Iustel
En este caso, tratándose de contrato de inquilinato celebrado con anterioridad al 9 de mayo de 1985, continúa rigiéndose por el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y, en concreto por su art. 114 que, como causa de resolución, se refiere a la falta de pago de la renta o de las cantidades que a ella se asimilan; circunstancia que queda cumplida por el mero hecho de que transcurra el plazo fijado para el pago sin que el arrendatario haya dado cumplimiento a dicha obligación, de modo que en relación con tal obligación no cabe hablar de incumplimiento grave o no grave, sino simplemente de "incumplimiento". En aplicación de dicha doctrina, la Sala confirma la sentencia recurrida, pues se trata de un supuesto donde no cabe ya enervación, por haberse producido otra anterior, y a fecha de presentación de la demanda, existía impago de una mensualidad de renta, aunque se pagó tres días después, antes del requerimiento judicial al demandado.
Órgano: Audiencia Provincial
Sede: Madrid
Sección: 11
N.º de Recurso: 435/2015
N.º de Resolución: 211/2016
Procedimiento: Recurso de Apelación
Ponente: MARIA MARGARITA VEGA DE LA HUERGA
Tipo de Resolución: Sentencia
AUDIENCIA PROVINCIAL CIVIL DE MADRID
Sentencia
En Madrid, a tres de mayo de dos mil dieciséis.
La Sección Undécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Verbal Desahucio Falta Pago 991/2014 seguidos en el Juzgado de 1.ª Instancia n.º 02 de Madrid a instancia de D. Eutimio como parte apelante, representado por el Procurador D. CARLOS VALERO SAEZ contra Dña. Francisca como parte apelada, representada por la Procuradora Dña. VICTORIA RODRIGUEZ-ACOSTA LADRON DE GUEVARA;
todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 23/01/2015.
VISTO, Siendo Magistrada Ponente Dña. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA.
I.- ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- Por Juzgado de 1.ª Instancia n.º 02 de Madrid se dictó la Sentencia de fecha 23/01/2015, cuyo fallo es del tenor siguiente:
"Que estimando la demanda promovida por D.ª. Francisca, representada por el procurador D.ª.
VICTORIA RODRIGUEZ ACOSTA LADRON DE GUEVARA y asistida por el letrado D.ª. TERESA VILLA MORENO contra D. Eutimio, representado por el procurador D. CARLOS VALERO SAEZ y asistido por el letrado D.ª. GEMA GARCIA BLAZQUEZ, sobre resolución de contrato y reclamación de cantidad debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento al inmueble (tienda y vivienda) sito en la CALLE000 n.º.
NUM000, local centro de Madrid, con el consiguiente desahucio del demandado que deberá abandonarlo bajo apercibimiento de desalojo, que tendría lugar el día 3 de marzo de 2015 a las 11:45 horas y debo condenar y condeno al demandado al pago de 533,39 euros (en ejecución de sentencia se tendrá en cuenta que este importe ya ha sido abonado), imponiendo las costas a la parte demandada.".
SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de D. Eutimio, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que formuló oposición al recurso, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.
TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.
II.- FUNDAMENTOS JURIDICOS
Se aceptan, en lo pertinente, los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida.
PRIMERO.- El presente recurso trae causa del Juicio verbal número 991/2014 tramitado en el Juzgado de 1.ª Instancia n.º 2 de Madrid, promovido por doña Francisca contra don Eutimio sobre desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad.
Con fecha 23 de enero de 2015 se dicta sentencia estimatoria de la demanda, en los términos reflejados en el antecedente de hecho primero de esta resolución.
Contra dicha sentencia interpone el demandado recurso de apelación alegando que la demanda que da inicio el proceso presenta defectos no subsanados, y que por tanto no puede ser estimada. Defectos tales como que la cantidad que se dice adeudar no se indica en concepto de que. Así como que no se ha estimado la cuantía del proceso correctamente. Manifiesta que cuando recibe la demanda no adeudaba ninguna cuantía, pues la renta correspondiente al mes de julio se había abonado anteriormente. Solicita en definitiva que se revoque la sentencia y se desestime la demanda.
A dicho recurso se opone la demandante rebatiendo cada uno de los argumentos esgrimidos por el apelante, señalando que a fecha de presentación de la demanda el demandado no había procedido a abonar la renta del mes de julio del 2014, por lo que de conformidad con la jurisprudencia del Tribunal Supremo, Sala primera de lo civil, el retraso en el pago de la renta, aunque se trate de una sola mensualidad de la misma, puede dar lugar a la resolución del contrato por falta de pago.
SEGUNDO.- Los defectos de la demanda, que indica el apelante en su recurso, no afectan en absoluto a la cuestión litigiosa. Ha quedado acreditado a lo largo del proceso que la renta impagada, base de la resolución contractual, corresponde al mes de julio del 2014, y así lo admite la parte demandada. La cuantía de la demanda viene recogida en el fundamento de derecho V de la demanda, que la fija en 6.400,69 € correspondiente al importe una anualidad de renta, conforme a lo dispuesto en la regla novena del artículo 251 de la LEC, según la cual en los juicios sobre arrendamientos de bienes, salvo cuando tengan por objeto reclamaciones de las rentas o cantidades debidas,la cuantía de la demanda será el importe de una anualidad de renta cualquiera que sea la periodicidad con que esta aparezca fijada en el contrato... Y el presente supuesto e insta la resolución de un contrato de arrendamiento, además de la reclamación de una renta, luego está bien determinada la cuantía de la demanda, cuestión que en todo caso afectará al trámite de tasación de costas.
La demanda se presenta el 11 de julio de 2014, y se dictó decreto el 11 de septiembre de dicho año admitiéndola a trámite y requiriendo al demandado por 10 días para que desaloje el inmueble, pague al actor o comparezca y alegue sucintamente, formulando oposición. Decreto notificado al demandado, según diligencia obrante al folio 47, el 18 de septiembre de 2014, presentando este un escrito el 22 de dicho mes pidiendo la suspensión de los plazos por haber solicitado la asistencia de justicia gratuita. Con fecha de 25 de septiembre de 2014 se decreta la suspensión y por decreto de 18 de noviembre de 2014 se alza la suspensión, presentando nuevo escrito el demandado el 4 de diciembre de 2014 en el que formula oposición.
Manifiesta el arrendatario que no procede el desahucio porque todas las rentas se han ido abonando antes de la recepción de la demanda, si bien es cierto que se han producido algunos retrasos de tres o cuatro días en los pagos mensuales de la renta, acompañando justificantes de pago de las rentas del año 2014. Alega asimismo que durante todos los años de vigencia del contrato lo habitual era que la arrendadora pasase por el local para recoger en efectivo el pago de la renta, pero al no presentarse aquella en las fechas indicadas, el arrendatario procede al pago mediante ingresos en una cuenta bancaria. A la vista de los resguardos que adjunta, la renta de julio la abona el 14 de julio de 2014 mediante ingreso en efectivo en una cuenta de la Caixa.
Según el contrato de arrendamiento, obrante a los folios 25 y siguientes, de fecha 1 de junio de 1959, la renta se fija en el importe de 30.000 pesetas cada año, pagadera por meses anticipados, dentro de los 10 primeros días de cada mes.
El recurso no puede prosperar.
Como recoge la STS, Sala 1.ª, de 18/03/2014 (n.º de Recurso: 214/2012, n.º de Resolución: 137/2014):
"La resolución del contrato de arrendamiento urbano no se rige por lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil, aplicable a la generalidad de las obligaciones sinalagmáticas, sino por las normas específicas que prevén una especial regulación en la normativa arrendaticia. En este caso, tratándose de contrato de inquilinato celebrado con anterioridad al 9 de mayo de 1985, continúa rigiéndose por el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (Disp. Trans. 2.ª de la LAU 1994) y en concreto por su artículo 114 que, como causa 1.ª de resolución, se refiere a “la falta de pago de la renta o de las cantidades que a ella se asimilan”; circunstancia que presenta un marcado carácter objetivo y que queda cumplida por el mero hecho de que transcurra el plazo fijado para el pago sin que el arrendatario haya dado cumplimiento a dicha obligación, de modo que en relación con tal obligación no cabe hablar de incumplimiento grave o no grave, sino simplemente de "incumplimiento".
Por otra parte, la única sentencia de esta Sala que se recoge en el motivo y que se refiere a resolución de contrato de arrendamiento urbano - aunque de local de negocio- es la núm. 673/2009, de 30 de octubre, que mantiene una doctrina contraria a la que sostiene la parte recurrente en cuanto, con cita de las anteriores sentencias de 24 de julio de 2008 y 26 de marzo de 2009, resuelve en el sentido de que el simple retraso en el pago da lugar al desahucio e impide la enervación cuando ya se ha hecho uso de este derecho con anterioridad.
En igual sentido se pronuncia la sentencia núm. 193/2009, de 26 marzo (Rec. 507/2004 ), esta vez en relación con un contrato de inquilinato que declara resuelto, y afirma que “dentro del cuidadoso equilibro entre los derechos del arrendador y del inquilino que la legislación arrendaticia urbana busca en cada etapa histórica, con normas que protegen al arrendatario, como la prórroga forzosa antes y la duración mínima del contrato ahora, y otras que amparan al arrendador frente a los incumplimientos de aquél, como la actual reducción de las oportunidades de enervación del desahucio a una sola, al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada, y el abuso de derecho estará no tanto en el arrendador que pretenda resolver el contrato por impago puntual de la renta cuanto en el arrendatario que persista en su impuntualidad.
Por eso la enervación del desahucio no puede entenderse ya como un "derecho procesal" que menoscabe el derecho sustantivo del arrendador a que se le pague la renta puntualmente, sino como una oportunidad que la propia ley administra cuidadosamente atendiendo a razones sociales de cada momento histórico, y de ahí que no quepa obligar al arrendador a interponer una demanda tras otra cuando resulta que no depende de él el momento en que sus reclamaciones vayan a ser conocidas por el inquilino y, en cambio, sí depende de éste el pago puntual de la renta”.
La sentencia núm. 729/2010, de 10 noviembre (Rec. 2161/2006) reitera que “esta Sala ya ha fijado como doctrina jurisprudencial ( SSTS 19 de diciembre de 2008, RC 648/2004, 26 de marzo de 2009, RC 1507/2004, entre otras) que el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a que el arrendatario se retrase (sic) de ordinario en el abono de las rentas periódicas”.
En estricta aplicación de la doctrina recogida, procede confirmar la sentencia de primera instancia, que la tiene en cuenta, pues se trata también de un supuesto donde no cabe ya enervación, por haberse producido otra anterior, y a fecha de presentación de la demanda, existía impago de una mensualidad de renta, aunque se pagó tres días después, antes del requerimiento judicial al demandado. La propia parte demandada reconoció en el acto del juicio que hubo retraso también en el pago de la renta del mes de junio de 2014.
TERCERO.- La desestimación del recurso lleva consigo la imposición de las costas procesales de la segunda instancia a la parte apelante, según establece el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Vistos, además de los citados, los artículos de general y pertinente aplicación.
III.-FALLAMOS
DESESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por el Procurador don Carlos Valero Sáez, en nombre y representación de DON Eutimio, contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Madrid, de fecha 23 de enero de 2015, que se confirma, con imposición de las costas procesales de la segunda instancia a la parte apelante.
La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15.ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.
MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina N.º 6114 sita en la calle Ferraz n.º 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 2578-0000-00-0435-15, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.
Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.
Doy fe
