Iustel
Afirma la Sala que la facultad enervatoria nace no desde el momento en que el arrendatario tiene conocimiento del juicio por citación o emplazamiento, como alega la recurrente, sino desde el momento en que arrendador se ha visto obligado a interponer la demanda de desahucio por falta de pago, aun cuando el arrendatario no tenga conocimiento de la existencia de la demanda. Concluye que, en aplicación de lo establecido en la sentencia del Pleno del TS de 20 de enero de 2009, cualquier pago posterior a la demanda concurriendo causa resolutoria, es un pago enervatorio, no un pago ordinario, aunque el arrendatario no haya sido emplazado y no tenga, por tanto, conocimiento de la demanda.
Órgano: Audiencia Provincial
Sede: Palma de Mallorca
Sección: 3
Nº de Recurso: 489/2015
Nº de Resolución: 62/2016
Procedimiento: CIVIL
Ponente: CARLOS GOMEZ MARTINEZ
Tipo de Resolución: Sentencia
AUDIENCIA PROVINCIAL CIVIL DE PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA
En Palma de Mallorca a diez de marzo de dos mil dieciséis.
VISTOS por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio verbal de desahucio, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 21 de Palma de Mallorca, bajo el número 59/15 , Rollo de Sala número 489/15, entre partes, de una como demandadaapelante Mora Garí, S.L., representada en esta alzada pr la procuradora de los tribunales doña Catalina Fuster Riera, dirigida por el letrado don José María Farré Sanuy, y, de otra, como demandante-apelado, don Sergio , representado en esta alzada por el procurador de los tribunales don Juan Blanes Jaume, dirigido por el letrado don Miguel Borrás Rodríguez.
ES PONENTE el Ilmo. Sr. Presidente don Carlos Gómez Martínez.
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- Por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia número 21 de Palma de Mallorca, se dictó sentencia en fecha 29 de mayo de 2015 , cuyo fallo es del tenor literal siguiente: " Debo declarar y declaro enervada la acción de desahucio ejercitada por D. Juan Blanes Jaume, Procurador/a de los Tribunales, en nombre y representación de D. Sergio , contra MORA GARI SL, respecto de la finca, en concreto local, consistente en naves industriales y parcela sita en Polígono de Marratxí, calle D'es Celleters nº 150, al haber abonado las cantidades asimiladas consistente en IBI y Tasa de basuras y de residuos sólidos urbanos del ejercicio 2014.- Todo ello, con expresa imposición de las costas causadas a la parte demandada.- Se suspende el lanzamiento señalado.".
SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo el 3 de marzo de 2016.
TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.
FUNDAMENTOS JURIDICOS
Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.
PRIMERO.- El 29 de noviembre de 2013 los hoy litigantes suscribieron contrato de arrendamiento que tenía por objeto un nave industrial en el polígono de Marratxí, y que incluía un pacto octavo del siguiente tenor: "Serán de cuenta de la arrendataria los impuestos estatales, autonómicos o municipales que graven la actividad, así como el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles; del importe de la tasa de recogida de residuos sólidos; tasa de recogida de basuras; tasa de alcantarilla y cualquier otra tasa y/o impuesto que afecte al uso de la nave". En dicha cláusula no se incluyó un plazo específico para el pago de este concepto.
Mediante correo electrónico de 20 de noviembre de 2014 el arrendador puso en conocimiento de la arrendataria "els diferents imposts abonats el passat dia 17/11/2014, pel seu reemborsament al compte d' Sergio ".
El 10 de diciembre de 2014 el arrendador remitió a la arrendartaria un nuevo e-mail en el que le hacía saber que todavía no se le habían ingresado las cantidades y se cuantificaba el importe de cada uno de los conceptos adeudados.
El 21 de enero de 2015 el arrendador presenta la demanda iniciadora del presente litigio en la que ejercita acumuladamente acción de desahucio y de reclamación de las cantidades pendientes anteriormente mencionadas, demanda admitida por decreto de 24 de enero de 2015.
Un día antes, el 23 de enero de 2015 por transferencia bancaria se había pagado las cantidades adeudadas.
Hasta el 9 de abril de 2015 no se consiguió el emplazamiento del demandado.
La sentencia de primera instancia, que declara enervada la acción con condena a la demandada al pago de las costas, es apelada por esta parte cuya dirección letrada, en el escrito de interposición del recurso sostiene que lo procedente no era la enervación sino la desestimación de la demanda, tesis que sustenta, en los siguientes motivos:
a) Improcedencia de la acción de desahucio por inexistencia de incumplimiento dado que en el contrato no se había establecido plazo para el pago del IBI y de las tasas.
b) El importe de las tasas estaba por determinar puesto que no se había cruzado entre las partes la pertinente notificación acompañando copia u original de los recibos, ni el requerimiento en forma instando a la demandada a su abono.
c) Solo cabe enervar después del emplazamiento.
d) No procede la condena en costas, en aplicación de lo establecido por la Sección 5ª de esta Audiencia Provincial en su sentencia nº 121/2013, de 25 de marzo.
SEGUNDO.- La falta de aplazamiento de la obligación de abonar los impuestos y tasas a los que se refiere el pacto octavo del contrato ha de interpretarse en el sentido de que la arrendataria quedó obligada a abonarlas tan pronto como le fuesen requeridos por el arrendador. En las dos comunicaciones previas a la interposición de la demanda, la arrendataria no alegó disponer del beneficio del plazo, por lo que la deuda resultaba plenamente exigible desde el momento mismo en que su devengo y su importe se pusieron en conocimiento de la arrendataria. Otra interpretación dejaría el cumplimiento del contrato al arbitrio de una sola de las partes, lo que queda vedado por el artículo 1256 del Código Civil .
TERCERO.- Cuando, como es el caso, la acción de desahucio se basa en el impago de cantidades asimiladas a la renta, la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de abril de 2013 establece "será preciso que se reclame fehacientemente con anterioridad a la presentación de la demanda, si lo que se pretende es la resolución del contrato, confiriéndole un término de treinta días al arrendatario para que se oponga o acepte, tras lo cual podrá instarse judicialmente, debiendo acompañarse a la reclamación copia del recibo del IBI, para que el arrendatario conozca la causa de la reclamación", lo que no es sino reiteración de lo que el Alto Tribunal ya había dicho en su sentencia de 27 de diciembre de 2010 .
Examinados los correos electrónicos que se cruzaron entre don Sergio y Mora Gari, S.L., resulta que en ellos se informó a la arrendataria, cumplidamente, del importe a que ascendía la deuda derivada del impago de los impuestos y tasas, con lo cual quedó plenamente cumplida la finalidad pretendida por la anterior norma jurisprudencial antes reseñada, esto es, que la deuda quede suficientemente determinada de manera que la arrendataria pudiera proceder a su inmediata satisfacción.
Ya ha dicho este tribunal en su sentencia de 2 de junio de 2014 que, en este contexto, fehaciencia equivale a la cualidad de hacer prueba en juicio, y en el caso de autos los correos electrónicos, indubitados en cuanto a su genuidad y contenido, poseen plena eficacia probatoria.
CUARTO.- La determinación del "dies a quo" a partir del cual se puede considerar que el pago que hace el arrendatario de las cantidades que adeude constituye una enervación de la acción ha de resolverse partiendo de la base de que la facultad enervatoria nace no desde el momento en que el arrendatario tiene conocimiento del juicio por citación o emplazamiento, sino desde el momento en que arrendador se ha visto obligado a interponer la demanda de desahucio por falta de pago, aun cuando el arrendatario no tenga conocimiento de la existencia de la demanda. Por ello debe entenderse que, si existe impago en el momento de interponerse la demanda, aun cuando el arrendatario consigne antes de tener conocimiento de la misma, por no haberse practicado la diligencia de citación o emplazamiento, lo que procede es la enervación de la acción y no la desestimación de la demanda.
Cualquier pago posterior a la demanda concurriendo causa resolutoria, ya es un pago enervatorio, no un pago ordinario, aunque el arrendatario no haya sido emplazado y no tenga, por tanto, conocimiento de la demanda, aunque sí es consciente, plenamente, de que se halla incurso en incumplimiento.
Es cierto que la doctrina de las audiencias no es uniforme respecto de esta cuestión, pero este tribunal se decanta por la solución antes expuesta, por las siguientes razones:
a) Es coherente con la sentencia del Pleno del TS de 20 de enero de 2009 , que trata de la constitución del deudor en mora, y con arreglo a la cual ésta comienza con la interposición de la demanda contra él y no con su emplazamiento.
b) Encuentra su apoyo en el principio de la " perpetuatio iurisdiccionis " como efecto de la litispendencia que, tal como recoge el artículo 410 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se produce "desde la interposición de la demanda, si después es admitida".
c) Es concordante con la doctrina sentada por el Tribunal Supremo en su sentencia de 26 de marzo de 2009 con arreglo a la cual "la enervación del desahucio no puede entenderse ya como un "derecho procesal" que menoscabe el derecho sustantivo del arrendatario a que se le pague la renta puntualmente, sino como una oportunidad que la propia ley administra cuidadosamente atendiendo a razones sociales de cada momento histórico, y de ahí que no quepa obligar al arrendador a interponer una demanda tras otra cuando resulta que no depende de él el momento en que sus reclamaciones vayan a ser conocidas por el inquilino y, en cambio, sí depende de éste el pago puntual de la renta".
Hacer depender la iniciación del plazo para enervar del incumplimiento contractual y no de los avatares del emplazamiento es más acorde con esa naturaleza "no procesal" que el Tribunal Supremo atribuye a la enervación.
QUINTO.- La sentencia de la Sección 5ª de esta Audiencia Provincial, de 25 de marzo de 2013 que el apelante cita en apoyo de sus tesis y de que no se le impongan las costas, no resulta aplicable al supuesto de autos dado que se trataba de un caso de " mora accipiens " en el que la arrendadora había dejado transcurrir cinco años sin reclamar el importe del IBI, lo que en nada se asemeja a los hechos de autos.
SEXTO.- Dado lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y siendo la presente resolución desestimatoria del recurso de apelación, serán a cargo de la parte apelante las costas causadas en esta alzada.
En virtud de lo que establece la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la pérdida del depósito consignado para recurrir.
FALLAMOS
Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la procuradora de los tribunales doña Catalina Fuster Riera, en nombre y representación de Mora Gari, S.L., contra la sentencia dictada el 29 de mayo de 2015 por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia número 21 de Palma de Mallorca , en el juicio de desahucio del que el presente rollo dimana.
En consecuencia, se confirma en todos sus extremos dicha resolución, con expresa imposición al apelante de las costas de esta alzada, y con pérdida del depósito constituido para recurrir.
Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta alzada, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
