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  • EDICIÓN DE 19/11/2013
 
 

La AP de Córdoba entiende que ha de incluirse en la indemnización por resolución anticipada de contrato de arrendamiento de local, el daño por lucro cesante al constar la dificultad para arrendar de nuevo el local en la situación de crisis actual

19/11/2013
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Es objeto de impugnación la sentencia que estimó la demanda formulada contra la recurrente, declarando resuelto el contrato de arrendamiento de local en el que ésta era arrendadora; asimismo, estimó en parte su reconvención, condenando a los demandantes a indemnizar a la actora por la
resolución anticipada.

Iustel

La Sala, aceptando que concurre justa causa a excepcionar a la vigencia de la duración pactada, sin embargo entiende que la indemnización establecida a favor de la recurrente no es adecuada, pues los daños y perjuicios que la resolución anticipada causa a la arrendadora no se pueden calcular por la mera remisión a la renta pendiente hasta la finalización pactada del contrato, sino atendiendo a los daños efectivos que esa resolución le haya causado, teniendo en cuenta el lucro cesante que en este caso no es una mera expectativa o probabilidad, sino una realidad al constar la dificultad para arrendar de nuevo el local en la situación de crisis actual; por lo que se estima el recurso incrementándose la indemnización inicialmente establecida.

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CÓRDOBA

Sala de lo Civil

Sentencia 119/2013, de 18 de junio de 2013

RECURSO Núm: 167/2013

Ponente Excmo. Sr. PEDRO ROQUE VILLAMOR MONTORO

En Córdoba, a dieciocho de junio de dos mil trece.

Vistos por la Sección Primera de la Audiencia los autos procedentes del Juzgado referenciado al margen, que ha conocido en primera instancia, en razón del recurso de apelación interpuesto por, Injupisa S.L., representada por el procurador Sr. Coca Castilla, y asitida de la Letrada Sra. Muñoz González, siendo parte apelada Blue Sport Woman, S.L., Martin, Visitacion y Encarna, representados por el Procurador Sr. Roldan de la Haba y asistidos de la Letrada Sra. Saravia González. Es Ponente del recurso D. Pedro Roque Villamor Montoro.

ANTECEDENTES DE HECHO

Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la sentencia recurrida, y

PRIMERO.- Se dictó sentencia con fecha 27/03/13 cuyo fallo textualmente dice: "

a) Que estimando parcialmente la demanda formulada por el Procurador Sr. Roldán de la Haba, en nombre y representación de Blue Sport Woman, S.L., contra Injupisa, S.L.,

1.Debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento que ligaba a las partes respecto del local sito en las calles Hermano Juan Fernández n.º 15 y Pintor García Gijo n.º 2 de Córdoba, con sus correspondientes anexos (documentos n.º 3 de la demanda) a fecha 30de abril de 2012.

2. Debo absolver y absuelvo a la demandada del resto de pretensiones formulada contra ella en la demanda.

3. Cada parte pagará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

b) Que estimando parcialmente la reconvención formulada por el Procurador Sr. Coca Castilla, en nombre y representación de Injupisa, S.L., contra Blue Sport Woman, S.L., D. Martin, D.ª Visitacion y D.ª Encarna,

Debo absolver y absuelvo a los reconvenidos de las pretensiones contenidas en el punto 1 y 2 del suplico de la reconvención.

2. Debo declarar y declaro la obligación de los reconvenidos de abonar solidariamente a Injupisa, S.L. la suma de 18.155?41 en concepto de indemnización por resolución.

3. Debo condenar y condeno a Blue Sport Woman, S.L., D. Martin, D.ª Visitacion y D.ª Encarna a abonar solidariamente a Injupisa, S.L. la suma de 1.455?41 euros.

4. Dicha cantidad devengará el interés legal del dinero incrementado en dos puntos desde la fecha de la presente resolución.

5. Cada parte pagará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad."

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación indicada que en base a la argumentación de hechos y fundamentación jurídica que expresó, dándose traslado del mismo a la parte contraria por el término legal, presentándose escrito de oposición, tras lo cual se remitieron las actuaciones a este Tribunal que formó el correspondiente rollo, personándose las partes. Esta Sala se reunió para deliberación el 17.6.2013.

FUNDAMENTOS JURIDICOS

Se aceptan los Fundamentos Jurídicos de la Sentencia en cuanto no se opongan a los de ésta, y

PRIMERO.- En este procedimiento versa sobre la procedencia de la resolución unilateral del contrato de arrendamiento a instancias del arrendatario que invocaba causas de crisis económica en general y en particular a su actividad de gimnasio por apertura de otro público en sus inmediaciones a precios muy competitivos, a lo que la demanda opuso la vigencia del contrato que establecía una duración hasta el 31.12.2018, interesando la declaración de la obligación de la entidad arrendataria de cumplir el contrato con el pago de rentas correspondientes. La sentencia de instancia ha venido a entender por acreditada la situación de crisis económica por notoria y por el interrogatorio de la propia representante de la arrendataria y la testifical del comercial de la demandada, la apertura de ese otro gimnasio que hacía que el instalado en el local arrendado dejara de ser competitivo; junto a ello y a la hora de fijar la indemnización a favor de la arrendadora atiende por un lado al criterio aplicado por la sentencia del Tribunal Supremo de 9.4.2012, recurso 229/2007, que referida a un arrendamiento de uso distinto a vivienda, reconociendo que no es aplicable, usa el criterio recogido en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, atendiendo la dificultad de acreditar el lucro cesante y la no constancia de que existan dificultades o imposibilidad de arrendar nuevamente ese mismo local. Igualmente completa la resolución apelada su justificación sobre la decisión adoptada al criterio que según don Abel, empleado de la arrendadora, sobre indemnizaciones fijadas en otros contratos, que coincidía con ese mismo criterio. Por último, considera como percibidas por la arrendadora la suma de 18155.41 ? computables íntegramente a estos efectos, extremo no discutido en el recurso.

SEGUNDO.- El primer motivo de impugnación se contrae a la indicación de error en la valoración de la prueba, infracción del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y falta de prueba de los hechos alegados en la demanda como justificadores de su pretensión, en concreto la repercusión de la crisis económica en el negocio desarrollado en el local arrendado.

Podemos convenir con la parte recurrente en que la resolución unilateral del contrato sin causa justificada constituye un incumplimiento y que afectaría a la legitimación correspondiente a la hora de accionar en base al artículo 1124 del Código Civil ( sentencia del Tribunal Supremo de 26.11.2012, recurso 1008/2010 que se remite a la 680/2012 ). Dicho esto hay que entender que la falta de justa causa en la resolución unilateral priva de legitimación a quien procede de esa forma, entre otras cosas, porque priva a la contraria, cumplidora de sus obligaciones -al menos de las esenciales-, de hacer uso de la opción que el artículo 1124 del Código Civil le permite.

Por otra parte, en cuanto que se habla de infracción del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil sobre la carga de la prueba, es patente que no puede atenderse esta crítica. Solo cabe hablar de infracción de la normativa sobre carga de la prueba, en aquellos casos en los cuales el tribunal, pese a llegar a la conclusión de que no existe prueba, hace recaer las consecuencias negativas de tal déficit probatorio sobre la parte a quien no correspondía soportarlas ( sentencia del Tribunal Supremo de 1.10.2012, recurso 29/2010, remitiéndose a las 935/2011, de 14.12 y 176/2012, de 3.4.). Concretamente la sentencia de 21.3.2013, recurso 1203/2010, indica que las normas sobre carga de la prueba son "solución que da el ordenamiento jurídico al caso de una determinada relación jurídica que no ha sido probada,en el sentido de qué parte debe sufrir las consecuencias desfavorables tan sólo en el supuesto de ausencia, que no escasez, de prueba de un hecho". Aquí la sentencia de instancia no utiliza el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento CIvil para derivar las consecuencias perjudiciales de una indeterminación probatoria hacia aquella parte que debió de probar los extremos no acreditados, sino que se queda en un estadio anterior, la valoración de la prueba, considerando suficiente y adecuada la practicada para esos fines. Aquí la Sala puede convenir con la parte recurrente en que el interrogatorio de la propia parte demandante no es prueba adecuada y suficiente para acreditar la realidad de sus pretensiones, pues si el artículo 316 de la Ley de Enjuiciamiento Civil alude a la sana crítica en cuanto a los hechos reconocidos en el interrogatorio de parte que no le sean perjudiciales, es claro que no puede sin más aceptarse lo que por esa vía se introduzca en el proceso, a salvo que se apoye en otras pruebas o argumentos que apunten en ese sentido.

TERCERO.- Conviene partir de que con la demanda y la contestación y, en su caso, reconvención y contestación a la misma, las partes fijan su respectiva pretensión y concretan los hechos discutidos, teniendo la carga la parte demandada y demandada reconvencional de reconocer o negar los hechos alegados de contrario, pues en otro caso el Tribunal "podrá" considerar ese silencio como reconocimiento de esos hechos que le sean perjudiciales, sin que se pueda tener en cuenta lo alegado en la audiencia previa en cuanto que en ese momento solo caben alegaciones complementarias o aclaratorias ( artículo 426 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), pero sin modificar los términos del debate para lo que están los escritos rectores del procedimiento. Pues bien, en el caso de autos, afirmada la situación de crisis económica en la demanda, y considerada notoria en la sentencia, la parte demandada en ningún lugar de su contestación vino a negar ni esa crisis económica, ni la afección de la misma al negocio mantenido por la arrendataria en el local arrendado, ni la influencia de ese gimnasio público abierto en las inmediaciones. Se estaría haciendo mención a la aplicación de la doctrina de la cláusula rebus sic stantitubus y al respecto según nuestra jurisprudencia (ver 21.2.2012, recurso 21/2009, entre otras) es de aplicación en casos excepcionales y con gran cautela, y procede, entre otros requisitos, cuando se produce una alteración extraordinaria e imprevisible de las circunstancias entre el momento de ejecución del contrato y el de la perfección. Puede tener efectividad en los casos de contratos de tracto sucesivo y larga duración cuando se produce una alteración en la onerosidad de las prestaciones por causas ajenas a las propias partes contratantes ( sentencia del Tribunal Supremo de 16.3.2009, recurso 1450/2004 ), aunque como dice la sentencia del Tribunal Supremo de 1.3.2007, recurso 822/2000, " alguna sentencia no la descarta en las de tracto único pero de ejecución diferida " citando las de 10.2.1997 y 23.11.1962. Pero aun estos casos su aplicación ha de ser aun más excepcional, como señala la sentencia del Tribunal Supremo de 22.4.2004, recurso 1620/1998 remitiéndose también a la de 10.2.1997, y en un caso de contrato de compraventa con precio aplazado y que califica de tracto único.

CUARTO.- Evidentemente en supuesto como el presente se ha de exigir a la demandante, no ya acreditar la crisis económica que también para esta Sala resulta tan evidente que no merece ningún comentario, sino la afección de la misma a su actividad, y, más aun, la intensificación de esos efectos por la apertura de ese otro gimnasio público. Esto es consecuencia de que se trata de afirmaciones base de su pretensión, pero también lo es que lo que en cada proceso haya de acreditarse queda también delimitado por el posicionamiento de las partes, y en este caso, la parte demandada en su contestación a la demanda se ha aferrado como único argumento a los términos y vigencia del contrato hasta el 31.12.2018. En esa situación, y reconocida por la testifical que comenta la sentencia de instancia la apertura de ese otro gimnasio, este Tribunal como complemento a la argumentación que ofrece la sentencia viene a entender que no habiéndolo negado, conforme le correspondía, la parte demandada, se ha de entender acreditado conforme al artículo 405.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y, por ende, exento de prueba, situación que no se ve afectada por que eso ya se discuta en el recurso de apelación, ya que tendría la consideración de cuestión nueva. Pero es más existen otros elementos que apuntan en el mismo sentido, cuales son (i) la efectiva resolución del contrato de franquicia (documento n. 4, folio 48 ss) que la arrendadora tenía suscrito y que determinó, según su tenor, el abono de 5.000 ? (foilio 56); (ii) el propio cese de actividad dejando unas instalaciones como las que refleja el acta notarial aportada (documento n. 110, folio 74); y (iii) lo que todos alcanzamos a comprender a propósito de la menor intensidad de una actividad de ocio, como es la de acudir las personas a los gimnasios, cuando hay una situación de crisis económica que está golpeando a un gran sector de la población, al que no puede ser ajena la zona en la que se localiza el local en cuestión. A ello se ha de añadir lo que indica la sentencia que reconoce el testigo don Felicisimo, aun limitado a lo relativo al tamaño del gimnasio instalado en "Lepanto". Por lo tanto, el posicionamiento de la parte demandada frente a la demanda se tiene en cuenta en esta alzada para corroborar los resultados a que llega la sentencia a propósito de la existencia de causa que justificase la resolución unilateral del contrato por la arrendataria. Con esto se vendría a dar respuesta también al segundo motivo de impugnación que hace referencia a los artículos 1091, 1256 y 1124 del Código Civil, y legitimación para instar la resolución del contrato, pues ya se ha dicho que concurre justa causa a excepcionar a la vigencia de la duración pactada, que excluye que se pueda hablar de incumplimiento por la arrendataria, negándole legitimación.

QUINTO.- Aceptada por esta Sala esa situación, lo mismo cabe decir respecto al criterio que utiliza la sentencia apelada a propósito de la cuantificación de los daños y perjuicios a que se refiere el tercer motivo de impugnación. Si hablamos de daños y perjuicios que esa resolución anticipada concede a la arrendadora, estos no pasan por la mera remisión a la renta pendiente hasta la finalización pactada del contrato (diciembre de 2018), pues la puede arrendar la demandada nuevamente; sino a los daños efectivos que esa resolución le haya causado, que no es otra cosa que el lucro cesante que no es una mera expectativa, o probabilidad, sino que ha de ser oportunamente acreditado, y en este sentido y al igual que señalaba la sentencia del Tribunal Supremo de 9.4.2012, antes citada, a falta de prueba que ilustre sobre la imposibilidad o dificultad de alquilar de nuevo ese local por la arrendadora, es posible aplicar analógicamente, sigue diciendo dicha sentencia, el mismo criterio del artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que efectivamente se refiere a los supuestos de arrendamiento de vivienda, no de uso distinto, como es el caso de autos, pero que supone un criterio legal para los supuestos de resolución unilateral de contratos de larga duración como sería el caso de autos, que inicialmente pactado en 2006, llegaría hasta el 31.12.2018 según el anexo suscrito con la arrendataria. Esto es, la sentencia indicada aplica ese criterio a un caso de resolución anticipada de arrendamiento de uso distinto a vivienda, lo que excluye hablar de improcedencia de aplicación de este criterio legal. Ahora bien, si en el caso contemplado en esa sentencia no constaba prueba sobre imposibilidad o dificultad en el nuevo arrendamiento, cosa distinta se puede afirmar en el caso presente en el que partimos de una situación de crisis económica que antes reconocida no puede desconocerse en este punto, y que nos habla de cierre de negocios quedando vacantes los locales en que se asentaban.

Se alude por la parte recurrente a que la arrendataria aun tiene a su disposición el local, lo que con ser cierto no puede hacernos olvidar que se le ofreció la entrega de las llaves el 31.4.2012, momento a partir del cual hubiera podido gestionar lo relativo al nuevo arrendamiento del local.

Por otra parte, la sentencia apelada utiliza otro argumento que apunta en la misma dirección y que no es combatido en el recurso, y que no es otro que el criterio que utiliza la entidad ahora recurrente en otros contratos que suscribe en relación a otros locales, y al que se refirió el testigo de la parte demandada, don Abel. Ahora bien, se habla(folio 18 del recurso, 205 vto de las actuaciones) de que la situación de crisis, caida del mercado inmobiliario y cierre de negocios da lugar a que se ralentice o incluso a que llegue a paralizarse el alquiler de locales como manifestó también el testigo don Felicisimo. Esta Sala tampoco puede considerarse extraña a esas concretas circunstancias que no coinciden con las que se tenían en cuenta en la citada sentencia del Tribunal Supremo de 9.4.2012, y que consecuentemente han de afectar a lo que ha de considerarse como indemnización de daños y perjuicios ajustada. En este sentido, se entiende que en esas distintas circunstancias lo que ha de aplicarse es la renta de dos meses por año, pero que no será la de 2593.63 ? que allí se menciona que comprende el IVA (ver documento n. 15 de la demanda, folio 86), sino 2198 ?. Esta suma será a la que se apliquen los criterios utilizados en sentencia, siete anualidades y a deducir 16700 ? en poder ya de la arrendadora, que nos da un saldo de 14072 ? a abonar por los demandados reconvenidos, esto es, por Blue Sport Woman S.L. Don Martin, doña Visitacion y Doña Encarna. Esa cantidad es la resultante de compensar una cifra con otra, si bien se observa que en el fallo de la sentencia de instancia (apartados 2 y 3), contrariando la compensación dispuesta en el penúltimo párrafo del fundamento jurídico segundo de la misma, se recogen esas dos cantidades pero a cargo de los reconvenidos.

SEXTO.- De cuanto antecede se desprende que el recurso ha de ser parcialmente estimada lo que excluye hacer especial pronunciamiento sobre las costas de esta alzada,como lo fue con las devengadas en primera instancia al estimarse en parte demanda y en parte reconvención.

VISTOS los preceptos mencionados y los demás de general y pertinente aplicación.

F A L L A M O S

Estimando en parte como estimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad Injupisa S.L., contra la sentencia dictada con fecha 27/03/13 por el Juzgado de Primera Instancia número Cuatro, se revoca la misma en el solo sentido de fijar a 14072 ? la suma que los reconvenidos solidariamente han de abonar a "Injupisa S.L.", en sustitución de los pronunciamientos contenidos en los apartados 2 y 3 relativos a la reconvención, manteniéndose los restantes, sin especial pronunciamiento sobre las costas de esta alzada y devolución del depósito constituido para recurrir.

Notifíquese la presente resolución a las partes, y verificado, expídase testimonio de la misma que, con los autos originales, se remitirá al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

DILIGENCIA.- El original de la presente sentencia se lleva al libro de sentencias y resoluciones definitivas para publicidad legal, quedando testimonio unido a autos a efectos de documentación. Doy fe.

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