las reglas 1.ª, 5.ª y 6.ª del apartado 6, en la primera renta que corresponda pagar a partir del requerimiento de revisión efectuado por el arrendador o a iniciativa propia, disponiéndose seguidamente que en este supuesto se incrementarán en cinco años el plazo mínimo de duración previsto en el apartado 3, el de veinte años a contar de la entrada en vigor de la ley que aplica la sentencia apelada.
3.- La sentencia apelada razona que "la ampliación de la duración del contrato de arrendamiento por cinco años más a la que se refiere el apartado 7 de la Disposición Transitoria Tercera sólo tiene aplicación en el caso de que por parte del arrendatario se haya aceptado realizar una actualización de la renta por una sola vez por el total establecido por la norma, con renuncia al aumento progresivo que se contempla en la misma".
4.- Esa interpretación, que compartimos, tiene claro apoyo en el tenor literal de la ley. Se refiere la norma al caso en que el arrendatario renuncia a su derecho a diferir la actualización de la renta, esto es, al escalonamiento que para ella contemplan las reglas 3.ª y 4.ª del apartado 6, decidiendo revisarla de una vez y abonar el importe íntegro de la renta actualizada en la primera renta que le corresponda pagar. Lo que, tal y como prevé el precepto, podrá realizar a iniciativa propia, sin esperar a que el arrendador comience el proceso actualizador. De ahí que las remisiones normativas a las reglas del artículo anterior se realicen a las reglas 1.ª.º, 5.ª y 6.ª, no a la 3.ª y 4.ª, por ser estas últimas las referidas a la actualización escalonada.
5.- Esa interpretación es la que de forma rotundamente mayoritaria se sigue por las Audiencias provinciales. Cabe citar en éste sentido, entre las últimas, la SAP de Palma de Mallorca, Sección Tercera, de 23 de octubre de 2015, la SAP de Granada de 9 de diciembre de 2015 o la SAP de Lugo de 24 de febrero de 2016.
6.- La argumentación de la apelante es inconsistente porque pretende convertir las referencias al modo normal de hacer la revisión, de forma gradual y escalonada, en un modo único de hacerla, en contra de la previsión expresa del apartado 7. Con su tesis se convertiría una ampliación extraordinaria de la duración del contrato en ordinaria, en contra del espíritu de la ley. Ese espíritu se invoca erróneamente con menciones a la Exposición de Motivos en la que se dan explicaciones de la opción legislativa acogida como régimen general y de sus ventajas, sin necesidad de mencionar una excepción puntual. Por otra parte, la dicción imperativa de la regla 4.ª del apartado se usa para señalar que hay un derecho del arrendador a exigir que la revisión se haga en unos determinados porcentajes y plazos, lo que nunca excluye, por ser materia de carácter dispositivo, que las partes pacten otro, o que el arrendatario actualice la renta en menor tiempo o en mayor porcentaje.
El apartado 7 no supone discriminación de los arrendatarios por razón de su capacidad económica. La perspectiva es otra. El "designio del legislador es que, en tal caso, el incremento del tiempo de duración del contrato sea una compensación por el esfuerzo económico que hace el arrendatario abonando desde el primer año las cantidades que correspondan a los incrementos imputables a las anualidades venideras y renunciando a hacerlo mediante el incremento porcentual que supone su acogimiento a las previsiones legales que distribuyen el aumento a lo largo de cinco o diez años" ( SAP Palma de Mallorca 23/10/2015 ).
CUARTO.- Costas procesales.
1. No hay dudas de hecho o de derecho que justifiquen la no imposición de las costas procesales de la primera instancia a la parte que ha visto desestimadas sus pretensiones ( artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).
La parte apelante no dice en qué consisten las dudas de hecho. Las partes coinciden en los hechos determinantes de la decisión (fecha de celebración de los contratos de arrendamiento y subrogación de la hija del inicial arrendatario).
La jurisprudencia recaída en casos similares es coincidente y se basa en el tenor literal de la ley, sin que la norma pueda ser interpretada en el sentido que pretende al apelante. La sentencia que invoca en su favor, con cita de un obiter dicta, apoya expresamente la interpretación de la sentencia apelada.
2.- Las costas del recuso, que se desestima, se imponen a la parte apelante ( artículo 398 LEC ).
Por todo lo expuesto, vistos los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación, de conformidad con el artículo 117 de la Constitución en nombre de S.M. el Rey, por la autoridad conferida por el Pueblo español.
FALLO
Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la representación de D.ª. Herminia contra la sentencia dictada el 2 de diciembre de 2015 por el Juzgado de Primera Instancia N.º 3 de Santiago de Compostela en el juicio verbal núm. 472/2015, que se confirma.
Se imponen a la parte apelante las costas del recurso.
Notifíquese esta Sentencia, en legal forma, a las partes haciéndoles saber, conforme preceptúa el artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, que la misma es firme, y que contra ella no cabe recurso alguno.
Dentro del plazo legal, devuélvanse las actuaciones originales con testimonio de la presente resolución al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.
Así por esta sentencia de la que se pondrá certificación literal en el Rollo de Sala de su razón, incluyéndose el original en el Libro de Sentencias, definitivamente juzgando en esta instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.
