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  • EDICIÓN DE 19/04/2013
 
 

Ilegalidad de las obras realizadas en un local comercial por afectar a elementos comunes del edificio y no contar con el consentimiento unánime de la Comunidad de Propietarios

19/04/2013
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No ha lugar al recurso de casación promovido por el recurrente contra la sentencia que estimó la demanda formulada contra él por la Comunidad de Propietarios, declarando la ilegalidad de las obras realizadas en su local comercial, que afectaban a elementos comunes del edificio.

Iustel

La Sala declara que aunque la regla general que exige la unanimidad de la Junta de propietarios para adoptar acuerdos que impliquen una modificación de los elementos comunes ha sido matizada en relación a los propietarios de locales comerciales, esa excepción no es aplicable a este caso, porque las obras que pueden realizar los titulares de locales sin necesidad de unanimidad de la Junta son las que, aunque supongan la alteración de la fachada del edificio, no menoscaben o alteren la seguridad del mismo, su estructura general ni perjudiquen los derechos de otros propietarios, y en este caso la obra afectaba a una terraza propiedad de la Comunidad.

TRIBUNAL SUPREMO

Sala de lo Civil

Sentencia 675/2012, de 21 de noviembre de 2012

RECURSO DE CASACIÓN Núm: 158/2010

Ponente Excmo. Sr. ROMAN GARCIA VARELA

En la Villa de Madrid, a veintiuno de Noviembre de dos mil doce.

La Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida por los Magistrados reseñados al margen, ha visto el presente recurso de casación interpuesto por don Andrés, representado ante esta Sala por el Procurador de los Tribunales don Domingo Lago Pato, contra la sentencia dictada con fecha 12 de noviembre de 2009, por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Cantabria, en el rollo de apelación n.º 83/2009, dimanante de autos de juicio ordinario seguidos con el n.º 80/2008 ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Laredo.

Ha sido parte recurrida la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 de Laredo, representada ante esta Sala por la Procuradora de los Tribunales doña Nuria Munar Serrano.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.-1.º.- El Procurador don Fernando Cuevas Iñigo, en nombre y representación de don Hipolito, promovió demanda de juicio ordinario, turnada al Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Laredo, contra la Comunidad de Propietarios del DIRECCION000, en la que, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, suplicó al Juzgado: ““... dictar en su día sentencia por la que: 1.º) Se condene al demandado a realizar las obras necesarias en la parte de terraza comunitaria cuyo uso privativo viene atribuido al local n.º 1 de su propiedad (o elemento n.º 129 del título constitutivo), al objeto de restituir la misma a su estado original, eliminando los cierres e instalaciones de carácter fijo indebidamente realizados en la misma (pies de sombrillas, rampas, carteles publicitarios, etc.), debiendo reparar todos los daños y perforaciones realizadas en la terraza y muretes de delimitación de la misma. 2.º) Y de igual manera se condene al demandado a realizar las obras que resulten necesarias para retirar los extractores de aire y sus instalaciones indebidamente instaladas en la fachada posterior del inmueble comunitario (Bloque B) en el que radica el local del demandado, debiendo subsanar cuantos daños haya provocado con dicha instalación en la fachada y demás elementos comunitarios; y todo ello con expresa imposición de costas a los demandados”“.

2.º.- Admitida a trámite la demanda, el demandado la contestó solicitando su desestimación íntegra.

3.º.- La Audiencia Previa al juicio se celebró el día 30 de abril de 2008, con el resultado que obra en los autos. El juicio tuvo lugar el 5 de noviembre de 2008, practicándose como medios de prueba: interrogatorio de la parte actora, testifical y pericial, tras lo cual, las partes emitieron sus conclusiones y quedó el pleito visto para sentencia.

4.º.- El presente procedimiento fue reconstruido por auto de 23 de julio de 2008, debido a la desaparición, tra la celebración de la audiencia previa al juicio, de los autos originales.

5.º.- El Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Laredo dictó sentencia, en fecha 17 de noviembre de 2008, cuya parte dispositiva dice literalmente: ““Se estima íntegramente la demanda presentada por la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 de Laredo contra don Andrés y, en consecuencia: A) Se condena a don Andrés a realizar las obras necesarias en la parte de terraza comunitaria cuyo uso privativo viene atribuido al local n.º 1 de su propiedad (o elemento n.º 129 del título constitutivo), al objeto de restituir la misma a su estado original, eliminando los cierres e instalaciones de carácter fijo indebidamente realizados en la misma (pies de sombrillas, rampas, carteles publicitarios, y cubierta), debiendo reparar todos los daños y perforaciones realizadas en la terraza y muretes de delimitación de la misma. 2) Se condena a don Andrés a realizar las obras que resulten necesarias para retirar los extractores de aire y sus instalaciones indebidamente instaladas en la fachada posterior del inmueble comunitario (bloque B) en el que radica el local del demandado, debiendo subsanar cuantos daños haya provocado con dicha instalación en la fachada y demás elementos comunitarios”“.

SEGUNDO.- Apelada la sentencia de primera instancia, y, sustanciada la alzada, la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Cantabria dictó sentencia, en fecha 12 de diciembre de 2009, cuyo fallo es del tenor literal siguiente: ““Estimando parcialmente el recurso de Apelación interpuesto por la representación legal de don Andrés contra la sentencia dictada en juicio ordinario n.º 80/08 del Juzgado de 1.ª instancia n.º 1 de Laredo y con revocación parcial de la misma debemos absolver al hoy apelante de la obligación de retirar el cartel publicitario que refleja la fotografía n.º 16 del informe pericial judicial, confirmando el resto de pronunciamientos. Sin hacer imposición de las costas procesales de esta alzada”“.

TERCERO.-1.º.- La representación procesal de don Andrés presentó, en fecha 21 de enero de 2010, escrito de interposición de recurso de casación contra la sentencia dictada con fecha 12 de noviembre de 2009, por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Cantabria, en el rollo de apelación n.º 83/2009, dimanante de autos de juicio ordinario seguidos con el n.º 80/2008 ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Laredo.

2.º.- Motivos del recurso de casación. Al amparo del artículo 477.2.3.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil: 1.º) Por aplicación indebida del artículo 7 del Codigo Civil y oposición a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, contenido en las SSTS de 15 y 28 de octubre de 2009; 2.º) por aplicación indebida de los artículos 1255 y 7 del Código Civil y existir jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, concretamente la SAP Cantabria, Sec. 3.ª, de 28 de mayo de 2002, SAP Islas Baleares, Sec. 4.ª, de fecha 31 de octubre de 2001 y SAP Tarragona, Sec. 1.ª, de fecha 25 de enero de 2005; y, terminó suplicando al Juzgado: ““... se desestime íntegramente la demanda formulada por la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 de Laredo, declarando no haber lugar a la retirada de los elementos instalados en la porción de terraza cuyo uso privativo corresponde al recurrente, así como en las fachadas, cuya existencia resultan necesarios e inherentes a la explotación del negocio ubicado en referenciado local”“.

3.º.- Mediante providencia, de 21 de enero de 2010, se tuvo por interpuesto el recurso, acordándose la remisión de las actuaciones a la Sala Primera del Tribunal Supremo, previo emplazamiento de las partes, apareciendo notificada dicha resolución a los procuradores.

4.º.- El Procurador don Domingo Lago Pato, en nombre y representación de don Andrés, presentó escrito ante esta Sala, en fecha 29 de enero 2010, personándose en concepto de recurrente. La Procuradora doña Nuria Munar Serrano, en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 de Laredo, presentó escrito, en fecha 18 de febrero de 2010, personándose en calidad de recurrida.

5.º.- Por Providencia de fecha 14 de septiembre de 2010, se puso de manifiesto la posible causa de inadmisión del motivo segundo del recurso a las partes recurso a las partes.

6.º.- Mediante escrito presentado el día 11 de octubre de 2010 la parte recurrente se opuso a la causa de inadmisión. La parte recurrida, en escrito de la misma fecha, interesó la inadmisión del recurso.

7.º.- La Sala dictó auto, de fecha 10 de noviembre de 2010, cuya parte dispositiva dice literalmente: ““1.º) Admitir el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de don Andrés contra la sentencia dictada con fecha 12 de noviembre de 2009, por la Audiencia Provincial de Cantabria (Sección 4.ª), en el rollo de apelación n.º 83/2009, dimanante de los autos de juicio ordinario n.º 80/2008 del Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Laredo, respecto al motivo primero del recurso. 2.º) No admitir el segundo motivo del recurso. 3.º) De conformidad y a los fines dispuestos en el art. 485 LEC 2000, entréguese copia del escrito de interposición del recurso de casación a la parte recurrida personada ante esta Sala, para que formalice su oposición por escrito en el plazo de veinte días, durante los cuales estarán de manifiesto las actuaciones en la Secretaría”“.

8.º.- Evacuando el traslado conferido, la Procuradora doña Nuria Munar Serrano, en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000, se opuso al recurso de casación interpuesto de contrario, mediante escrito de fecha 16 de diciembre de 2010, suplicando a la Sala: ““...en su día dicte sentencia por la que desestimándose íntegramente el recurso interpuest de contrario se confirme en su totalidad la sentencia dictada objeto de recurso y todo ello con expresa imposición de costas al recurrente”“.

CUARTO.- No habiendo solicitado todas las partes la celebración de vista pública, ni estimándola necesaria este Tribunal, se señaló para votación y fallo del presente recurso el día 23 de octubre de 2012, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Roman Garcia Varela,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO. - La Comunidad de Propietarios del DIRECCION000, de Laredo, demandó a don Andrés, propietario del local situado en la planta baja del bloque B, con la solicitud de la condena al demandado a retirar las obras realizadas en la terraza comunitaria, cuyo uso privativo era utilizado por éste, y fueron ejecutadas sin consentimiento de la Comunidad, consistentes en la instalación de múltiples pies de sombrillas anclados en el suelo; carteles publicitarios situados en el sitio de cubierta a la planta de garajes y al peto del muro del cierre exterior de dicho elemento común; una construcción de grandes dimensiones, con puertas y ventanas, que cierra parte de la terraza, con rotura de algunas de sus baldosas; asimismo, reclamaba que se quitaran los extractores de aire y demás instalaciones colocadas en la fachada del edificio sin la preceptiva autorización.

El Juzgado acogió íntegramente la demanda y, tras analizar los trabajos realizadas en la terraza, consideró que constituían una alteración de los elementos comunes y excedían de los autorizados por los Estatutos, aparte de que se verificaron sin autorización de la Comunidad, de modo que debían eliminarse e, igualmente, valoró que los aparatos de extracción de aire ocupaban una proporción importante de la fachada comunitaria y habían sido anclados al forjado del vuelo de la planta primera sin consentimiento de los copropietarios y acordó su retirada; y su sentencia fue revocada parcialmente, en grado de apelación, por la de la Audiencia, la cual, después de examinar, una vez más, las tareas efectuadas en la terraza, determinó que la relativa a uno de los carteles publicitarios había obtenido la autorización tácita de la Comunidad y absolvía a la litigante pasiva de la condena a excluirlo y, en cuanto al resto de las labores de la terraza y la instalación de los extractores, entendió que su válida acomodación exigía el consentimiento unánime de los condueños, que no existía, y mantuvo el resto de los pronunciamientos de condena de la decisión de primera instancia.

La demandada ha interpuesto recurso de casación, con cobertura en el artículo 477.2, 3.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, contra la sentencia de segunda instancia, del que ha sido admitido un solo motivo.

SEGUNDO.- El único motivo acogido acusa la infracción del artículo 7 del Código Civil y de la jurisprudencia de esta Sala integrada en las sentencias de 15 y 28 de octubre de 2009, con base en que las resoluciones citadas permiten una interpretación extensiva de las facultades de los propietarios de locales comerciales ubicados en las plantas bajas, respecto a la realización de obras que afectan a elementos comunes, aparte de la indicación de que las mismas se realizaron hace más de veinte años y, en esa fecha, no podía obtenerse el consentimiento de la Comunidad, pues no estaba constituida, con la añadidura de que algunas labores cuya retirada se pretende, resultan esenciales para el desarrollo de la actividad del local y, por ello, la posición adoptada por la actora atenta contra los principios de la buena fe.

Es doctrina de esta Sala, contenida, entre otras, en las sentencias antes citadas, que no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se encuentran generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes y, aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona concerniente a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, en atención a la naturaleza de la actividad a realizar en los locales.

La mentada jurisprudencia tiene como objetivo la prevención de que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal dificulte, a los titulares y arrendatarios de locales de negocio, la explotación de su empresa cuando, con autorización de los Estatutos o el Título Constitutivo para verificar labores tendentes a la acomodación de la planta baja a la actividad a desarrollar en la misma, se impidiera su realización por voluntad del resto de los copropietarios.

No obstante, la mencionada doctrina jurisprudencial no supone la eliminación de los contenidos imperativos recogidos en los artículos 12 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, porque esta Sala sólo ha manifestado que estos preceptos deben ser interpretados de modo flexible, en supuestos referentes a locales comerciales en las condiciones expuestas.

La sentencia recurrida señala que las obras referidas no tienen la antigüedad expresada por el recurrente, sino que son relativamente recientes y, además, los Estatutos han sido objeto de examen durante el proceso y, si bien autorizaban al propietario del local a realizar ciertas tareas para facilitar el desarrollo de la actividad comercial, se ha concretado que las del supuesto del debate exceden de las permitidas y, al afectar a elementos comunes, su ejecución requería, conforme dispone la Ley de Propiedad Horizontal, el consentimiento unánime de los comuneros.

La flexibilización en la interpretación de los preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal en la materia examinada no permite que el propietario de un local comercial pueda realizar, sin necesidad de autorización alguna, las obras que considere oportunas en su local o, como acaece en este caso, en una terraza propiedad de la Comunidad, afecten o no a los elementos comunes del edificio.

En definitiva los razonamientos aportados por el recurrente, de una parte, se alejan de la situación fáctica contenida en la sentencia de apelación respecto a la antigüedad de las labores realizadas y, de otra, de la naturaleza y alcance de las mismas.

TERCERO.- Conforme a los artículos 487.2 y 398.1 en relación con el 394.1, todos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede confirmar la sentencia recurrida e imponer las costas a la parte recurrente.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

Declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de don Andrés contra la sentencia dictada por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Cantabria, en fecha de doce de noviembre de dos mil nueve, en el rollo de apelación número 83/2009; e imponemos el pago de las costas ocasionadas en este recurso a la parte recurrente.

Expídase la correspondiente certificación a la referida Audiencia, con devolución de los autos y rollo de Sala en su día remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Juan Antonio Xiol Rios; Francisco Marin Castan; Jose Antonio Seijas Quintana; Francisco Javier Arroyo Fiestas; Francisco Javier Orduña Moreno; Roman Garcia Varela; Xavier O'Callaghan Muñoz. Firmado y rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Roman Garcia Varela, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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