Iustel
Afirma que, dado que la jurisprudencia se decanta por una interpretación restrictiva del retracto, se ha de excluir en el supuesto de cesión de finca a cambio de renta vitalicia la posibilidad de ejercitar el retracto atendiendo a su naturaleza que no es traslativa “strictu sensu” al introducir una prestación aleatoria, de tal forma que el equivalente de lo que una de las partes debe dar o hacer no está determinado. Concluye, que es precisamente ese “equivalente indeterminado” -aleatorio- el que debe servir de “precio” a satisfacer en caso de ejercitar la opción que el retracto supone, y no es precio el abono de la renta anual.
AUDIENCIA PROVINCIAL DE TOLEDO
Sala de lo Civil
Sección 2.ª
Sentencia 552/2016, de 18 de octubre de 2016
RECURSO Núm: 142/2015
Ponente Excmo. Sr. MARIA ISABEL OCHOA VIDAUR
En la Ciudad de Toledo, a dieciocho de octubre de dos mil dieciséis.
Esta Sección Segunda de la Ilma. Audiencia Provincial de TOLEDO, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados que se expresan en el margen, ha pronunciado, en NOMBRE DEL REY, la siguiente,
SENTENCIA
Visto el presente recurso de apelación civil, Rollo de la Sección núm. 142 de 2015, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1.ª Instancia Núm. 2 de Torrijos, en el juicio declarativo ordinario núm. 81/2014, sobre retracto arrendaticio, en el que han actuado, como apelante D Jeronimo, representado por el Procurador de los Tribunales Sra D.ª Susana Sánchez Bartolomé y defendido por la Letrado Sra D.ª Cristina Palomino Romeral; y como apelados D Mauricio, D.ª María Esther y Dúplez Puebla S.L., representados por el Procurador de los Tribunales Sra D.ª Rosario Pérez Ferrer y defendido por el Letrado Sr D Argimiro Gómez López.
Es Ponente de la causa la Ilma. Sra. D.ª ISABEL OCHOA VIDAUR, que expresa el parecer de la Sección, y son,
ANTECEDENTES:
PRIMERO: Por el Juzgado de 1.ª Instancia Núm. 2 de Torrijos, con fecha 22 de septiembre de 2014, se dictó sentencia en el procedimiento de que dimana este rollo, cuya PARTE DISPOSITIVA dice: "Que desestimo íntegramente la demanda interpuesta por D Jeronimo representado por la Procuradora de los Tribunales Sra D.ª Susana Sánchez Bartolomé frente a D Mauricio, D.ª María Esther y la mercantil Dúplex Puebla S.L. representados por la Procurador de los Tribunales D.ª Rosario Pérez Ferrer, en consecuencia,
Absuelvo libremente a D Mauricio, D.ª María Esther y a la mercantil Dúplez Puebla S.L. de las pretensiones ejercitadas en su contra en este pleito, con expresa condena en costas a la parte actora...."
SEGUNDO: Contra la anterior resolución y por D Jeronimo dentro del término establecido, se interpuso recurso de apelación, y se articularon por escrito los concretos motivos del mismo, que fueron contestados de igual forma por los demás intervinientes, con lo que se remitieron los autos a ésta Audiencia, donde se formó el oportuno rollo, quedando los autos vistos para deliberación y resolución.-
SE CONFIRMAN Y RATIFICAN los antecedentes de hecho, y se confirma el fallo de la resolución recurrida, en base a una diferente fundamentación que se entiende ajustada a derecho, por lo que, en definitiva, son
FUNDAMENTOS DE DERECHO:
PRIMERO: D Jeronimo presenta demanda de juicio ordinario en ejercicio de acción de retracto legal arrendaticio frente a Mauricio, María Esther y la mercantil Dúplex Puebla S.L..
Sostiene que:
-D Jose Miguel era propietario de la rústica de secano que describe inscrita en el Registro de la Propiedad de Torrijos Tomo NUM000 Libro NUM001 Folio NUM002 Finca registral NUM003 inscripción 2.ª
-el Sr Jeronimo es arrendatario de la finca anterior, explotándola desde el 1 de octubre de 2006
-el propietario Sr Jose Miguel, sin contar con su arrendatario, ha procedido a la transmisión de la parcela a la mercantil Dúplex Puebla S.L., D Mauricio y María Esther, sin notificar al demandado que se iba a proceder a la transmisión
Afirma que de conformidad con el art 88 LAR la parte tiene 60 días hábiles para instar la acción de retracto que le ha sido notificada el 1/10/2913 por medio de requerimiento notarial de los adquirentes.
A su juicio concurren los requisitos para que el retracto prospere:
-cumple el plazo
-es agricultor a título principal
-ha consignado el precio de la venta
-ha hecho ofrecimiento de pago de gastos legítimos.
De adverso medió oposición a la pretensión ejercitada poniendo de manifiesto que la transmisión lo ha sido a cambio de cesión de finca a cambio de renta vitalicia
En cuanto al importe que se dice consignado, 11.000 euros, se opone a que tal sea el precio de la venta.
Admite que no hubo notificación previa del acto traslativo por haber sido asesorados sobre su innecesariedad y el resto de la contestación va dirigida a atacar la concurrencia de los requisitos para que la acción prospere.
El juzgador, dicta sentencia y desestima la pretensión ejercitada entendiendo que el actor/retrayente no ha llevado a cabo en forma la consignación, alzándose contra dicho pronunciamiento D Jeronimo sosteniendo:
-en ningún caso se ha incumplido el art 266.3 LEC en relación con la normativa de arrendamientos rústicos.
Se consignan 11.000 euros como cantidad conocida, ignorando por qué tiene que consignar 187.065 euros dado que de un lado no tuvo conocimiento de dicho importe y de otro lado existe agravio comparativo con la contraparte que no ha satisfecho dicha cantidad
-afirma que sobre la renta vitalicia se puede ejercer el retracto a tenor del art 22 LAR
-en la alegación 3.ª reitera la bondad de la consignación y su importe reiterando la afirmación en la alegación 4.ª añadiendo que en todo caso la consignación inferior debería ser un defecto subsanable
-impugna también el pronunciamiento condenatorio en costas.
De adverso ha mediado oposición al recurso sosteniendo que:
-el demandante/apelante conocía que se trataba de una cesión por renta vitalicia
-que 11.000 euros no era el precio de la cesión sino una anualidad de la renta
-que no ha cumplido con la obligación de consignar el precio real.
-no cabe subsanar una consignación totalmente inadecuada
-se opone a la impugnación relativa a la condena en costas que justifica en base a la íntegra desestimación.
SEGUNDO: Expuesto cuanto antecede y en primer término no está de más recordar, a tenor del art 22 LAR que "En toda transmisión ínter vivos de fincas rústicas arrendadas, incluida la donación, aportación a sociedad, permuta, adjudicación en pago o cualquiera otra distinta de la compraventa, de su nuda propiedad, de porción determinada o de una participación indivisa de aquéllas, el arrendatario que sea agricultor profesional o sea alguna de las entidades a que se refiere el artículo 9.2, tendrá derecho de tanteo y retracto. Al efecto, el transmitente notificará de forma fehaciente al arrendatario su propósito de enajenar y le indicará los elementos esenciales del contrato y, a falta de precio, una estimación del que se considere justo, de acuerdo con el apartado 1 del artículo 11 y teniendo en cuenta los criterios establecidos en la disposición adicional segunda de esta ley.
El arrendatario tendrá un plazo de 60 días hábiles desde que hubiera recibido la notificación para ejercitar su derecho de adquirir la finca en el mismo precio y condiciones, y lo notificará al enajenante de modo fehaciente. A falta de notificación del arrendador, el arrendatario tendrá derecho de retracto durante 60 días hábiles a partir de la fecha en que, por cualquier medio, haya tenido conocimiento de la transmisión.
Si el contrato no tuviera precio y el arrendatario no estuviera conforme con la estimación hecha por el arrendador, se determinará por un perito independiente nombrado de común acuerdo por las partes, y, en defecto de acuerdo entre ellas, por la jurisdicción civil conforme a las normas de valoración que establece la legislación de expropiación forzosa.
3. En todo caso, la escritura de enajenación se notificará de forma fehaciente al arrendatario, al efecto de que pueda ejercitar el derecho de retracto o, en su caso, el de adquisición, si las condiciones de la enajenación, el precio o la persona del adquirente no correspondieran de un modo exacto a las contenidas en la notificación previa. El mismo derecho tendrá si no se hubiese cumplido en forma el requisito de la notificación previa. En este caso, el retracto o el derecho de adquisición preferente podrán ser ejercitados durante el plazo de 60 días hábiles a partir de la notificación.
4. Para inscribir en el Registro de la propiedad los títulos de adquisición ínter vivos de fincas rústicas arrendadas, deberá justificarse la práctica de la notificación que establece el apartado anterior."
En los presentes autos partimos de:
-la existencia de un arrendamiento
-un acto traslativo que ha venido dado por la escritura de cesión de finca a cambio de renta vitalicia (folio 91 y ss) siendo D Jose Miguel cedente/transmitente, y D Mauricio, María Esther y Dúplex, adquirentes de la nuda propiedad de la finca, estableciéndose como contraprestación a la cesión de dicha nuda propiedad una renta vitalicia a favor del cedente de 11000 euros anuales....mientras dure la vida de D Jose Miguel
Al fallecimiento de éste quedará extinguido el usufructo que se ha reservado el cedente, así como la obligación de pago correspondiente a la renta vitalicia consolidando los cesionarios el pleno dominio de la finca.
-la falta de notificación previa
-la notificación posterior a efectos de inscripción
-el ejercicio de la acción de retracto dentro de los 60 días siguientes a la notificación.
La parte recurrente y la oponente se han centrado en la cuestión relativa a la consignación y su importe, pasando de forma muy somera sobre una extremo central a la hora de resolver la cuestión sujeta a conocimiento del Tribunal, que no es sino determinar si cabe el ejercicio del derecho de retracto ante una cesión de finca por renta vitalicia.
Frente a la afirmación de la apelante (alegación 2.ª: "por cierto, sobre la renta vitalicia se puede ejercitar el retracto porque el art 22 LAR lo establece al manifestar una serie de supuestos") la apelada, ha sostenido su improcedencia.
Fijar este extremo, es básico y previo a cualquier discusión relativa a la bondad o no de la consignación y su importe.
Pues bien, a juicio de la Sala, y teniendo en cuenta que:
- la Jurisprudencia se decanta por una interpretación restrictiva del retracto, dado que es una limitación al dominio y a la voluntad de la partes,
y que
-tradicionalmente ha venido excluyendo de la renta vitalicia la posibilidad de su ejercicio ( STS 2 de abril de 1982, 12 de abril de 1989, 18 de enero de 1996...)
y si bien es cierto que
-no se ha podido encontrar pronunciamiento específico en el supuesto que nos ocupa (cesión de finca por renta vitalicia en arrendamiento urbano y retracto del arrendatario),
Llega a la conclusión de excluir en el supuesto de cesión de finca a cambio de renta vitalicia la posibilidad de ejercitar el retracto atendiendo a la propia naturaleza del contrato de transmisión.
El contrato de renta vitalicia, regulado en el art 1802 y ss del Código Civil establece que el deudor se obliga a pagar una pensión o rédito anual durante la vida de una o más personas determinadas, por un capital en bienes muebles o inmuebles, cuyo dominio se lo transfiere con la carga de la pensión. Se trata de un contrato consensual, oneroso, sinalagmático y aleatorio, siendo incierto lo que durará la obligación de pagar la renta en cuanto depende de un elemento incierto, el tiempo exacto que durará la vida, que se toma como módulo para medir la duración de la situación jurídica de la renta vitalicia.
Tengamos presente que el elemento aleatoriedad es esencial y que el factor confianza en la persona que debe prestar la renta es también esencial, el intuitu personae forma parte sustancial, de ahí que deba ser excluido de la posibilidad de retracto pues el arrendador que cede a cambio de una renta vitalicia "confía" en que dicha renta se va a prestar por el obligado a ello y durante toda su vida.
Al margen de que el art 22 LAR no lo cite expresamente, y al margen también de la circunstancia llamativa de que la Ley 49/2003 de 26 de noviembre lo suprimiera y la Ley 26/05 de 30 de noviembre, lo volviera a contemplar, no podemos entender que la renta vitalicia autorice el retracto pues su naturaleza no es traslativa strictu sensu al introducir una prestación aleatoria de tal forma que el equivalente de lo que una de las partes debe dar o hacer no está determinado, siendo éste uno de los elementos esenciales que confieren una naturaleza diferencial que no concurre en los actos traslativos inter vivos en los que queda perfectamente delimitado el equivalente, lo que se ha de dar o se debe cumplir desde el momento de su celebración.
Es precisamente ese "equivalente indeterminado" (aleatorio) el que debe servir de "precio" a satisfacer en caso de ejercitar la opción que el retracto supone, pues, obviamente y adentrándonos en la alegación central de la parte recurrente, no es precio el abono de la renta anual. La renta anual es la contraprestación que deberá satisfacerse durante toda la vida del cedente.
Si esto es así, es claro que en la cesión de finca a cambio de una renta vitalicia no se puede reconocer al arrendatario derecho para ejercitar el retracto y si no puede tener derecho de retracto resulta baladí la discusión entablada en torno a la consignación del precio, resultando procedente confirmar la sentencia en base a argumentación jurídica distinta de la utilizada por el juzgador, dado que la presente resolución parte de la procedencia del retracto al tipo de transmisión para excluirlo y en consecuencia, desestimar la pretensión.
SEGUNDO: En méritos a lo que se acaba de exponer, procede ratificar íntegramente la resolución recurrida, con desestimación del recurso que ha sido interpuesto.-
TERCERO: No procede efectuar especial pronunciamiento sobre las costas procesales causadas en esta segunda instancia, por aplicación del art. 398 con relación al art 394 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil al existir dudas en cuanto al alcance de interpretación que debe darse del art 22 LAR y su extensión.
F A L L O:
Que DESESTIMANDO el recurso de apelación que ha sido interpuesto por la representación procesal de D Jeronimo, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la sentencia dictada por el Juzgado de 1.ª Instancia Núm. 2 de Torrijos, con fecha 22 de septiembre de 2014, en el procedimiento núm. 81/2014, de que dimana este rollo, sin que haya lugar a hacer pronunciamiento condenatorio en costas procesales causadas en el presente recurso al existir serias dudas tal y como ha quedado expuesto.
De conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional décimo quinta L.O. 1/09 se hace saber a las partes que no se admitirá a trámite ningún recurso, sino se justifica la constitución previa del deposito para recurrir en la cuenta de depósitos, lo que deberá ser acreditado.
N.º de c/c 4328 0000 + clave + n.º de procedimiento y año.
Claves:
00 (reposición) (25 euros).
01 (revisión resolución secretario) (25 euros).
02 (apelación) (50 euros).
03 (queja) (30 euros).
04 (infracción procesal) (50 euros).
05 (revisión de sentencia) (50 euros).
06 (casación) (50 euros)
Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sección, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACION.- Leída y publicada la anterior resolución mediante su lectura íntegra por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente D.ª ISABEL OCHOA VIDAUR, en audiencia pública. Doy fe. En Toledo a 24/10/2016.
